Bijlage 1 Ontwikkelkader Winkelcentrum.pdf

Deze ontwikkelingen hebben effecten op de bezonning van bestaande woningen en openbare ruimte in het gebied en tussen ontwikkelingen onderling. Bij ruimtelijke besluiten zoals het verlenen van vergunningen, opstellen van omgevingsplannen of afwijken hiervan kan er aanleiding zijn om onderzoek te doen naar de effecten van het initiatief op de bezonningssituatie ter plaatse. Dit onderzoek heeft tot doel om inzicht te krijgen in de bezonning ter plaatse en deze te betrekken in belangenafweging c.q. besluitvorming. In landelijke wet- en regelgeving is niks opgenomen voor bezonning. Doorgaans wordt in Amsterdam de norm van ten minste 2 bezonningsuren per dag tussen 21 maart en 21 september gehanteerd. De bezonningssituatie van een plan kan wel geoptimaliseerd worden. Om deze reden is er voor het Buikslotermeerplein een bezonningsstudie uitgevoerd op basis van de intenties voor stedenbouwkundig plan Centrumplein en de op dit moment bekende initiatieven in het winkelcentrum. Voor Olof Palmeplein zijn de uitgangspunten van de Projectnota gebruikt. De nieuwbouw heeft onvermijdelijk effecten op de bezonningssituatie. Dit is ook een van de redenen dat er in de vuistregels een maximaal aantal torenposities is opgenomen, een maximale diagonaal voor de toren en een minimale afstand tussen de torens.

De uitgevoerde studie geeft inzicht in de locaties waar de bezonning zo sterk afneemt als gevolg van de ontwikkelingen dat de norm niet meer wordt gehaald. Voor deze locaties geldt dat vervolgstudie nodig is om te bekijken hoe de situatie geoptimaliseerd kan worden. Met reeds bekende ontwikkelende partijen in het winkelcentrum is dit besproken en bij planontwikkeling wordt dit meegenomen. Ook voor een goede openbare ruimte is het van belang dat er voldoende bezonning is. In de vuistregels is daarom een zogenaamde sunspot opgenomen op het Horecaplein (zie ook bijlage 3). Flora en fauna De quickscan Flora en fauna geeft geen beperkingen voor de ontwikkeling (zie ook bijlage 3).

30

MER Voor het gehele CAN-gebied is in het verleden een Milieueffectrapport (MER) opgesteld waarbij de milieueffecten in beeld zijn gebracht. Inmiddels zijn de plannen op onderdelen aangepast en is de Omgevingswet in werking getreden. Volgens het Omgevingsbesluit is een stedelijk ontwikkelingsproject mer-(beoordelings)plichtig. Deze mer-(beoordelings)plicht geldt in het kader van het omgevingsplan. Voor de ontwikkeling van het Winkelcentrum zal de mer-(beoordeling) dus worden gemaakt in het kader van de te voeren ruimtelijke procedure.

13. Planning Afsprakenbrieven en bouwplanontwikkeling Na vaststelling van dit ontwikkelkader bevindt deelgebied Winkelcentrum zich in fase 4 (uitvoeringsfase) van het Plaberum. Maar anders dan bij traditionele plannen ligt het initiatief tot uitvoering bij de vastgoedeigenaren in het gebied. Dit betekent dat de planning aan de voorkant nog niet is te voorspellen maar afhankelijk is van de initiatiefnemers in het gebied. Om initiatieven voor transformatie te begeleiden naar uiteindelijke uitvoering hanteert de gemeente de volgende werkwijze: 1. Een initiatiefnemer in het gebied initieert een ontwikkeling. Dit gebeurt op basis van de kaders die we met elkaar hebben vastgelegd in de Vuistregels en dit ontwikkelkader. 2. Met de gemeente wordt een Afsprakenbrief gesloten. In de Afsprakenbrief staat het toetsingskader, waaronder het kavelpaspoort, waarmee de gemeente het latere Voorlopig Ontwerp (VO) en het definitief ontwerp (DO) van de bouwplannen zal beoordelen. De brief bevat daarnaast afspraken over het proces en de kosten. 3. De initiatiefnemer werkt diens plan verder uit met een voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO), die door de gemeente worden getoetst. 4. Na akkoord op het DO zal de initiatiefnemer een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan en de bouw aanvragen. 5.

Nadat de vergunning onherroepelijk is zal er een erfpachtaanbieding worden gedaan. 6. Na acceptatie hiervan en afspraken over de uitvoering (BLVC) kan er in principe worden gestart met de bouw. Parallel aan de afspraken met de gemeente zal de initiatiefnemer ook zorgen voor afspraken met de CV en zijn directe omgeving.

31

Processchema ontwikkeling

Aanleg openbare ruimte Het winkelcentrum is een transformatiegebied waarin de gemeente en CV niet goed kunnen voorspellen welke kavels wanneer gaan ontwikkelen. Daarom wordt de definitieve openbare ruimte naar verwachting stukje bij beetje aangelegd, in het kielzog van de ontwikkelingen van de kavels. Raakvlakprojecten - Ontwikkeling Centrumplein Buikslotermeerplein. Het betreft de kavelgewijze ontwikkeling van het gebied tussen het winkelcentrum en het stadsdeelkantoor in de periode van 2025 – 2032. - Ontwikkeling Olof Palmeplein. Het betreft de ontwikkeling van het deelgebied aan de oostkant van het winkelcentrum in de periode van 2028 – 2033. - De herprofilering van de Buikslotermeerpleinweg zuidzijde, in de periode 2026-2027. - De aanpak van het busstation op het Olof Palmeplein, in 2025-2026. Uitvoering bouwlogistiek Voor het winkelcentrum zal in samenspraak met de CV een BLVC-Kader worden opgesteld. BLVC staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. Op het Buikslotermeerplein wordt de aankomende jaren naar verwachting druk gebouwd en dat betekent mogelijke overlast en veel bouwverkeer. Het BLVC-Kader heeft als doel om de overlast zo veel mogelijk te beperken en het winkelcentrum open en bereikbaar te houden. Iedere initiatiefnemer

32

maakt binnen de eisen van het BLVC-Kader een BLVC-Plan waarin de specifieke aanpak voor de betreffende kavel is opgenomen. De gemeente heeft in het winkelcentrum nauwelijks een grondpositie; vrijwel alle grond is in erfpacht uitgegeven, met uitzondering van de openbare ruimte op het horecaplein. Uitgangspunt is dat erfpachters het toekomstige programma op basis van vrijwilligheid gaan realiseren. Grondexploitatie Op basis van dit ontwikkelkader stelt het College aan de Raad voor om een grondexploitatie voor dit deelgebied te openen. Op basis van de ontwikkelstrategie (zie onder 11) worden op dit moment uitsluitend de proceskosten voor drie jaar als daadwerkelijke kosten opgenomen. Dit is de investering die de gemeente op dit moment kan doen om initiatieven voor transformatie te faciliteren. Daarnaast zijn inschattingen opgesteld van de maximale opbrengsten en kosten in het geval van succesvolle transformatie.

Grondexploitatiegrens Op het moment dat de inzet van de gemeente in samenwerking met de erfpachters leidt tot transformaties en meeropbrengsten uit erfpacht dan kunnen deze inkomsten met deze grondexploitatie in het gebied behouden blijven. Als na drie jaar de transformatie op gang is gekomen dan kan de gemeente herijken wat haar rol en inzet qua middelen zou moeten zijn en hoe dat zich verhoudt tot de opbrengsten voor de grondexploitatie. Op het moment dat er 1.000 woningen gerealiseerd zijn dan kan er vanuit de grondexploitatie bijgedragen worden aan (bovenplanse) investeringen voor groen-, sport en spel. De kosten hiervoor zijn indicatief doorgerekend ten opzichte van de indicatieve opbrengsten uit de transformaties. Indien er na drie jaar geen transformaties en daarmee meeropbrengsten gerealiseerd zijn, dan vindt ook herijking plaats: inzet blijven leveren of afboeken van de gemaakte proceskosten.

33

Bijlagen 1. Vuistregels Transformatie Winkelcentrum Buikslotermeerplein 2. Terugkoppeling participatie Buikslotermeerplein 3. Onderzoeken bij de investeringsnota’s Centrumplein en Winkelcentrum Buikslotermeerplein 4. Financiële toelichting grondexploitatie Winkelcentrum (geheim)

Colofon Ontwikkelkader Winkelcentrum Buikslotermeerplein 21 mei 2024 Ambtelijk opdrachtgever: Grond en Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam Auteur: Projectteam Buikslotermeerplein, Gemeente Amsterdam Team Buikslotermeerplein: Teamlid Elisa Brunelli Rob van Helden Wim Hendriks Valerie Deckers Jan Pieter Klaver Suzanne Kuijt David Madja Heiko Miskotte Dave Ooteman Soran Park Anne Ruijter Laura van Schaik Mark Schmeink Martijntje Stam Matthieu van der Stelt David Tattersall Janneke Tump Leon Weel Oliver Wagemann Anniek van Walderveen Suzanne de Wit

Functie Ontwerper openbare ruimte Planeconoom Stedenbouwkundige Adviseur Duurzaamheid Verkeerskundige Assistent Projectmanager Adviseur parkeren en mobiliteit Ontwerper openbare ruimte Planeconoom Stedenbouwkundige Projectmanager Omgevingsmanager Jurist publiekrecht Stedenbouwkundige Planner Projectmanager Communicatieadviseur Projectleider Projectleider Communicatieadviseur Projectleider

Directie R&D G&O R&D R&D R&D PMB V&OR R&D G&O R&D PMB PMB R&D R&D PMB PMB Communicatie IB G&O Communicatie G&O

Bij de totstandkoming van dit Ontwikkelkader hebben aanvullend diverse gemeentelijke en externe adviseurs een bijdrage geleverd.

34