Bijlage 1 - Notitie Middengroepen in Amsterdam.pdf

18 januari 2022

Notitie Middengroepen in Amsterdam

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Samenvatting De middengroepen in Amsterdam zijn voor het grootste deel zelfredzame huishoudens en werknemers. Voor delen van de middengroepen zijn er wel uitdagingen op de woningmarkt en arbeidsmarkt die gevolgen kunnen hebben voor hun financiële positie, kwaliteit van leven en perspectief voor de toekomst. Daarnaast hebben deze uitdagingen ook gevolgen voor de maatschappelijke basis, de economie en de toekomst van de stad. De middengroepen of middenklasse als algemeen begrip bieden echter onvoldoende houvast voor effectief beleid om deze uitdagingen te adresseren. Daarom hanteert deze notitie verschillende definiëringen op basis van inkomen, opleiding, beroep of huishoudsamenstelling. Het gebruik van een bepaalde definitie is afhankelijk van het te adresseren vraagstuk. Nog geen sterke indicatie dat middengroepen in de stad afnemen, samenstelling verandert wel  De definitiekeuze van ‘middengroepen’ is bepalend voor welke trends gesignaleerd en onderbouwd worden.  Definiëring op basis van inkomen laat zien dat de middeninkomens groepen dan wel stabiel dan wel dalend zijn in Amsterdam.  Definiëring naar opleiding maakt zichtbaar dat het aandeel middelbaar opgeleiden vooralsnog redelijk stabiel blijft. De inkomenspositie lijkt voor een deel van die groep achteruit te gaan.

 Definiëring op basis van beroepsgroepen is zeer complex gezien de uiteenlopende inkomens, opleidingen en werkomstandigheden binnen die beroepsgroepen en is daarom niet goed in kaart te brengen.  Er is onder de middeninkomen huishoudens een toename van eenpersoonshuishoudens en huishoudens met westerse en niet-westerse migratieachtergrond. Het is hiermee aannemelijk dat vooral inwoners die ‘tijdelijk’ tot de middeninkomens groep behoren in aandeel toenemen. Middeninkomens hebben steeds beperkter toegang tot de woningmarkt  Middeninkomens die al in de stad wonen kunnen moeilijk doorstromen als er geen veranderingen in inkomen of vermogen optreden.  Middeninkomens die de woningmarkt willen betreden worden geconfronteerd met afnemend aanbod en hoge huizenprijzen. Zonder vermogen is het heel lastig om een koopwoning te bemachtigen.  Het aandeel sociaal en middensegment in de totale woningvoorraad (zoals nu begrensd) krimpt door nationaal beleid en prijsontwikkelingen op de woningmarkt. Het aandeel hoger segment stijgt en het verlies van het middensegment wordt niet gecompenseerd.  Prijsontwikkelingen zorgen er voor dat middensegment woningen steeds kleiner worden.  De positie van lage inkomens op de Amsterdamse woningmarkt staat nog meer dan de middeninkomens onder druk.

Lage inkomens hebben nog minder kansen op de woningmarkt omdat de sociale huursector krimpt en het aandeel woningen dat zij in de vrije sector kunnen betalen kleiner is.

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

De Amsterdamse arbeidsmarkt biedt zowel kansen als bedreigingen voor middengroepen  Op de arbeidsmarkt heeft een deel van de middengroepen te maken met een onzekere inkomenssituatie door flexibele dienstverbanden, werk dat verdwijnt door technologisering, automatisering en de gevolgen van de coronacrisis en diplomadeflatie.  Lage inkomens zijn nog meer dan middengroepen kwetsbaar op de arbeidsmarkt doordat trends als flexibilisering en automatisering hen nog meer raakt  Op de arbeidsmarkt speelt ook dat in sommige sectoren die met middengroepen geassocieerd worden zoals cruciale publieke beroepen en beroepen in de techniek, bouw en duurzaamheidsopgave, grote tekorten zijn. Een gemene deler voor deze beroepen is een toenemende concurrentiestrijd omdat de tekorten ook in andere delen van het land en de wereld spelen. Woon-werk balans voor praktische en middelbaar opgeleiden verslechtert  Er is een verstedelijkingsbeweging zichtbaar waarin meer mensen in de hoog stedelijke gebieden van de regio willen wonen. Deze toenemende vraag in combinatie met ontwikkelingen zoals meer beleggingen in de woningmarkt en een lagere bezetting per woning zorgen voor schaarste en prijsstijgingen.

 De stijgende woningprijzen in Amsterdam en andere stedelijke gebieden in de MRA maken de toegang voor praktische en middelbaar opgeleiden (die veelal een laag tot middeninkomen hebben) moeilijker en als gevolg gaan zij zich meer spreiden over de regio en wonen op betaalbaarder maar minder goed bereikbare plekken.  Het werk, ook voor praktisch en middelbaar opgeleiden, concentreert zich juist meer in het economisch kerngebied Amsterdam en Amstelland Meerlanden.  Deze tegengestelde bewegingen zorgen voor een toenemende pendel met druk op het mobiliteitssysteem en groeiende vervoersongelijkheid als gevolg.  Hoogstedelijke kerngebieden zoals Amsterdam kunnen te maken krijgen met verder toenemende personeelstekorten onder praktisch en middelbaar opgeleiden omdat zij door schaarste op de arbeidsmarkt kunnen gaan kiezen voor banen dichter bij huis. Middeninkomens worden niet zwaarder belast door gemeentelijke lasten of energietransitielasten dan lager of hoger opgeleiden maar ook niet veel tegemoet gekomen  Middeninkomens hebben minder toegang tot overheidssteun ten opzichte van lage inkomens, terwijl hun lasten een groter aandeel van het inkomen vragen dan van hogere inkomens. Deze marginale druk komt met name door het voorzieningen- en lastensysteem op landelijk niveau en geldt in mindere mate op gemeentelijk niveau.

 Amsterdamse middeninkomens kunnen gebruik maken van generieke regelingen die de gemeente Amsterdam aanbiedt om tot meer duurzame energievoorzieningen en besparing te komen. Specifieke regelingen voor middeninkomens ontbreken waar die wel specifiek voor lage inkomens gelden.  Bij het bepalen van de gemeentelijke lasten wordt geen rekening gehouden met de huishoudinkomens of vermogen maar wordt gekeken naar woning en/of autobezit en grootte van huishouden. Alleen huishoudens met een inkomen op of rond bijstandsniveau en weinig spaargeld kunnen kwijtschelding van de gemeentelijke lasten aanvragen.

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Niet de middengroepen an sich maar gezinnen, creatieve en publieke professionals en langverblijvers spelen een positieve rol in het sociaal weefsel van de stad  Amsterdamse middeninkomens hebben niet meer dan andere inkomensgroepen contact met buren en/of andere bevolkingsgroepen. Het effect van middeninkomens op het vergroten van kansengelijkheid in een buurt lijkt beperkt. Het grootste ‘middenklasseeffect’ in een buurten waar veel inwoners met een lage ses wonen en waar meer middeninkomens toetreden is de verbetering van het imago en de (ervaren) veiligheid van een buurt.  Gezinnen, mensen in maatschappelijke of creatieve beroepen of langverblijvers (langer dan 5 jaar), ongeacht de inkomensgroep waar zij toe behoren beïnvloeden het sociale weefsel van de stad positief. Verdere analyse is hierop nodig om sterkere conclusies te kunnen trekken.  Het aandeel gezinnen neemt in Amsterdam niet af. Het aandeel jonge gezinnen neemt wel af waardoor op de langere termijn het aandeel gezinnen kan afnemen.  Dit lijkt te worden beïnvloed door de woonsituatie voor gezinnen in de stad waardoor met name gezinnen met middeninkomens en hoge inkomens uit de stad vertrekken. Gezinnen met een laag inkomen hebben vaker te maken met te krappe behuizing.

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 6 2 Wie zijn de middengroepen?..................................................................................... 7 2.1 Inkomens definiëring ................................................................................................................ 8 2.2 Opleiding definiëring ...............................................................................................................12 2.3 Beroepsgroepen definiëring ....................................................................................................14 2.4 Overige kenmerken van middengroepen in Amsterdam.......................................................... 15 3 Wat is de positie van middengroepen op de Amsterdamse woningmarkt? .................. 18 3.1 Toegang tot sociale huur, middeldure huur en middensegment koop ..................................... 20 3.2 Betaalbaarheid voor middeninkomens ....................................................................................23 3.3 Spreiding, woninggrootte en verhuisbewegingen van middeninkomens ................................ 25 4 Wat is de positie van middengroepen op de arbeidsmarkt? .......................................

29 4.1 Baanzekerheid .........................................................................................................................30 4.2 Cruciale beroepen....................................................................................................................34 5 Hoe ontwikkelt de woon-werk balans van praktisch en middelbaar opgeleiden in de MRA? ................................................................................................................... 37 5.1 Wonen in de MRA ....................................................................................................................38 5.2 Werk in de MRA ...................................................................................................................... 40 5.3 Bereikbaarheid en mobiliteit in de MRA .................................................................................. 42 6 In hoeverre worden middeninkomens financieel geraakt door gemeentelijke lasten en de energietransitie? ............................................................................................... 46 6.1 Energie (transitie) lasten ......................................................................................................... 48 6.2 Gemeentelijke voorzieningen en lasten ..................................................................................

49 7 Welke rol spelen middengroepen in het sociale weefstel van de stad? ........................ 52 7.1 Sociale cohesie, kansengelijkheid en leefbaarheid .................................................................. 52 7.2 Gezinnen in de stad.................................................................................................................. 57 8 Conclusies ............................................................................................................ 61 Bronnen .................................................................................................................. 63

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

1 Inleiding De Amsterdamse gemeenteraad heeft het College van B&W via motie 810 (2019), motie 1285 accent (2021), motie 341 (2021) en motie 359 accent (2021) gevraagd naar de positie van de middenklasse in Amsterdam en hoe de gemeente aan hun behoud voor de stad werkt. Deze notitie informeert de gemeenteraad over de positie van de middengroepen en voor deze groepen relevante ontwikkelingen en trends. Daarnaast wordt uitgebreid aandacht besteed aan de definiëring van middengroepen hetgeen het debat hierover scherper en concreter kan maken. Specifiek wordt ingegaan op de thema’s zoals gevraagd in motie 1285 accent: wonen (H3), economie en werk (H4), mobiliteit en bereikbaarheid (H5), gemeentelijke lasten en energietransitie (H6). In lijn met motie 810 wordt ook ingegaan op het percentage en de ontwikkeling rondom gezinnen in de stad, specifiek gezinnen met een middeninkomen (H7). De bijhorende raadsinformatiebrief ‘Inzet op de middengroepen’ beschrijft de huidige inzet en aanvullend handelingsperspectief voor de gemeente Amsterdam, mogelijke beleidskeuzes zijn daarom niet meegenomen in deze notitie. In navolging van het onderzoek van de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid ‘De val van de middenklasse’, wordt in deze notitie gesproken over middengroepen in plaats van de middenklasse.

De WRR geeft hierover aan: ‘Het middensegment van de Nederlandse samenleving is te heterogeen en te breed om van ‘de’ middenklasse of ‘de’ middengroep te spreken’. De ervaringen uit dit onderzoek zijn daarin hetzelfde. Het is complex om voor een groot deel van de Amsterdamse inwoners met verschillende achtergronden, banen, levensfases, woonomstandigheden en huishoudsamenstellingen een alomvattende analyse te maken. Iedere Amsterdammer is uniek en zal zijn of haar positie op de woningmarkt en arbeidsmarkt op een eigen manier beleven. Deze notitie beschrijft veelvoorkomende situaties en trends en maakt verbindingen tussen de thema's waar middengroepen in de stad mee te maken hebben. Over de thema's die aan bod komen in deze notitie is een grote hoeveelheid informatie en data beschikbaar. De notitie beoogt niet een compleet en uitputtend wetenschappelijk overzicht te geven van die informatie. Bij het opstellen van deze notitie zijn continue keuzes gemaakt welke informatie wel en welke informatie niet meegenomen wordt. Leidend in deze afweging zijn de vragen die in de moties naar voren zijn gebracht. Leeswijzer De notitie gaat eerst in op de definiëring van middengroepen.

Wie behoort hiertoe en hoe kun je deze groepen afbakenen? Wat doet deze afbakening met de trends en aannames rondom deze groepen? Vervolgens wordt per domein ingegaan op de positie van middengroepen: de woningmarkt, de arbeidsmarkt, de woon-werk balans van praktisch en middelbaar opgeleiden in de MRA, gemeentelijke lasten en de energietransitie en het sociaal weefsel van de stad. Elk hoofdstuk begint met een duidelijk gemarkeerd overzicht van de kerninzichten. In het overige deel van het hoofdstuk worden deze inzichten uitgelegd en onderbouwd. De conclusie verbindt de dynamiek rondom de middengroepen tussen de verschillende domeinen.

6

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

2 Wie zijn de middengroepen? 

De definitiekeuze van ‘middengroepen’ is bepalend voor welke trends gesignaleerd en onderbouwd worden. Voor het goed duiden van de positie van middengroepen, bijbehorende maatschappelijke vraagstukken en effectief beleid is het nodig om van algemene begrippen ‘middengroepen’ of ‘middenklasse’ af te stappen en in te zoomen op de problemen die spelen voor delen van die groepen.



Definiëring op basis van inkomen laat zien dat de middeninkomens groepen dan wel stabiel dan wel dalend zijn in Amsterdam. Definiëring naar opleiding maakt zichtbaar dat het aandeel middelbaar opgeleiden redelijk stabiel blijft. Hun inkomenspositie lijkt voor een deel van die groep achteruit te gaan. Definiëring op basis van beroepsgroepen is zeer complex gezien de uiteenlopende inkomens, opleidingen en werkomstandigheden binnen die beroepsgroepen.



De inkomensgerelateerde data in deze notitie is gebaseerd op een samengestelde inkomens definiëring gebaseerd op beschikbare data, afbakeningen binnen de gemeente Amsterdam en internationale standaarden. De volgende indeling is gebruikt en kan ook in de toekomst geïndexeerd gebruikt worden. Inkomenssegment Lage inkomens

Laag segment middeninkomens Midden segment middeninkomens Hoog segment middeninkomens Hoge inkomens 

Inkomens bandbreedte (bruto jaarinkomen 2019) €0 - €22.700 (huurtoeslaggrens eenpersoonshuishoudens) / €30.825 (huurtoeslaggrens voor meerpersoonshuishoudens) Huurtoeslag grens - €38.035 (EU sociale huurgrens) €38.035 - €57.053 €57.053 - €76.070 Vanaf €76.070

Vanuit een inkomensdefinitie benaderd laat de trend zien dat de middeninkomen huishoudens qua samenstelling veranderen. Er is een toename van eenpersoonshuishoudens en huishoudens van westerse en niet-westerse herkomst. Het is hiermee aannemelijk dat vooral inwoners die ‘tijdelijk’ tot de middeninkomens groep behoren in aandeel toenemen. Zodra inwoners een stel vormen en een gezamenlijk huishouden hebben, beschikken zij over een hoog inkomen.

Wanneer in media of in de politiek wordt gesproken over het wegtrekken van de middengroepen uit de stad lijkt het te gaan over een groep met in ieder geval een grote gemene deler die hen als middengroepen (of middenklasse) aan elkaar verbindt. Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkelingen rondom middengroepen vanuit een dergelijke brede definitie. Er wordt onderscheid gemaakt naar definiëring op basis van inkomen, opleiding en beroepsgroepen omdat de meest voorkomende

7

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

definitie kaders zijn die met de middengroepen worden geassocieerd in de politiek, media en (wetenschappelijke) onderzoeken.

