Bijlage 1 Brief aan minister Keijzer_volkshuisvesting_16 april 2025.pdf

Bezoekadres Stadhuis, Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening t.a.v. mevrouw mr. drs. M.C.G. Keijzer Postbus 20011, 2500 EA Den Haag

Datum Behandeld door

16 april 2025 Gemeente Amsterdam, Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl)

Onderwerp

Eerlijke lasten, structurele oplossingen

Geachte minister Keijzer, De wooncrisis blijft voor veel inwoners in Amsterdam, net als in de rest van het land, een van de meest dringende problemen. De huidige situatie en het toekomstbeeld van de volkshuisvesting in Nederland zijn ronduit zorgwekkend en vragen om actie. De stijgende financiële druk op woningcorporaties, huurders en gemeenten bedreigt onze voorraad sociale huurwoningen en de voortgang van de verduurzamingsopgave. Ik schrijf deze brief om mijn zorgen met u te delen en een dringend beroep op u te doen: grijp in en bied structurele oplossingen die de lasten eerlijk verdelen en noodzakelijke investeringen in de volkshuisvesting mogelijk maken. De grenzen van het volkshuisvestingssysteem zijn bereikt Het volkshuisvestelijk systeem dat Nederland decennialang heeft gekend, staat onder druk. De institutionele en financiële structuur waarop het is gebouwd, begint te piepen en te kraken onder de toenemende opgaven en externe belastingmaatregelen. Het duurzame prestatiemodel van woningcorporaties, dat jarenlang essentieel is geweest voor het realiseren van onze sociale huuropgave, staat op breken. Corporaties moeten tegelijkertijd investeren in nieuwbouw, verduurzaming én goed onderhoud van hun bestaande woningvoorraad. Dat vergt grote investeringen, terwijl hun financiële ruimte wordt uitgehold.

De rekening van deze maatschappelijke inspanningen komt op dit moment grotendeels terecht bij de mensen met de smalste schouders – de corporatiehuurders. Woningcorporaties betalen jaarlijks een fors bedrag aan vennootschapsbelasting, ook al zijn zij instellingen zonder winstoogmerk die zich inzetten voor een maatschappelijk doel. De kosten hiervan worden doorberekend in de huren. Corporatiehuurders betalen nu gemiddeld €40 per maand van hun huur

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 16 april 2025 Pagina 2 van 4

aan vennootschapsbelasting. In 2027 loopt dit zelfs op naar €55 per maand. Dit is feitelijk een verkapte belasting op wonen voor mensen met lage inkomens. Het zou rechtvaardiger zijn als deze kosten worden gedragen door de samenleving als geheel. Tegelijkertijd voelen woningcorporaties zich genoodzaakt huurverhogingen door te voeren om te kunnen blijven investeren in onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. Dit legt een steeds zwaardere last op de schouders van huurders, die feitelijk opdraaien voor alle volkshuisvestelijke opgaven. De vennootschapsbelasting en de implementatie van de Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD) werken in de praktijk als een nieuwe verhuurderheffing, die opnieuw de sector en haar bewoners financieel treft en ze moeten dus zo snel mogelijk worden afgeschaft voor de corporaties. De financiële ruimte bij corporaties raakt uitgeput. Ze moeten geld lenen om hun taken uit te voeren. Het feit dat het borgingsplafond waarschijnlijk verhoogd gaat worden is een stap in de goede richting, maar biedt slechts tijdelijke verlichting. Structureel blijft de druk bestaan, en het vermogen van corporaties om de noodzakelijke investeringen te blijven doen slinkt. Ze doen wat ze kunnen, maar de grenzen zijn in zicht.

Om toch geld vrij te maken voor de enorme opgave is verkoop van sociale huurwoningen het laatste redmiddel, terwijl we elke betaalbare huurwoning in deze wooncrisis hard nodig hebben. Als deze situatie aanhoudt, dreigen we als samenleving af te glijden naar situatie waarin de schaarste aan sociale huurwoningen verder toeneemt en de kwaliteit van de bestaande voorraad verslechtert. De gemeente Amsterdam verkeert in een vergelijkbare positie. Ook wij staan voor forse financiële uitdagingen. Denk aan stijgende kosten in het sociaal domein, zoals in de jeugdzorg. En vanaf 2026, het ravijnjaar, wordt fors bezuinigd op het gemeentefonds. Daarmee dreigt een structurele kloof tussen gemeentelijke taken en beschikbare middelen en is er geen ruimte om als gemeente extra te investeren in de volkshuisvesting. We komen simpelweg niet verder zonder extra middelen van het Rijk. We staan voor pijnlijke keuzes: ofwel inleveren op essentiële taken zoals jeugdzorg, of het verhogen van lokale lasten, zoals de forse maar noodzakelijke verhoging van de OZB die in Amsterdam nodig was om voor dit jaar een sluitende begroting te maken. Het systeem zoals het nu functioneert, is niet langer in balans. Het is tijd dat de sterkste schouders ook werkelijk de zwaarste lasten gaan dragen.

Dit kan alleen door structureel te investeren in volkshuisvesting én de financiële druk op corporaties en huurders substantieel te verlichten. Het Rijk moet hierbij zijn verantwoordelijkheid nemen en stoppen met het structureel afwentelen van de kosten op de mensen die het minst kunnen dragen. Belastingdruk op woningcorporaties belemmert investeringsvermogen Zoals hierboven geschetst vormt de belastingdruk op woningcorporaties één van de grootste belemmeringen voor investeringen in betaalbare huurwoningen. De ATAD-maatregel – bedoeld om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan – heeft als ongewenst neveneffect dat ook woningcorporaties worden geraakt. Zij worden nu behandeld alsof zij commerciële instellingen zijn, terwijl zij wettelijk geen winst mogen maken en juist een publieke taak vervullen. De gevolgen zijn ernstig: noodzakelijke investeringen worden uitgesteld of gefinancierd door

Gemeente Amsterdam

Datum 16 april 2025 Pagina 3 van 4

verkoop van sociale huurwoningen, terwijl de behoefte aan betaalbare huurwoningen groter is dan ooit. Ik verzoek u en het kabinet om de vennootschapsbelasting en de implementatie van de ATAD voor corporaties af te schaffen en hierdoor te zorgen dat corporaties meer financiële ruimte behouden om hun maatschappelijke taak te blijven vervullen. Aanpassingen die huurders beter beschermen Veel huurders hebben de afgelopen jaren flinke huurverhogingen gehad, terwijl de koopkracht voor veel huishoudens onder druk staat. Een nieuwe golf aan huurverhogingen is simpelweg niet houdbaar. In tijden van een wooncrisis en toenemende bestaansonzekerheid moeten we huurders beschermen tegen verdere lastenverzwaring. De Amsterdams gemeenteraad heeft zich hierover uitgesproken in de aangenomen motie ‘Stop de huurverhogingen’. Mede daarom pleit ik ervoor om de jaarlijkse huurverhogingen te koppelen aan zowel de inflatie als de loonontwikkeling waarbij de laagste van de twee de huurverhoging bepaalt. Dit zorgt ervoor dat huurders beschermd worden tegen excessieve lastenstijgingen, terwijl verhuurders een zekere inflatiecorrectie behouden. Ik ben mij ervan bewust dat een huurmatiging aanzienlijke financiële gevolgen heeft voor verhuurders.

In Amsterdam alleen al leidt dit tot honderden miljoenen euro’s aan misgelopen inkomsten, met directe impact op de ruimte voor investeringen in de nieuwbouw en de kwaliteit van de bestaande bouw door verhuurders. Daarom verzoek ik u om fiscale maatregelen te overwegen die de exploitatie van huurwoningen aantrekkelijker maken. Een dergelijke huurmatiging kan dan ook alleen doorgevoerd als deze gepaard gaat met lastenverlichting voor corporaties. Daarnaast wonen te veel huurders, zowel bij corporaties als bij private verhuurders, nog steeds in vochtige en beschimmelde huizen, met alle gevolgen voor hun gezondheid. Uit recente cijfers van het CBS blijkt dat 20% van de huishoudens last heeft van vocht en schimmel in de woning, vergeleken met 15% in 2021. In de vier grote steden gaat het zelfs om 31%. De huidige regelgeving maakt het echter lastig om snel in te grijpen. De verplichte meetmethoden uit het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn vaak niet praktisch toepasbaar in bestaande bouw, waardoor gemeenten en huurders tegen juridische obstakels aanlopen als ze een verhuurder willen dwingen tot actie. Ik vraag u daarom om de regels aan te passen, zodat gemeenten sneller en effectiever kunnen handhaven. Concreet betekent dit dat inspecteurs in de praktijk toepasbare meetmethoden moeten kunnen gebruiken, zonder onnodig ingewikkelde procedures.

Dit zou een enorme stap voorwaarts betekenen in de strijd tegen schimmel en vocht in huurwoningen. Onderzoek herziening van de 30%-regeling voor buitenlandse werknemers Amsterdam is een internationale stad en profiteert van de aanwezigheid van internationaal talent. Tegelijkertijd zie ik dat de 30%-regeling, bedoeld als fiscale tegemoetkoming voor expats, bijdraagt aan ongelijkheid op de woningmarkt. Expats krijgen dit belastingvoordeel, omdat zij hogere kosten maken door hun verhuizing naar Nederland. In de praktijk zie ik dat de extra

Gemeente Amsterdam

Datum 16 april 2025 Pagina 4 van 4

financiële ruimte vaak wordt aangewend om een hogere huur of een hogere hypotheek te betalen. Onder andere hierdoor kunnen middeninkomens en starters steeds moeilijker een woning vinden. Ik begrijp heel goed dat expats extra kosten maken als ze naar Nederland verhuizen en staan achter het doel van de 30%-regeling. De vraag is of er een regeling te bedenken is die hierin voorziet en tegelijk niet het ongewenste effect van prijsopdrijving op de woningmarkt heeft. Ik vraag daarom om onderzoek hiernaar te doen en op basis daarvan de regeling te herzien, zodat deze beter aansluit op het doel. Tot slot: het Rijk moet verantwoordelijkheid nemen De problemen op de woningmarkt zijn niet alleen een kwestie van beleid, maar ook van financiën. De huidige belastingdruk op woningcorporaties legt een te zware druk bij huurders en bedreigt de investeringscapaciteit van corporaties die nodig is om de noodzakelijke verduurzamings- en uitbreidingsopgave te realiseren. De rekening komt op dit moment grotendeels terecht bij de mensen met de smalste schouders – de corporatiehuurders. Het is daarom van belang dat het Rijk zijn verantwoordelijkheid neemt en deze financiële druk verlicht, zodat corporaties hun maatschappelijke taak kunnen vervullen zonder dat dit ten koste gaat van de huurders. De voorstellen in deze brief bieden concrete oplossingen om deze situatie te verbeteren.

Ik dring er bij u op aan om deze maatregelen spoedig door te voeren, zodat we de volkshuisvesting kunnen versterken en de lasten eerlijker verdelen. Met vriendelijke groet,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting