Bijlage 1 - Investeringsnota deel A Holterbergdistrict.pdf
Tekst van het document
sterkt. Het Hoogoordpark vormt het hart van het parklandschap
ecologie een sturend en integraal principe. Het ecologisch
en wordt in overleg met de gemeente geprogrammeerd met
raamwerk fungeert als adaptieve structuur die richting geeft aan
sport-, speel- en beweegvoorzieningen die zijn afgestemd op de
de ruimtelijke inrichting en transitie van het gebied naar een
context en de behoeften van de gebruikers.
biodiverse, klimaatadaptieve en natuurinclusieve leefomgeving. De ambitie is helder: het realiseren van een robuust ecosysteem
Daklandschap
waarin mens en natuur in balans samenleven.
Het derde landschap binnen het Holterbergdistrict is het daklandschap, dat samen met de verhoogde binnentuinen en
Het raamwerk is opgebouwd uit ecologische kerngebieden en
gevels een verticale dimensie toevoegt aan het gebied. Deze
verbindingszones, met de Molenwetering als ecologische hoofd-
landschappelijke laag is integraal onderdeel van het ontwerp
structuur. Deze vormt de ruggengraat voor soortverspreiding
en draagt bij aan de ecologische, sociale en ruimtelijke kwaliteit
en genetische uitwisseling. De aanleg van een ecoduct over de
van het district. Binnen de bouwblokken worden verhoogde,
A2, gecombineerd met een langzaamverkeersroute, versterkt de
intieme binnentuinen gerealiseerd die fungeren als (semi)
landschappelijke samenhang en draagt bij aan zowel ecologische
publieke ruimtes voor bewoners en gebruikers. Deze tuinen
als sociale meerwaarde.
bieden rust, groen en sociale interactie, en dragen bij aan de klimaatadaptatie en biodiversiteit van het gebied.
De inrichting is afgestemd op doelsoorten zoals ringslang, vleermuis, mus, gierzwaluw en wilde bijen. Ingezet wordt op natuur-
Op de hogere lagen van de gebouwen wordt het daklandschap
beheertypen als bloemrijk grasland, natuurvriendelijke oevers,
ingevuld volgens een gelaagd principe, geïnspireerd op de op-
poelen en struweel met mantelzoom. Minimaal 50% van de be-
bouw van berglandschappen. Lagere daken worden intensief
planting is inheems en genetisch gevarieerd. Ecologisch beheer
ingericht met sport- en speelvoorzieningen en belevingsgroen,
waarborgt de kwaliteit op lange termijn.
terwijl hogere daken extensieve groenzones krijgen die fungeren
De uitvoering wordt geborgd via een werkgroep Natuurinclusief,
als biotopen voor lokale flora en fauna. Deze aanpak maximali-
bestaande uit ecologen, ontwerpers en gebiedsspecialisten.
seert de ecologische waarde van het daklandschap en draagt bij
Deze werkgroep ontwikkelt plankaarten en doelsoortenprofie-
aan een robuust stedelijk ecosysteem. Bovendien zorgen de da-
len en bewaakt de uitvoerbaarheid, samenhang en ecologische
ken voor verkoeling, waterberging en een aantrekkelijk uitzicht,
meerwaarde gedurende alle fasen van de gebiedsontwikkeling.
wat de leefkwaliteit van het gebied verhoogt.
Een uitgebreidere visie op ecologie is als bijlage aan deze investeringsnota toegevoegd.
Stadslandschap
Figuur 13:
Parklandschap
Daklandschap
Raamwerk
Drie landschappen vormen het raamwerk van het Holterbergdistrict
Investeringsnota
Opgaven
30
Drie kwartieren, één district
die bijdragen aan levendigheid, veiligheid en sociale cohesie:
Het ruimtelijk-programmatisch raamwerk verdeelt het Holter-
werkplaatsen, horeca, ateliers, buurtvoorzieningen en entrees.
bergdistrict in drie samenhangende kwartieren, elk met een
De plinten en de functies sluiten aan en zijn complementair aan
eigen karakter en programmatische invulling. Deze kwartieren
de functies in de gebieden rondom: ArenApoort en Bullewijk,
sluiten aan op de bestaande en geplande ontwikkelingen in de
zodat ook voor bewoners en bezoekers vanuit deze gebieden er
omgeving:
iets te bieden valt.
•
•
•
Het noordelijk gebied, het Arenakwartier, sluit aan op de
Het raamwerk is uiteraard functioneel van aard, maar als het
ArenAPoort en krijgt een stedelijk profiel met een mix van
gaat om gemotoriseerd verkeer, zijn de meest kwetsbare ver-
wonen, werken en voorzieningen.
keersdeelnemers leidend. We sluiten met deze planvorming dus
Het middengebied, het Weteringkwartier, vormt de
heel duidelijk aan op het gedachtegoed van Amsterdam Maakt
overgang naar Amstel III en het Hondsrugpark en biedt
Ruimte. We gaan daarbij ook uit van een zoveel mogelijk autoluw
ruimte aan innovatieve woon-werkconcepten en creatieve
district. Hoewel deze insteek ook wel tot tegenstellingen kan
bedrijvigheid.
leiden, bijvoorbeeld in het zuidelijk deel waar ook wel veel logis-
Het zuidelijk gebied, het Stapelkwartier, omgeven door
tiek verkeer te verwachten is, of wanneer er veel evenementen-
datacenters en bedrijven, wordt ook veel stedelijker, maar
verkeer in en rond het gebied is, zijn de voetgangers en fietsers
behoudt een meer industrieel karakter met ruimte voor pro-
norm voor de inrichting van het gebied. Meer informatie over het
ductie, logistiek en energievoorziening.
verkeersnetwerk vindt u in de bijlagen bij deze nota.
Elk kwartier kent een eigen dichtheid, functiemix en bouw-
Bouwen in hoge dichtheden kan ook leiden tot een als
hoogte, wat leidt tot een gevarieerd stedelijk landschap. Binnen
grootschalig ervaren omgeving. Om de schaal van de bebou-
de kwartieren is een sequentie van smalle en bredere straten
wing te verkleinen en aan te laten sluiten bij de beleving op
ontworpen die leiden naar het centrale park. De belangrijkste
straatniveau, worden architectonische ingrepen toegepast zoals
knooppunten bevinden zich op de hoeken van de buurten en op
setbacks, luifels, bel-etages, POPs (privately owned public spac-
kruispunten van hoofdroutes en looplijnen, waar ruimte is voor
es) en variatie in de gevel. Deze elementen zorgen voor een
ontmoeting, voorzieningen en stedelijke levendigheid.
gelaagde structuur waarin elke straat en buurt een eigen sfeer en identiteit krijgt. Het resultaat is een uitnodigend straatbeeld dat
De menselijke maat als leidraad
bewoners, bezoekers en ondernemers inspireert en uitnodigt tot
Hoewel het Holterbergdistrict onderdeel is van een
gebruik.
grootstedelijke context, staat de menselijke maat centraal in het
Naast deze fysieke en functionele ingrepen wordt ook ingezet
ontwerp. De plinten van gebouwen worden actief ingezet om
op een liefdevolle laag in architectuur en stedenbouw. Dit betek-
interactie met de straat te stimuleren. Hier komen functies samen
ent aandacht voor verfijning in details, tactiliteit van materialen, warme kleuren, menselijke schaal en zorgvuldige overgangen tussen privé en publiek domein. Deze laag draagt bij aan een gevoel van geborgenheid, herkenning en verbondenheid met de
De Entree
naar Amsterdamse Poort
plek. Het is deze laag die maakt dat mensen zich niet alleen kunnen oriënteren, maar zich ook thuis kunnen voelen.
Arenakwartier
Randvoorwaarden: Hoogoorddreef
naar station Bijlmer ArenA
•
Elke ontwikkelstap is ‘altijd af’: het ontwerp en de uitvoering moeten in elke fase een volwaardig en leefbaar eindbeeld opleveren, met aandacht voor verblijfskwaliteit, functional-
Weteringkwartier
Molenwetering
iteit en esthetiek. Hoofdkanaal
•
Openbare ruimte die uitnodigt tot verblijf en ontmoeting, met aandacht voor groen, zitplekken, verlichting en materialisatie.
Karspeldreef
Stapelkwartier
naar station Bullewijk
•
Architectonische schaalverkleining via setbacks, luifels, bel-etages, POPs en variatie in de gevels.
•
Gelaagde opbouw van straatwanden die bijdragen aan herkenbaarheid en identiteit van straten en buurten.
•
Functionele en esthetische samenhang tussen gebouwontwerp en straatbeleving.
Figuur 14: 31
De drie kwartieren reageren op de identiteiten van de omgeving
Investeringsnota
Opgaven
•
Toegankelijkheid en veiligheid als uitgangspunt bij ontwerp en programmering van de plint en openbare ruimte.
•
aanpasbaarheid en circulair bouwen. •
Contextuele inpassing: Hoogbouw wordt getoetst op be-
Actieve plinten met functies die sociale interactie en leven-
zonning, windcomfort, zichtlijnen en aansluiting op de
digheid bevorderen (zoals horeca, ateliers, buurtvoorzienin-
bestaande stedelijke structuur.
gen). De liefdevolle laag is expliciet aanwezig in alle bovengenoemde
Plintenstrategie De plint vormt de overgang tussen gebouw en straat en speelt
randvoorwaarden, waarbij bijzondere aandacht voor tactiliteit,
daarmee een cruciale rol in de beleving, levendigheid en sociale
fijne details en zorgvuldige overgangen tussen functies en
veiligheid van het Holterbergdistrict. In het ruimtelijk-program-
domeinen. De liefdevolle laag draagt bij aan een gevoel van
matisch raamwerk is daarom veel aandacht besteed aan de
geborgenheid en verbondenheid met de plek.
kwaliteit, flexibiliteit en programmering van de plinten. Het doel
Stadssilhouet Het Holterbergdistrict vormt een belangrijke schakel in het stadssilhouet dat zich ontwikkelt rond ArenAPoort en Amstel III
is om een uitnodigend en gevarieerd straatbeeld te creëren dat bewoners, bezoekers en ondernemers aanspreekt en zich in de tijd kan aanpassen aan veranderende behoeften.
(eerder in de nota ook wel Bijlmer-West genoemd). Hier krijgt
Een toekomstbestendige plint voldoet aan een aantal ruimtelijke
hoogbouw niet alleen een functionele, maar ook een beeldbepa-
en functionele voorwaarden. Door de volledige begane grond
lende rol. De gemeente ziet dit gebied als kans om bij te dragen
van bouwblokken te benutten, ontstaat ruimte om logistiek,
aan een herkenbare skyline die past bij de grootstedelijke am-
techniek en fietsparkeren centraal in het blok te organiseren.
bitie van Amsterdam, zonder de menselijke maat uit het oog te
Hierdoor blijven de straatzijden beschikbaar voor actieve
verliezen.
functies zoals werkplaatsen, horeca, winkels, maatschappelijke
In de omgevingsvisie Amsterdam 2050 en in het hoogbouwbe-
voorzieningen en entrees van woningen of bedrijven.
leid voor de stad, wordt er specifiek ruimte gemaakt voor hoog-
Randvoorwaarden:
bouw in de Zuidoostflank van Amsterdam. Hierdoor wordt het
•
mogelijk om, net zoals bijvoorbeeld in de Zuidas, nabij station
bieden aan zowel kleine als grotere functies, met flexibele
Bijlmer-ArenA (met directe verbindingen naar o.a. Amsterdam CS, Schiphol, Eindhoven, Rotterdam) hoge dichtheden te maken,
indelingen en verschillende (ook lagere) huurprijzen •
terwijl er alsnog ruimte overblijft voor parken en pleinen. Hoogbouw is hier echter geen doel op zich, maar een van de
Voldoende voordeuren aan de straat: Directe toegang vanaf de straat stimuleert interactie en sociale veiligheid.
•
geving centraal. De gemeente stelt daarom duidelijke randvoorwaarden aan de inpassing van hoogbouw, zodat deze bijdraagt
Functiemenging en ritme: Een mix van functies met verschillende dagritmes zorgt voor een continue levendigheid.
•
middelen om een levendig, gemengd en toekomstbestendig stadsdeel te realiseren. Daarbij staat de kwaliteit van de leefom-
Variatie en flexibiliteit in korrelgrootte: De plint moet ruimte
Levendige hoeken: Gebouwhoeken worden geactiveerd met entrees, terrassen of transparante functies.
•
Slimme positionering van techniek en parkeren: Door deze
aan zowel het grotere silhouet als aan de directe beleving op
functies uit het zicht te houden, blijft de plint aantrekkelijk
straatniveau. Vanuit het gebied is er daarbij een geweldig uit-
en actief.
zicht over de Amstelscheg. Plintstrategie per straattype De belangrijkste uitgangspunten voor hoogbouw in het Holter-
De invulling van de plinten is afgestemd op de ligging en het
bergdistrict zijn:
karakter van de straat. Zo lenen de Holterbergweg, Lemelerbergweg en Hoogoorddreef zich voor grotere, representatieve plint-
•
•
•
Samenhang met het stadssilhouet: Nieuwe hoogbouw draagt
functies zoals showrooms, kantoren of maakbedrijven. De Entree
bij aan een herkenbare en samenhangende skyline, in lijn
en Molenwetering zijn juist geschikt voor kleinschalige horeca,
met de ontwikkeling van ArenAPoort en Amstel III.
winkels en ateliers, met een uitnodigend karakter dat uitnodigt
Menselijke maat en straatbeleving: Ook bij hoge gebouw-
tot flaneren en verblijven. In de Parkzone ligt de nadruk op
en blijft de ervaring op ooghoogte leidend. Een levendige
ontspanning, met ruimte voor terrassen, sport en recreatie. De
plint, goede overgangen en een veilige, toegankelijke open-
precieze programmering van de plinten zal verder uitgewerkt
bare ruimte zijn essentieel.
worden in de uitwerkingen per kwartier.
Duurzaamheid en flexibiliteit: Gebouwen moeten voorbereid zijn op de toekomst, met ruimte voor functiemenging,
Investeringsnota
Ook de oriëntatie op de zon speelt een rol: plinten met ocht-
Opgaven
32
endzon zijn ideaal voor koffiezaken en bakkerijen, terwijl locaties
30 meter hoogte, ter bevordering van sociale veiligheid,
met avondzon aantrekkelijk zijn voor restaurants en bars. Langs
overzichtelijkheid en sociale cohesie.
de Dreven en in het park is meer ruimte voor terrassen dan langs de stadslanen, waar doorgaand verkeer een grotere rol speelt.
•
Voor woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning geldt dat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat deze eenzijdig georiënteerd zijn. Als er toch sprake is van eenzijdig
Woonkwaliteit
georiënteerde woningen, moet aantoonbaar worden ge-
Het Holterbergdistrict wordt ontwikkeld met een robuuste woon-
maakt dat elke woning beschikt over een adequate toetred-
programmering. Binnen deze programmering staat woonkwali-
ing van daglicht en uitzicht.
teit centraal. De woningen moeten niet alleen bijdragen aan de
Deze randvoorwaarden worden vanaf de eerste ontwikkelfase
kwantitatieve woningbouwopgave, maar ook aan het dagelijks
meegenomen in de verdere uitwerking van het stedenbouwkun-
functioneren en welzijn van bewoners. Er wordt daarom actief
dig ontwerp en de woningtypologieën.
gestuurd op een aantal ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden die de basiskwaliteit van het wonen waarborgen.
3.4 Programma Het Holterberg District wordt ontwikkeld tot een hoogstedelijke,
Randvoorwaarden: •
•
gemengde wijk met hoge dichtheden. Door het stapelen van
Voorkom woningen kleiner dan 50 m² GBO in de eerste tien
bedrijfsruimten ontstaat ruimte voor woningen en bijbehorende
bouwlagen, zodat het zwaartepunt in de onderste lagen ligt
voorzieningen. Hierdoor wordt het gebied niet alleen een plek
bij meerpersoonshuishoudens. Deze huishoudens zorgen
om te werken, maar ook om te wonen, elkaar te ontmoeten en
voor meer reuring en sociale controle op straatniveau, wat
te bewegen. Basisvoorzieningen worden binnen het plangebied
bijdraagt aan de sociale veiligheid en levendigheid van de
gerealiseerd, terwijl overige voorzieningen op loop- of
wijk.
fietsafstand te bereiken zijn. De inrichting volgt de principes van
Een minimale gebruiksoppervlakte van 40 m² GBO voor wo-
de 15-minutenstad.
ningen bestemd voor permanente bewoning, ter bevorder•
•
•
ing van leefbaarheid en langdurig gebruik.
Gezien het ondernemende karakter van Zuidoost en de
Een inbouwberging van ten minste 6 m³ voor woningen
behoefte aan bedrijfsruimte zal tenminste 20% van het
kleiner dan 50 m² GBO, als standaardvoorziening voor
verhuurbare oppervlak in de plinten van de woongebouwen
opslag.
worden gereserveerd ten behoeve van zogenoemde '
Een private buitenruimte van minimaal 4 m² per woning,
impactondernemers’, zijnde ondernemers of initiatieven die,
met een uitbreiding van 2 m² per extra slaapkamer, buiten-
naast hun commerciele toegevoegde waarde, ook bijdragen aan
ruimtes zijn daarmee beter afgestemd op de huishoudens-
maatschappelijke, culturele en/of sociale meerwaarde voor het
samenstelling.
gebied.
Maximaal vijftig woningen per ontsluiting in gebouwen tot Programma en functiemix In de huidige Bedrijvenstrook bestaat circa 70% uit bedrijvigheid en 30% uit andere economische en maatschappelijke functies. Bij de verdichtingsopgave verschuift dit evenwicht: het zuidelijk deel blijft overwegend bedrijfsgebied, terwijl het noordelijk deel vooral woonfuncties krijgt. Voor de eerste ontwikkelstap wordt uitgegaan van de bouw van ruim 480.000 m² bvo, met een doorkijk naar een totaal van 1,2 à 1,3 miljoen m² bvo in 2040–2050. De groei zit deels in de uitbreiding van bedrijvigheid (naar 150% van het huidige metrage), maar vooral in toevoeging van woningen, kantoren en voorzieningen. In de beginfase wordt uitgegaan van circa 4.000 bewoners en evenveel werkenden; op termijn kan dit oplopen tot 12.000 à 13.000 in beide categorieën.
Figuur 15: 33
Plintenstrategie
Investeringsnota
Opgaven
gemeente is gelanceerd - en de 40/40/20 plint, waarbij een
Bedrijvigheid
deel van de plint wordt gereserveerd voor maatschappelijke
De ambitie is het realiseren van 150% bedrijfsruimte ten opzichte van de huidige 160.000 m², wat neerkomt op circa 240.000 m². Gestapelde bedrijfsruimte is een randvoorwaarde
impactmakers, kunnen hierbij een rol spelen. Afhankelijk van de doelgroep en de locatie zal worden bekeken wat benodigd is.
voor het slagen van de gebiedsontwikkeling en wordt gefaseerd gebouwd, voorafgaand aan toevoeging van andere functies.
AI en life sciences De AI Campus wordt ontwikkeld als knooppunt voor
Stadslogistiek en stadsverzorgende bedrijvigheid
kennisdeling, innovatie en talentontwikkeling, gesteund door
Loodgieters, distributeurs, garages, schoonmaakbedrijven
nabijheid van AMS-IX, universiteiten en zorginstellingen.
etc. – zijn essentieel voor het functioneren van de stad. De
High-performance computing ondersteunt onderzoek en
toenemende vastgoedprijzen dwingen deze bedrijven vaak naar
bedrijfsontwikkeling.
de stadsrand of daarbuiten, wat onhandig en weinig duurzaam is. Het Holterbergdistrict biedt ruimte op goed bereikbare locaties,
Samenwerking met het AUMC en het Life Science District
zonder functiebotsingen, zodat bedrijven efficiënt kunnen
biedt kansen voor academische en commerciële laboratoria,
werken, verduurzamen en circulaire ketens opzetten.
geïntegreerd met kantoren, geschikt voor uiteenlopende
De aanwezigheid van deze bedrijvigheid creëert bovendien
opleidingsniveaus.
leer- en werkplekken voor praktisch opgeleiden, met koppelkansen aan technische, ambachtelijke en digitale MBOopleidingen. Dit sluit aan bij de economische ambities van het Masterplan Zuidoost. Behalve voor het functioneren van de stad zijn deze bedrijven dus ook nodig voor het realiseren van het gewenste sociaal maatschappelijke weefsel (de vitale buurten). Niet al deze bedrijven zullen de gangbare (maximale) marktprijzen kunnen betalen. Daarom is het nodig om voor specifieke doelgroepen maatregelen te treffen waarmee ook voor deze doelgroepen passende huurprijsniveaus van toepassing gaan zijn. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het opnemen van regels in het omgevingsplan en afspraken te maken met ontwikkelaars over betaalbaarheid. De
Circulaire economie Doel is een volledig circulaire stad in 2050. Naast te sturen op circulair en biobased te bouwen. Word door intensiever gebruik van het gebied, de samenwerking tussen de bedrijven vergroot, en kunnen afvalstromen op elkaar aangesloten worden. Betaalbaar en collectief Doordat één ontwikkelende partij verantwoordelijk is, kunnen op gebiedsniveau schaalvoordelen worden benut. We organiseren samen: Logistiek en parkeren, stadslogistiek, parkmanagement en plinten, betaalbare bedrijfsruimte, circulariteit, collectief vervoer en bouwlogistiek, duurzame energie (onderstations, collectieve warmte/koude), leefbaarheid
werkcorporatie - waarvan de prijsvraag eind 2025 door de Ambitie Programma in m² BVO
1e ontwikkelstap
Doorkijk
Bedrijvigheid
183,000
240,000
Wonen
180,000
596,000
Woningen(aantallen)
2,450
8,000
Maatschappelijk
5,000
42,000
Stadsvoorzienend
26.000
54,000
Commercieel
9,000
65,000
HPC
50,000
50,000
Laboratoria
28,000
150,000
Kantoren
0
65,000
Parkeren
ntb
ntb
Investeringsnota
Opgaven
34
Wonen Wonen is met stadsverzorgende bedrijvigheid een hoofdopgave.
1.
vaak over bestaande binding met het gebied en profiteren
Alle woningen voldoen zo veel mogelijk aan de leidraad Gewoon Goed. Het gebied moet zich ontwikkelen tot een aantrekkelijk woon-werkgebied.
Mensen die werken in de directe omgeving – zij beschikken van korte reistijden.
2.
Mensen uit Amsterdam Zuidoost – bewoners die al een sociaal netwerk hebben in de buurt en voor wie het Holterbergdistrict een logische vervolgstap kan zijn.
Gemengd en gemeenschap 3.
Een sterke buurt begint met een woonprogramma dat
Mensen met cruciale beroepen die direct bijdragen aan de
verschillende woningtypen mengt: sociaal, middeldure en
sociale cohesie, zoals leerkrachten, zorgpersoneel en poli-
vrije sector, bij voorkeur op complex- of kavelniveau met eigen
tiefunctionarissen.
ingangen. Zo ontstaat een diverse bewonersgroep die zich thuis voelt én verbonden met de buurt. Gemeenschapszin groeit door
De eerste twee doelgroepen hebben al binding met de
informeel contact in de openbare ruimte én via georganiseerde
omgeving; om hen aan te trekken moet het woningaanbod in het
ontmoetingen, zodat mensen met gedeelde levensfase, cultuur
Holterbergdistrict functioneel, betaalbaar en uitnodigend zijn,
of interesses elkaar op een natuurlijke manier tegenkomen.
zodat bewoners zich thuis voelen én deel van de gemeenschap. Tegelijk is het belangrijk om cruciale beroepsgroepen zoals
Doelgroepen
leraren, zorgpersoneel en politie te accommoderen, gezien de
In de eerste ontwikkelfase wordt nadrukkelijk ingezet op doel-
bestaande tekorten in Zuidoost. Voorrang voor deze functies
groepen voor wie een pioniersgebied aantrekkelijk is. Het
kan direct bijdragen aan voldoende onderwijscapaciteit,
Holterbergdistrict heeft door de nabijheid van Intercitystation
zorgpersoneel en veiligheid, en zo de leefbaarheid van de wijk
Bijlmer Arena en Bijlmer Centrum een strategisch voordeel ten
versterken.
opzichte van veel andere stedelijke locaties. Deze ligging maakt het gebied bijzonder geschikt voor jongeren en studenten, waarbij extra aandacht wordt gevraagd voor jongeren uit Amsterdam
Woonprogramma
Zuidoost. In deze stadsdelen is de behoefte aan betaalbare jon-
In de eerste fase wordt meer ingezet op studenten en jongeren
gerenwoningen aanzienlijk, waardoor het Holterbergdistrict kan
die iets mobieler zijn en kunnen pionieren in nieuwe wijken.
voorzien in een urgente vraag.
Dat resulteert in een verhouding van circa 40% sociaal, 30% middelduur en 30% vrije sector. Voor de latere fasen wordt meer
Na vestiging van de eerste pioniers wordt de doelgroep strate-
ingezet op het middensegment, zodat de totale verhouding op
gisch verbreed naar:
30% sociaal, 40% middelduur en 30% vrije sector uitkomt. Dit
Woonprogramma, eerste ontwikkelstap Prijssegment
Gemiddelde GO in m²
Aandeel
Type
Jongeren/ studenten woningen
Sociaal
23
32.7%
JSH
45
8.2%
55
Midden
Duur
Totaal Totaal
35
Investeringsnota
2 kamer woningen
3 kamer woningen
4 of meer kamer woningen
Totaal
GO Totaal
800
-
-
-
800
18400
Huur
-
100
100
200
9000
30.6%
Huur
-
250
500
-
750
41250
45
0.0%
Koop
-
-
-
-
-
-
70
28.6%
Huur
-
-
350
350
700
49000
70
0.0%
Koop
-
-
-
-
-
-
800
350
950
350
2450
117650
33%
14%
39%
14%
100%
100%
Opgaven
is in lijn met de uitgangspunten voor transformatiegebieden
een derde koopwoningen toegevoegd. Afhankelijk van de
in het Woningbouwplan 2022-2028, waarbij de sociale huur
ontwikkeling kan het programma doorgroeien naar 5.500–8.000
wordt uitgegeven aan een woningcorporatie. De uitzondering
woningen, mits de bijbehorende voorzieningen én verdichting
betreft hier de studenten- en jongerenwoningen die door
bedrijvigheid worden gerealiseerd.
een private partij zullen worden gerealiseerd, maar wel onder de sociale huurwoningen vallen. Daarom wordt als extra eis
Maatschappelijke Voorzieningen
van de studenten- en jongerenwoningen de helft van de
Volgens de referentienormen Maatschappelijke Voorzieningen
woningen gerealiseerd tot de aftoppingsgrens en de andere
is voor het Holterberg District een raming opgesteld. Het IKC en
helft tot de liberalisatiegrens. Dit is een aanscherping van het
schoolplein vragen hierbij om zorgvuldige inpassing. Overige
beleid voor transformatiegebieden, waarin normaalgesproken
kleinere voorzieningen worden voornamelijk langs het park
uitgegaan wordt van 100% tot de liberalisatiegrens. Voor elk
geplaatst. Sport-, spel- en groenvoorzieningen worden via het
segment wordt een gevarieerd woningaanbod geboden, met
centrale landschapspark met elkaar verbonden. Het recreatieve
als uitgangspunt dat elke woning Gewoon Goed is. De eerste
en sportieve programma is geïntegreerd in het parklandschap, in
fase bestaat volledig uit huurwoningen; op termijn wordt circa
paviljoens en op gebouwen.
Maatschappelijke Voorzieningen Holterberg District Eerste ontwikkelstap Domein
Voorziening
Aantal
BVO in m²
Onderwijs
Integraal kindcentrum
1
3,738
1,690
Kinderdagverblijf (commercieel)
1
350
150
4,088
1,840
Basisvoorzieningen
1
Buurtkamer
Terrein in m²
117 117
Zorg
Huisartsenpraktijk
1
328 328
Kunst en Cultuur
500
Wijkkunstvoorziening
500 Sport
7,175
Sportveld anders georganiseerde sporten
7,175 Sport en spelen in de openbare ruimte
Speelplek
6
900
Speelveld
2
2,000 2,050
Sport in de openbare ruimte
4,950 Groen
Gebruiksgroen
18,028
Eco systeemgroen
36,028 54,056 5,033
Totaal
Investeringsnota
Opgaven
68,021
36
Dankzij een innovatief ruimtegebruik worden alle normen voor
materialen, vintage meubelen, kringloop- en repairwinkels. Deze
sport, spelen en groen binnen de gestelde grenzen gehaald.
mogen de bedrijvigheid niet verdringen, maar juist versterken door producten lokaal van makers te betrekken.
Commerciële Voorzieningen Overige voorzieningen Horeca
Bedrijventerreinen bieden naast bedrijven vaak ruimte aan or-
Horeca vervult een rol als ontmoetingsplek, informele werkplek
ganisaties die meer oppervlakte nodig hebben maar beperkt
en versterkt het vestigingsklimaat. De aanwezigheid van
kapitaalkrachtig zijn, zoals religieuze instellingen, of functies met
voorzieningen beïnvloedt de keuzes van bewoners, bedrijven
wat meer overlast, zoals grootschalige horeca of leisure. Afhan-
en instellingen. Met de komst van nieuwe kantoren en
kelijk van de behoefte in Zuidoost en Amsterdam wordt bekeken
woningen groeit de vraag naar daghoreca (zoals lunchrooms en
of hier plek voor kan worden gemaakt. Bijzondere concepten
koffiecorners) en avondhoreca (cafés, restaurants, snackbars,
dragen bij aan de identiteit van het Holterberg District, zowel als
clubs). De pioniersdoelgroep van kleine, jonge huishoudens
placemaking-element als gezichtsbepalende functie.
zorgt voor een sterke startvraag. Het aanbod omvat 10–15 zaken, samen circa 1.500 m², aangevuld met bijzondere concepten met ondergeschikte horeca. In het zuidelijk deel, zonder woningbouw, is ruimte voor functies die meer overlast kunnen geven en zich richten op bezoekers van buiten het gebied, zoals nachtcultuur en zalen voor rouw en trouw.
Kort verblijf bij bedrijven Veel bedrijven hebben tijdelijk personeel, van stagiairs tot specialisten. Een combinatie van bedrijfsruimte met serviced apartments kan uitkomst bieden, naar voorbeeld van de Makerstoren in Sloterdijk. Verblijfsduur: circa 4 weken tot 1 jaar, via contracten met werkgevers. Het Holterberg District is geschikt voor een tweede pilot. We besluiten daarover na evaluatie van de eerste
Dagelijkse boodschappen
pilot.
In het Holterberg District is uitsluitend ruimte voor dagelijkse boodschappen. Niet-dagelijkse aankopen kunnen gedaan worden in het nabijgelegen centrum van Zuidoost (Amsterdamse Poort). In de beginfase is er draagvlak voor één middelgrote supermarkt. Bij groei naar 10.000–12.000 inwoners kan dit worden uitgebreid met een grotere supermarkt en beperkte dagelijkse detailhandel. Door de nabijheid van andere winkelgebieden is de kans voor niet-dagelijkse detailhandel klein. In combinatie met de bedrijvigheid is wel ruimte voor bijzondere concepten met ondergeschikte detailhandel.
Perifere en grootschalige detailhandel De ArenAPoort huisvest diverse grote winkels, waaronder de Villa Arena, die achterbleef bij de verwachtingen. Voor grootschalige winkels is in het centrum steeds minder plek, maar in het Holterberg District is ruimte aanwezig. Circulaire concepten kunnen hier de aantrekkingskracht vergroten, zoals tweedehands bouwDagelijkse Detailhandel en Horeca
37
1e ontwikkelstap
Doorkijk
Supermarkt
Middelgroot (1.000 m² )
Groot 1.500 m²
Dagelijkse Detailhandel
3-5 (300-500)
8-10 (800-1.000)
Horeca
10-15 (1.500 m² )
30-40 (3.500-4.000)
Investeringsnota
Opgaven
Investeringsnota
Opgaven
38
39
Investeringsnota
Opgaven
4
Duurzaamheid
Het Holterbergdistrict wordt een duurzaam en circulair inno-
voor iedere ontwikkeling is om te werken middels vooraf
vatiedistrict. Circulaire ontwerpprincipes bieden de kans om
gestelde maximum CO₂-uitstoot en -budgetten, voor zowel het
ontwikkelingen te realiseren die passen op de roadmap richting
energiegebruik tijdens gebruik (de operationele emissies) als de
2050. In de Omgevingsvisie 2050 is vastgelegd dat groei binnen
materiaal gebonden emissies in de productie- en bouwfase.
de draagkracht van de planeet centraal staat, waarbij klimaatverandering en de gevolgen ervan actief worden tegengegaan. Het
Een overzicht van stadsbrede randvoorwaarden en ambities op
doel op duurzaamheid is een district dat voldoet aan de ambities
het gebied van duurzaam ontwikkelen zijn te vinden op de web-
van de Omgevingsvisie, regeneratief is en gebouwd wordt bin-
pagina ‘Duurzaam ontwikkelen’ van Gemeente Amsterdam: www.
nen de principes van de Amsterdamse donut. Binnen planetaire
amsterdam.nl/duurzaamontwikkelen.
grenzen, met ten alle tijden een sterk sociaal fundament.
Relevante duurzaamheidsthema’s die specifiek voor het Holterbergdistrict gelden worden nader toegelicht in deze inves-
Voor alle besluitvorming en uitvoering op het gebied
teringsnota. Voor alle thema’s geldt als leidend principe dat
van duurzaamheid geldt ‘Duurzaam, tenzij’, conform de
duurzaamheidsmaatregelen altijd integraal met de stedenbouw,
raadsinformatiebrief ‘Onze stad van morgen’. Voorwaardelijk
architectuur en de openbare ruimte worden vormgegeven.
Figuur 16:
Verbeelding van de gestapelde bedrijvigheid, AI en circulaire hub binnen het Holterbergdistrict
Investeringsnota
Duurzaamheid
40
4.1 De stip op de horizon De gebiedsontwikkeling Holterbergdistrict kiest nadrukkelijk voor de toekomst door zich te verbinden aan de Europese duurzaamheidskaders. Vanuit de EU-Taxonomie en de ESG-rapportageverplichtingen wordt niet alleen voldaan aan wetgeving, maar zetten we een stap vooruit richting transparante, meetbare en betekenisvolle duurzaamheid. We streven naar een ontwikkeling
▪
>100m: factor 1,8
Vanaf 2026 wordt er iedere vijf jaar een maximaal CO2-budget opgesteld voor het Holterbergdistrict, gebaseerd op (verwachte) initiatieven en toe te voegen programma. Voorafgaand aan het vaststellen van het CO2-budget wordt een eerste vingeroefening gedaan op programma en volumeopbouw om het CO2-budget te kunnen bepalen.
die niet alleen financieel verantwoord is, maar ook maatschappe-
Paris Proof grenswaarden
Materiaal gebonden emissies kg
lijk en ecologisch waarde toevoegt.
CO2-eq.per m2 2021
2030
2040
2050
Voor de materiaalgebonden CO2-uitstoot sluiten wij de komen-
Woning (eengezinswoning
200
126
75
45
de jaren aan op het initiatief van NEPROM en DGBC met de Quick
Woning (meersgezinswoning
220
139
83
50
Carbon Indicator (QCI) waarmee integraal gestuurd kan worden
Kantoor
250
158
94
56
op de materiaalgebonden CO₂-uitstoot en de operationele emis-
Retail vastgoed
260
164
98
59
sies op de korte termijn (15 jaar). Naast de CO2-uitstoot kan ook
Industrie
240
151
91
54
de biogene CO2-opslag in de toegepaste biobased materialen worden berekend. Het streven is de CO2-uitstoot en de CO2-op-
Figuur 17:
slag met elkaar in balans te brengen en CO2-neutraliteit zo dicht mogelijk te benaderen. 2040 is de stip op de horizon. Het doel is om met de ontwikkeling van het Holterbergdistrict aan te sluiten op de Paris Proof streefwaarden van de DGBC (Dutch Green Building Council). De grenswaarden voor de ontwikkeling van Holterbergdistrict zijn in dit hoofdstuk gedefinieerd voor zowel materiaalgebonden- als operationele emissies. Mocht de gedefinieerde ambitie binnen de gebouwgrens niet behaald worden, mag de grens voor materiaal- en energiestromen verlegd worden van gebouwniveau tot gebiedsniveau of
scherpte BENG-eisen gekoppeld aan de vastgestelde grenswaarden vanuit EU-Taxonomie. Dit betekent dat gebouwen zodanig worden ontworpen en uitgevoerd dat zij aantoonbaar bijdragen aan de Europese klimaatdoelen, met focus op energie-efficiëntie tijdens exploitatie en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Naast de EU-Taxonomie kan BREEAM als mogelijke tool ingezet worden om de duurzaamheidsdoelstellingen te toetsen. •
gingsvariabelen voor biogene CO2-opslag, te weten: ▪
miscanthus. ▪
giesysteem •
Afvalstromen vanuit Holterbergdistrict omzetten naar pallets voor productie waterstof/biogas Wat uitdrukkelijk niet is toegestaan: PV of wind op afstand
ning. Reststromen van energie uit het HPC mogen als compensatie van de operationele emissies meegenomen worden. De volgende voorwaarden gelden: •
Voor de materiaalgebonden CO2-uitstoot wordt gestuurd op maximaal embodied carbon conform de Paris Proof grenswaarden volgens de DGBC (zie figuur 17), Uitgangspunt in tabel is laagbouw tot circa 40 m. Voor bebouwing hoger dan 40m geldt de volgende correctie:
41
▪
40-70m : factor 1,2
▪
70-100m: factor 1,5
Investeringsnota
factor van 1,0 voor CO₂-opslag in bamboe, als gevolg van de korte groeiperiode.
▪
factor van 0,3 voor CO₂-opslag in (naald)hout, geproduceerd met duurzame (FSC-gecertificeerde) bosbouw.
•
Op het gebied van CO2 wordt het gebied Holterbergdistrict als geheel beschouwd, wat betekent dat CO2- (rest)stromen
buiten het gebied. Vanwege de complexiteit is de HPC uitgesloten van de bereke-
factor van 1,0 voor CO₂-opslag in gewassen met een korte teeltijd op landbouwgrond, zoals hennep, vlas en
binnen Holterbergdistrict inzetten voor duurzaam ener-
•
Voor CO2 opslag wordt gebruik gemaakt van de vastleg-
energiestromen HPC (binnen gebied of buiten het gebied)
Thermische Energie uit Oppervlaktewater (TEO)
Gebaseerd op een distributiecentrum.
Voor de operationele CO2-uitstoot wordt gewerkt met aange-
bergdistrict ingezet worden. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld:
•
Paris Proof grenswaarden conform DGBC, CO2 budget uitgedrukt in CO2-eq. per m2 BVO 1
zelfs energiestromen van buiten het gebied die binnen Holter•
1
binnen (en ook van buiten) het gebied kunnen worden meegerekend (omrekening naar kg CO2 eq). •
Er wordt uitgegaan van het scenario volgens de verwachte Klimaat- en Energieverkenning (KEV) 2022 waarbij de CO₂-intensiteit van de energiemix (elektriciteit) in 2040 vrijwel nul is. Wanneer op gebouwniveau (c.q. kavel) de materiaalgebonden-, of de operationele CO2 doelen zoals gesteld in dit hoofdstuk aantoonbaar niet haalbaar zijn mag de initiatiefnemer de budgetten bij elkaar optellen waarmee onderlinge compensatie binnen een fase (bouwfase van 5 jaar) mogelijk wordt. Er zal ten alle tijden aan de landelijke
Duurzaamheid
wettelijke eisen voldaan moeten worden. Deze uitwisseling
demontabele constructies.
tussen kavels is enkel mogelijk wanneer deze zich binnen
Aangezien volledige CO₂-neutraliteit bij oplevering niet realis-
dezelfde ontwikkelfase van het Holterbergdistrict bevinden.
tisch is, wordt uitgegaan van een ‘carbon break-even point’ op
CO2 budget uitwisseling tussen ontwikkelfasen wordt niet
de lange termijn. Dit houdt in dat de investeringen in duurzame
per definitie uitgesloten met de voorwaarde dat, indien
opwekking, materiaalhergebruik en circulaire waarde-creatie
de ontwikkelaar dit wil toepassen, dit voorgesteld moet
gedurende het gebruik leiden tot compensatie van de initiële
worden aan de gemeente met concrete CO2 budgetten en
CO₂-uitstoot uit bouw en materiaal.
tijdsplanning. Uitwisseling van CO2 budgetten tussen de ontwikkelfasen kan alleen na schriftelijke goedkeuring van
4.2 Holterbergdistrict Circulair
de gemeente.
Met de ondertekening van het Nationale Grondstoffenakkoord in 2017 heeft de gemeente Amsterdam zich gecommitteerd aan
Biobased bouwen is het uitgangspunt om het aandeel abioti-
de landelijke doelstellingen om in 2030 50% minder nieuwe,
sche grondstoffen drastisch te verminderen en in lijn te kunnen
niet-herwinbare grondstoffen (metalen, minerale en fossiele
brengen met de circulaire doelstellingen van het Rijk. Houtbouw
grondstoffen) te gebruiken die er toe moeten leiden dat de stad
en biobased bouw conform de definitie van het MRA Convenant
in 2050 een volledig circulaire economie heeft. Deze belofte is
Houtbouw en het Houtbouw Pact is het uitgangspunt voor uti-
in Amsterdam verankerd in de ‘Strategie Amsterdam Circulair
liteits- en woningbouw waarbij gestreefd wordt naar tenminste
2020- 2025’. De strategie richt zich op drie grote waardestromen:
20% houtbouw in 2025 en 30% houtbouw richting 2030. De
gebouwde omgeving, consumptiegoederen en voedsel.
focus van het houtbouwconvenant ligt op de toepassing van hout in de draagconstructie. Daarnaast wordt ook ingezet op andere
In de Visie Zuidoost Circulair 2030 (https://openresearch.amster-
toepassingen van biobased bouwen: biobased gevelbekleding,
dam/nl/page/123449/visie-amsterdam-zuidoost-circulair-2030) is
isolatie, binnenwanden en alternatieven voor constructief hout
reeds verkend welke huidige circulaire initiatieven aanwezig zijn
op basis van vezelgewassen. De materiaalgebonden CO2-pres-
in Zuidoost, hoe groot de waardestromen zijn en welke ruimtelij-
tatie van de gevel wordt zwaarwegend meegenomen in de
ke schakels er noodzakelijk zijn. Bij de verdere uitwerking van de
keuze van de gevelbekleding. Voor logistieke bedrijvigheid en
kavels kan de Visie Zuidoost Circulair 2030 als leidraad gebruikt
(parkeer)hubs is het aannemelijker om in te zetten op prefab,
Figuur 18:
Uitvoeringsagenda circulair 2023-2026
Investeringsnota
Duurzaamheid
42
worden. Naast de grootschalige stadsverzorgende bedrijvigheid in het
> Close the loop: het sluiten van kringlopen door recycling van
Holterbergdistrict is het integreren van fijnmazige circulaire func-
materialen, zodat er minder afval wordt verbrand of gestort en
ties in het ruimtelijk-programmatisch raamwerk essentieel om
daardoor minder grondstoffen nodig zijn.
deze waardestromen effectief te verduurzamen en kringlopen te sluiten. De hoge dichtheid in het gebied zorgt voor aanzienlijke
In deze vier strategieën wordt de zogenoemde R-ladder ge-
materiaalstromen wat gunstig is voor zowel de afzetmarkt van
bruikt. Hoe hoger op de ladder hoe circulairder de strategie is.
circulaire producten als de oogst van materialen ten behoeve van circulaire bedrijvigheid.
Circulair bouwen Voor bestaande bebouwing en openbare ruimte wordt geïnven-
Circulaire economie
tariseerd welke materialen waardevol zijn om te behouden voor
Programmatisch wordt ingezet op functies en bedrijvigheid die
hergebruik en hoe deze geïntegreerd kunnen worden in nieuwe
de transitie naar een circulaire economie omarmen en versnellen.
projecten of lokaal hergebruikt kunnen worden. Circulair slopen
Denk daarbij aan repaircafé’s, circulaire ambachtscentra, tweede-
is de norm. Maak gedurende de duur van demontage tot ople-
hands winkels en horeca met lokale producten. Dit verkleint de
vering gebruik van (tijdelijke) materialenbanken en hubs voor
hoeveelheid afval, sluit kringlopen, komt ten goede aan de por-
opslag en hergebruik. Materialen zijn eindig; behandel ze als
temonnee van de inwoners en maakt het gebied klaar voor een
gedeelde grondstoffen en voorkom overmatig materiaalgebruik
toekomst waarin afval zoveel mogelijk wordt voorkomen.
in zowel ontwerp- als uitvoeringsfase.
Het Holterbergdistrict wordt ontwikkeld als een gebied met
Nieuwe gebouwen en programma zijn adaptief en kunnen
hoge ruimtelijke dichtheid, waarin zowel consumentgerichte als
meegroeien met veranderende behoeften, het veranderde kli-
bedrijfsmatige waardestromen samenkomen. Deze concentratie
maat en technologische innovaties. Modulaire, demontabele en
van diverse stromen creëert een unieke voedingsbodem voor
geprefabriceerde bouwmethoden zijn het uitgangspunt, zodat
circulaire bedrijvigheid. Binnen dit ecosysteem ontstaan substan-
gebouwen duurzaam kunnen worden aangepast, ontmanteld of
tiële kansen voor ondernemingen die reststromen kunnen om-
herbestemd.
zetten in waardevolle producten, diensten of grondstoffen.
binatie met de principes beeldkwaliteit (form follows structure,
De schaal van de gebiedsontwikkeling in com-
rationele, rechthoekige bouwvolumes) nodigen uit om efficiëntie Om deze potentie daadwerkelijk te ontsluiten, is het essentieel
te maximaliseren en modulaire bouwmethoden als hoofdprinci-
dat waardestromen in een vroeg stadium van het ontwerpproces
pe toe te passen. Gebouwen zijn niet absoluut in het gebruik van
in beeld worden gebracht en het ontwerp van de bouwblokken
één circulaire denkrichting, maar zoeken het optimum in verschil-
hierop is afgestemd. Dit vraagt om ruimtelijke configuraties die
lende materialen en toepassingen: biobased, circulair of andere
het verzamelen, verwerken en distribueren van waardestromen
materialen met een lage of zelfs netto-positieve milieu-impact.
faciliteren, in combinatie met voldoende fysieke ruimte voor circulaire bedrijven die deze processen kunnen uitvoeren.
Het Nieuwe Normaal (https://www.hetnieuwenormaal.nl) wordt als leidraad bij het ontwerpproces gebruikt. Tijdens de initia-
Voor alle partijen gelden vier kernstrategieën om de economie
tief- en schetsontwerpfase wordt per indicator een kwalitatieve
circulair te maken:
onderbouwing geformuleerd. Vanaf het voorlopig ontwerp wordt naast een onderbouwing een berekening circulair bouwen
> Narrow the loop: minder grondstoffen gebruiken door van
toegevoegd op tenminste de onderstaande indicatoren van Het
producten af te zien (refuse), producten te delen (rethink) of ze
Nieuwe Normaal:
efficiënter te fabriceren (reduce).
•
Milieuprestatie Gebouw (MPG)
•
Materiaalgebonden CO2-uitstoot (kg CO2-eq/m² BVO)
> Substitute: het vervangen van lineaire en fossiele primaire
•
Materiaalgebonden CO2-opslag (ton CO2-eq)
grondstoffen voor hernieuwbare, biobased alternatieven met
•
Herkomst materialen (% massa biobased, hergebruikt, gere-
minder milieu-impact.
cycled) •
Losmaakbaarheid (%)
> Slow the loop: het langer en intensiever gebruiken van pro-
De berekening wordt gemaakt middels gevalideerde rekenin-
ducten en onderdelen door hergebruik (re-use) en reparatie
strumenten zoals BCI Gebouw, GPR Gebouw of Madaster.
(remanufacture, refurbishment, repair); wat de vraag naar nieuwe producten vertraagt.
43
Investeringsnota
Gebouwen worden flexibel gebouwd, zodat latere aanpassingen
Duurzaamheid
aan ruimtes mogelijk zijn. Bij woningen kleiner dan 50 m² GBO moet het samenvoegen van woningen mogelijk zijn. Voor de
Betaalbaarheid voor de eindgebruiker is een belangrijke afwe-
plinten van iedere ontwikkeling geldt hetzelfde uitgangspunt om
ging in de keuze van een energiesysteem. Waar mogelijk wordt
verschillende korrelgroottes eenvoudig te kunnen samenvoegen,
ingezet om verduurzaming van de bestaande bouw te koppelen
dan wel op termijn op te splitsen in kleinere eenheden.
aan de nieuwbouw.
4.3 Duurzame energie
HPC en Duurzaamheid Voor het Holterbergdistrict is de basis van het warmte- en kou-
Randvoorwaarde zijn lage temperatuur energiesystemen, een mi-
de systeem een Smart Thermal en electric grid die warmte,
nimale belasting van het elektriciteitsnetwerk en het zoveel mo-
koude en elektra kan uitwisselen, tijdelijk opslaan en daarmee
gelijk voorkomen van kostbare installaties. Passieve maatregelen
de verschillende vragers in het gebied met elkaar verbindt. De
vormen integraal onderdeel van het beeldkwaliteitskader. Denk
systemen worden gevoed met de restwarmte die vrijkomt vanuit
hierbij bijvoorbeeld aan compacte bouwvolumes, installatiearm
de HPC en vanuit een op koude gedimensioneerde warmte- en
bouwen en het maken van luifels ten behoeve van schaduw en
koude opslag (WKO). Als mogelijke onderdeel van het energie-
het toepassen van zomernachtventilatie dan wel de mogelijkheid
systeem wordt een koppeling met het stadskoudenet (Ouderker-
tot het natuurlijk ventileren van de woning. Nieuwbouw wordt
kerplas) en stadswarmtenet van Vattenfall onderzocht.
aardgasvrij gerealiseerd en zonder toepassing van (tijdelijke) biomassa gestookte installaties. Voor het energiesysteem wordt gestuurd op zoveel mogelijk uitwisseling van energiestromen en het hiermee behalen van een balans, zodat hierdoor de inzet van Dry-coolers zo veel mogelijk voorkomen wordt.
4.4 Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht Het is van belang dat er voldoende duurzame laadinfrastructuur aanwezig is. Parkeervoorzieningen zijn voorbereid op volledig uitstootvrij verkeer in 2030 . Centrale hubs met deelconcepten voor o.a. auto’s, fietsen, scooters en andere vormen van LEV
Nieuwbouw van woningen wordt gerealiseerd met een duur-
(Light Electric Vehicles) moeten er aan bijdragen dat afhankelijk
zaam lage temperatuur (LT) energiesysteem. Bij de keuze van het
van de af te leggen afstand bewoners en gebruikers de keuze
energiesysteem voor verwarming en koeling dient uitgegaan te
hebben hoe ze willen reizen. Om deelconcepten aantrekkelijk te
worden van het principe comply or explain; warmte is laagtem-
maken, wordt autobezit beperkt door de laagst mogelijke par-
peratuur en duurzaam, tenzij daar om zwaarwegende redenen
keernorm te hanteren (conform de Nota Parkeernormen Auto).
van wordt afgeweken.
Figuur 19:
Voorbeeld van toepassing van Het Nieuwe Normaal op de bouwmethode en architectuur.
Investeringsnota
Duurzaamheid
44
Tijdens de bouw wordt gebruikgemaakt van slimme, duurzame bouwlogistiek en het gebruik van schone bouwwerktuigen. In de uitvoeringsfase wordt bij de studie naar de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk ook het elektriciteitsverbruik voor elektrisch vervoer betrokken. Ontwikkelende partijen maken vroegtijdig inzichtelijk hoe de bouwlogistiek georganiseerd is en dat er voldoende tijd is om circulair te slopen (indien noodzakelijk) en voldoende ruimte beschikbaar om zowel geoogste materialen en bouwelementen als nieuwe bouwelementen tijdelijk op te slaan.
4.5 Landschap en openbare ruimte Waar verharding noodzakelijk is, is het startpunt kwalitatief hoogwaardig hergebruik van beschikbare materialen uit het gebied of de directe omgeving. Wanneer herbruikbare materialen niet beschikbaar zijn worden kwalitatief hoogwaardige, duurzame materialen gekozen met een zo laag mogelijke milieu-impact, CO2-uitstoot en zo hoog mogelijke CO2-opslag. De gemeente zal werken vanuit een Total Cost of Ownership en met CO2-budgetten voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.
4.6 Monitoring en bijsturing Voor het Holterbergdistrict wordt een monitoringsplan opgetuigd om de stand van zaken en progressie op de duurzaamheidsdoelstellingen voor circulariteit, energie en groen te kunnen bepalen. Alle belanghebbenden leveren vanuit hun kennis en expertise kwantitatieve data aan over kavels en de daarbij behorende parameters, ondersteund middels een kwalitatieve onderbouwing. Er zal voor het gehele gebied een C02-nulmeting worden gemaakt. Vanaf 2026 wordt er iedere vijf jaar een maximaal CO2-budget opgesteld voor het Holterbergdistrict, gebaseerd op (verwachte) initiatieven en toe te voegen programma. Deze wordt opgesteld in samenspraak tussen alle relevante stakeholders, initiatiefnemers en de gemeente. Initiatiefnemers rapporteren circulariteit gedurende het ontwerpproces en houden een CO2-exploitatie bij waarin materiaalgebonden en operationele emissies alsook CO2-opslag structureel worden genoteerd en geactualiseerd. De verzamelde data wordt vrij beschikbaar gesteld aan de gemeente. Vanaf 2026 wordt er om het jaar door de gemeente een verslag uitgebracht over de stand van zaken met betrekking tot het afgesproken CO2-budget. Het verslag wordt breed gedeeld met belanghebbenden.
Met data uit de monitoring en verslaglegging kan er strategisch worden bijgestuurd op de te behalen duurzaamheidsdoelen in het Holterbergdistrict, met als belangrijke ijkpunten 2030 en 2040, waarin de verslaglegging wordt vastgesteld door het college.
45
Investeringsnota
Duurzaamheid
Investeringsnota
Milieu-aspecten
46
47
Investeringsnota
Milieu-aspecten
5
Milieu-aspecten
5.1 Energievoorziening en netcongestie
•
van transformatorstations en kabeltracés met de boven- en
Een toekomstbestendig Holterbergdistrict vraagt om een robuuste energievoorziening en digitale infrastructuur. De energietran-
ondergrond; •
sitie, de groeiende vraag naar elektriciteit en de opkomst van datagedreven toepassingen stellen hoge eisen aan het netwerk.
Voldoende transportcapaciteit en het integraal ontwerpen
Glasvezel en ruimte voor HPC-faciliteiten met aandacht voor veiligheid, geluid en uitstraling;
•
Energievoorzieningen voldoen aan gemeentelijke duurzaam-
De gemeente Amsterdam werkt daarom samen met netbeheer-
heidsnormen restwarmte en lokale opwekking worden be-
ders aan de uitbreiding van het elektriciteitsnet, zoals vastgelegd
nut;
in het Ontwikkelingskader Elektriciteitsvoorziening Amsterdam
•
2035 en het Ontwikkelperspectief Distributienet Amsterdam. De
Vroegtijdige afstemmingen en samenwerking met netbeheerders en digitale partners is vereist.
vraag naar elektriciteit zal richting 2050 naar verwachting verdrievoudigen tot verviervoudigen – ten opzichte van 2025.
Ambities: •
Optimalisatie energieverbruik gedurende levensduur
Voor het Holterbergdistrict betekent dit dat de gemeente en
•
HPC en slimme netten ondersteunen stedelijke innovatie.
ontwikkelaars de energie-infrastructuur vanaf de start integraal
•
Infrastructuur is schaalbaar en voorbereid op toekomstige
moeten meenemen in de planvorming. Denk hierbij aan de inpassing van transformatorstations, ruimte voor kabeltracés en afstemming met netbeheerders. Innovatieve
technologie. •
Digitale voorzieningen dragen bij aan maatschappelijke doelen zoals energiegelijkheid en open data.
oplossingen zoals lokale energieopslag, slimme netten en energiehubs worden actief verkend om piekbelasting te verminderen en flexibiliteit te vergroten. Tegelijkertijd biedt het district
5.2 Milieu
kansen om zich te profileren als digitale proeftuin. De gemeente
Klimaat
Amsterdam erkent in haar Tech Radar 2024 het belang van High
Het Holterbergdistrict wordt ontwikkeld met het oog op een toe-
Performance Computing (HPC) voor stedelijke innovatie. HPC
komstbestendige en klimaatadaptieve stad. Dit vormt een extra
maakt het mogelijk om grote hoeveelheden data te verwerken
uitdaging, gezien het gebied in een lage polder ligt.
en complexe stedelijke systemen te simuleren, bijvoorbeeld op het gebied van energie, mobiliteit en klimaatadaptatie.
Klimaatverandering leidt tot toenemende risico’s op wateroverlast, droogte, hittestress en bodemdaling. Deze opgaven vragen
Het faciliteren van HPC vraagt om specifieke voorzieningen:
om een integrale benadering van de inrichting van het gebied,
een stabiele energievoorziening met piekcapaciteit, snelle glas-
waarbij klimaatadaptatie niet als afzonderlijk thema wordt be-
vezelverbindingen en ruimtelijke inpassing van technische instal-
naderd, maar als vanzelfsprekend onderdeel van het ruimtelijk
laties. Door deze elementen vroegtijdig te integreren in
ontwerp.
het stedenbouwkundig ontwerp, kan het Holterbergdistrict uitgroeien tot een toekomstgericht stadsdeel dat technologische
De ontwikkeling van het district sluit aan bij de uitgangspunten
innovatie koppelt aan duurzaamheid en maatschappelijke meer-
van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie, waarin Rijk, pro-
waarde.
vincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie
Randvoorwaarden:
Investeringsnota
Milieu-aspecten
48
hebben uitgesproken om Nederland uiterlijk in 2050 klimaatbes-
bestaande bedrijven, maar ook bijvoorbeeld met het behoud
tendig en waterrobuust ingericht te hebben. Dit betekent dat
van bestaande bomen.
bij alle ruimtelijke ingrepen – van herinrichting van de openbare ruimte tot nieuwbouw – structureel rekening wordt gehoud-
In de integrale milieu-analyse worden de volgende conclusies
en met de gevolgen van extreem weer. Denk hierbij aan het
getrokken:
voorkomen van wateroverlast door slimme waterberging, het
•
Ophoging is effectief tot maximaal 20 a 30 cm.
toevoegen van oppervlaktewater, het beperken van hittestress
•
De ontwateringsdiepte van 90 cm wordt in een groot
door vergroening, en het versterken van de bodemkwaliteit om
gedeelte van het plangebied gehaald en op enkele plekken
verzakking tegen te gaan.
niet •
Het aanleggen van nieuwe watergangen is een
Hitte
noodzakelijke maatregel om opbolling van grondwater
Net als veel andere stedelijke gebieden, is het Holterbergdistrict
tegen te gaan, water te kunnen bergen en snel te kunnen
gevoelig voor hittestress. Door de hoge mate van verharding, be-
afvoeren
perkte aanwezigheid van groen en de dominante aanwezigheid
In overleg met Waternet is besloten om aan de hand van een
van grootschalige bebouwing en infrastructuur ontstaat tijdens
3D-grondwatermodel de bouwplannen, bouwpeilen en maatre-
warme periodes een verhoogde temperatuur in het gebied.
gelen in de openbare ruimte gezamenlijk te monitoren. Ambities
Er wordt actief gestuurd op het beperken van hittestress en het versterken van de klimaatadaptieve kwaliteit van de leefomgeving. Dit gebeurt door het toevoegen van verkoelend groen, het toepassen van waterdoorlatende en reflecterende materialen, en het creëren van schaduwrijke verblijfsplekken. Groene daken, gevelgroen en het behoud van bestaande bomen dragen bij aan het verlagen van de oppervlaktetemperatuur. Randvoorwaarden: Hittestress-analyses bij iedere ontwikkeling als onderdeel van het stedenbouwkundig ontwerp. Behoud, versterking ofwel verplanten van bestaande boomstructuren. Realisatie van schaduwrijke verblijfsplekken, met name op veelgebruikte routes en pleinen. Afstemming op ‘Beleidskader Puccinimethode, standaard voor het Amsterdamse Straatbeeld’. Water Met de invoering van de Omgevingswet is de traditionele watertoets geïntegreerd in de bredere verplichting tot weging van het waterbelang. Dit betekent dat waterveiligheid, waterkwaliteit, waterberging en grondwaterbeheer vanaf de start van elke ruimtelijke ontwikkeling integraal moeten worden meegewogen. Water wordt in het Holterbergdistrict niet als restpost, maar als sturend principe beschouwd. Dit betekent dat de afweging over waterberging, infiltratie en afvoer al in deze investeringsnota wordt gemaakt. Het plangebied is in de huidige situatie voor 95% verhard.
