Bijlage 1 Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.pdf

Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting Vastgesteld op 19 juli 2023

aanpakvolkshuisvesting.amsterdam.nl

Inhoudsopgave Voorwoord:Van woningmarkt naar volkshuisvesting

3

Samenvatting4 1. Introductie

8

Totstandkoming8 Leeswijzer8

2. Amsterdammers aan het woord

9

3. Probleemanalyse: Feiten en cijfers ondersteunen gevoelde urgentie

11

3.1 Belangrijkste ontwikkelingen op een rij 3.2 Feiten en cijfers

11 11

4. Het tij keren: de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 4.1 4.2

Inzet op de lange termijn: van missie naar doelen We kunnen het niet alleen, we doen het samen

5. Wat gaan we doen? De zeven doelen uit­gewerkt

17 17 19

20

Doel 1. Meer woningen Doel 2. Betaalbaarder wonen Doel 3. Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Doel 4. Passender wonen Doel 5. Duurzame woningen van goede kwaliteit Doel 6. Betere positievan Amsterdammers Doel 7. Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen

21 25 31 36 41 46 50

6. Gebiedsgerichte uitwerking AAV

54

7. Hoe gaan we aan de slag?

55

7.1 Uitvoering, monitoring en evaluatie aanpak 7.2 Uitvoeringsprogramma 2023-2024 7.3 Samenwerking

8. Financiën, risico's en beheersmaatregelen

55 55 55

60

8.1 Financiële inzet op belangrijke onderwerpen  8.2 Risicoparagraaf en beheersmaatregelen 

Afkortingen en verklarende woordenlijst

61 64

65

Bijlagen70 1. 2. 3. 4.

Verslag Meedenktraject Aanpak Volkshuisvesting, 2023.  Woonzorganalyse Companen, 2023. Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023. Woonzorgmenu Doelgroepen.

2

Voorwoord: Van woningmarkt naar volkshuisvesting Elke Amsterdammer heeft recht op een veilig, ge­ ïsoleerd en betaalbaar dak boven het hoofd. Dat vind ik niet alleen, dat is ook hoe wij onze taak opvatten zoals vastgesteld in artikel 22 van de Grondwet. Jarenlang heeft het beleid vooral de nadruk gelegd op de woningmarkt en zijn we volkshuisvesting uit het oog verloren. Terwijl een huis is om in te wonen en niet om veel geld mee te verdienen. Daardoor wonen veel te veel mensen in onze stad in te dure, te kleine en kwalitatief slechte woningen. Dat trekt een zware wissel op de stad, zeker op de meest kwetsbare bewoners. Amsterdammers die dakloos zijn of riskeren dakloos te worden, hebben recht op een vaste woonplek, met een eigen huurcontract. Een echt thuis, waar je veilig bent en woonzekerheid hebt. Een huis geeft je de kans op een nieuw begin. Of betekent de start van je werkende leven als onderwijzer, politieagent of verpleegkundige. Beroepsgroepen die wij als stad hard nodig hebben.

verkoop van sociale huurwoningen tot het minimum. We zetten zowel in de bestaande als in de nieuwbouw vol in op doorstroming. We bestrijden de excessen op de woningmarkt door in te grijpen met regulering. Isoleren van woningen heeft de hoogste prioriteit en we zetten het grootschalig isolatieoffensief verder door. De aanpak van deze crisis vraagt om samenwerking en dialoog. Ik heb dit moment dan ook aangegrepen om in gesprek te gaan met onze stad en haar inwoners en met de pioniers in dit veld die de strijd zijn aangegaan voor een betaalbare en toegankelijke stad. Maar ook met de corporaties, die een grote rol spelen voor de gehele sociale huursector, particuliere verhuurders, vve’s en eigenaar-bewoners, zorginstellingen en kennis­instituten hebben we gesproken over de woon­ crisis en mogelijke oplossingen. In de vele gesprekken, online participatie, en discussieavonden hebben we ontzettend veel meegekregen. En hoewel we ook pijnlijke keuzes moeten maken, ben ik blij dat veel mensen inzien dat dat niet anders kan en dat we die keuzes zoveel mogelijk samen maken. En daarnaast kijken we ook meer dan voorheen voor hulp naar het Rijk, de provincie en de gemeenten in de Metropool Regio Amsterdam.

De groepen voor wie de stad onbetaalbaar of on­ bereikbaar is of dreigt te worden, hebben onze hulp hard nodig. En wel nu. De huidige wooncrisis vraagt om daadkracht en actie. Daarom ligt hier geen traditionele visie, maar onze Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Ik realiseer me dat we met deze aanpak niet ieders woonwens of behoefte in onze gemeente kunnen vervullen. Ook met de ambitie om langdurig meer woningen per jaar bij te bouwen en de inzet op doorstroming te inten­siveren, gaan we tekorten niet vol­ledig oplossen. Om binnen de mogelijkheden resultaten te behalen, hebben we in de aanpak keuzes moeten maken. We richten ons op de Amsterdammers die ons het meest nodig hebben: mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag- en midden­ inkomen en ouderen en gezinnen. We be­perken de

Amsterdammers hebben in de participatie duidelijk laten weten dat de gemeente meer stappen moet zetten om de toegankelijkheid, betaalbaarheid en verduurzaming van woningen te vergroten. Ik voel die urgentie zelf ook. Met het isolatieoffensief en deze Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting gaan we deze stappen zetten. Zita Pels Wethouder Duurzaamheid en Volkshuisvesting

3

Samenvatting De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) beschrijft de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de gewenste volkshuisvestelijke toekomst van Amsterdam in 2040. Dit zijn onze zeven doelen:

Het recht op wonen staat sterk onder druk. Er is een grote schaarste aan woningen, terwijl Amsterdam als woon- en vestigingsstad onverminderd populair blijft. In alle segmenten is de balans tussen vraag en aanbod verstoord. In het sociale segment is deze verstoring het grootst. Daarnaast vinden door de oververhitting van de woningmarkt steeds meer misstanden bij ver­huur plaats. En ondanks renovaties is de kwaliteit en duurzaamheid van een substantieel deel van de woningvoorraad onvoldoende.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Ondertussen verandert de wereld in hoog tempo op tal van terreinen. De bevolking vergrijst. Hierdoor neemt de vraag naar (zwaardere) zorg toe. De klimaatcrisis benadrukt het belang van verduurzaming en de oorlog in Oekraïne leidt tot een nog hogere druk op de toch al schaarse (tijdelijke) woonplekken. De rente en de kosten van materialen stijgen, waardoor het duurder wordt om huizen te bouwen: we zitten midden in een wooncrisis.

Meer woningen Betaalbaarder wonen Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Passender wonen Duurzamere woningen van goede kwaliteit Betere positie van Amsterdammers Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen

De inzet in de AAV is gericht op de hele woningmarkt: op nieuwbouw en op bestaande bouw en in alle prijssegmenten. Het gaat om meer dan alleen een woning: het gaat ook over woningkwaliteit en over leefbaarheid in wijken en buurten. Veel huisvestingsproblemen grijpen in elkaar en vragen om een integrale blik. De plannen uit de AAV vereisen scherpe keuzes. Dit zijn onze belangrijkste prioriteiten:

Missie

›

De AAV grijpt alle middelen aan om deze wooncrisis het hoofd te bieden. Amsterdam wil een stad zijn waarin iedereen in alle delen van de stad kan wonen met betaalbare, goede en duurzame woningen. De AAV bevat doelen en maatregelen die zijn gericht op het realiseren van onze gezamenlijke missie:

›

Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Het kost veel tijd om het tij te keren. Daarom kijken we in deze aanpak verder vooruit. Onze stip op de horizon staat in 2040. We zetten tussentijdse doelen en maatregelen in om de lange termijn missie te bereiken. De inspanningen gaan vooral over de eerste vijf jaren van de aanpak, tot en met 2027. In 2027 maken we de aanpak voor de volgende periode, op basis van evaluatie van de ingezette maatregelen.

› ›

›

4

We richten ons op mensen die ons het hardst nodig hebben en de mensen die we als stad nodig hebben: Mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag- en middeninkomen en ouderen en gezinnen uit deze inkomensgroepen. Vanwege de grote schaarste moeten we ook keuzes maken over waar we ons niet actief voor in gaan zetten. Dit betekent geen (extra) gemeentelijke inzet - los van de 20% vrije sector woningen nieuwbouw - voor hoge in­komens­ groepen, expats met een hoog inkomen en internationale studenten. We investeren ongelijk voor gelijke kansen. We stoppen met het invoeren van nieuwe, lokale voorrangsregelingen. We willen bestaande regelingen herzien, wanneer de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. We zetten vol in op doorstroming om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden. Dit doen we in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw, door gebiedsgericht te bouwen voor ouderen en gezinnen.

›

›

Een zelfstandige woning is in de huidige omstandigheden niet voor iedereen een optie. Naast het vergroten van de woningvoorraad zetten we daarom in op het creëren van meer woonplekken. We benutten wettelijke reguleringsmogelijkheden om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden ten volle.

›

›

Doelen › Hieronder geven we een samenvatting van de doelen en daaraan gekoppeld de belangrijkste inspanningen.

Doel 1: Meer woningen We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Om de crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden, moeten we ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen. Dit doen we op drie manieren: › Reguleren: We zetten alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. We willen de aanpak leegstand met de nieuwe Leegstandverordening intensiveren. We handhaven op illegaal gebruik en op toeristische verhuur van woningen. › Meer woonplekken: We maken een voorstel voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen, en we ontwikkelen woonvormen met gedeelde voorzieningen. › Nieuwbouw: We houden vast aan onze langjarige nieuwbouwambitie van 7.500 woningen per jaar. We sturen op het realiseren van 2.500-3.000 tijdelijke (maximaal vijftien jaar) woningen.

De middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021: De komende jaren zal de middeldure huurvoorraad groeien door de aangekondigde regulering van het midden­segment. We blijven we ons inzetten richting het Rijk om nog meer woningen onder deze regulering te laten vallen. Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens: We maken gereguleerde huurwoningen in het middensegment huisvestingsvergunningplichtig. We zetten in op passende toewijzing hiervan. Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten: We streven naar woonlasten passend bij de samenstelling van het huishouden - met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en socialeen middeninkomens. Dit doen we onder andere door met corporaties afspraken te maken over het aanbod van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen en de betaalbaarheid van jongeren-, en studentenhuisvesting. Ook willen we op termijn en in samenwerking met het Rijk onderzoeken of grote(re) gezinnen met een iets hoger inkomen dan een middeninkomen alsnog toegang kunnen krijgen tot het middensegment.

Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak- of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) krijgen. Hier zetten we op in: › Transparante en eerlijke woonruimteverdeling: We stoppen met het invoeren van nieuwe voorrangsregelingen. De bestaande regelingen willen we opnieuw herzien zodra de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. › Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren: We willen de urgentiecriteria herzien om ze meer passend te maken bij de doelgroep. De bestaande groep mensen in een kwetsbare situatie breiden we niet uit, met uitzondering van de meest kwetsbare groep economisch daklozen en Amsterdammers met een bepaalde Openbare Orde en Veiligheidsachtergrond. › Voorkomen dakloosheid: Amsterdam zet de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘ge­ regelde betaling’ voort. We blijven inspelen op actuele ontwikkelingen, zoals op dit moment de energiearmoede.

Doel 2: Betaalbaarder wonen We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden. Hier zetten we op in: › Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad, met zoveel mogelijke groei en bescherming van de sociale huurvoorraad in bezit van corporaties: Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er meer woningen worden gebouwd, maar er moeten ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. We maken daar scherpe af­ spraken over met de corporaties.

5

›

›

Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit We streven ernaar dat in 2040 Amsterdamse woningen duurzaam en van goede kwaliteit zijn en een gezond leefmilieu bieden. Hier zetten we op in: › Goede kwaliteit en duurzamer: De gemeente houdt toezicht op woningkwaliteit en handhaaft hierop. Onderdeel hiervan is een projectgewijze aanpak op woningkwaliteit zoals de aanpak op vocht & schimmel en loden leidingen. De gemeente gaat eigenaren faciliteren om werk te maken van verduurzaming. We werken daarbij ook aan het wegnemen van knelpunten. › Energiebesparende maatregelen voor laagste inkomens: Op de korte termijn zetten we in op energiebesparende maatregelen die bewoners kunnen treffen zonder tussenkomst van de woningeigenaar. Mensen kunnen hulp vragen bij het aanbrengen van energiebesparende middelen, bijvoorbeeld via de energiebespaarservice. › Meer isolatie en verbeteren slechte energielabels (E-F-G): Met het grootschalig isolatieoffensief wil het college bewoners en woningeigenaren stimuleren en begeleiden om structureel energie te besparen. We versnellen de isolatieopgave met corporaties, conform de nationale prestatieafspraken. Particuliere en commerciële verhuurders stimuleren we om hun energielabels verbeteren. We breiden de vve-aanpak uit en we zorgen ervoor dat ook eigenaar-bewoners met lagere inkomens mee kunnen doen aan de isolatieopgave.

Harde regionale afspraken en landelijke afspraken op basis van fair share: Amsterdam zet in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van mensen in een kwetsbare situatie: waar mogelijk huisvesten we deze mensen elders in het land. Alternatieve woonoplossingen: De komende jaren willen we samen met woningcorporaties en zorgaanbieders alternatieve woonvormen met gedeelde voorzieningen ontwikkelen voor huishoudens in een kwetsbare situatie.

Doel 4: Passender wonen Alle Amsterdammers hebben in 2040 een woning die past bij hun zorgvraag en levensfase. Om de Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen zetten we volop in op doorstroming. Hier zetten we op in: › Meer passende woningen voor alle doelgroepen: Met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze prioriteren en programmeren we nieuwbouw om meer doorstroming en meer verhuisbewegingen op gang te brengen. Daarbij ligt onze focus op bouwen voor gezinnen en ouderen. We werken hierbij gebiedsgericht. We kijken naar de behoefte per doelgroep én naar de totale opgave van het gebied, de stad en de regio. Daarnaast behouden we ultraschaarse sociale huurwoningen voor rolstoelwoningen en grote woningen voor gezinnen voor de doelgroep. Dit doen we door samen met corporaties voor deze woningen een werkwijze te ontwikkelen voor voorwaardelijke huurcontracten naar gelang passende bewoning door het huishouden en door een stop op verkoop van deze corporatiewoningen in te voeren. › Samen werken aan doorstroming: Met een pakket aan ondersteunende maatregelen, inclusief ontwikkeling van een verhuisservice, ondersteunen we ouderen om tijdig te verhuizen. Ook door definitief te ruilen van woning kunnen huurders een woning vinden die beter bij ze past. We willen samen met corporaties onderzoeken op welke wijze er meer ruimte kan komen voor dergelijke woningruil.

› Wonen met zorg nabij: Amsterdam zet in op de realisatie van geclusterde woonvormen waar zorg gezamenlijk georganiseerd kan worden, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Daarnaast zetten we in op woonzorgcirkels, waarbij we woningen rondom belangrijke zorgvoorzieningen reserveren voor ouderen en andere groepen die zorg behoeven.

Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Onze inspanningen hebben er in 2040 toe geleid dat Amsterdammers zich vrij en veilig voelen om goed geïnformeerd keuzes te maken. Ze melden misstanden over hun woonsituatie zonder dat dit risico’s met zich meebrengt. Hier zetten we op in: › Bescherming van rechten: We benutten de nieuwe mogelijkheden uit de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur, zoals regels die zien op discriminatie en intimidatie en bevoegdheden om oneigenlijk gebruik van servicekosten en onjuiste huurprijzen tegen te gaan. › Betere informatievoorziening en onder­ steuning: We zetten ons in om onze eigen informatievoorziening te verbeteren over alles wat met woonbeleid te maken heeft. We blijven stichting !WOON als steunpunt voor alle Amsterdammers met een woonvraag financieel ondersteunen. › Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm: Amsterdam blijft lobbyen bij het Rijk om algemene tijdelijke huurcontracten terug te dringen.

6

Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Amsterdamse wijken en buurten zijn leefbaar, veer­ krachtig en ongedeeld. Een thuishaven voor alle bewoners, in alle levensfasen, of zij nu hier geboren zijn of ergens anders vandaan komen. Hier zetten we op in: › Veerkrachtige wijken: Door middel van een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze van nieuwbouwprogrammering wordt ingezet op het bouwen van een goede mix naar de behoeftes van woningzoekenden, waardoor doorstroming bevorderd wordt. › Leefbare wijken: We ondersteunen eigen initiatief van bewoners en activiteiten van professionals in de buurt. Dit komt een prettige manier van samenleven ten goede. Buurten en wijken zijn veilig. Overlast door gebruik van woningen voor vakantieverhuur, kamerverhuur en crimineel gebruik dringen we terug. › Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk: We zetten in Amsterdam in op de ontwikkeling van woonzorgcirkels. Woningen rondom voorzieningen, zoals inlooppunten en 24-uurs zorgvoorzieningen, reserveren we voor Amsterdammers met een zorgvraag.

7

1. Introductie Het tekort aan woningen zet het recht op wonen onder druk. Amsterdam staat voor grote volkshuisvestelijke opgaves. Voor u ligt daarom de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV). De AAV is een beleidsdocument én een actieplan om de grote volkshuisvestelijke vraagstukken van Amsterdam aan te pakken. Met de AAV maakt de gemeente Amsterdam keuzes om op de korte én lange termijn te werken aan een stad met voldoende en betaalbare woningen. De AAV is een wettelijk verplicht beleidsdocument op grond van de Woningwet. Het is de woonvisie van de Gemeente Amsterdam waarop de woningcorporaties een bod uitbrengen voor hun bijdrage aan de uit­ voering van het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. De AAV en het bod van de corporaties moeten leiden tot nieuwe samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 – 2027. De AAV vormt daarnaast de basis voor de Amsterdamse Huisvestingsver­ ordening. De woonzorgvisie van Amsterdam, ook een vereiste van het Rijk, is geïntegreerd in deze AAV. Hiervoor is de woonzorgopgave in kaart gebracht. Voor de verschillende doelgroepen, zoals ouderen en mensen met zorg aan huis, zijn nieuwe woonoplossing­ en uitgewerkt. Tot slot is de AAV een uitwerking van de uitvoeringsagenda Omgevingsvisie Amsterdam 2050: een menselijke metropool.

de woningcorporaties verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Daarnaast zijn ook de zorgaanbieders en de Wmo-Adviesraad geraadpleegd om tot het huisvestingsbeleid voor mensen in een kwetsbare situatie en voor ouderen te komen. In het stuk Amsterdammers aan het woord (hoofdstuk 2) treft u quotes aan van mensen die aan het meedenktraject hebben deelgenomen. Daarnaast zijn de meest gehoorde aanbevelingen per doel in aparte kaders te vinden. Alle input uit de verschillende meedenksessies en de online participatie is terug te vinden in de bijlage Verslag Meedenktraject Aanpak Volkshuisvesting, 2023. De aanbevelingen wogen we zorgvuldig mee in het schrijfproces van de AAV. De vele suggesties die zijn gedaan tijdens het gesprek met de stad laten een grote betrokkenheid zien. Deze betrokkenheid willen we vasthouden bij de uitvoering van de aanpak, bijvoorbeeld in participatietrajecten bij verdere uitwerking van ons beleid.

Totstandkoming De ambitieuze plannen die nu voorliggen zijn het resultaat van een uitgebreid proces. Om Amsterdammers mee te laten denken, organiseerden we een uitgebreid meedenktraject. Veel Amsterdammers voorzagen ons van advies. Dat kon online, maar ook tijdens bijeenkomsten in alle stadsdelen en stadsgebied Weesp. Daarnaast gingen we met hen en andere betrokkenen in gesprek tijdens themabijeenkomsten over ouderen­ huisvesting, jongerenhuisvesting, het middensegment, samenwoonvormen, woningkwaliteit en duurzaamheid. Moeilijk bereikbare doelgroepen betrokken we met de inzet van kleinschalige gesprekken. Op die manier hebben we ook de mening van migrantenouderen, economisch daklozen, gezinnen en verschillende huishoudens in een kwetsbare situatie met een urgentieverklaring voor een woning kunnen horen.

Leeswijzer De AAV begint met een omschrijving van de volkshuisvestelijke opgave waar Amsterdam voor staat. We schetsen eerst de probleemanalyse waaruit de urgentie voor een ambitieus actieplan blijkt (hoofdstuk 3). Vervolgens omschrijven we het ideaalbeeld en onze missie en staan we stil bij de scope en keuzes die we maken (hoofdstuk 4). In dit hoofdstuk worden missie en strategie ook vertaald in zeven doelen, waarmee we onze missie willen realiseren. De doelen worden vervolgens uitgewerkt met inspanningen om ze te realiseren (hoofdstuk 5). De AAV sluit af met hoofdstukken over de gebiedsgerichte uitwerking, een overzicht van wat we nodig denken te hebben van de partners met wie we samen werken en hoe de AAV wordt uitgevoerd (hoofdstukken 6 t/m 8). Aan het einde van dit document vindt u een verklarende woordenlijst.

Ook professionele partijen betrokken we bij het opstellen van de AAV. De voorstellen zijn tussentijds besproken met huurdersvertegenwoordigingen en

8

2. Amsterdammers aan het woord Zorg voor betaalbare doorstroming “Ik vind het belangrijk dat ook gezinnen in de stad kunnen blijven wonen. Woningen - zowel huur als koop - moeten weer betaalbaar worden. Het grootste probleem nu is dat er geen alternatieven zijn om door te stromen. Amsterdammers die een grote woning willen achterlaten, moeten niet opeens de hoofdprijs betalen voor een kleinere, passende woning. Anders blijf je natuurlijk zitten waar je zit.”

Wees zuinig op sociale huur­woningen “Stop de verkoop van de sociale huur­ woningen in de stad. Sinds 2003 zijn er door verkoop, liberalisatie en sloop meer dan 53.000 sociale woningen verdwenen. Daar valt niet tegenop te bouwen. Een eenmaal verkochte sociale woning komt nooit meer sociaal of betaalbaar terug.”

Karin

Boudewijn Rückert Voorzitter Huurdersvereniging de Pijp en lid actiegroep Niet Te Koop

Gehecht aan de buurt

“Wat ik het belangrijkste vind is dat er met deze Aanpak een einde komt aan de woekerhuren in de vrije sector. Er moeten maximum huren worden vastgesteld aan de hand van een puntensysteem en er moeten veel betaalbare woningen worden gebouwd.”

“In mijn directe omgeving wonen een aantal dames op leeftijd in een appartement met soms wel drie slaapkamers. De kinderen zijn het huis uit en de kamers staan leeg. Ze kunnen gebruik maken van de regeling ‘Van groot naar beter’, maar dat doen ze niet omdat ze aan de buurt gehecht zijn. Zij willen hier blijven wonen maar ze krijgen geen woning aangeboden in de buurt. Dat zou beter geregeld moeten worden vind ik. Per slot van rekening is de wooncrisis ook een oppervlakteprobleem.”

Claudia Noordeloos

Mevrouw De Leeuw

Einde aan woekerhuren

9

Hier kan ik oud worden “Ik woon in het oudste gedeelte van de stad, vlakbij de Dam en ik woon hier goed. Ik kan oud worden in mijn appartement, want het heeft een lift. Maar het is wel 120 m2. Het huis is voor mij alleen te groot, zo veel ruimte heb ik niet nodig. Het zou goed zijn als er meer doorstroommogelijkheden komen naar huur- of koopappartement voor ouderen, die te groot wonen en ondanks een goede prijs voor het appartement niet kunnen doorstromen naar senior-huurwoning of senior koop­appartement. Dat is voor mij op dit moment als weduwe onbetaalbaar.”

Maak het beleid cultuursensitief “Ik ben geboren en getogen in Zuidoost. Het huisvestingsbeleid is niet cultuursensitief. Voor mij is het heel belangrijk om in de buurt van mijn ouders te wonen om voor ze te kunnen blijven zorgen. Daar wordt niet altijd rekening mee gehouden. Vaak is het zo dat we een soort van financiële achterstand hebben. Onze ouders komen natuurlijk uit andere landen, zij hebben heel lang gestreden. Zij hebben ons niet alle kennis meegegeven en nu pas ben jij als jongere aan het ontdekken hoe het werkt allemaal.”

Anoniem

Gabriella Banor

Maatwerk “Wij hebben geluisterd naar de behoeften van Marokkaanse en Turkse ouderen om te leven hier in Amsterdam. De behoeften zijn gelijk aan die van alle ouderen maar veel communicatie bereikt ze helaas niet. Het is van groot belang om bestaande migrantenorganisaties in te zetten om deze groepen beter te begeleiden. Betaalbare clusterwoningen bieden deze ouderen de noodzakelijke onderlinge solidariteit en sociale cohesie waar zij zo veel behoefte aan hebben. Goede begeleiding en een betere voorlichting kunnen daarbij enorm helpen.”

Huizen zijn om in te wonen “Huizen zijn om in te wonen, dus hef extra veel belasting op een huis waar niet zelf in wordt gewoond. Pak op die manier niet alleen de grote beleggers aan, maar richt je als gemeente ook op rijke Amsterdammers die een tweede/derde/ huis aanhouden om daar een exorbitant hoge huur voor te vragen.”

Abdou Menebhi

Joris van Laar

Euro-Mediterraan Centrum Migratie & Ontwikkeling

10

3. Probleemanalyse: Feiten en cijfers ondersteunen gevoelde urgentie 3.1 Belangrijkste ontwikkelingen op een rij

De doorstroming stokt door de enorme schaarste en het tekort aan betaalbare en beschikbare alternatieven. De stad zit op slot en de voornaamste toegangswegen tot een woning zijn voorbehouden aan de uitersten in de stad: kapitaal of een urgentieverklaring omdat de nood uiterst hoog is geworden.

De populariteit van Amsterdam in de regio en de toename van eenpersoonshuishoudens leiden tot verdringing en stijgende koop- en huurprijzen. Woningen worden nog veel te vaak gebruikt als verdienmodel. Malafide verhuurders proberen maximaal winst te maken door woningen aan zoveel mogelijk mensen te verhuren, tegen excessieve huren.

3.2 Feiten en cijfers Amsterdam groeit. Na een tijdelijke dip tijdens de corona-pandemie groeit de stad weer als daarvoor: jaarlijks komen er meer dan 9.000 inwoners bij. In januari 2023 telde de stad ongeveer 921.000 inwoners. De verwachting is dat Amsterdam in 2050 meer dan 20% is gegroeid tot meer dan een miljoen inwoners. De huidige groei is voor het grootste deel te danken aan mensen die nieuw in de stad komen wonen. Dit geeft aan dat Amsterdam als woon- en vestigingsstad onverminderd populair is.

Steeds meer Amsterdammers betalen woonlasten die niet passen bij hun inkomen, wijken ongewild uit naar buiten de stad of accepteren een tijdelijk huurcontract in de particuliere huursector, met vaak hoge huren. Door extra energielasten, verlies van baan of scheiding komt de bestaanszekerheid bij velen nog meer onder druk te staan. Dit leidt onder meer tot toenemende (economische) dakloosheid. De groeiende groep mensen in een kwetsbare situatie die op huisvestingsgebied afhankelijk is van de gemeente verhoudt zich niet tot het aanbod. Mensen die vluchten voor oorlogen ver weg en dichtbij moeten we opvangen. Uitstroom uit de opvang naar huisvesting in de regio en elders komt nog te weinig op gang. Te veel gezinnen wonen te krap. Toenemende vergrijzing en veranderde zorg, waaronder sluiting van traditionele verzorgingstehuizen, vragen daarnaast om meer passende woningen voor ouderen.

Sinds 2017 is de vestiging van mensen uit het buitenland de grootste motor van deze groei. Maar ook onder huishoudens uit de rest van Nederland blijft Amsterdam een populaire vestigingsstad. Toch is het binnenlandse migratiesaldo sterk negatief: er verhuizen meer mensen uit de stad naar de rest van Nederland dan dat er van buiten de stad naar Amsterdam verhuizen. Voor beide verhuisstromen geldt dat deze selectief zijn: jonge, één- en tweepersoonshuishoudens uit binnen- en buitenland verhuizen voor studie of werk naar de stad. Huishoudens met opgroeiende kinderen verhuizen juist vaak naar buiten Amsterdam. In deze ontwikkeling speelt voor de eerste groep de aantrekkingskracht van de stad een belangrijke rol. De groep die naar buiten de stad verhuist, wordt aangetrokken door de rust en ruimte, maar ook omdat in Amsterdam geen (betaalbare) woning te vinden is die voldoet aan de wensen.

De woningkwaliteit in de stad is op veel plekken nog onvoldoende. Door de druk op de woningmarkt worden ook slechte woningen te makkelijk verhuurd of verkocht. De klimaatcrisis legt scherp bloot dat een flink deel van de Amsterdamse woningvoorraad niet duurzaam is, niet klimaatbestendig en niet klimaatadaptief. Deze slechte kwaliteit leidt tot hogere lasten en bijkomende armoedeproblematiek.

11

Figuur 1. Bevolkingsontwikkeling (1946-2021) Amsterdam x1000 30

20

10

0

-10

-20

1946

2021 Natuurlijke aanwas

Binnenlandse migratiesaldo

Saldo

Buitenlands migratiesaldo

Bron: O&S, 2022 (zie onderzoek.amsterdam.nl/thema/bevolking)

De mogelijkheden om de (inter)nationale trek naar de stad en de vraag van Amsterdammers die binnen de stad willen verhuizen op te vangen, zijn op korte termijn beperkt. Nieuwbouw en vertrek uit de bestaande bouw bieden te weinig ruimte om in de vraag te voorzien. Dit betekent toenemende schaarste op de Amsterdamse woningmarkt.1 In 2022 kent de MRA een tekort van 64.000 woningen. Ook worden woningen in de nieuwbouw over het algemeen kleiner, waardoor huishoudens die zoeken naar ruimte, zoals gezinnen, lastig een woning kunnen vinden.

De gevolgen van de schaarste in de verschillende woningmarktsegmenten zijn op verschillende manieren, in de verschillende woningmarktsegmenten, voelbaar.

Sociale huursector Bijna de helft (48%) van de Amsterdamse woningvoorraad behoort tot het zogenoemde gereguleerde deel ofwel de sociale huursector. De woningen in dit deel van de voorraad hebben een huur tot de liberalisatiegrens (in 2023 € 808,06 kale huur per maand). Het aandeel en aantal sociale huurwoningen is de af­gelopen decennia sterk gedaald. Hier zijn veel redenen voor te noemen. Woningcorporaties en

Deze ontwikkeling speelt zich af binnen een ‘hybride’ markt: een deel van de woningvoorraad, productie, verdeling en toegankelijkheid is gereguleerd door de overheid. Het andere deel is vrijgelaten. Binnen zowel de vrije huursector als de koopsector zijn de prijzen na de financiële crisis in 2013 sterk gestegen. Bovendien kon het aantal woningen in de vrije huur- en koopsector als gevolg van landelijk beleid fors groeien.

100%

Figuur 2. Woningmarktsegmenten (2015-2021) Amsterdam

Dit heeft geleid tot een woningmarkt met twee extremen. Hoewel de sociale voorraad sterk is afgenomen, bestaat een groot deel van de Amsterdamse woningvoorraad uit enerzijds ‘betaalbare’ sociale huurwoningen en anderzijds uit dure huur- en koopwoningen. Hierin is het beschermde deel in toenemende mate uit­sluitend beschikbaar voor de laagste inkomens. De overige voorraad is voornamelijk bereikbaar voor hogere inkomens. Het derde deel, het middeldure segment (huur en koop) is, ondanks de bouw van middeldure huurwoningen, heel klein.

21,4 17,4

61,3

2015

29,4 15,6

55

2017

34,2

39

14,4

12,5

51,4

48,5

2019

2021

Dure huur en koop Middeldure huur en koop Sociale huur en koop

1 Voor een uitgebreide onderbouwing van schaarste in Amsterdam, zie bijlage ‘Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023’

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA) 2015-2021

12

Figuur 3. Woningaanbod Amsterdam (recent betrokken woningen) en woningvraag van doorstromers, vestigers, starters en woningzoekenden uit het buitenland, 2021 70

x1000

60 50 40 30 20 Vraag

10

Aanbod (recent betrokken)

0 tot €188.000

€188.000 €314.000

€314.000 en meer

tot en met €752

€752 €1041

koop in WOZ-klassen

€1041 en meer

huur in huurklassen

Bron: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021, O&S

particuliere verhuurders hebben sociale huurwoningen verkocht. Met name particuliere huurwoningen werden, bij de verhuizing van de huurder, niet meer in het sociale maar in het vrije huursegment verhuurd. En er werd veel in andere segmenten toegevoegd, waardoor het aandeel sociale huur op de Amsterdamse woningmarkt kleiner werd.

de samenstelling van het huishouden of zorgvraag van één van de gezinsleden niet passend is. 35% van alle gezinnen in een sociale huurwoning vindt de woning te klein voor het huishouden. In totaal zijn er 12.000 gezinnen met een laag inkomen die te klein wonen in een sociale huurwoning. Een andere grote groep die nu en in de nabije toekomst niet passend woont, is de groep ouderen. Circa 60% van de 65-plushuishoudens in Amsterdam woont in een woning die niet volledig toegankelijk is voor mensen met een mobiliteits­beperking. Een groot deel van deze huishoudens is aangewezen op sociale huur en zal vroeg of laat moeten verhuizen naar een geschikte woning. Bijna de helft van de Amsterdamse voorraad (46%) is echter niet geschikt of geschikt te maken voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Op dit moment is er al een tekort van Buitenland circa 1.500 geclusterde woningen voor ouderen in Amsterdam. Starter

De vraag bleef echter onverminderd groot. In principe zijn sociale huurwoningen alleen beschikbaar voor woningzoekende huishoudens met een laag inkomen (in 2023 €44.035 bruto jaarinkomen). In 2021 had 48,5% van alle huishoudens een inkomen waarmee zij behoren 70.000 tot deze doelgroep. Dit aandeel schommelt al vele jaren rond de helft van het aantal huishoudens in Amsterdam. 60.000 50.000

Meer dan 60.000 huishoudens willen verhuizen naar

een sociale huurwoning in Amsterdam. De grootste 40.000 groep woningzoekenden die zich richt op de sociale huur is starter of doorstromer binnen Amsterdam (wil binnen Amsterdam verhuizen en laat een woning 20.000 achter). De afgelopen jaren werden jaarlijks tussen 10.000 6.000 en 7.000 sociale huurwoningen van corporaties via 0 WoningNet verhuurd. Het aanbod in dit segment is dus veel kleiner dan de vraag. 30.000

Voor de toekomst is de opgave nogVestiger groter. Want de Amsterdamse bevolking vergrijst: erDoorstromer zijn steeds meer ouderen en die ouderen worden steeds ouder. We Aanbod Tussen (recent betrokken) noemen dit ook wel dubbele vergrijzing. 2022 en 2040 neemt het aantal ouderen in Amsterdam (> 65 jaar) toe van 116.000 naar 175.000. Dat stelt ons voor een dubbele opgave. Allereerst zal een groot deel van de ouderen naar een geschikte woning moeten verhuizen. Maar daarnaast zal ook de vraag naar meer toegankelijke reguliere woningen en geclusterde woningen voor ouderen toenemen in de periode 2020- 2040. Uit de bijlage Woonzorganalyse, in 2022 uitgevoerd door Companen voor de woonzorgvisie, blijkt dat volgens het trendscenario (meer scheiden wonen-zorg) het tekort aan geclusterde ouderenwoningen gaat oplopen tot 22.320 woningen, waarvan ongeveer de helft in de sociale huur.

Een krimpend aandeel sociale huurwoningen, een grote vraag en weinig doorstroom vertalen zich direct in een lange wachttijd: woningzoekenden die vorig jaar via WoningNet een sociale huurwoning in de stad vonden, hadden een gemiddelde inschrijftijd van dertien jaar. Een ander gevolg van het beperkt aanbod in de sociale huur is dat huishoudens die zijn aangewezen op sociale huur (te lang) blijven wonen in een woning die gezien

13

Figuur 4. Gemiddelde kale huurprijs naar huursector, 2011-2021 1.600

1466 1.400

1368

1.200

1086 998

1.000 800 600

552 533

400 200

2011

2021

Corporatie sociaal

Particulier vrije sector

Aanbod particulier vrije sector

Particulier sociaal

Corporatie vrije sector

Aanbod corporatie vrije sector

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA) 2011-2021

Tot slot zijn er kwetsbare groepen met een zeer urgente woningbehoefte die een sociale huurwoning zoeken, waarvan een deel minder zelfredzaam is. Statushouders, mensen uit de Maatschappelijke opvang (MO) en mensen met een sociaal/medische urgentie hebben snel een woning nodig. Ook deze groep is omvangrijk en zal bij onvoldoende woningaanbod verder in de knel komen. Het tekort kan in 2040 oplopen tot circa 19.000 woningen.

van de particuliere huur tot het dure segment. In 2021 bijna de helft. Een substantieel deel van deze dure huurvoorraad bestaat bovendien uit kleine woningen. Nog afgezien van het feit dat een deel van de huurders in de vrije sector met een tijdelijk contract huurt, blijken veel woningzoekenden de vrije sector als een tijdelijke oplossing te zien. Zij kunnen óf geen woning kopen óf geen sociale huurwoning vinden. Maar liefst de helft van de huurders in de particuliere vrije sector wil binnen twee jaar verhuizen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de hoge huren en een wens om te kopen.

Vrije sector huur Het aandeel woningen in de vrije huursector is tussen 2017 en 2021 bijna verdubbeld en maakt nu 23% van de totale woningvoorraad uit. Vooral particuliere verhuurders zijn veel meer woningen in de vrije sector gaan verhuren. In 2011 verhuurden particuliere verhuurders 29% van hun woningen in de vrije sector. Tien jaar later was dit aandeel opgelopen tot 63%. Ook is er veel aanbod in de vrije sector, met een hoge huurprijs. De vraag naar deze woningen is veel kleiner dan het aanbod. Dit betekent niet dat deze woningen leeg staan. Zij worden gehuurd door mensen die eigenlijk een inkomen hebben voor een woning in een ander (prijs)segment.

Het grote aanbod vrije sector huurwoningen sluit niet aan op de financiële mogelijkheden van veel huishoudens. Bijna een derde van het dure segment, vooral particuliere dure huur, wordt bewoond door een huishouden dat gezien het inkomen in een goed­ kopere woning zou moeten wonen. Deze dure scheefheid is het afgelopen decennium sterk toegenomen. Een situatie waarin woonlasten structureel te hoog zijn voor het huishoudinkomen is beperkt houdbaar. Huishoudens in het eerder beschreven sociale huursegment hebben nauwelijks mogelijkheden om te verhuizen naar een goedkopere woning. Zij kunnen hierdoor te maken krijgen met betalingsproblemen. Scheefwoners in het dure segment hebben slechts het alternatief om te verhuizen naar een goedkopere woning aan de rand van de stad of om ervoor te kiezen hun woning in de stad te delen. Huishoudens met een

Er worden meer woningen in de vrije sector verhuurd, waardoor de totale gemiddelde huurprijs in Amsterdam fors is opgelopen. Ook in de vrije sector is dat het geval. Particuliere verhuurders verhuren weinig in het middensegment. In de particuliere vrije huursector bedroeg de huur in 2021 dan ook gemiddeld meer dan €1.300 per maand. In 2017 behoorde nog 30%

14

100%

Figuur 5. Huishoudinkomen naar huursegment, 2021

de verkoopprijs meer dan verdubbeld tot € 646.684,- in het derde kwartaal van 2022. Het vrijkomend aanbod is beperkt. En hoewel eind 2022 sprake lijkt van een afkoeling is kopen voor een groot deel van de Amsterdamse huishoudens geen optie meer. Alleen de hoogste inkomensgroep kan zich een woning in Amsterdam veroorloven. Toch hebben veel woningzoekenden de voorkeur voor een koopwoning.

6,4 10,5

32,6

65,6 30,6

De woningmarkt in twee delen Amsterdam bestaat in toenemende mate uit woningen die óf tot het sociale huursegment behoren óf tot het dure koop-, of huursegment. Het betrekkelijk kleine middensegment is verder geslonken. Omdat het sociale huursegment niet voor elk huishouden toegankelijk is en omdat het dure segment niet voor iedereen betaalbaar is, hebben de huishoudens die naar of binnen Amsterdam verhuizen ook in toenemende mate een laag dan wel een hoog inkomen. Niet alleen de woningvoorraad heeft een duaal karakter gekregen, dit geldt ook steeds meer voor de inkomensgroepen in de stad. Inmiddels heeft nog maar 17% een midden­ inkomen. Er zijn duidelijk twee toppen te zien bij de laagste inkomens en de hoogste inkomens.

18,4 36,8

Duur

Sociaal

Middelduur

83,1

16

Laag inkomen Middeninkomen Hoog inkomen

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA) 2021

middeninkomen en opgroeiende kinderen kiezen steeds vaker voor een woning buiten de stad. Het tijdelijke karakter van de dure particuliere huursector vertaalt zich in een hoge doorstroom in dit segment. Meer dan de helft (55%) van de recente bewoningen vindt plaats in een particuliere huurwoning, terwijl het aandeel van deze sector nog geen derde deel is. Met name in buurten met veel particuliere huur is de doorstroom groot.

Koop Het aandeel koopwoningen is tot 2017 sterk gegroeid en maakt nu bijna 30% van de woningvoorraad uit. Vooral na de kredietcrisis in 2013 zijn de huizenprijzen sterk gestegen: de afgelopen zes jaar is de gemiddel-

100%

Figuur 6. Recente bewoners naar sector, 2009-2021

21,9

41,6

36,4 2009

30,1

39,6

36,3

34,7

38,5

34,5

38

30,2

30,3

28,9

27,1

31,8

2011

2013

2015

2017

Particuliere huurwoning

Corporatiewoning

Koopwoning

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA), 2009-2021

15

47,3

29,4

54,6

24,6

23,3

20,4

2019

2021

Part

Figuur 7. Bestaande koopwoningen, gemiddelde verkoopprijzen, 1995 tot 2023 x € 1.000 700 600 500 400 300 200 100 0

1995

2022

Nederland

Bron: CBS, Statline 2022 (https://opendata.cbs.nl)

Amsterdam

De Amsterdamse corporaties hebben geconstateerd dat 3.000 woningen, circa 1,5% van hun totale bezit, op bepaalde onderdelen slecht zijn onderhouden of in een slechte conditie verkeren. Daarnaast hebben de corporaties vastgesteld dat 32.500 woningen, circa 18%van hun bezit, een slecht energielabel hebben (E, F of G-label). Voor al deze woningen hebben de corporaties plannen om ze op korte termijn te verbeteren. Op de kwaliteit en de energiezuinigheid van woningen van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders is er weinig zicht.

100%

Figuur 8. Huishoudinkomen, 2021 > €80.048 €63.237 - €80.048 (2x modaal)

27

€44.655 - €63.237

8 €40.042 - €44.655

13 4

Inkomens van huurtoeslaggrens tot €40.042 (EU-grens)

19

Lage inkomens tot huurtoeslaggrens

De energiezuinigheid van de woning is voor veel huishoudens het afgelopen jaar enorm belangrijk geworden. Velen werden geconfronteerd met sterk gestegen energieprijzen. Een deel van deze groep komt door deze gestegen lasten (verder) in financiële problemen. Als meer dan 10% van het huishoudinkomen nodig is om energiekosten te betalen, spreken we van energiearmoede. Rekening houdend met het prijsplafond is de schatting dat in 2023 circa 18% van de Amsterdamse huishoudens hiermee te maken heeft. Dit zijn ongeveer 89.000 huishoudens. Door het zoveel mogelijk isoleren van woningen met een slechte kwaliteit kan de energiearmoede worden beperkt.

30

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA) 2021

Kwaliteit van de woningvoorraad De Amsterdamse woningvoorraad is relatief oud en daarmee, naar de huidige nieuwbouwstandaard, van matige kwaliteit. Ondanks de renovaties die aan oudere woningen zijn gedaan, is nog steeds een substantieel deel van de woningvoorraad van onvoldoende kwaliteit. De kwaliteit van woningen is niet altijd aan de buitenkant zichtbaar. Achter frisse gevels kan vocht en schimmel, een nauwelijks te verwarmen huis of een slechte fundering schuilgaan. Dit gaat ten koste van de leefbaarheid voor bewoners en bedreigt het voort­ bestaan van de woningen en wooncomplexen. 30

19

4

13

8

27

100%

ge inkomens tot huurtoeslaggrens

inkomens van huurtoeslaggrens tot €40.042 (EU-grens)

44.655 - €63.237 (1,5xmodaal)

€63.237 - €80.048 (2xmodaal)

> €80.048

16

€40.042 - €44.655

4. Het tij keren: de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting De grote problemen rondom volkshuisvesting in Amsterdam vragen om een daadkrachtige overheid die wonen weer als een grondrecht ziet en daar verantwoordelijkheid voor neemt. De AAV onderstreept dit met nadruk en heeft daarom als missie:

Voldoende betaalbare en goede woningen in een on­gedeelde stad. 4.1 Inzet op de lange termijn: van missie naar doelen

3. 4. 5. 6. 7.

De AAV is gericht op de hele woningmarkt: op nieuwbouw en op de bestaande voorraad en in alle prijssegmenten. Het gaat om meer dan alleen een woning: Het gaat ook over het hebben van een passende woonplek, over woningkwaliteit en over leefbaarheid in wijken en buurten. Veel van de huisvestingsproblemen grijpen in elkaar en vragen om een integrale blik. Vanwege de aantrekkelijkheid en populariteit geldt dat in het bijzonder voor Amsterdam en de MRA.

Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Passender wonen Duurzamere woningen van goede kwaliteit Betere positie van Amsterdammers Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen

In het volgende hoofdstuk vertellen we per doel welke inspanningen we gaan leveren om dit te bereiken op de korte en middellange termijn.

