Bijlage 1 - Investeringsnota deel A Holterbergdistrict.pdf

Waterleiding Mogelijk hebben de bestaande waterleidingen onvoldoende

•

stellingen) binnen invloedsgebieden van risicobronnen.

capaciteit om alle ontwikkelingen binnen het Holterbergdistrict op te vangen. Er wordt met waternet onderzocht of er nu vol-

•

Het realiseren van robuuste ontsluitingsstructuren voor hulpdiensten.

doende capaciteit aanwezig is, of dat de waterleidingen vervangen moeten worden.

Het vermijden van gevoelige functies (zoals scholen, zorgin-

•

Het integreren van vluchtroutes en veilige verzamelplekken in het ontwerp van de openbare ruimte.

Telecom De noord-zuidoriëntatie van de Holterberg- en Lemelerbergweg

Randvoorwaarden:

maakt het gebied belangrijk voor doorgaande telecomtracés.

•

Risicoanalyse conform Bkl en afstemming met de Veiligheidsregio.

51

Investeringsnota

Milieu-aspecten

•

Voldoende afstand tot risicobronnen en veilige inrichting

integraal onderdeel is van de gebiedsontwikkeling.

van de openbare ruimte.

In dat kader is voor het Holterbergdistrict een mobiliteitsplan

•

Bereikbaarheid voor hulpdiensten en robuuste vluchtroutes.

opgesteld langs een vijftal thema’s:

•

Inpassing van voorzieningen voor incidentbestrijding

-

Verdichten: Goede ruimtelijke ordening maakt mobiliteit efficienter

Functiemenging binnen plangebied Het Holterbergdistrict is een gebied waar bedrijvigheid en wonen met elkaar zullen worden verweven. Het gaat om kantoren, logistieke bedrijven, handelsbedrijven en voorzieningen. Deze functies zijn onder voorwaarden mogelijk in combinatie met gevoelige functies. Deze functiemenging vraagt om een zorgvul-

-

Verbinden: Netwerken vanuit het STOMP Principe

-

Veraangenamen: Aantrekkelijke openbare ruimte stimuleert duurzame mobiliteit

-

Verknopen: Mobiliteitshubs voor een aantrekkelijke en duurzame buurt

-

Verleiden: Passende Parkeernormen stimuleren duurzame mobiliteit

dige afstemming tussen economische dynamiek en leefkwaliteit. De Handreiking Activiteiten en Milieuzonering biedt hiervoor

Deze thema’s zorgen er gezamenlijk voor dat de nadruk in het

belangrijke richtlijnen, die helpen bij het inpassen van bedrijvig-

gebied langzamerhand zal verschuiven naar lopen, fietsen en

heid in een stedelijke omgeving zonder dat dit ten koste gaat

openbaar vervoer als primaire vervoerswijzen. Het gebied blijft

van de woonkwaliteit. Volgens de handreiking zijn in gemengde

uitstekend toegankelijk per auto, maar de auto krijgt een meer

gebieden bedrijvigheid uit milieucategorie 1 en 2 zonder aan-

ondersteunende rol. Dit vraagt om een slimme inrichting van de

vullende maatregelen toelaatbaar, terwijl bedrijven uit categorie

openbare ruimte, waarin voetgangers en fietsers de ruimte krij-

3.1 een minimale afstand van 30 meter tot woonfuncties moeten

gen, en deelmobiliteit en hubs worden gefaciliteerd.

aanhouden. In Holterbergdistrict zal bij de inpassing van woningbouw rekening moeten worden gehouden met de bestaande

Door mobiliteit niet als technische opgave, maar als ruimtelijke

bedrijven. Hoewel de meeste bedrijven in de praktijk ingevuld

en sociale kwaliteit te benaderen, draagt het Holterbergdistrict

zijn met activiteiten tot categorie 2.0, is hun vergunde ruimte

bij aan een gezonde, bereikbare en toekomstbestendige stad.

vanuit het omgevingsplan op basis van categorie 3.1 . Voor de combinatie van woningen met bedrijven in de plint in nieuwbou-

Parkeren

wsituaties zal worden aangestuurd op bedrijven tot categorie

In de Nota Parkeernormen wordt gebruik gemaakt van een ge-

2.0. Voor het toe te voegen onderstation zal milieucategorie 3.2

biedsindeling met A-, B- en C-locaties. Het gebied rondom sta-

van toepassing zijn, met een minimale afstand van 100 m tot

tion Bijlmer Arena is een A-locatie, terwijl het Holterbergdistrict

woonfuncties. Buiten het plangebied heeft het gebied rondom

(als bedrijventerrein) als C-locatie gekenmerkt wordt. De ontwik-

de Johan Cruijff Arena milieucategorie 4.2. De bijbehorende

keling van het gebied zal hier verandering in aanbrengen. Het

richtafstand van 200 m komt niet in de buurt van het plangebied.

deel van het plangebied waar woningen worden toegevoegd, wordt een B-locatie. Het overige deel blijft een C-locatie, waar

Randvoorwaarde: •

dige inpassing van geluidgevoelige functies (zoals wonen) zal moeten worden aangetoond. •

maatwerk wordt toegepast.

Elke bouwfase zal maatwerk betekenen, waarbij de zorgvul-

De rechten van bestaande bedrijven in het gebied zullen

Randvoorwaarden: ▪

brede stoepen, veilige fietspaden en toegankelijke

leidend zijn bij de inpassing. Ambitie: •

oversteken. ▪

OV-bereikbaarheid: Aansluiting op hoogwaardig openbaar vervoer (metro, bus, trein) is randvoorwaarde voor

Een dynamisch, leefbaar gebied, waar bedrijvigheid en wonen met elkaar zijn verwezen, zonder elkaar te verdrukken.

Voorrang voor actieve mobiliteit: Ruimte voor

verdichting. ▪

Inpassing van deelauto’s, -fietsen en -scooters in combinatie met mobiliteitshubs.

Verkeer en mobiliteit

▪

projectgebied; autoluwe inrichting binnen het gebied.

De gemeente Amsterdam staat voor de opgave om een

Inrichting volgens het principe van Duurzaam Veilig,

groeiende stad bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.

met 30 km/u als uitgangspunt.

In lijn met de Mobiliteitsaanpak Amsterdam 2030 en de Uitvoeringsagenda Mobiliteit wordt ingezet op een duurzame, inclusieve en efficiënte mobiliteitstransitie. Voor het Holterbergdistrict betekent dit dat mobiliteit vanaf de start

Investeringsnota

Parkeren wordt geconcentreerd aan de randen van het

Ambities: ▪

Toegankelijke en inclusieve mobiliteit voor alle

Milieu-aspecten

52

doelgroepen, inclusief ouderen en andersvaliden. ▪

Stimuleren van elektrisch vervoer, logistieke hubs en zero-emissie stadslogistiek.

▪

Mobiliteit wordt gecombineerd met groen, water en verblijfsruimte.

▪

Bewoners en gebruikers worden actief betrokken bij het ontwikkelen van duurzame mobiliteitskeuzes.

▪

Hubs als sociale ontmoetingsplek, met voorzieningen op het dak en de begane grond en deelmobiliteit op de lagen ertussen.

Meer informatie: Mobiliteitsbeleid Amsterdam Uitvoeringsplan Verkeersveiligheid 2024 (PDF)

Afvalverwerking Voor het Holterbergdistrict heeft het de voorkeur om een Ondergrondse Afval Terminal (OAT) te installeren, analoog aan de Sluisbuurt. De dichtheden in het Holterbergdistrict zijn vergelijkbaar hiermee. De voordelen hiervan zijn alsvolgt: •

Een OAT past in de aanpak van het Holterbergdistrict om tot een circulaire economie te komen. Al het afval wordt naar een containers op een centraal punt gezogen.

•

Een OAT past in de aanpak van een autoluwe wijk, waar auto’s geparkeerd worden in mobiliteitshubs, waar ook de pakketdiensten hun pakketten afleveren en er dus geen vuilniswagens en ander zwaar verkeer meer door de straat hoeft te rijden.

•

Bij een traditionele inzameling zouden circa 200 ondergrondse containers nodig zijn. Dit zou een enorm beslag leggen op de openbare ruimte. Bouwen in hoge dichtheid vereist een aantrekkelijke openbare ruimte.

•

De Directie Grondstoffen heeft de verwachting dat er binnen vijf jaar geen chauffeurs meer kunnen worden gevonden om in haar taken te voorzien. Een OAT leidt tot een enorme reductie van het aantal rijbewegingen van vuilniswagens.

Ook wordt er ingezet op het verminderen en ombuigen van de afvalstromen in lijn met de circulaire doelstellingen zoals beschreven in hfd 4

53

Investeringsnota

Milieu-aspecten

Investeringsnota

Milieu-aspecten

54

55

Investeringsnota

Milieu-aspecten

6

Proces, planning en fasering

6.1 Ontwikkelstrategie

achtereenvolgens afsprakenbrieven, realisatieovereenkomsten en uiteindelijk erfpachtovereenkomsten, zoals binnen de gemeente Amsterdam gebruikelijk is. De lat kan zeer hoog

Co-creatie met de markt

worden gelegd: ambities ten aanzien van het behoud en de

In een stad waar ruimte schaars is en de druk op het stedelijk ge-

intensivering van bedrijfsruimte gaan hand in hand met het

bied toeneemt, verandert ook de manier waarop gebiedsontwik-

toevoegen van woningbouw en voorzieningen. Op deze schaal is

keling vorm krijgt. In een context waarin de stad voortdurend

het mogelijk de gemeentelijke normen voor groen, water, sport

verandert, vervult de gemeente geen statische rol, maar geeft zij

en onderwijs te halen en daar harde afspraken over te maken.

invulling aan een dynamische opgave die vraagt om flexibiliteit,

Zowel met de eerste partij die aan tafel zit, als de anderen die

alertheid en bestuurlijke sensitiviteit.

volgen.

Omdat de gemeente geen kavels in eigendom heeft binnen het plangebied, is ze bij de transformatie afhankelijk van de markt. Marktpartij Ventura City heeft in dit geval het initiatief genomen. Er is een samenwerking opgezet waarbij de gemeente een faciliterende en kaderstellende rol heeft. Onderdeel van de samenwerking is een stuurgroep waarin gemeente en marktpartij Ventura vertegenwoordigd zijn. De gemeente streeft naar een vorm waarin de transformatie aan de markt kan worden overgelaten en er tegelijkertijd maximale maatschappelijke waarde wordt gecreëerd. De gemeente zorgt hierbij voor betrokkenheid en advies van ambtenaren en bestuurders, waardoor de transformatie zich zal bewegen binnen de gestelde kaders en binnen lokaal, stedelijk en regionaal beleid. Tegelijkertijd vragen thema’s die het plangebied overstijgen en veel afstemming binnen de gemeente vereisen, zoals mobiliteit en energie, onverminderd een intensieve betrokkenheid van de gemeente. Integrale aanpak De unieke situatie dat een ontwikkelaar circa 20 hectare van de in totaal 30 hectare grond die het Holterbergdistrict beslaat contractueel onder controle heeft, biedt een kans voor een integrale, grootschalige gebiedsontwikkeling. De gemeente en deze marktpartij zullen deze kans gaan verzilveren door privaatrechtelijk afspraken te maken door middel van

Investeringsnota

Elke fase een succes De gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door de grote omvang, maar ook door de afhankelijkheid van de beschikbaarheid van terreinen. Om die reden is het van essentieel belang dat er in elke fase direct op zichzelf staande kwaliteit wordt gerealiseerd en dat de ontwikkeling zich meteen verhoudt met de bestaande omgeving. Naast de ruimtelijke kwaliteit zal dit voor de gemeente een belangrijk toetsingscriterium zijn om mee te werken aan individuele bouwplannen. Ruimte voor initiatief, binnen publieke randvoorwaarden Het is essentieel dat deze initiatieven bijdragen aan de bredere stedelijke opgaven. Daarom wordt er gestuurd op een evenwichtige verdeling van functies en op het realiseren van maatschappelijke meerwaarde. Wie in dit gebied wil bouwen, moet ook bijdragen aan het collectief. Dat betekent onder meer dat toevoeging van woningen of kantoren gepaard moet gaan met een substantiële inzet op bedrijfsruimte, voorzieningen en hoogwaardige openbare ruimte. De gemeente stelt hiervoor duidelijke randvoorwaarden op, die zijn verankerd in beleidskaders en ruimtelijke uitgangspunten. Deze randvoorwaarden zijn niet bedoeld als beperking, maar als richtinggevende principes die zorgen voor samenhang, kwaliteit en toekomstbestendigheid. Binnen deze kaders is er volop ruimte voor innovatie, maatwerk en experiment. De gemeente

Proces, planning en fasering

56

faciliteert initiatieven die passen binnen deze koers en zorgt

ontwikkeld. In lijn met de Participatieverordening 2024 en het

voor een integrale afstemming met andere beleidsvelden,

Beleidskader Participatie is participatie geen vrijblijvende in-

zoals mobiliteit, energie en klimaatadaptatie. Zo ontstaat een

spraak, maar een structureel en transparant onderdeel van het

ontwikkelklimaat waarin publieke en private belangen elkaar

ontwikkelproces.

versterken, en waarin de stad op een verantwoorde manier kan groeien.

Er is in de fase van de principe- en projectnota al het nodige gedaan aan participatie. Ook voor deze nota is er geparticipeerd

6.2 Placemaking

door ondernemers in het gebied. Voor het verdere verloop van

De eerste ontwikkelstappen binnen het Holterbergdistrict vinden

de gebiedsontwikkeling na het investeringsbesluit,die vele jaren

plaats aan de Lemelerbergweg. Hierdoor ontstaat aanvankelijk

zal beslaan, betekent dit dat participatie voortdurend een terug-

een fysieke en visuele barrière langs de Holterbergweg, die de

kerend traject is, met duidelijke doelen, verwachtingen en terug-

verbinding met Bullewijk en de ArenAPoort belemmert. Ook de

koppeling. De gemeente zal telkens per bouwproject of andere

aansluiting met het omliggende landschap van de Amstelscheg

participatieplichtige zaken, een participatieplan opstellen waarin

is in deze fase beperkt, terwijl verwacht wordt dat toekomstige

staat:

gebruikers hier juist actief gebruik van willen maken. Waar de participatie over gaat, Om deze ruimtelijke en functionele disruptie te verzachten, zijn

•

Wie betrokken worden,

diverse maatregelen ten behoeven van placemaking voorzien

•

Welke invloed zij kunnen uitoefenen,

die bijdragen aan een duidelijke routing en een gevoel van

•

Hoe hun inbreng wordt verwerkt.

verbondenheid met de omgeving. Deze maatregelen omvatten onder andere:

De participatie is inclusief: er wordt actief gezocht naar ondervertegenwoordigde groepen, en bijeenkomsten zijn toe-

• •

Het Huis van de Toekomst als tijdelijk baken en informatie-

gankelijk en begrijpelijk voor iedereen. Ook wordt ingezet op

punt voor Bijlmer-West en het Holterbergdistrict;

netwerkparticipatie: samenwerking met bestaande buurtplat-

Een luchtbrug, of een doorgang door bestaande loodsen

forms, maatschappelijke organisaties en initiatiefnemers.

aan de Holterbergweg, als verlengstuk van de Entree; •

Een doorgang door de Intraloxloods, die de Hessenberg-

Randvoorwaarden:

weg en Kaspeldreef met elkaar verbindt.

•

Een participatieplan is verplicht bij elk ruimtelijk project.

•

De participatie is transparant, inclusief en afgestemd op de doelgroep.

Daarnaast wordt de aansluiting met de Amstelscheg versterkt door de aanleg van een voet- en fietsbrug met ecologische

•

inbreng is gedaan.

functie in het verlengde van de Molenwetering. Binnen het gebied Amstel III kantorenstrook wordt op termijn ook de re-

Er is een eindverslag waarin wordt verantwoord wat met de

•

Samenwerking met lokale netwerken en gebiedspartners is structureel onderdeel van het proces.

alisati van een fietstunnel onder het spoor Amsterdam–Utrecht nagestreefd. Deze ingreep zou het Nelson Mandelapark direct verbinden met de Amstelscheg, de Ouderkerkerplas en Ouder-

Ambities:

kerk aan de Amstel, waarmee een robuuste recreatieve en func-

•

Versterking van sociale cohesie en mede-eigenaarschap.

tionele fietsroute ontstaat.

•

Innovatieve vormen van co-creatie en placemaking.

•

Door participatie en samenwerking structureel te veranker-

Ook wordt er budget gereserveerd voor particuliere initiatieven

en, ontstaat een Holterbergdistrict dat niet alleen ruimtelijk,

voor placemaking in de openbare ruimte omdat we ook in an-

maar ook sociaal duurzaam is.

dere projecten in Amsterdam en in de omgeving van het project zien dat al dan niet tijdelijke initiatieven een grote impact kun-

Meer informatie:

nen hebben op de beleving van de ruimte. Een mooi voorbeeld

Bewonersparticipatie – Gemeente Amsterdam

is de Proefzaak in Bullewijk dat ook na kantooruren voor leven-

Participatieverordening 2024 (PDF)

digheid zorgt.

6.3 Participatie en samenwerking

6.4 Juridisch-planologisch kader Holterbergdistrict ligt binnen het bestemmingsplan van Amstel

De gemeente Amsterdam streeft naar een stad die samen met

III West, vastgesteld op 11 september 2013. De gewenste

bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners wordt

ontwikkeling past niet binnen de bestaande planologische

57

Investeringsnota

Proces, planning en fasering

kaders. Net als in de naastgelegen Amstel III Kantorenstrook

vastgesteld of er sprake is van een op zich staand stedelijk

past hier een gefaseerde en flexibele benadering, waarin per

ontwikkelingsproject dan wel dat dit zodanige samenhang met

deelgebied juridische ruimte wordt gecreëerd voor nieuwe

andere voorziene activiteiten heeft dat die tezamen als één

functies en programma’s. Dit gebeurt met procedures voor

stedelijk ontwikkelingsproject hebben te gelden.

afwijking van het omgevingsplan. Belangrijk uitgangspunt is dat elke fase een afgeronde ontwikkeling vormt, met eigen kwaliteit en samenhang. Milieuonderzoeken tonen aan dat – mits de juiste

Integrale analyse milieu effecten Het is wel nodig en gewenst om voor het hele Holterbergdistrict

mitigerende maatregelen worden getroffen – de ontwikkeling

inzichtelijk te hebben welke effecten het plan heeft op het

verantwoord kan plaatsvinden. De gemeente zorgt er tezamen

milieu. Daarom is een integrale analyse gemaakt van deze

met de marktpartijen voor dat deze onderzoeken integraal

effecten (bijlage). Uit de uitgevoerde milieuonderzoeken blijkt

worden meegenomen in de planvorming, zodat juridische

dat, mits de juiste mitigerende maatregelen worden getroffen,

procedures niet losstaan van de inhoudelijke ambities. Door

er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden

het juridisch-planologisch spoor te koppelen aan de ruimtelijke

verwacht. Daarmee kan worden voldaan aan de geldende wet-

en maatschappelijke doelen, ontstaat een ontwikkelstrategie

en regelgeving. Toch blijft het noodzakelijk om alert te blijven op

die niet alleen juridisch houdbaar is, maar ook inhoudelijk

wijzigingen in het juridische kader en om tijdig te anticiperen op

gedragen. Zo wordt het juridische kader geen sluitstuk, maar

nieuwe eisen.

een strategisch instrument dat bijdraagt aan de realisatie van een toekomstbestendige stadswijk. Datacenterbeleid De gemeente moet conform de jurisprudentie over de mer-

De High Performance Compute Facility (HPC) valt onder het

regelgeving de afweging maken of een gebiedsontwikkeling

datacenterbeleid. Dit beleid is in juni 2025 bekrachtigd in het

een stedelijk ontwikkelingsproject is, of dat er in die

bestemmingsplan Datacenters. Aangezien de HPC al in het pro-

gebiedsontwikkeling sprake is van meerdere stedelijke

gramma van het in 2023 vastgestelde Projectbesluit Holterberg-

ontwikkelingsprojecten. De verschillende stedenbouwkundige

district is opgenomen, wordt deze als (voorafgaand aan de terin-

ontwikkelingen aan de westkant van het spoor in Zuidoost

zagelegging van het ontwerpbestemmingsplan) bekend initiatief

worden in het kader van de mer-regelgeving door de gemeente

beschouwd. De HPC zal wel aan alle in het datacenterbeleid

tot op heden consequent beschouwd als afzonderlijke stedelijke

genoemde vestigingsvoorwaarden moeten voldoen.

ontwikkelingsprojecten. Ook voor het Holterbergdistrict wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van meerdere stedelijke ontwikkelingsprojecten binnen het plangebied. Daartoe is van belang dat de gemaakte afspraken veel ruimte laten in de uiteindelijke uitwerking van het Holterbergdistrict en de concrete (bouw) activiteiten van de afzonderlijke deelprojecten gefaseerd zullen worden uitgevoerd. Het is te verwachten dat er tussen verschillende concreet op stapel staande activiteiten niet of nauwelijks bouwkundige en organisatorische verbindingen zijn en het doorgaan van die activiteiten niet afhankelijk is van de ontwikkeling van andere nog te transformeren delen. Uit de jurisprudentie volgt dat op basis van die argumenten door het bevoegd gezag met recht tot de conclusie kan worden gekomen dat er sprake is van afzonderlijke stedelijke ontwikkelingsprojecten. De definitieve keuze of er sprake is van één of meerdere stedelijke ontwikkelingsprojecten kan pas worden gemaakt en op toereikende wijze worden onderbouwd, nadat er een of meer concrete activiteiten zijn waarvoor een omgevingsvergunning voor (onder meer) de buitenplanse omgevingsplanactiviteit

6.5 Tijdspad en mijlpalen Een ontwikkeling van deze omvang heeft een doorlooptijd van minimaal 10 jaar, gerekend vanaf het investeringsbesluit. Op basis van de huidige informatie kan tot pakweg de komende acht jaar een inschatting worden gemaakt van de planning. Dat tijdpad kenmerkt zich door de volgende mijlpalen: 2025 Ter visie legging Investeringsnota 2026 Vaststelling Investeringsnota 2026 1e placemaking activiteiten 2027 Start bouw gestapelde bedrijfsruimte 2029 Start bouw 1e woongebouw 2029 Oplevering gestapelde bedrijfsruimte 2031 Start bouw 2e woongebouw 2032 Oplevering 1e woongebouw 2034 Oplevering 2e woongebouw 2034 Start bouw Onderstation en HPC De bouw van het onderstation is afhankelijk van de planning van Liander/Tennet. Momenteel worden er inspanningen verricht om deze planning naar voren te halen.

wordt voorbereid. Per aanvraag moet worden onderzocht en

Investeringsnota

Proces, planning en fasering

58

6.6 Financiën Bij deze investeringsnota hoort een vertrouwelijke financiële bijlage waarin de ruimtelijke afbakening van het plangebied, het huidige gebruik en de eigendomssituatie van de kavels zijn

gunstige financiële verhouding. Deze verwachting vormt een belangrijk uitgangspunt voor de verdere financiële onderbouwing van de gebiedsontwikkeling.

opgenomen. Op basis van het voorgestelde programma is een

6.7 Risico’s

raming opgesteld van de verwachte kosten en opbrengsten

Aangezien de gemeente in deze ontwikkeling een

van de gebiedsontwikkeling. De analyse laat zien dat de trans-

faciliterende en kaderstellende rol heeft, liggen de grootste

formatie aanzienlijke economische potentie biedt. Het huidige

investeringsrisico’s bij de marktpartijen met wie de gemeente

ruimtegebruik bestaat grotendeels uit laagbouw en bedrijfsfunc-

samenwerkt. Zij zullen in vastgoed een veelvoud investeren

ties met een relatief lage grondwaarde. Door verdichting en het

van de totale grondexploitatie. Ter indicatie, de erfpacht maakt

toevoegen van functies als wonen, kantoren, laboratoria en voor-

ongeveer 10% uit van de begroting van de marktpartijen.

zieningen ontstaat een substantiële waardestijging. Deze functiemix leidt tot hogere erfpachtopbrengsten, die ingezet worden

De afhankelijkheid van deze marktpartijen is dan ook meteen als

om publieke investeringen mogelijk te maken. De gemeentelijke

het grootste risico te benoemen. Dit investeringsbesluit biedt

kosten bestaan voornamelijk uit investeringen in de openbare

echter voldoende waarborgen om genoemde ambities waar te

ruimte en proceskosten voor de begeleiding van initiatieven.

maken. Het financiële risico dat de gemeente loopt betreft in

Grondverwerving is geen voorkeursstrategie, maar kan in speci-

eerste aanleg de proceskosten. Door de jaren heen kan dat, on-

fieke gevallen — bijvoorbeeld voor maatschappelijke voorzienin-

danks de efficiënte opzet, nog aardig oplopen. De verwachting

gen — noodzakelijk zijn. De financiële strategie is gericht op het

is dat dit ruimschoots wordt goedgemaakt door de waarde die,

dekken van kosten uit de meerwaarde die de herontwikkeling

vroeger of later, aan het gebied wordt toegevoegd

genereert. Een ander financieel risico dat zich kan voordoen is dat de geZuidoost NOVEX gebied Amsterdam Zuidoost speelt een belangrijke rol binnen de deelregio MRA-Oost van de Metropoolregio Amsterdam en is opgenomen in de NOVEX-uitvoeringsagenda (NOVEX=Nationale OmgevingsVisie EXecutiekracht) vanwege de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. De NOVEX-aanpak bevordert samenwerking tussen het Rijk en regionale partijen, met focus op woningbouw, mobiliteit en duurzaamheid. Zuidoost wordt gezien als een gebied met veel ontwikkelpotentieel binnen de meerkernige structuur van MRA-Oost. Er zijn afspraken gemaakt over investeringen en uitvoering die bijdragen aan de transformatie van de regio. Ter versnelling van de woningbouw in Zuidoost is een Rijksbijdrage verleend. Voor de inrichting van de openbare ruimte in het Holterbergdistrict is in de beschikking een bedrag van €18,1 miljoen opgenomen. Het betreft onder meer maatregelen die de bereikbaarheid en ruimtelijke samenhang versterken, zoals een fietsbrug over de A2 richting de Amstelscheg. Deze ingrepen zijn van strategisch belang voor het functioneren van het gebied en dragen bij aan de integrale gebiedsontwikkeling, de kwaliteit van de openbare ruimte en het leefklimaat voor de eerste bewoners. Tegelijkertijd wordt, op basis van de voorgestelde verdichting en functiemenging, een positief saldo op de grondexploitatie verwacht.

De combinatie van intensief ruimtegebruik en een relatief beperkt aandeel openbare ruimte draagt bij aan een

59

Investeringsnota

meente investeringen in openbare ruimte doet, nog voordat de gehele bouwopgave is voltooid. Een investering die ten goede komt aan de 1e bewoners, maar door de erfpachten van alle bouwproductie moet worden terugbetaald. Ook de (deadline van) de Rijksbijdrage kan hier een rol inspelen. Daar waar de kosten normaalgesproken al gedekt zijn door de opbrengsten, kan het voorkomen dat een voorinvestering in openbare ruimte noodzakelijk en verstandig kan blijken Mobiliteit en bereikbaarheid De mobiliteitsopgave in het gebied Amstel III/Bijlmer ArenA is complex en urgent. Door de combinatie van grootschalige woningbouw, functiemenging en de nabijheid van grote evenementenlocaties komt het bestaande mobiliteitsnetwerk onder toenemende druk te staan. Zowel het autoverkeer als het openbaar vervoer bereiken op piekmomenten hun capaciteit, terwijl tegelijkertijd de ambitie bestaat om het gebied aantrekkelijker en toegankelijker te maken voor voetgangers en fietsers. Om deze transformatie in goede banen te leiden, is een pakket aan mobiliteitsmaatregelen noodzakelijk. Denk hierbij aan het stimuleren van laag autobezit via lage parkeernormen, het realiseren van parkeerhubs aan de randen van het gebied, het inzetten op deelmobiliteit en smart mobility, en het verbeteren van de infrastructuur voor langzaam verkeer.

Deze maatregelen dragen bij aan een duurzame en toekomstbestendige mobiliteitsstructuur. Tegelijkertijd schuilt er een risico in de afhankelijkheid van externe partijen en omliggende gebieden. Voor de uitvoering van veel maatregelen is samenwerking nodig met onder meer NS, ProRail, Rijkswaterstaat en andere

Proces, planning en fasering

overheden. Een integrale benadering en bestuurlijke afstemming

en de voortdurende ontwikkelingen rondom stikstofwetgeving

zijn daarom cruciaal om de bereikbaarheid van het gebied

zorgen voor onzekerheid in de planvorming en besluitvorming.

te waarborgen en de mobiliteitstransitie succesvol te laten

Deze onzekerheden kunnen leiden tot vertragingen of

verlopen.

aanvullende eisen aan de planologische procedures. Om hiermee om te gaan, wordt gekozen voor een hybride en

Behoud van stadsverzorgende bedrijvigheid

flexibele juridische strategie. Dit betekent dat per fase wordt

De transformatie van het gebied naar een gemengde

bekeken welk juridisch instrumentarium het meest geschikt is:

stadswijk brengt kansen met zich mee, maar ook risico’s voor

van afwijkingsprocedures binnen het huidige bestemmingsplan

bestaande functies. In het bijzonder staat de stadsverzorgende

tot aanpassingen binnen het toekomstige omgevingsplan.

bedrijvigheid onder druk. Deze bedrijven vervullen een

Deze aanpak biedt ruimte om voortgang te boeken, ook

essentiële rol in de stedelijke economie, maar zijn vaak minder

wanneer wet- en regelgeving verandert. Tegelijkertijd worden

kapitaalkrachtig en kunnen moeilijk concurreren met functies

de milieuaspecten zorgvuldig onderzocht. Uit de uitgevoerde

die hogere huren genereren, zoals kantoren of woningen. Om

milieuonderzoeken blijkt dat, mits de juiste mitigerende

verdringing te voorkomen, wordt gestuurd op behoud en

maatregelen worden getroffen, er geen belangrijke nadelige

versterking van deze bedrijvigheid. Dit gebeurt onder meer

gevolgen voor het milieu worden verwacht. Daarmee kan worden

via erfpachtvoorwaarden die het gebruik van bedrijfsruimte

voldaan aan de geldende wet- en regelgeving. Toch blijft het

borgen en functiewijziging uitsluiten. Daarnaast wordt ingezet

noodzakelijk om alert te blijven op wijzigingen in het juridische

op het realiseren van gestapelde bedrijfsgebouwen die

kader en om tijdig te anticiperen op nieuwe eisen. Dit vraagt

specifiek zijn ontworpen voor stadsverzorgende functies. In het

om een nauwe samenwerking tussen juridische, planologische

ontwerpproces wordt nauw samengewerkt met ondernemers en

en milieutechnische disciplines binnen de gemeente, en

brancheorganisaties om te zorgen dat de gebouwen aansluiten

om een continue dialoog met externe toezichthouders en

bij hun wensen en bedrijfsvoering. Monitoring en bijsturing zijn

vergunningverleners. Alleen zo kan de voortgang van de

essentieel: de eerste projecten worden zorgvuldig geëvalueerd

gebiedsontwikkeling worden geborgd binnen een veranderende

en de lessen worden meegenomen in volgende fasen. Ook geldt

juridische context.

het principe dat bedrijfsruimte altijd als eerste gerealiseerd moet zijn, voordat andere functies worden toegevoegd. Deze aanpak vraagt om een actieve rol van de gemeente in het ontwerp,

Energievoorziening en netcapaciteit De energietransitie en de snelle groei van het gebied stellen

de programmering en de toetsing van plannen. Alleen zo kan

hoge eisen aan de energie-infrastructuur. De beschikbaarheid

worden geborgd dat de economische diversiteit van het gebied

van elektriciteit vormt een toenemende uitdaging, mede door

behouden blijft en dat de stad ook in de toekomst kan rekenen

de beperkte capaciteit op bestaande onderstations en de

op een robuuste, functionerende basis van stadsverzorgende

lange doorlooptijden voor uitbreiding. In een vroeg stadium

bedrijvigheid.

is daarom in kaart gebracht wat de toekomstige energievraag

Juridische en planologische onzekerheden De gebiedsontwikkeling vindt plaats in een dynamisch juridisch en beleidsmatig speelveld. De invoering van de Omgevingswet

is en welke oplossingen mogelijk zijn. Voor het zuidelijk deel van het gebied, Holterbergdistrict, is een nieuw inkoopstation gepland dat wordt geïntegreerd in een multifunctioneel gebouw. Dit station moet voorzien in de basisbehoefte van het

Kwaliteitsborging Uitwerking ontwerp- en bouwteams

Investeringsnota

Toetsing Supervisieteam Advies SIOK Advies COK 3 Toetsing COK 3 Toetsteam OR

Investeringsnota HBD Pogrammatisch-ruimtelijk raamwerk (SP) HBD Beeldkwaliteitplan op hoofdlijnen Raamovereenkomst Gemeente-Ontwikkelaar

Privaatrechtelijke vastlegging van Investeringsnota en SP

Afsprakenbrief Gemeente - Ontwikkelaar

Privaatrechtelijke afspraken per kavel/deelgebied

Deelgebiedsuitwerking Beeldkwaliteitsplan per kwartier Bouwenveloppen per gebouw/cluster obv SO VO gebouw/cluster DO gebouw/cluster Vergunningsaanvraag (BOPA), inclusief DO Maaiveld/ontwerp openbare ruimte SO-VO-DO Herijking Investeringsnota SP/BKP na 5 jaar

Figuur 23:

Proces prognose

Investeringsnota

Proces, planning en fasering

60

gebied en vormt een belangrijke randvoorwaarde voor verdere

momenten in het ontwikkeltraject.

ontwikkeling. Tegelijkertijd wordt onderzocht hoe bedrijven

De supervisor fungeert als inhoudelijk bewaker van

via een ‘smart grid’ optimaal gebruik kunnen maken van de

de ontwerpkwaliteit en is betrokken bij zowel de

beschikbare capaciteit. Voor de warmtevoorziening wordt

stedenbouwkundige uitwerkingen als de architectonische

ingezet op restwarmte van de nabijgelegen High Performance

invulling van bouwplannen. Binnen het SO-VO-DO-traject

Compute Facility, waarmee een duurzame en efficiënte

speelt de supervisor een adviserende en toetsende rol,

oplossing wordt geboden. Ondanks deze maatregelen blijft de

waarbij hij of zij de plannen beoordeelt op samenhang,

beperkte beschikbaarheid van elektriciteit een risico, vooral

esthetiek, en inpassing in de omgeving. De supervisorheeft

als de vraag sneller groeit dan de infrastructuur kan bijbenen.

het mandaat om gemotiveerde afwijkingen van deze principes

Daarom is het van belang om in elke fase van de ontwikkeling

te beoordelen en goed te keuren. Ook bij de beoordeling

de energievoorziening expliciet mee te nemen in de

van omgevingsvergunningaanvragen wordt de supervisor

planvorming en om nauw samen te werken met netbeheerders

ingeschakeld om te waarborgen dat de plannen voldoen aan de

en energiepartners. Alleen zo kan worden voorkomen dat

gestelde ruimtelijke en beeldkwaliteitscriteria.

de energietransitie een knelpunt vormt voor de ruimtelijke ontwikkeling.

De Commissie Omgevingskwaliteit (COK) toetst de plannen aanvullend op hun ruimtelijke en architectonische kwaliteit. Deze

Eigendomssituatie en afhankelijkheid

toetsing vindt plaats op vooraf vastgestelde momenten in het

De eigendomssituatie in het gebied is complex. Alle kavels,

proces, zoals weergegeven in het bijgevoegde schema. Dit sche-

inclusief delen van de infrastructuur, zijn in erfpacht uitgegeven.

ma biedt inzicht in de formele toetsmomenten en de bijbehoren-

Dit beperkt de directe sturingsmogelijkheden van de gemeente

de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke afspraken.

op aspecten als planning, woningsegmentering, betaalbaarheid en functiemenging. Bovendien is een groot deel van het gebied

Naast deze publieke toetsingsstructuur zijn er privaatrechtelijke

in handen van één initiatiefnemer, wat de voortgang van de

overeenkomsten tussen de gemeente Amsterdam en de

ontwikkeling sterk afhankelijk maakt van de samenwerking met

betrokken ontwikkelende partijen. In deze overeenkomsten

deze partij. Hoewel er afspraken zijn gemaakt over de ruimtelijke

worden aanvullende afspraken gemaakt over de ruimtelijke

en programmatische uitgangspunten — zoals de verplichting

kwaliteit, waaronder eisen ten aanzien van ontwerp,

tot het realiseren van 150% bedrijfsruimte ten opzichte van het

materialisatie, duurzaamheid en openbare ruimte. Deze

huidige metrage — blijft het risico bestaan dat de voortgang

afspraken vormen een belangrijk instrument om de ambities uit

stokt bij gebrek aan overeenstemming of veranderende

het gemeentelijk beleid ook juridisch te verankeren.

marktomstandigheden. Voor andere grondeigenaren geldt dat zij zich bij transformatie moeten conformeren aan dezelfde uitgangspunten. De gemeente stuurt op een gefaseerde ontwikkeling, waarbij elke fase een volwaardig en kwalitatief hoogwaardig stuk stad moet opleveren. Daarbij wordt gestuurd op een evenwichtige mix van renderende en niet-rendabele functies, zodat publieke doelen zoals groen, voorzieningen en betaalbare woningen geborgd blijven. Deze aanpak vraagt om een stevige regierol van de gemeente, heldere afspraken met alle betrokken partijen en een continue toetsing van plannen aan de gestelde kaders.

6.8 Kwaliteitsborging De ruimtelijke kwaliteit van het project wordt vanaf de initiatieffase zorgvuldig bewaakt door het gemeentelijk projectteam, dat hierin een centrale coördinerende rol vervult.

6.9 Besluitvorming en vervolg Voor deze gebiedsontwikkeling is nauwgezet het Plaberum gevolgd: Principenota (2021), Projectnota (2023) en deze investeringsnota volgen elkaar elke twee jaar op. Vanaf het Investeringsbesluit gaat een periode van 10 jaar in waarin de hierin vastgelegde kaders van kracht zijn en de grondexploitatie actief is. 5 jaar na vaststelling van deze nota zal een evaluatiemoment worden ingebouwd, om te controleren of de hier gestelde kaders nog van toepassing zijn; of voorwaarden ruimer moeten worden gesteld, of juist strakker. Indien daartoe aanleiding is, zal het Investeringsbesluit worden geactualiseerd. Indien die aanleiding er niet is, blijft de tienjaars termijn van kracht. Het besluit of een actualisatie noodzakelijk is, zal worden genomen door het College.

Dit team ziet toe op de naleving van de ruimtelijke ambities zoals vastgelegd in het Ruimtelijk-programmatisch raamwerk en andere beleidsdocumenten. Ter versterking van deze kwaliteitsborging worden de supervisor en de Commissie Omgevingskwaliteit (COK) actief betrokken bij meerdere cruciale

61

Investeringsnota

Proces, planning en fasering

Colofon OPDRACHTGEVER Gemeente Amsterdam Co-OPDRACHTGEVER Ventura City Development Beeldverantwoording Herzog & de Meuron, Barcode Architects, Bureau Bas Smets, Gemeente Amsterdam

Bijlage Lijst 1.

Mobiliteitsplan Holterbergdistrict 2. Memo parkeren en hubs HBD 3. Integrale milieuanalyse HBD 4. Participatie rapport HBD 5. Marktverkenning detailhandel en horeca 6. Windonderzoek HBD 7. Bezonningsstudie HBD 8. Bodemenergie HBD 9. Geotechnisch onderzoek HBD 10. Akoestisch onderzoek HBD

11. Quickscan OAT 12. BLVC kader Amstel III 13. LIB Pre advies Holterbergdistrict fase 1 14. Oplegger en advies Commissie Omgevingskwaliteit 15. Oplegger en advies Toetsteam Openbare Ruimte & Mobiliteit 16. Natuurtoets 17. Notitie Ecologie Holterbergdistrict 18. Visie Sport en Groen