Bijlage 1 Beleidskader opkoopbescherming (2)

Derde actualiseringsbesluit van de raad van de gemeente Amsterdam houdende het Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 De raad van de gemeente Amsterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van DATUM 2022, besluit het Beleidskader Huisvestingsverordening 2020 als volgt te wijzigen: A. Aan hoofdstuk 2 een paragraaf toe te voegen luidende:

2.4 Opkoopbescherming

Beleidskader opkoopbescherming 1.1 Inleiding Door het grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen in Amsterdam onder druk. Amsterdam is een stad voor alle Amsterdammers en daarom is het belangrijk om oog te houden voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen en starters. Schaarste en prijsstijgingen maken het voor deze groep steeds lastiger om in Amsterdam een woning te kopen. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren in de vrije sector. . Gezien het rendement dat behaald kan worden krijgen woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen, kunnen financieren. De opkoopbescherming is een regeling in de landelijke Huisvestingswet, die per 1 januari 2022 in werking is getreden. De gemeente bepaalt in de Huisvestingsverordening dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden van de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze te beschermen tegen het opkopen door beleggers. De opkoopbescherming is een regeling die ervoor zorgt dat een koper van een woning er zelf moet gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht of verkocht, mogen wel verhuurd blijven worden.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht waarom de gemeente de opkoopbescherming heeft ingevoerd.

1. Waarom opkoopbescherming in Amsterdam? De gemeente voert de opkoopbescherming in om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Uit onderzoeken uitgevoerd in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’, 2019 en ‘Wonen in Amsterdam’ 2019) is gebleken dat er in Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Ook cijfers over de jaren 2019 en 2020 laten zien dat de schaarste, ondanks verschillende maatregelen die middels de Huisvestingsverordening zijn genomen, niet is afgenomen.. In het derde

kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam op naar bijna zeshonderdduizend euro (€ 595.966). 1. De schaarste blijkt ook uit de sterke toename van het percentage verhuisgeneigden. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning. Van alle verhuisgeneigden in Amsterdam is slechts enkele procenten gericht op een dure huurwoning. En veel huishoudens die in een particuliere huurwoning wonen willen graag weg: de helft van hen zou binnen twee jaar willen verhuizen. Van deze particuliere huurders met een verhuiswens noemen drie van de tien huishoudens als verhuisreden dat de woning te duur is en iets minder dan de helft dat men naar een koopwoning zou willen. Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. Hoewel er in Amsterdam schaarste is in alle type woningen, is er dus meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen. Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad is daarom een gegeven. Opkopen van woningen door beleggers In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam is onderzoek gedaan naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt.

En dan met name naar wat gebeurt met woningen die worden verkocht door eigenaar-bewoners. . Er is ook een analyse gemaakt van de WOZ2-waarden van woningen van eigenaar-bewoners. Het zijn immers de goedkope en middeldure koopwoningen die worden verkocht door eigenaarbewoners die beschermd worden door de opkoopbescherming. Het onderzoek van OIS laat zien dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen, met uitschieters in Centrum, Zuidoost, Noord en Nieuw-West (zie figuur 1). De aankoop door verhuurders gaat ten koste van kopers die zelf in een woning willen wonen. Dat is terug te zien in het feit dat het aantal woningen van verhuurders toeneemt en het aantal woningen van eigenaarbewoners nagenoeg gelijk blijft, terwijl het totale aantal woningen in de stad is gestegen. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Het aantal betaalbare woningen neemt daarmee af. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners ligt op € 542.450 (2020). Figuur 1 Woningen gekocht door particuliere verhuurders van het totaal aan woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020.

1 2

Bron: CBS, Statline: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table

De WOZ-waarde van een huis is de geschatte marktwaarde op 1 januari van het vorige jaar op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken.

Werkingsgebied opkoopbescherming De gemeente voert de opkoopbescherming voor de hele stad in, omdat in de hele stad schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Het zoekgebied van beleggers en eigenaar-bewoners is over het algemeen de gehele stad Amsterdam. In Amsterdam worden woningen met een WOZ-waarde die lager of gelijk is aan de WOZ-waarde waar 60% van de woningen van eigenaar-bewoners onder liggen als goedkope en middeldure koopwoningen aangewezen.Zie figuur 2. Figuur 2 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ tot €512.000 in percentages, 2021 (prijspeil 2021)

Door de verschillen in huizenprijzen in de stad zal de regeling per gebied anders uitpakken en ontstaat er als het ware een wijkgerichte aanpak. Daar komt bij dat opkoopbescherming een bijdrage kan leveren aan de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in een buurt. Eigenaar-bewoners wonen gemiddeld namelijk langer in een woning dan huurders van vrije sector huurwoningen en zijn daardoor doorgaans eerder geneigd te investeren in een buurt. Door alle goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen koop om te gaan verhuren, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot en zodoende de schaarste aan deze woningen bestreden.