bijlage 1 - Actualisatie vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed Amsterdam.docx

Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 2 van 39

MANAGEMENTSAMENVATTING Amsterdam bezit veel vastgoed in de stad. Gemeentelijk Vastgoed verhuurt dit vastgoed voor een maatschappelijk doel, zoals onderwijs, welzijn, kunst en cultuur en sport. Daarnaast zorgen wij voor gemeentelijke kantoren en werven voor de medewerkers van de gemeente. We bezitten ongeveer 1.000 panden. Denk bijvoorbeeld aan Paradiso, Carré, het stadhuis en de Westerkerktoren, maar ook aan buurthuizen en kinderdagverblijven. Een aanzienlijk deel van ons vastgoed is monument en weerspiegelt de rijke geschiedenis van onze stad. In het eerste deel van deze vastgoedstrategie formuleren we de strategische opgaven, ambities en aanpak voor het gemeentelijk vastgoed. In het tweede deel staat het beleidskader en financieel kader voor Gemeente Vastgoed. We hebben deze vastgoedstrategie opgesteld in nauwe samenwerking met de beleidsdirecties en de stadsdelen. Strategische opgaven, ambities en aanpak De stad groeit in 2030 naar ruim 1 miljoen inwoners. De betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen staat onder druk. Verduurzaming is noodzakelijk. We bezuinigen op ambtelijke huisvesting. Dit zijn belangrijke strategische opgaven waaraan Gemeentelijk Vastgoed een bijdrage levert. De ambities die hieruit voortvloeien maken we samen met andere directies en stadsdelen waar. Het gaat hierbij om het volgende: 1.

Verantwoorde groei om bij te dragen aan de maatschappelijke opgave met voldoende gemeentelijk vastgoed. We willen ons vastgoed zo optimaal mogelijk gebruiken. Daarom sturen we op een effectief en efficiënt gebruik van onze panden. Dit doen we onder andere door leegstand zoveel als mogelijk te voorkomen, te zorgen voor een zo hoog mogelijke bezettingsgraad, ambtelijke huisvesting multifunctioneel in te zetten en door vastgoed tijdelijk aan bijvoorbeeld buurtinitiatieven te verhuren. Dit kan alleen als we goed met onze huurders communiceren. We zetten onze vastgoedexpertise in voor nieuwbouw en verwerving van nieuw maatschappelijk vastgoed. We willen voldoende vastgoed bezitten, zowel in stedelijke kernen als in masterplangebieden, zodat we kunnen voldoen aan de vraag als de markt er niet in voorziet. 2. Solidaire stad met betaalbaar maatschappelijk vastgoed, waarbij we op de kosten kunnen sturen. Door de nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijk doel kunnen we een lagere aanvangshuur rekenen dan voorheen. De gemeente verhuurt kostprijsdekkend of marktconform en verhuurt bij uitzondering onder de kostprijs. Gemeentelijk Vastgoed wil een goede verhuurder zijn door zoveel mogelijk maatwerk voor haar huurders te leveren.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 3 van 39

3. Duurzame toekomst met duurzaam, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief gemeentelijk vastgoed. De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld door de bestaande vastgoedportefeuille te verduurzamen en circulair en klimaatadaptief te maken. Dit doen we door fors te investeren in verduurzaming. 4. Ontwikkeling ambtelijke huisvesting in de stad, met een toekomstbestendige vastgoedportefeuille, waarbij de voorkeur uitgaat naar vastgoed in eigendom. We werken toe naar de nieuwe werkomgeving voor hybride werken en maatschappelijk dubbelgebruik. Maatschappelijke huurprijssystematiek en algemeenbelangbesluit Het uitgangspunt van de huurprijssystematiek is om maatschappelijk vastgoed kostprijsdekkend te verhuren. Dit volgt uit de verplichtingen voor de gemeente op grond van de Wet markt en overheid. Bij wijze van uitzondering biedt die wet de mogelijkheid om te verhuren onder de kostprijs. In het algemeenbelangbesluit van de gemeente staat voor welk vastgoed een lagere dan kostprijsdekkende huur in rekening kan worden gebracht. De nieuwe huurprijssystematiek houdt in een kostprijsdekkende huur met een annuïtaire in plaats van een lineaire afschrijving. Daarnaast geldt een afschrijvingstermijn van het inbouwpakket (Installaties, tussenwanden, plafonds, et cetera.) van 20 in plaats van 15 jaar.

De systematiek geldt alleen voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en voor nieuwe huurcontracten. Door deze systematiek worden de aanvangshuren in nieuwbouw en na renovatie lager dan voorheen en zorgen we voor beter betaalbare maatschappelijke voorzieningen. Gemeentelijk Vastgoed Gemeentelijk Vastgoed is verantwoordelijk voor de verhuur, het beheer en onderhoud van de vastgoedportefeuille. We leveren zoveel mogelijk maatwerk voor onze huurders. We investeren in kwaliteit en duurzaamheid van ons vastgoed. Gemeentelijk Vastgoed zorgt ook voor huisvesting van de gemeentelijk organisatie. We faciliteren de procedure voor vrijkomend gemeentelijk vastgoed, adviseren bij gemeentelijke nieuwbouwprojecten én zorgen voor het aankopen en huren van panden. De vastgoedportefeuille bestaat uit panden in gemeentelijk eigendom en gehuurde panden. Gemeentelijk Vastgoed zorgt voor professioneel beheer, vastgoedmanagement, vastgoedadvisering en financiële sturing. De komende jaren zal Gemeentelijk Vastgoed haar vastgoedexpertise vergroten en deze expertise meer gebruiken voor de stedelijke ontwikkeling.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 4 van 39

Inhoud Managementsamenvatting..........................................................................................2 Inleiding.....................................................................................................................6 1.1 Gemeentelijk Vastgoed.............................................................................................................6 1.2 Samenwerking ..........................................................................................................................7 1.3 Reikwijdte van de actualisatie van de vastgoedstrategie............................................................7 2 Huidige vastgoedportefeuille ....................................................................................8 2.1 Inzicht in de vastgoedportefeuille .............................................................................................8 2.2 Groei van de vastgoedportefeuille ............................................................................................9 2.3 Maatschappelijk vastgoed aanbod in de stad ..........................................................................10 deel 1: opgaven, ambities en aanpak...........................................................................11 3 Strategische opgaven en ambities ............................................................................11 3.1 Verantwoorde

groei.................................................................................................................11 3.2 Solidaire stad met betaalbaar maatschappelijk vastgoed ........................................................12 3.3 Duurzame toekomst................................................................................................................12 3.4 Ontwikkeling ambtelijke huisvesting .......................................................................................13 4 Aanpak ..................................................................................................................14 4.1 Verbetering van de vastgoedportefeuille.................................................................................14 4.2 Betaalbaarheid van gemeentelijk vastgoed.............................................................................15 4.3 Goed verhuurdersschap...........................................................................................................15 4.4 Versnelling verduurzaming .....................................................................................................16 4.5 Verwerven van maatschappelijk vastgoed...............................................................................16 4.6 Toekomstbestendig beheer

....................................................................................................17 4.7 Waardegestuurd verhuren.......................................................................................................18 4.8 Strategie op de ambtelijke huisvesting ...................................................................................19 4.9 Vastgoedpositie in de stad ......................................................................................................19 deel 2: beleids- en financieel kader..............................................................................21 5 Beleidskader...........................................................................................................21 5.1 Huurprijssystematiek ..............................................................................................................21 5.2 Algemeenbelangbesluit ..........................................................................................................22 5.3 Huurbeleid voor vastgoed zonder beleidsdoel.........................................................................24 5.4 Huurbeleid voor gronden en waterpercelen ............................................................................25 5.5 Vrijkomend gemeentelijk vastgoed.........................................................................................25 5.6

Leegstand en tijdelijk beheer ..................................................................................................26 5.7 Erfstukkenbeleid .....................................................................................................................26 5.8 Huurindexering .......................................................................................................................27

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 5 van 39

5.9 Garantsstelling........................................................................................................................27 5.10 Beleidsregel Integriteit en Overeenkomsten (BIO).................................................................27

6 Financieel kader .....................................................................................................29 6.1 Begrotingsontwikkeling Gemeentelijk Vastgoed ....................................................................29 6.2 Investeringsportfolio vastgoedportefeuille .............................................................................30 6.3 Economisch en maatschappelijke vastgoedwaarde .................................................................31 Bijlagen ....................................................................................................................33 1. Bijlage: formule kostprijsdekkende huur..................................................................................33 2. Bijlage: gebruiksfuncties algemeenbelangbesluit ....................................................................35 3. Bijlage: beleidsdoelen, wettelijke taken en bestuursopdrachten .............................................36

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 6 van 39

INLEIDING Door het bezit van vastgoed kan de gemeente Amsterdam huisvesting bieden aan partijen die een maatschappelijke bijdrage leveren aan de stad. Daarnaast gebruiken we gemeentelijk vastgoed voor de huisvesting van de gemeentelijke organisatie. De directie Gemeentelijk Vastgoed beheert zo’n 1.000 gebouwen. In deze vastgoedstrategie staan de strategische opgaven, ambities en aanpak voor het gemeentelijk vastgoed. De strategie is ook het beleidskader en financieel kader voor Gemeentelijk Vastgoed. We hebben de strategie opgesteld in nauwe samenwerking met beleidsdirecties en stadsdelen.

1.1 Gemeentelijk Vastgoed Zoals gezegd heeft de gemeente ongeveer 1.000 panden in beheer met een oppervlakte van circa 1,3 miljoen m2 en zo’n 2.000 grond- en waterpercelen met een oppervlakte van circa 7,3 miljoen m2. Onze missie is “zorgdragen voor passende en betaalbare huisvesting van maatschappelijke voorzieningen in Amsterdam én het huisvesten van de gemeentelijk organisatie”. Voorheen was het gemeentelijk vastgoed in beheer bij de stadsdelen en beleidsdirecties. Sinds 2015 is het merendeel hiervan stapsgewijs overgebracht naar één beheerorganisatie en één kostensysteem met gestandaardiseerde huurcontracten. De komende jaren zal Gemeentelijk Vastgoed haar vastgoedexpertise vergroten en deze expertise meer gebruiken voor de stedelijke ontwikkeling. Gemeentelijk Vastgoed is verantwoordelijk voor de verhuur, het beheer en onderhoud van de vastgoedportefeuille. We streven naar professioneel beheer, vastgoedmanagement, vastgoedadvisering en financiële sturing. We leveren daarbij zoveel mogelijk maatwerk voor onze huurders. We investeren in de kwaliteit en duurzaamheid van ons vastgoed. Gemeentelijk Vastgoed faciliteert maatschappelijke voorzieningen zorgt voor huisvesting van de ambtelijke organisatie, verhuurt het vrijkomend gemeentelijk vastgoed, adviseert bij nieuwbouwprojecten én zorgt voor het aankopen en huren van panden.

De vastgoedportefeuille bevat zowel panden in eigendom als gehuurde panden. De maatschappelijke portefeuille neemt in omvang toe, vooral door de nieuwbouw en verwerving. Daarentegen krimpt de portefeuille voor de gemeentelijke huisvesting door de financiële taakstelling.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 7 van 39

1.2 Samenwerking Gemeentelijk Vastgoed zorgt voor het aanbod. De beleidsdirecties, stadsdelen, de directie Maatschappelijke Voorzieningen en het Facilitair Bureau bepalen de vraag. Zij bepalen waarvoor we nieuwe verhuringen mogelijk maken. Maatschappelijke Voorzieningen is vaak verantwoordelijk voor de financiële dekking van nieuwe huisvesting. Samen zorgen we voor het aanbod van vastgoed en voor een betere bezettingsgraad van het vastgoed. Hiervoor moeten de vastgoedbeheerder, de beleidsdirectie en de huurder goed samenwerken. Door panden multifunctioneel te gebruiken kunnen maatschappelijke initiatieven goed samengaan met het hybride werken in de ambtelijke huisvesting. De gemeente is in de stad maar één van de aanbieders van maatschappelijk vastgoed. Onze maatschappelijke partners, zoals woningbouwcorporaties, zorgaanbieders en commerciële partijen bieden ook maatschappelijk vastgoed aan. Door samen te werken kunnen we zorgen voor voldoende maatschappelijk vastgoed.

1.3 Reikwijdte van de actualisatie van de vastgoedstrategie Deze vastgoedstrategie bestaat uit 2 delen. In deel 1 staan de strategische opgaven en de ambities voor het vastgoed én de aanpak van Gemeentelijk Vastgoed die daarbij hoort. In deel 2 staat het beleidskader en financiële kader voor Gemeentelijk Vastgoed. Op deze vastgoedstrategie volgt een uitwerking in een portefeuillestrategie. De laatste stedelijke vastgoedstrategie dateert van januari 2014 met een uitwerking ervan in de spelregels van september 2015. De strategische uitgangspunten en spelregels zijn in deze vastgoedstrategie overgenomen, met de nuancering dat we niet langer enkel beleidsdoelen huisvesten. Verder is de vastgoedstrategie gewijzigd omdat we geen panden meer verkopen. We zullen de vastgoedstrategie eens in de 5 jaar aanpassen aan de verandering in het politieke landschap en aan de marktontwikkelingen.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 8 van 39

2 Huidige vastgoedportefeuille

2.1 Inzicht in de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille1 van Gemeentelijk Vastgoed is een grote, bijzondere, en zeer diverse portefeuille, die bestaat op dit moment uit 1.015 panden, 1.989 grondpercelen en 149 waterpercelen. Het grootste deel (78%) van de vastgoedportefeuille is in volledig eigendom van de gemeente Amsterdam. Een deel van de portefeuille bestaat uit appartementsrechten (die onderdeel uitmaken van een vve). Op onderstaande kaart staat de spreiding van de panden in beheer bij Gemeentelijk Vastgoed.

FIGUUR 1: SPREIDING GEBOUWEN

De vastgoedportefeuille is historisch gegroeid uit bezit van de stadsdelen en voormalige gemeentelijke diensten. De portefeuille is bijzonder gevarieerd. We beheren veel oude en monumentale panden en bijzondere objecten zoals kerktorens. Een klein deel van de panden is erfstuk (zie paragraaf 5.7). Dat zijn monumenten die niet verhuurd kunnen worden of vastgoed dat onder bepaalde voorwaarden eigendom van de gemeente is. Op hoofdlijnen kunnen we de vastgoedportefeuille verdelen in 4 categorieën: 1. Huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. Dit is huisvesting voor gemeentelijke beleidsdoelen zoals buurthuizen, kinderboerderijen, opvanglocaties, 1 Peildatum 1 januari 2024

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 9 van 39

broedplaatsen, ateliers, musea, theaters, poppodia, bibliotheken, muziekscholen, zwembaden en sporthallen. Maar ook voor niet-beleidsdoelen, zoals kinderopvang, huisartsen en buurtinitiatieven. 2. Gemeentelijke (ambtelijke) huisvesting, zoals het stadhuis, (stadsdeel)kantoren en werven. 3. Vastgoed zonder beleidsdoel, zoals strategisch vastgoed voor de gebiedsontwikkeling, recognities2, kantoren, kerktorens, woningen, tankstations, fietsenstallingen, brughuisjes, horeca (in combinatie met een beleidsfunctie) en parkeerplaatsen. 4. Grond en waterpercelen, zoals volkshuistuincomplexen, tuinen, akkerland en waterpercelen al dan niet met afmeervoorzieningen. M² VVO

AANTAL

AANTAL

OBJECTEN

EENHEDEN

AANTAL PANDEN IN STADSDELEN CENTRUM

OOST

ZUID

NIEUW

NOORD

WEST

WEST

ZUID

WEESP

OOST

1.015

2.381

1.189.224

168

186

144

146

128

122

57

26

172

429

238.730

13

31

37

19

21

26

20

3

197

352

155.479

24

25

20

35

28

36

15

2

KUNST &CULTUUR

122

655

248.166

61

8

14

4

18

9

1

5

SPORT

95

185

117.349

3

20

13

20

19

8

5

2

2. GEMEENTELIJKE HUISVESTING

104

179

294.816

30

14

11

11

9

14

6

4

8

9

151

3

-

4

-

-

1

-

-

242

430

43.006

34

46

43

48

23

27

3

10

75

142

91.528

-

42

2

9

10

1

7

-

GRONDEN

1.989

1.989

7.450.474

90

445

235

335

391

42

225

21

WATERPERCELEN

149

149

130.718

12

46

13

3

29

12

-

4

3.153

4.519

8.770.417

270

677

392

484

548

176

282

51

AANTAL GEBOUWEN

1. MAATSCHAPPELIJK

ONDERWIJS EN

VASTGOED

KINDEROPVANG JEUGD, ZORG EN BASISVOORZIENINGEN

3. VASTGOED ZONDER BELEIDSDOEL

PARKEREN VASTGOED ZONDER BELEIDSDOEL GRONDEXPLOITATIE

4..GRONDEN EN WATERPERCELEN TOTAAL

TABEL 1. OVERZICHT OBJECTEN,

VERHUURBARE EENHEDEN EN M2

We maken een onderscheid tussen gebouwen en de verhuurbare eenheden, bijvoorbeeld een deel van het gebouw. In de bovenstaande tabel staat het aantal objecten en de verhuurbare eenheden per categorie en per stadsdeel die door Gemeentelijk Vastgoed worden beheerd.

2.2 Groei van de vastgoedportefeuille Het aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille is sinds 2017 met 10 procent toegenomen. Het aanbod aan gronden en waterpercelen is in omvang redelijk gelijk

2 Recognities zijn gerechtelijke afspraken om een contractuele bijdrage te leveren aan bedrijven en

particulieren ter erkenning van een recht van de gemeente.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 10 van 39

gebleven. Door de investeringen in nieuwbouw voor maatschappelijke voorzieningen zal de portefeuille de komende jaren groeien. De portefeuille voor de gemeentelijke huisvesting zal door bezuinigingen in omvang afnemen. De komende 10 jaar verwachten we een toename van 113 gebouwen (11 procent), dat is ongeveer 60.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), een toename van 5 procent. In onderstaande grafiek staat de verwachte toename van het aantal gebouwen.

GRAFIEK 1: ONTWIKKELING PORTEFEUILLE (IN AANTAL GEBOUWEN)

2.3 Maatschappelijk vastgoed aanbod in de stad De vraag naar betaalbare ruimte is de afgelopen jaren sterk toegenomen, door een groeiende stad, prijsstijgingen van vastgoed en een krimpend aanbod. Door de gebiedsontwikkeling komen bijvoorbeeld maatschappelijke initiatieven in de knel. Zij zitten veelal in verouderde, goedkopere bedrijfsloodsen en moeten hun plek afstaan om plaats te maken voor woningbouw. Het gemeentelijk vastgoed is onderdeel van een veel grotere vastgoedmarkt in Amsterdam, waarvan maatschappelijk vastgoed een klein onderdeel uitmaakt. De verhuurders voor maatschappelijk vastgoed bestaan naast de gemeente uit woningbouwcorporaties, zorgaanbieders, commerciële partijen en maatschappelijke partners (zoals NV Zeedijk en NV Stadsgoed). In onderstaande figuur staat van wie het vastgoed in de stad is dat aan maatschappelijke partijen wordt verhuurd3. Gemeentelijk Vastgoed is met 47 procent van het maatschappelijk vastgoedaanbod (in bruto vloeroppervlak) een aanzienlijke speler op deze markt. GEMEENTE AMSTERDAM

17% 15% 21%

MAATSCHAPPELIJKE

46%

PARTNERS COMMERCIËLE PARTIJEN ONBEKEND

3 De informatie komt uit eigen data, het kadaster en openbare bronnen. Een deel van het vastgoed kan

niet worden herleid tot een eigenaar. Schoolgebouwen en losstaande kinderopvanglocaties zijn niet meegenomen in de figuur.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

FIGUUR 2: AANBOD MAATSCHAPPELIJK VASTGOED NAAR EIGENAAR (IN PERCENTAGE M² BVO)

21 augustus 2024 Pagina 11 van 38

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 12 van 38

DEEL 1: OPGAVEN, AMBITIES EN AANPAK

3 Strategische opgaven en ambities

In 2030 heeft Amsterdam ruim 1 miljoen inwoners. De betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen staat onder druk. En we moeten verduurzamen. We bezuinigen op de ambtelijke huisvesting. Dit zijn belangrijke strategische opgaven waaraan we met Gemeentelijk Vastgoed een bijdrage leveren. De ambities die hieruit voortvloeien, maken we samen met andere directies en stadsdelen waar. Het gaat hierbij om de volgende opgaven en ambities.

3.1 Verantwoorde groei De stad krijgt meer inwoners, door verdichting en gebiedsontwikkeling4. Dat vraagt ook om extra ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. Met omgevingsplannen werkt de gemeente aan meer maatschappelijk vastgoed in de stad. We doen dat door nieuwbouw en verwerving, maar ook door de bestaande vastgoedportefeuille aan te passen. De stad is nooit af. De gemeente pakt steeds weer nieuwe maatschappelijke opgaven op, zoals de opvang voor kwetsbare doelgroepen of de huisvesting van huisartsen. AMBITIE | BIJDRAGEN AAN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN MET VOLDOENDE GEMEENTELIJK VASTGOED.

De gemeente streeft naar voldoende maatschappelijke voorzieningen in de stad. Een complete stad met genoeg maatschappelijk vastgoed bouwen we niet alleen. We doen dit samen met de markt en met onze maatschappelijke partners. Gemeentelijk Vastgoed zorgt voor voldoende huisvesting voor gemeentelijke beleidsdoelen, cruciale maatschappelijke functies en maatschappelijke initiatieven, vooral als de markt dit onvoldoende aanbiedt. We willen ons vastgoed effectiever en efficiënter gebruiken (zie paragraaf 4.1). Dit doen we door leegstand te voorkomen, een hogere bezettingsgraad te bereiken, de ambtelijke huisvesting op meer manieren te gebruiken door tijdelijk te verhuren aan 4 In de Omgevingsvisie 2050 ‘Menselijke Metropool’ beschrijft de gemeente de groei van de stad en hoe

we door te bouwen willen bijdragen aan de verschillende maatschappelijke opgaves. Vanwege de ambities en de schaarste van ruimte en geld, maakt het bestuur 5 strategische keuzes: meerkernig ontwikkelen, groeien binnen grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroenen en samen stadmaken.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 13 van 38

buurtinitiatieven. Dit kan alleen door goed te communiceren met de huurders (zie paragraaf 4.3). We delen onze kennis en ervaring met vastgoed bij nieuwbouw en verwerving van maatschappelijk vastgoed (zie paragraaf 4.5). We zorgen dat we genoeg vastgoed hebben in stedelijke kernen en masterplangebieden, om op tijd genoeg vastgoed in de hele stad in eigendom te hebben. Als we meer vastgoed in eigendom hebben, kunnen we beter voldoen aan de vraag voor maatschappelijk vastgoed (zie paragraaf 4.9).

3.2 Solidaire stad met betaalbaar maatschappelijk vastgoed Het aanbod van maatschappelijk vastgoed staat onder druk. De huisvesting van maatschappelijke voorzieningen wordt duurder doordat vastgoed steeds duurder wordt. Daardoor zijn er minder betaalbare plekken in de stad. Zo moeten maatschappelijke initiatieven in verouderde, goedkopere bedrijfsloodsen hun plek vaak afstaan om plaats te maken voor woningbouw. Voor een solidaire en complete stad is een sociaal netwerk met betaalbaar vastgoed van wezenlijk belang. AMBITIE | BETERE BETAALBAARHEID EN KOSTENSTURING OP DE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN.

Samen met marktpartijen en maatschappelijke partners zorgt de gemeente voor betaalbare maatschappelijk huisvesting voor maatschappelijke voorzieningen en initiatieven die bijdragen aan een leefbare en verbonden stad. Voor gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijk doel rekenen we een lagere aanvangshuur dan voorheen door een nieuwe huurprijssystematiek te gebruiken (zie paragraaf 5.1). De gemeente verhuurt in principe voor huren die de kostprijs dekken of marktconforme huren. Maar in uitzonderlijke gevallen kunnen we onder de kostprijs verhuren (zie paragraaf 5.2). Bij huuraanpassingen leveren we zoveel mogelijk maatwerk voor onze huurders (zie paragraaf 4.3).

3.3 Duurzame toekomst Amsterdam wil een gezonde en duurzame stad zijn. De CO2-uitstoot in de stad moet omlaag. Zelfs als het lukt de opwarming van de aarde te beperken, zal het klimaat veranderen met extremer weer als gevolg. Amsterdam moet bestand zijn tegen de effecten van de klimaatverandering, zoals wateroverlast, toenemende periodes van droogte en hitte, en verandering in biodiversiteit. De stad moet in 2040 aardgasvrij zijn en in 2050 klimaatneutraal en circulair. AMBITIE | DUURZAAM, CIRCULAIR, KLIMAATADAPTIEF EN NATUURINCLUSIEF GEMEENTELIJK VASTGOED.

Gemeentelijk Vastgoed wil dat de vastgoedportefeuille in 2030 55 procent minder CO2 uitstoot dan in 1990. Bovendien houden we rekening met de milieueffecten en sociale impact van alles wat we doen, inkopen en verbruiken. Bij de inrichting van de gebouwde

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 14 van 38

omgeving werken we klimaatadaptief, dat wil zeggen: we houden rekening met de gevolgen van klimaatverandering. De gemeente geeft het goede voorbeeld door haar vastgoed te verduurzamen en circulair en klimaatadaptief te maken (zie paragraaf 4.4).

3.4 Ontwikkeling ambtelijke huisvesting Er komen steeds minder werkplekken in de ambtelijke gebouwen door bezuinigingen5 en hybride werken. Vanwege de bezuinigingen houden we de ambtelijke vastgoedportefeuille tegen het licht en kijken we hoe en waar de ambtelijke huisvesting eruit moet zien. De stadsloketten voor de burger blijven uiteraard. AMBITIE | TOEKOMSTBESTENDIG GEMEENTELIJK VASTGOED VOOR DE AMBTELIJKE HUISVESTING.

Gemeente Amsterdam wil dat haar huisvesting prettig is voor werknemers, goed bereikbaar, in energieneutrale panden. Gemeentelijk Vastgoed en het Facilitair Bureau zorgen gezamenlijk voor een goede verdeling van werkplekken, waarbij we de bezuiniging van € 15,2 miljoen halen en we zorgen voor een toekomstbestendige huisvesting. Bovendien willen we de panden efficiënter gebruiken door ze te delen met maatschappelijke initiatieven. In een toekomstbestendige vastgoedportefeuille heeft eigendom de voorkeur. We gaan dus huurpanden waar mogelijk afstoten. We werken toe naar een nieuwe werkomgeving met hybride werken en maatschappelijk dubbelgebruik van onze panden (zie paragraaf 4.8).

5 De gemeente moet vanaf 2024 jaarlijks € 15,2 miljoen bezuinigen. 70 procent daarvan komt voor

rekening van Gemeentelijk Vastgoed. De overige 30 procent zijn voor het Facilitair Bureau.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 15 van 38

4 Aanpak

Vastgoed is voor de gemeente geen doel, maar een middel om te zorgen voor passende en betaalbare huisvesting voor gemeentelijke beleidsdoelen en de gemeente zelf. Vastgoed dat goed wordt beheerd, gaat generaties mee. Huurcontracten kennen doorgaans een termijn van 5 tot 10 jaar. Gemeentelijk Vastgoed zet zich in om de huurders van maatschappelijke voorzieningen en de ambtelijke organisatie betaalbare en passende huisvesting te bieden.

4.1 Verbetering van de vastgoedportefeuille Gemeentelijk Vastgoed zorgt voor een verantwoorde groei door de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verbeteren. Daarmee creëren we voor extra ruimte voor maatschappelijke voorziening. Het resultaat is het efficiënter gebruiken van gemeenschapsgeld Dit doen we als volgt: 1. Met de procedure voor vrijkomend gemeentelijk vastgoed (zie paragraaf 5.5) zorgen we voor maatschappelijke verhuringen. Door het te verhuren bij tijdelijke leegstand, door opnieuw te kijken naar de verkooplijst en door (voorheen) vastgoed zonder beleidsdoel beschikbaar te maken voor maatschappelijke doeleinden. Door deze manier van werken kunnen we huisvesting aanbieden aan wettelijke taken (zoals onderwijs), gemeentelijke beleidsdoelen en andere maatschappelijke organisaties. 2. We verbeteren het ruimtegebruik door beter te kijken naar de bezettingsgraad. We zorgen dat huurders in het juiste pand zitten en alleen betalen voor de ruimte die ze gebruiken. Per stadsdeel of gebied kunnen we gebouwen, huurders en hun huisvestingsbehoefte in beeld brengen en een huisvestingsplan maken. Ook bij nieuwbouwprojecten kijken we naar de bezettingsgraad en de huisvestingsbehoefte van alle maatschappelijke partijen in het gebied. 3.

We gebruiken vastgoed multifunctioneel door de panden die we voor gemeentelijke huisvesting in eigendom hebben ook beschikbaar te stellen voor maatschappelijke initiatieven. Dat kan op momenten dat de gebouwen niet of minder in gebruik zijn, bijvoorbeeld ‘s avonds, op vrijdagen en in de weekenden. 4. Als panden leeg komen te staan, verhuren we ze tijdelijk aan maatschappelijke initiatieven. Dat zorgt voor minder leegstand en bij leegstand kunnen we maatschappelijke initiatieven tegen een gereduceerd tarief huisvesten. 5. We zetten in op maximaal maatschappelijk gebruik van de leegstand en strategisch verwerven van vastgoed voor beter grip op de vastgoedportefeuille voor de maatschappelijke opgave.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 16 van 38

4.2 Betaalbaarheid van gemeentelijk vastgoed Een solidaire stad moet maatschappelijke organisaties betaalbaar huisvesten. Hiervoor heeft de gemeente verschillende mogelijkheden. De gemeente kan incidentele of structurele subsidies verstrekken. Of de gemeente kan de huisvesting door een aanbesteding meefinancieren. Maar we zien dat huurders in ateliers, broedplaatsen en buurtinitiatieven die geen gebruik kunnen maken van subsidies moeite hebben met de betaalbaarheid. Dat geldt ook voor voorzieningen die geen gemeentelijk beleidsdoel dienen, zoals sommige huisartsen en de kinderopvang. De huurprijzen sluiten niet meer aan op hun budgetten. Op de volgende manieren kunnen we invloed uitoefenen op de betaalbaarheid van maatschappelijk vastgoed: 1. Lagere aanvangshuur. Met de nieuwe maatschappelijke huurprijssystematiek (paragraaf 5.1) die in 2023 door het college is vastgesteld, kunnen we een lagere aanvangshuur in rekening brengen. 2. Onder de kostprijs verhuren. Met een algemeenbelangbesluit (paragraaf 5.2) kunnen we onder de kostprijs verhuren. Dit kan alleen als het algemeen belang wordt gediend en de markt niet wordt verstoord. 3. Efficiënter ruimtegebruik. Gebiedsgerichte aanpak voor efficiënter ruimtegebruik en sturen op bezettingsgraad (paragraaf 4.1).

4.3 Goed verhuurdersschap Gemeentelijk Vastgoed wil een goed verhuurder zijn, door: 1. Richtlijnen. We volgen dezelfde richtlijnen die voor de woningbouwcoöperaties gelden: - We verhelpen tijdig gebreken en storingen. - We voeren planmatige werkzaamheden uit om het gehuurde in goede staat te behouden. - We hanteren duidelijke spelregels voor het berekenen van de huur en het verrekenen de servicekosten. - We zijn goed bereikbaar en aanspreekbaar voor de huurder. 2. Maatwerk bij huuraanpassingen. We leveren maatwerk voor huurders die de huurprijs door een huuraanpassing niet direct kunnen opbrengen. Dat geldt bijvoorbeeld voor huurders die subsidies ontvangen, en die in hun aanvraag zijn uitgegaan van een lopend huurbedrag en een lopende termijn van hun huurcontract. Zij moeten erop kunnen vertrouwen dat de nieuwe huurprijssystematiek hen niet tijdens een subsidietermijn in de problemen brengt. Hieronder vallen ook aanvragen voor meerjarige subsidies in het Kunstenplan 2025-2028 en de sociale basis. 3. Duurzaamheidsinvesteringen. We volgen met de duurzaamheidsinvesteringen het basisprincipe van kostendekkend verhuren. Dit betekent dat de huur na de verduurzaming omhoog gaat. De hogere kosten worden volledig gecompenseerd door een lagere energierekening en aangevuld met subsidie waar nodig.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 17 van 38

4. Standaard huurovereenkomsten. We werken met standaard huurovereenkomsten en huurvoorwaarden. Dat zorgt voor minder administratieve handelingen en meer duidelijkheid voor de huurder, beleidsdirecties en stadsdelen. We zorgen voor duidelijkheid bij huurders over het huurcontract, ten aanzien van de looptijd, einddatum, privacy en de Wet Bibob. We maken ook duidelijk wie verantwoordelijk is voor onderhoud en beheer. Daarnaast zorgen we dat de huur- en opzeggingstermijnen aansluiten op bijvoorbeeld de subsidiecyclus. 5. Huurdersonderzoek. Het gemeentelijk vastgoed is er voor gebruikers. Elke 2 jaar meten we hoe tevreden onze huurders zijn. Zo houden we gevoel met onze klanten en ontvangen we input voor de evaluatie, verantwoording en mogelijke verbeterpunten voor beheer, onderhoud en serviceverlening.

4.4 Versnelling verduurzaming Voor een duurzame toekomst en om te voldoen aan de CO2-doelstelling voor 2030 maken we de vastgoedportefeuille versneld duurzamer. Tot 2030 is € 300 miljoen aan investeringsmiddelen nodig om zo’n 300 panden van de bestaande vastgoedportefeuille te verduurzamen. Aan de hand van een afwegingskader bepalen we in welke projecten we in welk jaar gaan investeren en bepalen we ook waar we investeren, zodat we voor gelijke kansen in de hele stad zorgen. We breiden de bestaande uitvoeringsorganisatie uit, die zich vooral zal bezighouden met grote projecten. De kleine projecten combineren we met het reguliere onderhoud. Daarnaast sluiten we aan op lopende projecten, initiatieven en ontwikkelingen, zoals het Transitieplan Werven en Overslagpunten (TWO) of het buurtinitiatief voor een collectieve warmtebron op het Wilhelmina Gasthuisterrein. De verduurzaming van monumenten stellen we zoveel mogelijk uit tot na 2030, vanwege de kosten en de complexiteit. De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld door verder te werken aan: 1. CO2-aanpak voor een energielabel A voor gemeentelijk vastgoed in 2030, om alle gebouwen aardgasvrij in 2040 te laten zijn, voor zonnepanelen op gemeentelijk vastgoed én voor energieneutrale nieuwbouw. 2.

Klimaatadaptatie door met stresstesten te bepalen wat de waterknelpunten, hitteeilanden en kwetsbare funderingen van het gemeentelijk vastgoed zijn. 3. Circulaire doelstellingen met een volledig circulaire vastgoedportefeuille in 2050, volledig circulair inkopen in 2030 en circulair werken vanaf 2026.

4.5 Verwerven van maatschappelijk vastgoed Een verantwoorde groei van de stad vraagt om extra ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. Daarvoor moeten we de gemeentelijke maatschappelijke vastgoedportefeuille vergroten, enerzijds door nieuwbouw, anderzijds door verwerving. Gemeentelijk Vastgoed verwerft in opdracht van Grond en Ontwikkeling voor de

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 18 van 38

gebiedsontwikkeling of van Maatschappelijke Voorzieningen met dekking van beleidsdirecties of stadsdelen vastgoed voor de huisvesting van beleidsdoelen of voor andere cruciale maatschappelijke organisaties. De aankoop of huur van vastgoed is voor de gemeente vaak een langdurig proces. Voordat een koopcontract kan worden getekend, moeten we een haalbaarheidsonderzoek en een businesscase opstellen en de bestuurlijke besluitvorming doorlopen. We versnellen dit proces door niet eerst een haalbaarheidsonderzoek en een businesscase te doen. We doen een bod met minimaal de volgende vereisten: een taxatie, een schetsontwerp, een kostenraming én de verzekering dat het courant en goed verhuurbaar vastgoed betreft. We kunnen onder voorwaarden of onherroepelijk bieden na een collegebesluit. Als het beleidsdoel nog niet bekend is, kunnen we rendabele investeringsmiddelen inzetten. Rendabel betekent dat met de huur de kosten worden gedragen en dat hier geen dekking in de begroting tegenover staat. Als we vastgoed kopen zonder dat er een beleidsdoel voor is, is dat een risico op leegstand. We richten ons daarom bij voorkeur op de aankoop van courant vastgoed, zodat het altijd kan worden verhuurd. Voor verwerving van vastgoed gelden de volgende criteria: - Ongelijk investeren voor gelijke kansen, zodat we een gelijke verdeling van maatschappelijke voorzieningen in alle stadsdelen krijgen.

- Spreiding in de stad, voldoende voorzieningen in elk stadsdeel. - Flexibel en multifunctioneel inzetbaar voor optimaal gebruik. - Fysiek toegankelijk, veilig en duurzaam. - Verhuurbaar aan maatschappelijke partijen met een beperkte kans op leegstand. Veel vastgoedaankopen zijn strategische verwervingen in gebiedsontwikkeling. Dit doen we in opdracht van Grond en Ontwikkeling. Om de ambtelijke huisvesting toekomstbestendig te maken, kunnen we aankopen of huren. We verwachten dat we door de bovenstaande aanpak meer maatschappelijk vastgoed zullen verwerven.

4.6 Toekomstbestendig beheer De toename van het aantal panden, de versnelling van de verduurzaming en een steeds complexer wordende vastgoedportefeuille vragen om een efficiënter en effectiever beheer van de vastgoedportefeuille. Gemeentelijk Vastgoed krijgt met de waardeaspecten van de vastgoedportefeuille, meer zicht op het onderhoud en de investeringen in panden. Door nauwer samen te werken met de markt sturen we sneller op de waardeaspecten en houden we regie op de complexiteit van onze portefeuille. We zorgen voor vakkundig technisch onderhoud, zodat de huurder het vastgoed zonder problemen kan gebruiken. Elke 4 jaar maken we nieuwe onderhoudsplannen. Ons

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 19 van 38

uitgangspunt is daarbij: sober en doelmatig onderhoud. Ons vastgoed moet minimaal een conditiescore 3 hebben voor de fysieke kwaliteit van bouw- en installatieonderdelen, conform de landelijk geldende norm NEN 2767. Op enkele punten gaan we voor een hogere score: - Toegankelijkheid: We willen dat iedereen, met en zonder beperking, gebruik kan maken van alle voorzieningen, informatie en dienstverlening. - Veiligheid: We zijn als gebouweigenaar, verhuurder en werkgever (bij ambtelijke huisvesting) verantwoordelijk voor de veiligheid van ons vastgoed. Met het Werkprogramma Veilig Vastgoed zorgen we dat de veiligheid op orde is en blijft. Dat betreft onder andere brandveiligheid, valbeveiliging en het voorkomen van asbest, legionella en koolmonoxide. Gemeentelijk Vastgoed beheert en onderhoudt niet alleen het bestaande vastgoed, maar ontwikkelt ook vastgoed in de portefeuille. Conform NEN 55000 stellen we voor ieder pand en/of deelportefeuille een ontwikkelstrategie vast. Dat kan betekenen dat panden ingrijpend moeten worden gerenoveerd of verduurzaamd óf dat huurders uitbreiding nodig hebben of een efficiëntere huisvesting.

4.7 Waardegestuurd verhuren De gemeente wil waardegestuurd verhuren om de vastgoedportefeuille effectiever te beheren. Behalve dat we de panden op het juiste onderhoudsniveau brengen en houden en dat we gaan sturen op waardeaspecten, conform NEN 8026, zodat we weten welke gebouwen mogelijk tekortschieten. Vervolgens kunnen we per pand een toekomstperspectief bepalen, waarmee we aangeven of we willen desinvesteren, consolideren of investeren in onze panden. In dit kader is bijvoorbeeld van belang hoe toegankelijk een gebouw is. Heeft het een lift, is het rolstoeltoegankelijk et cetera. Dit vergelijken we met onze minimale eisen voor de toegankelijk van ons vastgoed. En dan kunnen we een aanpak maken om de kwaliteit van het gebouw te verbeteren. Waardegestuurd verhuren vraagt een andere werkwijze en meer tijd van de organisatie om per pand de waardeaspecten inzichtelijk te maken. Het waardegestuurd verhuren wordt voor de volgende 5 waardeaspecten uitgewerkt: 1. CO2-doelstelling (zie paragraaf4.4). 2. Klimaatadaptatie (zie paragraaf 4.4). 3. Toegankelijkheid (zie paragraaf 4.6). 4. Veiligheid (zie paragraaf 4.6). 5. Betaalbaarheid (zie paragraaf 4.2).

FIGUUR 3. VOORBEELD VAN EEN SCORE OP WAARDEASPECTEN

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 20 van 38

4.8 Strategie op de ambtelijke huisvesting We moeten vanaf 2024 structureel € 15,2 miljoen bezuinigen en moeten zorgen voor de huisvesting van alle Amsterdamse ambtenaren die met zijn tijd meegaat. Daar is een duidelijke aanpak voor de ambtelijke huisvesting voor nodig en een zeer nauwe samenwerking tussen Gemeentelijk Vastgoed en het Facilitair Bureau. Dit gaan we doen: 1. We kunnen huurpanden en panden in eigendom waar mogelijk afstoten om te voldoen aan de taakstelling. De gemeente geeft daarbij de voorkeur aan eigendom van vastgoed boven huurpanden. 2. We gaan naar een andere werkomgeving omdat we steeds meer hybride gaan werken. Dat betekent dat we anders met de ruimte moeten omgaan. De flexnorm daalt naar 0,6 werkplek/fte of mogelijk nog lager. De verhouding tussen bureauwerkplekken en vergaderruimtes verandert. 3. Er komt een strategie voor de ambtelijke huisvesting om klaar te zijn voor de toekomst. In de strategie nemen we de taakstelling, de visie en de businesscase “hybride werken” mee, door scenario’s uit te werken voor de bestaande portefeuille, voor nieuwbouw of koop en met een voorkeur voor eigendom. 4. We verduurzamen de gemeentelijke huisvesting. Daarmee stellen we een voorbeeld voor de rest van de stad. We leggen onze ambities voor de verduurzaming van deze panden daarom hoger dan de gemeentelijke doelen.

Voor nieuwe panden stellen we als eis dat ze geen fossiele energie meer verbruiken of zelfs energieleverend zijn. De bestaande gebouwen worden zo goed mogelijk geïsoleerd en aangesloten op bijvoorbeeld een warmtenet. 5. We verbeteren de bezetting van de panden voor de ambtelijke huisvesting door deze op ongebruikte tijden voor maatschappelijke doeleinden in te zetten (paragraaf 4.1).

4.9 Vastgoedpositie in de stad Om grip te houden op het maatschappelijke aanbod in de stedelijke kernen en herontwikkelingsgebieden (masterplangebieden) moeten we in de hele stad voldoende vastgoed in eigendom hebben. We hebben dan voor langere tijd grip op het vastgoed en daarmee zekerheid voor de huisvesting van maatschappelijke functies. Eigendom is op de lange termijn altijd goedkoper dan huur. De gemeente heeft het voordeel dat de rentelasten lager liggen dan de markt. Met eigendom bouwen we ook een reserve op voor slechte tijden. Kortom: eigendom is vrijwel altijd gunstiger dan huur. Gemeentelijk Vastgoed werkt samen met Ruimte en Duurzaamheid, Grond en Ontwikkeling, Maatschappelijke Voorzieningen, stadsdelen en andere beleidsdirecties. Dit doen we als volgt: a. Op korte termijn verwerven we vooral panden in de bestaande stad en de ontwikkelbuurten, afhankelijk van de kansen in de markt (zie paragraaf 4.5). b. Op middellange termijn verwerven we met name vastgoedposities in transformatiegebieden om maatschappelijke voorzieningen mogelijk te maken.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

c.

21 augustus 2024 Pagina 21 van 38

Uitgangspunt bij dergelijke verwervingen is dat er zicht is op een kostendekkende exploitatie. Voor de lange termijn verwerven we alvast vastgoedposities in gebieden die nog tot ontwikkeling moeten komen. Zo creëren we een strategisch voorraad. In de tussenliggende periode zorgen we voor een kostendekkende exploitatie.

Voor een complete stad met voldoende maatschappelijk vastgoed hebben we ook onze strategische partners in de stad nodig. De gemeente heeft maar een deel van het maatschappelijk vastgoed in bezit (paragraaf 2.1). Het is niet altijd nodig dat de gemeente het voortouw neemt of eigenaar is. We kunnen veel aan de markt overgelaten. Wel moeten we dit zo goed mogelijk faciliteren en eventueel regisseren. Daarvoor kunnen we de volgende instrumenten gebruiken: - Omgevingsplan. In nieuwe ontwikkelgebieden kan de gemeente het bestemmingsplan inclusief de maatschappelijke component zelf vormgeven. In de bestaande stad heeft een deel van de panden een maatschappelijke bestemming. Om ervoor te zorgen dat deze panden deze bestemming behouden, moeten we vasthouden aan die maatschappelijke bestemming en haar niet uitbreiden of wijzigen naar commerciële bestemmingen. - Erfpacht- of anterieure overeenkomst. We hebben vaste lage grondprijzen bij de gronduitgifte voor maatschappelijke bestemmingen. Daarnaast kunnen we binnen de bestemming met een privaatrechtelijke overeenkomst sturen op specifieke functies. - Samenwerking met marktpartijen. In transformatiegebieden werken we samen met de eigenaren van het bestaande vastgoed. We spreken deze partners aan op hun sociale verantwoordelijkheid, die geformuleerd staat in de zogenaamde ESGdoelstellingen (Environmental, Social & Governance).

- Samenwerking met maatschappelijke partners. Door samen te werken met woningbouwcorporaties en zorgpartijen hebben we meer inzicht in het aanbod voor maatschappelijke voorzieningen. Als dat nodig is, kunnen we vastgoed overnemen in gemeentelijk bezit om te voorkomen dat het maatschappelijk aanbod krimpt. - Subsidiëren of inkopen. De gemeente kan via een subsidieregeling activiteiten inclusief de huisvestingscomponent financieel ondersteunen. Met deze subsidie maken we de realisatie van maatschappelijk vastgoed mogelijk.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 22 van 38

DEEL 2: BELEIDS- EN FINANCIEEL KADER

5 Beleidskader

5.1 Huurprijssystematiek De Wet markt en overheid (WMO) verplicht de gemeente om bij verhuur van vastgoed minimaal de integrale kosten door te berekenen in de huurprijs. Doel van deze wet is te voorkomen dat de gemeente als verhuurder oneerlijk concurreert met private verhuurders door niet alle kosten in de huurprijs mee te nemen. Sinds 2015 maakt de gemeente Amsterdam gebruik van een huurprijssystematiek om de volledige kosten in de huurprijs door te berekenen. Het college heeft op 11 juli 2023 de uitgangspunten voor een nieuwe huurprijssystematiek voor maatschappelijk gemeentelijk vastgoed vastgesteld. Dit besluit geldt alleen voor nieuwe huurcontracten. Door de huurprijssystematiek worden de aanvangshuren in nieuwbouw en bij renovatie lager. De nieuwe huurprijssystematiek houdt in een kostprijsdekkende huur met een annuïtaire in plaats van een lineaire afschrijving. Daarnaast geldt een afschrijvingstermijn van het inbouwpakket (Installaties, tussenwanden, plafonds, et cetera.) van 20 in plaats van 15 jaar. We voeren deze wijzigingen alleen door bij nieuwe huurcontracten. Lopende contracten worden niet aangepast. De huurprijssystematiek bestaat uit een basissystematiek en 2 uitzonderingen: a) Basissystematiek: een kostendekkende huursystematiek met een annuïtaire afschrijving.

Dit betekent dat de huurprijs is gebaseerd op een kostprijsberekening waarin de kapitaallasten per jaar gelijk blijven. De berekening wordt gemaakt op pandniveau. b) Uitzondering 1: een kostprijsdekkende huurberekening conform de basissystematiek, voor specifieke gebruiksfuncties. Daardoor ontstaat een gemiddelde huur voor een groep panden met een vergelijkbare functie. Hierdoor zal de huur voor nieuwbouw fors lager uitvallen en tegelijkertijd komt de huur voor nieuwe contracten in bestaande panden hoger te liggen. c) Uitzondering 2: een huurprijsberekening onder de kostprijs met een algemeenbelangbesluit, als dit het algemeen belang dient (zie paragraaf 5.2). In bijlage 1 staat de formule voor de berekening van de kostprijsdekkende huur. Bijlage 2 geeft een overzicht van de gebruiksfuncties en de bijbehorende huurprijssystematiek. De

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 23 van 38

huurprijssystematiek geldt voor de huurders die een gemeentelijk beleidsdoel (zie bijlage 0) dienen. Voorbeeld financiële stromen maatschappelijk gemeentelijk vastgoed Door de maatschappelijke huurprijssystematiek zijn de financiële stromen transparant en inzichtelijk, omdat de kosten en budgetten gescheiden zijn. Onderstaand figuur geeft een voorbeeld van de onderlinge verhouding weer tussen de huurder en de verschillende onderdelen van de gemeente, en geeft de financiële stromen voor de gesubsidieerde huur van een maatschappelijke partij weer.

in g eg

w

b

af ids ele

€ et

dg bu

Raad en College begroting

vraag

llas

krediet €€€

ten

vastgoed

huisvestings-

Beleid

kap itaa

Gemeentelijk Vastgoed

Maatschappelijke Voorzieningen

pro

€

t

ms ko

gra m

ma sub sid ie €

Huurder

en de ere en v k o k ur de hu rijs ur € p t s hu ko

kosten en baten zijn gelijk

FIGUUR 4. FINANCIËLE STROMEN TEN BEHOEVE VAN DE VERHUUR VAN VASTGOED

Toelichting op het voorbeeld: Beleid bepaalt de huisvestingsvraag en vraagt hiervoor investeringsmiddelen aan in de begroting. Maatschappelijke Voorzieningen (MV) benut de investeringsmiddelen voor nieuwbouw of aankoop. Het nieuwe pand wordt daarna aan Gemeentelijk Vastgoed (GV) opgeleverd. Parallel aan het krediet voor de nieuwbouw worden ook middelen in de begroting opgenomen voor het programma en de huisvestingslasten (kapitaal- en exploitatielasten). Deze worden als subsidie aan de huurder verstrekt. GV sluit de huurovereenkomst met de huurder tegen een kostprijsdekkende huur. GV zorgt voor de exploitatie en verrekent de kapitaallasten met de begroting voor de afschrijving op de investering.

5.2 Algemeenbelangbesluit Het uitgangspunt van de maatschappelijke huurprijssystematiek is kostprijsdekkend verhuren. Bij wijze van uitzondering kan gebruik worden gemaakt van een algemeenbelangbesluit. Voor dat vastgoed is de huurprijs lager dan de kostprijs. We kunnen onder de kostprijs verhuren als er geen markt is voor een bepaald type vastgoed. Of als er sprake is van een situatie dat de kostprijs en de huur in de markt hoger zijn dan de gewenste huurder kan betalen.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 24 van 38

De Wet markt en overheid (Wet M&O) verplicht de gemeente om bij verhuur van vastgoed minimaal de integrale kosten door te berekenen in de huurprijs. Dit is ook het uitgangspunt van de huurprijssystematiek, waarin bij uitzondering onder de kostprijs kan worden verhuurd. Dit laatste vereist een algemeenbelangbesluit. Daarin staan de uitzonderingen waarbij is aangegeven waarom het noodzakelijk is dat onder de kostprijs wordt verhuurd. Een algemeenbelangbesluit vraagt om een goede onderbouwing en marktverkenning en een motivering, waaruit moet blijken dat de we de markt niet verstoren als we onder de kostprijs verhuren. Of dat het algemeen belang dat we dienen zwaarder weegt dan belangen van private verhuurders. Het bestaande algemeenbelangbesluit uit 2016 wordt herzien. Het college heeft bij het besluit over de huurprijssystematiek de wens geformuleerd om het maatschappelijk vastgoed zoveel mogelijk onder een algemeenbelangbesluit te scharen. Het algemeenbelangbesluit is zo ruim mogelijk geformuleerd om aan deze wens tegemoet te komen. Voor het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed van de gemeente Amsterdam is een zorgvuldige afweging gemaakt van belangen. Waar nodig en mogelijk maakt het algemeenbelangbesluit verhuren onder de kostprijs mogelijk, waarbij we zoveel mogelijk willen voorkomen dat marktverstoring plaatsvindt.

Het algemeenbelangbesluit is dynamisch om maatwerk te leveren waar nodig en om aan te sluiten op de desbetreffende markt. Het algemeenbelangbesluit heeft geen consequenties voor bestaande huurcontracten. Voor nieuwe huurcontracten is op basis van dit besluit bij uitzondering mogelijk om onder de kostprijs te verhuren. Een verhuring onder de kostprijs kan alleen bij uitzondering plaatsvinden indien geen marktverstoring plaatsvindt of als er rechtvaardiging bestaat voor marktverstoring vanwege het algemeen belang. Daarnaast is dekking in de begroting van de gemeente nodig voor het onder de kostprijs verhuren, omdat de kosten die niet vergoed worden via de huur voor rekening van de gemeente zijn. Aan dit algemeenbelangbesluit kunnen geen rechten op huur onder de kostprijs worden ontleend en dit algemeenbelangbesluit verplicht de gemeente niet om onder de kostprijs te verhuren. De gemeente kan dus per nieuwe verhuring een afweging maken. Het algemeenbelangbesluit is in een apart document geformuleerd, waarin de volgende economische activiteiten zijn aangewezen als activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25 h, vijfde lid, van de Mededingingswet: 1. Verhuringen onder de kostprijs tot aan de markthuur. Dit onderdeel geldt in de uitzonderlijke gevallen dat de kostprijs van het vastgoed hoger is dan de markthuur6.

De gemeente kan besluiten om te investeren in vastgoed 6 De markthuur is de waarde binnen het bestemmingsplan.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 25 van 38

– waar marktpartijen niet bereid zijn te verhuren – om te zorgen voor voldoende voorzieningen in de stad. De kostprijs kan daardoor hoger zijn dan de markthuur. 2. Verhuringen voor tijdelijk gebruik. Dit onderdeel geldt voor het vastgoed dat maximaal 5 jaar aan maatschappelijke organisaties wordt verhuurd. Dit betreft vastgoed dat anders leeg zou blijven staan. Omdat het tijdelijk is, verhuurt de gemeente dit tegen een huurprijs die lager ligt dan de kostprijs. Wij vinden het van algemeen belang dat een gebouw van de gemeente niet onnodig leeg staat met daarnaast risico op verloedering en dat de tijdelijke verhuring bijdraagt aan de leefbaarheid van een buurt. 3. Verhuringen voor specifieke gebruiksfuncties. Dit onderdeel geldt voor de verhuringen binnen specifieke gebruiksfuncties. Uit de marktverkenning blijkt dat voor het overgrote deel van deze verhuringen geen (commerciële) markt voor verhuur aan deze gebruiksfuncties is óf dat de huurder vastzit aan normbedragen voor zijn huisvesting. De gebruiksfunctie dient het algemeen belang, als gemeentelijk beleidsdoel of als cruciale maatschappelijke voorziening voor de stad. Dit onderdeel geldt voor de volgende gebruiksfuncties: a. Kinderopvang. b. 24-uurs opvang (MO/BW) en Dagbesteding. c. Atelierruimten en Broedplaatsen. d. Maatschappelijke initiatieven. e. Sportaccommodaties. f. Fietsenstalling. g.

Praktijkruimten en Gezondheidscentra. 4. Verhuringen voor individuele gevallen. Dit onderdeel gaat over individuele huurcontracten. Uit de marktverkenning blijkt voor deze gevallen dat er geen sprake is van een (commerciële) markt voor de verhuring of dat het een uniek en iconisch gebouw in de stad betreft. De volgende individuele gebouwen worden onder de kostprijs verhuurd: a. Theater Carré (Amstel 115-131). b. Nationale Opera & Ballet (Waterlooplein 22). c. Hollandsche Schouwburg (Plantage Middenlaan 24). d. Multatuli Museum (Korsjespoortsteeg 20). e. Jaap Eden IJscomplex (Radioweg 64). f. Tramloods op het Havenstraatterrein (reeds vastgesteld op 23 december 2021, gemeenteblad nummer 478851).

5.3 Huurbeleid voor vastgoed zonder beleidsdoel Bij commerciële verhuringen is ons uitgangspunt de taxatiewaarde als basis voor de huurprijs. Dit geldt niet voor de hele portefeuille met vastgoed zonder beleidsdoel. Soms is het niet-courant vastgoed en mogelijk lastig te verhuren. Bovendien proberen we in de vastgoedportefeuille zonder beleidsdoel zo dicht mogelijk bij onze maatschappelijke doelstellingen te blijven. We gebruiken het commerciële vastgoed bijvoorbeeld om functies te huisvesten die formeel geen beleidsdoel dienen, maar wel van maatschappelijke waarde zijn, zoals kinderopvang, huisartsen en paramedische zorg.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 26 van 38

Het uitgangspunt van de gemeente is ons vastgoed zoveel mogelijk maatschappelijk te verhuren. De commerciële verhuringen worden waar mogelijk op natuurlijke momenten omgezet naar maatschappelijke verhuringen. Bij horecacontracten maken we bijvoorbeeld afspraken met de huurder over social return. Sommige panden en gronden van strategische waarde zijn commercieel verhuurd, zoals enkele tankstations.

5.4 Huurbeleid voor gronden en waterpercelen Voor gronden en waterpercelen hanteren wij al jarenlang vaste huurprijzen per m2. Deze zijn historisch gegroeid en hebben meestal weinig te maken met een marktwaarde, taxatiewaarde of een huurprijssystematiek. We hebben nog geen beleidskader voor de verhuur van gronden en waterpercelen. We gaan dit opstellen. Na vaststelling wordt dat onderdeel van de Vastgoedstrategie.

5.5 Vrijkomend gemeentelijk vastgoed De procedure vrijkomend gemeentelijk vastgoed (voorheen de leurprocedure) biedt een transparante en eerlijke procedure op het moment dat gemeentelijk vastgoed vrijkomt. Deze procedure geeft de mogelijkheid om huisvesting te bieden aan wettelijke taken (zoals onderwijs), gemeentelijke beleidsdoelen en andere maatschappelijke organisaties. De procedure kent een intern en een extern proces, die door Gemeentelijk Vastgoed worden gefaciliteerd. De gemeente bepaalt voor welk beleidsdoel een vrijkomend object of verhuurbare eenheid zal worden gebruikt. Vervolgens bieden we het object aan potentiële huurders aan. We houden ons hierbij aan de voorwaarden van het Didamarrest. De verwachte doorlooptijd van de procedure is in totaal 3 tot 5 maanden. Dat is zonder een mogelijk bestuurlijk besluitvormingstraject en/of juridische procedures (bijvoorbeeld in het kader van het Didam-arrest). Bij een spoedeisend belang is, kan de procedure worden verkort. De procedure is vastgesteld in het college van 7 maart 2023. Meer informatie staat op www.amsterdam.nl/aanbodvastgoed. De beleidsdoelen zijn terug te vinden in bijlage 3. In 2023 heeft het college besloten om gemeentelijk vastgoed niet meer te verkopen, omdat vastgoed schaars is en de druk op maatschappelijke voorzieningen toeneemt. Hiermee komt een einde aan het verkoopprogramma.

We verkopen alleen nog vastgoed in uitzonderlijke gevallen. Alleen als het een gemeentelijk doel dient en met instemming van het college.

Gemeente Amsterdam Actualisatie Vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed

21 augustus 2024 Pagina 27 van 38

5.6 Leegstand en tijdelijk beheer Het streven is zo min mogelijk leegstand. Een leegkomend pand proberen we zo veel mogelijk tijdelijk te verhuren. De omvang en de duur van de leegstand proberen we te verminderen door actiever panden te verhuren. De procedure voor vrijkomend gemeentelijk vastgoed draagt hieraan bij. Als een pand leegkomt, bepaalt het toekomstperspectief hoe we met die leegstand omgaan. De richtlijn is dat we de leegkomende gebouwen in twee categorieën verdelen op basis van de van tevoren ingeschatte leegstandsduur: - 0-12 maanden: Hier kiezen we voor leegstandbeheer met een bij voorkeur maatschappelijke invulling, zoals bijvoorbeeld huisvesting van economisch daklozen in panden die daar geschikt voor zijn. Bij leegstandbeheer betaalt de gebruiker geen huur aan de eigenaar. Er wordt een beperkte vergoeding aan de eindgebruiker gevraagd, die niet wordt aangemerkt als huur, zodat er geen huurrechten ontstaan. - 1-5 jaar: Hier kiezen we voor tijdelijke verhuur, bij voorkeur aan maatschappelijke organisaties, tegen een gereduceerde huurprijs (lager dan de kostprijs). We zetten in op maximaal maatschappelijk gebruik van de leegstand, met name de huisvesting van economisch daklozen en maatschappelijke initiatieven uit de buurt. Als het niet lukt om leegstand te vullen met deze voorkeursdoelgroepen komen andere maatschappelijke gebruikers in beeld.