2.1 Inkomens definiëring Er zijn verschillende definities mogelijk voor middeninkomens. Deze notitie onderscheidt drie afbakeningen, die gebruikt zijn voor de analyse: 1) De eerste afbakening voor middeninkomens is gebaseerd op de aanname dat de middengroepen de grootste inwonersgroep van een land vormen. Wanneer alle inkomens van een land zouden worden ingedeeld in kwintielen (5 gelijke delen van 20%), dan bestaat inkomensverdeling van een bevolking uit 20% laagste inkomens, 60% middeninkomens en 20% hoogste inkomens. (NOS, Wie zijn eigenlijk de middeninkomens?) Wanneer deze definiëring toegepast wordt op het gestandaardiseerd inkomen in Amsterdam (besteedbaar inkomen gecorrigeerd naar huishoudgrootte en samenstelling), is het volgende beeld zichtbaar: Figuur 2.1 De middeninkomens (de middelste 60%) blijven stabiel 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

percentage kwintiel_1

percentage kwintiel_2

percentage kwintiel_4

percentage kwintiel_5

2017

2018

2019

percentage kwintiel_3

Bron: CBS - Verdeling van hoogte van inkomen in Amsterdam in kwintielen gebaseerd op het gestandaardiseerd inkomen in Nederland Afgezet tegen de Nederlandse inkomensgrenzen, zijn de middeninkomens ongeveer 47%-49% van de inwoners van Amsterdam en dit aandeel is al langere tijd stabiel. De verandering zit met name in een kleine daling van de laagste inkomensgroep en een stijging in de hoogste inkomensgroep.

8

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

2) Internationaal wordt veelal gebruikt gemaakt van een middeninkomen definiëring die uitgaat van een huishoudinkomen tussen de 75% en 200% van het mediane nationale inkomen (OECD 2019, Under Pressure: The Squeezed Middle Class). Het mediane inkomen is de inkomensgrens waarbij de groep met een inkomen onder die grens even groot is als de groep mensen met een inkomen boven die grens. Wanneer dit wordt toegepast op de Amsterdamse inkomensgegevens ten opzichte van het landelijke mediaan besteedbaar inkomen sinds 2011, laat dit zien dat de inkomensgroep tussen de 75% en 200% de grootste groep is en stabiel blijft rond de 55-56%. In Nederland is deze groep zo’n 67% gemiddeld. De groep tot 75% gaat in deze jaren fluctuerend van 38% naar 36% ten opzichte van zo’n 28% in Nederland. De groep boven de 200% neemt van toe van 8 naar 9% ten opzichte van 6% landelijk. Figuur 2.2 De middeninkomens (75% tot 200% van mediaan besteedbaar inkomen) blijven stabiel 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011

2012

percentage tot 75%

2013

2014

2015

percentage 75% t/m 200%

2016

2017

2018

2019

percentage meer dan 200%

Bron: CBS - Amsterdamse inkomensverdeling ten opzichte van het landelijke mediane besteedbaar inkomen Ook volgens deze definitie is een kleine verschuiving te zien van de lagere inkomensgroep onder de 75% en een kleine stijging van de hogere inkomensgroep boven de 200% en een redelijk stabiele middeninkomens groep. 3) Binnen de gemeente Amsterdam is geen brede inkomens definiëring voor middengroepen van kracht. In verschillende beleidsterreinen worden andere afbakeningen gebruikt, afhankelijk van het doel van het beleid. De directies Wonen en Grond & Ontwikkeling hanteren een definitie van een middeninkomen voor huishoudens tussen de door de EU bepaalde sociale huurgrens en de bovengrens van €60.095 (in peiljaar 2019). In het sociaal domein worden ook lagere huishoudinkomens tot middeninkomens gerekend. Om hiermee rekening te houden wordt ook gekeken naar de trend met een huishoudinkomens ondergrens vanaf de huurtoeslaggrens. In

9

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

onderzoek dat de gemeente heeft gedaan naar middengroepen is ook nog een hogere middeninkomens categorie meegenomen die ligt rond de grens van twee keer modaal zoals in internationale voorbeelden veelal gebeurt. Deze onderverdeling leidt tot deze afbakeningen gebaseerd op grenzen in het peiljaar 2019: Inkomenssegment Lage inkomens

Laag segment middeninkomens Middensegment middeninkomens Hoog segment middeninkomens Hoge inkomens

Inkomens bandbreedte (bruto jaarinkomen) €0 - €22.700 (huurtoeslaggrens eenpersoonshuishoudens) / €30.825 (huurtoeslaggrens voor meerpersoonshuishoudens) Huurtoeslag grens - €38.035 (EU sociale huurgrens) €38.035 - €57.053 €57.053 - €76.070 Vanaf €76.070

Bron: OIS– inkomenssegmenten naar bandbreedte (bruto jaarinkomen) Nb. Het modaal bruto-inkomen (het meest voorkomende inkomen) in 2019 voor Nederlandse huishoudens lag op €35.000. Dit definitiekader van middeninkomens wordt ook in de rest van deze notitie gebruikt als basis voor data-analyse. De beschikbare gegevens over ontwikkelingen in Amsterdam, vooral afkomstig uit Wonen in Amsterdam (WIA), kunnen ook gebruikt worden op basis van deze onderverdeling. Op basis van deze definitie wordt het volgende trend beeld zichtbaar voor Amsterdam sinds 2001:

10

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Figuur 2.3. De middeninkomens (gedefinieerd van de huurtoeslaggrens tot 2 x sociale huurgrens) dalen gestaag 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

% 0

20

40

60

80

100

lage inkomens tot huurtoeslaggrens laag segment middeninkomens tot sociale huurgrens (2019 €38085) midden segment middeninkomens (tot 1,5x sociale huurgrens) hoge middeninkomens (tot 2x sociale huurgrens) hoge inkomens (meer dan 2x sociale huurgrens)

Bron: WiA gegevens 2019 - Verdeling van middeninkomens in Amsterdam naar jaartal In 2019 vormen de middeninkomen huishoudens met 42% nog wel de grootste groep vergeleken met de lage inkomen huishoudens (29%) en de hoge inkomens huishoudens (28%). Het is wel zichtbaar dat er een neerwaartse trend is waarbij zowel de het lage segment middeninkomens als het middensegment afneemt. Het hoge middensegment fluctueert maar is in 2019 op een laag punt vergeleken met de jaren daarvoor. Het hoge inkomenssegment neemt sterk toe. Op basis van inkomensdefinities laten de verschillende definities een wisselend beeld zien. Algemene definities en vergelijkingen met Nederlandse inkomensontwikkeling laten een stabiele middengroep zien waarin verschuivingen vooral plaatsvinden door het kleiner worden van de laagste inkomensgroep en het groeien van de hoogste inkomensgroep. Inzoomen op Amsterdamse inkomens laat zien dat er een neerwaartse trend is en dat met name de lage en middensegmenten middeninkomens gestaag afnemen. Dit verschil komt doordat in de eerste definities naar een relatief aandeel wordt gekeken (aandeel van middeninkomens ten opzichte van een landelijke middeninkomen groep) en bij de definiëring binnen de gemeente Amsterdam wordt gewerkt met absolute inkomensgrenzen die, hoewel geïndexeerd door de jaren heen, niet afgezet zijn tegen dezelfde grenzen landelijk.

Naast inkomen speelt ook vermogen een grote rol in bijvoorbeeld de financiële mogelijkheden van een middeninkomen huishouden. Dit kan gaan over het bezitten van een koopwoning, het hebben van veel spaargeld, investeringen en/of aandelen of indirect via vermogende naasten. Vanwege

11

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

deze verschillende vormen van vermogen is het lastig om dit zuiver in kaart te kunnen brengen. Bijvoorbeeld de toegang tot vermogen via vermogende naasten wordt nergens bijgehouden.

2.2 Opleiding definiëring Er is een algemeen gebruikte categorisering voor een laag, middelbaar en hoog opleidingsniveau. Een laag opleidingsniveau is basisschool of onderbouw middelbare school, VMBO of MBO 1. Laagopgeleid wordt ook regelmatig aangeduid als praktisch opgeleid. In deze notitie worden – afhankelijk van de gebruikte bronnen – de termen door elkaar gebruikt. Een middelbaar opleidingsniveau is HAVO, VWO en MBO 2-4. Een hoog opleidingsniveau is HBO en WO. De beschikbare trenddata over opleidingsniveau is nog in ontwikkeling en daarom niet van zoveel jaar beschikbaar als andere gegevens zoals inkomen. Doordat definiëringen en grenzen soms veranderen en de bestaande datasets nog bijgewerkt worden, geeft dit soms nog een vertekend beeld. Uit gegevens van het peiljaar 2019 blijkt dat middelbaar opgeleiden de grootste groep opgeleiden zijn in Nederland (41%). In Amsterdam ligt dit percentage een stuk lager (29%). Figuur 2.4. In 2019 is ongeveer 1/3e van de Amsterdamse bevolking middelbaar opgeleid Praktisch

Middelbaar Hoog

Totaal

Praktisch Middelbaar Hoog Totaal

Amsterdam 160570

204590

337200

702360

23

29

48

100

MRA

686430

714330

1877560

25

37

38

100

476800

NL 3746290 5475310 3988760 13210360 28 41 30 100 Bron: OIS 2019 - Opleidingsniveau, absoluut en percentage voor Amsterdam, MRA en Nederland Wanneer naar het opleidingsniveau gekeken wordt in trendgegevens dan is zichtbaar dat sinds 2013 het aandeel praktisch opgeleiden afneemt, het aandeel middelbaar opgeleiden licht fluctueert rondom eenzelfde grootte en dat het aandeel hoog opgeleiden toeneemt. Figuur 2.5. Sinds 2013 fluctueert het aandeel middelbaar opgeleiden maar neemt niet significant af 50 40 30 20 10 0 2013 Praktisch opgeleid

2015

2017

2019

Middelbaar opgeleid

Hoog opgeleid

Bron: OIS 2019 - Trend in percentage huishoudens naar opleidingsniveau in Amsterdam Nb. Lichte verschillen in de data worden veroorzaakt doordat deze datasets nog in ontwikkeling zijn.

12

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Wanneer de opleidingen van Amsterdammers worden afgezet tegen hun inkomen in het peiljaar 2019 is de volgende ontwikkeling te zien:

LAGE INKOME NS TOT HUURTO ESLAGG RENS

2011 2013 2015 2017 2019

LAGE INKOME NS TOT SOCIALE HUURGR ENS (2019 €38085)

2011 2013 2015 2017 2019

LAGE MIDDENI NKOMEN S (TOT 1,5X SOCIALE HUURGR ENS)

2011 2013 2015 2017 2019

HOGE MIDDENI NKOMEN S (TOT 2X SOCIALE HUURGR ENS)

2011 2013 2015 2017 2019

HOGE INKOME NS (MEER DAN 2X SOCIALE HUURGR ENS)

Figuur 2.6. Inwoners met middelbare opleiding hebben vaker een lager inkomen

2011 2013 2015 2017 2019

Lage inkomens t/m huurtoeslag grens

Lage segment

40 39 36 34

middeninkomens

22 21 20 21 17 16 14

Midden segment

middeninkomens

Hoog segment

middeninkomens

Hoge inkomens

13 15 9 12 5 4 5 6

9

30

54

40 42 43 44

38 39 40 37

27

29

24

35 27

34 37

35

38

39 39 43

34

57 33

Praktisch opgeleid

23

27 32

39 44 50 47

52 57 57 58 68 72 73 72 75

middelbaar opgeleid

14 20 18 21 22

35

34 30 23 23 22 19

32

44

%

hoog opgeleid

Bron: OIS 2019 - Ontwikkeling van opleiding afgezet tegen inkomen in Amsterdam Toelichting: Tussen 2011 en 2019 is per inkomensgroep een verschuiving zichtbaar in het opleidingsniveau binnen deze groepen. Algemene ontwikkeling is dat het aandeel hoogopgeleiden binnen iedere inkomensgroep groeit. Voor alle inkomensgroepen geldt dat het aandeel inwoners met een middelbare opleiding afneemt of nagenoeg gelijk blijft. Alleen onder de groep met een laag inkomen is het aandeel inwoners met een middelbare opleiding tussen 2011 en 2019 toegenomen. De trend laat wel zien dat sinds 2010 personen met een middelbare opleiding steeds vaker een lager inkomen hebben. Dit komt door diplomatie inflatie [of devaluatie]; het steeds minder waard worden van een middelbaar opleidingsdiploma. Dit overzicht laat ook zien dat hoewel er een correlatie is tussen het opleidingsniveau en het inkomensniveau, dit zeker niet 1 op 1 het geval is. In peiljaar 2019 is in de categorie inkomens van 38.000-60.000 meer dan de helft van de mensen hoog opgeleid. Het grootste deel van de middelbaar opgeleiden (42%) zit in 2019 in de lagere inkomensklasse.

13

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

2.3 Beroepsgroepen definiëring Een derde manier om middengroepen te typeren is door te kijken naar beroepsgroepen. Dit is van de drie type definities de meest complexe om als gemene deler voor de middengroepen te gebruiken. In nieuwsartikelen over middengroepen worden vaak referenties gemaakt naar beroepen als agenten, leraren, verpleegster, de bakker of schoenmaker op de hoek of winkelpersoneel. Deze beroepsgroepen verschillen in de opleidingsachtergrond die ervoor nodig is (kan gaan van laag tot hoog opleidingsniveau) evenals het inkomen dat ermee verdiend wordt. Het aantal jaren werkervaring, full- of parttime werkend, onregelmatigheidstoeslagen, doorgroeimogelijkheden en andere factoren spelen daarin ook mee. Een tweede reden waarom het lastig is om beroepsgroepen als definitie te gebruiken is dat het een individuele indicator is. Het hoeft daarmee niet meteen iets te zeggen over de bestedingsruimte van een huishouden. Op basis van inkomensgegevens van UWV uit Amsterdam uit 2019 wordt hiervan een voorbeeld gegeven gerelateerd aan maatschappelijke beroepsgroepen: Figuur 2.7 Gemiddeld loon geen indicatie van bestedingsruimte huishouden Beroep Gemiddeld uurloon in € Jaarloon o.b.v.

38-urige (gebaseerd op wonend in werkweek (exclusief Amsterdam, UWV- vakantiegeld en andere gegevens) toeslagen) Modaal Ruim €17,Gemiddeld bruto uurloon 24,40 50.200 Amsterdam (alle Amsterdammers werkend in loondienst) Primair onderwijs 24 47.400 Voortgezet onderwijs 29 57.300 MBO 27 53.300 Politie 25 49.400 Bron: UWV, bewerking OIS 2019 - Gemiddelde lonen naar beroepsgroep inwoners Amsterdam Huishoudinkomen is cruciaal in bepalen van financiële mogelijkheden of knelpunten. De tabel geeft aan dat alleenwonenden in deze beroepen tot de middeninkomens behoren maar zodra men een stel vormt worden het snel de hogere inkomensgroepen. Er dient rekening mee gehouden te worden dat in sommige sectoren veel in deeltijd gewerkt wordt. Een rekenvoorbeeld: een gezin met de agent en leraar laat zien dat wanneer de een 36 uur werkt (ca. €46.800 per jaar) en de ander 24 uur (ca. €30.000 per jaar) zij samen met een jaarlijks huishoudinkomen (exclusief vakantiegeld en toeslagen) van 76.800 al nagenoeg bij de hoge inkomenscategorie horen. Een derde reden is dat inwoners van de stad niet per se in de stad hoeven te werken en andersom hoeven de werkenden in de stad niet altijd in de stad te wonen. Het is daarom lastiger om op dat niveau trends voor de stad weer te geven. Om dit te illustreren nog een voorbeeld: als in kaart wordt

14

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

gebracht hoeveel inwoners van Amsterdam als beroep leraar/lerares hebben, weten we nog niet of zij ook in de stad werken als leraar/lerares of dat ze dat elders doen. Als er door de tijd heen minder leraren/leraressen in Amsterdam zouden wonen, hoeft dat niet direct te betekenen dat er ook minder leraren/leraressen werken. De hoeveelheid beschikbare banen en vacatures geven hier een betere impressie van. Beroepsgroepen bieden om deze redenen te weinig houvast voor een brede middengroepen definitie. Vaak zal dit teruggeleid worden naar of een inkomensgroep of een opleidingsgroep. Er zijn wel ontwikkelingen met impact op bepaalde beroepsgroepen in de stad die een meer specifiek perspectief vragen dan een brede focus op een middeninkomen of middelbare opleiding. Hoofdstuk 4 gaat hier dieper op in.

