Bijlage 1 Halfjaarrapportage Woningbouw 2025.pdf
Tekst van het document
Gemeente Amsterdam
Woningbouwplan 2022-2028 Stand van zaken 1 juli 2025
Voorwoord Amsterdam verandert zichtbaar. Van Noord tot Zuid, van West tot Weesp, er wordt hard gewerkt aan de bouw van de complete stad inclusief nieuwe woningen. In elke windrichting steken de hijskranen boven de stad uit. Amsterdam groeit in nieuwe gebieden en tussen haar bestaande straten en pleinen, zo werken we stap toe naar onze ambitie van 7.500 woningen per jaar. Het afgelopen half jaar ziet er ontzettend goed uit. In de eerste helft van dit jaar zijn 3.525 woningen in aanbouw genomen, bijna een verdubbeling vergeleken met het aantal in dezelfde periode vorig jaar. We doen er alles om aan het eind van dit jaar op een zo hoog mogelijk aantal woningen uit te komen. Deze resultaten komen tot stand door het harde werk van alle mensen in de gebiedsontwikkeling, bij projectontwikkelaars, bouwers, investeerders, ambtenaren van de gemeente en natuurlijk ook nog het werk van mijn voorganger Reinier van Dantzig.
De ambitie van 7.500 woningen in 2025 blijft uitdagend, maar de ingezette koers werpt vruchten af. De aanvullende maatregelen van het college, zoals de herijking grondprijzen, hebben ervoor gezorgd dat de nieuwbouwcijfers weer in een stijgende lijn laten zien. De samenwerking met corporaties en marktpartijen is goed. Het vertrouwen keert voorzichtig terug in de markt. Het college blijft alles op alles zetten om samen met alle betrokkenen de woningbouwproductie op peil te houden. We houden vast aan ons doel en maken ons sterk voor elke woning. Daarbij blijven we sturen op kwaliteit, we blijven bouwen aan een complete, duurzame, betaalbare en leefbare stad voor iedereen. Steven van Weyenberg Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 23 september 2025
In deze Halfjaarrapportage Woningbouw 2025 gaan we in op de startbouwcijfers van de eerste twee kwartalen van 2025, de planvoorraad voor de rest van 2025 en de invloed van de marktomstandigheden op deze planvoorraad. Daarnaast wordt ingegaan op de voortgang op de andere pijlers van het Woningbouwplan 2022-2028: het realiseren van een goede mix van woningen en het versnellen en versimpelen van processen.
2
Samenvatting
Cijfers Woningbouw 1 juli 2025 Start bouw 1e helft 2025: 3.525 woningen en 660 tijdelijke woningen
Realisatie en planvoorraad per 1 juli 2025 16000
Bronnen: Basisbestand 1 juli 2025 en Basisregistratie Adressen en Gebouwen
14000
Start bouw per woonsegment
Aantal
In %
Sociale huur
1.123*
32%
10000
1.177
33%
8000
Betaalbare koop (tot € 405.000)
168
5%
6000
Dure huur
667
19%
4000
Koop (> € 405.000)
390
11%
2000
3.525
100%
Middelduur
Middeldure huur
Vrije sector
Totaal aantal woningen (zelfst., permanent) * waarvan 850 corporatiewoningen
12000
0 2023 Sociale huur
Ontwikkeling gemiddelde m2 nieuwbouwwoning
2024
2025
2026
Middeldure huur
2027
2028
Dure huur en koop
2029
2030
Nader te bepalen
Let op: de cijfers vanaf 1 juli 2025 betreffen de planvoorraad.
120
Planvoorraad 2025 t/m 2030: 72.540 woningen
100
Start bouw sociale corporatiewoningen
80 60
Reguliere sociale woningen
40 20 2018
2019
2020
2021
2022
Sociale huur
Middeldure huur
Koop
Totaal
2023
2024
Dure huur
Aantal 787
Planvoorraad 2025
Aantal
Zelfstandige permanente woningen:
Studenten- en jongerenwoningen
0
Gestart + gepland
Geclusterde ouderenwoningen
63
Tijdelijke woningen:
Totaal (zelfstandig, permanent)
850
Gestart + gepland
9.928
660
Let op: in 2024 zijn geen studentenwoningen (studio’s) in aanbouw genomen, dit heeft effect op de gemiddelde woninggrootte van de sociale huurwoningen.
3
Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen.............................................. 5 1.1 Nieuwbouwcijfers en prognose 2025 .................................................. 6 1.2 Planvoorraad per 1 juli 2025 ................................................................ 6 1.2.1 Dynamiek planvoorraad................................................................... 7 1.3 Marktomstandigheden ....................................................................... 9 1.3.1 Perspectief ....................................................................................... 9 1.3.2 Geluiden uit de praktijk (Stand van zaken juli 2025) ....................... 11 1.3.3 Aantal tenders ............................................................................... 12 1.4 Financiële context ............................................................................ 12 1.4.1 Vereveningsfonds .......................................................................... 12 1.4.2 Tijdelijke marktmaatregelen ......................................................... 13 1.4.3 Rijksbijdragen ................................................................................ 14 1.5 Ontwikkelingen ................................................................................ 15 1.5.1 Wet Regie Volkshuisvesting ...........................................................
15 1.5.2 Bestuursopdracht Bouwen voor een complete stad ....................... 15 2 Bouwen van een goede mix ................................................... 16 2.1 Bouw betaalbare woningen .............................................................. 17
2.1.1 Sociale corporatiewoningen ...........................................................17 2.1.2 Middenhuurwoningen ....................................................................17 2.1.3 Betaalbare koop ............................................................................ 20 2.2 Gemiddelde oppervlakte in de nieuwbouw ...................................... 20 2.2.1 Analyse woninggroottes nieuwbouw in 2024 ................................ 20 2.2.2 Woningdifferentiatie in oppervlakte per woonsegment ................ 21 2.2.3 Differentiatie in oppervlakte naar type locatie............................... 21 2.2.4 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad ........ 23 2.3 Bouwen voor doelgroepen ............................................................... 24 2.3.1 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering ............................... 24 2.3.2 Studenten- en jongerenhuisvesting ............................................... 24 2.3.3 Geclusterde ouderenhuisvesting ................................................... 25 2.4 Zelfbouwers en coöperatieven ......................................................... 26
3 Versnellen en versimpelen ..................................................... 27 3.1 Impuls Gewoon Goed ....................................................................... 28 3.2 Inzet op flexwoningen ...................................................................... 29 3.3 Samenwerking marktpartijen ........................................................... 29
4
1 Nieuwbouw van 7.500 woningen Eerste half jaar 3.525 woningen in aanbouw genomen Het jaarlijks bouwen van 7.500 woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur, blijft een stevige ambitie die forse investeringen vraagt. Hoewel de economische omstandigheden onzeker blijven, zijn er in 2025 tekenen van herstel zichtbaar. Na een periode van stagnatie in de woningbouwproductie in 2023 en 2024 trekt de productie in 2025 weer aan. In 2023 en 2024 was de impact van de economische recessie en gestegen bouwkosten nog goed merkbaar. Maar in de eerste helft van 2025 zijn 3.525 woningen in aanbouw genomen, een aanzienlijke stijging ten opzichte van vorig jaar toen er op ditzelfde moment 1.773 woningen in aanbouw waren genomen. In dit hoofdstuk duiken we dieper in op de aantallen, de planvoorraad en kijken we welke marktomstandigheden een rol spelen. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: Start bouw cijfers per 1 juli 2025 Stand planvoorraad Marktomstandigheden Stand Vereveningsfonds
Woningbouw per stadsdeel/stadsgebied, 1e helft 2025
Sociale woningen (32%) Middeldure woningen (38%) Vrije sector koop en huur (30%)
Bron: Basisbestand Woningbouw
5
1.1 Nieuwbouwcijfers en prognose 2025 In het eerste halfjaar van 2025 is met de bouw gestart van 3.525 zelfstandige, permanente woningen, waarvan 1.658 in het tweede kwartaal. Daarnaast zijn er 660 tijdelijke woningen (flexwoningen) in aanbouw genomen. Ten opzichte van 2023 en 2024 zien we herstel, er is sprake van een duidelijke stijging van de productie. Ter illustratie: in 2024 zijn het eerste half jaar 1.773 woningen in aanbouw genomen. In de tabel is de verdeling weergegeven over de verschillende woonsegmenten. In 2025 is er gestart met de bouw van 1.123 (32%) sociale huurwoningen, waarvan 850 ontwikkeld worden door corporaties. Ten opzichte van 2023 (totaal 314 woningen) en 2024 (totaal 1.006 woningen), zit middenhuur in de lift met halverwege het jaar 1.177 (33%) middenhuurwoningen. In de vrije sector zijn 667 (19%) huurwoningen in aanbouw genomen. Verder zijn er in de koopsector 168 (5%) betaalbare koopwoningen (tot € 405.000) en 390 (11%) koopwoningen (boven € 405.000) in aanbouw genomen. Tabel 1: Start bouw per woonsegment 2025. Bron: Basisbestand Woningbouw
Start bouw per woonsegment
Aantal
In %
Sociale huur
1.123*
32%
1.177
33%
Betaalbare koop (tot € 405.000)
168
5%
Dure huur
667
19%
Koop (> € 405.000)
390
11%
3.525
100%
Middelduur
Vrije sector
Middeldure huur
Totaal aantal woningen (zelfst., permanent)
Planvoorraad 2025 De planvoorraad voor de resterende maanden van dit jaar omvat 6.403 woningen. Voor heel 2025 wordt een substantiële toename in de productie t.o.v. 2023 en 2024 verwacht, toen respectievelijk (afgerond) 5.100 en 4.500 woningen in aanbouw zijn genomen. Of en hoe snel het herstel doorzet, is lastig te voorspellen. Tabel 2: Start bouw en planvoorraad 2025. Bron: Basisbestand Woningbouw
Start bouw 2025
Zelfst. permanent
Tijdelijke won.
Q1 – gestart
1.867
660
Q2 – gestart
1.658
-
Q3 – planvoorraad
2.289
-
Q4 – planvoorraad
4.114
-
Totaal
9.928
660
Tijdelijke woningen Voor de tweede helft van 2025 staan geen tijdelijke woningen gepland. In paragraaf 3.2 wordt ingegaan op de stand van zaken wat betreft de flexwoningen. Dit zijn de tijdelijke woningen die vallen onder de afspraken die in 2023 tussen Rijk en Metropool Regio Amsterdam (MRA) zijn gemaakt.
1.2 Planvoorraad per 1 juli 2025 In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de planvoorraad voor de komende jaren en het doorschuiven van projecten.
* waarvan 850 corporatiewoningen
6
De planvoorraad is exclusief tijdelijke woningen en exclusief het project De Nieuwe Kern (Amsterdam realiseert hier woningen op grondgebied van de gemeente Ouder-Amstel).
1.2.1 Dynamiek planvoorraad In het Woningbouwplan ligt de focus op de periode 2022 t/m 2027, een periode van 6 jaar met als ambitie de bouw van 45.000 woningen, jaarlijks gemiddeld 7.500. Sinds de vaststelling van het Woningbouwplan (begin 2023) is er veel gebeurd. De marktomstandigheden verslechterden, in 2023 kwam een economische recessie. Veel projecten zijn hierdoor vertraagd. Door de veranderde omstandigheden en het doorschuiven van projecten waren zowel 2023 als 2024 qua productie relatief magere jaren. Relatief laag, want in het verleden lag de productie in crisistijd op een veel lager niveau. Ter illustratie: in 2009 werden in totaal ca. 2.300 woningen in aanbouw genomen. Tabel 3: Historie planvoorraad. Bron: Basisbestand Woningbouw Planvoorraad start bouw 1-jul-22 1-jan-23 1-jul-23
De planvoorraad speelt een belangrijke rol in het beoordelen van een mogelijke jaarlijkse bouwproductie. In de tabel hieronder is het verloop van de planvoorraad van de afgelopen jaren weergegeven. De cijfers per 1 juli 2023 en 1 juli 2024 laten zien dat er toen nog geen sprake was van herstel van de woningbouwproductie. Er is sprake van relatief veel vertraging en uitstel. Per 1 juli 2025 is het beeld gunstiger: de planvoorraad voor de tweede helft van 2025 is een stuk hoger dan in 2024 en 2026 ziet er qua planvoorraad ook goed uit (zie gele arcering in tabel 3). Door de economische recessie en de hiermee gepaard gaande vertragingen, zal voor de gehele periode 2022 t/m 2027 een gemiddelde productie van jaarlijks 7.500 lastig worden.
1-jan-24
1-jul-24
1-jan-25
1-jul-25
2022
11.713 **
8.401 *
8.401 *
8.401 *
8.401 *
8.401 *
8.401 *
2023
16.114
12.453
6.659 **
5.154 *
5.154 *
5.154 *
5.154 *
2024
16.171
16.896
14.615
11.384
7.765 **
4.541 *
4.541 *
2025
15.628
15.863
19.337
16.784
13.003
13.819
9.928 **
2026
8.885
10.789
12.228
15.389
14.074
13.835
14.658
2027
5.149
6.822
10.213
11.735
15.734
14.337
13.119
73.660
71.224
71.453
68.847
64.131
60.087
55.801
Totaal aantal woningen * gestart
** gestart + gepland bij elkaar opgeteld
7
Nieuwe plannen en locaties De planvoorraad voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit de geplande start van de bouw van 72.540 woningen. De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties - om ook op de lange termijn voldoende woningen te kunnen blijven bouwen - is onderdeel van de Ontwikkelstrategie 2035, die op 27 juni 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de Ontwikkelstrategie is uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, om de bouw van 20.000 extra woningen mogelijk te maken. De komende tijd wordt verder gewerkt aan de verkenning van mogelijke nieuwe bouwplannen, ook voor de periode na 2030. Zorgpunten hierbij zijn o.a. de stand van het Vereveningsfonds (zie paragraaf 1.4.1) en personeelstekorten. Voor het voorbereiden en uitvoeren van nieuwe plannen is zowel geld als capaciteit noodzakelijk.
Start bouw World of Food 2.0 Zuidoost – 140 sociale-, en 105 middeldure huur- en 158 vrije sectorwoningen
8
1.3 Marktomstandigheden De marktomstandigheden vormen een belangrijke factor voor de woningbouwproductie. Ontwikkelingen in onder meer rente, bouwkosten en de arbeidsmarkt bepalen in sterke mate hoeveel projecten daadwerkelijk van start kunnen gaan. Daarom wordt hieronder verder ingegaan op de invloed van de marktomstandigheden op het nieuwbouwproces.
1.3.1 Perspectief Aanhoudende gematigde economische groei De Nederlandse economie is in het eerste halfjaar van 2025 met 0,4% gegroeid. Vergeleken met een jaar eerder is het bruto binnenlands product (bbp) in het eerste kwartaal met 2,2% gegroeid en in het tweede kwartaal met 1,5%1. Hiermee groeit de economie weer na een jaar van stagnatie en krimp. De Nederlandse economie blijft gematigd groeien, maar de verwachte groei in 2025 en 2026 is wel lager dan de voorspellingen van het Centraal Economisch Plan van eerder dit jaar. De beperktere groei van het bbp komt doordat de groei van de uitvoer kleiner is dan verwacht en de daling van investeringen groter. De effecten van de geopolitieke onzekerheden vallen volgens het Centraal Planbureau (CPB) mee. De Nederlandsche Bank waarschuwt dat hogere en wederzijdse tarieven de toekomstige economische groei van Nederland sterk kunnen verminderen en mogelijk zelfs tot stagnatie leiden2.
1
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-economie/bbp/economische-groei 2 https://www.dnb.nl/actuele-economische-vraagstukken/de-stand-vanonze-economie/
Figuur 4: Bruto binnenlands product. Bron: CBS - https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-economie/bbp/economische-groei
De inflatie in Nederland blijft met 3,1% ruim boven het gemiddelde inflatieniveau in de Eurozone de doelstelling van 2% van de Europese Centrale Bank. De Nederlandsche Bank verwacht dat de inflatie in de loop van 2025 wel zakt tot onder de 3%3.
3
https://www.dnb.nl/publicaties/publicaties-dnb/eov/voorjaarsraming-2025/
9
De krapte in de huursector blijft eveneens hoog. Het aantal verhuringen in de middenhuur en vrije sector huur zijn in het eerste kwartaal van 2025 met bijna 20% afgenomen, mogelijk doordat uitgeponde woningen niet meer beschikbaar zijn voor de verhuur. De huurprijs steeg gemiddeld met bijna 13%5.
Figuur 5: Inflatie. Bron: CBS - https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/28/inflatie-daaltnaar-3-1-procent-in-juni
Krappe woningmarkt, maar stijgend woningaanbod De krapte op de woningmarkt is volgens NVM Makelaars in het eerste half jaar van 2025 licht gedaald door extra aanbod van woningen. Desondanks blijft de krapte op de woningmarkt groot4. Het aantal verkochte woningen ligt in het 2e kwartaal van 2025 15% hoger dan een jaar eerder. Een opvallende stijging, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door een hoog aantal uitgeponde woningen. In de regio Groot-Amsterdam is het aantal woningtransacties met 15,2% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde vierkante meterprijs is met 2,2% gestegen. Door de lichte daling van de hypotheekrente, de blijvende krapte op de woningmarkt en de stijgende inkomens van huishoudens door onder andere bovengemiddelde cao-loonstijgingen blijft de huizenprijs stijgen.
4
https://www.nvm.nl/nieuws/2025/nvm-sterke-stijging-woningaanbodzorgt-voor-gematigde-prijsstijging-in-2e-kwartaal-2025/ 5 https://www.nvm.nl/nieuws/2025/nvm-en-vgm-nl-huurmarktcijfers-1ekwartaal-2025/
Positieve ontwikkelingen woningbeleggingsmarkt, nieuwbouw blijft achter Het beleggingsvolume is in het eerste half jaar van 2025 met 2,3% licht toegenomen ten opzichte van een jaar eerder. Deze groei van het beleggingsvolume zit geconcentreerd bij investeringen in bestaande woningen. Investeringen in de nieuwbouw blijven achter6. De groei in de bestaande voorraad is t0e te schrijven aan particuliere investeerders (en in mindere mate internationale investeerders), terwijl de krimp in investeringen in de nieuwbouw veroorzaakt wordt door minder internationale investeerders. In de Tweede Helft verwacht Capital Value herstel van de investeringen in nieuwbouw, omdat institutionele beleggers veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding hebben. Ondanks dit herstel lijkt het behalen van de doelstelling om 100.000 woningen per jaar te bouwen voorlopig niet haalbaar, doordat de vergunningen van nieuwbouwwoningen een neerwaartse trend vertonen. Gematigde groei van de bouw De vooruitzichten volgens de ING laten een gematigde groei van de bouw zien in 2025 en 2026. Het vertrouwen van Nederlandse bouwers groeit en
6
https://www.capitalvalue.nl/en/insights/transaction-volume-dutch-residential-market/
10
het aantal faillissementen in de bouw daalt. De ABN Amro schrijft de groeiende bouwproductie in 2025 en 2026 toe aan een geleidelijke daling van de inflatie en stijgende inkomens waardoor de koopkracht herstelde en meer consumenten de financiering voor nieuwbouwwoningen rondkrijgen7. Tegelijkertijd benoemt de ING verschillende complexe structurele knelpunten, zoals een tekort aan bouwgrond, netcongestie en wisselend beleid met minder investeringen door (internationale) beleggers als gevolg8. Ook is het tekort aan arbeidskrachten bij bouwbedrijven weer aan het stijgen. De geopolitieke onzekerheden, de grote onzekere factor voor de groei van de Nederlandse economie, zijn van minder grote invloed op de Nederlandse woningbouwmarkt.
1.3.2 Geluiden uit de praktijk (Stand van zaken juli 2025) Voor de woningbouw lijken er betere tijden te zijn aangekomen door de grotere beschikbaarheid van kapitaal, de minder sterk stijgende bouwkosten en de stabilisering van kapitaalrentes. Toch spelen bij zowel marktpartijen als woningcorporaties verschillende knelpunten voor de nieuwbouw. De gemeente Amsterdam voert structureel overleg met marktpartijen en woningcorporaties om op de hoogte te blijven van deze knelpunten. In gesprek met deze marktpartijen, woningcorporaties en ambtelijk opdrachtgevers zijn de volgende knelpunten meermaals genoemd:
nutsaansluitingen niet in gebruik genomen kunnen worden. Hierdoor kijken ontwikkelaars kritischer naar welke projecten wel en niet kunnen starten. De markt vraagt om structurele oplossingen op lokaal en nationaal niveau. Investeringscapaciteit De investeerdersmarkt in woningbouw groeit door toenemende interesse van Nederlandse beleggers. Beleggers zoeken actief naar nieuwe projecten, waarbij ook de grotere projecten met meer volume in trek zijn. Internationale beleggers blijven echter grotendeels afwezig, terwijl het kapitaal van Nederlandse investeerders niet voldoende is voor de Amsterdamse woningbouwopgave. Voor de woningcorporaties is het beeld minder positief. Door een beperkte investeringscapaciteit moeten zij keuzes maken omdat er een aanzienlijke renovatie- en verduurzamingsopgave is. De kosten van het bestaande bezit nemen exponentieel toe, en het ontbreekt aan een toekomstbestendig bedrijfsmodel voor corporaties. Daardoor staan de haalbaarheid en realisatie van nieuwprojecten van corporaties onder druk.
Netcongestie Netcongestie blijft een grote zorg van de markt en is ook in de woningbouw een groeiend probleem. Het duurt steeds langer voordat er aansluitingen geleverd worden. In incidentele gevallen is het gevolg dat woningen klaar zijn voor oplevering, maar door een gebrek aan
Middenhuurwoningen Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur en het nieuwe gemeentelijk beleid voor middenhuurwoningen is er duidelijkheid gekomen over de mogelijkheden in dit segment. Voor de bouw van middenhuurwoningen is rust op de markt belangrijk. De interesse van internationale beleggers is echter afgenomen, met name vanwege fiscale maatregelen. Dit is een zorgpunt. De woningcorporaties geven aan dat zij graag een bijdrage leveren aan de bouw van middenhuurwoningen, maar de borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is dan wel rand voorwaardelijk. Voor corporaties is ook eeuwigdurende middelduur interessant.
7
8
Bouwsector klimt uit dal - ABN AMRO
ING Research - Bouwproductie herstelt in 2025 na kortstondige dip in 2024
11
Stapeling van eisen Het blijft voor marktpartijen en corporaties lastig om te voldoen aan alle eisen en tegelijkertijd veel productie te leveren. Gestelde eisen worden zelden afgeschaald, en volgens sommige partijen is het niet altijd duidelijk welke eisen prioriteit hebben. Partijen zijn dan ook positief over de gemeentelijke Impuls Gewoon Goed. Gewoon Goed zet in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en vergroten van de haalbaarheid, waarbij kwaliteit niet uit het oog verloren wordt. In paragraaf 3.1 wordt ingegaan op de Impuls Gewoon Goed. Personeelstekorten De personeelstekorten zijn nog steeds een probleem. De zorgen over personeelstekorten gaan over zowel tekorten bij de bouwbedrijven en corporaties als bij de gemeente. Voorverkooppercentages staan onder druk Het behalen van een hoog voorverkooppercentage is in veel projecten steeds lastiger, met name vanwege de lange doorlooptijd tot oplevering. Ontwikkelende partijen moeten in sommige projecten genoegen nemen met slechts 50% voorverkoop en op risico gaan bouwen.
Zuidas, Kenniskwartier kavel 2C, 9.000 m2 BVO, max 8.400 m2 BVO middeldure huurwoningen (minimaal 60 middeldure huurwoningen en maximaal 15 vrijesectorwoningen
Voor het tweede half jaar is op dit moment de publicatie van 4 tenders gepland. Een deel hiervan kan nog doorschuiven naar 2026. Het optierecht van 1 tender is van start gegaan: Kavel 1 Muyskenkwartier Oost, 240 woningen (sociale huur, middeldure huur en vrije sector). Deze tender was in 2024 gepubliceerd. Het optierecht duurt 21 maanden waarna de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Voor de tweede keer sinds 2013 is er een optierecht van een tender door de winnende marktpartij aan de gemeente teruggegeven, namelijk Beethoven kavel 2. Voor tenders is er nog steeds veel belangstelling vanuit de markt, er zijn voldoende inschrijvingen.
1.4 Financiële context
1.3.3 Aantal tenders 1.4.1 Vereveningsfonds Tot 1 juli 2025 zijn drie tenders met woningbouw op de markt gebracht. In heel 2024 waren dat er vijf. De 3 gepubliceerde tenders met woningbouw in de eerste helft van 2025 zijn: Noord Kavel A3 – De Punt ('t Warderschip), 155 middeldure huurwoningen Sluisbuurt kavel 10A2, 100 woningen (minimaal 70 middeldure huurwoningen en maximaal 30 vrijesector woningen)
De stand van het Vereveningsfonds is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 (MPG2025). Halverwege 2025 is deze geactualiseerd. In het najaar van 2025 wordt deze Actualisatie van het Meerjarenperspectief (AMPG) 2025 ter kennisname aan de gemeenteraad aangeboden.
12
De stand van zaken van het Vereveningsfonds is na de actualisatie halverwege 2025 nauwelijks veranderd ten opzichte van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2025. De vereveningsruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort is beperkt. De vereveningsruimte is afgenomen doordat er nieuwe plannen zijn vastgesteld met een financieel tekort. Er zijn 4 nieuwe plannen vastgesteld. Hiermee zijn circa 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd waarvan 50% sociale huur, 30% middensegment en 20% vrije sector woningen. De kosten blijven flink toenemen. Netcongestie is een groot knelpunt en leidt tot vertraging van gronduitgiftes. Door het uitblijven van commerciële gronduitgiften zullen de tussentijdse winstverwachtingen de komende 5 tot 10 jaar beperkt zijn. Kansen zijn extra rijkssubsidies en eventueel aanvullende transformaties.
De vereveningsruimte die eind 2025 beschikbaar is, is naar verwachting op de korte termijn voldoende om de plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn ter besluitvorming voor te leggen. Op de langere termijn komt er met de huidige plannen en ambities in combinatie met de reeds gemaakte afspraken maar beperkt vereveningsruimte bij. Tegelijkertijd kosten woningbouwplannen met de huidige ambities meer geld dan dat ze opleveren en er zijn nagenoeg geen winstgevende kantorenlocaties meer in voorbereiding waarmee dit betaald kan worden. Dit vraagt in de toekomst om zorgvuldige afwegingen.
1.4.2 Tijdelijke marktmaatregelen
De ontwikkeling van het Vereveningsfonds is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Toenemende inflatie en rentestijgingen kunnen ervoor zorgen dat de positieve ramingen omslaan naar negatieve ramingen. In het geval ontwikkelaars en corporaties niet gaan bouwen komen er geen (grond)opbrengsten binnen.
Om de woningbouwproductie te stimuleren heeft de gemeente Amsterdam de afgelopen jaren tijdelijke marktmaatregelen ingevoerd. Op dit moment is er nog één tijdelijke maatregel actief: de Transformatie-impuls. De overige gemeentelijke maatregelen om de woningbouwproductie te stimuleren – in gang gezet in 2022 en 2023, toen er sprake was van een recessie – zijn ondertussen stopgezet. Hierover is in de Jaarrapportage Woningbouw 2024 gerapporteerd.
Het blijft daarom nodig om sterk te sturen op de uitvoeringskosten en er is in de huidige plannen geen ruimte voor het toevoegen van extra kostenverhogende ambities. Met deze twee voorwaarden is het Vereveningsfonds door de in het verleden getroffen risicoreserveringen voor tegenvallers toereikend om de vastgestelde plannen de komende 10-15 jaar uit te voeren. Daarbij kan ook worden voldaan aan reeds gemaakte afspraken. Het verdienvermogen van de huidige portefeuille is grotendeels nodig voor de afspraken ten aanzien van de afdrachten aan de Algemene Middelen en de reserve Schaalsprong en de kosten voor bereikbaarheid buiten de plannen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling.
Zonder deze genomen maatregelen, zoals het matigen van de CPI-indexering op grondprijsafspraken, de bereidheid tot uitstel van contractuele termijnen, de herijking grondprijzen en de overgangsmaatregel middeldure huur, zou de productie in 2023 en 2024 waarschijnlijk een stuk lager zijn geweest. Ook marktpartijen geven aan dat deze maatregelen een positief effect hebben gehad. Het exact meten van het effect van deze maatregelen is echter lastig. Per project spelen meerdere factoren een rol waardoor een investeerder besluit om wel of niet door te gaan. Op de meeste van deze factoren heeft de gemeente nauwelijks invloed (zoals de financiële positie van de
13
investeerder en de marktomstandigheden).
1.4.3 Rijksbijdragen
Er is voorlopig geen noodzaak om nu nieuwe maatregelen in te voeren. Er is geen economische crisis. Qua marktomstandigheden en doorloop van projecten zijn er lichtpunten zichtbaar en zal de productie dit jaar waarschijnlijk toenemen.
Amsterdam ontvangt vanuit het Rijk verschillende financiële bijdragen en subsidies ter bevordering van de woningbouwproductie. Deze middelen zijn bedoeld om nieuwbouwprojecten te versnellen, betaalbare woningen te realiseren en de leefomgeving te versterken. In de Jaarrapportage 2024 is gerapporteerd over de stand van zaken m.b.t. de Woningbouwimpuls (WBI) en Startbouwimpuls (SBI), indien er nieuwe updates volgen, wordt daar in de Jaarrapportage 2025 over gerapporteerd.
Stand van zaken Transformatie-impuls Een groot deel van de woningbouw in Amsterdam vindt plaats op transformatielocaties. Transformaties zijn intrinsiek moeilijkere en risicovollere projecten. De tijdelijke regeling transformatie-impuls die op 18 januari 2022 door het college is vastgesteld heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te stimuleren. De transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot het realiseren van betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. In totaal zijn er - in de periode 2022 t/m 2024 - 24 projecten waarvoor toepassing van de transformatie-impuls overeengekomen is in een Afsprakenbrief, waarvan er inmiddels 2 afgevallen zijn. In totaal wordt met de transformatie-impuls de bouw van ruim 2.200 betaalbare woningen mogelijk gemaakt. De tegemoetkoming heeft geleid tot naar schatting € 11,8 miljoen lagere grondopbrengsten. Hoewel het daadwerkelijke financiële en procesmatige effect beperkt is, blijft het een bruikbaar middel om tot overeenkomsten te komen met marktpartijen. Daarom is eind 2024 besloten de transformatie-impuls nogmaals te verlengen tot 01-01-2026. Over de toepassing van de Transformatie-impuls in 2025 zal gerapporteerd worden in de Jaarrapportage 2025.
NPLV-afspraken Het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) (gestart in 2022 richt zich op het verbeteren van leefbaarheid, veiligheid en betaalbaar wonen in 20 stedelijke focusgebieden in Nederland. Tijdens de Woontop van 11 december 2024 is de eerste stap gezet om bestuurlijke afspraken te maken over woningbouwimpulsen en investeringen in de leefomgeving en voorzieningen vanuit het Rijk. Afgelopen 24 juni heeft Wethouder Van Weyenberg namens de voorzitter van de Allianties van de NPLV-gebieden Nieuw-West en Zuidoost de definitieve afspraken ondertekent. Tussen 2025 en 2029 wordt in deze gebieden ingezet op versnelde en extra woningbouw, gefinancierd via: Realisatiestimulans: basisbedrag van €7.000 (excl. BTW) per betaalbare woning, naar verwachting oplopend tot circa €106–140 miljoen voor beide gebieden samen, afhankelijk van het aantal gerealiseerde woningen tot 2029. De realisatiestimulans moet binnen de NPLVgebieden geïnvesteerd worden ten behoeve van het publieke tekort. ORV-bijdrage (Openbare Ruimte Voorzieningen): circa €40 miljoen voor Amsterdam, te besteden aan maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte gekoppeld aan woningbouw. Onder meer de Nieuwe Meervaart en OBA-Next krijgen een impuls uit deze bijdrage. 14
De middelen moeten binnen de gebieden worden ingezet voor gebiedsontwikkeling. Het doel van deze deal is zowel de woningbouw in hoog tempo realiseren als de versterking van de leefbaarheid in beide gebieden.
1.5 Ontwikkelingen 1.5.1 Wet Regie Volkshuisvesting Op 3 juli 2025 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetvoorstel voor de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Met dit wetsvoorstel krijgen Rijk, provincies en gemeenten meer mogelijkheden om te sturen op het aantal, de locatie en de doelgroep van nieuw te bouwen woningen. Zo kunnen zij de regie op de volkshuisvesting hernemen en invulling geven aan de grote woningbouwopgave. Het bouwen van jaarlijks 100.000 nieuwe woningen, waarvan twee derde betaalbaar en 30% sociale huur. De behandeling door de Eerste Kamer staat in het najaar op de planning. Voor Amsterdam is het nog afwachten welke gevolgen de Wet precies zal hebben, zowel voor de sturing op woningbouwlocaties als voor de verdeling naar doelgroepen binnen de stad. In de Jaarrapportage Woningbouw 2025 volgt een update, indien van toepassing.
1.5.2 Bestuursopdracht Bouwen voor een complete stad De gemeente Amsterdam wil bouwen aan een complete stad, met aandacht voor een toegankelijke woningmarkt, leefbaarheid, duurzaamheid, economie en bereikbaarheid. In de praktijk staan deze ambities onder druk door beperkte ruimte, financiële middelen, capaciteit en knelpunten zoals netcongestie. In april 2025 is er een Rekenkamerrapport verschenen en, getiteld Bouwen aan de Complete Stad. Volgens het rapport is er een structurele disbalans tussen ambities en beschikbare middelen in Amsterdam. Om deze spanning beter in beeld te krijgen, heeft het college besloten tot een bestuursopdracht. Deze opdracht moet inzichtelijk maken welke opties de gemeente heeft om deze disbalans te herstellen, door de financiele, programmatische en faseringsmogelijkheden en daarbij behorende consequenties in beeld te brengen. Daarbij wordt gekeken naar wat, voor wie, waar en wanneer er gebouwd kan worden, en wat dat betekent voor de stad en haar inwoners. De opdracht dient zowel het huidige bestuur als de voorbereiding op een nieuwe bestuursperiode. De scope is breed: niet alleen gebiedsontwikkeling, grondexploitaties en het vereveningsfonds, maar ook effecten op bestaande buurten, inwoners, infrastructuur en voorzieningen worden meegenomen.
Het gaat dus niet alleen om bouwen, maar ook om het beheersen van de effecten op de stad als geheel, met het oog op een evenwichtige groei. Er worden geen besluiten genomen in de bestuursopdracht, maar knoppen, oftewel mogelijkheden en consequenties verkend. De analyse richt zich op de komende 8 à 10 jaar, en zal input leveren voor de nieuwe collegeperiode. Met deze opdracht wordt invulling gegeven aan een belangrijk deel van de aanbevelingen uit het Rekenkamerrapport.
15
2 Bouwen van een goede mix
Het stedelijk sturen op een gevarieerd woningaanbod blijft een complexe opgave. Het is van groot belang dat de woningbouw aansluit op de uiteenlopende behoeften van woningzoekenden in de stad. Dat vraagt om een evenwichtige verdeling van woningtypen en prijsklassen, afgestemd op de omliggende wijken. Daarnaast blijft de vraag vanuit vrijwel alle doelgroepen en inkomensgroepen groter dan wat er jaarlijks kan worden gerealiseerd. In elk segment is het tekort zichtbaar. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouwambities vertaald naar projectniveau, waarbij de sturingsmogelijkheden sterk worden beïnvloed door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: Bouw betaalbare woningen Wet Betaalbare Huur Differentiatie in m² Bouwen voor doelgroepen
Vernieuwing Struijckenkade Nieuw-West 310 sociale- en middeldure huurwoningen. Rochdale en Stadgenoot
16
2.1 Bouw betaalbare woningen
Tabel 6: overzicht sociale corporatiewoningen. Bron: Projectenlijst Corporaties
Sociale huur 2025
Met de invoering in 2017 van het uitgangspunt “40-40-20” is de focus in de Amsterdamse nieuwbouw op de bouw van betaalbare woningen komen te liggen. In bouwcijfers en de planvoorraad voor de periode 2025 t/m 2030 is deze focus terug te zien. Van het totaal aan geplande woningen in de periode 2025 t/m 2030 is 65% een betaalbare huurwoning. Hiervan is 35% sociale huur en 30% middeldure huur. Vanwege langlopende projecten (met bijv. nog de oude “30-70” verhouding) en afwijkingen van 40-40-20 (zoals 30-40-30 in transformatieprojecten, indien een corporatie aan boord is) zal het uitgangspunt 40-40-20 nooit precies terug te vinden zijn in de cijfers. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op start bouw in 2025 van betaalbare woningen.
Prognose en realisatie
Projectenlijst corporaties 1 juli 2025 gestart
gepland
TOTAAL
274
420
694
0
100
100
Eigen Haard
181
404
585
Lieven de Key
0
170
170
Rochdale
116
211
327
Stadgenoot
0
161
161
Woonzorg
65
52
117
Ymere
214
76
290
Totaal
850
1.594
2.444
De Alliantie Duwo
Excl tijdelijke woningen
2.1.1 Sociale corporatiewoningen Het eerste half jaar zijn in Amsterdam 1.123 sociale huurwoningen in aanbouw genomen (32% van het totaal) waarvan 850 sociale corporatiewoningen (permanent, zelfstandig). Hiernaast is door de corporaties gestart met de bouw van 349 flexwoningen. Voor het resterende half jaar staan bijna 1.600 sociale woningen in de planning, waarvan een groot deel in het vierde kwartaal. Een deel hiervan zal doorschuiven naar 2026. Het behalen van minimaal 1.900 sociale corporatiewoningen, zoals vastgelegd in de prestatie-afspraken, kan hierdoor lastig worden.
2.1.2 Middenhuurwoningen In het eerste half jaar zijn 1.177 middenhuurwoningen in aanbouw genomen, 33% van het totaal in aanbouw genomen woningen. Voor het resterende half jaar staan 1.308 middenhuurwoningen gepland. Ten opzichte van 2023 (totaal 314 woningen) en 2024 (totaal 1.006 woningen), zit middenhuur in de lift. Grotere middenhuurwoningen Bij middenhuurwoningen is de omvang van de woning een specifiek aandachtspunt. De afgelopen jaren is vanwege een verslechterde business case het bouwen van grotere middenhuurwoningen (> 70 m2 gbo) onder druk komen te staan. De aan de bovenkant begrensde huuropbrengsten wegen hierbij niet meer op tegen de gestegen stichtingskosten. In de nieuwbouwprogrammering wordt ingezet op een gedifferentieerd 17
aanbod. Waar mogelijk en wenselijk, worden in projecten ook grotere middenhuurwoningen uitgevraagd. In paragraaf 2.2. wordt ingegaan op de oppervlaktes van alle in aanbouw genomen woningen. Hier zoomen we in op middeldure huur en zien we dat het gemiddelde m2 gbo de laatste vier jaar onveranderd is gebleven: rond de 59 m2 gbo. Het gros van de middenhuurwoningen, dat in 2023 en 2024 in aanbouw is genomen, is tussen de 40 en 55 m2. Hierbij is ook een aanzienlijk deel, circa een kwart, groter dan 70 m2 gbo (zie tabel). Voor deze woningen krijgen – conform de huisvestingsverordening – gezinnen voorrang. Tabel 7: oppervlakte middenhuurwoningen bij start bouw. Bron: BAG
Percentage grootteklassen MDH in 2023 MDH in 2024
< 40 m2 *
40-55m²
55-70m²
> 70 m²
6%
53% 46%
21% 25%
26% 23%
* in het verleden waren er een aantal uitzonderingsgebieden waar MDH tussen de 30 en 40 m2 gbo was toegestaan. Sinds het nieuwe beleid is dit afgeschaft. Middenhuur moet minimaal 40 m2 gbo zijn.
In paragraaf 1.3.3. is aangegeven dat de eerste helft van 2025 drie tenders met woningbouw zijn gepubliceerd en dat er voor het komende half jaar nog vier in de planning staan. Uitgangspunt is dat per gebied en locatie wordt bekeken en bepaald wat haalbaar en wenselijk is voor het woningbouwprogramma. Dit is o.a. afhankelijk van type en kenmerken van de locatie, de woningvoorraad in de omgeving en de overige nieuwbouw in het gebied. Ter illustratie is in onderstaande tabel 8 weergeven hoe de uitvraag in deze zeven tenders eruitziet voor specifiek de middenhuurwoningen. Dit laat zien dat de uitvraag gedifferentieerd is, met ook grotere middenhuurwoningen.
Tabel 8: publicatie tenders 2025 uitvraag middeldure huurwoningen.
Publicatie tenders in 2025 Noord Kavel A3 Oost Sluisbuurt Kavel 10A2 Zuidas Kenniskwartier Kavel 2C Noord Kavel 18 BCEF Buiksloterham
Status per 1 juli 2025 gepubliceerd
gepubliceerd
gepubliceerd gepland
Oost Kavel 12A Amstelkwartier
gepland
Oost Kavel 0202 Centrumeiland
gepland
Oost Strandeiland, Pampusbuurt West P9 en P10
gepland
Uitvraag middeldure huurwoningen (MDH) * • Maximaal 155 woningen MDH • Minimaal 40 m2 gbo • Minimaal 70 woningen MDH • Minimaal 40 m2 gbo • Gemiddeld minimaal 60 m2 gbo • Minimaal 60 MDH • Minimaal 50 m2 gbo • Gemiddeld minimaal 60 m2 gbo. • 196 à 220 woningen MDH • Minimaal 40 m2 gbo • Minimaal 25% is minimaal 70 m2 gbo. • Minimaal 30 woningen MDH • Minimaal 40 m2 gbo • Gemiddeld minimaal 55 m² gbo. • 55 à 65 woningen MDH • Minimaal 40 m2 gbo met minimaal 2 kamers. • Minimaal 30% is minimaal 65 m2 gbo met minimaal 3 kamers • 123 tot maximaal 140 woningen MDH • Minimaal 50 m2 gbo met minimaal 2 kamers • Minimaal 50% is minimaal 70 m2 gbo met minimaal 3 kamers
* betreft alleen middenhuurwoningen, overig programma is in deze tabel buiten beschouwing gelaten
18
Nieuw beleid middenhuur per 1 juli 2025 Per 1 juli 2025 is nieuw beleid inwerking getreden voor de realisatie van middenhuurwoningen. Dit beleid sluit zo goed mogelijk aan op de Wet Betaalbare Huur (ingangsdatum 1 juli 2024), zorgt ervoor dat middenhuurwoningen ten minste 25 jaar als een middenhuurwoning verhuurd blijven én maakt de bouw van grotere middenhuurwoningen mogelijk. Ten opzichte van het oude beleid, geven de nieuwe beleidsregels – met een maximale aanvangshuur per maand van € 1.303,30 (inclusief 10% nieuwbouwopslag) - meer ruimte qua huuropbrengsten. Het nieuwe middenhuur beleid geeft, samen met betere marktomstandigheden, ontwikkelaars meer mogelijkheden om op rendabele wijze middenhuurwoningen te ontwikkelen. Onder het nieuwe beleid kunnen middenhuurwoningen groter dan 70-75 m² GBO nog rendabel zijn. Waar dit moment precies valt, hangt af van de stichtingskosten en de marktwaarde (de uitpondwaarde is op de ene locatie hoger dan op de andere).
Bouwwerkzaamheden gestart voor Velo Sloterdijk, de Alliantie: 270 sociale- en 120 middensegment woningen
19
2.1.3 Betaalbare koop Het gaat bij de bouw van betaalbare koop, met een prijs tot € 405.000 (prijspeil 2025) niet om grote aantallen. De mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie. Het eerste half jaar zijn er twee projecten met betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen: 58 woningen op Zeeburgereiland en 110 woningen op het Marktplein in Zuidoost. In totaal 168 woningen (5% van het totaal in aanbouw genomen woningen). Voor het tweede half jaar staan in totaal 245 betaalbare koopwoningen gepland, in 4 projecten. Pilots Betaalbare Koop Het college onderzoekt de mogelijkheid om twee kleinschalige pilots uit te voeren waarbij betaalbare koopwoningen worden aangeboden met gebruik van KoopStart en worden toegewezen aan mensen met maatschappelijke beroepen. Voor de uitwerking van de pilot zijn locaties gevonden in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West. Het betreft de locaties Nierkerkestraat (NieuwWest) en Kavel 5 in K-midden (Zuidoost). Het college streeft ernaar in 2025 de tender op de markt te brengen voor de locatie Nierkerkestraat, voor Kavel 5 geldt dat de planning nog onzeker is.
2.2 Gemiddelde oppervlakte in de nieuwbouw 2.2.1 Analyse woninggroottes nieuwbouw in 2024 De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van gemiddeld ca. 69 m² in 2017 naar ca. 63 m² in 2023. 2024 laat echter met 69 m² als gemiddeld woonoppervlak een ander beeld zien9. Deze toename wordt met name veroorzaakt door een andere samenstelling van de gestarte sociale huurwoningen, in 2024 zonder studio’s voor jongeren- en studentenwoningen (zie figuur 10), die veelal een oppervlakte hebben van rond de 30 m2 gbo.
Ontwikkeling gemiddeld m2 nieuwbouwwoning 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0
2019 2020 2021 2022 2023 sociale huur middeldure dure huur huur
koop
totaal
2024
Figuur 10.
9
De getallen zijn gebaseerd op de woningen waarvoor de oppervlakte kan worden achterhaald en gestart in 2024, 4.271 in totaal
20
2.2.2 Woningdifferentiatie in oppervlakte per woonsegment Binnen de verschillende woonsegmenten is sprake van een behoorlijke differentiatie. In figuur 11 is voor de productie in 2024 de verdeling naar woninggrootteklasse aangegeven (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen). Hoe duurder het segment, hoe groter het aandeel grotere woningen. Bij koopwoningen is circa 70% van de woningen groter dan 70 m² (en 44% groter dan 90 m²), bij dure huurwoningen is bijna de helft groter dan 70 m². Minder dan een kwart van de middeldure huurwoningen en de sociale huurwoningen zijn 70 m² of groter. Kleine woningen tot 40 m² worden met name gerealiseerd in de sociale huursector en als betaalbare koopwoning. De diversiteit aan woonoppervlakte is dit jaar het grootste in de categorieën sociale en middeldure huur. De aanwas van kleine dure woningen is dit jaar zeer beperkt.
Verdeling oppervlakteklasse per segment 0%
20%
<40 m²
40-55 m²
40%
60%
80%
55-70 m²
70-90 m²
>=90 m²
100%
Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Vrije sector huur Vrije sector koop
Figuur 11.
Het aandeel sociale huurwoningen kleiner dan 40 m² is ten opzichte van 2023 flink afgenomen. In 2023 was dit circa de helft. De oorzaak hiervan is
dat er in 2024 geen jongeren- of studentenwoningen zijn gestart, terwijl in 2023 een groot complex met studio’s voor deze doelgroepen in de Sluisbuurt in aanbouw is genomen. Dit hoeft niet te duiden op een trendbreuk. Jongeren- en studentenwoningen worden vaak in grote complexen gerealiseerd, waardoor ze in één keer een aanzienlijk aantal woningen toevoegen. Wanneer er in een periode geen dergelijke complexen worden gebouwd, valt dit direct op in de cijfers. Schommelingen in de aanwas zijn daarmee eerder kenmerkend voor dit type woningbouw dan een aanwijzing voor een structurele verandering.
2.2.3 Differentiatie in oppervlakte naar type locatie Conform de indeling in het Woningbouwplan wordt hieronder de oppervlakteverdeling weergegeven per type locatie: Gemeentelijke/uitleglocaties: Gebieden waar – met name – de gemeente grond uitgeeft. Stedelijke vernieuwing: Buurten waar – met name – corporaties hun bezit vernieuwen, door sloop/nieuwbouw en/of renovatie (gaat niet alleen om nieuwbouw). NB Dit zijn ook “Masterplanbuurten”. Transformatiegebieden: Gebieden waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren transformeren naar woningen. Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een ontwikkelbuurt ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie). Uit deze analyse komt naar voren dat (zie figuur 12) de verschillende categorieën, qua omvang van woningen, in alle drie type locaties vertegenwoordigd zijn. Verschillen hierbij zijn:
21
Het aandeel kleine woningen (< 40 m²) in stedelijke vernieuwingslocaties is met 17% relatief groot. Dit is echter fors minder dan 29% in het voorgaande jaar. Toen was ruim 45% van de woningen op gemeentelijke locaties kleiner dan 40 In 2024 was slechts 7% van de woningen op gemeentelijke locaties kleiner dan 40 m² t.0.v. 45% in het voorgaande jaar. De voornaamste oorzaak hiervan is het ontbreken van startbouw van jongeren- en studentenhuisvesting in 2024. Het aandeel grote woningen (> 90 m²) is het grootst op gemeentelijke locaties: 30%.
Tabel 13. Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Woningdifferentiatie 2024 naar type locatie
De stedelijke cijfers in tabel 14 geven geen inzicht in mogelijke verschillen per gebied. Het gaat hier om een weergave van de gemiddelde oppervlakte per segment voor de stad als geheel.
transformatiegebieden stedelijke vernieuwing gemeentelijke/uitleglocatie
Gemiddelde oppervlakte 67 m² 73 m² 62 m² 61 m² 68 m² 60 m² 164 m² 66 m² 69 m²
Aandeel startbouw 6% 5% 11% 5% 6% 32% 5% 30% 100%
Tabel 14. Kerncijfers gemiddelde woninggrootte (excl. onzelfstandige woningen en
0% <40 m²
Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Weesp Zuidoost
40-55 m²
20% 55-70 m²
40%
60%
70-90 m²
80%
100%
>=90 m²
Figuur 12.
De gegevens bij gemeentelijke/uitleglocatie in figuur 12 bestaat voor een fors deel uit projecten in Weespersluis. Voor Weespersluis waren de bouwplannen al grotendeels bepaald voor de fusie met de gemeente Amsterdam. De gestarte woningen worden dus ook conform de gemaakte afspraken gerealiseerd. Zoals in de tabel 13 te zien is, wijkt de gemiddelde oppervlakte in Weesp zo sterk af van de overige stadsdelen dat Weesp ondanks het niet uitzonderlijke aantal gestarte woningen toch het gemiddelde erg beïnvloedt.
flexwoningen)
Start bouw 2024 Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Vrije sector huur Vrije sector koop Alle woningen
Gemiddelde van oppervlakte 57 m² 59 m² 42 m² 76 m² 100 m² 69 m²
22
2.2.4 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) telde eind mei 2025 circa 500.000 verblijfsobjecten waarvan het gebruiksdoel woonfunctie is. Het aantal gestarte woningen in 2024 bedroeg 4.541, grofweg 1% hiervan. Het effect van nieuwbouw moet dan ook niet overschat worden. In tabel 15 is weergegeven wat de opbouw, qua woninggrootte, is van de nieuwbouw in 2024 ten opzichte van de bestaande voorraad. In vergelijking met de bestaande voorraad woningen bevat de in 2024 gestarte woningbouw relatief minder woningen boven de 90 m² en een groot aandeel woningen tussen de 40 m² en de 70 m².
Tabel 15. Woningbouw i.r.t. bestaande voorraad
Woningbouw 2024
Bestaande voorraad*
a. <40 m²
8%
11%
b. 40-55 m²
28%
20%
c. 55-70 m²
27%
22%
d. 70-90 m²
22%
23%
e. >=90 m²
14%
25%
Oppervlakteklasse
Aangezien deze paragraaf alleen handelt over de oppervlakte van woningen in Amsterdam is het belangrijk om dit in een breder perspectief te plaatsen. De hoge vierkante meterprijs in Amsterdam, die met € 6.979 per m² aanzienlijk hoger ligt dan in omliggende regio's zoals Flevoland (€ 3.908 per m²) of de Zaanstreek (€ 4.644 per m²), wijst op een sterke vraag naar wonen in de Amsterdam10. Dit hangt samen met de voordelen die Amsterdam biedt, zoals nabijheid tot werk, cultuur en voorzieningen. De regio rondom Amsterdam biedt alternatieven voor wie meer ruimte zoekt tegen lagere kosten. Steden als Almere, Zaandam en Haarlem zijn goed bereikbaar en bieden ruimere woningen voor een lagere prijs, wat de keuzevrijheid vergroot. Regio's
Gemiddelde oppervlakte
Almere
112 m²
Amsterdam
77 m²
Lelystad
124 m²
Purmerend
110 m²
Zaanstad
102 m²
Tabel 16. Bron: CBS, peil 202511
* BAG verblijfsobjecten in gebruik met woonfunctie 2023
10
https://www.nul20.nl/dossiers/dashboard-woningmarkt-regio-amsterdam
11
https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82550NED/table
23
2.3 Bouwen voor doelgroepen In het Woningbouwplan 2022-2028 is vastgelegd dat Amsterdam blijft bouwen voor doelgroepen, maar niet langer werkt met afzonderlijke streefaantallen in de bouwambitie. In plaats daarvan wordt de opgave integraal aangepakt via het gebiedsgerichte doelgroepenprogrammeren. Het aanhoudende woningtekort raakt alle doelgroepen, er is voor iedereen een tekort. In de Jaarrapportage Woningbouw 2024 stond vermeld dat de nieuwbouwproductie voor de doelgroepen (ouderen, jongeren, studenten) terugliep. De afgelopen jaren zijn door marktontwikkelingen en omstandigheden uitdagend geweest, waardoor ook de nieuwbouwcijfers voor doelgroepen tegenvallen. Hieronder volgt een update over het gebiedsgerichte doelgroepenprogrammeren en de startbouw aantallen- en planvoorraadcijfers voor jongeren-, studenten- en ouderenhuisvesting.
2.3.1 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering In het Woningbouwplan 2022-2028 is een nieuwe werkwijze aangekondigd, waarbij gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd voor de verschillende doelgroepen en om zo bij te dragen aan het realiseren van een ‘goede mix’ aan woningen en het bevorderen van doorstroming. De vraag naar woningen in vrijwel alle segmenten en voor diverse doelgroepen overstijgt ruimschoots het huidige en op korte termijn beschikbare aanbod. Nieuwbouw kan niet de knelpunten op de woningmarkt oplossen. Daarnaast kennen nieuwbouwprojecten lange doorlooptijden en zijn voor veel projecten die de komende jaren gerealiseerd worden al contracten afgesloten. De ruimte om nieuwe woningen specifiek voor
doelgroepen te programmeren, bevindt zich met name in projecten waarvan de bouw pas na 2028 van start gaat. In 2024 zijn gebiedsprofielen opgesteld als hulpmiddel voor projectorganisaties, stadsdelen en advies-/expertiseteams binnen de gemeente. Deze bieden inzicht in de bestaande en geplande woningvoorraad en laten zien waar kansen liggen voor nieuwbouw voor verschillende doelgroepen. Er zijn zeven gebiedsprofielen opgesteld voor Nieuw-West, Noord, Oost, Weesp, West, Zuid en Zuidoost. Voor Stadsdeel Centrum is geen gebiedsprofiel gemaakt In de eerste helft van 2025 zijn de gebiedsprofielen gebruikt voor advisering (Expertiseteam Woningbouw en Maatschappelijke voorzieningen). Om inzicht te krijgen in haalbare nieuwbouwaantallen voor doelgroepen in stadsdeel Zuidoost is een sessie georganiseerd. Tijdens deze sessie zijn gegevens uit de gebiedsprofielen, ervaringen uit de projecten en opgaven vanuit het stadsdeel bijeengebracht. Dit heeft geleid tot gedeelde inzichten wat betreft prioritering voor doelgroepen per gebied. In de tweede helft van 2025 zijn ook een sessies voor Nieuw West en Noord gepland en volgt een evaluatie van deze werkwijze.
2.3.2 Studenten- en jongerenhuisvesting In de eerste twee kwartalen van 2025 zijn geen jongeren- en studentenwoningen in aanbouw genomen. De bouw van woningen voor deze doelgroepen komt geleidelijk weer op gang, al blijft het tempo gestaag. Voor 2025 staan er circa 500 studentenwoningen (waarvan 100 door een corporatie) en 507 jongerenwoningen op de planning. Daarnaast zijn er twee projecten met in totaal 582 studentenwoningen in de planvoorraad voor 2025 die mogelijk worden doorgeschoven naar 2026. Vanwege de complexiteit van planvormingsprocessen en 24
voorbereidingstrajecten kan de start bouw enkele maanden later plaatsvinden dan gepland. Daarnaast is dit jaar gestart met de bouw van 311 tijdelijke jongerenwoningen. De huidige planvoorraad en startbouwcijfers geven niet het volledige beeld van de jongeren- en studentenhuisvesting. Regelmatig worden woningen pas ná start bouw als jongeren- of studentenwoning gelabeld, waardoor deze aantallen niet in de formele telling zijn opgenomen. De komende maanden wordt extra ingezet op het versterken van de planvoorraad voor studentenhuisvesting. De gemeenteraad ontvangt hierover in het najaar van 2025 een aparte terugkoppeling. Naast studentenhuisvesting blijft Amsterdam zich ook richten op jongerenwoningen, omdat ook daar de planvoorraad achterblijft. Voor beide doelgroepen wordt middels het gebiedsgericht doelgroepenprogrammeren aandacht gevraagd binnen de planvorming. Verder neemt de gemeente in de komende periode het beleid voor studenten- en jongerenhuisvesting onder de loep. Doel is om ervoor te zorgen dat het woonaanbod blijft aansluiten bij de wensen en behoeften van jonge woningzoekenden in Amsterdam.
2.3.3 Geclusterde ouderenhuisvesting In de eerste helft van 2025 zijn in het project Cluster 7 in Zuidoost 186 geclusterde ouderenwoningen in aanbouw genomen. Van de 186 geclusterde ouderenwoningen vallen 63 woningen in het sociale segment en 123 woningen in het middeldure segment. De overige woningen (2 sociale en 26 middeldure woningen) zullen worden verhuurd aan zorgpersoneel. De woningen worden afgenomen en beheerd door woningcorporatie Woonzorg
Voor de tweede helft van 2025 staat start bouw van de projecten Het Duet, Meer en Vaart en Ravenstein gepland. De projecten Het Duet en Meer en Vaart worden ontwikkeld en beheerd door woningcorporatie Eigen Haard. In Het Duet worden 84 geclusterde sociale ouderenwoningen gerealiseerd en in het project Meer en Vaart zijn dit 29 geclusterde sociale huurwoningen. Het project Ravenstein van Woonzorg bevat 52 sociale en 12 middeldure geclusterde huurwoningen voor ouderen. De bouw van geclusterde ouderenwoningen is goed op gang gekomen. Waarbij het ook nog zo is dat de bouw van geclusterde ouderenwoningen geen compleet beeld geeft van het totale nieuwbouwaanbod voor ouderen. Zo worden er bijvoorbeeld ook woningen voor ouderen gerealiseerd via wooncoöperaties. Over wooncoöperaties wordt apart gerapporteerd (middels Zelfbouw), deze woningen vallen hiermee niet in de categorie geclusterde ouderenwoningen. Het komt voor dat een wooncoöperatie zich richt op ouderen en de woning dezelfde kenmerken heeft als een geclusterde ouderenwoning. Zo is het project Akropolis op IJburg in de eerste helft van 2025 gestart, waarbij er 4 sociale huurwoningen en 12 middeldure huurwoningen worden gerealiseerd voor ouderen. In de tweede helft van 2025 wordt waarschijnlijk gestart met het project Eureka! dat ruimte biedt voor ongeveer 50 woningen voor ouderen.
Hiernaast kunnen ouderen ook in een reguliere nieuwbouwwoning (willen) wonen. Positief is dat in Amsterdam een groot deel van de nieuwbouw een ‘nultredenwoning’ is en hiermee geschikt voor ouderen. Dit komt simpelweg omdat er relatief weinig eengezinswoningen worden gebouwd en relatief veel gelijkvloerse appartementen (incl. lift).
25
2.4 Zelfbouwers en coöperatieven Programma zelfbouw richt zich op het ontwikkelen van collectieve woningbouwprojecten, waarbij toekomstige bewonersgroepen zelf opdrachtgever zijn en zeggenschap uitoefenen over hoe en met wie zij willen wonen. Voorbeelden van zelfbouw zijn collectief particulier opdrachtgeverschap en medeopdrachtgeverschap (in de vrije sector koop) en woon- en beheercoöperaties (in de betaalbare huursector). De bouw van betaalbare huurwoningen door wooncoöperaties gaat voorspoedig. Businesscases van wooncoöperaties zijn gemiddeld genomen goed haalbaar en met behulp van de gemeentelijke stimuleringslening goed financierbaar door banken, met name doordat de financieringsmarkt voor wooncoöperaties zich in het afgelopen half jaar verder ontwikkeld heeft.
Van de eerste tranche van tien projecten met in totaal circa 500 woningen zijn inmiddels twee projecten opgeleverd (De Warren: 36 sociale- en middeldure huurwoningen en Het Nieuw Bajesdorp: 9 socialeen 2 middeldure huurwoningen), één project is bijna klaar en wordt deze zomer opgeleverd (De Nieuwe Meent: 40 sociale huurwoningen), twee projecten zijn afgelopen half jaar gestart met de bouw (Akropolis IJburg: 8 sociale- en 23 middeldure huurwoningen, en De Torteltuin: 12 sociale- en 28 middeldure huurwoningen), één project start waarschijnlijk na de zomer met bouwen (Eureka!: 80 middeldure huur en 20 vrije sector huurwoningen), en vier projecten zijn bezig met hun ontwerp (Woonwolk: 53 middeldure huurwoningen, Bonte Hulst: 32 middeldure huurwoningen, Stroom: 7 sociale- en 23 middeldure huurwoningen, en De Bundel: 132 middeldure huurwoningen).
stimuleringsleningen voor de volgende 200 wooncoöperatiewoningen te kunnen verstrekken. Naar aanleiding daarvan zijn recent twee nieuwe selectieprocedures voor kavels gestart (Amstelkwartier eind 2024 en Jacob Geelbuurt begin dit jaar) en er volgt dit jaar waarschijnlijk nog een nieuwe selectieprocedure voor een grotere kavel in Zuidoost. Ook het perspectief voor de nabije toekomst is goed. Het Rijk lanceert waarschijnlijk halverwege 2026 een landelijk leenfonds, waar wooncooperaties in Amsterdam gebruik van kunnen gaan maken. Amsterdam is momenteel nog de enige gemeente in Nederland met een goedlopend wooncoöperatieprogramma van enige omvang, maar de verwachting is dat met behulp van het landelijk fonds de komende jaren in Nederland in meer gemeenten wooncoöperatiekavels tot ontwikkeling kunnen komen. Verder is het afgelopen half jaar gestart met twee nieuwe selectieprocedures voor CPO projecten, is een selectieprocedure van een zelfbouwproject met daarin zowel huur- als koopwoningen gestart, en zijn enkele CPO en MO selectieprocedures voorbereid die komend jaar zullen starten. Op basis van de huidige planning wordt verwacht dat tot en met 2028 jaarlijks gestart kan worden met de bouw van gemiddeld 200 woningen in zelfbouwprojecten.
Door continue voorbereidingen van nieuwe kavels vult de pijplijn met projecten zich aan waardoor deze lijn zich naar verwachting vanaf 2029 voortzet.
Om meer wooncoöperatieprojecten mogelijk te maken heeft de gemeente vorig jaar budget beschikbaar gesteld om 26
3 Versnellen en versimpelen
Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af en het aandeel transformatiegebieden toe. Dat maakt gebiedsontwikkeling complexer, omdat de nadruk ligt op bouwen binnen de bestaande stad. De gemeente ontwikkelt zelf geen woningen, maar richt zich op het zo goed mogelijk ondersteunen van woningcorporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties. Doel daarbij is een efficiënte voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Een belangrijke voorwaarde voor een soepele voortgang blijft een constructieve samenwerking met de betrokken partijen in de stad.
Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Impuls Gewoon Goed • Inzet op flexwonen Inzet op samenwerking
349 flexwoningen Makerskade in aanbouw – Ijburg
27
3.1 Impuls Gewoon Goed Om de woningbouwproductie te stimuleren heeft voormalig wethouder Reinier van Dantzig onder het motto “gewoon goed” opdracht gegeven te onderzoeken hoe we projecten haalbaar én goed kunnen maken. Dit is niet nieuw, het is een doel dat we altijd moeten nastreven. In gunstige tijden, in een groeiende markt, is dit echter makkelijker te realiseren dan in lastige tijden. Marktpartijen en woningcorporaties gaven signalen dat er soms weinig ruimte en flexibiliteit wordt ervaren in gemeentelijke kaders zoals bijvoorbeeld Investeringsbesluiten en bouwenveloppen, dat ambities soms conflicteren, dat planprocessen lang kunnen duren en het onduidelijk kan zijn hoe uit een impasse te komen. Dat is de aanleiding geweest voor de opdracht “Gewoon Goed”. Van belang hierbij is om te benadrukken dat gewoon goed niet betekent dat ambities worden losgelaten, ook niet op het gebied van duurzaamheid. “Gewoon Goed” zet in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en vergroten van de haalbaarheid, waarbij kosten of risico's niet worden afgewenteld op volgende generaties. De opgave van “Gewoon Goed” is juist om synergie te zoeken: een goede balans tussen haalbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid. Handreiking Gewoon Goed De Handreiking Gewoon Goed (ter kennisname voorgelegd aan de Raadscommissies WV en RO/GZ d.d. 3 september) is het resultaat van de opdracht.