Bijlage 1.BenW-besluit dd 09-05-2017.Vaststellen aanvullend erfpachtbeleid voor bestaande erfpachtrechten
Tekst van het document
4. Beleid splitsing in appartementsrechten van erfpachtrechten
I. In te trekken per 1 januari 2018: Het Erfpachtbeleid inzake splitsing in appartementsrechten voor niet-woningcorporaties, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 6 september 2011 (Gemeenteblad 16 september 2011, afd. 3B, nr. 96), zij het dat het daarmee ingetrokken besluit van burgemeester en wethouders van 12 januari 1999 nummer 98/485/1 (Gemeenteblad 20 januari 1999, afdeling 3, volgnummer 10) ingetrokken blijft;
II . Vast te stellen per 28 juni 2017 en in te laten gaan per 1 januari 2018 het beleid met betrekking tot splitsing in appartementsrechten van erfpachtrechten:
A. Algemeen Artikel 1 Toepasselijkheid 1.
Dit beleid is van toepassing op alle erfpachtrechten, uitgegeven onder de algemene
bepalingen voor erfpacht van de gemeente Amsterdam. Met uitzondering van: a.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder:
• de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor woningcorporaties 1985 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurend erfpacht voor woningcorporaties 1998 Amsterdam;
• de Algemene Voorwaarden voor tijdelijke erfpacht in het havengebied 1992; • de Algemene Voorwaarden voor tijdelijke erfpacht in het havengebied 2007;
b.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend
hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013; c.
de erfpachtrechten die in erfpacht zijn uitgegeven onder andere dan de onder a. en b.
bedoelde algemene bepalingen dan wel algemene voorwaarden en zijn gelegen in het havengebied van Amsterdam, • die Havenbedrijf Amsterdam N.V. namens de gemeente voor eigen rekening en risico beheert, en • waarvan de percelen waarop deze erfpachtrechten betrekking hebben onder opschortende voorwaarde van het eindigen van die rechten aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V. zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013.
Artikel 2 Definities 1.
In dit beleid wordt verstaan onder: a.
erfpachtakte:
de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd die verbonden zijn aan het erfpachtrecht;
b. erfpachtgrondwaarde: de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. Waar in algemene bepalingen ouder dan de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 “grondwaarde” is vermeld, wordt daaronder verstaan “erfpachtgrondwaarde”. c. omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten:
het omzetten van lidmaatschapsrechten in een coöperatieve flatexploitatievereniging (als gerechtigde tot het erfpachtrecht) naar appartementsrechten met een vereniging van eigenaren; d. ondersplitsing in appartementsrechten: een splitsing in onderappartementsrechten van een appartementsrecht, dat ontstaan is door splitsing in appartementsrechten van een erfpachtrecht; e. splitsing in appartementsrechten: de splitsing van een erfpachtrecht in appartementsrechten; f. vloeroppervlakte: de vloeroppervlakte van de bebouwing, berekend volgens normblad NEN2580. Voor woningen wordt dit uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GO), voor andere bestemmingen in bruto vloeroppervlakte (BVO); g. wijziging van de ondersplitsing in appartementsrechten: een wijziging van de splitsing in onderappartementsrechten van een appartementsrecht, dat ontstaan is door splitsing in appartementsrechten van een erfpachtrecht; h. wijziging van de splitsing in appartementsrechten: een wijziging van de splitsing van een erfpachtrecht in appartementsrechten; i. WOZ-waarde: de waarde van de onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning of een kantoor- of bedrijfspand) die door de gemeente wordt vastgesteld in overeenstemming met de Wet Waardering Onroerende Zaken.
B. Voorwaarden en toestemming Artikel 3 Voorwaarden voor toestemming tot splitsing in appartementsrechten 1.
De erfpachter heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente nodig voor
splitsing in appartementsrechten. Als de gemeente een aanbieding doet op basis van dit beleid, is dit een aanbieding onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring (artikel 7). Slechts wanneer de erfpachter deze aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk accepteert, komt de overeenkomst tot stand onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring.
De bestuurlijke goedkeuring of de onthouding daarvan vindt plaats met een besluit van het bevoegd bestuur (artikel 8). Door een goedkeurend bestuurlijk besluit komt het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring te vervallen en treedt de overeenkomst in werking. De splitsing in appartementsrechten wordt vervolgens vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 9). 2.
Voor de toepassing van dit beleid wordt met een splitsing in appartementsrechten
gelijkgesteld: a. het scheppen van lidmaatschapsrechten van verenigingen of coöperaties, of b. het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of participaties door de erfpachter. Wat in dit lid is opgenomen, geldt ook voor rechten die betrekking hebben op het (vrijwel) uitsluitend gebruik van (een gedeelte van) de grond en/of de opstallen dat, zoals blijkt uit de inrichting, is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. 3.
De gemeente verleent alleen toestemming voor splitsing in appartementsrechten als: a.
het verlenen ervan past binnen de dan geldende publiekrechtelijke regelgeving en er
zich geen gemeentelijk belang tegen verzet, en b. met de erfpachter volledige overeenstemming is bereikt over de voorwaarden die aan de toestemming zijn verbonden. Deze overeenstemming moet blijken uit een volledige en onvoorwaardelijke, schriftelijke acceptatie van een gemeentelijke aanbieding tot het verlenen van de gevraagde toestemming.
Artikel 4 Aanvullende bepalingen voor woonbestemmingen 1.
Wanneer het erfpachtrecht waarvoor de toestemming tot splitsing wordt gevraagd een
woonbestemming heeft en één van de te vormen appartementsrechten betrekking heeft op een woning of meerdere woningen omvat, worden aan de te verlenen toestemming de volgende aanvullende voorwaarden verbonden: a.
In de erfpachtakte wordt de bestemming van het erfpachtrecht gewijzigd en zal voor de
appartementsrechten, omvattende een afzonderlijke woning, de bestemming “koopwoning” en het aantal vierkante meter vloeroppervlakte worden vastgelegd; b.
Als in de erfpachtakte de bestemming “huurwoning” is opgenomen, zal de canon
worden herzien op basis van het actuele gemeentelijke grondprijspeil voor de bestemming “koopwoning.”
Artikel 5 Algemene, bijzondere en overige bepalingen 1.
Wanneer een erfpachtrecht, waarop algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht
van toepassing zijn, in appartementsrechten gesplitst wordt, zullen de meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam op dat erfpachtrecht van toepassing worden verklaard. 2.
Wanneer ten aanzien van een erfpachtrecht, waarop algemene bepalingen voor
voortdurende erfpacht van toepassing zijn, op het moment van verlening van de toestemming tot splitsing in appartementsrechten de procedure aangevangen is tot herziening van de canon aan het einde van het tijdvak, dan heeft de al aangevangen herzieningsprocedure voorrang boven de procedure zoals die neergelegd is in de meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht die ná de splitsing in appartementsrechten van toepassing worden op het erfpachtrecht. 3.
Als een voortdurend erfpachtrecht wordt gesplitst in appartementsrechten, zal de
einddatum van het tijdvak van het in appartementsrechten te splitsen erfpachtrecht ongewijzigd blijven.
C. Financieel Artikel 6 De canon bij splitsing in appartementsrechten 1. De gemeente stelt bij splitsing in appartementsrechten de verdeling van de canon vast. Bij erfpachtrechten met louter woonbestemmingen, zal de verdeling plaatsvinden op basis van WOZ-waarden waarbij voor huurwoningen een afslag conform het geldende gemeentelijke beleid grondwaardebepaling plaatsvindt, dan wel zal de verdeling plaatsvinden op basis van het aantal m² vloeroppervlakte. Bij erfpachtrechten met louter dezelfde commerciële bestemmingen, zal de verdeling plaatsvinden op basis van het aantal m² vloeroppervlakte. Bij erfpachtrechten met verschillende bestemmingen, zal de verdeling plaatsvinden op basis van het op dat moment geldende gemeentelijke beleid grondwaardebepaling. 2.
Als de splitsing in appartementsrechten gelijktijdig plaatsvindt met een wijziging van het
betreffende erfpachtrecht, zoals bijvoorbeeld een bestemmings- of bebouwingswijziging, doet de gemeente voorafgaand aan of tegelijkertijd met de splitsing in appartementsrechten een schriftelijke aanbieding voor de naast de splitsing in appartementsrechten door te voeren
wijziging. De canon, erfpachtgrondwaarde en (eventuele) afkoopsom zoals die gelden na realisatie van de naast de splitsing in appartementsrechten door te voeren wijziging(en) worden verdeeld volgens lid 1 van dit artikel. 3.
Als specifieke wensen van de erfpachter leiden tot extra uitvoeringskosten voor de
gemeente, behoudt de gemeente zich het recht voor om deze kosten bij de erfpachter in rekening te brengen.
D. Aanbieding, besluit en erfpachtakte Artikel 7 Aanbieding 1.
Aan de toestemming voor splitsing in appartementsrechten gaat een schriftelijke
aanbieding van de gemeente vooraf. 2.
In deze aanbieding staat in ieder geval: a.
de oppervlakte, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke
aanduiding van het te splitsen erfpachtrecht en -voor zover mogelijk - van elk door de splitsing te vormen appartementsrecht; b.
de huidige bestemming, het toegestane gebruik en het huidig aantal maximaal
toegestane vierkante meters vloeroppervlakte van het te splitsen erfpachtrecht; c.
de bestemming, het toegestane gebruik en het maximaal aantal vierkante meters
vloeroppervlakte van elk door de splitsing te vormen appartementsrecht; d. de voorwaarde dat toestemming uitsluitend wordt verleend onder de opschortende voorwaarde van het doorvoeren van de in dit beleid genoemde wijziging van het erfpachtrecht; e. de jaarlijkse canon en de betalingswijze van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door de splitsing te vormen appartementsrecht; f.
de afkoopsom van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door de splitsing te vormen
appartementsrecht (als dat van toepassing is); g.
de vervaldata van de canon van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door de splitsing
te vormen appartementsrecht (als dat van toepassing is);
h. de einddatum van het tijdvak van het gesplitste erfpachtrecht (als dat van toepassing is); i.
de erfpachtgrondwaarde van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door de splitsing te
vormen appartementsrecht; j. de bijzondere bepalingen die de gemeente als voorwaarde verbindt aan haar toestemming tot splitsing in appartementsrechten; k.
de geplande ingangsdatum van de splitsing in appartementsrechten;
l.
de termijn waarbinnen de aanbieding geldt;
m.
het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Dit voorbehoud komt te vervallen met
het besluit zoals genoemd in artikel 8; n.
3.
de termijn waarbinnen de erfpachtakte gepasseerd dient te zijn.
In de aanbieding kan de gemeente een passage opnemen over integriteit. In deze passage
staat onder andere de bevoegdheid van de gemeente tot opschorten, geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot splitsing in appartementsrechten. Geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot splitsing in appartementsrechten is slechts mogelijk tot het moment dat de splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 9). Artikel 8 Besluit De gemeente neemt pas het bestuurlijke besluit tot splitsing in appartementsrechten nadat de erfpachter de aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk heeft geaccepteerd. Artikel 9 Erfpachtakte 1.
De splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een erfpachtakte en
ingeschreven in de openbare registers. 2.
In de erfpachtakte staat in ieder geval: a.
de oppervlakte, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke
aanduiding van het te splitsen erfpachtrecht en -voor zover mogelijk - van elk door de splitsing te vormen appartementsrecht; b.
de huidige bestemming, het toegestane gebruik en het huidig aantal toegestane
vierkante meters vloeroppervlakte van het te splitsen erfpachtrecht;
c. de bestemming, het toegestane gebruik en het maximaal aantal vierkante meters vloeroppervlakte van elk door de splitsing gevormd appartementsrecht; d.
de jaarlijkse canon en de betalingswijze van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door
de splitsing gevormd appartementsrecht; e.
de afkoopsom van het gesplitste erfpachtrecht en van elk van de door splitsing
gevormd appartementsrecht (als dat van toepassing is); f.
de vervaldata van de canon van het gesplitste erfpachtrecht en van elk door de splitsing
gevormd appartementsrecht (als dat van toepassing is); g.
de einddatum van het tijdvak van het gesplitste erfpachtrecht (als dat van toepassing
is); h. de erfpachtgrondwaarde van het gesplitste erfpachtrecht en elk door de splitsing gevormd appartementsrecht; i.
de algemene en bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op het gesplitste
erfpachtrecht; j.
de ingangsdatum van de splitsing in appartementsrechten.
Artikel 10 Niet passeren erfpachtakte De gemeente kan de overeenkomst tot splitsing in appartementsrechten ontbinden als de erfpachter geen medewerking verleent aan het passeren van de erfpachtakte.
E. Wijziging van de splitsing in appartementsrechten Artikel 11 Wijziging van de splitsing in appartementsrechten Als er sprake is van wijziging van de splitsing in appartementsrechten, dan zijn de artikelen 1, 2, 4 en 12 tot en met 17 van dit beleid van (overeenkomstige) toepassing. Artikel 12 Voorwaarden voor toestemming tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten
1.
De erfpachter heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente nodig voor
wijziging van de splitsing in appartementsrechten. Als de gemeente een aanbieding doet op basis van dit beleid, is dit een aanbieding onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring (artikel 14). Slechts wanneer de erfpachter deze aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk accepteert, komt de overeenkomst tot stand onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. De bestuurlijke goedkeuring of de onthouding daarvan vindt plaats met een besluit van het bevoegd bestuur (artikel 15). Door een goedkeurend bestuurlijk besluit komt het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring te vervallen en treedt de overeenkomst in werking. De wijziging van de splitsing in appartementsrechten wordt vervolgens vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 16). 2. De gemeente verleent alleen toestemming voor wijziging van de splitsing in appartementsrechten als: a. het verlenen ervan past binnen de dan geldende publiekrechtelijke regelgeving en er zich geen gemeentelijk belang tegen verzet, en b.
met de erfpachter volledige overeenstemming is bereikt over de (eventuele)
voorwaarden die aan de toestemming zijn verbonden: • als de gemeente een aanbieding voor wijziging van de splitsing in appartementsrechten heeft gedaan, moet deze overeenstemming blijken uit een volledige en onvoorwaardelijke, schriftelijke acceptatie van voornoemde gemeentelijke aanbieding tot het verlenen van de gevraagde toestemming; • als door de aard van de wijziging van de splitsing in appartementsrechten naar het oordeel van de gemeente geen gemeentelijke aanbieding vereist is, dan blijkt de toestemming van de gemeente (en daarmee de overeenstemming) uit het schriftelijke verzoek van de erfpachter en het daarop volgende besluit van de gemeente.
Artikel 13 De canon bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten 1.
Bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten zal er geen herverdeling van de
canon, erfpachtgrondwaarde en (eventuele) afkoopsom plaatsvinden, tenzij: a. de erfpachter daar uitdrukkelijk bij de gemeente om verzoekt; of b. de specifieke situatie – naar het oordeel van de gemeente – daartoe aanleiding geeft. De gemeente zal in dergelijke situaties de erfpachter verzoeken om een voorstel tot herverdeling te doen. De gemeente behoudt zich het recht voor om het verdeelvoorstel aan te(laten) passen of om zelf een verdeelvoorstel te doen als dat naar haar oordeel nodig is.
2. Als wijziging van de splitsing in appartementsrechten gelijktijdig plaatsvindt met een andere wijziging van het erfpachtrecht, zoals bijvoorbeeld een bestemmings- of bebouwingswijziging, doet de gemeente voorafgaand aan of tegelijkertijd met de wijziging van de splitsing in appartementsrechten een schriftelijke aanbieding voor de andere door te voeren wijziging en de daardoor (eventueel) te wijzigen canon, erfpachtgrondwaarde en (als dat van toepassing is) afkoopsom. De canon, erfpachtgrondwaarde en (eventuele) afkoopsom die gelden na doorvoering van de naast wijziging van de splitsing in appartementsrechten door te voeren wijziging(en) worden (eventueel) herverdeeld volgens lid 1 van dit artikel; 3. Als specifieke wensen van de erfpachter leiden tot extra uitvoeringskosten voor de gemeente, behoudt de gemeente zich het recht voor om deze kosten bij de erfpachter in rekening te brengen. Artikel 14 Aanbieding bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten 1.
Aan de toestemming voor wijziging van de splitsing in appartementsrechten gaat een
schriftelijke aanbieding van de gemeente vooraf, tenzij naar het oordeel van de gemeente met een besluit kan worden volstaan. 2.
In de aanbieding staat in ieder geval: a.
de oppervlakte, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke
aanduiding van het erfpachtrecht en -voor zover mogelijk - van elk na wijziging van de splitsing bestaand appartementsrecht; b.
de huidige bestemming, het toegestane gebruik en het huidig aantal maximaal
toegestane vierkante meters vloeroppervlakte van het erfpachtrecht; c.
de bestemming, het toegestane gebruik en het aantal maximaal vierkante meters
vloeroppervlakte van elk na wijziging van de splitsing bestaand appartementsrecht; d. de voorwaarde dat toestemming uitsluitend wordt verleend onder de opschortende voorwaarde van het doorvoeren van de in dit beleid genoemde wijziging van het erfpachtrecht;
e.
de jaarlijkse canon en de betalingswijze van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht
na wijziging van de splitsing; f.
de afkoopsom van erfpachtrecht en elk appartementsrecht na wijziging van de splitsing
(als dat van toepassing is); g.
de vervaldata van de canon van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht na
wijziging van de splitsing (als dat van toepassing is); h.
de erfpachtgrondwaarde van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht na wijziging
van de splitsing; i.
de einddatum van het tijdvak van het erfpachtrecht na wijziging van de splitsing (als dat
van toepassing is); j. de bijzondere bepalingen die de gemeente als voorwaarde verbindt aan haar toestemming tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten; k.
de geplande ingangsdatum van de wijziging van de splitsing in appartementsrechten;
l.
de termijn waarbinnen de aanbieding geldt;
m.
het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Dit voorbehoud komt te vervallen met
het besluit zoals genoemd in artikel 15; n.
3.
de termijn waarbinnen de erfpachtakte gepasseerd dient te zijn.
In de aanbieding kan de gemeente een passage opnemen over integriteit. In deze passage
staat onder andere de bevoegdheid van de gemeente tot opschorten, geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten. Geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten is slechts mogelijk tot het moment dat de wijziging van de splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 16). Artikel 15 Besluit bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten Als aan de toestemming voor wijziging van de splitsing in appartementsrechten een gemeentelijke aanbieding voorafgegaan is, neemt de gemeente pas het bestuurlijke besluit tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten nadat de erfpachter de aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk heeft geaccepteerd. Artikel 16 Erfpachtakte bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten
1.
Een wijziging van de splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een
erfpachtakte en ingeschreven in de openbare registers. 2.
In de erfpachtakte staat in ieder geval: a. de oppervlakte, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het erfpachtrecht en -voor zover mogelijk - van elk na wijziging van de splitsing bestaand appartementsrecht; b.
de huidige bestemming, het toegestane gebruik en het huidig aantal maximaal
toegestane vierkante meters vloeroppervlakte van het erfpachtrecht; c.
de bestemming, het toegestane gebruik en het aantal maximaal vierkante meters
vloeroppervlakte van elk na wijziging van de splitsing bestaand appartementsrecht; d.
de jaarlijkse canon en de betalingswijze van het erfpachtrecht en elk
appartementsrecht na wijziging van de splitsing; e.
de afkoopsom van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht na wijziging van de
splitsing (als dat van toepassing is); f.
de vervaldata van de canon van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht na wijziging
van de splitsing (als dat van toepassing is); g.
de einddatum van het tijdvak van het erfpachtrecht na wijziging van de splitsing (als dat
van toepassing is); h.
de erfpachtgrondwaarde van het erfpachtrecht en elk appartementsrecht na wijziging
van de splitsing; i.
de algemene en bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op het erfpachtrecht na
wijziging splitsing; j.
de ingangsdatum van de wijziging van de splitsing in appartementsrechten.
Artikel 17 Niet passeren erfpachtakte bij wijziging van de splitsing in appartementsrechten 1.
De gemeente kan de overeenkomst tot wijziging van de splitsing in appartementsrechten
ontbinden als de erfpachter geen medewerking verleent aan het passeren van de erfpachtakte.
2.
Als de gemeente haar toestemming voor wijziging van de splitsing in
appartementsrechten heeft verleend door middel van het nemen van een gemeentelijk besluit zonder dat daaraan een gemeentelijke aanbieding is voorafgegaan, kan zij haar besluit tot toestemming intrekken als de erfpachter geen medewerking verleent aan het passeren van de erfpachtakte.
F. Ondersplitsing en wijziging van de ondersplitsing in appartementsrechten Artikel 18 Ondersplitsing en wijziging van de ondersplitsing in appartementsrechten 1.
Als er sprake is van ondersplitsing in appartementsrechten, dan zijn de artikelen 1 tot en
met 4 en 6 tot en met 10 van dit beleid van overeenkomstige toepassing. 2. Als er sprake is van wijziging van de ondersplitsing in appartementsrechten, dan zijn de artikelen 1, 2, 4 en 12 tot en met 17 van dit beleid van overeenkomstige toepassing.
G. Omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten Artikel 19 Omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten Als er sprake is van omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten, dan zijn de artikelen 1 tot en met 10 van dit beleid van overeenkomstige toepassing.
5. Beleid perceeluitbreiding (inclusief tuinuitbreiding) van erfpacht rechten
I. In te trekken per 1 januari 2018 1. Het beleid inzake tuinuitbreidingen, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 19 april 2005 en 21 juni 2005 (Gemeenteblad 8 juli 2005, afd. 3B, nr. 58), zij het dat het daarmee ingetrokken besluit van burgemeester en wethouders van 12 januari 2001 nummer ROIB 2000/13229, nummer 9 (Gemeenteblad 2001, afdeling 3, volgnummer 28) ingetrokken blijft. 2.
Het beleid inzake perceeluitbreidingen, vastgesteld door het college van burgemeester en
wethouders op 9 januari 2001 (Gemeenteblad 28 maart 2001, afd. 3, nr. 27), zij het dat het daarmee ingetrokken besluit van burgemeester en wethouders van 14 januari 1997 nummer 90/278/11 SO/GZ (Gemeenteblad 1997,afdeling 3, volgnummer 30) ingetrokken blijft.
I I. Vast te stellen per 28 juni 2017 en in te laten gaan per 1 januari 2018 het beleid met betrekking tot perceeluitbreiding van erfpachtrechten:
A. Algemeen Artikel 1 Toepasselijkheid 1.
Dit besluit is van toepassing op alle erfpachtrechten, uitgegeven onder de algemene
bepalingen voor erfpacht van de gemeente Amsterdam, met uitzondering van: a.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder:
• de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor woningcorporaties 1985 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 Amsterdam; • de Algemene Voorwaarden voor tijdelijke erfpacht in het havengebied 1992; • de Algemene Voorwaarden voor tijdelijke erfpacht in het havengebied 2007;
b.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend
hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013;
c.
de erfpachtrechten die in erfpacht zijn uitgegeven onder andere dan de onder a. en b.
bedoelde algemene bepalingen dan wel algemene voorwaarden en zijn gelegen in het havengebied van Amsterdam, • die Havenbedrijf Amsterdam N.V. namens de gemeente voor eigen rekening en risico beheert, en • waarvan de percelen waarop deze erfpachtrechten betrekking hebben onder opschortende voorwaarde van het eindigen van die rechten aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V. zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013.
Artikel 2 Definities 1.
In dit beleid wordt verstaan onder: a.
erfpachtakte:
de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd die verbonden zijn aan het erfpachtrecht;
b. erfpachtgrondwaarde: de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. Waar in algemene bepalingen ouder dan de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 “grondwaarde” is vermeld, wordt daaronder verstaan “erfpachtgrondwaarde”. c. perceeluitbreiding: de vergroting van het perceel waarop een erfpachtrecht betrekking heeft. Hieronder wordt ook verstaan het toevoegen van een perceel met de bestemming “tuin” (tuinuitbreiding). De perceeluitbreiding vindt plaats in de volgende stappen: • de uitgifte in erfpacht van het perceel waarmee een bestaand erfpachtrecht wordt uitgebreid (de uitbreiding);
• de samenvoeging van die uitbreiding met het bestaande erfpachtrecht.
B. Voorwaarden Artikel 3 Voorwaarden voor perceeluitbreiding 1.
Als de gemeente een aanbieding doet op basis van dit beleid, is dit een aanbieding onder
voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring (artikel 6). Slechts wanneer de erfpachter deze aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk accepteert, komt de overeenkomst tot stand onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. De bestuurlijke goedkeuring of de onthouding daarvan vindt plaats met een besluit van het bevoegd bestuur (artikel 7). Door een goedkeurend bestuurlijk besluit komt het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring te vervallen en treedt de overeenkomst in werking. De perceeluitbreiding wordt vervolgens vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 8). 2.
De gemeente gaat alleen over tot perceeluitbreiding als: a.
de perceeluitbreiding past binnen de dan geldende publiekrechtelijke regelgeving en er
zich geen gemeentelijk belang tegen verzet, en b.
met de erfpachter volledige overeenstemming is bereikt over de voorwaarden die aan
de perceeluitbreiding zijn verbonden. Deze overeenstemming moet blijken uit een volledige en onvoorwaardelijke, schriftelijke acceptatie van een gemeentelijke aanbieding tot perceeluitbreiding. Onder deze voorwaarden is in ieder geval begrepen de samenvoeging van de perceeluitbreiding met het bestaande erfpachtrecht.
Artikel 4 Algemene en bijzondere bepalingen en voorwaarden met betrekking tot perceeluitbreiding 1. Bij de uitgifte in erfpacht van een perceel ten behoeve van een perceeluitbreiding verklaart de gemeente op het te vestigen erfpachtrecht van toepassing: a.
dezelfde algemene bepalingen die gelden voor het reeds bestaande erfpachtrecht dat
wordt uitgebreid, b.
dezelfde vervaldata van de canon die gelden voor het reeds bestaande erfpachtrecht
dat wordt uitgebreid, en
c. in het geval van een perceeluitbreiding van een voortdurend erfpachtrecht, dezelfde einddatum van het lopende tijdvak, die geldt voor het bestaande erfpachtrecht.
2.
Het behoeve van de perceeluitbreiding nieuw gevestigde erfpachtrecht wordt vervolgens
samengevoegd met het reeds bestaande erfpachtrecht. 3. Het canontype dat van toepassing is op het bestaande erfpachtrecht wordt van toepassing op het erfpachtrecht dat door uitbreiding ontstaat. Als de canon van het reeds bestaande erfpachtrecht is afgekocht, kan de gemeente als voorwaarde stellen dat de canon voor het nieuw te vestigen erfpachtrecht ten behoeve van de uitbreiding, ook wordt afgekocht. De gemeente zal aan de uitgifte in erfpacht van het perceel ten behoeve van de perceeluitbreiding, bijzondere bepalingen verbinden. Deze bijzondere bepalingen worden afgestemd op de bijzondere bepalingen van het bestaande erfpachtrecht.
C. Financieel Artikel 5 Canon 1. De canon voor een perceeluitbreiding wordt berekend op grond van de erfpachtgrondwaarde(n) en het canonpercentage die gelden op het moment van de volledige schriftelijke aanvraag door de erfpachter. De berekening wordt gemaakt conform het gemeentelijke beleid grondwaardebepaling dat op dat moment geldt. 2.
Na samenvoeging van het reeds bestaande erfpachtrecht en het nieuw gevestigde
erfpachtrecht ten behoeve van de uitbreiding, wordt de canon van het daardoor ontstane erfpachtrecht vastgesteld op de optelsom van de geldende canon van het reeds bestaande erfpachtrecht en de in lid 1 bedoelde canon voor het erfpachtrecht ten behoeve van de perceeluitbreiding. 3.
De door de perceeluitbreiding gewijzigde canon is verschuldigd met ingang van de datum
waarop de perceeluitbreiding: a. aan de erfpachter wordt geleverd (economische verkrijging), of b. de erfpacht daarop wordt gevestigd.
Als deze datum niet samenvalt met de vervaldatum van een canon, wordt voor de periode tot de eerstkomende vervaldatum een canon berekend naar rato van het nog niet verstreken gedeelte van de canontermijn.
D. Aanbieding, besluit en erfpachtakte Artikel 6 Aanbieding 1.
Aan een perceeluitbreiding gaat een schriftelijke aanbieding van de gemeente vooraf.
2.
In deze aanbieding staat in ieder geval met betrekking tot zowel het bestaande
erfpachtrecht, de uitbreiding als het erfpachtrecht dat door samenvoeging van het bestaande erfpachtrecht met de uitbreiding ontstaat: a.
de oppervlakte van het perceel, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de
plaatselijke aanduiding;
3.
b.
de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte;
c.
de erfpachtgrondwaarde(n)
d.
de jaarlijkse canon en het canontype;
e.
de afkoopsom (als dat van toepassing is);
f.
de vervaldata van de canon (als die van toepassing zijn);
g.
de einddatum van het tijdvak (als dat van toepassing is);
h.
de algemene bepalingen die van toepassing zijn;
i.
de bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
Daarnaast staat in ieder geval in de aanbieding: a.
het canonpercentage dat behoort bij de verhoging van de canon als gevolg van de
uitbreiding;
b.
de bijzondere bepalingen die de gemeente als voorwaarde verbindt aan de uitbreiding,
waaronder: • de aanvaarding van het perceel; • de datum waarop, of de termijn waarbinnen de bebouwing klaar moet zijn (voor zover dat van toepassing is); • de termijn waarbinnen de erfpachter met de bouw moet starten (voor zover dat van toepassing is);
c.
een mogelijkheid om het perceel tegen betaling van een vergoeding te reserveren met de
daarbij behorende voorwaarden; d.
de geplande ingangsdatum van de uitbreiding;
e.
de termijn dat de aanbieding geldt;
f.
de termijn waarbinnen de uitbreiding in erfpacht uitgegeven en samengevoegd moet zijn
met het bestaande erfpachtrecht of het perceel van uitbreiding aan de erfpachter moet zijn geleverd (economische verkrijging). Bij overschrijding van deze termijn is de gemeente bevoegd om: • de (financiële) voorwaarden te veranderen, of • de overeenkomst tot uitbreiding te ontbinden;
g.
het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Dit voorbehoud komt te vervallen met het
besluit zoals genoemd in artikel 7; h.
de termijn waarbinnen de erfpachtakte gepasseerd dient te zijn.
4.
Bij de aanbieding tot uitbreiding voegt de gemeente een tekening. Daaruit blijken de
ligging en de grenzen van het perceel of van het terrein waarop het perceel betrekking heeft. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers zal het perceel van de uitbreiding op basis van deze tekening inmeten. De uitkomsten van die inmeting komen in de plaats van de hiervoor genoemde tekening.
5.
In de aanbieding kan de gemeente een passage opnemen over integriteit. In deze
passage staat onder andere de bevoegdheid van de gemeente tot opschorten, geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot perceeluitbreiding. Geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot perceeluitbreiding is slechts mogelijk tot het moment dat de perceeluitbreiding wordt vastgelegd in een notariële akte (artikel 8).
Artikel 7 Besluit De gemeente neemt pas het bestuurlijke besluit tot de perceeluitbreiding nadat de erfpachter de aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk heeft geaccepteerd. Artikel 8 Erfpachtakte 1.
De uitgifte in erfpacht van de perceeluitbreiding en de samenvoeging daarvan met het
bestaande erfpachtrecht worden vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. 2.
In de erfpachtakte staat in ieder geval met betrekking tot zowel het bestaande
erfpachtrecht, de uitbreiding als het erfpachtrecht dat door samenvoeging van het bestaande erfpachtrecht met de uitbreiding ontstaat: a.
de oppervlakte van het perceel, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de
plaatselijke aanduiding; b.
de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vierkante meters
bebouwing;
3.
c.
de erfpachtgrondwaarden van de erfpachtrechten, die zijn samengevoegd;
d.
de jaarlijkse canon en het canontype;
e.
de afkoopsom (als dat van toepassing is);
f.
de vervaldata (als die van toepassing zijn);
g.
de einddatum van het tijdvak (als dat van toepassing is);
Daarnaast staat in ieder geval in de akte: a. de algemene en bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op het erfpachtrecht, dat door samenvoeging van het bestaande erfpachtrecht met de uitbreiding ontstaat;
b.
de ingangsdatum van de uitbreiding.
Artikel 9 Niet passeren erfpachtakte De gemeente kan de overeenkomst tot uitbreiding ontbinden als de erfpachter geen medewerking verleent aan het passeren van de erfpachtakte.
6. Beleid inzake de canonherziening einde tijdvak
I. In te trekken per 1 januari 2018: 1.
Het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 31 oktober 2000,
nummer ROIB2000/10789, in werking getreden per 1 januari 2001; 2.
De wijziging van bovengenoemd besluit inzake canonherziening einde tijdvak, vastgesteld
door het college van burgemeester en wethouders op 8 maart 2016 (Gemeenteblad afd. 3B, nr. 42).
II. Vast te stellen per 28 juni 2017 en in te laten gaan per 1 januari 2018 het volgende beleid met betrekking tot de canonherziening einde tijdvak:
A. Algemeen Artikel 1 Toepasselijkheid
1.
Dit beleid is van toepassing op alle erfpachtrechten, uitgegeven onder de algemene
bepalingen voor voortdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam, met uitzondering van: a.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor
voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 Amsterdam; b.
de erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor
voortdurend hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013; c.
de voortdurende erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder andere dan de onder a. en
b. bedoelde algemene bepalingen dan wel algemene voorwaarden en zijn gelegen in het havengebied van Amsterdam, • Die Havenbedrijf Amsterdam N.V. namens de gemeente voor eigen rekening en risico beheert, en • Waarvan de percelen waarop deze erfpachtrechten betrekking hebben onder opschortende voorwaarde van het eindigen van die rechten aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V. zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend hoofdrecht voor het havengebied Amsterdam 2013.
2. Dit beleid is aanvullend op dat wat bepaald is over de herziening einde tijdvak zoals omschreven in de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht. In een enkel geval is dit beleid een wijziging van de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht naar aanleiding van een gerechtelijk vonnis. Waar dit beleid afwijkt van de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht, is dit duidelijk aangegeven. Artikel 2 Definities 1.
In dit beleid wordt verstaan onder: a.
AB:
algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht
b. AB 1915, AB 1934, AB 1937, AB 1955, AB 1966, AB 1994 en AB 2000: waar gesproken wordt over respectievelijk de AB 1915, AB 1934, AB 1937, AB 1955, AB 1966, AB1994 of AB 2000 wordt respectievelijk bedoeld:
• de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1934 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1937 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1955 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1966 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 Amsterdam; • de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam; c. bouwblok: een in de akte van vestiging van het erfpachtrecht aangeduid gebied, gevormd door één of meer percelen waarvan de tijdvakken gelijktijdig eindigen; d. canonherziening einde tijdvak: bij het einde van het (in de erfpachtakte vermelde) tijdvak wordt de canon herzien. Tevens worden bij het einde van het tijdvak de nieuwste algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaard; e. college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam; f. erfpachtakte: de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd die verbonden zijn aan het erfpachtrecht. Hieronder vallen: • de akte van vestiging waarbij het erfpachtrecht wordt gevestigd; • alle latere notariële akten waarin de rechten en plichten met betrekking tot het erfpachtrecht worden gewijzigd. g.
erfpachtgrondwaarde: de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van
de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. In de AB 2000 en oudere AB wordt onder “erfpachtgrondwaarde” begrepen “grondwaarde”; h. erfpachtrecht: het zakelijk recht van erfpacht zoals omschreven in de erfpachtakte (evenals het onverdeeld aandeel daarin); i. perceel: de onroerende zaak die in erfpacht is of wordt uitgegeven; j. rechtbank Amsterdam: de arrondissementsrechtbank te Amsterdam; k. vervaldatum: de data waarop de betalingstermijnen van de canon moeten zijn voldaan.
B. Procedure canonherziening bij het einde van het tijdvak Artikel 3 Kennisgeving nieuwe AB Waar in de AB staat opgenomen dat voor het einde van het tijdvak een kennisgeving wordt verzonden van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe algemene bepalingen, moet gelezen worden dat er kennis gegeven wordt van eventuele nieuwe voortdurende algemene bepalingen.
Artikel 4 Procedure voor taxatie door deskundigen voor erfpachtrechten waarop AB van vóór 1994 van toepassing zijn 1.
Voor erfpachtrechten waarop AB van vóór 1994 van toepassing zijn, wordt op de volgende
wijze door de erfpachters van in één bouwblok gelegen percelen waarvan de herziening van de canon bij einde tijdvak door deskundigen aan de orde is, een deskundige aangewezen: a. de erfpachters van in een bouwblok gelegen percelen waarvan de canons dienen te worden herzien volgens de op hun rechten van toepassing zijnde AB, worden opgeroepen in een aangetekende brief van het college om binnen zes weken na dagtekening van deze oproep schriftelijk een deskundige voor te dragen;
b.
bij aanwijzing van een deskundige hebben erfpachters met meer dan één erfpachtrecht
binnen het betreffende bouwblok, net zoveel stemmen als dat zij erfpachtrechten hebben binnen het bouwblok; c.
de deskundige die door meer dan 50% van de erfpachters tijdig schriftelijk is
aangedragen, wordt als aangewezen beschouwd; d.
als niet door meer dan 50% van de erfpachters, binnen 6 weken schriftelijk eenzelfde
deskundige is aangedragen, stuurt de gemeente een brief waarin alle erfpachters nogmaals wordt verzocht om (alsnog) binnen vier weken na dagtekening van dit schrijven een deskundige voor te dragen. Hierbij wordt vermeld welke deskundige(n) al door erfpachters uit het bouwblok is/zijn aangedragen en het aantal keer dat de deskundige(n) is/zijn aangedragen; e.
als de onder d vermelde brief niet leidt tot eenzelfde, door meer dan 50% van de
erfpachters tijdig schriftelijk aangedragen deskundige, wordt de deskundige die het meest aangedragen is, met een minimumaantal van 25%, als aangewezen beschouwd; f.
indien het onder e vermelde minimumaantal stemmen (25%) niet gehaald wordt, of als
er op verschillende deskundigen een gelijk aantal stemmen is uitgebracht, verzoekt de gemeente de rechtbank Amsterdam een deskundige namens de erfpachters aan te wijzen. Dit is in afwijking van het gestelde in artikel 25 lid 6 AB 1915, artikel 26 lid 6 AB 1934, artikel 27 lid 6 AB 1937, artikel 27 lid 6 AB 1955 en artikel 24 lid 6 AB 1966 en naar aanleiding van het vonnis van de arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 3 mei 2000; g.
als de situatie zoals opgenomen onder sub f van dit artikel zich voordoet, geldt het
volgende voor het aanwijzen van de derde deskundige. De beide aangewezen deskundigen zullen binnen drie (3) maanden na aanwijzing een derde deskundige aanwijzen. Dit is in afwijking van het gestelde in artikel 25 lid 6 AB 1915, artikel 26 lid 6 AB 1934, artikel 27 lid 6 AB 1937, artikel 27 lid 6 AB 1955 en artikel 24 lid 6 AB 1966 en volgt de leden 4 van deze artikelen.
2.
Voor erfpachtrechten waarop AB van vóór 1994 van toepassing zijn, is een uitzondering
op sub f en g van dit artikel mogelijk als de erfpachter schriftelijk aangeeft dat hij de aanwijzing van (sub f:) de deskundige namens de erfpachter(s) en/of (sub g:) de derde deskundige door de Gemeenteraad wenst te laten geschieden.
Artikel 5 Procedure voor taxatie door deskundigen voor erfpachtrechten waarop de AB 1994 of AB 2000 van toepassing zijn
1.
Voor erfpachtrechten waarop de AB 1994 of AB 2000 van toepassing zijn en een
herziening van de canon bij einde tijdvak door deskundigen aan de orde is, geldt dat, als de erfpachter niet binnen de in de AB daarvoor vermelde termijn schriftelijk een deskundige heeft aangewezen, de aanwijzing van een deskundige namens de erfpachter, en die van de derde deskundige, op de volgende wijze plaatsvindt: a.
na afloop van de termijn waarbinnen de erfpachter een deskundige had moeten
aanwijzen en die aanwijzing schriftelijk bij het college ter kennis had moeten brengen stuurt de gemeente een rappelbrief. Hierin wordt de erfpachter verzocht om alsnog binnen vier weken na dagtekening van dat schrijven een deskundige aan te wijzen; b.
als de erfpachter niet binnen de onder sub a genoemde termijn van vier weken
schriftelijk een deskundige heeft aangewezen bij het college, dan verzoekt de gemeente de rechtbank Amsterdam dit zo spoedig mogelijk te doen. Dit is in afwijking van het gestelde in artikel 33, lid 3, sub d AB 1994, en ter uitvoering van artikel 34 lid 3 sub d AB 2000. Dit naar aanleiding van het vonnis van de arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 3 mei 2000; c.
als de rechtbank een deskundige aanwijst namens de erfpachter, wordt de derde
deskundige aangewezen door de twee reeds aangewezen deskundigen tezamen. Dit is in afwijking van het gestelde in artikel 33, lid 3, sub d AB 1994 en ter uitvoering van het gestelde in artikel 34, lid 3, sub d AB 2000. Dit naar aanleiding van het vonnis van de arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 3 mei 2000; d. voor erfpachtrechten waarop de AB 1994 van toepassing zijn, is een uitzondering op sub b en c van dit artikel mogelijk als de erfpachter schriftelijk aangeeft dat hij de aanwijzing van (sub b:) de deskundige namens de erfpachter(s) en/of (sub c:) de derde deskundige door het college wenst te laten geschieden.
Artikel 6 Eventuele wijziging vervaldatum 1.
Bij sommige erfpachtrechten loopt de vervaldatum van de canonbetaling niet gelijk met
de einddatum van het tijdvak. Als dat het geval is, wordt de vervaldatum van de canonbetaling gewijzigd. De vervaldatum wordt dan vastgesteld op de ingangsdatum van het nieuwe erfpachttijdvak. 2. Een eventueel reeds door de erfpachter verrichte betaling die betrekking heeft op de periode na de ingangsdatum van het nieuwe erfpachttijdvak, wordt in mindering gebracht op het door de erfpachter te betalen bedrag voor de eerstvolgende vervaldatum. Artikel 7 Ingangsdatum canon
1.
De erfpachter is de nieuwe canon verschuldigd met ingang van de ingangsdatum van het
nieuwe tijdvak, maar niet eerder dan de eerstvolgende vervaldatum één jaar na verzending van de aanzegging van de nieuwe canon. Dit naar aanleiding van het vonnis van de arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 3 mei 2000. 2.
Als de erfpachter benadeeld wordt door lid 1 van dit artikel, omdat de canon voor het
nieuwe tijdvak lager is dan de canon van het lopende tijdvak, gaat met ingang van de ingangsdatum van het nieuwe tijdvak de nieuwe canon in. 3.
Indien lid 2 van dit artikel zich voordoet, zal het verschil tussen de door de erfpachter
reeds betaalde oude (hogere) canon voor het nieuwe tijdvak verrekend worden met de verschuldigde nieuwe canon, met vergoeding van de samengestelde wettelijke rente.
Artikel 8 Wijziging erfpachtrecht tijdens procedure canonherziening einde tijdvak Als een wijziging van een erfpachtrecht tijdens de gestarte procedure canonherziening einde tijdvak is overeengekomen, wordt de procedure canonherziening einde tijdvak verder uitgevoerd volgens deze nieuwe juridische situatie. Hierbij zal de procedure gevolgd worden op basis van de AB zoals van toepassing bij start van de procedure. Een procedure canonherziening einde tijdvak gaat in bij kennisgeving van de toepasselijkheid van (eventuele) nieuwe AB. Afhankelijk van de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde AB is dit drie of vier jaar voor einde tijdvak.
C. Notariële akte Artikel 9 De erfpachtakte 1.
De canonherziening einde tijdvak wordt vastgelegd in een notariële akte die wordt
ingeschreven in de openbare registers; 2.
In de erfpachtakte staan in ieder geval: a.
de oppervlakte van het perceel, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de
plaatselijke aanduiding van het perceel; b.
de AB die van toepassing zijn (geworden) op het erfpachtrecht;
c.
het bedrag van de jaarlijkse canon, de betalingswijze en, indien van toepassing, de
datum waarop de canon voor het eerst wordt aangepast;
d.
de erfpachtgrondwaarde van het erfpachtrecht;
e.
de vervaldata van de canon;
f.
de ingangsdatum en einddatum van het nieuwe tijdvak;
g. de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van de bebouwing.
Artikel 10 Kosten die verband houden met de notariële akte De gemeente bepaalt of, en tot welk bedrag, de aan de canonherziening einde tijdvak verbonden kosten door de gemeente worden betaald. Deze kosten betreffen het tarief van de notaris en de kosten voor de inschrijving van die akte in de openbare registers. De verschuldigde belastingen en andere lasten zijn voor rekening van de erfpachter. De gemeente heeft dit bepaald in het beleid ‘Aktekosten’.
III. Vast te stellen per 31 mei 2017 de Overgangsregeling Voor erfpachtrechten waarvan de procedure canonherziening einde tijdvak op 1 januari 2018 reeds gestart is, blijft het beleid vastgesteld op 8 maart 2016 (zoals genoemd onder I.) gelden.
7. Beleid voor de conversie van tijdelijke erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten
I. In te trekken per 1 januari 2018 1.
Het besluit van de Gemeenteraad van 18 augustus 1966, nr. 407 B (gemeenteblad 1967,
afd. 3, volgnr. 37), 2.
Het besluit van de Gemeenteraad van 18 augustus 1966, nr. 407 B, zoals gewijzigd bij
besluit van de Gemeenteraad van 28 november 1990, nr. 942, artikel IV, inzake de conversie van erfpachtrechten. 3. Het beleid inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende, vastgesteld door het College van B&W op 9 januari 2001 (Gemeenteblad 2001, afd. 3, volgnr. 29). 4.
De wijziging van het artikel II van het besluit van de Gemeenteraad van 28 november
1990, nr. 942, bij besluit van 9 november 2004, nr. 2004/13558 SB.
II. Vast te stellen per 28 juni 2017 en in te laten gaan per 1 januari 2018 het beleid voor de conversie van tijdelijke erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten:
A. Algemeen Artikel 1 Toepasselijkheid 1. Dit besluit is van toepassing op de volgende erfpachtrechten, uitgegeven onder de algemene bepalingen voor tijdelijke erfpacht van de gemeente Amsterdam: • erfpachtrechten waarop de ‘Voorwaarden waarop gronden in erfpacht kunnen worden uitgegeven 1896’ van toepassing zijn; • erfpachtrechten waarop de ‘Algemeene bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industrieele doeleinden 1937’ van toepassing zijn; • erfpachtrechten waarop de ‘Algemeene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht van terreinen bestemd voor andere dan industrieele doeleinden 1937’ van toepassing zijn; • erfpachtrechten waarop de ‘Algemeene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industrieele doeleinden 1955’ van toepassing zijn; • erfpachtrechten waarop de ‘Algemeene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor andere dan industrieele doeleinden 1955’ van toepassing zijn.
2. Uitzondering hierop zijn de tijdelijke erfpachtrechten die onder de hiervoor bedoelde algemene bepalingen zijn uitgegeven en zijn gelegen in het havengebied van Amsterdam, • die Havenbedrijf Amsterdam N.V. namens de gemeente voor eigen rekening en risico beheert, en • waarvan de percelen waarop deze erfpachtrechten betrekking hebben onder opschortende voorwaarde van het eindigen van die rechten aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V. zijn uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend hoofdrecht van erfpacht voor het havengebied Amsterdam 2013. Artikel 2 Definities 1.
In dit beleid wordt verstaan onder: a.
AB 2016:
de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam;
b. conversie: de vestiging van een eeuwigdurend erfpachtrecht dat in de plaats komt van een tijdelijk erfpachtrecht; c. erfpachtakte: de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd die verbonden zijn aan het erfpachtrecht. Hieronder vallen: • de akte van vestiging waarbij het erfpachtrecht wordt gevestigd; • alle latere notariële akten waarin de rechten en plichten met betrekking tot het erfpachtrecht worden gewijzigd; d. erfpachtgrondwaarde: de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. In algemene bepalingen ouder dan AB 2016 in onder “erfpachtgrondwaarde” begrepen “grondwaarde”.
B. Voorwaarden Artikel 3 Voorwaarden voor conversie 1.
Erfpachters van percelen, die zijn uitgegeven in tijdelijke erfpacht, die een verzoek
indienen voor conversie, worden hiertoe in de gelegenheid gesteld. De erfpachter zal een aanbieding worden gedaan onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring (artikel 7). Slechts wanneer de erfpachter deze aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk accepteert, komt de overeenkomst tot stand onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. De bestuurlijke goedkeuring of de onthouding daarvan vindt plaats met een besluit van het bevoegd bestuur (artikel 8). Door een goedkeurend bestuurlijk besluit komt het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring te vervallen en treedt de overeenkomst in werken. De conversie wordt vervolgens vastgelegd in een notariële akte (artikel 9). 2.
De gemeente gaat alleen over tot conversie als: a.
de erfpachter voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene en bijzondere bepalingen
die zijn vastgelegd in de meest recente erfpachtakte; b.
zich naar het oordeel van de gemeente geen gemeentebelang zich verzet tegen
conversie; c.
het erfpachtrecht geen onderdeel is van een lopende juridische procedure tussen de
gemeente en de erfpachter; d.
de erfpachter aan de voorbereiding van de conversie meewerkt door het verstrekken
van informatie over onder meer het feitelijk gebruik en vloeroppervlaktes van het erfpachtrecht; e.
met de erfpachter volledige overeenstemming is bereikt over de voorwaarden die aan
de conversie zijn verbonden. Deze overeenstemming moet blijken uit een onvoorwaardelijke schriftelijke acceptatie van een gemeentelijke aanbieding tot conversie.
Artikel 4 Nadere voorwaarden voor conversie van tijdelijke erfpachtrechten waar de AB1896 op van toepassing zijn Als op het tijdelijke erfpachtrecht van toepassing zijn de "Voorwaarden waarop gronden in erfpacht kunnen worden uitgegeven, vastgesteld bij raadsbesluit van 23 september 1896" (AB1896), (en zonder dat de toepasselijkheid van artikel 22 hiervan is uitgezonderd), wordt bij conversie een vergoeding gevorderd van de erfpachter. Deze vergoeding is gelijk aan een toeslag van 7% over alle betalingstermijnen van de canon, tot op de datum van de conversie, met inachtneming van een rentevoet van 6% (samengestelde rente).
Artikel 5 Algemene en bijzondere bepalingen en voorwaarden 1.
Op het nieuwe eeuwigdurende erfpachtrecht zijn de AB 2016 van toepassing.
2.
De gemeente kan, als voorwaarde voor de conversie, bijzondere bepalingen van
toepassing verklaren, waaronder in ieder geval: a.
De constatering dat sprake is van voortgezet gebruik van het perceel bij gevolg waarvan
de gemeente niet instaat voor de staat waarin het perceel zich milieu-hygiënisch, bouwkundig of anderszins bevindt dan wel voor de geschiktheid van de bestemming (conformiteit) in verband waarmee artikel 3 van de AB 2016 niet van toepassing is en voor de toepassing van artikel 14 en artikel 15 van de AB 2016 de staat van de grond ten tijde van de eerste uitgifte het uitgangspunt is. b.
De bevoegdheid van de gemeente de ontruiming van het perceel op grond van de
grosse van de erfpachtakte in gang te zetten als de gemeente het erfpachtrecht heeft beëindigd wegens wanbetaling of ernstige tekortkomingen of om redenen van algemeen belang.
C. Financieel Artikel 6 Canon 1. Voor de conversie wordt de erfpachtgrondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht bepaald zoals staat beschreven in het beleid dat is vastgesteld voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde voor bestaande erfpachtrechten. 2.
De canon na conversie wordt bepaald door de overeenkomstig lid 1 bepaalde
erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. 3.
De erfpachter is, met ingang van de datum van de conversie, een canon verschuldigd,
berekend op basis van de op de datum van volledige aanvraag geldende erfpachtgrondwaarde.
D. Aanbieding, besluit en erfpachtakte
Artikel 7 Aanbieding 1. Aan een conversie gaat een schriftelijke aanbieding van de gemeente vooraf. In deze aanbieding staat in ieder geval met betrekking tot het nieuwe eeuwigdurende erfpachtrecht: a. de oppervlakte van het perceel, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding; b.
de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte;
c.
de erfpachtgrondwaarde;
d.
de jaarlijkse canon en, voor zover van toepassing, de afkoopsom;
e.
de vervaldata van de canon;
f.
de algemene bepalingen die van toepassing zijn;
g.
de bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn;
h.
de ingangsdatum van de conversie;
i.
de termijn waarbinnen de aanbieding geldt;
j.
de aanvaarding van het perceel;
k.
het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Dit voorbehoud komt te vervallen met
het besluit zoals genoemd in artikel 8.
2.
In de aanbieding kan de gemeente een passage opnemen over integriteit. In deze passage
staat onder andere de bevoegdheid van de gemeente tot opschorten, geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot conversie. Geheel of gedeeltelijk ontbinden of opzeggen van de overeenkomst tot conversie is slechts mogelijk tot het moment dat de conversie wordt vastgelegd in een erfpachtakte (artikel 9). Artikel 8 Besluit De gemeente neemt pas het bestuurlijke besluit tot conversie nadat de erfpachter de aanbieding volledig en onvoorwaardelijk, schriftelijk heeft geaccepteerd. Artikel 9 Erfpachtakte
1.
De conversie en het van toepassing worden van de AB 2016 en bijzondere bepalingen
worden vastgelegd in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. 2.
In de akte staat in ieder geval: a. de oppervlakte van het perceel, de kadastrale aanduiding en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel; b.
de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte;
c.
een verwijzing naar de AB 2016, die van toepassing worden bij de conversie;
d.
de bijzondere bepalingen die op het erfpachtrecht van toepassing zijn, waaronder:
• de aanvaarding van het perceel, inhoudende de constatering dat de erfpachter het perceel reeds in gebruik heeft op basis van tijdelijke erfpacht en dat dit gebruik wordt gecontinueerd, dat artikel 3 van de AB 2016 niet van toepassing is en dat voor de toepassing van artikel 14 en 15 van de AB 2016 de staat van de grond ten tijde van de eerste uitgifte het uitgangspunt is; • de bevoegdheid van de gemeente zoals genoemd in artikel 31 AB 2016, ontruiming op grond van de grosse van de akte van vestiging;
e. De financiële voorwaarden voor het eeuwigdurende erfpachtrecht, waaronder: • de tussen partijen overeengekomen erfpachtgrondwaarde; • het canonbedrag met het bijbehorende canonpercentage ten tijde van conversie en de datum met ingang waarvan deze canon verschuldigd is; • het bedrag van de afkoopsom als de erfpachter er voor kiest de canon op het moment van de conversie van het erfpachtrecht vooruit te betalen; f.
de ingangsdatum van de conversie;
g.
de data waarop de canon moet zijn betaald;
h.
een woonplaatskeuze op het kantoor van een notaris die is gevestigd in Amsterdam, als de
erfpachter geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft.
Artikel 10 Niet passeren erfpachtakte
De gemeente kan de overeenkomst tot conversie ontbinden als de erfpachter geen medewerking verleent aan het passeren van de erfpachtakte. Artikel 11 Kosten erfpachtakte De gemeente bepaalt in het beleid ‘aktekosten’ of, en tot welk bedrag, de kosten verbonden aan de vastlegging van de conversie en de inschrijving daarvan in de openbare registers, door de gemeente wordt betaald. Deze kosten betreffen het tarief van de notaris en de kosten voor de inschrijving van die akte in de openbare registers. De verschuldigde belastingen en andere lasten zijn voor rekening van de erfpachter.
8. Erfpachtbeleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie -erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten
I. In te trekken per 1 januari 2018 1.Het besluit van het College van B&W van 18 september 2012, inzake Tijdelijke aanvulling conversiebeleid voor conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar voortdurende erfpachtrechten (Gemeenteblad 28 december 2012, afdeling 3B, nummer 190).
II. Vast te stellen per 28 juni 2017 en in te laten gaan per 1 januari 2018 het Erfpachtbeleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie -erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht:
A. Algemeen
Artikel 1 Toepasselijkheid Dit besluit is van toepassing op alle tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten, waarvan de gemeente Amsterdam bloot eigenaar is, waarvan in de canonbetaling is voorzien tot 2053 respectievelijk 2064 via een inschrijving in het 3% Grootboek der Nationale Werkelijke Schuld. Artikel 2 Definities 1.