2.4 Overige kenmerken van middengroepen in Amsterdam Uitgaande van de in Amsterdamse data gebruikte inkomens indeling zoals weergegeven in deelparagraaf 2.1, kunnen andere kenmerken van de middengroepen in Amsterdam bekeken worden die een beeld geven van de demografische ontwikkeling van de middengroepen. Deze notitie kijkt naar huishoudsamenstelling en migratieachtergrond. Figuur 2.8. De lage inkomens en lage middeninkomens zijn relatief vaak alleenwonenden Amsterdam

lage inkomens tot huurtoeslaggrens inkomens vanaf hts-groep tot en met € 38.035 middeninkomens (38.035-1,5x modaal) hogere middeninkomens (1,5x modaal - 2x modaal) hogere inkomens (vanaf 2x modaal)

MRA zonder Amsterdam

lage inkomens tot huurtoeslaggrens inkomens vanaf hts-groep tot en met € 38.035 middeninkomens (38.035-1,5x modaal) hogere middeninkomens (1,5x modaal - 2x modaal) hogere inkomens (vanaf 2x modaal)

% 0

alleenwonend

stel zonder kind

20

eenoudergezin

40

60

80

stel met kinderen

overig

100

Bron: OIS 2019 - Huishoudsamenstelling per inkomensgroep in Amsterdam in 2019

15

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Voor de middeninkomens geldt dat naar mate het huishoudinkomen stijgt, het aandeel alleenstaanden afneemt en het aantal stellen en stellen met kinderen toeneemt. In de lage middeninkomens groep is het aandeel stellen met kinderen 7% en in het hoge segment middeninkomens is dit aandeel 29%. In de gegevens over de MRA zonder Amsterdam is een vergelijkbare opbouw te zien hoewel in de MRA in het geheel meer stellen en gezinnen wonen in vergelijking tot Amsterdam. Figuur 2.9. Stellen met en zonder kinderen steeds vaker huishoudens met een hoog inkomen

Bron: OIS 2019 - percentage Amsterdamse huishoudens naar inkomensniveau en leeftijd Naast huishoudsamenstelling wordt stilgestaan bij de migratieachtergrond van middeninkomens in Amsterdam. Onderstaande tabel geeft weer voor elke inkomensgroep wat de verdeling in termen van migratieachtergrond is. Daarnaast wordt de trend sinds de meting in 2011 getoond. In toenemende mate heeft het midden en hoge segment middeninkomens, evenals de hoge inkomens een westerse herkomst.

16

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

lage inkomens tot huurtoeslag grens

2011 2013 2015 2017 2019

lage inkomens tot sociale huurgrens (2019 €38085)

2011 2013 2015 2017 2019

lage middeninko mens (tot 1,5x sociale huurgrens)

2011 2013 2015 2017 2019

hoge middeninko mens (tot 2x sociale huurgrens)

2011 2013 2015 2017 2019

hoge inkomens (meer dan 2x sociale huurgrens)

Figuur 2.10. Middeninkomen huishoudens in toenemende mate westerse herkomst

2011 2013 2015 2017 2019

%

0 niet-westerse herkomst, 1e generatie

20 40 westerse herkomst, 1e generatie

westerse herkomst, 2e generatie

autochtoon

60

80 100 niet-westerse herkomst, 2e generatie

Bron: OIS 2019 - Verdeling van inkomen naar herkomst Amsterdammers

17

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

3 Wat is de positie van middengroepen op de Amsterdamse woningmarkt? 

Wanneer het gaat om de positie van middengroepen op de woningmarkt kijken we vanuit een inkomensdefinitie. Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen middeninkomens die al in de stad wonen en middeninkomen huishoudens die toegang tot de stad zouden willen. Zij die al in de stad wonen kunnen moeilijk doorstromen als er geen veranderingen in inkomen of vermogen optreden. Zij die de markt willen betreden worden geconfronteerd met afnemend aanbod en hoge huizenprijzen.



Lage middeninkomens (huurtoeslag grens tot sociale huurgrens) zijn volledig aangewezen op de sociale huur sector omdat er geen goedkope koop meer in de stad aanwezig is. Het midden segment middeninkomens (sociale huurgrens tot €63.237 peiljaar 2021) kan voor een deel terecht in de sociale huur en de middeldure huur en koop maar dit segment staat onder druk (zie volgende punt). Hoge middeninkomens (€63.237 -€80.048 peiljaar 2021) hebben nog wat ruimte op de woningmarkt door de vrije sector huur en koopsector maar de hoge prijzen maken ook voor hen de woonquote (deel van het inkomen dat aan wonen wordt besteed) hoog.



Het middensegment woningen (zoals nu begrensd) krimpt. Dit komt doordat middensegment huur- en koopwoningen in de bestaande bouw door de prijsontwikkelingen op de woningmarkt snel wegvloeien naar een hoger segment en dit niet met de nieuwbouw gecompenseerd kan worden. Daarnaast zorgen de prijsontwikkelingen ervoor dat middensegment huur- en koopwoningen steeds kleiner worden. Recent toegetreden middeninkomens hebben een hogere woonlasten ten opzichte van middeninkomens die langer in de stad wonen.



Ook het aandeel sociale huurvoorraad van de totale woonvoorraad in Amsterdam neemt af. Een deel van de huishouden met een laag- of middensegment middeninkomen is aangewezen op sociale huur.



Middeninkomens die kunnen doorstromen binnen de stad zijn daartoe in staat dat omdat ze vermogen tot hun beschikking hebben (in de vorm van een koopwoning of op andere manieren) en/of naar een hogere inkomenspositie zijn gegroeid. Middeninkomens die nog kunnen toetreden vallen of binnen speciale regelingen (beroepsgroepen, belastingvoordelen voor buitenlandse werknemers) en /of zitten meer aan de bovenkant van de middeninkomens en/of accepteren relatief hoge woonlasten en een kleiner woonoppervlakte.



Hoewel de groep middeninkomens in zijn totaliteit daardoor deze ontwikkelingen nog niet heel hard daalt, hebben de woningmarkt ontwikkelingen wel invloed op de samenstelling van de middeninkomen huishoudens in de stad en zijn dit vaker alleenwonenden.

18

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

De zorg bestaat dat de middengroepen niet meer in Amsterdam kunnen (komen) wonen. De snelle prijsstijgingen op de woningmarkt in combinatie met een slinkend aanbod in de middeldure huur en middensegment koopsector worden hiervoor als verklaringen genoemd. Dit hoofdstuk beschrijft welke bewegingen en trends er zijn en wat dit betekent voor de toegang en betaalbaarheid van de woningmarkt voor middengroepen. Wanneer gesproken wordt over middengroepen op de woningmarkt zijn de belangrijkste indicatoren het inkomen en het vermogen. Inkomen of inkomenseisen en/ of vermogen zijn voorwaardelijk om toegang te hebben tot de woningmarkt. Omdat er geen goed beeld beschikbaar is over de aanwezigheid van vermogen bij de verschillende inkomensgroepen, wordt dat hier buiten beschouwing gelaten. Deze toegang is niet direct afhankelijk van een opleidingsniveau of een beroepsgroep. Een uitzondering zijn woningen die aan speciale doelgroepen worden toegewezen. Hierover wordt meer toegelicht in de raadsinformatiebrief ‘Inzet op middengroepen’ die met deze notitie wordt meegestuurd. Overzicht van de huidige inkomenseisen of passende inkomensgrenzen en prijsniveaus (prijspeil 2021) voor verschillende woonsegmenten in de Amsterdamse woningmarkt: Type woonsegment Sociale huur

Maximaal inkomen € 40.024 (woningcorporatie) € 44.655 (woningcorporatie 10% voor meerpersoonshuishoudens) € 46.679 (particulier)

Sociale koop Middeldure huur Middensegment koop

Nvt € 63.237 € 63.237 (geen grens, passend inkomen) Inkomens > €63.237

Dure huur en koop

(Maximale) prijzen € 752,33 = liberalisatiegrens. Als de huur bij het afsluiten van het huurcontract boven dit bedrag ligt, dan komt een huurder niet in aanmerking voor huurtoeslag € 188.000 € 752,33 - € 1.040,73 € 314.000

Prijzen boven €1.040,73 huur per maand Koopprijzen boven €314.000 Let op: de onderzoeksdata in deze notitie zijn overwegend gebaseerd op de grenzen van 2019 omdat dit de meest recente data is die tijdens dit schrijven beschikbaar is. Bij het opstellen van deze notitie waren de cijfers van de WiA 2021 nog niet beschikbaar. Waar mogelijk wordt aangegeven of de verwachting is dat een trend doorzet of afvlakt.

19

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

lage inkomens tot huurtoesla ggrens

2011 2013 2015 2017 2019

laag segment middenink omens tot sociale huurgrens (2019 €38085)

2011 2013 2015 2017 2019

midden segment hoge hoge middenink inkomens middenink omens (tot (meer dan omens (tot 1,5x 2x sociale 2x sociale sociale huurgrens) huurgrens) huurgrens)

Figuur 3.1. Het aandeel middeninkomens in de vrije huursector neemt substantieel toe

2011 2013 2015 2017 2019 2011 2013 2015 2017 2019 2011 2013 2015 2017 2019

0 sociale huur, corporaties vrije sector huur, particulier

% 20 40 sociale huur, particulier koopwoning

60

80 100 vrije sector huur, corporaties

Bron: OIS bewerking WiA data 2019 - Woonsegmenten en trend van bewoning naar inkomensgroepen in Amsterdam De verschillende segmenten middeninkomens hebben te maken met de volgende trends:  Middeninkomens bewonen steeds minder vaak een sociale huurwoning.  Middeninkomens die nog in de sociale huurwoning wonen, wonen hier al lang. Er zijn maar weinig nieuwe toetreders.  Het aandeel middeninkomens in de vrije huursector neemt substantieel toe. Deze toename is ook te zien in de andere inkomensklassen.  Het aandeel middeninkomens in de koopsector fluctueert en neemt de laatste jaren weer iets af. In het lage segment middeninkomens heeft 23% een koopwoning in 2019. In het midden segment middeninkomens heeft 42% een koopwoning in 2019 en in het hoge segment heeft 50% een koopwoning in 2019. Dit betekent dat een kwart tot de helft van de middeninkomens in de stad over vermogen in de vorm van een eigen woning beschikken.

3.1 Toegang tot sociale huur, middeldure huur en middensegment koop Sociale huur Een laag segment middeninkomens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de EU-sociale huurgrens (ook wel de secundaire doelgroep genoemd) heeft toegang tot de sociale huurmarkt. In 2019 werd 17% van de sociale huurwoningen van corporaties toegewezen aan de secundaire

20

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

doelgroep (bron: jaarbericht AFWC). Gereguleerde huurwoningen van corporaties mogen ook worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €42.436. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van particuliere verhuurders ligt hoger dan de inkomensgrens voor de gereguleerde huur van corporaties, namelijk op €44.360. Het particuliere sociale huursegment is daardoor een segment waar veel huishoudens in het midden segment middeninkomens op aangewezen zijn. De ontwikkeling van de sociale woningvoorraad houdt geen gelijke tred met de groei van de totale woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad neemt af, onder andere door verkoop en liberalisatie. Het aantal voor de verhuur vrijkomende woningen van corporaties fluctueert rondom eenzelfde aantal sinds 2015, zo’n 7500 (bron: AFWC jaarbericht 2020). De wachttijd voor een sociale huurwoning ligt (in 2019) gemiddeld op ruim 13 jaar. Een deel van de sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan bijzondere doelgroepen, zoals stadsvernieuwingsurgenten, statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang of mensen met een sociaal-medische urgentie. In totaal wordt circa 30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen van corporaties aan kwetsbare groepen toegewezen en 15 % aan stadsvernieuwingsurgenten. Ruim 50% is beschikbaar voor reguliere woningzoekenden.

Het afgelopen decennium is het taakveld van de corporaties steeds sterker begrensd en in de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de belangrijkste taak van woningcorporaties het zorgen is voor betaalbare woningen voor de lagere inkomens. Alleen het lage segment middeninkomens hebben daardoor toegang tot sociale huurwoningen van woningcorporaties en hogere middeninkomensgroepen nog maar zeer beperkt. Voor huishoudens met drie of meer personen, veelal gezinnen, geldt dat zij bijna altijd in een relatief kleine woning terecht komen. Wanneer huishoudens met een middeninkomen al in de sociale huursector zitten, is er weinig prikkel of perspectief om door te groeien naar middeldure huur of middensegment koop. Hier wordt in de volgende paragrafen op ingegaan. Middeldure huur In Amsterdam wordt het middeldure huursegment gedefinieerd als woningen die betaalbaar zijn voor een huishouden met een inkomen vanaf de EU sociale huurgrens tot € 63.237 (2021). Daarnaast gaat het om een huurprijs tot € 1.040,73 per maand (prijspeil 2021). Het is belangrijk om aan te geven dat de bestaande middeldure huurwoningen niet binnen het gereguleerde segment vallen. Alleen nieuwe woningen die ontwikkeld zijn onder de voorwaarden van het Actieplan Meer Middeldure Huur (2017) hebben gedurende 25 jaar een huurregulering, vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden.

Binnen dit segment is ook nog een “knip” gemaakt tussen goedkope middeldure en dure middeldure woningen. Voor goedkopere middeldure huurwoningen (2021: huurprijs tot € 911,95) komen eerst mensen met een middeninkomen tot € 51.997,- (per jaar, peiljaar 2021) in aanmerking en daarna de overige middeninkomens. In de bestaande bouw zijn dergelijke afspraken er niet en gelden er geen landelijke regels rondom het verhogen van de huurprijs. Wel hanteert de overheid in 2021 voor het eerste een maximale huurverhoging in de vrije sector, van 2,4%. Veel middeldure huurwoningen in de bestaande bouw schieten door marktontwikkeling door naar het hogere segment bij huurderswisselingen. Ondanks dat er veel nieuwbouwwoningen met

21

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

huurprijsafspraken zijn bijgekomen, is deze trend in de bestaande bouw sterker. De verwachting is dat uit de WiA cijfers van 2021 zal blijken dat het totaal aantal middeldure huurwoningen hierdoor niet of maar langzaam toeneemt. Op het totaal aan beschikbare woningen is het middeldure huur segment een van de kleinere segmenten en ook in de planning voor nieuwbouwwoningen in de middeldure huur in de planvoorraad is dit een relatief klein onderdeel. Figuur 3.2 Kwart gestarte en geplande nieuwbouw tot 2024 is middeldure huur sociale huur middeldure huur dure huur en koop onbekend Totaal 2018-2025 planv. gestart planv. gestart planv. gestart 2018

3.116

1.152

4.371

8.639

2019

1.913

1.228

3.984

7.125

2020

2.812

575

2.545

5.932

2021

738

3.288

975

2.730

1.181

4.109

51

13.072

2022

6.077

4.226

5.025

132

15.460

2023

3.493

2.871

3.353

0

9.717

2024

4.586

4.232

3.246

214

12.278

Totaal 8.579 12% ≈%

17.444

15.733

397

72.223

3.930 5,5%

14.059

12.081 17%

24% 19% 22% 0,5% 100% Bron: Directie Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam – Planvoorraad (inclusief start bouw Woningbouwplan 2018-2025 per segment, svz 1 juli 2021) Het aantal in aanbouw genomen woningen is in rode cijfers geschreven en de planvoorraad in zwarte cijfers. De planvoorraad voor 2021-2025 omvat in totaal 47.633 woningen. Het grootste deel van het planaanbod bestaat uit betaalbare woningen (31.503 woningen, 66 %). Het aandeel sociaal en middelduur in de planvoorraad neemt in de loop der jaren toe, daarin komt de gemeentelijke inzet op betaalbare woningen tot uiting (40-40-20). De dynamiek in de projecten zorgt voor plussen en minnen. De planvoorraad vermindert omdat een deel van de geplande woningen doorschuift naar 2025 of verder. Tegelijkertijd kan de planvoorraad groeien door besluitvorming over nieuwe plannen. Het gaat dan met name om projecten in ontwikkelbuurten en transformatiegebieden. Daarnaast kunnen projecten in de loop van de tijd meer of minder woningen gaan bevatten en/of na besluitvorming in een ander segment worden gerealiseerd. Planningen worden altijd in de loop van de tijd scherper gemaakt en bijgesteld. De planvoorraad voor de hele periode tot 2025 is ondanks de coronacrisis op peil gebleven. Middensegment koop In Amsterdam wordt middensegment koop gedefinieerd als woningen met een WOZ-waarde van €188.000 tot €314.000 (prijspeil 2021).

Deze grenzen zijn bepaald op basis van wat er met een middeninkomen gemiddeld aan hypotheek verkregen kan worden (hierbij is eigen extra inleg niet meegenomen).

22

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

De voorraad middensegment koop is, net als de bestaande middeldure huur, sinds 2015 met het aantrekken van de economie hard afgenomen door de prijsstijgingen in de woningmarkt. Veel middensegment koop is daardoor doorgeschoven naar het hogere segment. Er wordt op dit moment niet gestuurd op aantallen middensegment koop in de nieuwbouw. Dit segment bedraagt maar een klein aandeel van de planvoorraad. Er staan per 1-7-2021 ongeveer 1.000 middensegment koopwoningen in de plannen. Onderstaande grafieken geven een overzicht van de trend en de verdeling van de woningvoorraad in Amsterdam. Hierin is zichtbaar dat het middensegment (zowel huur als koop) het kleinste segment is en daarnaast ook kleiner wordt door de tijd. De laatste gegevens zijn van 2019, naar verwachting zal het middensegment in 2021 verder zijn afgenomen. Figuur 3.2 Het middesegment huur en koop krimpt gestaag

Bron: WiA 2019 - Woonsegmenten en inkomenssegmenten Amsterdam

3.2 Betaalbaarheid voor middeninkomens Betaalbaarheid van een woning is afhankelijk van de specifieke situatie van een huishouden. Het Nibud geeft geen standaard normen voor de gewenste hoogte van woonlasten ten opzichte van andere kosten die het huishouden moet maken. Dit hangt namelijk te veel af van woonfactoren zoals: aanvullend vermogen naast het inkomen, energiekosten, kosten van heffingen,

23

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

onderhoudskosten voor het huis enzovoorts. Ook hanteren verhuurders in de vrije sector en hypotheekverstrekkers inkomenseisen voor het huren of kopen van een woning die de betaalbaarheid en toegang beïnvloeden. Met betrekking tot vermogen wordt inmiddels steeds duidelijker dat dit bijna een voorwaarde is om een huis in Amsterdam te kunnen kopen indien je over een middeninkomen beschikt. In 2021 was de gemiddelde verkoopprijs volgens de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA) €564.000. Wanneer gekeken wordt naar eisen rondom hypotheek verstrekking dan geldt voor een middeninkomen tot €63.237 dat er een hypotheek van €314.000 kon worden opgenomen (2021). Voor de hoge middeninkomens tot €80.048 (2 x de EU sociale huurgrens in 2021) geldt dat dit hypotheek bedrag op de €443000 lag in 2021. Afgezet deze de gemiddelde woningprijs in Amsterdam betekent dit er een gat van €250.000 voor het middensegment middeninkomens of €121000 voor hoge inkomens tussen zit. Op basis van verzamelde gegevens over de woonquote1 (percentage lasten dat een huishouden aan kale huurprijs of hypotheekrente besteedt, bron: WiA2019) voor huurders en huiseigenaren in Amsterdam kan ook een aantal ontwikkelingen in betaalbaarheid uitgelicht worden. Onderstaande tabel geeft de verdeling aan voor middeninkomen huishoudens in verschillende woonsegmenten.

Er is een onderscheid gemaakt tussen middeninkomen huishoudens die langer dan 2,5 jaar in Amsterdam wonen en degenen die korter dan die periode in Amsterdam wonen. Deze gegevens laten zien dat recentelijk toegetreden middeninkomens voor het grootste deel (32%) in de dure huursector terecht komen. Een groot verschil is te zien in het gereguleerde huursegment (sociale huur). Dit is, zoals eerder beschreven, verklaarbaar, door de beperktere toegang die deze doelgroep heeft tot dit segment. Wanneer gekeken wordt naar de woonquote voor kopers en huurders valt op dat huurders in het vrije huursegment gemiddeld een hogere huurquote hebben dan in het gereguleerde segment of het koopsegment. Voor middeninkomens die in de afgelopen 2,5 jaar zijn toegetreden tot de Amsterdamse woningmarkt (ongeveer 20% van de middeninkomens huishoudens in 2019) geldt dat over alle segmenten heen de woonquote voor hen is toegenomen, met name in het vrije sector segment. Dit betekent dat met name toetreders meer in de dure huur terecht komen en dat zij daar relatief een groter deel van hun inkomsten aan kwijt zijn.

1 netto huurquote = kale huur minus de huurtoeslag als percentage van het inkomen;

netto hypotheekquote = hypotheeklasten minus de belastingaftrek als percentage van het inkomen

24

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Figuur 3.3 Middeninkomens die in 2019 korter dan 2,5 jaar in Amsterdam woonden, woonden relatief veel meer in dure huur gereguleerd goedkope middeldure middenseg e huur koop* huur ment koop dure huur

dure koop

Totaal

Middeninkomens <2,5 jaar

21%

3%

22%

11%

31%

12%

100%

Middeninkomens > 2,5 jaar

38%

1%

12%

13%

5%

31%

100%

Bron: WiA 2019 - Woonsituatie middeninkomens op korte en lange termijn Figuur 3.4 De huurquote van recent toegetreden middeninkomens in de vrije sector is fors gestegen hypotheekquote

huurquote bewoners gereguleerde huur

huurquote bewoners vrije sector

Middeninkomens <2,5 jaar

23%

22%

42%

Middeninkomens > 2,5 jaar

18%

20%

36%

Bron: WiA 2019 - Huur en hypotheekquote bewoners met een korte of lange woonduur met een middeninkomen

3.3 Spreiding, woninggrootte en verhuisbewegingen van middeninkomens Spreiding Onlangs is de rapportage ‘Wijken in de mix’ uitgebracht als verdieping op het onderzoek van de Rekenkamer Metropool Amsterdam ‘De gemengde stad’ waarin werd geadviseerd om voor een goede monitoring van demografische, sociaaleconomische en fysieke menging in de stad te zorgen. In deze rapportage is uitgebreid gekeken naar hoe verschillende inkomensgroepen in de wijken van de stad verdeeld zijn. Een belangrijke conclusie is dat deze verdeling sterk samenhangt met de ontwikkeling van woonsegmenten in wijken. De verschuivingen in de woningvoorraad werken ook snel door in de inkomensverdeling. In de centrale zone (grofweg Amsterdam binnen de ring en ten zuiden van het IJ) creëren de hierboven beschreven ontwikkelingen een verdeling waarbij er meer lage en hoge inkomens in wijken zijn en steeds minder middeninkomens. Dit resulteert in een minder gemengde inkomensverdeling. In de randzone (Amsterdam buiten de ring en ten noorden van het IJ) zijn dezelfde woningmarktkrachten aanwezig maar minder sterk. Een groter aandeel sociale huur en een grote inzet op nieuwbouwwoningen in het sociale en middensegment maken dat deze zone juist een grotere gemengde inkomensverdeling kan krijgen.

25

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Woninggrootte Een belangrijke factor voor woonkwaliteit is de grootte van de woning. Onderstaande kaarten geven een indicatie van de maximale woninggrootte van marktconforme middensegment huur- en koopwoningen in de nieuwbouw (prijspeil 2021).

Figuur 3.5. Nieuwbouw middeldure huurwoningen met huidig prijspeil max 50M2

Bron: Directie G&O en Wonen 2021 - Maximale woninggrootte van marktconforme middeldure huurwoningen in de nieuwbouw Voor huurwoningen (afbeelding hierboven) is zichtbaar dat met het huidige prijspeil een middeldure huurwoning qua grootte niet boven de 50M2 uitkomt. Voor koopwoningen (afbeelding hieronder) is dat max 75 m2.

26

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Figuur 3.6. Nieuwbouw middensegment koopwoningen met huidig prijspeil max 75M2

Bron: Directie G&O en Wonen 2021 - Maximale woninggrootte van marktconforme middensegment koopwoningen in de nieuwbouw Door de marktontwikkelingen zijn ook de nieuwgebouwde woningen de afgelopen jaren gemiddeld kleiner geworden. Dit komt voornamelijk omdat de nieuwe koopwoningen kleiner zijn geworden. De sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen zijn sinds 2016 ongeveer even groot gebleven. Als deze trend zich doorzet, dan is de verwachting dat de nieuwe woningen de komende jaren kleiner worden. Corporaties geven aan dat kleine woningen beter aansluiten bij de veranderende demografie van de stad. Daarnaast is de prijs per vierkante meter van kleine woningen ook hoger en daarmee is er op de meeste stedelijke locaties ook een hogere opbrengst per vierkante meter. Zeker bij huurwoningen speelt deze financiële prikkel een rol. Voor de sociale huurwoningen is de huurprijs is gemaximeerd door de wetgeving. Dit leidt ertoe dat bij een gelijk huurniveau de bouw van kleine woningen sociale huurwoningen minder onrendabel is dan de bouw van grotere sociale huurwoningen. In de praktijk hebben marktpartijen bij particuliere transformatie een sterkere positie dan bij gemeentelijke tenders. Aangezien er steeds meer van de woningbouwproductie door particuliere transformatie tot stand komt bestaat het risico dat deze trend van kleinere woningen in de planvoorraad toeneemt.

Daarnaast heeft de ontwikkeling van buy-to-let en verkamering bijgedragen aan de trend van meer kleine woningen. Door het opkopen van woningen en deze in kleine kamers te verdelen voor verhuur aan studenten of buitenlandse werknemers zijn deze woningen niet meer beschikbaar als gezinswoning.

27

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

Verhuisbewegingen Verhuisbewegingen dienen bekeken te worden vanuit het migratiesaldo; wie vertrekt en wie treedt toe. Hieronder staat weergegeven wat bekend is over de verhuisbewegingen per inkomensgroep in de periode 2017-2018. Het totaal aantal verhuizingen vanuit Amsterdam naar de MRA en de rest van Nederland bedroeg ongeveer 34.000. Het totaal aantal verhuizingen naar Amsterdam vanuit de MRA en de rest van Nederland bedroeg ongeveer 59.000. Uit deze gegevens blijkt dat van alle verhuizingen in 2017-2018 van Amsterdam naar buiten Amsterdam, de middeninkomen segmenten (laag, midden en hoog) samen het grootste deel vormden van de vertrekkers (51% van de vertrekkers richting MRA en 49% van de vertrekkers richting elders in Nederland). Wanneer naar de losse segmenten gekeken wordt dat zijn de hoge inkomens verreweg het grootst qua vertrekkers. Binnen de middeninkomens waren het in 2019 relatief iets meer lage middeninkomens die zijn vertrokken. Andersom zijn binnen de groep toetreders de middeninkomen groepen tezamen ook de grootste groep (50% van de toetreders uit de MRA en 43% van de toetreders vanuit elders in Nederland. Als naar de losse segmenten wordt gekeken dan is bij toetreding het grootste aandeel de lage inkomens en het kleinste aandeel bij de hoge middeninkomens. Figuur 3.7 Middeninkomens vormen grootste groep toetreders en vertrekkers % 19 9 15

22

21

11

11

17

17

22

27

26

29

VANUIT VANUIT ELDERS IN NL ELDERS IN DE NAAR MRA NAAR AMSTERDAM AMSTERDAM VERHUISD VERHUISD

17

tot €19018

21 26

25 NIET VERHUISD

€19018 - €38035

34

14

13

18

17

19

19

15

18

11

19

39

35

BINNEN VANUIT NAAR ELDERS AMSTERDAM AMSTERDAM IN NL VERHUISD NAAR ELDERS VERHUISD, IN DE MRA VANUIT VERHUISD AMSTERDAM

€38035 - €57053

€57053 - €76070

€76070 en meer

Bron: WiMRA 2019 - Verhuisbewegingen naar inkomen van, in en naar Amsterdam periode 2017 – 2018

28

Gemeente Amsterdam Notitie Middengroepen in Amsterdam

18 januari 2022

4 Wat is de positie van middengroepen op de arbeidsmarkt? 

De positie van middengroepen op de arbeidsmarkt kan vanuit twee perspectieven benaderd worden. Het eerste perspectief hanteert een definiëring op basis van opleiding. Dit betreft mensen uit middengroepen die te maken hebben met een onzekere baansituatie met daardoor een instabiele financiële situatie en gebrek aan toekomstperspectief. De volgende factoren spelen hierin mee: o Inwoners die werken op een flexibel contract zijn kwetsbaarder voor baanverlies en daarmee een daling van inkomen dan inwoners met een vast contract. Met name lage inkomen huishoudens hebben vaker een flexibel dienstverband. De middeninkomen huishoudens hebben dit minder dan lage inkomens maar meer dan hoge inkomen huishoudens. o Middelbaar opgeleiden lopen meer dan praktische of hoger opgeleiden het risico dat hun baan door technologische ontwikkelingen verdwijnt. Dit is afhankelijk van de sector waarin ze werken en de mate waarin er daar sprake is van digitalisering en/of automatisering. Er komen wel andere banen voor terug die ook met een middelbare opleiding ingevuld kunnen worden. Dit vraagt dan wel om actieve omen bijscholing. o De erkenning van een diploma voor een middelbare opleiding is aan inflatie onderhevig: middelbaar opgeleiden verdienen relatief gezien steeds minder.



In het tweede perspectief hanteren we geen vaststaande definitie maar nemen een aantal specifieke beroepen onder de loep die grotendeels worden uitgeoefend door middengroepen uitgaande van inkomen en opleiding. Dit perspectief betreft een toenemende schaarste van aanbod voor cruciale beroepen die nodig zijn om de stad draaiende te houden en de Amsterdams stedelijke ambities en transities te kunnen realiseren. Dit zijn cruciale publieke beroepen zoals agenten, onderwijzers en verplegers maar ook beroepen in de techniek, bouw en duurzaamheidsopgave. Deze beroepen kunnen niet op basis van middeninkomen op middelbare opleiding als middengroepen gedefinieerd worden omdat ze uiteenlopen qua opleidingen en inkomensschalen. Afhankelijk van de sector liggen er andere oorzaken ten grondslag aan de tekorten. Een brede gemene deler voor deze beroepen is een toenemende concurrentiestrijd omdat de tekorten ook in andere delen van het land en de wereld spelen. In het licht van deze concurrentiestrijd worden onder andere de toegang tot het stedelijk wonen, werken en leven of de bereikbaarheid daarvan belangrijker.