Bijlage 1.Adviesaanvraag b&w aan DB Nieuw-West over Huisvestingsverordening

Adviesaanvraag B&W aan stadsdeelbestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag:

Wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1januari 2022

Portefeuille: Directie:

Wonen Wonen

Datum behandeling college

25 mei 2021

Datum adviesaanvraag:

26 mei 2021

Deadline ontvangst advies:

9iUli 2021

Advies mailen naar: Meegestuurde stukken:

Collegevoordracht vrijgave voor inspraak van de wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1januari 2022 Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1januari 2022 Toelichting op het voorgenomen nieuwe beleid in het Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1januari 2022

Heeft er consultatie vooraf

Naar aanleiding van advisering van de stadsdelen over de wijzigingen van de

plaatsgevonden?

Huisvestingsverordening per a januari 2021 is een voorstel uitgewerkt om in de Huisvestingsverordening mogelijk te maken dat huidige bewoners uit het stadsdeel voorrang krijgen op nieuwbouwwoningen in dat stadsdeel.

Invullen door stadsdeel: Stadsdeel:

Nieuw West

Procesbegeleider: Datum weekstart/staf:

8 juni 2021 Staf, 14 juni 2021 weekstart

Datum stadsdeelcommissie: 22 juni 2021 Datum dagelijks bestuur:

29 juni 2021

Registratienr. (optioneel):

Over gevraagde adviezen: conform art. 12 van de verordening op het lokaal bestuur vraagt B&W advies aan een DB over besluiten die (lid I.) betrekking hebben op de taken en bevoegdheden van het DB of (lid 2) op de belangen van het stadsdeel. Het DB legt deze adviezen voor aan de stadsdeelcommissie (art. 19). Het DB neemt het advies van de stadsdeelcommissie over indien het is vastgesteld met een meerderheid van stemmen en binnen de budgettaire kader past (art. 19 lid 5). Afwijkingen van het advies motiveert het DB.

Adviesvraag B&W Formuleer hier de vraag aan het stadsdeel

Het college geeft voorgenomen wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1januari 2022 vrij voor inspraak. Het voorstel omvat onder andere verplichtingen voor platforms voor toeristische verhuur, zoals het verwijderen van een advertentie indien een registratienummer ontbreekt, met de mogelijkheid een boete aan het platform op te leggen als zij zich hier niet aan houden. Daarnaast bevat het voorstel mogelijkheden voor woongemeenschappen om zelf nieuwe bewoners te selecteren en de mogelijkheid zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang te geven op woningen in bepaalde nieuwbouw- of transformatiecomplexen. De thema's in het wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV) per 1januari 2022 zijn*: a.

Verplichtingen platforms toeristische verhuur;

De Wet toeristische verhuur die hiervoor vorig jaar is aangenomen door het parlement geeft nieuwe mogelijkheden, zoals de registratieplicht voortoeristische verhuur die Amsterdam dit jaar heeft ingevoerd. Tijdens de behandeling van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte in de Tweede Kamer zijn amendementen aangenomen en heeft Pagina 3. van 8

de regering ook in een laat stadium zelf nog dingen aangepast. Dit was te laat om nog mee te nemen met de HVV 2021. Bovendien trad een deel van deze bepalingen ook pas in werking wanneer zij groen licht kregen van de Europese Commissie (EC). Het Rijk heeft deze bepalingen inmiddels bij de EC genotificeerd en er is groen licht op gekomen. Dat betekent dat deze in werking treden per 1juli 2021. Twee verplichtingen voor platforms gelden direct op basis van de Huisvestingswet zelf maar worden volledigheidshalve in de verordening opgenomen en twee verplichtingen dienen gemeenten echt zelfstandig in te voeren middels een huisvestingsverordening (zie onderscheid hieronder). De boetebedragen en verplichtingen worden meegenomen in de inspraak voor wijziging van de HVV per 1januari 2022. Regel staat in de Huisvestingswet en geldt direct voor heel Nederland, maar ter verduidelijking wordt regel opgenomen in i.c.m. het vastleggen van een boete bij overtreding: -

Een verbod om advertenties zonder registratienummerte publiceren voor platforms + boete van €8.700 bij

-

Een verplichting om aanbieders te informeren over de geldende wet- en regelgeving voor het legaal aanbieden

overtreding van woonruimte voor toeristische verhuur + boete van €8.700 bij overtreding Regel wordt van kracht na implementatie in de Huisvestingsverordening per 2022: Verhuurverbod van een jaar bij recidive + de aanwijzing dat platforms die advertenties moeten verwijderen (geen boete mogelijk) Mogelijkheid om platforms te verbieden om advertenties t.a.v. een huis dat over het nachtencriterium heen is, te tonen op hun website + boete van €8.700 bij overtreding. b.

Regeling voor beheercoOperaties ('woongemeenschappen');

Het college heeft in 2020 voorgesteld in de Huisvestingsverordening te regelen dat beheercoOperaties voor ouderen en woon-zorginitiatieven als laatste selectiestap een gemotiveerde keuze zouden kunnen gaan maken uit vijftig kandidaten die WoningNet op basis van inschrijfduur zou aandragen. Dit stuitte op praktische en uitvoeringstechnische bezwaren van zowel bestaande woongemeenschappen die werken met eigen wachtlijsten als van woningcorporaties die dit niet mogelijk achten in overeenstemming met privacywetgeving in de Algemene verordening Gegevensbescherming uitte voeren. Het college heeft daarop besloten deze wijzigingsvoorstellen in te trekken en nieuwe voorstellen voorte bereiden voor wijziging van de Huisvestingsverordening per 2022. In afstemming met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (hierna: BZK) wat betreft de mogelijkheden binnen de Huisvestingswet en met woningcorporaties over uitvoerbaarheid en bestaande situaties is nu het volgende voorstel gevormd: Woongemeenschappen worden uitgezonderd van de huisvestingsyergunningplicht en dus van de woonruimteverdelingsregels in de Huisvestingsverordening. Op deze manier kan coöptatie naar eigen inzicht worden ingericht, waaronder het aanhouden van een eigen wachtlijst. De woningen blijven evenwel deel uitmaken van de sociale woningvoorraad.

De hiervoor geldende inkomenseisen uit hoofde van de Woningwet blijven onverminderd van toepassing. Woongemeenschappen zullen door woningcorporaties bij de gemeente worden aangemeld voor de uitzondering. Daarop worden de woongemeenschappen in een bijlage bij de verordening genoemd en uitgezonderd van de huisvestingsvergunningplicht. Ouderen- en zorginitiatieven, maar ook niet naderte typeren woongemeenschappen, zoals Copekcabana, kunnen met dit voorstel worden geaccommodeerd. Hierbij wordt voorgesteld het experimentenartikel met een bevoegdheid voor het college om experimenten met woonruimteverdeling vast te stellen te laten vervallen, alsook de hierover vastgestelde nadere regels, omdat dit voor woongemeenschappen niet meer gebruikt hoeft te worden en het niet in overeenstemming is met de Huisvestingswet 2014. Woonruimteverdelingsregels kunnen sinds inwerkingtreding van deze wet alleen door de gemeenteraad in een huisvestingsverordening worden bepaald. Het blijft overigens mogelijk om bepaalde regels voor een beperkte duur in de verordening vast te stellen en na het tijdbestekte evalueren of de regeling structureel gewenst is. Op die manier worden regels in feite ook eerst als experiment vastgesteld. Het verschil is dat de gemeenteraad de regeling vaststelt in de Huisvestingsverordening zoals de Huisvestingswet 2014 verlangt.

Deze wijzigingen worden nu voorgesteld voor de inspraak vrij te geven. Daadwerkelijk besluit van het college om de nadere regels over experimenten met

Registratienummer Z17-81484 / 26o5 Pagina 2 van 8

woongemeenschappen te laten vervallen volgt in het najaar na inspraak als de wijzigingen in de verordening met een structurele regeling voor woongemeenschappen ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. c.

Voorrang voor bewoners uit het gebied op bepaalde nieuwbouw/transformatiecomplexen;

Op verzoek van enkele stadsdelen, zoals stadsdeel Zuidoost, wordt voorgesteld het per 2022 mogelijk te maken in de Huisvestingsverordening complexen aan te wijzen waarop zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang krijgen bij eerste verhuur (nieuwbouw of transformatiecomplexen). Dit wordt als volgt voorgesteld: - Na afstemming met de eigenaar kunnen complexen in een bijlage van de Huisvestingsverordening aangewezen worden als complex waarvoor geldt dat voor 25% van de woningen in het complex bij eerste oplevering zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang hebben. Desgewenst kunnen, na overleg met de eigenaar, complexen door stadsdeelbestuurders worden voorgedragen voor deze regeling. - De bewoners die stadsdeelvoorrang krijgen, zijn bewoners die de afgelopen tien jaar minstens zes jaar onafgebroken in het stadsdeel waarin het complex staat, wonen of hebben gewoond. Dit is de definitie van lokale binding op basis van de Huisvestingswet. Of een bewoner aan dit criterium voor maatschappelijke binding uit de Huisvestingswet voldoet, kan gecontroleerd worden door middel van een uittreksel van het bevolkingsregister. Deze controle kan handmatig plaatsvinden, maar kan ook worden geautomatiseerd als de aanbieder gebruik maakt van apps als Qii of Ockto. Woningcorporaties zijn voornemens met de app Qii te gaan werken.

Voor complexen op de grens van stadsdelen kunnen bewoners uit beide stadsdelen voorrang krijgen. - De voorrang geldt alleen bij eerste verhuring (bij nieuwbouwcomplexen, maar mogelijk bijvoorbeeld ook bij transformatieprojecten). Na het jaar van eerste verhuring wordt het complex uit de bijlage bij de verordening verwijderd. - De voorrang kan gelden voor complexen van marktpartijen en op den duur ook voor complexen van woningcorporaties met sociale huurwoningen. De reden voor dit voorstel is dat het op plekken waar er veel nieuw wordt gebouwd, vaak zo is dat er bijna geen uitwisseling is tussen de bewoners van de nieuwe buurt en de bewoners van de omliggende bestaande buurten. De band tussen nieuwe en bestaande buurt kan versterkt worden door zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang te geven op woningen in de nieuwbouwcomplexen. Ook kunnen eigenaren bij de bouw van de nieuwe complexen de wensen van bewoners uit de buurt meenemen en op die manier 'bouwen voor de buurt'. Door de zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang te geven op de woningen, kunnen zij in hun eigen omgeving doorstromen naar een passende woning. De bewoners uit het stadsdeel die voorrang krijgen, moeten wel aan op de woning betrekking hebbende passendheidseisen voldoen.

Zo moet de woning qua grootte passend zijn voor het huishouden en mogen zij bijvoorbeeld niet te veel verdienen voor het betreffende woningsegment. Als er meerdere kandidaten die stadsdeelbinding hebben en voldoen aan de passendheidscriteria reageren, komt in het geval van een sociale huurwoning van een woningcorporatie degene met de langste inschrijfduur als eerste aan de beurt en in het geval van een particuliere eigenaar dient er op basis van de voorgestelde bepaling in de verordening te worden geloot. d.

Politie toevoegen aan de voorrangsregeling voor beroepsgroepen;

In Amsterdam is per 2020 een voorrangsregeling in de Huisvestingsverordening opgenomen voor maatschappelijke beroepsgroepen waarbij sprake is van een groot tekort aan personeel. Op dit moment komen alleen werknemers in de onderwijs- en zorgsector die aan de voorwaarden van de regeling voldoen in aanmerking. Het voorstel is om ook de beroepsgroep 'politie' toe te voegen aan de regeling. Uit onderzoek blijkt dat onder andere een tekort aan woonruimten in Amsterdam leidt tot een personeelstekort bij de politie. De verruiming van de regeling voor politie is verbonden aan een breed integraal plan van de politie om werken bij de politie te bevorderen. De groep politie die in aanmerking komt wordt afgebakend op basis van werktijden. Hiervoor wordt voorgesteld aan te sluiten bij een arbeidscontract van minimaal 28 uur dat ook geldt voor onderwijs- en zorgpersoneel.

e.

Optimalisering toewijzingsregels woonwagens en rolstoelwoningen;

Wat betreft de toewijzingsregels voor woonwagenstandplaatsen worden aanpassingen in de toewijzing voorgesteld die zijn voortgekomen uit het woonbehoeftenonderzoek en uit overleg met de bewonerscommissie die ook als input dienden voor het nieuwe Beleidskader Woonwagens en standplaatsen dat in 2022 aan de raad zal worden aangeboden. De

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 3 van 8

wijziging van de toewijzingsregels voor woonwagens en standplaatsen worden reeds nu voor de inspraak vrijgegeven, samen met de overige wijzigingsvoorstellen van de Huisvestingsverordening, om dat gebundeld bij elkaarte houden. De aanpassingen zien met name op het verbeteren van de positie van spijtoptanten en starters. Voor starters wordt voorgesteld dat ze hun plek op de Amsterdamse wachtlijst behouden indien ze tijdelijk in een andere gemeente wonen en studeren, en ook indien ze een aangeboden standplaats met een huurwoonwagen accepteren op een andere locatie dan waar ze met hun ouders/verzorgers hebben gewoond. Hiermee wordt getracht te voorkomen dat starters niet naar een standplaats met huurwagen gaan maar blijven wachten op een plek op hun eigen woonwagenlocaties. Wel verliest men de status van starter nadat men een aanbieding voor een standplaats op de eigen woonwagenlocatie heeft gehad. Voor spijtoptanten worden ook enkele maatregelen voorgesteld. Spijtoptanten zijn oud-bewoners van een woonwagenlocatie die daar graag willen terugkeren. Er wordt voorgesteld om de huidige termijn van drie jaar die men mag zijn vertrokken om nog voorrang te hebben op nieuwe standplaatsen als spijtoptant te verlengen te laten vervallen zodat meer aan Amsterdam gebonden voormalige woonwagenbewoners hun status als spijtoptant behouden.

Daarmee behouden spijtoptanten langer een hogere positie op de wachtlijst ten opzichte van woningzoekenden zonder binding met Amsterdam en/of zonder woonwagenverleden. Daarnaast wordt op nieuwe locaties speciaal een plek gereserveerd voor een spijtoptant. Om tot een betere verdeling te komen van rolstoelwoningen wordtvoorgesteld om de toewijzingsvolgorde aan te passen wat betreft grotere rolstoelwoningen. Het voorstel is om gezinnen met één of twee kinderen voorrang te geven op rolstoelwoningen met drie kamers en op rolstoelwoningen met vier kamers voorrang te geven aan gezinnen met drie of meer kinderen. Momenteel krijgen grotere gezinnen voorrang op rolstoelwoningen met vijf kamers, maar omdat er daar erg weinig van zijn moet deze groep vaak lang wachten op een woning. In afwijking van de in het voorstel opgenomen algemene inwerkingtreding op a januari 2022 wordt dit onderdeel per a juli 2022 voorgesteld in werking te treden in verband met aanpassingen die in WoningNet nodig zijn. Invoering enkele vrijstellingen (woningvormen voor kamers, anti-kraak en landingsplekken internationale studenten). In Amsterdam wordt kamerverhuur gereguleerd met de omzettingsvergunning waarvoor quota zijn ingevoerd in 2020. Daarnaast bestaat er woningvormen, wat in de Huisvestingswet wordt gedefinieerd als het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten.

In Amsterdam werd dit geïnterpreteerd als het verbouwen van een zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woningen. De Raad van State heeft in een recente uitspraak echter geoordeeld dat wanneer in een woning een extra kamer wordt gerealiseerd voor kamerverhuur ook sprake is van woningvormen. Dat betekent dat er overlap tussen beide bestaat. Een handeling is dan zowel kamerverhuur als woningvormen, waarvoor beide een vergunning aangevraagd zou moeten worden. Omdat woningvormen naar kamers nu niet in de Huisvestingsverordening is opgenomen, kan hiervoor echter geen vergunning worden verleend. Hierdoor is het op dit moment niet mogelijk een extra kamerte realiseren in een woning die wordt gebruikt voor kamerverhuur. Bijvoorbeeld door een grote zolder in tweeën te delen. Voorgesteld wordt een vrijstelling op te nemen voor het woningvormen van kamers bij kamerverhuur. De wijziging herstelt de situatie van voor de uitspraak van de Raad van State. Het realiseren van een extra kamer bij kamerverhuur wordt weer mogelijk, terwijl er slechts één vergunning nodig is: een vergunning voor kamerverhuur. Kamerverhuur blijft daarnaast gereguleerd via het kamerverhuurbeleid, waarin voorwaarden zijn opgenomen over bijvoorbeeld het aantal kamers, aantal bewoners per kamer en de geluidsisolatie. Dit maakt het beleid niet nodeloos complex en beperkt de bureaucratische last voor de burger.

