Bijlage 1. Actualisatie MPG 2023.pdf

Concept Actualisatie

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds 2023

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

Samenvatting Deze actualisatie van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (AMPG 2023) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds. Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2024. Het afgelopen jaar werd in het AMPG 2022 en het MPG 2023 zichtbaar dat de economische ontwikkelingen een groot effect hebben op het Vereveningsfonds. Ook in dit AMPG 2023 is te zien dat conform de verwachtingen de waarde van de portefeuille verder verslechtert. De vereveningsruimte, welke nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen staat onder druk. Hierop is geanticipeerd middels de maatregelen die zijn opgenomen in het MPG 2023 waardoor de vereveningsruimte dusdanig op peil is dat het mogelijk is om op de komende verlieslatende projecten vast te stellen die zich grotendeels bevinden in de Masterplangebieden zodat vanuit de gebiedsontwikkeling ongelijk kan worden geïnvesteerd in gelijke kansen. De inflatie is als gevolg van schaarste van personeel, loonstijgingen en prijsstijgingen van materialen nog steeds hoog, maar de verwachting is dat deze dit jaar en volgend jaar afzwakt. Bij deze actualisatie van de plannen is gerekend met een inflatie van 6% voor 2023.

In een verwacht aangepast verwacht scenario is in 2024 gerekend met een inflatie van 4 %. Daarna wordt verwacht dat de prijzen weer meer aansluiten op het ‘normale’ niveau van 2% inflatie per jaar uitkomen. De prijsstijging werkt direct door in de kosten van het bouw- en woonrijpmaken van de grondexploitaties. In de geactualiseerde cijfers van de grondexploitaties is voor het eerst na negen jaar rekening gehouden met een daling van de grondprijzen (10%) als gevolg van de stijgende rente en bouwkosten en de onzekerheid over het rijksbeleid. Door deze ontwikkelingen zijn de saldi van de grondexploitaties bij het AMPG met € 215 miljoen verslechterd. Daarbij bestaat ook nog een reëel risico dat de grondprijzen opnieuw 10%-20% kunnen dalen. Deze daling is meer dan waarmee bij de raming van de grondopbrengsten in het MPG 2023 rekening werd gehouden. Voor de vereveningsruimte zijn op dit moment de twee grootste problemen: 1. De productie blijft achter, wat betekent dat er minder grondopbrengsten binnenkomen met als gevolg minder vereveningsruimte. 2. De mate waarin de grondprijzen dalen is onvoorspelbaar. Bij lagere grondprijzen stijgt het tekort van de negatieve plannen en slaan een aantal financieel positieve plannen om naar een negatieve stand waardoor de voorziening plantekorten verplicht toe moet nemen met als gevolg minder vereveningsruimte.

Volgens de huidige planning zullen de plannen Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, de Dichtersbuurt & Couperusbuurt, de herziening van De Punt- Dijkgraafplein, de Kolenkitbuurt, de H-buurt, Holendrecht en de uitbreiding van Winkelcentrum CAN in 2023/2024 om een investeringsbesluit vragen. Voor deze plannen is naar verwachting circa € 50 miljoen nodig. 2

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

De vereveningsruimte, welke nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen staat onder druk. Hierop is geanticipeerd middels de maatregelen die zijn opgenomen in het MPG 2023. Specifiek gaat het om besluiten met betrekking tot: het verwerken van de eenduidige toerekening van de meerwaarde erfpacht bij transformaties aan de grondexploitaties, het toevoegen van de transformaties Solar en Parnassusweg, financieeladministratieve aanpassingen in de plannen NDSM werf fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham. Daarnaast is bij de voorjaarsnota 2023 besloten tot het verlagen van de structurele afdracht aan de algemene middelen (oplopend tot jaarlijks € 20 miljoen vanaf 2026) en daarvoor in de plaats incidenteel € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 toe te voegen aan de reserve schaalspronginvesteringen. Dit heeft voor de komende 5 jaar een positief effect op de vereveningsruimte van € 22 miljoen. In 2023 wordt op basis van de Voorjaarsnota € 66 miljoen uit de reserve Zuidas en de reservering van Zuidasdok gehaald, het bedrag dat oorspronkelijk was bedoeld voor dekking van het Amsterdams deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. De € 66 miljoen wordt eveneens toegevoegd aan de reserve Schaalspronginvesteringen.

Met bovenstaande maatregelen is er naar verwachting eind dit jaar circa € 55 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. Met het doorrekenen van risicoscenario’s is aangetoond dat met de in het verleden opgebouwde buffers in de vorm van het weerstandvermogen en de bij het MPG 2023 samengevoegde reserveringen, een grondprijsdaling tot 30% in combinatie met een vertraging (5 jaar) van gronduitgiften nog kan worden opgevangen. De economie moet dan niet verder verslechteren en de buffers moeten bij een herstel van de economie weer opnieuw worden opgebouwd om het vereveningsfonds robuust te houden. Het lijkt hiermee vooralsnog verantwoord om de € 55 miljoen beschikbare vereveningsruimte in te zetten voor de nieuwe plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. Dit is op de korte termijn voldoende. Op de middellange termijn is de vereveningsruimte onzeker en blijft het nodig om zowel de actieve als de nieuwe plannen financieel te optimaliseren -onder andere conform de uitgangspunten van “Gewoon Goed”- en scherp te blijven sturen op proces- en uitvoeringskosten. Daarbij moet prioriteit worden gegeven aan plannen die op korte termijn bijdragen aan meer woningvoorraad.

Bovendien is het nodig om de portefeuille aan te blijven vullen met positieve plannen om ook op de langere termijn de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen.

3

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................. 5 2 Actuele algemene ontwikkelingen ............................................................................ 5 3 Portefeuille grondexploitaties .................................................................................. 8 4 Actualisatie waarde portefeuille ............................................................................... 9 5 Kasstromen .......................................................................................................... 11 6 Vereveningsruimte ................................................................................................ 14 7 Risicoscenario’s ..................................................................................................... 18 8 Inzet vereveningsruimte ........................................................................................ 20 9 Conclusie .............................................................................................................. 21

4

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

1 Inleiding Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas zich in financiële zin ontwikkelen, worden alle grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt gerapporteerd over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2023 is in de raadsvergadering van 8 juni 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het MPG zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2022, opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. Het MPG 2023 is daarnaast de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en de reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds en Zuidas bij het jaarverslag 2022. Dit document bevat de uitkomsten van het AMPG 2023, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties in het voorjaar van 2023 en de prognoses voor de portefeuille als geheel. Doel van dit document is om het bestuur inzicht te geven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds. Tevens wordt een vooruitblik gegeven naar het volgende MPG dat in het voorjaar van 2024 aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het AMPG wordt ter kennisname aan de raadscommissie aangeboden.

Bij het AMPG worden geen wijzigingen of besluiten voorgelegd. Dit gebeurt in het voorjaar 2024 bij het MPG 2024. De analyse vindt plaats op portefeuilleniveau en is gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties met peildatum 1 mei 2023. De focus van deze actualisatie richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Alle bedragen in deze rapportage zijn nominaal, tenzij anders vermeld.

2 Actuele algemene ontwikkelingen Externe factoren kunnen van invloed zijn op de ramingen in het Vereveningsfonds. Begin 2023 zien we de volgende actualiteiten die direct een effect hebben op de saldi van de grondexploitaties, of indirect een risico/kans zijn wat een effect heeft op het weerstandsvermogen en de waarde van de portefeuille.

Inflatie en grondopbrengsten De hoge rentestijgingen, schaarste van personeel, loonstijgingen, prijsstijgingen van materialen en onzekerheden over de maatregelen van het Rijk leiden nog steeds tot verder stijgende kosten en lagere grondprijzen. De inflatie die vanaf halverwege 2021 sterk is gestegen, is nog steeds hoog (per eind juni 2023 boven de 6%). Wel is er een afvlakking van de inflatie te zien na de piek in 2022 van meer dan 14% (over het gehele jaar 10%). In de plannen is in 2023 gerekend met een inflatie van 6%. De verwachting is dat de inflatie in 2024 naar 4% daalt en na 2024 afvlakt naar een meer normaal niveau (2%). De stijging van de prijzen leidt tot een verhoging van de bouw- en woonrijpmaakkosten in de grondexploitaties

5

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

In augustus 2022 zijn de marktprijzen van woningen en ander vastgoed (met uitzondering van bedrijfsterreinen) gaan dalen. Hiermee kwam een einde aan een periode van 9 jaar van grondprijsstijgingen. De stijging van de rente heeft een grote impact op de marktprijzen van vastgoed en daarmee op de grondprijzen. Daarbij is het onzeker welk effect het rijksbeleid gaat hebben op de grondprijzen voor de middeldure huurwoningen of het stikstofbeleid en speelt deze onzekerheid ook mee in de meer afwachtende houding van marktpartijen. De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond en in toenemende mate door het faciliteren van bestaande erfpachters bij transformatie middels afsprakenbrieven en daarbij het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen, corporaties en erfpachters. Als gevolg van de slechte tijden dient rekening te worden gehouden met toenemende vraaguitval en soms zelfs afstel. Met nieuwe maatregelen probeert het Rijk (bijvoorbeeld met het invoeren van de start bouwimpuls) de woningbouw te stimuleren. In hoeverre dit door de val van het kabinet gecontinueerd wordt moet nog blijken.

Ook de gemeente zelf denkt na over maatregelen zodat marktpartijen willen blijven doorbouwen. Experts zoals het Centraal Planbureau en de Nederlandse Bank benadrukken de structurele schaarste aan woningen en daarmee samenhangend ook ander vastgoed. Kortom, het lange termijn perspectief is gunstig, maar de vastgoedmarkt en grondontwikkeling heeft op dit moment te maken met een periode van laag conjunctuur waarbij de marktvraag tijdelijk grotendeels uitvalt. Hoewel de duur en diepte van de slechte huidige marktomstandigheden niet is te voorspellen is de algehele verwachting van experts dat binnen een paar jaar (na 2024) herstel zal optreden.

Goed is goed genoeg Om te stimuleren dat de productie op gang blijft, dat marktpartijen willen doorbouwen en hun business case rond kunnen krijgen én om het financieel resultaat van de grondexploitaties te optimaliseren, is afgesproken dat er wordt gebouwd volgens het principe ‘Gewoon Goed’. Dit betekent dat de gemeente in de huidige marktomstandigheden geen extra eisen stelt wat betreft bijvoorbeeld extra stedenbouwkundige kwaliteit, grotere woningen, eeuwigdurende middeldure huur en zijn de duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s alleen bij Strandeiland en Buiksloterham hoger dan het landelijk beleid. Voor de andere projecten geldt dat er wordt gebouwd conform het bouwbesluit. Dit geldt voor alle partijen, zowel voor commerciële partijen als voor corporaties en maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de gemeente zelf bij het inrichten van de openbare ruimte. De aandachtspunten uit de raadsmotie 196 bij het MPG (het schrappen van de eis ten aanzien van parkeergelegenheid en inpandige fietsparkeren, gemeentelijke naoorlogse monumenten niet zondermeer behouden en minder hoge eisen stellen aan beeldkwaliteit en materialisatie) worden waar van toepassing op projectniveau ook in de afweging betrokken als verbeteracties voor het Vereveningsfonds. Gezien dit maatwerk is per project is het niet mogelijk om hiervoor generieke acties te onderzoeken.

Deze verbeteracties zijn maatwerk per project en zullen worden onderzocht bij het maken van nieuwe plannen en (indien mogelijk) bij het uitwerken van bestaande plannen. Bij het voorleggen van nieuwe investeringsbesluiten en in het MPG bij wijzigingen van bestaande plannen wordt hierover gerapporteerd aan de raad. 6

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

Bereikbaarheid en een complete stad Bij het verder ontwikkelen van het Zeeburgereiland en IJburg 2e fase en voor de gebiedsontwikkeling in Noord zijn op de korte en middellange termijn omvangrijke bovenplanse investeringen in de bereikbaarheid essentieel en voorwaardelijk voor het continueren van de woningbouwambitie. Bij deze ‘kantelpunt investeringen’ om de groeiende stad, de bestaande stad en de regio bereikbaar te houden is sprake van cofinanciering tussen G&O/Zuidas, V&OR en de Vervoerregio Amsterdam. Het deel van de investeringen dat voorwaardelijk én toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling wordt ‘gespaard’ binnen het Vereveningsfonds door jaarlijks € 25 miljoen per jaar te reserveren. Het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de bestaande stad zal moeten worden ingepast in het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM). Op dit moment bestaat binnen dat domein een knelpunt ten aanzien van de inzet van middelen die nodig zijn voor beheer en onderhoud (voornamelijk kades en bruggen). Om de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en tegelijkertijd de stad bereikbaar te houden zal hiervoor een oplossing moeten komen. De grondexploitaties in het Vereveningsfonds hebben als opgave om binnen de projectgrenzen de grond bouw- en woonrijp op te leveren zodat andere partijen zoals ontwikkelaars en woningcorporaties het vastgoed kunnen gaan bouwen.

Daarnaast zijn om een complete stad te maken investeringen nodig vanuit andere gemeentelijke domeinen, zodat de nieuwe bewoners ook naar school kunnen, kunnen sporten en recreëren en om ervoor te zorgen dat de stad als geheel goed bereikbaar is. Deze bouwkosten mogen op grond van de wettelijke (BBV) regelingen geen onderdeel uitmaken van de grondexploitaties. Bijdragen vanuit het Rijk, zoals de woningbouwimpuls, de start bouwimpuls, de middelen ten behoeve van mobiliteit, kunnen helpen om de opgave van de groeiende stad te realiseren en het Vereveningsfonds voldoende robuust te houden.

Voorjaarsnota Op basis van de Voorjaarsnota 2023 is besloten om structurele en incidentele uitname vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen te verlagen met € 12 miljoen in 2023, € 16 miljoen in 2024 en vanaf 2025 jaarlijks € 20 miljoen. Daarvoor in de plaats wordt in 2023 € 10 miljoen en daarna tot en met 2037 jaarlijks € 12 miljoen vanuit het Vereveningsfonds afgedragen aan de nieuw in te stellen reserve Schaalspronginvesteringen voor de gemeentelijke kosten voor het doortrekken van de metro en het Zuidasdok). Deze besluiten betekenen dat er in totaal vanuit het Vereveningsfonds tot en met 2027 € 22 miljoen minder wordt afgedragen. In 2023 wordt op basis van de Voorjaarsnota € 66 miljoen uit de reservering van Zuidasdok gehaald, het bedrag dat oorspronkelijk was bedoeld voor dekking van het Amsterdams deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. De € 66 miljoen wordt toegevoegd aan de reserve Schaalspronginvesteringen.

Besluitvorming MPG 2023 Om de vereveningsruimte op peil te houden is bij het MPG 2023 een aantal maatregelen vastgesteld. Op basis van de besluitvorming bij het MPG 2023 is de hoogte van de meerwaarde erfpacht die bij transformatie wordt opgenomen in de grondexploitatie niet meer afhankelijk van de keuze van de erfpachter tussen een herziening van het erfpachtrecht en een bestemmings- en/of 7

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

bebouwingswijziging voor de resterende periode in het lopende erfpachttijdvak. Vanaf 2024 is er een eenduidig systeem van meerwaarde gebaseerd op de actuele grondwaarde van nieuw te bouwen programma minus de actuele waarde van het huidige (oud) programma rekening houdend met depreciatiefactor. Dit heeft bij sommige grondexploitaties een positief effect op het saldo en bij sommige grondexploitaties een negatief effect. Het nieuwe systeem is in meerdere plannen verwerkt in de cijfers van dit AMPG, maar nog niet in alle plannen. Op basis van het MPG 2024 is een definitieve schatting te maken van het op het effect op de vereveningsruimte. Bij het MPG 2023 is besloten dat een zestal reserveringen zijn samengevoegd waardoor deze flexibeler inzetbaar zijn in slechtere economische tijden. Dit heeft een positief effect op de risico scenario’s omdat er sprake is van een breed in te zetten buffer om risico’s op te vangen. Financieel-administratieve aanpassingen in de plannen NDSM werf fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham zijn in voorbereiding en zullen worden doorgevoerd in het MPG 2024. Dit heeft tot gevolg dat dit ingeschat ten minste € 30 miljoen bijdraagt aan de vereveningsruimte. De transformaties Solar en Parnassusweg zijn toegevoegd aan de portefeuille.

Dit zijn positieve exploitaties waar binnen afzienbare termijn ook winsten genomen kunnen worden, wat een gunstig effect heeft op de vereveningsruimte van naar verwachting € 30 miljoen.

3 Portefeuille grondexploitaties In de eerste helft van 2023 is 1 investeringsbesluit genomen. Het betreft de tijdelijke huisvesting bij de Appelweg. In 2023 is € 11 miljoen (zonder BTW) Rijkssubsidie ontvangen voor tijdelijke huisvesting voor 1.000 woningen. Deze woningen dienen in 2023 en 2024 te worden gerealiseerd waarbij meerdere locaties waaronder de Appelweg zijn aangewezen. Op basis van het MPG 2023 zijn daarnaast nog 2 plannen actief geworden; Parnassusweg en Solar, het betreffen twee transformaties gericht op commercieel vastgoed. Medio 2023 zijn 158 plannen actief en circa 40 toekomstige plannen in voorbereiding naar een fase 2 of 3 besluit van het Plaberum.

2,9 miljoen m2 niet wonen

63.000 woningen 8

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

4 Actualisatie waarde portefeuille De bruto waarde van de portefeuille (totaal saldi van de grondexploitaties exclusief project- en generieke-risico’s) is ten opzichte van het MPG 2023 per saldo afgenomen met € 215 miljoen van € 945 miljoen naar € 730 miljoen (NCW prijspeil 1-1-2023). Over de gehele looptijd van de grondexploitatie wordt nog voor circa € 5,6 miljard aan (nominale) opbrengsten verwacht en voor circa € 4,7 miljard aan (nominale) kosten. Bij de nominale bedragen is geen rekening gehouden met inflatie van kosten en op basis van de verwachtingen nog verder dalende grondprijzen. In verband met de hogere inflatie en lagere opbrengsten dan voorheen wordt de netto contante waarde gepresenteerd, waarin wel rekening wordt gehouden met deze parameters. In 2023 wordt rekening met een kosteninflatie van 6%, en daarna met jaarlijks 2%. De grondprijzen zijn grotendeels geactualiseerd op basis van de inzichten van april 2023. Voor de overige maanden in 2023 is binnen de grondexploitaties niet gerekend met een grondprijsstijging/daling. In de jaren daarna is met een jaarlijks stijging van 2% gerekend. Dit is de bruto waarde van de portefeuille en tevens het basisscenario voor de risicoscenario’s in hoofdstuk 7. De toevoeging van plannen heeft geleid tot een verbetering van € 38 miljoen. De lopende plannen zijn verslechterd met € 253 miljoen.

Deze verslechtering van de lopende plannen komt door afgerond € 180 miljoen hoger geraamde kosten en € 73 miljoen lager geraamde inkomsten. De stijging van de kosten komt vooral door de verwachte inflatie van 6% in 2023. Het is voor het eerst dat de geraamde inkomsten dalen. De daling komt vooral door de grondprijsdaling van meer dan 10% voor wonen en kantoren. Dit effect wordt deels teniet gedaan door het verwerken van de eenduidige toerekening van de meerwaarde erfpacht bij transformatie aan de grondexploitaties (conform besluitvorming MPG 2023). Deze bruto waarde is altijd een momentopname en dat geldt dit jaar nog meer dan in voorgaande jaren omdat de kosten en opbrengsten niet stabiel zijn. Om de netto waarde van de portefeuille wordt ook rekening gehouden met de risico’s (het totaal saldi van de grondexploitaties inclusief project- en generieke-risico’s). Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's

Optelsom saldi plannen (NCW) Daling grondprijzen Hogere uitvoeringskosten Hogere proceskosten en V&T Projectspecifieke risico's positieve plannen Vertraging 3 jaar Totaal risico's Reserveringen en voorzieningen Totaal daling Netto waarde portefeuille

AMPG 2023

MPG 2023

730 -600 -100 -25 -300 -240 -1.265 918 -347 383

945 -600 -200 -60 -270 -240 -1.370 965 -405 540

15% lager 2% hoger 2% hoger 3 jaar

Verschil (saldo MPG23 geïndexeerd met 2%) 15% lager 5 % hoger 5 % hoger

-215 0 100 35 -30 0 105 -47 58 -157

3 jaar

9

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

In bovenstaande tabel wordt de netto waarde van de portefeuille weergegeven, met de verschillende risico’s (gevoeligheden) die van invloed zijn op de plansaldi. De netto waarde van de portefeuille op basis van het AMPG 2023 komt uit op € 0,4 miljard en daalt met € o,16 miljard ten opzichte van het MPG 2023. De project specifieke risico’s zijn opgenomen in Fully in Control (FIC) en komen uit op € 300 miljoen. Bij deze actualisatie worden de risico’s van grondprijsdaling hoger ingeschat dan bij het MPG 2023. Er werd een daling verwacht van 15%. Daarvan is nu al 10% in de cijfers van de afzonderlijke plannen verwerkt. Als risico wordt nu gezien dat de grondprijzen nog verder dalen met 15%. Dit is dus 10% hoger dan de inschatting die was gemaakt bij het MPG 2023. Een daling van 15% heeft een neerwaartse impact van € 600 miljoen. Dit betekent overigens niet dat dit verlies daadwerkelijk zal optreden. De portefeuille is omvangrijk en bestrijkt in de praktijk een periode van 10 tot 15 jaar. Als we weer in betere economische omstandigheden terechtkomen, en de grondprijzen harder gaan stijgen dan de 2% waar standaard mee wordt gerekend in de grondexploitaties, dan zal de waarde van de portefeuille weer gaan stijgen. Het grootste deel van geprognosticeerde waarde wordt pas over 5 jaar gerealiseerd.

Het risico op kostenstijging (2%) is lager vergeleken met het MPG 2023 (5%) omdat dit risico deels al is opgetreden. Een inflatie van 6% in 2023 is al verwerkt in de bruto plansaldi van de plannen. De afgelopen jaren zijn de kosten flink gestegen, in eerste instantie door de zeer hoge inflatie 8% in 2021, 12,5% in 2022 (op basis van de GWW-indices) en 6% in 2023. De verwachting van experts is dat de inflatie verder daalt en in 2025 en meer normaliseert naar de 2% (de streef- inflatie van de ECB). Bij meerdere omvangrijke aantal plannen zoals Sluisbuurt, NDSM -werf en Amstel 3 is de afgelopen jaren de looptijd verlengd met de bijbehorende toename van de proceskosten. Het risico dat er een vertraging optreedt van 3 jaar, terwijl de proceskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht wel doorlopen, is nog steeds gelijk als in het MPG 2023. Deze effecten zijn niet vooraf exact te bepalen maar geven de kwetsbaarheid van de waarde van de portefeuille weer. Het risico op hogere proceskosten en V&T kosten is bij dit AMPG lager dan bij het MPG 2023 omdat het grootste deel van de tarief- loonstijgingen al zijn verwerkt in de grondexploitaties. Binnen het Vereveningsfonds zijn gelden gereserveerd en voorzien om deze risico’s en de plantekorten op te vangen.

De omvang van de reserveringen en voorziening plantekorten neemt eind 2023 af (tot € 918 miljoen), vooral door de overheveling van € 66 miljoen voor ZuidasDok naar de reserve Schaalspronginvesteringen op basis van de besluitvorming van de Voorjaarsnota 2023. Indien de bovenstaande risico’s daadwerkelijk optreden, rekening houdend met reserveringen en voorzieningen, is de netto waarde van de portefeuille € 383 miljoen. Hierbij moet worden bedacht dat de waarde van de portefeuille sterk afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, waarbij conform de bij het MPG aangenomen motie van het lid Von Gerhardt verschillende risicoscenario’s (zie hoofdstuk 7) zijn doorgerekend ten aanzien van het 10

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

afvlakken van de toekomstige kostenstijgingen, verdere dalingen van de grondprijzen en een vertraging van het afzettempo.

5 Kasstromen Prognose kasstroom grondexploitaties In onderstaande tabel zijn de geraamde inkomsten en uitgaven van de actieve portefeuille per inkomsten- en kostensoort weergegeven als optelsom van de afzonderlijke plannen. Kasstromen actieve plannen per opbrengst- en kostensoorten in miljoenen euro's rubriek 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 e.v. totaal wonen 160 388 622 438 424 391 865 3.288 commercieel 60 249 180 369 231 172 253 1.514 meerwaarde erfpacht 18 68 49 43 20 0 62 261 overige grondopbrengsten 26 73 65 24 41 19 33 279 overige opbrengsten 61 39 57 24 25 6 20 232 grondbedrijfvreemd 0 1 1 0 0 0 7 10 Totaal inkomsten 325 818 973 899 741 587 1.240 5.584 bodemsanering -22 -7 -16 -14 -10 -4 -3 -77 bouwrijp maken -61 -41 -53 -34 -23 -26 -31 -269 civiele constructies -69 -72 -149 -92 -51 -57 -150 -640 openbare werken -138 -152 -173 -146 -117 -109 -268 -1.104 overige kosten -91 -123 -203 -150 -116 -98 -248 -1.031 proceskosten -100 -75 -68 -54 -49 -44 -152 -543 V&T -86 -54 -64 -50 -43 -36 -97 -428 verwervingen -64 -34 -99 -61 -137 -70 -132 -599 grondbedrijfvreemd -11 -4 -4 -5 -9 -7 -4 -42 Totaal uitgaven -642 -563 -829 -606 -556 -452 -1.085 -4.733 Kasstroomsaldo -316 255 144 292 186 135 155 851 Tabel: Kasstromen actieve plannen per opbrengst- en kostensoort in miljoen euro's

Ervaring leert dat de geraamde investeringen en inkomsten per plan een optimistische inschatting zijn en dat de optelsom van alle plannen bij elkaar voor de eerste jaren daardoor altijd fors hoger is en niet reëel gezien de realisatie in het verleden. Een belangrijk nieuw element vooral bij de geraamde inkomsten is dat door de slechte economische omstandigheden de realisatie moeilijk voorspelbaar is. Vooral bij transformaties erfpacht (meerwaarde erfpacht) gebaseerd op afspraken met erfpachters (of de ontwikkelaars namens de erfpachters) zijn onzeker. Meerdere afsprakenbrieven lopen af en het is niet altijd duidelijk of opnieuw afspraken worden gemaakt. De optelsom van alle grondexploitaties is daarom gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (op dit moment over 9 tot 10 jaar) wordt gerealiseerd. Voor de inkomsten is de eerste jaren rekening gehouden met een lagere conjunctuur en op basis van expert verwachtingen zal in 2025 de conjunctuur waarschijnlijk weer aantrekken. Bij G&O zijn de investeringskosten de afgelopen jaren (ondanks de boeggolven in de originele kasstromen van de actieve plannen) nooit boven de € 250 miljoen gekomen.

De proceskosten voor actieve plannen (met omzetting na een investeringsbesluit) zijn geraamd op € 85 miljoen per jaar.

11

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

De inkomsten van G&O schommelen de afgelopen jaren rondom € 300 miljoen per jaar. In 2022 kwam dat vooral door incidentele overige inkomsten, de gronduitgiften waren relatief laag. Zuidas varieert in de inkomsten (door enkele omvangrijke inkomsten), waardoor per jaar sprake is van een wisselend beeld. Gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties in miljoenen euro's 2023 2024 2025 2026 2027 Totaal Inkomsten AMPG23 250 300 350 350 350 1600 Inkomsten MPG2023 330 350 370 375 360 1785 Verschil -80 -50 -20 -25 -10 -185 Uitgaven AMPG2023 -375 -375 -375 -375 -375 -1875 Uitgaven MPG2023 -375 -375 -375 -375 -375 -1875 Verschil 0 0 0 0 0 0 Saldo AMPG 2023 -125 -75 -25 -25 -25 -275 Saldo MPG 2023 -45 -25 -5 0 -15 -90 Verschil -80 -50 -20 -25 -10 -185 Tabel: Gecorrigeerde kasstromen actieve plannen 2023-2027 AMPG 2023 en MPG 2023, in miljoen euro's

In onderstaande grafiek zijn de geraamde kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2033 en de op basis van het verwacht scenario gecorrigeerde kasstromen voor de komende 5 jaar:

Grafiek: Geraamde en gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties, in miljoenen euro’s

In 2023 en de komende jaren wordt fors geïnvesteerd in grondexploitaties zoals Strandeiland, Zeeburgereiland en Buiksloterham, waarvan in een latere fase omvangrijke gronduitgiften worden verwacht. In de komende jaren is het jaarlijkse kassaldo behoorlijk verslechterd door vertragingen in gronduitgiften terwijl de investeringen doorlopen.

Prognose kasstroom reserve De bovenstaande kasstromen worden verrekend met de Reserve Vereveningsfonds. Op basis van bovenstaande actualisatie en rekening houdend met de prognose van de plannen, wordt verwacht 12

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

dat de kasstroom van het Vereveningsfonds als geheel (het saldo van het geld dat het fonds binnenkomt en uitgaat) voor de komende jaren negatief zal zijn vooral in 2023 en 2024 door lage grondinkomsten. De kasstromen op fondsniveau bestaan uit geraamde inkomsten en uitgaven van vastgestelde grondexploitatieplannen en kastromen die rechtstreeks ten gunste of ten laste van de reserve gaan. Kasstroomramingen AMPG 2023 Vereveningsfonds en de reserve Zuidas in miljoenen euro's 2022 2023 2024 2025 2026 2027 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Inkomsten Bouwimpuls/Bovenplanse investeringen/Tijdelijke huisvesting Reserve Bodem Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Afdrachten aan de algemene middelen Overheveling reserve schaalsprong Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht van/aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

246 82 23 28 73 20 472

200 50 25 28

250 50 23 pm

300 50 22

300 50 22

300 50 22

10 313

8 331

8 380

8 380

8 380

-353 -375 -375 -375 -375 -375 -13 -10 -10 -5 -5 -5 -24 -25 -25 -25 -25 -25 -20 -27 -32 -38 -36 -44 0 -27 0 0 0 -63 -12 -18 -18 -18 -18 -76 -12 -12 -12 -12 -6 -4 0 0 0 0 0 pm 0 0 0 0 -479 -528 -499 -473 -471 -479 -7 -216 -168

-93

-91

Tabel: Kasstroomramingen AMPG 2023 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's

De ramingen op portefeuilleniveau in bovenstaande tabel zijn gebaseerd op de gecorrigeerde kasstromen van de grondexploitaties van de vastgestelde plannen 2023-2027 (zie vorige paragraaf). De verdere inkomsten en uitgaven hebben betrekking op: - De indexatievergoeding van 2% per jaar op basis van de stand van de reserve- en voorzieningen positie. - De geraamde inkomsten van woningcorporaties. Dit betreft bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen, meerwaarde erfpacht woningcorporaties en huurliberalisatie. - Naast de uitgaven van de actieve plannen wordt ook rekening gehouden met voorbereidingskosten van nieuwe toekomstige plannen om op termijn de grondproductie vooral gericht op wonen op peil te houden. - Verschillende kosten worden rechtstreeks toegerekend aan de reserves. De reserveringen van het Vereveningsfonds worden met ingang van 2022 toegerekend aan de gebiedsontwikkeling met uitzondering van de bijdrage aan de Gaasperdammertunnel. - De afdrachten aan de algemene middelen zijn gewijzigd op basis van de Voorjaarsnota 2023. - Op basis van de Voorjaarsnota 2023 wordt jaarlijks tot en met 2037 incidenteel een bedrag overgeheveld naar de nog in te stellen reserve Schaalsprong. In 2023 betreft dit € 10

13

-99

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

-

25 september 2023

miljoen en tot en met 2037 € 12 miljoen per jaar. In 2023 zal ook € 66 miljoen worden onttrokken uit de reservering van Zuidasdok aan de in te stellen reserve Schaalsprong. De afwikkeling aan corporaties zijn aflopende afspraken die voortkomen uit het voormalige Stimuleringsfonds dat na 2016 is beëindigd. Op basis van Rijkstoezeggingen zal in 2023 en 2024 bijgedragen worden aan onder andere bovensplanse investeringen in Noord, Arena. Zuidoost, Havenstad en Zeeburgereiland. Het is nog niet duidelijk of dit op korte termijn zal worden geëffectueerd, wel is rekening gehouden met een 1e tranche.

De jaarlijkse uitnamen en de kosten die rechtstreeks worden toegerekend zijn hoger dan de inkomsten die aan rechtstreeks aan het fonds wordt toegerekend. Hierdoor wordt het jaarlijkse kassaldo negatief tenzij in een bepaald jaar hoge inkomsten uit de grondexploitaties worden behaald. Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau in miljoenen euro's AMPG2023 en MPG2023 2023

2024

2025

2026

2027

Totaal

AMPG2023

-216

-168

-93

-91

-99

-667

MPG2023

-85 -131

-105 -63

-67 -26

-65 -26

-87 -12

-409

Verschil

-258

Tabel: Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau MPG2023 en AMPG2023 (x € 1 miljoen)

De kasstromen worden bepaald door de geraamde inkomsten en uitgaven. Ten opzichte van het MPG 2023 is er in de eerste 5 jaar een verslechtering van het kassaldo van € 259 miljoen en een negatieve kasstroom van € 667 miljoen. Hierbij moet worden opgemerkt: - In 2023 zal € 66 miljoen worden afgedragen aan de in te stellen reserve Schaalsprong. Dit is het bedrag dat eerder ter beschikking stond voor het afdekken van het Amsterdamse deel voor het risico Zuidasdok, de zogenoemde CAP. Er is momenteel geen dekking voor nog een eventuele extra bijdrage. - In 2023 en 2024 zal naar verwachting de raming van de grondinkomsten vertragen door de onzekere economische omstandigheden. - Nog niet duidelijk wanneer en hoeveel Rijkssubsidies in dit jaar en het komend jaar zal worden verkregen. In de prognose is nog geen rekening gehouden met toekomstige nieuwe plannen, omdat hierover nog geen (definitieve) besluitvorming heeft plaatsgevonden. Er wordt gewerkt aan circa 40 plannen die in de voorbereidingsfase zitten, waarbij over het algemeen eerst moet worden geïnvesteerd om in een latere fase grondopbrengsten te realiseren.

6 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat door winstnemingen van positieve plannen, verminderd met de voorziening plantekorten, weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. (Zie bijlage 1: ‘Werking Vereveningsfonds’). De kostenstijgingen van de laatste jaren maar met name de grondprijsdaling die in 2022 is ingezet hebben geleid tot een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties. Voor negatieve 14

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

plannen betekent dit een verhoging van de voorziening plantekorten, dat direct leidt tot minder vereveningsruimte. Voor positieve plannen betekent de verslechtering van de saldi minder winstnemingen op de middellange termijn. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de nu al zichtbare vertraging van toekomstige gronduitgiften als gevolg van de onzekere huidige economische omstandigheden waarmee ontwikkelaars en erfpachters te maken hebben. De reserves Vereveningsfonds en Zuidas zijn per begin 2023 totaal € 911 miljoen in overeenstemming met het MPG 2023. Prognose ontwikkeling reserve AMPG 2023 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Uit reserve Bodem en nazorg Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Uitname algemene middelen Incidentele uitname Schaalsprong Voorziening Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)

2022 2023 2024 2025 2026 2027 883 911 663 622 612 609 18 18 13 12 12 12 73 78 66 77 79 85 77 20 10 10 10 10 10 -41 -45 -76 -47 -45 -50 -63 -12 -18 -18 -18 -18 -76 -12 -12 -12 -12 -16 -170 0 0 -40 -40 -35 -35 -35 -35 28 -248 -41 -11 -3 -16 911 663 622 612 609 593 -237 -135 -138 -140 -143 -146 -639 -472 -429 -416 -408 -391 -876 -607 -567 -556 -551 -537 35 56 55 55 58 56

Hieronder zijn de belangrijkste posten toegelicht die verschillen van de ramingen van het MPG 2023.

Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserve en daarmee de vereveningsruimte zijn de winstnemingen en planafsluitingen. Ten aanzien van de winstnemingen gelden stringente regels, volgend de POC methode. Dit leidt ertoe dat ontwikkelingen in specifieke projecten direct gevolg hebben voor de hoogte van de winstnemingen, waardoor deze nogal fluctueren. Planafsluitingen en winstnemingen 2023 2024 2025 2026 2027 Totaal AMPG 2023 66 77 79 85 77 384 MPG 2023 70 91 89 76 83 409 Verschil -4 -14 -10 9 -6 -25 Tabel: : Winstnemingen en planafsluitingen (x € 1 miljoen)

Er wordt dit jaar € 66 miljoen aan winstnemingen verwacht. Dit is € 4 miljoen meer dan werd verwacht bij het MPG 2023. In totaal wordt over de periode 2023 t/m 2027 op basis van het verwachte scenario naar verwachting € 25 miljoen minder winst genomen. 15

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

Voor 2023 en 2024 is de omvang van de winst redelijk zeker omdat de verwachting is dat een aantal omvangrijke uitgiften zullen worden gerealiseerd Parnassusweg (zoals besloten bij het MPG 2023), Beethoven en de Boogkavel. Als in de komende jaren verder vertragingen zullen optreden zal dat impact hebben op de geraamde winstnemingen.

Aanwending reserveringen De aanwending van de reserveringen is in 2023 hoog door de aanwending van de reserve voor het Zuidasdok met € 88 miljoen en de investeringen in het Buiteneiland van € 13 miljoen (inrichting als gronddepot) die in 2022 is aangevangen. Naast de aanwending van de bijdrage voor het Zuidasdok van € 22 miljoen is op basis van de Voorjaarsnota 2023 besloten om € 66 miljoen te onttrekken uit de reservering van Zuidasdok ten behoeve van de instellen reserve Schaalspronginvesteringen.

Afdrachten Op basis van de Voorjaarsnota 2023 is besloten om de reeks afdrachten vanaf 2023 neerwaarts aan te passen met € 10 miljoen in 2023, € 16 miljoen in 2024 en de structurele bezuiniging vanaf 2025 met € 20 miljoen per jaar te verlagen. Op basis van de Voorjaarsnota 2023 is tevens besloten om in 2023 € 10 miljoen en vanaf 2024 jaarlijks € 12 miljoen per jaar incidenteel te onttrekken tot en met 2037. Voorst is besloten om € 66 miljoen te onttrekken uit de reservering van Zuidasdok, uit de daarvoor gevormde reservering Zuidasdok. Afdrachten 2023 2024 2025 2026 2027 TOTAAL Coalitieakkoord 2022-2026 structureel (AM) -12 -18 -18 -18 -18 -84 Voorjaarsnota 2023 incidenteel (reserve SP) -76 -10 -12 -12 -12 -122 Totaal -88 -28 -30 -30 -30 -206 Afdrachten MPG 2023 -22 -30 -34 -38 -38 -162 Verschil -66 2 4 8 8 -44

In totaal wordt er tot en met 2027 € 44 miljoen meer afgedragen dan bij het MPG 2023. Echter, de € 66 miljoen uit de reservering van Zuidasdok stond al gereserveerd, waardoor het Vereveningsfonds per saldo verbetert met € 22 miljoen.

Voorziening plantekorten De voorziening plantekorten stijgt fors en is voor 2023 geraamd op € 170 miljoen. Op basis van het AMPG 2023 verslechteren de plansaldi voor negatieve plannen waarvoor een voorziening plantekorten is gevormd met € 75 miljoen en de verwachting is dat dit in de rest van het jaar zal toenemen met nog eens € 95 miljoen. Dit is gebaseerd op het scenario waarbij rekening wordt gehouden met de huidige daling van de grondprijzen van gemiddeld 10% en een verdere daling van 10% voor de rest van het jaar. Bij de geraamde kosten is rekening gehouden met een inflatie in 2023 van 6% en 4% in 2024. Vooral plannen die in de afgelopen jaren in uitvoering zijn genomen worden hard getroffen zoals Hamerkwartier, Weespertrekvaart Oost en Klaprozenbuurt.

16

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

Overige uitgaven De geraamde overige uitgaven zijn voor 2023 en 2024 verhoogd met € 5 miljoen omdat onder meer conform het collegebesluit in 2017 om raadsbesluiten te gaan voorbereiden om het Vereveningsfonds voor € 16 miljoen te betrekken bij de dekking van de aanpak van 6 parken. In 2023 zijn voor de laatste twee parken de raadsbesluiten genomen, te weten Westerpark (€ 1 miljoen) en Gaasperpark (€ 3 miljoen). Daarmee wordt een bedrag van € 4 miljoen uit de Reserve Vereveningsfonds overgeheveld naar de bestemmingsreserve Kwaliteitsimpuls Groen.

Weerstandsvermogen Eind 2023 wordt in het weerstandsvermogen rekening gehouden met een bedrag van € 75 miljoen voor generieke risico’s in verband met de hoge inflatie en dalende grondprijzen. Deze zijn op basis van de huidige inzichten van het AMPG 2023 ook opgetreden waardoor dit bedrag is onttrokken uit het weerstandsvermogen. Bij Zuidas is het weerstandsvermogen verlaagd met € 30 miljoen naar afgrond € 19 miljoen om het op 1 lijn te krijgen met G&O conform de eerdere besluitvorming over het weerstandsvermogen. Bij Zuidas is sprake van geclusterde plannen met een positief saldo. Om die reden komt het risico van enkele functionele plannen niet meer ten laste van het weerstandsvermogen maar is meegenomen in de netto saldi van de grexen. De risico’s worden dus opgevangen in de tussentijdse winstnemingen. Voorst wordt net als bij G&O een reservering aangehouden van 4 keer de jaarlijkse apparaatskosten. Door deze aanpassingen is het geraamde weerstandsvermogen verlaagd van € 241 miljoen in het MPG 2023 naar € 135 miljoen eind 2023 in het AMPG 2023.

Reserveringen Op basis van de besluitvorming van 8 juni 2023 van de gemeenteraad bij het MPG 2023 is besloten om een zestal reserveringen te bundelen met een omvang van € 120 miljoen en deze nieuwe reservering in te zetten voor planverslechteringen van financieel negatieve plannen. Op basis van het verwacht scenario zal de voorziening plantekorten moeten worden opgehoogd met afgerond € 170 miljoen. Hiervan komt € 75 miljoen uit het weerstandvermogen en € 95 miljoen uit de ingestelde reservering. De reservering voor de Amsterdamse bijdrage aan zuidasdok is momenteel circa € 258 miljoen. (prijspeil 2022). De reservering is als volgt opgebouwd: - Zoals eerder gemeld wordt hieruit de bijdrage voor het jaar 2023 van € 22 miljoen betaald. - Hierna resteert nog een bedrag van circa € 135 miljoen van de reguliere bijdrage aan Zuidasdok (exclusief eenmalige bijdrage buiten de BOK om). - Een bedrag van € 66 miljoen uit de reservering ZuidasDok zal worden overgeheveld naar een nieuwe reserve schaalsprong. Dit bedrag was oorspronkelijk bedoeld voor dekking van het Amsterdamse deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. Voor een bijdrage aan de risico’s van Zuidasdok is momenteel geen dekking. - Het risico voor kosten stijgingen (verschil IBOI vs GWW) valt buiten de CAP. Hiervoor is momenteel € 35 miljoen gereserveerd.

17

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

In het MPG 2023 was de raming van de bestemde delen nog € 865 miljoen eind 2023 en deze is in het AMPG 2023 eind 2023 geraamd op € 604 miljoen. De daling komt door de extra onttrekking van Zuidasdok en de onttrekking voor grondprijsdalingen en stijgende kosteninflatie. Totaal ziet de ontwikkeling van de vereveningsruimte er als volgt uit:

Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2027 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2023)

Er is naar verwachting € 56 miljoen vereveningsruimte beschikbaar ultimo 2023. Dit is een lichte verbetering ten opzichte van het MPG 2023 dat vooral komt door de maatregelen die in het MPG 2023 zijn voorgesteld en de verlaging van de afdrachten. Omdat verwacht wordt dat de ruimte tot en met 2027 niet verder toeneemt is het verstandig om maximaal € 55 miljoen te besteden aan het vaststellen van nieuwe plannen. Dit is nagenoeg gelijk als de ruimte die beschikbaar was bij het MPG 2023. De vereveningsruimte is gebaseerd op de huidige economische omstandigheden en moet nog worden verdiend.

7 Risicoscenario’s Het grootste risico op dit moment met de grootste financiële impact is dat grondprijzen verder dalen en dat vertragingen verder oplopen en langer aanhouden. Binnen de reserve zijn reserveringen opgenomen die kunnen worden ingezet onder slechtere omstandigheden. Deze zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2023 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden.

18

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

De inflatie die in 2021 en 2022 sterk is gestegen daalt naar verwachting in 2023 naar 6% en in 2024 naar 4%. De verwachting van toonaangevende instanties is dat de inflatie in 2025 normaliseert naar 2%. Dit scenario is verwerkt in de berekeningen. In het basisscenario van het huidige AMPG 2023 is verwerkt dat de grondprijzen van de afgelopen 8 maanden 10% lager zijn dan bij het MPG 2023, in 2024 niet stijgen of dalen en vanaf 2025 weer toenemen met 2% per jaar. In dit basisscenario is nog geen rekening gehouden met verdere grondprijsdalingen terwijl dat wel een groot risico is. De omvang van de grondprijsdaling is echter onzeker. Op basis van de huidige economische omstandigheden wordt in verwachtte scenario’s rekening gehouden met een verdere grondprijsdaling van 10% tot 20%. In een slechter scenario dan verwacht zijn grondprijsdalingen tot 30% doorgerekend. In een zwart scenario is het effect berekend van grondprijsdalingen van meer dan 30% en het grotendeels wegvallen van de grondinkomsten gedurende de periode tot 2027. Grondprijsdalingen leiden tot verslechteringen van de plansaldi. Verslechteringen van financieel negatief geraamde plannen en financieel positieve plannen die omslaan naar een negatief saldo hebben direct effect op de omvang van de reservepositie.

Een hoger negatief saldo leidt tot een hogere (verplicht) voorziening plantekorten die uit de reservepositie wordt gehaald. Een tweede effect is dat de geraamde winstnemingen afneemt en dat als gevolg hiervan minder wordt toegevoegd aan de reserve. Dit heeft een klein effect omdat de ramingen van de winsten al conservatief zijn geraamd. Belangrijker bij de geraamde winstnemingen is de verwachting van de grondinkomsten. Als deze grotendeels uitblijven tot en met 2027 dan zal er ook geen winst worden genomen. De geraamde winstnemingen in 2023 en 2024 zijn redelijk zeker omdat al afspraken met erfpachters zijn gemaakt die naar verwachting worden gerealiseerd. Voorst zal op basis van de maatregelen van het MPG 2023 gunstig onderhanden werk worden toegevoegd aan de reservepositie. In onderstaande grafiek is per risicoscenario aangegeven hoeveel de reservepositie tot en met 2023 daalt.

Grafiek: Risicoscenario’s reservepositie t/m 2027

19

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

De reserve positie daalt per eind 2027 onder het verwachte scenario naar € 498 miljoen en blijft binnen de risicoreserves. Bij het zwarte scenario daalt de waarde in 2027 onder de € 248 miljoen en zijn de risicoreserves in 2026 volledig aangesproken. Mocht het zwarte scenario zich manifesteren is er nog tijd op bij te sturen. Bij de scenario’s zijn 2 kanttekeningen te maken: 1. De daling van de grondprijzen kan op een bepaald moment door het aantrekken van onder meer de woningmarkt weer stijgen als sprake is van herstel. Toonaangevende instanties verwachten door de hoge structurele marktvraag in 2025 mogelijk herstel. Als dit daadwerkelijk zal optreden dan heeft dat een direct positief effect op de reservepositie doordat de voorzieningen worden verlaagd. 2. In de komende maanden worden bij lopende plannen gekeken of deze kunnen worden geoptimaliseerd zoals versobering van de investeringen. De reservepositie is opgebouwd uit het weerstandsvermogen, reserveringen en de vereveningsruimte. Het grootste deel van het weerstandsvermogen (€ 181 miljoen) is bedoeld voor slechte tijden. Alleen het deel voor specifieke risico’s voor negatieve plannen is niet beschikbaar. In 2023 is op basis van het besluit in het MPG 2023 een zestal reserveringen samengevoegd ten bedrage van € 120 miljoen met als doel deze in te zetten bij verslechtering van plannen door de onzekere economische tijden.

Voorst is de reservering van bodemgelden beschikbaar die nog zal worden ingezet in de lopende plannen. In 2022 is besloten om jaarlijks te sparen voor bovenplanse investeringen. Door de onzekere tijden en bij vertraging zal ook later beroep worden gedaan op deze investeringen. Het is niet wenselijk maar er kan in een zwart scenario voor worden gekozen om het sparen tijdelijk stop te zetten. In totaliteit is er voldoende financiële buffer beschikbaar als het moet. In 2023 wordt afhankelijk van de mate van grondprijsdalingen het in te zetten weerstandsvermogen en voornoemde reserveringen meer of minder hard geraakt. In het verwacht scenario wordt € 170 miljoen onttrokken. Dit neemt toe bij minder gunstige scenario’s. Bij het zwarte scenario wordt alles onttrokken. De vereveningsruimte van € 55 miljoen per eind 2027 blijft in stand tot een grondprijsdaling van 30% in combinatie met uitval van gronduitgiften. Bij herstel van de economie is het raadzaam om de buffers weer te herstellen. Met deze risicoscenario’s is met dit AMPG voldaan aan de motie 355 van de leden Von Gerhardt, Boomsma, Van Renssen en Minderhoud inzake risicoanalyse en scenario’s van de vereveningsruimte opnemen in (A)MPG (raad 7/8 juni).

8 Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte van € 55 miljoen is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, die conform het Plaberum ter bestuurlijke besluitvorming worden voorgelegd. Volgens de huidige planning zullen de plannen Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, de Dichtersbuurt & Couperusbuurt, de en herziening van De Punt-Dijkgraafplein, de Kolenkitbuurt, De H-buurt, Holendrecht en de uitbreiding van Winkelcentrum CAN in 2023/2024 om een investeringsbesluit vragen. Voor deze plannen is naar verwachting zonder verdere optimalisatie circa € 55-70 miljoen nodig.

20

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

De hoogte van de tekorten van de verlieslatende plannen staan niet vast. Deze zijn immers afhankelijk van te maken keuzes onder andere in scope en programmering. Gegeven de bepekte financiële (verevenings)ruimte wordt daarbij nadrukkelijk gekeken naar optimaliseringsmaatregelen. De tekorten kunnen bij wijze van spreken slechts “in potlood” worden geschreven en afgezet tegen de beschikbare vereveningsruimte. Op de middellange termijn wordt in Noord het plan voor de Banne Noord in delen aan de actieve portefeuille toegevoegd (in het MPG 2023 is de scope van dit plan al uitgebreid). Daarnaast staan omvangrijke transformatieplannen op de rol zoals Stadscentrum Osdorpplein fase 2b en deelgebieden van het Schinkelkwartier. Herzieningen van lopende grondexploitaties die worden verwacht betreffen de uitbreiding van het Winkelcentrum boven het IJ, Amstel 3 en de K-buurt (Vernieuwing Bijlmer). Tevens zal een projectvoorstel worden voorgelegd over de toekomstige ontwikkeling van het Marineterrein. Op de iets langere termijn (binnen 3 tot 5 jaar) zal de besluitvorming worden gestart voor nog een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Er worden hierbij ook grondexploitaties met een positief saldo vastgesteld.

Deze zorgen in de toekomst voor hogere winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte, maar deze ruimte komt niet direct bij de vaststelling beschikbaar.

9 Conclusie Ten opzichte van het MPG 2023 is bij deze actualisatie de waarde van de portefeuille € 0,1 miljard verslechterd als gevolg van een sterkere (verwachte) grondprijsdaling dan werd verwacht bij het MPG 2023. Op dit moment zien we dat de inflatie afzwakt, maar de grondprijzen dalen fors en gronduitgiften vertragen. Een grondprijsdaling van 10% is reeds verwerkt in de grondexploitaties, een extra daling van 15% kan worden opgevangen in het weerstandvermogen. De woningbouwproductie en de daarbij horende gronduitgiften zijn vertraagd, wat direct een negatief effect heeft op de vereveningsruimte omdat er minder opbrengsten binnenkomen. Om de vereveningsruimte enigszins op peil te kunnen houden is bij het MPG 2023 een aantal maatregelen vastgesteld. Daarnaast is bij de voorjaarsnota 2023 besloten tot het verlagen van de structurele afdracht aan de algemene en daarvoor in de plaats incidenteel bij te dragen aan de reserve schaalspronginvesteringen. Met de actualisatie is de vereveningsruimte eind 2023 naar verwachting € 55 miljoen. De prudentie die in de vorige crisis 2008-2013 vanaf 2014 is opgebouwd betaalt zich nu uit.

Met het doorrekenen van risicoscenario’s is aangetoond dat met de in het verleden opgebouwde buffers in de vorm van het weerstandvermogen en de bij het MPG 2023 samengevoegde reserveringen, een grondprijsdaling tot 30% in combinatie met een vertraging (5 jaar) van gronduitgiften nog kan worden opgevangen. De economie moet dan niet verder verslechteren en de buffers moeten bij een herstel van de economie weer opnieuw worden opgebouwd om het vereveningsfonds robuust te houden. Het lijkt hiermee vooralsnog verantwoord om de € 55 miljoen beschikbare vereveningsruimte in te zetten voor de nieuwe plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. Dit is op de 21

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

25 september 2023

korte termijn voldoende. Op de middellange termijn is de vereveningsruimte onzeker en blijft het nodig om zowel de actieve als de nieuwe plannen financieel te optimaliseren -onder andere conform de uitgangspunten van “Gewoon Goed”- en scherp te blijven sturen op proces- en uitvoeringskosten. Daarbij moet prioriteit worden gegeven aan plannen die op korte termijn bijdragen aan meer woningvoorraad. Bovendien is het nodig om de portefeuille aan te blijven vullen met positieve plannen om ook op de langere termijn de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen.

22