Actuele context De wereld verandert in snel tempo op veel terreinen. We bereiden ons voor op de toekomstige vergrijzing. De klimaatcrisis en de oorlog in Oekraïne benadrukken nogmaals het belang van verduurzaming. Maar de toe­komst blijft onzeker. De marktomstandigheden veranderen en de rente stijgt, waardoor geld lenen om huizen te bouwen duurder wordt. We weten nog niet hoe groot de effecten op onze ambities zullen zijn. We accepteren dat we niet alle woonproblemen kunnen oplossen. Maar wat we kunnen, gaan we doen.

Het kost veel tijd om het tij te keren. Daarom kijken we in deze aanpak verder vooruit. Onze stip op de horizon staat op 2040. De korte en middellange termijn doelen en inspanningen zijn beredeneerd vanuit de vraag ‘Wat moeten we doen om ons streven voor 2040 voor elkaar te krijgen?‘. De inspanningen gaan vooral over de eerste vijf jaren van de aanpak, tot 2027. In 2027 maken we de aanpak voor de volgende periode (2032), op basis van een evaluatie van deze nu voorliggende versie.

Prioriteiten De voortdurende schaarste aan woningen vraagt om daadkracht van het college. Amsterdam haalt alles uit de kast om Amsterdammers onderdak te (blijven) bieden. Maar niet alles kan, en niet alles kan tegelijkertijd. Er zullen altijd mensen naar andere gemeenten

Van missie naar zeven doelen Onze missie hebben we uitgewerkt in zeven doelen. Alle zeven zijn ze even belangrijk en niet los van elkaar te zien: 1. Meer woningen 2. Betaalbaarder wonen

17

in de MRA of elders vertrekken - ook al hadden ze dit zelf anders gewild. Op basis van onze doelen en de verkregen informatie uit gesprekken met de stad en met onze partners, prioriteren we als volgt: › We richten ons op mensen die ons het hardst nodig hebben en de mensen die we als stad nodig hebben: Mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag- en middeninkomen, ouderen en gezinnen uit deze inkomensgroepen, maar ook mensen die werken in het onderwijs, de zorg en de politie. › Vanwege de grote schaarste moeten we ook keuzes maken, waarvoor we ons niet actief in gaan zetten. Dit betekent geen (extra) gemeentelijke inzet - los van de 20% vrije sector woningen in de nieuwbouw - voor hoge inkomensgroepen, expats met een hoog inkomen en internationale studenten. › We investeren ongelijk voor gelijke kansen. › We stoppen met het invoeren van nieuwe, lokale voorrangsregelingen. › We zetten vol in op doorstroming om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden. › Een zelfstandige woning is in de huidige omstandigheden niet voor iedereen een optie. Naast het vergroten van de woningvoorraad zetten we daarom in op het creëren van meer woonplekken. › We benutten (nieuwe) mogelijkheden om huurprijzen en -segmenten te reguleren ten volle om betaalbare woonruimte te behouden en te creëren.

›

›

›

›

›

We breiden de groep mensen in een kwetsbare situatie, met uitzondering van de meest kwetsbare groep economisch daklozen en Amsterdammers met een bepaalde Openbare Orde en Veiligheidsachtergrond, niet uit. We ontwikkelen geclusterd wonen in nieuwbouw en bestaand vastgoed, waarbij ouderen en kwetsbare Amsterdammers wonen in nabijheid van voorzieningen en zorg en van elkaar. We maken een voorstel voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen. We implementeren en handhaven de instrumenten die de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur ons bieden. Het isoleren van woningen heeft de hoogste prioriteit wat betreft verduurzaming van de voorraad. Het grootschalig isolatieoffensief zetten we verder door. We investeren extra in de meest kwetsbare wijken, zowel in de stedelijke vernieuwing en gebiedsgerichte programmering van de nieuw­bouw als met onze inzet op de aanpak van achterstallig onderhoud en met investeringen in het voorzieningenniveau.

De AAV vormt de start voor de uitvoering van de genoemde maatregelen. Sommige voorstellen zullen we inhoudelijk verder uitwerken. Waar nodig werken we gebiedsgericht. Parallel aan het opstellen van de aanpak zijn we begonnen met de invoering van een aantal in het coalitieakkoord aangekondigde maatregelen. Zo is afgelopen jaar de nieuwe Leegstands­verordening in werking getreden, waarmee we leegstand beter kunnen bestrijden.

Belangrijkste inspanningen Op basis van onze prioriteiten zijn dit de belangrijkste inspanningen die we voorstellen in de AAV: › We beperken de verkoop van sociale huurwoningen tot het minimum. Corporaties moeten daarbij inzichtelijk maken wat verkoop voor onze stad en Amsterdammers oplevert. › We zetten in op huurprijsregulering en op financieel passende toewijzing van het middensegment. › De bouwopgave van 7.500 woningen per jaar zetten we gebiedsgericht in voor doorstroming, met extra aandacht voor ouderen en gezinnen. Zie hiervoor ook het Woningbouwplan. › We zetten in op meer doorstroming. Met verhuisregelingen, persoonlijke en praktische ondersteuning, actieve benadering en aantrekkelijk nieuw woningaanbod in de buurt voor ouderen en mensen die afhankelijk zijn van zorg aan huis willen we mensen stimuleren een grote woning te verruilen voor een nieuwe passende woning.

Geen aparte woonzorgvisie De Amsterdamse woonzorgvisie is geïntegreerd in deze AAV.2 Op deze manier zijn keuzes voor doelgroepen integraal gewogen en bezien we de volkshuisvestelijke opgaves in haar geheel. De Woonzorganalyse die gebruikt is bij het opstellen van de woonzorgvisie is te vinden in de bijlagenlijst. Gemeentelijke kaders De AAV is een uitwerking van de uitvoeringsagenda Omgevingsvisie Amsterdam 2050: een menselijke metropool. De AAV vormt het kader voor het Woningbouwplan. De gemeente werkt daarnaast aan de Ontwikkelstrategie. Hierin wordt uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien tot 2035. De Ontwikkelstrategie richt zich op de vraag waar gebiedsontwikkeling (nieuwbouw van woningen, maar

2 Specifiek in de doelen: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben (doel 3), Passender wonen (doel 4) en Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen (doel 7).

18

ook hieraan verbonden mobiliteit, groen, sport en maatschappelijke voorzieningen) het beste kan plaatsvinden. Hierbij wordt naast doelen uit de AAV rekening gehouden met andere opgaven waar de stad zich voor ziet gesteld. De AAV sluit daarnaast aan bij bestaande uitvoer­ingsprogramma’s binnen de gemeente Amsterdam, denk bijvoorbeeld aan de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050, de bestuursopdracht Gelijke Kansen, bestuursakkoord Amsterdam-Weesp, Masterplangebied Zuidoost, het Nationaal Programma Samen Nieuw-West, Aanpak Noord en Aanpak Binnenstad.

Stedelijke samenwerking en uitwerking Om onze belangrijkste doelen te halen is samenwerking met lokale partners nodig. We betrekken ze allemaal bij de totstandkoming van ons beleid, de evaluatie hiervan en waar mogelijk ook bij de uitvoering. De woningcorporaties en de (vertegenwoordiging van) huurders zijn hierin onze belangrijkste partners. De AAV is de basis voor de samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 - 2027. Maar er is meer nodig om onze doelen te bereiken. Ook institutionele beleggers, verhuurders, makelaars en vve’s hebben we hard nodig.

4.2 We kunnen het niet alleen, we doen het samen

Meer dan ooit kiezen we als gemeente voor een scherpe prioritering voor inwoners die ons het meest nodig hebben. De zorgaanbieders zijn daarin een essentiële kernpartner. Zorgaanbieders, woningcorporaties en wij als gemeente kunnen gezamenlijk een doorbraak realiseren. De succesvolle uitstroom uit de Maatschappelijke opvang en Beschermd wonen (MOBW) laat dat onder meer zien. De Woonzorgvisie is bewust geïntegreerd in de AAV. Op die manier hopen wij tot betere keuzes en een breed gedragen aanpak te komen. In de uitvoering bouwen we voort op al bestaande stedelijke samenwerking rondom deze verschillende opgaves.