De wijziging beoogt het beleid weer zo te maken zoals dat gold tot aan de uitspraak van de Raad van State, maar dan op een juridisch juiste manier. Daarnaast wordt voorgesteld een juridische verbetering aan te brengen ten aanzien van anti-kraak en landingsplekken voor internationale studenten van instellingen voor hoger onderwijs. Juridisch gezien is alleen sprake van wonen wanneer de hoofdfunctie wonen is en bewoners voornemens zijn minimaal zes maanden in de woning te wonen. Bij anti-kraaksituaties en de huisvesting van internationale studenten door hoger onderwijsinstellingen kan juridisch sprake van onttrekking omdat er korter wordt gewoond maar er worden in de praktijk geen onttrekkingsvergunningen voor aangevraagd. Hierdoor ontstaan formeel illegale situaties. Voor deze twee vormen van onttrekking wordt daarom voorgesteld een vrijstelling op de onttrekkingsvergunningplicht op te nemen in de verordening. In het geval van antikraak moet het gaan om in gebruik geven om niet als bedoeld in artikel 1777 van Boek 7A van het Burgerlijk Wetboek en Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 4 van 8

de landingsplekken voor internationale studenten moeten door instellingen voor hoger onderwijs worden verhuurd als landingsplek en voor kort verblijf. Met de invoering van de Wet toeristische verhuur is er de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen op de vergunningplicht voor vormen van onttrekken. Het is daarom mogelijk voor deze situaties een vrijstelling op de vergunningplicht te geven. Dit betreft een beleidsneutrale juridische oplossing. *zie de bijgevoegde beleidstoelichting voor een uitgebreide toelichting op bovenstaande punten.

Vervolgproces Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats tussen 31. mei tot en met 11 juli 2021. Besluitvorming voor definitieve vaststelling van de wijzigingen per 3. januari 2022 in het najaar. Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw West wordt gevraagd uiterlijk 9 juli 2021 advies uit te brengen over deze wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1januari 2022.

Conceptadvies DB: Het dagelijks bestuur formuleert hier t.b.v. de stadsdeelcommissievergadering een conceptadvies

We vinden het jammer dat er dit jaar nog geen wijzigingen met betrekking tot de regels rond kamerverhuur worden voorgesteld. In onze reactie op de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2022 willen we nogmaals benadrukken dat de leefbaarheid in ons stadsdeel door kamerverhuur en woningdelen zwaar onder druk staat. We worden wekelijks benaderd door bewoners met klachten over overlast van (met name) overbewoning in buurten met eengezinswoningen. We hebben daarvoor al eerder aandacht gevraagd bij de wethouder. Dit heeft echter niet geleid tot wijzigingen in de huisvestingsverordening. Het dagelijks bestuur is niet tevreden over de mogelijkheden die er op dit moment zijn om te kunnen handhaven en de leefbaarheid in het stadsdeel te kunnen verbeteren. Nieuw-West zou graag verregaande aanpassingen zien in het huidige beleid rond verkamering en wil op tijd betrokken worden bij het ontwikkelen van nieuw beleid. In deze reactie geven wij daarom ook meteen ons advies met betrekking tot nieuw beleid. Voor de volledigheid is bijgevoegde notitie 'Woningdelen' ( bijlage 1) toegevoegd, welke was geagendeerd in het BO van de stadsdelen met de wethouder Wonen van 22 januari 2021. Na ons advies over de door het college voorgestelde wijzigingen wordt dit advies toegelicht onder punt G.

Deze adviesaanvraag gaat eerst in op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening per 1januari 2022. In het advies op de wijzigingen van 2021 waren wij positief over de registratieplicht van vakantieverhuur en waren we voorstander van het realiseren van wooncoöperaties in ons stadsdeel. Een deel van de huidige wijzigingen zijn juridische verbeteringen op deze eerdere voorstelen. Bij de onderdelen a, e, en f gaat het vooral over technische wijzingen die nodig zijn om de regeling beter uitvoerbaar te maken. Hieronder gaan we in op de voorgestelde verbeteringen waar we enkele adviezen op hebben; a. Verplichtingen platforms toeristische verhuur; In Nieuw- West is geen grote concentratie van toeristische verhuur, wel ziet het stadsdeel dat dit negatieve effecten kan hebben op de woongemeenschap of de sociale cohesie in een stad. Het stadsdeel staat positief tegenover de verscherpingen en extra instrumenten die hiervoor beschikbaar zijn. Extra handhaving op de regelgeving zal meer capaciteit kosten, het gaat hier echter vooral om acties gericht op de advertenties en de platforms. b.Regeling voor beheercobperaties ('woongemeenschappen');

Registratienummer Z17-82484 / 2605 Pagina 5 van 8

Deze vorm van wonen met zelfbeheer kan als een goede aanvulling gezien worden op wat hierin al kon voor de particuliere sector, vooral als het gaat om extra mogelijkheden voor geclusterde woningen voor ouderen of kwetsbaren. De officiële naam `beheercoiiperatie' betekent niet altijd dat de bewoners beheertaken uitvoeren, het gaat bij ouderen en mensen met zorgbehoefte vooral over coiiptatierecht zodat bewoners bij en naast elkaar kunnen blijven wonen in een zelfstandige woning. Dat gebeurt nu al succesvol op verschillende plekken in het stadsdeel zoals bij Plein 40-45 waar een woongroep voor ouderen en een woongroep aan de Osdorper Ban (Ymere). Net als woongroepen kunnen beheercoiiperaties (woongemeenschappen) leiden tot exclusiviteit en selectiviteit door het coiiptatierecht, het is niet gewenst dat er in corporatiewoningen een bepaalde mate van uitsluitsel ontstaat. Een ander aandachtspunt bij deze regeling is dat niet iedereen in staat is om zich goed te organiseren voor deze woonvorm. Corporaties dienen zelf de woongemeenschappen aan te melden voor de regeling zodat deze in een bijlage bij de verordening opgenomen kunnen worden. Dit zorg voor meertransparantie. Belangrijk advies hierbij is om bij te houden of de aangemelde complexen succesvol zijn in deze vorm. c.

Voorrang voor bewoners uit het gebied op bepaalde nieuwbouw/transformatiecomplexen; In Nieuw-West wordt veel gebouwd waardoor de stadsdeelbewoners meer kans hebben op een woning in de nieuwbouw dan de bewoners van andere stadsdelen. De stadsdeelvoorrang bij een nieuwbouw oftransformatiecomplex kan ervoor zorgen dat juist de bij hun buurt en stadsdeel betrokken bewoners blijven. Banden met buurtbewoners of het lidmaatschap bij een sportclub of een vereniging blijven zo gemakkelijker in tact. De stadsdeelvoorrang geldt voor marktwoningen, ook hier wil je starters een kans geven. Starters die nog niet 6 jaar aaneengesloten in het stadsdeel hebben gewoond hebben geen recht op deze voorrang. Voor Nieuw-West zijn nog geen complexen aangemeld of onderzocht voor de stadsdeelvoorrang. Het advies is hierbij vooral in te zetten op de complexen die voor de stadsdeel inwoners interessant zijn, zoals bijvoorbeeld de meer betaalbare complexen of de complexen voor ouderen. d. Politie toevoegen aan de voorrangsregeling voor beroepsgroepen; Vanuit de gebieden is vraag naar de regeling voor nieuwbouwcomplexen. De regeling wordt als een instrument gezien om de leefbaarheid in complexen of buurten te kunnen verbeteren. Het toevoegen van de beroepssector van de politie is in dat licht ook positief.

Er is veel vraag vanuit de gebieden om beroepsgroepen zoals onderwijzend personeel, politie en verplegend personeel in hun buurt te huisvesten. e. Optimalisering toewijzingsregels woonwagens en rolstoelwoningen; Het optimaliseren van deze regels zien we als positief. f.

Invoering enkele vrijstellingen (woningvormen voor kamers, anti-kraak en landingsplekken internationale

studenten). Er zal in de vergunningaanvraag en toekenning aandacht moeten zijn voor de rol van VVE's. De voorstellen kunnen leiden tot een beter afgestemde manier van handhaven en een verbeterde inzet op de problematiek, het stadsdeel wil deze verbeteringen meegeven als advies. De aanpassingen die nu worden voorgesteld met betrekking tot de vrijstellingen zijn vooral technisch van aard, het maakt de vergunningsverplichting makkelijker. Bij kamerverhuur en woningdelen in een woning wordt vooral voorkomen dat een woningeigenaar gelijktijdig meerdere aanvragen moet doen. De woningeigenaar krijgt dan een vergunning voor een bepaald aantal te verhuren eenheden. Als de verhuurder later meer kamers in het pand maakt, wijzigt de situatie en moet de verhuurder opnieuw een vergunning voor woningdelen aanvragen. Het lijkt hierdoor op een verruiming van de mogelijkheden maar de instrumenten om te handhaven op verhuurders die zich niet aan de regels voor woningvormen houden blijven in de huidige vorm tact. Voor de anti-kraak en de landingsplekken komt een vrijstelling op de onttrekkingsvergunning, dit is een juridische aanpassing die nodig is. Dit heeft alleen betrekking op de plekken die zijn aangewezen voor de internationale studenten die aangemeld zijn door het hoger onderwijs.

Wij overzien dat dit te weinig consequenties heeft voor het handhaven op de verhuurders waar we niet positief tegenover staan.

Registratienummer Z17-81484/ 2605 Pagina 6 van 8

G. Advies voor nieuw beleid woningdelen Het beleid om middels woningdelen meer groepen, zoals studenten en starters, aan een woning te helpen is plausibel, maar de vraag is of de woningen ook naar die groepen gaan. Het gaat de initiatiefnemers in toenemende mate om geld verdienen, en volstrekt niet om huisvesting. Dat betekent dat huizen tegen veel hogere prijzen (+c so.000) dan de marktwaarde' worden opgekocht, en dat `gewone' kopers, gezinnen, het nakijken hebben. Dit leidt mede tot het verdwijnen van gezinnen uit Amsterdam. Mede hierdoor (het geld moet worden terugverdiend) worden de huren opgeschroefd. Daar waar een gezin voor een woning van 8o vierkante meter €1200 euro betaalt, wordt voor 4 kamers in zo'n woning € 32oo euro gevangen. Het is hierom de vraag of de kamers terecht komen bij de groepen waarvoor het beleid bedoeld is. De leefbaarheid in het stadsdeel komt door deze verkamering steeds vaker onder druk te staan, de adviezen hieronder lichten toe hoe je dit zou kunnen aanpakken. •

Combineren van quotering voor alle vormen van woningdelen of gedeeltelijke verhuur, woningdelen, woningsplitsing, bed and breakfast etc.

e ziet dat, nu bij woningdelen de regelgeving door quotering iets strenger wordt, er naar andere vormen van oningdelen, zoals woningsplitsing, wordt geswitcht. Daarom is het wenselijk om een integrale quotering te hebben oor alle vormen van dit soort woninggebruik. •

Toets bij de vergunningverlening en de bezwaarprocedure ook op andere regelgeving, zoals bestemmingsplan en bouwbesluit.

•

Probeer bij de vergunningverlening niet alleen op de tekeningen af te gaan, maar ga ter plekke kijken

Het gedrag loopt tijdens de bouw vaak niet goed, van veel te vroeg beginnen met bouwen, het slopen van eigendommen van bewoners tot intimidatie. Handhaven op dit soort zaken is lastig, omdat het om privaatrechtelijke aken gaat. De vergunningverlening gebeurt vrijwel altijd op basis van tekeningen, en niet door een schouw ter plekke. Sommige grondgebonden woningen worden (incl. garage) opgedeeld in 6-13 kamers, dit zorgt per definitie voor 'verdichting', en de kans op overlast tussen woningen, maar ook (door dunne wandjes) binnen de woning is groot. Door bewoners wordt vaak twijfel uitgesproken of men zich houdt aan de voorwaarden waaronder de vergunning is verleend . Dit geldt vooral voor brandveiligheid en geluidsbelasting, maar ook aantal kamers. Handhaven op al deze aspecten is vaak de zwakke schakel. Bij melding van overlast is 'op heterdaad constateren' noodzaak, dan pas wordt er geregistreerd, dat is lastig, evenals het punt waar moet worden gemeld (politie, meldpunt zorg en overlast, 3.4020 e.d.), er is geen coördinatie van registratie. De toetsing vindt plaats op grond van de Huisvestingsverordening. Maar er vindt, wellicht juridisch terecht, geen toetsing plaats aan andere regelgeving, zoals het bestemmingsplan.

Cie B&B: "Het feit dat omzetting en gebruik in strijd is met het bestemmingsplan heeft geen gevolgen voor de omzettingsvergunning, aangezien met het bestemmingsplan strijdig gebruik geen intrekkingsgrond en geen weigeringsgrond is voor de omzettingsvergunning". In het bouwbesluit 2012 (art. 7.18 1e lid) waarin staat dat een woonfunctie niet mag worden bewoond dan door meer dan één persoon per 122 gebruiksopp. Wordt niet getoetst. Dan is er nog het punt dat volgens de Huisvestingsverordening een omzetting kan worden geweigerd als 'het belang an de behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met de onttrekking, omzetting of samen voegen gediende belang', lees het private belang van de aanvrager van de vergunning. In de praktijk wordt door vergunningverlener en cie. B&B het (private) belang van de omzetting altijd hoger `gewaardeerd' dan het behoud van woningvoorraad in een gebied. •

Maximeren aantal kamers per woning, en aantal bewoners per kamer

Het bestemmingsplan verstaat onder wonen in een woning: 'een gezin of max. 4 personen die niet tot een huishouden behoren', maar de cie. B&B toetst dus niet op het bestemmingsplan. Cie. B&B: "het beperken van het aantal mensen op grond van de Huisvestingsverordening is niet mogelijk, in die zin dat niet kan worden voorkomen dat een huishouden zich vestigt, woont, in de kamer, ondanks de beperking die per april 2020 in de Huisvestings-verordening is opgenomen dat een kamer niet door meer dan a volwassene mag worden Registratienummer Z17-81484 / 26o5 Pagina 7 van 8

bewoond'. Dit betekent dat, ook als we in de Huisvestingsverordening vastleggen 'max. J. bewoner per kamer' dat er blijkbaar gewoon 'een getrouwd stel, zelfs met kinderen', mag wonen. De kans is dus aanwezig dat er in kamers meer mensen wonen dan waarvoor is vergund. •

Standaard opnemen in de vergunningverlening van een alinea over de rol van de VVE's.

VVE's hebben een bijzondere rol, omdat deze in hun statuten een verbod tot woningdelen kunnen opnemen. Veel VVE's verwijten de gemeente dat ze een vergunning geven, waardoor de initiatiefnemer de indruk heeft dat hij kan beginnen. Maar een initiatiefnemer moet ook toestemming krijgen vanuit de VVE, Publiekrechtelijke toestemming betekent nog geen privaatrechtelijke toestemming. Samenvattend komen we dan op de volgende voorstellen ter verbetering van het beleid dat ten grondslag ligt aan de huisvestingsverordening: •

Combineren van quotering voor alle vormen van woningdelen of gedeeltelijke verhuur, woningdelen, woningsplitsing, bed and breakfast etc.

•

Toets bij de vergunningverlening en de bezwaarprocedure ook op andere regelgeving, zoals bestemmingsplan

•

Probeer bij de vergunningverlening niet alleen op de tekeningen af te gaan, maar ga ter plekke kijken.

•

Maximeren aantal kamers per woning, en aantal bewoners per kamer

•

Standaard opnemen in de vergunningverlening van een alinea over de rol van de VVE's.

en bouwbesluit.

Om de leefbaarheid te kunnen verbeteren zijn er een aantal meer verregaande acties nodig om ook de organisatie te kunnen verbeteren; • •

Zorg voor één aanspreekpunt voor meldingen van overlast, of zorg voor coördinatie Weeg bij de bezwaarprocedure ook de door bewoners aangedragen veiligheids- en leefbaarheidsaspecten mee, eventueel als bijzondere omstandigheid

•

Handhaaf strikt op basis van de signalen, en maak hier in het handhavingsbeleid, eventueel per gebied, een prioriteit van.

Het stadsdeel ziet de ontwikkelingen van de wet voor de opkoopbescherming bestaande bouw positief tegemoet, dit wetsvoorstel voor de huisvestingswet ligt nu ter besluitvorming in de eerste kamer. Wat er echter nu aan de hand is in het stadsdeel als het gaat om de aanpak van leefbaarheid vraagt om meer prioriteit. Concluderend adviseren we enkel positief over de punten a t/m fin de voorgestelde wijzigingen in de huisvestingsverordening per 1januari 2022 maar zijn we negatief over de mogelijkheden om woningdelen en verkamering tegen te gaan in het algemeen. Het stadsdeel wil dat haar adviezen over verkamering snel opgepakt worden om nieuw beleid te ontwikkelen, we willen daarover snel in gesprek.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeekommissie aan het DB

Definitief advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Registratienummer Z17-81484 / 26o5 Pagina 8 van 8