Bijlage 1. Investeringsvoorstel de Nieuwe Kern.pdf

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

21 mei 2025

Figuur 1 Toekomstbeeld Urban Village-kwartier De Nieuwe Kern.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

2

Figuur 2 Toekomstbeeld van de groene straten binnen het Parkkwartier.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

3

Figuur 3 Toekomstbeeld van bebouwing gericht naar het park.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

4

Inhoudsopgave 1 2

3

4

Inleiding

6

Opbouw investeringsvoorstel

7

Situatieschets

8

Plangebied De Nieuwe Kern Grondposities en bevoegd gezag Samenwerking Ouder-Amstel en grondeigenaren Een samenhangend programma Afhankelijkheden en raakvlakprojecten

8 9 10 11 15

Opgave voor Amsterdam

19

Het programma voor de Amsterdamse gronden Ontwikkelstrategie voor Amsterdamse gronden Ontwikkelstrategie voor bovenplanse en binnenplanse investeringen

19 20 22

Financieel

24

Totale opgave voor gemeente Amsterdam  24 Risico’s26

5

6

Steden­bouwkundig plan

27

Stedenbouwkundig Raamwerk gehele De Nieuwe Kern Belangrijke uitgangspunten

27 29

Organisatie, planning en participatie

39

Planning39 Organisatie40 Communicatie en participatie 40

7

Bijlagen

44

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

5

1 Inleiding Dit is geen investeringsnota zoals gebruikelijk bij het doorlopen van het Plaberum, maar een investeringsvoorstel. In de volgende alinea’s leggen we kort uit waarom dat zo is.

Met dit investeringsvoorstel verzoeken wij om het toekennen van financiële middelen om de hierna beschreven ontwikkelstrategie en het stedenbouwkundige plan tot uitvoering te kunnen brengen.

Daarvoor is het nodig om te kijken naar het plangebied. De Nieuwe Kern ligt in de Amstelcorridor en omvat het gebied dat ligt ingesloten tussen Werkstad Over-Amstel, Station Duivendrecht, de Johan Cruijff ArenA en de A2. De Nieuwe Kern is een relatief onderbenut stuk grond binnen bestaand stedelijk gebied, en biedt daarmee een mooie kans voor stedelijke verdichting. De Nieuwe Kern ligt echter juridisch-planologisch binnen de grenzen van de gemeente Ouder-Amstel en valt daarom onder het beleid en de kaders van Ouder-Amstel. Waarom voorliggend document dan toch bij de gemeente Amsterdam ligt, komt doordat een aanzienlijk aandeel van de 190 ha eigendom is van de gemeente Amsterdam. Amsterdam is in deze gebiedsontwikkeling daarmee een privaatrechtelijke partij. Vanuit die positie kunnen we samen met de andere grondeigenaren, NS Vastgoed en VolkerWessels Vastgoed, ontwikkelen binnen de kaders van de gemeente Ouder-Amstel en de onderlinge (financiële) afspraken tussen de grondeigenaren. Dit is dus een investeringsvoorstel omdat de gemeente Amsterdam hier fungeert als grondeigenaar en ontwikkelaar. Amsterdam is van plan om met de eerdergenoemde grondeigenaren een uitvoeringsovereenkomst te ondertekenen om zo de ontwikkelstrategie verder te kunnen concretiseren.

Aansluitend daarop kan worden gewerkt aan een omgevingsplan en aan bouwenveloppen om de Amsterdamse grondposities in erfpacht uit te geven. Maar eerst is financiële zekerheid nodig.

1

2

3

4

5

6

7

Figuur 4 Gemeentegrenzen Amsterdam en Ouder-Amstel (zwart) en het plangebied De Nieuwe Kern (blauw).

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

6

Amsterdam staat voor een aantal grote opgaven. De aantrekkingskracht van de stad zet de leefbaarheid onder druk, en ruimte om verder te groeien is schaars. Om te kunnen voldoen aan genoemde opgaven wordt in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (2021) en de Ontwikkelstrategie 2035 (2025) onder andere ingezet op het bouwen binnen de bestaande stedelijke omgeving, en op verdichting en transformatie van bestaande gebieden. De Nieuwe Kern wordt in deze beleidsstukken al aangemerkt als locatie voor een gemengde stadswijk. Daarnaast sluiten de doelen voor het gebied goed aan bij beleid zoals de Woonagenda 2025 (2017), het Mobiliteitsplan Zuidoostflank (2021) en initiatieven als ‘Amsterdam maakt ruimte’. De Nieuwe Kern biedt volop mogelijkheden om deze beleids­ doelstellingen werkelijkheid te laten worden. Ontwikkeling van dit gebied kan Amsterdam Zuidoost beter verbinden met de rest van de stad, zorgen voor meer woningen en voor de verdere ontwikkeling van Amsterdam Zuidoost. Ook streeft de gemeente Amsterdam ernaar om de invulling van het gebied zo goed mogelijk te laten uitpakken voor de stad en de regio. Dat alles maakt dat Amsterdam als grondeigenaar proactief te werk moet gaan. Omdat De Nieuwe Kern niet binnen de grenzen van de gemeente Amsterdam ligt, is dit alleen mogelijk met een financieel sluitende business case.

Opbouw investeringsvoorstel Hoofdstuk 2 bevat een situatieschets van De Nieuwe Kern, en beschrijft welke kaders er zijn gesteld en binnen welk speelveld wordt geopereerd. Ook komen het inmiddels gelopen pad en de raakvlakprojecten aan de orde. Hoofdstuk 3 beschrijft de opgave voor de gemeente Amsterdam aan de hand van twee vragen: wat betekenen deze ontwikkelingen voor de Amsterdamse gronden in De Nieuwe Kern? En welke zaken worden met andere grondeigenaren opgepakt? Hoofdstuk 4 focust op het Financiële Raamwerk. Hier gaan we in op het exploitatieplan met de andere grondeigenaren, en op het grondexploitatieplan voor de eigen gronden. Hoofdstuk 5 geeft een beeld bij het Stedenbouwkundig Raamwerk en het Stedenbouwkundig Plan voor een deel van de Amsterdamse gronden. In hoofdstuk 6 staan de planning, organisatiestructuur en wijze van participatie. Hoofdstuk 7 bevat de bijlagen.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

7

2 Situatieschets Plangebied De Nieuwe Kern De Nieuwe Kern ligt binnen de gemeentegrens van de gemeente Ouder‑Amstel als een schakel tussen de historische kernen Duivendrecht en Ouderkerk. Door de ontwikkeling van de Zuidoostlob, zoals de Venserpolder, de Bijlmermeer en Nieuwe Bullewijk, is dit gebied op een steenworp afstand van de Amstelscheg vanaf eind jaren ’60 onderdeel geworden van de kenmerkende lobbenstructuur van de stad Amsterdam. In de afgelopen jaren zijn er functies toegevoegd in het gebied. Zo ligt hier het oefen­ complex van AFC Ajax (De Toekomst), dat vanwege de gebiedsontwikkeling in De Meer moest verhuizen. Verder zijn er vier volkstuinparken, alsmede amateurvoetbalvelden, parkeerterreinen, een golfbaan en er is veel (rest-) groen. De Nieuwe Kern maakt daarnaast deel uit van de ontwikkeling Amstelstad (Amstelstation-AMC).

Samenhang en goede verbindingen De ontwikkeling van De Nieuwe Kern zou dit gebied een sterke identiteit kunnen geven. Hier kan langs een groene oostwestroute tussen de oorspron­ kelijke kernen een stadskwartier worden opgebouwd met een mix van wonen, verblijven, werken en voorzieningen. Er ontstaat een nieuwe kern, centraal gelegen en aansluitend op drie HOV-haltes, tussen een volkstuinen­ cluster en het Ajax Sportcluster De Toekomst. Weg van de huidige onover­ zichtelijke en gefragmenteerde situatie komen in De Nieuwe Kern nieuwe en betere wandel- en fietsverbindingen en ontstaat er meer samenhang. De Nieuwe Kern kan tot een overzichtelijk geheel worden gesmeed, met goede verbindingen tussen de kernen Duivendrecht en Ouderkerk aan de Amstel, Amsterdam Centrum en Zuid, de Bijlmer, de Venserpolder en het groene polderlandschap van de Amstel.

Uitdagingen: de ondergrond en (aan)vliegroutes Uitstekende bereikbaarheid De Nieuwe Kern is uitstekend bereikbaar. Drie HOV-knooppunten (Intercity-treinstations Duivendrecht en Bijlmer-ArenA en metrostation Strandvliet) liggen binnen handbereik. Er zijn directe spoorverbindingen naar Amsterdam Centraal, Amsterdam Zuid, Schiphol, Zwolle, Utrecht en Alkmaar. De metro verbindt de gehele Amsterdamse agglomeratie, en op het gebied van autobereikbaarheid is het gebied al even uniek. Met de nabijheid van de A1, A2, A9 en de A10 ligt onder andere luchthaven Schiphol op nog geen 15 km afstand. Daarnaast is de Holterbergweg, die dwars door het plangebied loopt, onderdeel van de verkeersas vanaf het AMC-terrein tot aan de Wibaut-corridor. Voor de fiets zijn er verschillende snelle toegangswegen naar de Amstel, de Zuidas en de omliggende wijken.

1

2

3

4

5

6

7

De locatie biedt mogelijkheden én uitdagingen voor de gebiedsontwikkeling. Zo heeft de ondergrond in De Nieuwe Kern geen draagkracht vanwege de slechte bodemgesteldheid (veengrond) en loopt er een hoogspanningskabel (150KV) dwars door het gebied. Daarnaast hebben de verschillende polders in het gebied uiteenlopende maaiveldhoogtes en waterstanden, die efficiënt en flexibel gebruik van het terrein bemoeilijken. Het gebied wordt bovendien doorsneden door de drukke Holterbergweg. Ook de nabijheid van de spoorlijnen (trein en metro), de A2 en genoemde Holterbergweg, als ook de ligging onder (aan)vliegroutes van en naar Schiphol, zorgen voor grote uitdagingen met betrekking tot geluid. Dit zijn thema’s waar we goed rekening mee houden.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

8

Grondposities en bevoegd gezag Hoewel de gemeente Amsterdam in De Nieuwe Kern een belangrijke grondpositie heeft, ligt het gebied zoals gezegd binnen de grenzen van de gemeente Ouder-Amstel. De Amsterdamse gronden worden daarom tot ontwikkeling gebracht binnen de (beleids)kaders van de gemeente Ouder-Amstel. De rol van de gemeente Amsterdam binnen deze gebiedsontwikkeling is die van privaatrechtelijke partij, waarbij de kaders voor de afspraken met andere grondeigenaren én het bevoegd gezag worden gehandhaafd. Dit is voor Amsterdam een afwijkende vorm van gebiedsontwikkeling. Normaliter is het bevoegd gezag de opdrachtgever van bovenplanse voorzieningen (voorzieningen die niet alleen betrekking hebben op de eigen grondpositie, maar op het totale plan), en draagt het bevoegd gezag ook het financiële risico. Dat is hier niet het geval. De gemeente OuderAmstel heeft aangegeven geen enkel financieel risico te willen en kunnen dragen. Daarom zijn alle risico’s van bovenplanse investeringen voor de grondeigenaren. Het opdrachtgeverschap van de bovenplanse voorzieningen ligt daarmee ook bij deze partijen, waaronder dus de gemeente Amsterdam.

Figuur 5 Grondeigendommen binnen plangebied De Nieuwe Kern. Het hele plangebied, zoals te zien op deze figuur, wijkt af van het exploitatiegebied. Daarover in paragraaf 2.4 meer.

De grond binnen het exploitatiegebied is voor een groot deel (45,5 van de 99,5 hectare) in handen van de gemeente Amsterdam. De overige grondeigenaren zijn NS Vastgoed B.V., VolkerWessels Vastgoed, AFC Ajax, gemeente Ouder-Amstel en (in beperkte mate) Rijkswaterstaat. Ook de grondpositie van de gemeente Ouder-Amstel is zeer beperkt (circa 0,5 hectare). Amsterdam bezit in het hele plangebied 100 van de 190 hectare.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

9

Beleid van Ouder-Amstel en van Amsterdam De gemeente Amsterdam moet zich houden aan het beleid van het bevoegd gezag van Ouder-Amstel. Dit beleid komt in grote lijnen overeen met het Amsterdamse beleid, maar wijkt daar soms ook van af. Het streven is om binnen de kaders van de gemeente Ouder-Amstel, waar mogelijk, het Amsterdamse beleid als leidraad te nemen. In de volgende hoofdstukken staat – als hierover al besluiten zijn genomen – beschreven wanneer het beleid afwijkt en hoe de gemeente Amsterdam hiermee omgaat. Dit overzicht is niet compleet; in het verdere proces wordt de beleidsafweging verder uitgewerkt.

1

2

3

4

5

6

7

Samenwerking Ouder-Amstel en grondeigenaren In 2017 hebben de gemeente Ouder-Amstel en de grondeigenaren een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Dit was het startschot voor de samenwerking tussen de betrokken partijen. Daarnaast heeft de gemeenteraad van Amsterdam in 2017 ook de Principenota De Nieuwe Kern vastgesteld. Daarna zijn onderstaande mijlpalen behaald: • Vooruitlopend op de ontwikkeling van De Nieuwe Kern is voor het gebied De Nieuwe Kern Noordwest in 2018 een Investeringsbesluit genomen. De verlenging van de Joan Muyskenweg is het belangrijkste onderdeel geweest in deze deelontwikkeling, die inmiddels is afgerond. • In 2020 heeft de gemeenteraad van Amsterdam het Investeringsbesluit De Nieuwe Kern Zuid vastgesteld. Ook dit is een deelontwikkeling die naar voren is gehaald. Het belangrijkste onderdeel in De Nieuwe Kern Zuid is de komst van de Smart Mobility Hub (SMH), voor het goed oplossen van het evenementenparkeren in een gebouwde multifunctionele voorziening. Dit is een belangrijke voorwaarde voordat er kan worden begonnen met de woningbouw, omdat voor de gebiedsontwikkeling veel bestaande parkeerplekken worden opgeofferd. • In 2021 heeft de gemeenteraad Ouder-Amstel de Structuurvisie De Nieuwe Kern, samen met de MER, vastgesteld.

• In 2021 hebben grondeigenaren NS Vastgoed, VolkerWessels Vastgoed en gemeente Amsterdam de Stedenbouwkundige Visie De Nieuwe Kern opgeleverd. • In 2021 hebben AFC Ajax en de gemeente Amsterdam de Exclusiviteits­ overeenkomst getekend. In deze overeenkomst staan afspraken over de uitbreiding van het jeugdcomplex door AFC Ajax op parkeerterrein P2.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

10

De belangrijkste afspraak is dat de gemeente Amsterdam P2 zal reserveren voor AFC Ajax tot het moment dat de SMH in gebruik wordt genomen. • In 2021 hebben B&W Amsterdam en vervolgens de gemeenteraad Ouder-Amstel het Mobiliteitsplan Zuidoostflank (MPZOF) vastgesteld. De voor De Nieuwe Kern relevante maatregelen uit het MPZOF worden meegenomen in de gebiedsontwikkeling. • In 2022 hebben de grondeigenaren het Afsprakenkader De Nieuwe Kern ondertekend. Dat is de opvolger van de Samenwerkingsovereenkomst, waarin verdere afspraken zijn gemaakt over hoe de grondeigenaren en Ouder-Amstel De Nieuwe Kern tot ontwikkeling brengen. • In 2023 is het Stedenbouwkundig Raamwerk opgeleverd. Dit is een verdere uitwerking van de Stedenbouwkundige Visie uit 2021. Het raamwerk is gemaakt in opdracht van de grondeigenaren en de gemeente Ouder-Amstel, en toetst de technische, financiële en juridische haalbaarheid van het project. Ook is met dit raamwerk de ruimtelijke samenhang verder uitgewerkt. • In 2023 heeft de gemeenteraad van Amsterdam, via de voorjaarsnota, besloten om geld beschikbaar te stellen voor de bouw van de Smart Mobility Hub (SMH). • De gemeenteraad van Ouder-Amstel heeft in het voorjaar van 2024 het Stedenbouwkundig Raamwerk en een maatregelenpakket, met onder meer de verhoging van het aantal woningen naar 6.200 woningen en lagere parkeernormen, vastgesteld.

Dit laatste was nodig om tot een haalbaar plan voor de grondeigenaren te komen. • De gemeente Ouder-Amstel heeft in 2024 een beeldkwaliteitskader opgesteld. • In 2024 is er met de grondeigenaren gewerkt aan een opzet voor de Uitvoeringsovereenkomst. Deze overeenkomst kan worden afgesloten zodra dit investeringsvoorstel is vastgesteld en ook de andere grondeigenaren bestuurlijk akkoord zijn.

1

2

3

4

5

6

7

• In 2024 en de eerste helft van 2025 is, tegelijk met het opstellen van dit investeringsvoorstel, gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor de Amsterdamse gronden aan de westzijde van de Holterbergweg (met uitzondering van het gedeelte dat samen met Ajax wordt ontwikkeld). • In 2025 is het investeringsbesluit en het bijbehorend uitvoeringskrediet voor de Smart Mobility Hub vastgesteld en toegekend door de gemeenteraad van Amsterdam.

Een samenhangend programma Samen met de grondeigenaren en de gemeente Ouder-Amstel hebben we gewerkt aan een passend en samenhangend programma voor het hele gebied.

Een groene stadswijk De Nieuwe Kern wordt een nieuwe, aantrekkelijke stadswijk op de verbindingsassen tussen Ouderkerk aan de Amstel en Duivendrecht enerzijds en Zuidoost en de rest van Amsterdam anderzijds. Het gebied krijgt een stedelijk en toegankelijk karakter, met levendige locaties en plekken ter ontspanning, waardoor mensen in verschillende belevings­werelden kunnen vertoeven. De Nieuwe Kern wordt een open en uitnodigende stadswijk: aantrekkelijk voor alle doelgroepen en is uitstekend bereikbaar voor alle modaliteiten. Bij uitstek wordt De Nieuwe Kern een stadswijk met veel groen en veel water, waardoor mensen ook veel in de buitenlucht kunnen verblijven. Sport is een belangrijke pijler, mede dankzij de nabijheid van Ajax. Ook biedt De Nieuwe Kern, in lijn met de visie van Ajax, een platform voor talentontwikkeling.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

11

Kwartieren In De Nieuwe Kern komen wijken, kwartieren genaamd, die elk een eigen karakter hebben. Aan de rand van het park krijgen deze kwartieren een karaktervolle parkrand, met verspringende rooilijnen, hoekpanden en sculpturale ‘landmarks’ in de belangrijkste zichtlijnen. Deze parkrand wordt het visitekaartje voor het wonen in De Nieuwe Kern. Dichter bij het stations­ gebied komt meer hoge bebouwing en neemt de bebouwings­dichtheid toe. Daardoor krijgt het gebied een meer stedelijke uitstraling. De wijken hebben een grotendeels rechtlijnige indeling, met groene ruimtes die vooral gericht zijn op fietsers en voetgangers. Naast het centrale park komt in elke wijk een klein buurtpark met ontmoetingsplek en een speelplaats. De straten in wijken hebben een hoogwaardige openbare ruimte, parkeerplaatsen worden voornamelijk binnen de bouwblokken geïntegreerd. In de bijlage van het Stedenbouwkundig Raamwerk (2023) zijn de kenmerken van de verschillende kwartieren uitgewerkt.

Programma De Nieuwe Kern Uit het Stedenbouwkundig Raamwerk (2023) en het aanvullende maatregelen­ pakket dat de gemeenteraad van Ouder-Amstel heeft vastgesteld, is een programma voor De Nieuwe Kern gekomen. Dit programma volgt in grote lijnen de mogelijkheden en beperkingen die de geluidbelasting het gebied oplegt. Richting Ajax en de Johan Cruijff ArenA ligt de nadruk meer op sport. Het kantorenprogramma wordt vooral rond Station Duivendrecht gerealiseerd, op grond van de NS. De woningen worden ontwikkeld op de gronden van Amsterdam, VolkerWessels Vastgoed en op de resterende gronden van NS. Het grondgebied van Ouder-Amstel huisvest belangrijk sociaal-maatschappelijk programma. Figuur 6 De kwartieren in De Nieuwe Kern. Het Tuinenkwartier is recent officieel hernoemd tot het Parkkwartier. Bron: West 8.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

12

Het programma voor de hele De Nieuwe Kern (geldend voor alle grond­ eigenaren) is als volgt: • 6.200 woningen (gemiddeld 91,6 m2 per woning); • 192.000 m2 bvo kantoor en bedrijvigheid (incl. 30.000 m2 kantoor Zuidkavel, reeds vastgesteld); • 22.420 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen; • Circa 8.650 m2 bvo commerciële voorzieningen; • 35.100 m2 bvo sport gerealiseerd voor Ajax; • 30.600 m2 overig sport (excl. sportdak SMH); • 40.000 m2 hotel/short-stay; • 25.000 m2 leisure; • 9.000 m2 P&R. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op het specifieke programma voor de Amsterdamse gronden.

Figuur 7 Programmaverdeling in De Nieuwe Kern. Bron: West 8.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

13

Plangebied, projectscope en scope grondexploitatie Door het gelopen pad zit de sturingsstructuur binnen het gebied ingewikkeld in elkaar. De besluiten van, en in samenwerking met OuderAmstel en de andere grondeigenaren gaan over het hele plangebied. Binnen het totale plangebied zijn er verschillende deelprojecten. Voor sommige van deze projecten is al een grondexploitatie opgezet. Dit investeringsvoorstel wisselt van scopeniveau omdat aan de ene kant afspraken en uitgangspunten gelden op totaal planniveau (in relatie tot grondeigenaren), en aan de andere kant uitgangspunten gelden voor de Amsterdamse gronden. Ook haalt het investeringsvoorstel projecten aan die wel op Amsterdamse gronden binnen het totale plangebied liggen, maar die niet expliciet onderdeel uitmaken van het exploitatiegebied De Nieuwe Kern Overall. Figuur 8 Overzicht van de grexgebieden binnen plangebied De Nieuwe Kern.

We maken onderscheid tussen de volgende gebieden, te zien in figuur 8 en 9: • Plangebied De Nieuwe Kern: blauwe lijn • Scope Grex DNK Zuid: rode lijn • Scope Grex Joan Muyskenweg: groene lijn • Beoogde scope De Nieuwe Kern fase 1: blauwe vlak • Beoogde scope De Nieuwe Kern fase 2: gele vlak De toe te wijzen financiële middelen naar aanleiding van dit concept investeringsvoorstel hebben betrekking op de exploitatiegrens De Nieuwe Kern Overall, die in de afbeelding is weergegeven (zie blauw gearceerde gebied in de figuren hiernaast). Daar komen uiteraard de bovenplanse kosten bij.

Figuur 9 Overzicht van de grexgebieden binnen plangebied De Nieuwe Kern.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

14

Afhankelijkheden en raakvlakprojecten Om het programma te kunnen uitvoeren moeten diverse bovenplanse en binnenplanse voorzieningen worden gerealiseerd. Ook spelen de grond­ eigenaren in op een aantal uitdagingen en raakvlakprojecten die van invloed zijn op de plannen voor of de fasering van De Nieuwe Kern. Hieronder zijn deze kort beschreven.

Gezamenlijke uitdagingen We maken ook afspraken over het oppakken van gezamenlijke uitdagingen. Vanwege de nabijheid van spoor, snelweg en vliegroutes moeten ingrepen worden gedaan op het gebied van geluidsbeperking. Het onderzoek daar­naar pakken we gezamenlijk op. Ook moet het gebied vanwege de complexe waterstructuur en instabiele bodem deels opnieuw worden opgehoogd en ingericht. Ook de werkzaamheden hiervoor kunnen we gezamenlijk uitvoeren met de andere grondeigenaren.

Binnenplanse voorzieningen Om De Nieuwe Kern te kunnen ontwikkelen is het aanbrengen van enkele binnenplanse voorzieningen nodig. Denk daarbij aan het plaatsen van geluidsschermen langs de A2 en het spoor, het verleggen van een ondergrondse hoogspanningskabel (150 KV), het verleggen van dijklichaam Borchland en het aanleggen van duikers, parken en eventueel hoofdtracé kabels en leidingen.

Bovenplanse voorzieningen Ook buiten het exploitatiegebied zijn er voorzieningen die moeten worden gerealiseerd. Dat zijn onder andere: het openbaar maken van de volkstuinen, de ontwikkeling van een fietsbrug over de A2, het aanleggen van goede fiets- en voetgangersverbindingen naar OV-punten en het uitbreiden van de verbinding met station Duivendrecht.

