Bijlage 1.Getekende raadsbrief uitkomsten dwarskijksessies college-onderzoek naar toekomst erfpachtstelsel

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 22 maart 2022 Grondzaken Marieke van Doorninck Grond & Ontwikkeling; mr. B.A.G.P. Rijpert; Strategisch adviseur Erfpacht & Uitgifte; b.rijpert@amsterdam.nl; Uitkomsten dwarskijksessies inzake het collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 14 december jl. zond het college u de raadsbrief1 met de uitkomsten (knel- en verbeterpunten) van het collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel. In deze brief werd aangekondigd dat de uitkomsten van het collegeonderzoek (in samenhang met de uitkomsten van het raadsonderzoek uitgevoerd door Berenschot2) in diverse dwarskijksessies aan externe deskundigen en Amsterdammers zouden worden voorgelegd. Deze dwarskijksessies hebben in de week van 14 tot en met 18 februari jl. plaatsgevonden en het college informeert u graag door middel van deze brief met bijlagen over de uitkomsten. De uitkomsten van de dwarskijksessies en het raads- en collegeonderzoek zijn waardevol en kunnen naar het oordeel van het college voor uw raad en het nieuw te vormen college een startpunt zijn voor verdere verbeteringen in het Amsterdamse erfpachtstelsel.

Verbeterpunten uit het collegeonderzoek Het college signaleerde in haar onderzoek de navolgende verbeterpunten3 die in de dwarskijksessies zijn besproken:  De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie;  Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties;  Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen;

1

https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/11167398/1/A++36+Grondzaken+%2831%29+BIJLAGE+1+Raadsinformatiebrief+onderzoek+toekomst+erf 2 https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/11167349/1/A++34+Grondzaken+%2831%29+Raadsonderzoek+erfpachtbeleid+Amsterdam 3 In het totaal kwamen uit het collegeonderzoek 14 verbeterpunten naar voren. Naar het oordeel van het college zijn er 8 daarvan die op relatief korte termijn zouden moeten worden opgepakt en uitgewerkt.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief



 



Datum 22 maart 2022 Pagina 2 van 7

Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen; Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor nieuwe beleidswijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader; Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen); Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan.

Conclusies dwarskijksessies op hoofdlijnen De dwarskijksessies zijn gebruikt om deze verbeterpunten te verifiëren, te prioriteren, aan te scherpen en waar mogelijk een praktische uitwerking te geven. De sfeer bij de dwarskijksessies was positief, constructief en de sessies hebben geleid tot waardevolle input van de deelnemers. De dwarskijkers herkennen en bevestigen de door het college gevonden verbeterpunten. Deze verbeterpunten komen voor een belangrijk deel overeen met de door Berenschot in het raadsonderzoek benoemde verbeterpunten. De dwarskijkers zijn op bepaalde onderdelen ook kritisch op de gevonden verbeterpunten, in die zin dat tegengeluiden en punten van aandacht worden gesignaleerd. Het college licht dit hierna verder toe. Het proces van de dwarskijksessies De drie dwarskijksessies hebben plaatsgevonden onder externe begeleiding van adviseurs van Deloitte. Aan elke sessie namen 3 experts deel en per sessie ook één inwoner van Amsterdam. Ook was bij elke sessie een deskundige van de gemeente aanwezig om eventuele vragen te beantwoorden.

Er is voor gekozen om voor de dwarskijksessies gebruik te maken van experts en erfpachters die nog niet eerder in het kader van het collegeonderzoek waren geïnterviewd, om zo een zoveel mogelijk onbevooroordeelde en frisse blik te kunnen werpen en om meer mensen deel te kunnen laten nemen in het participatief proces rondom de verbeterpunten. De deelnemers aan de dwarskijksessies zijn door Deloitte allemaal in één-op-één gesprekken voorbereid op de sessies. Deze voorbereiding was bedoeld om alle deelnemers op grote lijnen op de hoogte te brengen van de achtergronden en uitkomsten van het collegeonderzoek zodat in de dwarskijksessies zelf direct meer focus kon worden gelegd op de verbeterpunten. Als bijlage 1 treft u de presentatie aan die door Deloitte is gebruikt om de deelnemers aan de dwarskijksessies voor te bereiden. In bijlage 2 treft u de samenvatting van de uitkomsten van de dwarskijksessies aan. In deze samenvatting is op pagina 5 ook de deelnemerslijst opgenomen. Tenslotte treft u als bijlage 3 de volledige gespreksverslagen van de drie dwarskijksessies aan. Deze verslagen zijn vooraf aan de deelnemers voorgelegd en geautoriseerd voor openbaarmaking.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 maart 2022 Pagina 3 van 7

Uitkomsten van de dwarskijksessies; de drie meest genoemde verbeterpunten uitgewerkt Aan de dwarskijkers is voorafgaand aan de dwarskijksessies gevraagd om uit de zeven4 door het college gevonden verbeterpunten een top-3 aan te geven om in het gesprek op te focussen. De drie meest genoemde verbeterpunten zijn vervolgens in de dwarskijksessies als eerste en het meest uitgebreid verder verdiept. Vervolgens zijn ook de overige vier verbeterpunten tijdens de sessies besproken, maar iets minder diepgaand. Ten slotte was in elke dwarskijksessie gelegenheid tot het geven van nabranders/slotopmerkingen door de dwarskijkers. Hierna volgt van de drie verbeterpunten waarop de dwarskijkers prioritair wilden reflecteren een meer uitgebreidere impressie van wat de dwarskijkers opmerken en meegeven aan het college. Voor de volledige weergave van hetgeen besproken is verwijst het college naar de bijlagen 2 en 3 bij deze brief. Verbeterpunt 6 (toelichting grondwaardebeleid en rekenuitgangspunten/referenties) Veel dwarskijkers vinden dat volledige transparantie verwacht mag worden van de gemeente in hoe zij tot een (herziene) erfpachtgrondwaarde is gekomen.

De dwarskijkers hebben het college de volgende aandachtspunten meegegeven:  Het systeem van residuele grondwaardebepaling wordt ‘correct’ genoemd, maar het blijft ingewikkeld voor de erfpachter en betrokkenen;  Verschil tussen economische benadering en de juridische werkelijkheid; is het, het erfpachtrecht dat gewaardeerd moet worden of de grond (als ware het bouwrijp);  De WOZ-waarde is de basis voor de grondwaarde en houdt onvoldoende rekening met ‘overige’ factoren (zoals de erfpachtsituatie en of het huis wordt verhuurd);  De door de gemeente gehanteerde herbouwkosten sluiten niet altijd goed aan op het specifieke object of de specifieke wijk, de suggestie is gedaan om aansluiting te zoeken bij de herbouwkosten methodiek die verzekeraars hanteren;  Voor een eventuele overstapmogelijkheid voor commercieel vastgoed is het zuiverder om per object te rekenen. De dwarskijkers hebben echter ook aangegeven dat meer toelichting op het grondwaardebeleid niet altijd de oplossing is, hoe toegelicht ook, maar als de kosten hoog blijven kan ontevredenheid blijven. Hoe meer informatie de gemeente geeft des te meer haakjes de erfpachter ziet om kosten ‘omlaag te praten’, aldus één van de dwarskijkers. De dwarskijkers vinden het recente voornemen van het college omtrent meer transparantie inzake de BSQ-bepaling een belangrijke verbetering, maar wel rijkelijk laat.

Verbeterpunt 10 (externe adviescommissie) Een deel van de dwarskijkers is voorstander van dit verbeterpunt omdat er met een onafhankelijke bril naar wijzigingen wordt gekeken wat kan bijdragen aan het vertrouwen van burgers in de gemeente. De dwarskijkers hebben het college de volgende aandachtspunten meegegeven:  Duidelijke kaders, doelen en taken stellen voor de commissie;  De adviescommissie moet niet treden in het politieke;  Commissie moet serieus worden genomen, anders niet doen; 4

Het achtste verbeterpunt, inzake de Spijtoptantenregeling, wordt inmiddels door het college uitgewerkt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

  

Datum 22 maart 2022 Pagina 4 van 7

Vaste of wisselende commissie; beste om een vaste voorzitter/kern te hanteren met een flexibele schil, afhankelijk van het thema (meer economisch of juridisch of communicatie); Ook bij privaatrechtelijke besluiten moeten publiekrechtelijke normen in acht worden genomen. Wanneer dit meer wordt toegepast bij erfpacht kan het verbetering brengen; Recht van erfpachter om onafhankelijk advies te krijgen is belangrijk.

De dwarskijkers merken echter ook op dat er al vaak extern advies wordt ingewonnen en vragen zich af of een nieuwe commissie meerwaarde heeft. Ook merken de dwarskijkers op dat, hoe deskundig de leden van een adviescommissie ook zijn, het lastig is om alles te weten en dat het advies mogelijk (te) veel tijd kost. Sommigen van de dwarskijkers zijn van mening dat er een keuze moet worden gemaakt tussen dit verbeterpunt 10 (externe adviescommissie) en verbeterpunt 8 (Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen). Verbeterpunt 1 (de doelen) Er ontstond tijdens de sessies discussie over het sturen op grondgebruik via ofwel het privaatrecht ofwel het publiekrecht. Opgemerkt werd onder meer:  Het publiekrecht zou leidend moeten zijn. De gemeente zou moeten vaststellen wanneer de gemeente van het privaatrecht gebruik wil maken. Gemeente zou rechtszekerheid moeten bieden via beleidsregels;  In Utrecht is het zo dat indien iets publiekrechtelijk is toegestaan er ook privaatrechtelijke toestemming verleend moet worden. Er kunnen omstandigheden zijn die uitzonderingsgevallen creëren. Anderzijds werd opgemerkt:  Erfpacht is nu eenmaal geen volledig eigendom;  De Hoge Raad staat sturing via privaatrecht toe.

Als tussenvorm werd nog genoemd: Alleen onder bepaalde (financiële) voorwaarden kan het privaatrecht boven het publiekrecht gebruikt worden. Over de waardeafroming als doelstelling merken de dwarskijkers onder meer op:  ‘Waardeafroming’ is een ongelukkig doel om te communiceren. Beter zou zijn: “financieringsinstrument” of “actualiseren van de canon”;  Sommigen betwijfelen of het noemen van de doelen in beleid en brieven veel effect gaat hebben, uiteindelijk gaat het om wat men moet betalen en de totstandkoming van dat bedrag;  Toelichting bij de berekeningen is belangrijker dan verbeterde informatie over de doelen, het gaat om vertrouwen;  Een doel was om de waardestijging af te romen, dat vervalt bij eeuwigdurende erfpacht. Is erfpacht nog wel het goede middel? OZB betaalt iedereen, dat is eerlijker.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 maart 2022 Pagina 5 van 7

De overige vier verbeterpunten zijn iets korter besproken in de dwarskijksessies en daarvan wordt hieronder een korte impressie weergegeven. Voor het volledige beeld verwijst het college graag naar de bijlagen 2 en 3. Verbeterpunt 9 (Onderzoeken mogelijkheid laagdrempelige geschillenbeslechting)  De meerderheid van de dwarskijkers is voorstander;  Duidelijke voorwaarden stellen en afbakenen in welke situaties erfpachters terecht kunnen bij een geschillencommissie;  Formeel is erfpacht civielrechtelijk. De civielrechtelijke route geeft de burger echter hoge kosten. Dit geeft een ongelijk speelveld tussen burger en overheid;  Vergelijk erfpacht niet met bestuursrecht, maar met verkoop van grond. De gemeente biedt de grond/de erfpacht aan voor een bepaalde prijs. Verbeterpunt 8 (Nieuw beleid meer participatief vormgeven en achtergronden beter vastleggen en uitdragen)  Maak gebruik van de deskundigheid van burgers en stel meer vertrouwen in de bijdrage van burgers;  Wanneer dit punt wordt ingesteld, is punt 10 overbodig. Deze optie is mogelijk efficiënter dan verbeterpunt 10;  Er zal sprake blijven van veel tegengestelde belangen, meer participatie gaat dat niet oplossen.

Verbeterpunt 12 (Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters)  Meer beknopte standaard- en voorlichtingsinformatie op Funda/elders is goed voor de transparantie;  Met voorlichting kan er meer uniformiteit in de stad worden gecreëerd (meer overstappers). Inventariseer waar nog veel niet-overstappers zijn en waarschuw daar. Gebruik huis-aan-huis-blad / bibliotheek als voorlichtingspunt;  Ook is er een rol voor ketenpartijen en is er een eigen verantwoordelijkheid van de erfpachter. Ketenpartijen kunnen bovendien wijzen op gevolgen voor persoonlijke situatie (leeftijd, portemonnee, etc.). Dat kan de gemeente niet. Verbeterpunt 14 (Het actief sturen op vergroting klanttevredenheid)  Prioritering aanbrengen door op te delen in wijken, zonder dat verschillen in beleid ontstaan;  Het moet uitvoerbaar blijven, elke (beleids-) wijziging geeft uitvoeringsvraagstukken;  Verder werden onder meer genoemd: vaste contactpersoon of accountmanager aanwijzen, wachttijden communiceren, ambtenaren langer vasthouden om “braindrain” tegen te gaan en beleid en uitvoering scheiden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 maart 2022 Pagina 6 van 7

Spijtoptantenregeling Zowel uit het raadsonderzoek als uit het collegeonderzoek kwam de wens naar voren tot het invoeren van een zogenaamde “spijtoptantenregeling” voor erfpachters die niet op tijd een overstapaanvraag deden. Het college heeft op 9 november 2021 besloten tot het instellen van een spijtoptantenregeling. Op dit moment wordt de regeling uitgewerkt en bezien op welke wijze participatie met betrekking tot voorgestelde regeling zal plaatsvinden. De spijtoptantenregeling is daarom geen onderwerp geweest in de dwarskijksessies. Samenloop met de raadsbehandeling en het “amendement De Jager” De dwarskijksessies vonden plaats in de week dat uw raad de uitkomsten van het door Berenschot uitgevoerde raadsonderzoek en de uitkomsten van het collegeonderzoek besprak. In die vergadering heeft uw raad het amendement 177 van het raadslid De Jager inzake aanbevelingen ten aanzien van erfpacht 5 besproken en aangenomen. Het college ziet in dit amendement alle van de door het college gevonden en in de dwarskijksessies besproken verbeterpunten terugkomen. Ook diverse verbeterpunten uit het raadsonderzoek Berenschot komen hierin terug. De toekomst van het Amsterdamse erfpachtstelsel In de afgelopen anderhalf jaar zijn twee belangrijke onderzoeken naar het Amsterdamse erfpachtstelsel uitgevoerd en hebben dwarskijksessies plaatsgevonden.

In deze onderzoeken en de dwarskijksessies hebben onder meer experts, ketenpartners en Amsterdammers goed en kritisch gereflecteerd op het erfpachtstelsel in zijn algemeenheid en de introductie van eeuwigdurende erfpacht en de overstapregeling in het bijzonder. Het college concludeert dat het erfpachtstelsel vanwege haar lange historie complex is geworden en dat naar verdere vereenvoudiging moet worden gezocht op de plekken waar dat kan. Ook moet nog beter worden voorgelicht en uitgelegd welke doelen de gemeente met het erfpachtstelsel nastreeft, zeker in de gevallen waar vereenvoudiging niet mogelijk is. Het college is ervan overtuigd dat erfpacht als (prijs)sturingsinstrument voor het gebruik van de grond van grote meerwaarde blijft voor de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Uit het raads- en collegeonderzoek blijkt dat erfpachters vooral op zoek zijn naar vereenvoudiging, duidelijkheid en zekerheid in het erfpachtstelsel. Met de introductie van eeuwigdurende erfpacht en de overstapregeling wordt aan woningerfpachters de gewenste vereenvoudiging, duidelijkheid en (financiële) zekerheid geboden. Veel erfpachters maken de overstap naar eeuwigdurende erfpacht en met de spijtoptantenregeling wordt aan veel woningerfpachters opnieuw die kans geboden. Een nieuwe stelselwijziging voor woningerfpachters ligt naar het oordeel van het college dan ook niet voor de hand.

Het Amsterdamse erfpachtstelsel kan echter op diverse onderdelen verder worden verbeterd. Het is aan uw raad en het nieuw te vormen college om daar verder vorm aan te geven. Het raads- en

5

https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/11271540/1/177_22_Amendement+De+Jager+aanbev elingen+ten+aanzien+van+erfpacht

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 maart 2022 Pagina 7 van 7

collegeonderzoek, inclusief de dwarskijksessies en het voornoemde amendement 177 van het raadslid De Jager kunnen daarbij volgens het college als solide basis dienen. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

Bijlage 1: Voorbereidingsdocument deelnemers dwarskijksessies Bijlage 2: Samenvatting Dwarskijksessies college-onderzoek toekomst erfpachtstelsel Bijlage 3: Gespreksverslagen Dwarskijksessies college-onderzoek toekomst erfpachtstelsel

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl