Bijlage 1. Gesimuleerde crisisscenario's en financiële effecten

Gesimuleerd crisisscenario en de financiële effecten op de kasstromen en de vereveningsruimte Aan Van

De leden van de gemeenteraad Pierre Elhorst, Grond en Ontwikkeling, p.elhorst@amsterdam.nl

Datum

19 april 2021

Aanleiding Vraag van raadslid Nehme VVD Verzocht is in de raadscommissie RO 14 juli 2021 bij de behandeling van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 net als voorgaande MPG’s inzicht te geven in een crisisscenario en de financiële effecten. Antwoord Middels deze notitie wordt inzicht gegeven in het gesimuleerde crisisscenario en de financiële effecten.

Inleiding In het MPG 2021 van 23 maart 2021 is in hoofdstuk 7 een verwacht scenario opgenomen en een scenario opgenomen van tijdelijke vraaguitval van commercieel vastgoed. In paragraaf 7.5 wordt het financieel effect op de vereveningsruimte van deze scenario’s weergegeven. In het MPG 2021 is in tegenstelling tot vorig jaar niet een gesimuleerd crisisscenario opgenomen, dit scenario is wel opgesteld. In deze notitie wordt dit crisisscenario weergeven en toegelicht. In hoofdstuk 8 is de waarde van de portefeuille opgenomen voor en na risico’s € 1,83 miljard voor risico’s en afgerond € 1 miljard na risico’s. In de tabel op bladzijde 46 is deze opbouw van de huidige portefeuille weergegeven. Hierbij is naast project specifieke risico’s ook rekening gehouden met generieke risico’s van dalende grondprijzen met 10 procent en extra kosten door vertraging (gevoeligheidsanalyse). Deze tabel geeft aan dat de waarde van de portefeuille het meest gevoelig is voor een mogelijke grondprijsdaling, bij een 10 procent daling van de grondprijzen heeft dit een neerwaarts financieel effect van € 450 miljoen. Net als voorgaande jaren is in het MPG 2021 de gevoeligheidsanalyse beschreven.

Gesimuleerd crisisscenario behorend bij het MPG2021 De gemeente Amsterdam heeft per begin 2021 154 grondexploitaties in uitvoeringen en circa 38 toekomstige grondexploitaties die zich bevinden tussen een door het college vastgesteld principe besluit en door de gemeenteraad te nemen investeringsbesluit. Deze toekomstige grondexploitaties zijn nodig om op middellange termijn het hoge aantal woningen te blijven realiseren. In onderstaande kaart zijn de gebieden aangegeven waar gebiedsontwikkeling plaatsvindt in Amsterdam.

Gemeente Amsterdam

Datum 19 april 2021 Pagina 2 van 6

Omvang van grondinkomsten (erfpachtuitgiften) 2000-2020 Binnen de grondexploitaties onder het Vereveningsfonds en Zuidas is in 2020 € 337 miljoen aan uitgiftes van grond in erfpacht gerealiseerd, grotendeels ten behoeve van woningen maar ook een substantieel commercieel vastgoed. De realisatie 2020 laat zien dat de inkomsten ten opzichte van 2019 flink hoger is ondanks de vertragingen. De komende jaren wordt weer een hoog niveau van grondinkomsten verwacht waarbij de ontwikkeling van commercieel vastgoed onzeker is.

Gemeente Amsterdam

Datum 19 april 2021 Pagina 3 van 6

Gronduitgifte Vereveningsfonds en Zuidas in miljoen euro's per jaar 600

500

400

300

200

100

0

Het verleden geeft weer hoe conjunctureel gevoelig de grondinkomsten zijn. De jaren 2008-2013 was een zware crisis die is in eerdere MPG’s zijn gesimuleerd. Net zo opmerkelijk was het herstel medio 2013 waarbij de vraag naar grond en de marktprijzen sterk stegen. In het gehanteerde crisis scenario wordt rekening gehouden met 4 jaar lang gemiddeld 100 miljoen aan inkomsten per jaar. Crisisscenario In het gesimuleerde crisisscenario gebaseerd op de grote vraaguitval van 2008-2013 van de krediet/schulden crisis worden met ingang van 2022 de jaarlijkse inkomsten verlaagd naar € 100 miljoen per jaar. De investeringen en doorlopende (ambtelijke) kosten nemen getemporiseerd af. Ook de voorbereidingen van nieuwe plannen worden gestopt of getemporiseerd.

Gemeente Amsterdam

Datum 19 april 2021 Pagina 4 van 6

Kasstroomramingen crisisscenario MPG 2021 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2020 2021 2022 2023 2024 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Bijdragen van woningcorporaties Inkomsten onderhanden werk rente Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Afdracht aan algemene middelen Bezuiniging Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

411 22 21 453 -350 -23 -21 -10 -8 -153 -1 -566 -113

2025

444 20 13 1 478

100 19 13 2 134

100 16 7 0 123

100 15 8 -2 121

100 13 8 -2 119

-344 -20 -28 -10 -4 -88 -1 -4 9 -490 -12

-339 -15 -28 -11 -43 -53 -1

-273 -5 -28 -20 -6 0 -7 -4 0 -343 -220

-224 0 -28 -32 -11 0 -13

-168 0 -28 -49 -41 0 -13

0 -308 -187

0 -299 -181

0 -489 -356

Vooral in de eerste jaren na 2021 is sprake van sterk negatieve kasstromen, dit is een patroon dat ook zichtbaar was in voornoemde crisis 2008-2013. De nagebootste crisis leidt tot forse negatieve kasstromen vooral doordat de inkomsten direct scherp dalen door plotselinge omvangrijke vraaguitval. De omvang van de investeringen dalen ook maar deze daling gaat langzamer doordat er sprake is reeds aangegane verplichtingen en gunningen (aanbestedingen zoals landmaken IJburg 2 Strandeiland en openbare inrichting van de ruimte in de Houthaven) en doorlopende kosten. De voorbereidingen in nieuwe plannen worden vanaf 2023 getemporiseerd. Dit leidt tot een sterke daling van het kassaldo (dat is hoeveelheid geld dat het Vereveningsfonds in de portemonnee heeft zitten) eind 2020 bedraagt het kassaldo afgerond € 1,2 miljard. De verwachting is dat de structurele vraag naar woningen en ander vastgoed hoog zal blijven in grote steden net als de afgelopen decennia. Er is derhalve sprake zal van een tijdelijke (enkele jaren) conjuncturele vraaguitval. Als eind 2025 crisisherstel optreedt (net als medio 2013, na enkele jaren is herstel opgetreden) dan is vanaf dat moment sprake van een groot programma-aanbod in de huidige lopende plannen en is al fors geïnvesteerd in deze plannen.

Het herstel medio 2013 is vooral opgetreden door het omvangrijke aanbod van af te zetten programma wonen en commercieel vastgoed waar de conjuncturele vraag naar grond sterk toenam. Door de sterk stijgende vraag steeg ook de grondprijs. Ook toen was al in meerdere plannen fors geïnvesteerd. Na medio 2013 was sprake van een inhaaleffect, die naar verwachting ook na een crisis zal optreden. Het kassaldo zal dan snel weer aangroeien net als in de periode 2013-2020 van minder dan € 100 miljoen naar 1,2 miljard. Crisisscenario en het effect op de prognose van de reserve In onderstaande tabellen is het financieel effect en de ontwikkeling weergegeven op de opbouw en samenstelling van de reservepositie.

Gemeente Amsterdam

Datum 19 april 2021 Pagina 5 van 6

Prognose ontwikkeling reserve MPG 2021 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Winst en planafsluiting VEF Winst Zuidas Woningcorporaties Aanwending reserveringen Incidentele afdracht algemene middelen Structurele winstafdracht algemene middelen Voorziening Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)

2020 898 18 71 46 21 -21 -153 -31 -36 -85 813 -132 -476 -100 -708 105

2021 813 16 60 27 13 -24 -88 -1 -15 -34 -46 766 -135 -459 -50 -644 122

2022 766 15 5 0 13 -63 -53 -1 -15 -34 -133 633 -138 -405

2023 633 12 5 0 7 -36 0 -7 -15 -34 -67 566 -140 -377

2024 566 11 5 0 8 -53 0 -13 -15 -34 -90 476 -143 -332

2025 476 9 5 0 8 -95 0 -13 -15 -34 -134 341 -146 -264

-543 91

-517 49

-475 1

-410 -69

Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen per jaar op 1 januari

29

105

18

-32

-42

-48

Bij een slechtweerscenario treden een aantal financiële effecten op:  De geraamde winstneming nemen sterk af  De tekorten van lopende plannen nemen toe  De indexatievergoeding neemt af door sterkere afname van reservepositie Bij herstel en aantrekken van de marktvraag nam de reserve en de vereveningsruimte weer toe. In onderstaande tabel is naast het verwachtscenario en het crisisscenario ook een scenario opgenomen als de marktvraag voor het topsegment kantoren meerde jaren uitvalt.

Ontwikkeling cumulatieve vereveningsruimte bij meerdere scenario's in miljoenen euro's 500 400 300 200 100 0 -100

2020

2021

Verwacht scenario Slecht weer scenario

2022

2023

2024

2025

Scenario met uitval van kantoren

Gemeente Amsterdam

Datum 19 april 2021 Pagina 6 van 6

Uitgangssituatie ten opzichte van de voorgaande krediet/schuldencrisis 2008-2013 is beter - In financiële zin is de sturing prudenter (voorinvesteringen ten laste van reserve, financiële ruimte om bij crisis proceskosten gecontroleerd af te bouwen). - Er is een buffer dit betreft het een weerstandsvermogen die was er niet voor de crisis 2008-2013. - Plannen zijn qua termijn korter of worden gefaseerd uitgevoerd - Toen waren er grote contracten met beperkt aantal partijen, nu is er meer diversiteit als gevolg van groot aantal tenders - De afgesloten contracten zijn kwalitatief aanmerkelijk verbeterd. - Het huidige kassaldo is beduidend gunstiger. - De rentekosten toen bedroeg meer dan 3,5 procent en is nu ruim onder de 1 procent, veel lager. De toerekening van de rente wordt door de BBV-regels op een andere wijze bepaald - Een groter deel van de markt is minder afhankelijk van de markt, want dit betreft gereguleerde woningen.