1

2

3

4

5

6

7

Raakvlakprojecten De Nieuwe Kern kent meerdere raakvlakprojecten die buiten de projectscope van dit investeringsvoorstel vallen, maar die wel invloed hebben op het proces. Het gaat om:

Flexwonen Ouder-Amstel is initiatiefnemer van het realiseren van ongeveer 330 flex­ woningen in De Nieuwe Kern. Het flexwonen (100% sociaal programma, 330 tijdelijke woningen inclusief 30% statushouders) komt op de locatie van het huidige P-bus, op grond van de gemeente Amsterdam. Amsterdam verleent medewerking aan dit initiatief en zal de gronden verhuren aan de gemeente Ouder-Amstel. Ouder-Amstel maakt de gronden bouwrijp en zal ze doorverhuren aan woningcorporatie Ymere. De flexwoningen zorgen voor een ruimteclaim op het gebied voor een periode van 15 jaar. Pas daarna kan de kavel ontwikkeld worden voor de definitieve situatie; dit betekent dat de P-bus-kavel pas (na bouwrijp maken en bouwtijd) in 2039 definitief kan worden ontwikkeld. Wel wonen er dus eerder al mensen op dit kavel, in een tijdelijke situatie. Zij worden de eerste bewoners van De Nieuwe Kern in 2027.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

15

Smart Mobility Hub Het project Smart Mobility Hub (SMH) is een ontwikkeling naast de Johan Cruijff ArenA, waarbij meerdere gemeentelijke directies samen een aantal opgaven oplossen. De SMH wordt één gebouw met parkeergelegenheid voor ca. 2.400 auto’s, een internationale busterminal, een winteropvang voor daklozen en een commerciële plint. Op het dak komen sportvoorzieningen en een clubhuis.

De Nieuwe Toekomst (AFC Ajax) Sterk verbonden aan de ontwikkeling van de Smart Mobility Hub is de uitbreiding van jeugdcomplex De Toekomst van AFC Ajax op P2. Dit uitgebreide deel wordt De Nieuwe Toekomst genoemd. Zodra de SMH in gebruik is genomen kan het evenementenparkeren, dat nu nog plaatsvindt op parkeerterrein P2, verhuizen naar de SMH. Daarmee wordt P2 vrijgespeeld voor de uitbreiding van het jeugdcomplex. De gemeente Amsterdam heeft als grondeigenaar van P2 samen met AFC Ajax de Exclusiviteitsovereenkomst (2021) ondertekend. Deze overeenkomst ziet er voornamelijk op toe dat P2 gereserveerd wordt voor AFC Ajax tot aan het moment dat de SMH in gebruik wordt genomen. Ook is hierin een minimaal programma opgenomen dat AFC Ajax zal moeten realiseren. Het gaat daarbij onder meer om een klein stadion, twee sportvelden en ruimte voor kantoren, onderwijs en detailhandel.

nu en straks plezieriger te maken. Dat gebeurt door groenbeheer, herstel van verlichting en het plaatsen van lichtkunst, het toevoegen van vlaggenmasten (voor banners) en van elektrapunten voor foodtrucks (uit Zuidoost, die buiten de geldende ambulantehandelafspraken ook kunnen profiteren van de aanwezigheid van evenementbezoekers) en het verbeteren van de signing en wayfinding. Verder werkt project SPOOR aan paviljoens/objecten aan zowel de Strandvliet­ zijde van het pad als de Duivendrechtzijde. De gemeente Amsterdam kijkt of het mogelijk is om een treinstel van de oude Zilvermeeuwmetro hier een plek te geven. Dat zou voor wat reuring kunnen zorgen. Ook komt er vanwege ‘Amsterdam 750 jaar’ een lichtkunstwerk, dat wordt verzorgd door V&OR Lichtbeheer en het Amsterdam Light Festival. De locatie daarvoor is de spooronderdoorgang van het Utrecht-Schipholspoor. Uiteraard worden de (nieuwe en/of extra) cameravereisten onderdeel van het nog te sluiten cameraconvenant.

Station Duivendrecht Amsterdam werkt aan een kortetermijnmaatregel voor het afwikkelen van evenementenverkeer. Uit de praktijk bleek dat lopen over het F.A. Warnerspad door bezoekers als niet plezierig werd ervaren. Daarom heeft Amsterdam een plan van aanpak gemaakt om dit pad prettiger begaanbaar te maken voor de mensen die er al overheen lopen. Nu P-Bus verplaatst is zullen er alleen maar meer mensen gebruik maken van het Warnerspad. Het plan van aanpak is vooral bedoeld om deze route voor alle bewoners van

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

16

Tot slot wordt er door de Vervoerregio Amsterdam, NS, ProRail en de gemeentes Amsterdam en Ouder-Amstel samengewerkt aan de Verkenning Multimodale Knoop Duivendrecht. Het Knooppunt Duivendrecht, ooit ontworpen als overstapstation, moet toekomstbestendig gemaakt worden. Gemeente Ouder-Amstel ontwikkelt De Nieuwe Kern voor 6.200 nieuwe woningen en 250.000 m2 niet-woonfuncties. Daarnaast zijn er ontwikkelingen in de omgeving, zoals de transformatie van het Amstel Business Park naar een woon-werkgebied (Werkstad Overamstel) en Entrada (toevoeging 1.000 woningen). Het station zal hiermee naast het overstappen tussen modaliteiten óók meer als in- en uitstapstation gaan functioneren voor trein, bus, metro en fiets. Op dit moment heeft het station geen representatieve toegangen en uitgangen die op de ontwikkelingen in de omgeving aansluiten. Ook is de omgeving van station Duivendrecht versnipperd door de vele barrières (sporen, viaducten etc.), en onoverzichtelijk en onaantrekkelijk vormgegeven. Sociale veiligheid en beleving is een aandachtspunt. Het station heeft voldoende reizigerscapaciteit. Het doel van Verkenning Multimodale Knoop Duivendrecht is om tot een gezamenlijk gedragen, integrale en hoogwaardige visie te komen voor de OV-knoop (hoofdontvangstdomein) én de openbare ruimte rond Duivendrecht.

De oplossing moet bijdragen aan de transformatie van Duivendrecht van een overstapstation naar een in- en uitstapstation. In de oplossing moeten ook de ruimtelijke, financiële en organisatorische kaders en randvoorwaarden meegegeven worden zodat samenwerkingspartners, gezamenlijk of individueel, de noodzakelijke vervolgfases kunnen doorlopen om deze multimodale knoop te realiseren.

1

2

3

4

5

6

7

Station Bijlmer ArenA Aanleiding voor het maken van een nieuwe visie op het stationsgebied Bijlmer ArenA is de transformatie van stadsdeel Zuidoost. Deze trans­ formatie omvat het toevoegen van 44.000 woningen en 30.000 extra arbeidsplaatsen tot 2040 in de bestaande stad, midden in het grootste evenemententerrein van Nederland. Er ontstaat een nieuw stuk stad dat in grootte vergelijkbaar is met Nijmegen. Ook extra functies ten behoeve van deze transformatie worden aan het gebied toegevoegd zoals leisure en entertainment, waaronder een theater en een ministadion. Om de stad bereikbaar en leefbaar te houden is een mobiliteitstransitie nodig. Een serieus alternatief voor autogebruik zullen OV en fiets zijn. De aanpak van intercitystation Bijlmer ArenA is cruciaal in deze opgave. De opgave is dan ook het integraal uitwerken van een visie 2040 en ontwerp voor stationsgebied Amsterdam Bijlmer ArenA.

Aanpak metro- en treinstations De Aanpak metro- en treinstations (AMTS) is onderdeel van het Mobiliteits­ plan Zuid Oost. Deze aanpak heeft als doel dat nieuwe en huidige bewoners/ gebruikers kunnen, durven en willen gebruikmaken van het OV (capaciteit en kwaliteit: sociaal veilig, toegankelijk, bereikbaar), en zo de modal split van Zuid Oost positief kunnen beïnvloeden. Er wordt meer ruimte gecreëerd voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer en minder ruimte voor de auto (wegen, parkeerplaatsen). Daarbij wordt de sociale veiligheid voor vrouwen als extra aandachtspunt meegenomen. Ook wordt gestuurd op het verminderen van de barrièrewerking van het spoor, zodat het voor mensen makkelijker wordt om naar de andere zijde van het spoor te gaan.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

17

Hiervoor wordt een maatregelenpakket ontwikkeld dat past binnen het financieel kader van de beschikbaar gestelde Rijksmiddelen en de cofinanciering. Rond zomer 2025 komt er meer duidelijkheid over dit maatregelenpakket. De integrale opgave betreft de volgende onderdelen (uit het Mobiliteitsplan Zuidoostflank MPZOF): • Uitgebreid regionaal busstation Bijlmer ArenA; • Uitbreiding inpandig (OV-)fietsparkeren; • Een alzijdige ontsluiting naar zowel trein als metroperrons vanaf het busstation en fietsparkeren; • Een verkeersfilter Hoogoorddreef (voor uitbreiding busstation); • Kortetermijnmaatregelen (voor verbeterde uitstroom van evenementenverkeer).

Venserpolder In de Venserpolder spelen verschillende ontwikkelingen. Vanwege de sociaal-maatschappelijke problematiek en eenzijdige, monofunctionele fysieke opzet is deze buurt een belangrijk aandachtsgebied. Aan de zuidzijde ligt woonzorgcentrum De Venser. Corporatie Stadgenoot gaat dit woonzorg­ centrum gefaseerd slopen en nieuwbouwen. Daarnaast worden er 550 extra woningen toegevoegd in verschillende segmenten. Ook komen er extra voorzieningen en wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht. Dit zorgt voor een betere aansluiting op de bestaande buurt. Ook in de rest van de buurt wordt gekeken waar er kansen zijn om de buurt op te knappen, bijvoorbeeld de onderdoorgangen onder het spoor in relatie tot sociale veiligheid en beleving.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

18

3 Opgave voor Amsterdam Nu er overeenstemming is tussen de Gemeente OuderAmstel en de grondeigenaren over het vastgestelde Stedenbouwkundig Raamwerk, het bijbehorende maatregelenpakket en de uitvoeringsovereenkomst, kan Amsterdam zich gaan richten op de ontwikkeling van haar grondeigendommen. Immers, de kaders en het programma van het hele gebied zijn nu bekend. Voor dit investerings­ voorstel gaan we verder in op twee onderdelen: de ontwikkelstrategie voor de Amsterdamse gronden en de ontwikkelstrategie voor bovenplanse investeringen.

Het programma voor de Amsterdamse gronden

• Circa 950 m2 bvo commerciële voorzieningen; • 35.100 m2 bvo sport gerealiseerd voor Ajax (in zijn geheel begroot in investeringsbesluit DNK Zuid); • 16.880 m2 overig sport, waaronder in ieder geval één breedtesporthal; • 0 m2 hotel/short-stay; • 8.000 m2 leisure; • 0 m2 P&R. Commerciële, sociale, maatschappelijke en culturele functies in De Nieuwe Kern worden in duidelijke clusters gegroepeerd. Ingetekende bouwblokken uit het Stedenbouwkundig Raamwerk zijn in sommige gevallen over eigendomsgrenzen heen getekend, waardoor het lastiger wordt een precies programma toe te kennen per grondeigenaar. Dit speelt met name op de grenzen van het grondgebied van de NS en de gemeente Amsterdam. Hier zullen grondeigenaren onderling nog afspraken over moeten maken. Bovengenoemde aantallen vierkante meters (en het bijbehorende exploitatiegebied) kunnen daarom nog wat gaan afwijken.

Woningbouw In hoofdstuk 2 is besproken welke gronden toebehoren aan Amsterdam, welk programma van kracht wordt in De Nieuwe Kern als geheel en wat leidend is in de ruimtelijke verdeling van dit programma. In dit hoofdstuk focussen we op het programma voor de Amsterdamse gronden.

Het overgrote deel van het te realiseren programma binnen de scope van Amsterdam betreft woningbouw. In totaal kunnen er 6.200 woningen worden gerealiseerd in De Nieuwe Kern, waarvan zo’n 2.830 woningen (ca. 260.000 m2 bvo) op gronden van de gemeente Amsterdam.

Het programma voor alle Amsterdamse gronden

De Woningbouwverordening van de gemeente Ouder-Amstel is leidend. Deze heeft een verdeling van 30% sociale huur, 40% gereguleerd middensegment en 30% vrije sector. Iedere grondeigenaar moet zich houden aan de verhouding 30-40-30 op eigen grond. Er mag niet worden uitgewisseld met andere grondeigenaren om in totaal op de verhouding 30-40-30 uit te komen.

Op basis van een verdeling met de grondeigenaren komt het programma voor de Amsterdamse gronden neer op: • 2.830 woningen (260.000 m2 bvo); • 30.400 m2 bvo kantoor en bedrijvigheid (incl. 30.000 m2 kantoor Zuidkavel, reeds vastgesteld in investeringsbesluit De Nieuwe Kern Zuid); • 5.770 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen;

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

19

Maatschappelijke voorzieningen • Een alles-in-één basisschool • Een VO-school • Aanpassen naar: Sociaal-maatschappelijke voorzieningen zoals een gezondheidscentrum, kinderopvang, een buurthuis en dagbesteding. De gemeente Ouder-Amstel is verantwoordelijk voor de aanleg van de meeste maatschappelijke voorzieningen en heeft daarvoor eind 2023 de Visie op de Maatschappelijke Voorzieningen Ouder-Amstel opgesteld. Ouder-Amstel heeft ervoor gekozen het wettelijke minimum te realiseren; dit zijn drie basisscholen (waarvan twee grote) binnen het totale plangebied DNK. De basisscholen worden gebouwd op kavels die de grondeigenaren verkopen aan de gemeente Ouder-Amstel voor een maatschappelijke grondprijs. Overige commerciële maatschappelijke voorzieningen, zoals het gezond­ heidscentrum en de dagbesteding, ontwikkelen de grondeigenaren zelf. Amsterdam neemt daarnaast de realisatie van ten minste één middelbare school voor haar rekening. Dit komt mede voort uit de groei van geheel Amstelstad en het ruimtegebrek binnen bestaande te herontwikkelen gebieden. Afspraken over de aanleg van maatschappelijke voorzieningen worden gemaakt in de Uitvoeringsovereenkomst (2025).

Commerciële voorzieningen Verspreid over de Amsterdamse gronden komen enkele horecavoor­ zieningen. Daarnaast zijn op enkele locaties op Amsterdamse gronden gereserveerd voor detailhandel en dienstverlening en andere kleinschalige bedrijvigheid. Aan de oostkant van de Holterbergweg zal op NS-gronden een groter winkelcentrum worden gerealiseerd.

1

2

3

4

5

6

7

Ontwikkelstrategie voor Amsterdamse gronden Stedenbouwkundig plan Parkkwartier De gemeente Amsterdam stelt momenteel een stedenbouwkundig plan op voor de Amsterdamse gronden in De Nieuwe Kern. Het gaat hier specifiek om de Amsterdamse gronden ten westen van de Holterbergweg (het Parkkwartier). Dit stedenbouwkundig plan vormt de basis voor een Omgevingsplan en bouwenveloppen van verschillende uit te geven kavels. In dit stedenbouwkundig plan is ook een kavel opgenomen, welke niet in eigendom is van NS Vastgoed. Deze kavel is nodig om een nieuwe entree naar het Parkkwartier vanaf de Holterbergweg te realiseren. Om het stedenbouwkundig plan onafhankelijk van NS Vastgoed te kunnen ontwikkelen wordt in dit investeringsvoorstel voorgesteld om deze kavel aan te kopen.

Ontwikkelstrategie De gemaakte afspraken in het Afsprakenkader Ontwikkelstrategie (2021) en ook de Uitvoeringsovereenkomst (2025) zijn sterk bepalend voor het tot ontwikkeling brengen van de Amsterdamse gronden. Het uitgangspunt van deze afspraken is dat iedere grondeigenaar zelf de eigen gronden tot ontwikkeling brengt, en zelf verantwoordelijk is voor een juridischplanologische onderbouwing om te kunnen ontwikkelen. Om stedenbouwkundige kwaliteit en eenheid in de planontwikkeling te borgen, moeten de deelplanuitwerkingen voldoen aan de kaders in de Structuurvisie, de MER, de Uitvoeringsstrategie, het Stedenbouwkundig Raamwerk en het beeldkwaliteitskader. De gemeente Ouder-Amstel toetst de plannen van de deeluitwerkingen aan deze kaders.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

20

Na afronding van het stedenbouwkundig plan en het verkrijgen van een investeringsbesluit kan Amsterdam de uitvoeringsovereenkomst sluiten met de gemeente Ouder-Amstel en de grondeigenaren NS Vastgoed B.V. en VolkerWessels Vastgoed. Voor het sluiten van deze uitvoeringsovereenkomst heeft Amsterdam financiële zekerheid nodig. Daarna kan Amsterdam, net als de andere grondeigenaren voor hun gronden, overgaan tot het individueel sluiten van anterieure overeenkomsten met de gemeente Ouder-Amstel, om afspraken te maken over de ontwikkeling van de Amsterdamse gronden.

Tenders Voor de Amsterdamse gronden sluit de ontwikkelstrategie zo goed mogelijk aan op het beleid van Amsterdam. Dit betekent dat er getenderd gaat worden. Voorwaarden voor het tenderproces zijn: een stedenbouwkundig plan, bouwenveloppen en een beeldkwaliteitsplan. Deze moeten passen binnen de kaders die zijn vastgelegd via de Uitvoeringsovereenkomst (2025), Structuurvisie De Nieuwe Kern, de MER (2021) en het Beeld­ kwaliteitskader (2024). Amsterdam maakt ook een inrichtingsplan voor de openbare ruimte, dat past binnen de LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte) van Ouder-Amstel. Deze leidraad komt grotendeels overeen met de Amsterdamse leidraad.

De grondeigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor de verdere planuitwerking en omgevingsplannen. Deze worden afgestemd met Ouder-Amstel en de andere grondeigenaren volgens het vastgestelde organisatiemodel. De omgevingsplannen worden ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad van Ouder-Amstel. De gemeente Amsterdam gaat haar gronden ontwikkelen door deze te tenderen. Het tenderbeleid van de gemeente Amsterdam is hierop van toepassing. Onder het volgende kopje wordt daar verder op ingegaan. Voor de bovenplanse maatregelen (met name infrastructurele projecten): wordt een aparte project- en stuurgroep ingericht. Privaatrechtelijk worden afspraken gemaakt tussen grondeigenaren en bevoegd gezag over de kwaliteit en aanleg van deze bovenplanse voorzieningen. Dit is verder uitgewerkt in de Financiële Paragraaf.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

21

Prijs, duurzaamheid en kwaliteit Per tender wordt gegund op basis van een afwegingskader. Wat de gronden minimaal financieel moeten opleveren is bekend op basis van het financieel raamwerk. Het basisniveau qua duurzaamheid is vastgelegd in de Uitvoeringsovereenkomst (2025). Partijen kunnen tenders winnen door hun inschrijving onderscheidend te laten zijn op duurzaamheid (beter presteren dan basisniveau) en op kwaliteit. Voor kwaliteit zijn kaders meegegeven in het Stedenbouwkundig Raamwerk (2023), het Stedenbouwkundig Plan (2024), het Beeldkwaliteitskader (2024) en het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan van het Parkkwartier (2025). Amsterdam zal voor haar tenders een bouwenvelop met een Stedenbouwkundig Programma van Eisen maken (SpvE), gebaseerd op bovengenoemde documenten.

Volkstuinen-ontwikkelstrategie Om de ontwikkeling van De Nieuwe Kern mogelijk te maken is het nodig om een deel van de volkstuinen te verplaatsen en in te passen in het middengebied van de bestaande volkstuinparken. Daarnaast is het de bedoeling om deze volkstuinparken een meer openbaar karakter te geven. Begin 2024 is de eerste stap in het co-creatieproces voor de volkstuinen afgerond. Zowel Amsterdam als Ouder-Amstel is positief over de uitkomsten van dit constructieve proces: betrokkenen hebben veel werk verzet en suggesties gedaan plus oplossingen voorgesteld die een basis kunnen zijn voor de verdere planuitwerking. Honderden volkstuinders hebben meegewerkt aan het advies en het plan van De Groene Kern, dat onder andere drie verschillende routes door het park presenteert. Het plan voorziet verder in een slimme oplossing voor parkeerplaatsen voor auto’s op eigen terrein en het zorgvuldig inpassen van tuinen voor volkstuinders van Nieuw Vredelust en Ons Lustoord, van wie de tuin moet wijken voor de aanleg van De Nieuwe Kern. De volgende

1

2

3

4

5

6

7

stap is dat een (betere) compensatieregeling c.q. herziening van de afsprakenbrief van 2020 (inclusief procesafspraken over het vervolg) met de tuinders wordt afgestemd.

Ontwikkelstrategie voor bovenplanse en binnenplanse investeringen Zoals eerder vermeld is het essentieel dat de gemeente Amsterdam, net als grondeigenaren NS Vastgoed B.V. en VolkerWessels Vastgoed, bijdraagt aan bovenplanse investeringen. Alleen zó kan De Nieuwe Kern tot haar volle potentie worden ontwikkeld. Daarom heeft Amsterdam ook een ontwikkel­ strategie voor bovenplanse en binnenplanse ontwikkelingen en de daaropvolgende investeringen uitgewerkt.

Afspraken en verdeling We hebben in eerste instantie afspraken gemaakt met Ouder-Amstel en de grondeigenaren over de aanleg en het kwaliteitsniveau van de bovenplanse voorzieningen en binnenplanse investeringen in het Afsprakenkader (2023). Over de aanleg van bovenplanse en binnenplanse investeringen maken we vervolgens nadere afspraken tussen grondeigenaren en de gemeente Ouder-Amstel in de Uitvoeringsovereenkomst (2025). Uitgangspunt daarbij is de niet toedeelbare bovenplanse voorzieningen te dekken vanuit subsidies die zijn toegekend aan deze infrastructurele werken. Uitgangspunt is dat VolkerWessels Vastgoed op haar gronden de boven­ planse en binnenplanse investeringen doet die nodig zijn voor het tot ontwikkeling brengen van haar gronden. Investeringen die nodig zijn voor VolkerWessels Vastgoed zijn: de dijkverlegging, verplaatsing 150KV-leiding

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

22

en het aanleggen van een geluidsscherm/-wal langs de A2. Pas als NS Vastgoed en Amsterdam inkomsten genereren uit woningbouw op hun eigen gronden, zal verrekening plaatsvinden met VolkerWessels Vastgoed. Voor de overige investeringen wordt onderzocht of er een ontwikkelentiteit moet worden opgericht. Dit betreft dan de bovenplanse investeringen op gronden van NS en Amsterdam geldt dat deze moeten worden aanbesteed. Omdat sommige werken (vooral tunnels en watergangen) in, op, of in de directe nabijheid liggen van eigendom van ProRail wordt daar gewerkt met vaste aannemers van ProRail. Dit geldt ook voor de fietsbrug over de A2. Hier zal gewerkt worden met vaste aannemers van Rijkswaterstaat. Voor de bovenplanse infrastructuur vormen we een aparte project- en stuurgroep. Privaatrechtelijk hebben we afspraken gemaakt tussen grond­ eigenaren en bevoegd gezag over de kwaliteit en aanleg van deze boven­ planse voorzieningen. Dit staat verder uitgewerkt in de Financiële Paragraaf. Voor de bovenplanse infra-investeringen hebben we, op voorwaarde van co-financiering en enkele andere voorwaarden, een Rijkssubsidie verworven voor 36% van de opgegeven totale investeringen (stand 2022).

Verrekenen van kosten en inkomsten tussen grondeigenaren Het plan voor De Nieuwe Kern houdt geen rekening met grenzen van grondeigendom, dit om een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. De kosten en opbrengsten in De Nieuwe Kern zijn niet gelijk verdeeld over het plangebied. Om deze gelijk te verdelen is een rekensystematiek ingevoerd op basis van de Wro. Er wordt met één gezamenlijk fictief exploitatiemodel gerekend voor het totale plan: de plussen en minnen worden binnen de exploitatiegrenzen van De Nieuwe Kern met elkaar verrekend. De grondeigenaren gaan hierdoor per vierkante meter evenveel verdienen.

1

2

3

4

5

6

7

Omdat Amsterdam relatief weinig opbrengsten van haar gronden heeft, maar wél veel investeringen moet doen (ophogen, het centrale park aanleggen, bovenplanse investeringen), komt er een financiële bijdrage vanuit de andere grondeigenaren om dit te verrekenen. De rekensystematiek is nader uitgewerkt in de financiële paragraaf.

Openbare ruimte De openbare ruimte op de gronden van Amsterdam legt Amsterdam zelf aan; deze wordt apart aanbesteed. Ook deze inrichting van de openbare ruimte moet passen binnen de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (Lior) van de gemeente Ouder-Amstel. De Lior sluit sterk aan bij de Puccinimethode van de gemeente Amsterdam. Na oplevering worden de gronden (deels) overgedragen aan de gemeente Ouder-Amstel, die ze zal beheren.

Gronden Ouder-Amstel Ouder-Amstel zal haar gronden (circa 0,5 hectare) waar openbare ruimte of maatschappelijke voorzieningen bestemd zijn in eigendom houden, maar zal de gronden zonder tegenprestatie of vergoeding ter beschikking stellen aan de gebiedsontwikkelaar die deze gronden voor diens rekening bouwrijp maakt. Ouder-Amstel zal haar gronden waar geen openbare ruimte of maatschappelijke voorzieningen bestemd zijn verkopen aan een van de andere grondeigenaren. Voor ontwikkelingen die worden doorsneden door grondeigendoms­ grenzen worden in de uitvoeringsovereenkomst afspraken opgenomen over hoe grondeigenaren dit onderling zullen oplossen. Amsterdam heeft in dit geval een aantal kavels waarvan zowel NS Vastgoed als Amsterdam deels grondeigenaar zijn. Partijen hebben uitgesproken zich in te spannen om deze gronden te verkopen dan wel uit te ruilen als dit de ontwikkeling van een bepaalde kavel ten goede komt.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

23

4 Financieel Totale opgave voor gemeente Amsterdam Het aandeel van de gemeente Amsterdam binnen De Nieuwe Kern is enerzijds reeds deels ondergebracht binnen de vastgestelde grondexploitaties 502.16 DNK Zuid en 503.35 DNK Muyskenweg. Deze grondexploitaties zijn destijds vastgesteld met negatieve saldi. Voor de Amsterdamse gronden die nog niet zijn opgenomen in reeds vastgestelde grondexploitaties wordt in dit investeringsvoorstel voorgesteld om een financiële splitsing aan te houden, te weten een onderscheid tussen DNK fase 1 (Grondexploitatie 502.15 DNK fase 1) en DNK fase 2 (Grondexploitatie 502.18 DNK fase 2).

In grondexploitatie 502.15 DNK fase 1 worden de kosten/opbrengsten opgenomen, die behoren bij het programma waarvoor inmiddels een stedenbouwkundig plan (concept) is uitgewerkt, SP Parkkwartier. Dit zijn de kavels op Amsterdamse gronden ten westen van de Holterbergweg. Hier staan 2.360 woningen, 9.300 m2 bvo commerciële functies, en 1850 m2 medisch/apotheek en 240 m2 dagbesteding voorzien. Ook worden hier door de gemeente Ouder-Amstel verschillende maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd (alles-in-1 school, kinderopvang, huis van de wijk). Bij de realisatie van fase 1 hoort ook de realisatie van een centraal stadspark ten westen van de Holterbergweg, de inpassings-/ openbaarheidsopgave Volkstuinen, het fietsvriendelijk maken van de Buitensingel langs de volkstuinenparken en de aanleg van een duiker (Holterbergweg). Voor de kosten en opbrengsten zijn actuele ramingen (prijspeil 2025) opgesteld. Grondexploitatie 502.18 DNK fase 2 heeft betrekking op de rest van het programma en bijbehorende kosten/opbrengsten op Amsterdamse gronden. Dit betreft de ontwikkeling van een kavel direct ten noorden van het parkeerterrein van trainingscomplex Ajax (Kop P2) en de ontwikkeling van Amsterdamse gronden ten oosten van de Holterbergweg. Op deze gronden staan 467 woningen en 7280 m2 sportvoorzieningen.

Daarnaast staat in fase 2 de realisatie van een middelbare school vanuit de gemeente Amsterdam voorzien. In fase 2 zijn ook bijdrage aan diverse bovenplanse civiele werken en de verevening conform het gezamenlijke exploitatie­ model DNK opgenomen. Voor de kosten en opbrengsten zijn geïndexeerde ramingen uit het gezamenlijke exploitatiemodel DNK aangehouden.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

24

02.15 DNK fase 1 De totale investeringen in grondexploitatie 502.15 DNK fase 1 zijn begroot op € 113,3 mln., waarvan per 01-01-2025 reeds € 10,0 mln. is geboekt (proceskosten). Voor de nog uit te voeren investeringen (€ 103,3 mln.) wordt bij in het investeringsbesluit DNK een uitvoeringskrediet aangevraagd. Dit betreft krediet voor: • planbegeleiding/proceskosten/voorbereiding en toezicht vanuit de gemeente Amsterdam; • inbreng van gronden; • bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied fase 1, incl. bijbehorende binnen-/bovenplanse kosten; • inpassings-/openbaarheidsopgave volkstuinen; • ontsluiting/toerit P-Risk; • anterieure bijdragen richting de gemeente Ouder-Amstel.

De totale opbrengsten in grondexploitatie 502.15 DNK fase 1 zijn begroot op € 201,2 mln. (pp 2025). De opbrengsten bestaan uit grondopbrengsten, een Rijksbijdrage (SPUK Mobiliteitsmaatregelen t.b.v. inpassings-/ openbaarheidsopgave Volkstuinen) en een tussentijdse verrekening met het Vereveningsfonds. Het nominale saldo van grondexploitatie 502.15 DNK fase 1 bedraagt € 89,0 mln. positief. Rekening houdende met inflatie en rente en teruggerekend met discontovoet komt het saldo netto contante waarde (NCW) per 01-01-2025 op € 79,6 mln. positief.

502.18 DNK Fase 2 Voor grondexploitatie 502.18 DNK fase 2 wordt nog geen uitvoeringskrediet aangevraagd bij het investeringsbesluit De Nieuwe Kern. De totale investeringen in fase 2 zijn begroot op € 52,4 mln. en bestaan uit: • planbegeleiding/proceskosten/voorbereiding en toezicht vanuit de gemeente Amsterdam; • inbreng van gronden; • bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied fase 2, incl. bijbehorende binnen-/bovenplanse kosten; • anterieure bijdragen richting de gemeente Ouder-Amstel. De totale opbrengsten in grondexploitatie 502.18 DNK fase 2 zijn begroot op € 93,9 mln. De opbrengsten bestaan uit grondopbrengsten en verevening vanuit het gezamenlijke exploitatiemodel DNK. Het nominale saldo van grondexploitatie 502.18 DNK fase 2 bedraagt € 41,5 mln. positief. Rekening houdende met inflatie en rente en teruggerekend met discontovoet komt het saldo netto contante waarde (NCW) per 01-01-2025 op € 31,9 mln. positief. De kosten en opbrengsten staan nader toegelicht in de financiële paragraaf (GEHEIM).

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

25

Risico’s Ten aanzien van grondexploitatie 502.15 DNK fase 1, waarvoor een uitvoeringskrediet wordt aangevraagd in dit investeringsvoorstel, gelden de volgende risico’s: • Luchthaven Indeling Besluit (LIB): Het Luchthaven Indeling Besluit staat woningbouw in een groot deel van De Nieuwe Kern helemaal niet toe (LIB 4). Een ander deel van De Nieuwe Kern (waaronder de Amsterdamse gronden) valt binnen LIB 5, wat betekent dat nieuwe woningbouwlocaties niet toegestaan zijn zolang het gebied niet wordt gekwalificeerd als bestaand stedelijk gebied (BSG). Het is aan de Gemeente Ouder-Amstel om veiligheidsrisico’s en geluidshinder af te wegen. Duidelijkheid hierover ontstaat pas bij vaststelling van het Omgevingsplan. Grote investeringen worden daarom pas gedaan wanneer hierover duidelijkheid is gekomen. • Fasering i.r.t. rijksbijdrage: Er zijn voorwaarden t.a.v. fasering verbonden aan de Rijkssubsidie SPUK Mobiliteitsmaatregelen. Wanneer deze fasering niet gehaald wordt zal de subsidie mogelijk vervallen • Knip met fase 2: Er is financieel gezien een knip gemaakt in fase 1 en 2 van De Nieuwe Kern. Door deze knip zullen er situaties ontstaan waarin er extra tijdelijke maatregelen of aansluitingen nodig zijn op de voorlopig te handhaven situatie in fase 2.

Waar dit precies speelt is vooraf lastig in te schatten, omdat de planuitwerking aanvankelijk uitging van een integrale ontwikkeling van het gehele plangebied. Het plan kent een berekend positief saldo van kosten en baten. Van de risico’s wordt verondersteld dat deze door de grondexploitatie kunnen worden gedragen.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

26

5 Steden­bouwkundig plan Dit hoofdstuk biedt een samenvatting van de steden­ bouwkundige uitgangs­punten voor de Amsterdamse gronden in De Nieuwe Kern. De gemeente Amsterdam heeft, zoals eerder gezegd, tegelijk met het schrijven van dit investerings­voorstel gewerkt aan een stedenbouw­ kundig plan voor het Parkkwartier (in het westelijk deel van De Nieuwe Kern), als uitwerking van het Stedenbouw­ kundige Raamwerk. Vooruitlopend op het stedenbouw­ kundig plan presenteren we in dit hoofdstuk de ­ uitgangs­punten daarvan.

Stedenbouwkundig Raamwerk gehele De Nieuwe Kern De stedenbouwkundige uitwerking van de plannen is gebaseerd op het Stedenbouwkundig Raamwerk (2023). Het Stedenbouwkundig Raamwerk voor De Nieuwe Kern is ontworpen om Ouderkerk aan de Amstel, samen met Duivendrecht en Amsterdam Zuidoost, beter met de rest van Amsterdam te verbinden. Het Raamwerk volgt op de Stedenbouwkundige Visie (2021) en werkt binnen de kaders van de Structuurvisie (2021). Het doel is een samen­ hangend en integraal plan te maken voor de ontwikkeling van het gebied, inclusief woningbouw en werkgebieden. Dat plan hangt af van toekomstige veranderingen zoals de hindercontour van Schiphol, waarbij er op de lange termijn meer woningen zouden kunnen komen. In de huidige contouren is dat nog niet mogelijk. Het Raamwerk legt de nadruk op samenhang en kwaliteit. Belangrijke elementen zijn verbindende fietspaden, een centraal park, groen-blauwe structuren en een variatie in bouwhoogten. Het doel is een leefbaar stadsdeel creëren met verschillende wijken, elk met een eigen karakter, en een goede inrichting van openbare ruimtes zoals parken en oevers. Dit Raamwerk dient als basis voor verdere uitwerkingen zoals bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en stedenbouwkundige plannen.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

27

De kwartieren

Parken en groenstructuur

De verschillende wijken ofwel kwartieren binnen De Nieuwe Kern krijgen in het stedenbouwkundig plan elk een unieke identiteit en karakteristieke elementen. De kwartieren om het park kenmerken zich door een centrale ontmoetingsruimte en variërende bouwhoogtes tussen de vier en acht lagen. In het ontwerp wordt rekening gehouden met voetgangers en fietsers, en ligt de focus op groene buitenruimtes. De gebouwen zijn opgetrokken uit volumes met licht onderscheidende kleuren.

De Nieuwe Kern zal verschillende parken bevatten, elk met een unieke functie en uitstraling. Het centrale stadspark vormt het groene hart van het gebied en biedt ruimte voor ontspanning, sport en sociale interactie. Daarnaast is er het polderpark, dat met ecologische routes, groene oevers en landschappelijk groen een natuurlijke buffer vormt rondom het gebied. Het sportpark De Toekomst en de Volkstuinenparken, inclusief de ingepaste tuinen in het middengebied, passen goed in binnen de totale planontwik­ keling en geven daarmee een meerwaarde aan het grote geheel.

In de kwartieren rond het station, die onder en rondom een hoog spoorviaduct liggen, is de sfeer hoog stedelijk, met voorzieningen als winkels, cafés en restaurants, werkruimtes en hotels. De levendige plinten en pleinen nodigen uit tot allerlei ondernemingen en initiatieven. Tijdelijke, kleurrijke paviljoens dragen bij aan de flexibele en dynamische sfeer van dit kwartier.

Figuur 10 Beeld van kwartieren rond het park.

1

2

3

4

5

Figuur 11 Groenstructuur De Nieuwe Kern. Bron: West 8.

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

28

Beeldkwaliteit, architectuur en openbare ruimte Het Beeldkwaliteitskader van de gemeente Ouder-Amstel (2024) geeft waarden en referentiebeelden waarmee het gebied kleur moet krijgen. Dat gebeurt op basis van de vijf kernwaarden: natuurlijk fundament, ontbrekende schakel, groeiende samenhang, stedelijke vriendelijkheid en vormgeven leefkwaliteit. Daarnaast geeft het Beeld­kwaliteits­kader uitgangspunten voor de specials (bijzondere architectonische eenheden ten opzichte van de architectuur van de rest van de wijk), de hoekkavels en voor de ruimtelijke samenhang van het gebied.

Belangrijke uitgangspunten Waterstructuur en ophoging De waterstructuur is een van de belangrijkste dragers van het gebied. Uitgangspunt van de ontwikkeling van De Nieuwe Kern is een toekomst­ bestendige en robuuste waterstructuur. Maar de slechte bodemgesteldheid, de geringe draagkracht van de ondergrond plus de vele verschillende maaiveldhoogtes en waterpeilen in de polders belemmeren een efficiënt en flexibel gebruik van het terrein. Het huidige systeem met drie polders doet afbreuk aan de waterkwaliteit en voldoet niet aan de eisen van klimaatbestendige inrichting (rainproof). Daardoor belemmert het de verschillende stadia van de planrealisatie. Een verlegging van de veendijk is de meest robuuste oplossing. De verlegging zal plaatsvinden in combinatie met de noodzakelijke verlegging van het 150KV-tracé naar de zuidrand van het gebied. Door het verleggen van de veendijk ontstaat een groter aaneengesloten peilgebied dat de water­ structuur verbetert en dat makkelijker te ontwikkelen is. Wel vergen de dijkverlegging en het aanpassen van het polderpeil een forse ophoging van de huidige polder De Toekomst.

1

2

3

4

5

6

7

Figuur 12 Toekomstige waterstructuur in De Nieuwe Kern. Bron: West 8.

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

29

Een integrale ophoging met bovenin goed doorlatend en daaronder goed waterbergend materiaal garandeert een stevige, klimaatbestendige toekomst voor het gebied. Om een klimaatbestendige woonwijk te kunnen ontwikkelen moet het plangebied 0,5 tot 3,0 meter worden opgehoogd tot een peil van ca. NAP -0,7 m. Deze substantiële grondophoging verbetert ook de doorlatendheid, waarmee een ontwateringsdiepte van minimaal 1,3 m ontstaat. Dat is de ontwateringsdiepte waarnaar het Stedenbouwkundig Raamwerk streeft, zodat een robuuste ontwatering is gegarandeerd en er voldoende vrijheid bij het inrichten van het maaiveld ontstaat. De precieze uitvoeringsvolgorde van het grondverzet en eventuele uitvoerings-efficiëntie worden later bepaald. Door de benodigde watergangen in de lengterichting te organiseren ontstaat een hoofdstructuur die indelings­vrijheid toestaat. Voor een robuuste afvoer krijgen de primaire watergangen een minimale breedte van 6 à 8 meter. De grondophoging maakt bredere watergangen mogelijk, met brede tussenzones voor een efficiënter grondgebruik.

Groen en ecologie De groen- en waterstructuren vormen het fundament van het ruimtelijk plan. Ze zijn door het hele gebied verweven en zijn een belangrijk kenmerk van De Nieuwe Kern. Met deze groenstructuur kan de natuur een verbinding vormen tussen stedelijke biotopen en de Amstelscheg. Door ruimte te geven aan de natuur en te sturen op toepassing van (bio)diverse en inheemse soorten wordt de impact van de wijk op de flora en fauna beperkt. De oude en nieuwe groenelementen worden met elkaar verbonden en toegankelijk gemaakt. Parken krijgen een natuurlijke of gecultiveerde uitstraling, afhankelijk van de locatie en het beoogde gebruik. Ook verbetert door de peilverhoging de huidige waterkwaliteit. Dit heeft op de lange termijn een positief effect op het dieren- en plantenleven.

Waterpeilen Voor een goede waterkwaliteit en een gegarandeerde doorstroming is in het Stedenbouwkundig Raamwerk een aaneengesloten waterstructuur uitgewerkt. Het beheerpeil van de Venserpolder is uitgebreid naar de erfgrens met Ajax. Vanwege de hoge grondwaterstanden ten opzichte van het maaiveldniveau, is er minimale ontwatering. Het streven is om een robuuste, klimaat adaptieve ondergrond te realiseren.

Figuur 13 Huidige waterpeilen (links) en toekomstige waterpeilen (rechts) in De Nieuwe Kern.

1

2

3

4

5

6

7

Investeringsvoorstel De Nieuwe Kern

30

Het ecologische ontwikkelingsdoel voor flora en fauna van DNK is het maken van een natuur inclusieve en klimaat adaptieve groene woonwijk waarin de huidig voorkomende flora en fauna zich weer kunnen vestigen. De focus ligt op het behouden van lokale soorten/ biodiversiteit en het leggen van ecologische verbindingen met de omgeving. Hieronder valt: • Het maken van doorlopende groene routes/passages, verschillende soorten groen (ruigte en struweel, bosschages, kruiden/bloemen etc.), water meervoudig inzetten en benutten (voor amfibieën en vissoorten), verbindingen tussen de verschillende routes en plekken en aansluiting tussen de wijk en de tuinparken. • Het gebruik van inheemse plantenmengsels en nadrukkelijke aandacht voor natuur inclusief bouwen met huisvestiging voor vogels (zoals bijvoorbeeld gierzwaluwkasten) en vleermuizen. • Daarnaast is opgenomen dat het groene karakter door de hele wijk heen zichtbaar en aanwezig moet zijn, niet alleen in het centrale park, maar overal in de wijk. • Om ervoor te zorgen dat de soorten die er nu zitten zoveel mogelijk behouden worden moeten er ook verbindingen worden gemaakt met naastgelegen woonwijken/natuur, en (als het mogelijk is) soorten aantrekken vanuit de omgeving. • Daarnaast moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige beschermde soorten (zoals marterachtigen).