BIJLAGE 1 Oplegger impactanalyse Ortec Finance

Oplegger: gezamenlijke conclusie AFWC, FAH en gemeente Amsterdam m.b.t. onderzoek impact OZB-verhoging. Aanleiding De gemeente Amsterdam heeft in 2025 de onroerendezaakbelasting (OZB) verhoogd. De corporaties waren door het coalitieprogramma voorbereid op een verhoging van de OZB, maar niet op een stijging van 27%. In samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is Ortec Finance ingeschakeld om de impact van deze verhoging op de woningcorporaties te analyseren en bestuurlijk te bespreken. Uitkomsten impactanalyse De impactanalyse biedt een modelmatige weergave van de effecten van de OZB-verhoging op de investeringscapaciteit van woningcorporaties, gebaseerd op de dataset en begroting van 2022. Ortec Finance heeft dezelfde dataset gebruikt die eerder werd gebruikt bij het toetsen van het bod in 2023. Dit zorgt voor een zuivere berekening van de effecten. Het betreft een ‘bevroren’ momentopname waarbij alleen het OZB-percentage is aangepast om de invloed van deze variabele inzichtelijk te maken. Dit is vergelijkbaar met eerdere analyses in 2022 over de effecten van een mogelijke verkoopstop en van een bevriezing van de huren. Eventuele bijsturing door corporaties in hun (voorgenomen) activiteiten is geen onderdeel van de analyse.

De impactanalyse geeft bovendien geen actueel beeld van de financiële situatie van de corporaties. De belangrijkste uitkomsten van de impactanalyse zijn als volgt: • •

•

Extra kasuitstroom in 2025: de OZB-verhoging leidt tot een extra kasuitstroom van €9,3 miljoen binnen DAEB en €1,0 miljoen binnen niet-DAEB bij corporaties. Langetermijneffect: modelmatig daalt de investeringsruimte in 2032 met €205 miljoen door de OZB-verhoging. Dit vermindert de ruimte ten opzichte van de interne norm en buffer. Corporaties maken meer kosten en kunnen daardoor minder lenen. Schuldplafond: Wanneer het WSW-schuldplafond (zonder borgingsplafond) niet beperkend is voor corporaties dan remt de verhoging van het OZB-tarief de investeringsruimte met 454 miljoen af. De doorkijk zonder borgingsplafond is toegevoegd, omdat anders niet zichtbaar zou worden dat er ook impact is wanneer corporaties tegen het leenplafond lopen. Hiermee wordt zichtbaar gemaakt dat de impact groter is. Op dit moment voert VNG een ledenraadpleging uit over het verhogen van de het schuldplafond. Daardoor neemt de investeringsruimte van corporaties ook toe.

Uitkomsten bestuurlijk overleg Tijdens het bestuurlijk overleg over de prestatieafspraken op 3 april 2025 zijn de uitkomsten van de impactanalyse besproken. De partijen constateren dat de OZB-verhoging negatieve gevolgen heeft voor de investeringsruimte van woningcorporaties. Hierdoor dreigen corporaties de grenzen van hun mogelijkheden sneller te bereiken. Investeringen in de Amsterdamse volkshuisvesting komen onder druk te staan. Desondanks is door de drie partijen geconcludeerd dat de huidige prestatieafspraken tot en met 2027, ondanks de OZB-verhoging, nog haalbaar zijn voor de corporaties. Op langere termijn lijkt de huidige koers van de prestatieafspraken niet financieel haalbaar. Daarom roepen de woningcorporatiescorporaties en huurders de gemeente op om te blijven nadenken over vermindering van de lasten voor woningcorporaties. De partijen stellen vast dat het huidige volkshuisvestelijk systeem in Nederland onder druk staat. Het prestatiemodel van woningcorporaties is niet duurzaam. Dat wil zeggen dat ze onderhoud, renovatie en verduurzaming van hun bezit niet kunnen dekken uit de huurinkomsten., Om dit kunnen betalen en nieuwe woningen toe te voegen moeten corporaties lenen en/of verkopen. .

Corporaties moeten tegelijkertijd zorgen voor goed onderhoud van hun bestaande voorraad. Dit vergt enorme investeringen, terwijl hun financiële ruimte steeds verder onder druk komt te staan. De partijen constateren dat de maatschappelijke inspanningen van corporaties momenteel grotendeels worden betaald door de mensen met de smalste schouders: de huurders. Woningcorporaties betalen jaarlijks een fors bedrag aan vennootschapsbelasting, ondanks hun maatschappelijke rol zonder winstoogmerk. Deze kosten worden doorberekend in de huren. Huurders betalen gemiddeld €39 per maand aan vennootschapsbelasting; in 2027 loopt dit op tot €57 per maand en naar €103 in 2032. Dit is in feite een verkapte belasting op wonen voor mensen met een laag inkomen. Het zou rechtvaardiger zijn als deze kosten door de samenleving als geheel worden gedragen. De gemeente Amsterdam bevindt zich eveneens in een financieel lastige situatie. Door stijgende kosten in het sociaal domein, zoals jeugdzorg, staat de gemeente voor moeilijke keuzes: inleveren op essentiële taken of het verhogen van lokale lasten. Om de begroting sluitend te maken heeft de gemeente gekozen voor de OZB-verhoging. De partijen concluderen dat er een systeemverandering nodig is om structureel te kunnen blijven investeren in volkshuisvesting. De rekening mag niet blijven liggen bij huurders, corporaties of gemeenten.

Investeringen in volkshuisvesting moeten gedragen worden door de sterkste schouders. Actualiteit Sinds het bestuurlijk overleg zijn de partijen geconfronteerd met het kabinetsbesluit om de huren in de sociale sector voor de komende twee jaar te bevriezen. Dit besluit heeft zeer negatieve gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. De corporaties hebben aangegeven de huidige afspraken op te schorten totdat er volwaardige compensatie vanuit het Rijk komt. De drie partijen gaan de komende tijd met elkaar in gesprek om de gevolgen hiervan inzichtelijk te maken en onderzoeken in hoeverre de prestatieafspraken nog haalbaar zijn. De actualiteit onderstreept bovengenoemde noodzaak voor een duurzame systeemverandering voor de volkshuisvesting.