De Amsterdamse woningmarkt is geen eiland. Regio, provincie en Nederland kennen vergelijkbare uitdagingen. Wat de gemeente Amsterdam voor elkaar krijgt is daarnaast in belangrijke mate afhankelijk van landelijke wet- en regelgeving en regionaal beleid. Daarom is, naast de samenwerking met onze partners in de stad en met de stadsdelen, samenwerking op regionaal, provinciaal en landelijk niveau noodzakelijk. Amsterdam werkt samen met het Rijk, maar lobbyt waar nodig ook om de doelen uit de AAV te kunnen verwezenlijken. Met elkaar moeten we ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare en goede woningen zijn, in de stad en in de regio.

De betrokkenheid en het meedenken van Amsterdammers tijdens de voorbereiding van de AAV is een manier van werken die we willen voortzetten. We blijven Amsterdammers vragen om met ons mee te denken en zullen hen met name raadplegen bij maatregelen die fors kunnen ingrijpen op hun leven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de evaluatie van de nieuwe woonruimteverdeling en het herzien van voorrangs- en urgentieregels.

Regionale en landelijke samenwerking Als stad zetten we in op regionale afstemming en afspraken. Samen willen we zorgen voor een passend woningaanbod in de gehele regio. Dit streven hebben wij vastgelegd in de gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie. Binnen de MRA maakt Amsterdam afspraken over de regionale woningbouwproductie. Ook de provincie is hierbij betrokken. Met het Rijk maken we afspraken in de zogenaamde Woondeal. Hierin nemen we de randvoorwaarden op voor de regionale woningbouwproductie. Bij het realiseren van bijvoorbeeld nieuwe vormen van geclusterde ouderenwoningen is regionale samenwerking ook belangrijk. Alle hierover gemaakte afspraken leggen we vast in een regionale woonzorgvisie. Daarnaast onderschrijven we de landelijke ambitie om in alle gemeenten naar 30% sociale huurwoningen toe te groeien. Op die manier ontstaat er ook in regiogemeenten meer sociale voorraad die hard nodig is voor alle opgaven. Ook willen we regionale afspraken maken over huisvesting van huishoudens in een kwetsbare situatie. De basis hiervoor is het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. Het doel? Voldoende geschikte woningen met bijbehorende zorg voor iedere aandachtsgroep binnen de regio. Dit kunnen we als stad niet alleen.

Samenwerking met de stadsdelen en stadsgebied Weesp Amsterdam bestaat uit zeven stadsdelen en stadsgebied Weesp en 25 deelgebieden, elk met hun eigen karakter en dynamiek. In de AAV zetten we het stedelijk beleidskader uit. Hiermee kunnen ook de stadsdelen en het stadsgebied aan de slag. Bij de verschillende doelen benoemen we de opgaves en de keuzes die vragen om een gebiedsgerichte uitwerking. Deze maken we – in gesprek met de stadsdelen en het stadsgebied Weesp – concreet in uitvoeringsprogramma’s per stadsdeel/stadsgebied. Er is speciale aandacht voor de (koppeling met) Masterplan Zuidoost, het Nationaal Programma Samen Nieuw-West, Aanpak Noord en Aanpak Binnenstad. Hierin werken we samen met de stadsdelen die over de beste lokale kennis van het gebied beschikken.

19

5. Wat gaan we doen? De zeven doelen uit­gewerkt Doel 1

Meer woningen

Doel 2

Betaalbaarder wonen

Doel 3

Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben

Doel 4

Passender wonen

Doel 5

Duurzamere woningen van goede kwaliteit

Doel 6

Betere positie van Amsterdammers

Doel 7

Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen

20

Doel 1. Meer woningen We moeten het woningtekort kleiner maken. Nieuwbouw is hier belangrijk voor maar de bestaande voorraad moet ook optimaal benut worden. Het is onacceptabel als woningen langdurig leegstaan of onrechtmatig worden verhuurd aan toeristen. Daarnaast is een woonplek in tijden van schaarste een alternatief voor een zelfstandige woning. 3. Ten aanzien van nieuwbouw hebben we de ambitie om langdurig 7.500 woningen per jaar toe te voegen en de ambitie om 2.500 - 3.000 tijdelijke woningen toe te voegen.

Streven 2040 We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Om dit te bereiken, moeten we de komende jaren (de korte termijn 2023 - 2027) de volgende doelen realiseren:

Voor 2032 is dit ons doel: Het woningtekort is kleiner geworden: vraag en aanbod sluiten beter op elkaar aan.

1. Woningen zijn om in te wonen: we reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal.

In 2027 bepalen we of aanvullende inzet nodig is.

2. In de bestaande woningvoorraad creëren we meer woonplekken.

De schaarste is voelbaar op de hele woningmarkt. We zetten daarom alles op alles om de woningvoorraad te laten groeien. Vraag en aanbod moeten beter in balans komen. Een zelfstandige woning is helaas niet voor iedereen een optie. Naast het vergroten van de woningvoorraad zetten we daarom in op het creëren van meer woonplekken. Alleen op die manier kunnen we op dit moment en bij ongewijzigd R ijksbeleid ongewenste dakloosheid tegengaan, ervoor zorgen dat mensen door kunnen stromen naar een meer passende woning en dat jongeren niet ongewenst lang bij hun ouders hoeven te blijven wonen. Dit doen we totdat de crisis beteugeld is.

omstandigheden kunnen in de toekomst consequenties voor de woningbouwproductie hebben. Dit kan onze ambities onder druk zetten.

1. Woningen zijn om in te wonen: we reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal Het is onacceptabel dat woningen niet gebruikt worden als woning, maar bijvoorbeeld leegstaan of onrechtmatig worden verhuurd aan toeristen. Regulering en handhaving zijn daarom belangrijk. We zetten alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden.

“Woning delen is nu te duur om interessant te zijn voor verhuurders. We moeten te veel investeren om aan de eisen te kunnen voldoen.” Veel instrumenten om ons ideaal in 2040 te bereiken, hebben we zelf in handen. We zetten vol in op regulering en handhaving daarvan. Wat betreft de nieuwbouwproductie zijn er wel onzekerheden. De verslechterde economische en financiële

Leegstand van woningen gaan we harder aanpakken. Woningen mogen niet langer dan zes maanden leegstaan. We intensiveren de aanpak van leegstand (middels toezicht en handhaving) op basis van de nieu-

21

“Wooncoöperaties bieden een doorstroom­ mogelijkheid uit de sociale huursector en zekerheid i.v.m. de betaalbaarheid op lange termijn.”

Meest gehoorde aan­bevelingen uit het meedenk­traject › Maak het makkelijker om een kamer te verhuren

De aanpak van illegale vakantieverhuur zetten we voort. Op dit moment mogen woningen niet langer dan dertig nachten per jaar verhuurd worden aan toeristen als de bewoner op vakantie is. Met een escalatieladder gaan we voor de komende tijd op basis van vooraf vastgestelde objectieve cijfers duidelijk maken hoe en wanneer we nieuwe beperkende maatregelen gaan nemen binnen de daarvoor gestelde juridische kaders. Het aantal Bed & Breakfasts in de stad beperken we met wijkquota. Zo voorkomen we dat potentiële woonplekken aan toeristen worden verhuurd. De schaarste aan woonplekken wordt minder wanneer eigenaren de ruimte die over is in hun woning aanbieden voor (kamer)verhuur (inwoning, hospitaverhuur) aan woningzoekenden, in plaats van aan toeristen. We nodigen Amsterdamse eigenaren hier met nadruk toe uit. Zo wordt én wat gedaan aan schaarste én voorkomen we dat de toeristische druk in de stad toeneemt. Wanneer dit de komende jaren nodig blijkt, beperken we de quota verder.