Water wordt zo snel mogelijk afgevoerd, de grondwaterstand is relatief hoog. Voor nieuwe ontwikkelingen geldt een ontwateringsdiepte (het verschil tussen maaiveld en grondwaterstand) van 90 cm. Hoewel dit formeel een transformatie is en geen nieuw gebied, zal het gebied wel als zodanig worden beschouwd, daarbij rekening houdend met de belangen van
49
Investeringsnota
Figuur 20:
Voorziene watersysteem in het plangebied.
Milieu-aspecten
•
Een veilige, klimaatadaptieve omgeving
•
Water als zichtbaar en beleefbaar onderdeel van de open-
•
dige afstemming tussen economische dynamiek en leefkwaliteit.
bare ruimte
Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de cumu-
Combinatie van waterberging met groen, recreatie en
latieve geluidbelasting en de wettelijke normen uit de Om-
ecologie
gevingswet. Waar nodig worden geluidswerende maatregelen getroffen, zoals bouwkundige voorzieningen, slimme oriëntatie
Geluid
van gebouwen en de inzet van geluidsluwe zones. De ambitie is
Voor een hoogstedelijke locatie kent het Holterbergdistrict,
om een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te realiseren,
relatief gunstige geluidsomgeving. De A2, de A9 en het spoor
waarin wonen en werken in balans zijn.
bevinden zich allen op meer dan 600 meter van de locatie waar woningen voorzien zijn. De gemeentelijke ontsluitingsweg Hol-
Randvoorwaarden:
terbergweg (s111) ligt wel op de grens van het plangebied.
•
Toetsing aan de normen uit de Omgevingswet.
Verkeerslawaai is in de integrale milieuanalyse nader onderzocht.
•
Akoestisch onderzoek als verplicht onderdeel van de planvorming.
Aan de grenswaarden kan worden voldaan door middel van afschermende bebouwing of geveluitvoering.
•
Geen gevoelige functies binnen zones met structurele overschrijding van grenswaarden zonder mitigerende maatregelen.
Het Holterbergdistrict is een gebied waar bedrijvigheid en wonen met elkaar zullen worden verweven. Het gaat om kantoren,
•
Toepassing van geluidswerende bouwkundige maatregelen
logistieke bedrijven, handelsbedrijven en voorzieningen. Deze
en stedenbouwkundige opzet (zoals geluidsluwe gevels en
functies zijn onder voorwaarden mogelijk in combinatie met
oriëntatie van functies).
gevoelige functies. Deze functiemenging vraagt om een zorgvul-
•
Afstemming met bestaande bedrijven over hun vergunde geluidsruimte.
Ambities: Integratie van geluidsluwe zones in de openbare ruimte en plinten.
Lucht Het Holterbergdistrict voldoet in 2025 aan de Europese en landelijke normen voor luchtkwaliteit. De concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM10 en PM2,5) liggen onder de wettelijke grenswaarden, waarmee het gebied voldoet aan de basisvoorwaarden voor een gezonde leefomgeving. Bij de verdere uitwerking van het gebied wordt rekening gehouden met de Richtlijn Gevoelige Bestemmingen Luchtkwaliteit 2024. Deze richtlijn biedt aanvullende bescherming voor kwetsbare groepen, zoals kinderen en ouderen, en stelt eisen aan de locatie van gevoelige functies zoals scholen en zorgvoorzieningen ten opzichte van drukke infrastructuur. Randvoorwaarden: •
Geen gevoelige functies binnen 150 meter van een snelweg.
•
Geen gevoelige functies binnen 50 meter van een provinciale weg.
•
Geen gevoelige functies binnen 25 meter van stedelijke wegen met >10.000 motorvoertuigen per etmaal.
•
Figuur 21:
Toetsing door GGD vereist bij afwijking van de richtlijn.
Cumulatief wegverkeerslawaai in de referentiesituatie op 5m hoogte
Investeringsnota
Milieu-aspecten
50
Stikstofdepositie Voor elk project in het Holterbergdistrict wordt beoordeeld hoe de uitstoot van stikstof zodanig wordt beperkt, dat omliggende natuurgebieden geen schade wordt toegebracht. Zie de Milieuanalyse in de bijlage.
Door de herinrichting van zowel boven- als ondergrond worden transportkabels (mogelijk) verlegd en afgestemd met de transformatie bovengronds. Vanwege de complexiteit en voorbereidingstijd is vroegtijdige afstemming met telecomaanbieders noodzakelijk. In de nadere fasering wordt per partij bepaald welke delen behouden of verlegd worden.
Ondergrond De ontwikkeling van de bedrijvenstrook naar een gemengd
Elektra
gebied vereist een integrale benadering van de ondergrondse
De huidige elektriciteitsinfrastructuur heeft onvoldoende capac-
infrastructuur. De bestaande netten zijn grotendeels ingericht op
iteit voor de geplande woningbouw. Er worden reserveringen
een monofunctionaliteit van de bedrijvenstrook en voldoen niet
opgenomen voor laag- en middenspanningsnetten. Algemene
aan de toekomstige capaciteitsvraag. De Holterbergweg en Le-
voedingspunten (AVP’s) en transformatoren worden inpandig
melerbergweg fungeren als hoofdstructuur voor ondergrondse
gerealiseerd. De exacte vermogensbehoefte wordt in een latere
tracés.
fase bepaald. in samenwerking met Liander en Tennet wordt gewerkt aan de realisatie van een Onderstation Liander van
Hoe om te gaan met alle bestaande en toekomstige ondergrondse infrastructuur wordt verder in het proces afgestemd met het Bijzonder Coördinerend Overleg. Het huidige masterplan Kabels en Leidingen voor Amstel III zal daarbij leidend zijn. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt de Integrale Ontwerpmethode Openbare Ruimte (IOOR) ingezet om alle ruimtevragers, ondergrond en bovengrond, goed op elkaar af te stemmen. De werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, zullen vanwege de overlast die ze met zich meebrengen worden geïnventariseerd en zoveel mogelijk tegelijk worden uitgevoerd. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd voor de verschillende deelthema’s: Riolering en duurzame waterafvoer Het bestaande rioolstelsel is niet geschikt om het volledige programma op aan te sluiten. Hierdoor dient er een nieuw rioleringsplan te worden uitgewerkt. Randvoorwaarden: •
Inrichting conform het Omgevingsprogramma Riolering 2022–2027
•
Toepassing van een gescheiden rioolstelsel voor vuil- en regenwater.
•
Lokale infiltratie, berging of hergebruik van regenwater.
150kV. Externe veiligheid en risicobeheersing Bij gebiedsontwikkeling in Amsterdam is externe veiligheid een essentieel aandachtspunt. Het gaat hierbij om het beheersen van risico’s die voortkomen uit de nabijheid van risicobronnen zoals transport van gevaarlijke stoffen, hoogspanningsleidingen, bedrijven met gevaarlijke stoffen of vitale infrastructuur. In het kader van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) moeten deze risico’s expliciet worden meegewogen in de planvorming. Voor het Holterbergdistrict gelden specifieke eisen. Het gebied ligt nabij de A2 en A9, en kent een mix van functies met variërende kwetsbaarheid. Dit vraagt om een risicoanalyse in samenwerking met de Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland, waarin het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) worden getoetst. De uitkomsten bepalen of aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals het vergroten van afstanden tot risicobronnen, het beperken van kwetsbare functies of het verbeteren van vluchtroutes. De gemeente hanteert het principe van veilig ontwerpen: risico’s worden zoveel mogelijk voorkomen door slimme keuzes in ruimtelijke inrichting, functiespreiding en bouwtechniek. In het Holterbergdistrict betekent dit onder meer: