Bijlage 1 bij raadsbrief presentatie voorbereiding dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtstelsel februari

Dwarskijksessie Verbeterpunten Erfpachtstelsel februari 2022

02-2022

Erfpacht

Gemeente

Eigen grond

Eigendoms- en erfpachtkaart gemeente Amsterdam, september 2021

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 2

Introductie | Werkwijze sessie Welkom ◼ Voorstelronde ◼ Introductie dwarskijksessie ◼ Discussie verbeterpunten ◼

Duur

Onderdeel

10 min

Introductie en voorstelronde

20 min

Verbeterpunt eerste prioriteit

20 min

Verbeterpunt tweede prioriteit

20 min

Verbeterpunt derde prioriteit

5 min

Pauze

40 min

Discussie overige verbeterpunten

10

Afsluiting: eindoordeel dwarskijkers, ruimte voor tips en nabranders

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 3

Introductie | Achtergrond Deloitte ondersteunde de ambtelijke organisatie van de gemeente Amsterdam bij het onderzoek naar ‘knel- en verbeterpunten’ met betrekking tot de toekomst van het erfpachtstelsel, uitgevoerd in opdracht van het college ◼ Input is opgehaald via: - 13 Interne interviews - 15 Externe geïnterviewden - Enquêtes onder erfpachters over de overstapregeling (Delta onderzoek) - Advies hoogleraar Vonck - Informatie gemeente Amsterdam ◼ Het onderzoek met daarin 8 verbeterpunten is in december jl. vastgesteld door het college met het voornemen om dwarskijksessies te organiseren ◼

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 4

Introductie | Situatie De gemeente wil ‘dwarskijkers’ raadplegen om 7 van de 8 verbeterpunten: - Te prioriteren - Aan te scherpen - De uitvoerbaarheid invulling te geven ◼ NB: het 8e verbeterpunt omtrent een ‘spijtoptantenregeling’ (voor erfpachters die de deadline voor overstap onder gunstige voorwaarden hebben gemist) wordt niet meegenomen, hiervoor loopt een apart traject (vanwege de hoge prioriteit) ◼ Het Berenschot rapport van mei 2021 in opdracht van de gemeenteraad en eventuele moties van de gemeenteraad daarover worden meegenomen in het proces ◼ De opbrengst van de dwarskijksessies is input voor een volgend college en een volgende gemeenteraad ◼ Het implementatietraject volgt later, na besluitvorming volgend college/raad ◼ Dwarskijkers kunnen mogelijk fungeren als klankbord in het implementatietraject (ntb) ◼

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 5

Knel- en verbeterpunten | Achtergrond

Bron: Gemeente Amsterdam Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 6

Knel- en verbeterpunten | Achtergrond

Bron: youtube.com Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 7

Knelpunten

Verbeterpunten (waar het huidige college verder mee wil)

1 | De inhoudelijke doelen van het stelsel worden ervaren als onduidelijk en/of onwenselijk

(1) De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie

2 | Canonsprongen leiden tot onzekerheid en ongelijkheid

(3) Het instellen van een spijtoptantenregeling voor erfpachters met een woning die alsnog een overstap wensen maar die hun aanvraag niet, te laat of onvolledig hebben ingediend, waarbij de datum voor overstap onder gunstige voorwaarden eenmalig wordt verlengd

3 | Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

(6) Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties (8) Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen (…) (9) Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen (10) Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader

4 | Het stelsel wordt ervaren als complex en intransparant

(12) Meer voorlichting voor nieuwe erfpachters en aan bestaande erfpachters bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen

5 | De toegankelijkheid en klantgerichtheid van de gemeentelijke organisatie

(14) Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 8

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie Knelpunt

Voorbeelden

De inhoudelijke doelen van het stelsel worden ervaren als onduidelijk en/of onwenselijk

Huidige doelen ◼

◼

Regie op grondgebruik: - Zelfbewoningsplicht - Blijvende middeldure huurwoningen - Betaalbare koopwoningen - Duurzame gebouwen - Transformatie van gebouwen en gebieden Afromen waardeontwikkeling ten gunste van de gemeenschap (canonopbrengsten inclusief afkoopsommen 2020: € 330 mln) Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

Aandachtspunten

Afwezigheid vermelding doelen in beleidsdocumentatie

- Doelen komen voor de buitenwereld niet duidelijk tot uiting

Doelen afwezig in de volgende sleuteldocumenten

- De doelen zijn sinds 1896 weinig veranderd, wel de invulling daarvan

◼

◼

◼

◼

Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 Beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2021 Brief erfpachters: Vernieuwing erfpachtstelsel 2016 Startdocument Eeuwigdurende erfpacht 2015

- Regie grondgebruik ten dele ook mogelijk via publiekrechtelijke instrumenten - De doelen explicieter als vertrekpunt nemen kan bijdragen aan acceptatie en draagvlak voor het stelsel

02-03-2022 | 9

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u?

◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 10

Verbeterpunt 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties Knelpunt

Aandachtspunten Grondwaardebeleid en rekenuitgangspunten niet altijd even inzichtelijk en transparent voor erfpachter, bijvoorbeeld BSQ’s

Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

- Spanningsveld: niet te grofmazig, niet te gedetailleerd - Gebrek aan inzicht kan ook als argument gebruikt worden voor het principiëlere verwijt dat de erfpachtkosten als te hoog worden ervaren

Voorbeelden

◼

WOZ-waardes niet inzichtelijk

◼

Herbouwkosten voor bepaling grondquote gebaseerd op 16 referentie woningtypes

- Gemeente kent juridische beperkingen voor openbaarmaking data - Grondwaardebeleid wordt jaarlijks geüpdatet en geplaatst op de gemeentelijke website ◼

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

BSQ waarde ‘Black box’, herleiding van quote (percentage) niet mogelijk voor erfpachters door ontbreken inzicht in referenties 02-03-2022 | 11

Verbeterpunt 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u?

◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 12

Verbeterpunt 8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden /beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen Knelpunt Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

◼

Inspraakprocedure Overstapregeling

Voorbeelden

Aandachtspunt

Ketenpartijen voelen zich niet gehoord omdat ze relatief laat in het proces worden betrokken

Spanningsveld tussen representatieve democratie of associatieve democratie

Belangrijkste aanpassingen inspraak Overstapregeling ◼

◼

◼

◼

◼

◼

Voorjaar 2017 lag concept Overstapregeling ter inspraak Hierover vond een informatiecampagne plaats 6.390 insprekers hebben gereageerd Advies van Grondwaardecommissie wijzigingen (sinds 2017)

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

◼ ◼ ◼ ◼ ◼

◼

Hanteren laagste WOZ (1-1-2014 of 1-1-2015) ipv 1-1-2014. 25% overstappremie ipv geen overstappremie. Aftoppen BSQ naar 49% (de hoogste BSQ was toen 85%). Gemiddelde BSQ daalde van gemiddeld 28% naar 21% Alleen erfpachters met een woning kunnen overstappen. Extra betalingsvorm voor canonbetalende erfpachters; alleen de eeuwigdurende canon afkopen. Verlenging afwegingsperiode voor erfpachters om over te stappen obv WOZ 1-1-2014 of 1-1-2015, de buurtstraatquote van 2017 en het canonpercentage van 2,39% is verlengd.

02-03-2022 | 13

Verbeterpunt 8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door

ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden / beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u? ◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 14

Verbeterpunt 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader Knelpunt

Voorbeelden

Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

Sommigen hebben het gevoel dat wijzigingen onvoldoende zijn doordacht of onderbouwd, met soms nadelige effecten

◼

◼

Geïnterviewden menen dat de gemeente zonder overleg met de buitenwereld (reken)regels vaststelt. Een onafhankelijke externe adviescommissie zou het beleid bij voorgenomen wijzingen kunnen toetsen, waardoor het sentiment dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt, wordt weggenomen.

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

◼

◼

De depreciatie om van een residuele grondwaarde tot een erfpachtgrondwaarde te komen is meermaals aangepast door de gemeente. (40%, 25%, 10%) Sommigen hebben commentaar op vermeende willekeur in het ‘aftoppen’ c.q. begrenzen van de BSQ tussen 5% en 49% .

Aandachtspunten -

Taken, omvang en samenstelling Spanningsveld: (gezien continuiteit)Niet vante de grofmazig, niet adviescommissie nog te nader in te gedetailleerd vullen

-

Het toetsen door een externe adviescommissie vergt tijd, dit kan ten koste gaan van de vlotheid van beslissingen die de gemeente wil nemen

-

Spanningsveld representatieve democratie dan wel associatieve democratie: raadsleden zijn democratisch gekozen en staan in hun recht om beslissingen te nemen

-

Een mogelijk voorbeeld voor een normenkader zou het AFM normenkader kunnen zijn (suggestie geïnterviewde) 02-03-2022 | 15

Verbeterpunt 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleidsen rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u? ◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 16

Verbeterpunt 9: Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen Knelpunt

Voorbeelden

Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

◼

◼

◼

Bij CHET’s is een deskundigenprocedure mogelijk maar bij de Overstapregeling en bij andere wijzigingen op verzoek van de erfpachter niet. De erfpachter kan het aanbod dan alleen accepteren of afwijzen. Het overstapaanbod dat de gemeente de erfpachter doet, wordt door erfpachters niet altijd als passend ervaren.

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

Maatwerk is nodig in sommige, bijzondere gevallen

◼

◼

◼

Voor erfpachtaanbiedingen worden onder meer de BSQ-waarde en standaard woningtyperingen gehanteerd, die in sommige gevallen niet goed aansluiten bij de realiteit Een woning met hoge mate van kwaliteit krijgt hierdoor bijvoorbeeld een relatief hoge BSQ Voorbeeld berging: woning in een voormalige berging kent relatief hoge BSQ door gehanteerde referenties

Aandachtspunt - Mogelijk een uitvoerbaarheidsvraagstuk indien er teveel maatwerkverzoeken zijn, of bij bulkwijzigingen zoals de overstap - Een aantal elementen/ situaties die in aanmerking komen voor maatwerk of voor een eventuele geschillencommissie zouden vastgesteld kunnen worden

02-03-2022 | 17

Verbeterpunt 9: Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen

◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u? ◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 18

Verbeterpunt 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) Knelpunt

Voorbeelden

Het stelsel wordt ervaren als complex en intransparant

Dit betreft onder meer: ◼ ◼ ◼ ◼

◼

De berekeningsmethoden Verschillende AB’s Verschillende canonsituaties Bij transformaties zowel publiekrechtelijke kaders en toetsing, als privaatrechtelijke erfpachtakte Onoverzichtelijkheid voor nieuwe toetreders

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

Aandachtspunten -

De complexiteit van het stelsel is niet eenvoudig te veranderen, meer informatie lost dat niet op

-

Erfpachters zijn tot op zekere hoogte ook zelf verantwoordelijk om zich te verdiepen in het stelsel

-

Erfpacht, tenzij eeuwigdurend afgekocht, heeft inherente financiële onzekerheden, die door meer informatie niet worden verminderd

Complexe / intransparante situaties

◼

◼

Het informatiepakket dat met erfpachters wordt gedeeld bij de overstap bestaat uit 170 pagina’s, dit is niet overzichtelijk Het overzicht van erfpachtwijzigingen sinds 2014 op de gemeentelijke website bestaat uit 50+ documenten

Ideeën zijn: ◼ Link op Funda met erfpachtuitleg voor nieuwe toetreders ◼ Beknopt informatie-overzicht met mogelijk effecten van keuzes erfpachter ◼ Informatiedeling bij bericht drie jaar voor einde tijdvak ◼ Actief informeren van erfpachters bij wijzigingen beleid ◼ Rol ketenpartners, notariaat en makelaardij 02-03-2022 | 19

Verbeterpunt 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) Funda

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

Beleid gemeentelijke website

02-03-2022 | 20

Verbeterpunt 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en

aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u? ◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 21

Verbeterpunt 14: Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan Knelpunt De toegankelijkheid en klantgerichtheid van de gemeentelijke organisatie

◼

Een groot deel van de geïnterviewden vindt de wachttijden bij de gemeentelijke organisatie (veel) te lang, een deel vindt de toegankelijkheid beperkt

Voorbeelden

◼

◼

Het ontvangen van een overstapaanbieding kan jaren duren. Erfpachtaanvragers zijn in het ongewisse wanneer ze een aanbieding kunnen verwachten Erfpachters weten niet altijd wie ze op welke manier moeten bereiken Ketenpartijen zijn veelal aangewezen op de algemene mail en het algemene telefoonnummer

Ideeën zijn:

◼ ◼

◼ ◼ ◼ ◼

Wachttijden beter communiceren Meer prioritering aanbrengen in dossiers Vaste contactpersonen voor ketenpartijen E-mails automatisch doorsturen van oud-medewerkers Het aantal vaste medewerkers vergroten

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

-

Wachttijden grotendeels veroorzaakt door de workload van de Overstapregeling

-

‘Persoonlijke hulplijnen’ zijn niet uitvoerbaar

-

Onafhankelijke behandeling door ambtenaren moet worden gewaarborgd

Erfpachters en ketenpartijen ervaren lange wachttijden en vinden de gemeente soms lastig te bereiken

◼

◼

Aandachtspunten

◼ ◼

Werken met vaste behandeltermijnen per type aanvraag Prikkels om de productie te verhogen Organisatiemodel inrichten in subteams per type dossier (bijvoorbeeld naar type AB, splitsing, BSW/BBW of CHET) Een duidelijker onderscheid aanbrengen in de organisatie tussen het strategisch beleid, de uitvoering en de verantwoording 02-03-2022 | 22

Verbeterpunt 14: Het actief sturen op vergroting van de

klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan ◼ Ziet u dit ook als een verbeterpunt? ◼ Welke kansen en risico’s ziet u? ◼ Welke ideeën en tips heeft u voor de uitwerking en uitvoering?

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 23

Afsluiting

◼ Wrap-up ◼ Nabranders

Dwarskijksessie verbeterpunten erfpachtstelsel

02-03-2022 | 24