Bijlage 1. Actualisatie MPG 2022 d.d. 5 september 2022.pdf

voor de gebiedsontwikkeling wordt er in veel gevallen een bijdrage geleverd behorende bij dergelijke investeringen. Primair richt het Vereveningsfonds zich op de gebiedsontwikkeling waarvan de investeringen dienen te voldoen aan wettelijke regels van het Besluit Begroting en Verantwoording waar verwezen wordt naar de Bro-kostensoorten. Het Vereveningsfonds is, afgezien van incidentele bijdragen, niet ingesteld voor het structureel vergoeden van stichtingskosten voor vastgoed, of investeringen die betrekking hebben op de bestaande stad. Uitnamen ten gunste van de algemene middelen In financiële zin heeft de gebiedsontwikkeling na de crisis vanaf 2013 geleid tot zeer gunstige financiële resultaten waardoor het verantwoord was om de vorige collegeperiode incidenteel € 400 miljoen t/m 2022 uit het gesloten systeem van het Vereveningsfonds te nemen en bij te dragen aan de Algemene Middelen, onder meer voor klimaatdoelstellingen van de bestaande stad, achterstallig onderhoud in wegen en sportvoorzieningen en bereikbaarheid (zoals voor het realiseren van een brug over het IJ, voorheen Javabrug). De gemeente Amsterdam staat op dit moment voor een enorme bezuinigingsopgave.

In de voorjaarsnota’s 2020 en 2021 en bij het coalitieakkoord is besloten dat deze bezuiniging voor wat betreft de gebiedsontwikkeling wordt doorgevoerd in de vorm van een structurele uitname aan de Algemene Middelen van € 18 miljoen. In het coalitieakkoord (2022-2026) is een additionele structurele uitname van € 20 miljoen opgenomen vanaf 2026, waardoor gerekend wordt op een structurele uitname van € 38 miljoen per jaar vanaf 2026. Deze uitname moet nog worden verdiend en is alleen mogelijk als de vereveningsruimte voldoende is. De omvang van de vereveningsruimte is sterk afhankelijk van marktontwikkelingen. Met de oorlog in Oekraïne, de inflatie en de stijgende rente is er grote onzekerheid over de conjuncturele ontwikkeling. Twee keer per jaar bij het MPG en de AMPG wordt een prognose gegeven van de vereveningsruimte. Dit is van belang om te monitoren hoeveel ruimte er nog over is voor het vaststellen van plannen met een tekort, rekening houdend met deze structurele uitname. Deels kan hierop worden gestuurd door negatieve plannen minder negatief te maken of nog even uit te stellen en plannen met een positief saldo positiever te maken. Door efficiënter te werken wordt er bijvoorbeeld nu al maximaal bespaard op de proceskosten zonder dat de bouwproductie in gevaar komt, en er wordt kritisch gekeken naar de fasering van de investeringen (kasstroomsturing).

In het uiterste geval kunnen ambities worden aangepast. Hoofzakelijk wordt de vereveningsruimte bepaald door de marktwerking. Indien marktpartijen niet gaan bouwen komen er geen opbrengsten binnen en kan er geen winst worden genomen. Indien de kosten stijgen worden de saldi van de grondexploitaties negatiever en neemt de voorziening plantekorten toe ten koste van de vereveningsruimte. Afdracht algemene middelen Coalitieakkoord (2018-2022) incidenteel Voorjaarsnota 2019 incidenteel Voorjaarsnota 2020 structureel Coalitieakkoord 2022-2026 incidenteel (surplus) Coalitieakkoord 2022-2026 structureel Totaal

2019 2020 -54 -50 -52 -103

-106 -153

2021 2022 2023

2024

2025 2026 2027 TOTAAL

-50 -38

-50 -3

-2

-2

-12

-18

-18

-8

-10

-12

-16

-63

-22

-30

-34

-90

-204 -196 -18

-18

-88 -46

-20 -38

-20 -38

-40 -574

Tabel: Uitname ten gunste van de algemene middelen, in miljoenen euro’s

22

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

In 2022 tot en met 2026 dient in totaal nog € 53 miljoen incidenteel te worden afgedragen (waarvan € 50 miljoen gereserveerd in 2022). Het surplus van € 46 miljoen dat bij het MPG 2022 was ontstaan en beschikbaar is gekomen voor aanvullende uitnamen is verwerkt in de jaren 2022 t/m 2025 (met respectievelijk: € 8 + € 10 + € 12 + € 16 = € 46 miljoen). De structurele uitname ten gunste van de Algemene Middelen van € 18 miljoen per jaar is conform het nieuwe coalitieakkoord opgehoogd naar jaarlijks € 38 miljoen vanaf 2026. Financiering derden Het Rijk heeft de ambitie om de woningbouw te stimuleren. Het biedt in dat kader (financiële) faciliteiten gericht op stimulering van de bouw, bijdragen aan bereikbaarheid en de mogelijkheid voor woningcorporaties om te investeren. De gemeente Amsterdam maakt gebruik van die faciliteiten, onder andere door een succesvol beroep op de Woningbouwimpuls ( Sloterdijk 1 Zuid, IJburg 2, Reigersbos, Lodewijck van Deysselbuurt), het Volkshuisvestingsfonds (Nieuw West en Zuidoost) en de middelen die minister Harbers ter beschikking heeft gesteld voor mobiliteitsinvesteringen ten behoeve van woningbouw. De toegekende middelen onder de Woningbouwimpuls die zijn toegekend in 2021 zijn verwerkt in het MPG.

De middelen die zijn toegekend onder het Volkshuisvestingsfonds aan Zuidoost ad € 41 miljoen worden in het MPG 2023 verwerkt, waarbij toerekening plaatsvindt aan Wonen en aan de toekomstige grondexploitaties. De € 30 miljoen die is toegekend aan Amsterdam onder de eerste tranche van de mobiliteitsmiddelen van het Rijk worden bij het MPG 2023 verwerkt.

Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf (alle grondexploitaties) per 2019 VPB-plichtig is geworden. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen bij de overgang naar VPB-plicht per 2019. Hierbij heeft Grond & Ontwikkeling voor het Grondbedrijf gebruik gemaakt van een fiscaal door de Rijksbelasting aanvaard model om tot een fiscale openingsbalans te komen. Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Inmiddels is hierover schriftelijk via vragen en antwoorden gecommuniceerd en heeft in 2022 nadere afstemming plaatsgevonden. Verwacht wordt dat in tweede helft van 2022 overeenstemming kan worden bereikt. Pas als hierover overeenstemming is kan de fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat over 2019 en 2020 definitief worden vastgesteld. In 2021 en 2022 is gemeentelijk aangifte gedaan van alle overheidsactiviteiten die onder de VPB vallen over 2019 en 2020 waaronder ook het grondbedrijf. Hierbij is opgemerkt dat deze voor het grondbedrijf pas definitief wordt bepaald na overeenstemming.

Door de werking van de openingsbalans wordt er momenteel van uitgegaan dat er geen sprake zal zijn van substantiële bedragen aan af te dragen Vennootschapsbelasting.

23

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

3 Financiële stand Vereveningsfonds

Actualisatie grondexploitaties begin 2022 Het startpunt van het opstellen van de AMPG 2022 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. In de eerste helft van 2022 zijn 10 nieuwe investeringsbesluiten genomen; Hamerkwartier (onderverdeeld in 2 grondexploitaties), Reigersbos, Ringparkgebouw, Schinkelkwartier, H-buurt Midden, IJdoornschool, Kubus katrijp, Mercatorpark en overgenomen van Weesp Weespersluis. Deze grondexploitaties zijn daarmee aan de portefeuille toegevoegd. De 2 plannen van Arenapoort West en Oost zijn herzien (omgezet in 3 plannen). Dit zijn bestaande grondexploitaties die opnieuw door de gemeenteraad zijn vastgesteld omdat de scope dusdanig is veranderd als gevolg van bijvoorbeeld een aangepaste plangrens, een ander programma en/of andere investeringen. Medio mei 2022 zijn 163 plannen actief en circa 40 toekomstige plannen in voorbereiding naar een fase 2 of 3 besluit van het ruimtelijk model Plaberum. Met de actualisatie zijn de kosten en opbrengsten van de huidige plannen aangepast en geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022. De geraamde grondinkomsten zijn alleen incidenteel (niet generiek2) aangepast op basis van maatwerk grondprijs adviezen en leiden in meerdere plannen tot omvangrijke verschillen.

Door het toevoegen van nieuwe plannen en de actualisatie van de lopende actieve plannen is het saldo van een aantal tekort plannen verslechterd en is de voorziening plantekorten, die wordt getroffen ten laste van de reserve, toegenomen. De totale verslechtering van € 136 miljoen van de plansaldi wordt voor € 127 miljoen veroorzaakt door de actualisatie van de lopende actieve plannen en per saldo voor € 8 miljoen door nieuwe en herziene plannen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld. De herziening Arenapoort leidt tot een verslechtering van 9,4 miljoen. Het vaststellen van plannen met een financieel tekort heeft een direct effect op de beschikbare vereveningsruimte omdat hiervoor een voorziening moet worden getroffen. In onderstaande tabel is de verslechtering onderverdeeld naar hogere geraamde investeringen en hogere geraamde inkomsten. De hogere investeringen overstijgen per saldo de hogere inkomsten.

2 De grondopbrengsten in de AMPG 2022 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 1-9-2021.

24

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Per saldo zijn lopende (niet herziene) plannen gedaald, maar daar is dus nog geen rekening gehouden met de autonome grondprijswijzigingen. Raming kosten en opbrengsten gehele looptijd MPG 2022 AMPG 2022 Verschil Kosten -8.983 -9.692 -709 Opbrengsten 10.338 10.912 573 Totaal nominale saldo 1.355 1.220 -136

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -464 -9 -235 465 0 108 1 -9 -127

Tabel: Verandering saldo grondexploitaties AMPG 2022 ten opzichte van MPG 2022, in miljoenen euro’s

Het totaal aan (bruto) saldi van de grondexploitaties is dit eerste half jaar afgenomen met afgerond € 136 miljoen (van € 1,36 miljard naar € 1,22 miljard) als gevolg van: - Herzieningen van de lopende plannen Arenapoort West en Oost. Deze hebben geleid tot een verslechtering van het plansaldi van € 9,4 miljoen (kosten € 9,5 miljoen hoger en opbrengsten € 0,1 miljoen hoger) met name door meer investeringen in de openbare ruimte. - Het toevoegen van 10 nieuwe plannen leidden per saldo tot een verbetering van € 1 miljoen (kosten € 464 miljoen hoger en opbrengsten € 465 miljoen hoger). - Een verslechtering van € 127 miljoen in lopende (qua programma niet herziene) plannen. In deze plannen zijn de grondinkomsten ten opzichte van het MPG 2022 alleen incidenteel (niet generiek) geactualiseerd met € 108 miljoen de geraamde uitgaven zijn integraal geactualiseerd en verhoogd met € 235 miljoen. Hoger geraamde uitgaven De actualisatie van de kosten in nieuwe plannen (-/- € 464 miljoen) en herzieningen (-/- € 9,5 miljoen) leiden tot € 473 miljoen hogere investeringen en de actualisatie van lopende (niet herziene) plannen leidt per saldo tot een stijging van € 235 miljoen hogere investeringen. Voor de lopende (niet herziene) plannen is dit vooral veroorzaakt door de hogere inflatie in 2021. De inflatie is vooral opgetreden in civiele werken, bouwrijp maken en openbare werken.

Deze stijgingen zijn vooral opgetreden in omvangrijke plannen waarvan de grootste delen nog moet worden uitgevoerd, zoals Buiksloterham, Sluisbuurt en Elzenhagen Zuid. Hoger geraamde inkomsten De actualisatie van de inkomsten in de nieuwe plannen (+€ 465 miljoen) en herzieningen (+ € 0,1 miljoen) leiden tot € 465 miljoen hogere geraamde inkomsten en in de lopende (niet herziene) plannen leidt de actualisatie per saldo tot een stijging van € 108 miljoen. De stijging komt doordat een aantal plannen een maatwerk grondprijsadvies heeft gekregen en daardoor de inkomsten hebben verhoogd en meerwaarde transformaties zijn toegevoegd. De meest omvangrijke positieve aanpassingen hebben plaatsgevonden bij Buiksloterham, Vivaldi, Sloterdijk 1 Zuid, Sloterdijk Centrum. In het geval van maatwerk grondprijsadviezen is het financieel effect over 2021 in de afzonderlijke grondexploitaties verwerkt.

25

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Prognose saldi grondexploitaties tot eind 2022 In de actualisatie van de grondexploitaties is het effect van de prijsstijging over 2021 verwerkt. Inmiddels is duidelijk dat ook in 2022 sprake is van een forse inflatie. In de AMPG wordt uitgegaan van de aanname dat de inflatie over 2022 10% bedraagt. De verwachting is dat de grondprijzen van marktwoningen in 2022 zullen stijgen met 0% tot 9%. In deze AMPG is uitgegaan van een gemiddelde stijging van de grondopbrengsten van 5%. Voor de overige sectoren wordt met een grondprijsstijging van 0% gerekend. Het saldo van de plannen neemt hierdoor verder af met € 265 miljoen. Het effect over 2022 is nog niet in de afzonderlijke grondexploitaties verwerkt, maar is op het niveau van de portefeuille in de AMPG verwerkt en meegenomen in de berekening van de vereveningsruimte. In totaal leidt de actualisatie van de grondexploitaties en de indexatie naar prijspeil 1-1-2022, samen met de verwachtte prijsstijging van 10% over 2022, tot een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties met afgerond € 400 miljoen eind dit jaar, ten opzichte van het MPG 2022. Na 2022 wordt nu nog gerekend met een langdurige kosten- en opbrengstenstijging van 2% per jaar, conform dezelfde aannames in het MPG 2022.

Voor de plannen met een financieel tekort wordt er in de berekeningen van het Vereveningsfonds overigens wel op geanticipeerd dat de inkomstenstijging jaarlijks 2% kan achterblijven bij de kostenstijging. Het effect van het eventueel langer aanhouden van prijsstijgingen is meegenomen in de gevoeligheidsanalyse.

Kasstromen Jaarlijks geraamde kasstromen In onderstaande tabel zijn de geraamde inkomsten en uitgaven van de actieve portefeuille per inkomsten- en kostensoort weergegeven als optelsom van de afzonderlijke plannen.

26

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Kasstromen actieve plannen per opbrengst- en kostensoort in miljoen euro's begroot x € 1 miljoen PERIODE rubriek 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. totaal Baten commercieel 145 163 293 234 128 140 353 1.455 grondbedrijfvreemd-B 2 0 1 1 0 0 8 12 meerwaarde 65 52 64 47 32 21 27 308 overige grondopbrengsten 24 74 57 27 18 23 57 280 overige opbrengsten 41 45 22 23 13 11 38 193 Wonen 247 247 520 452 296 381 1.273 3.415 Totaal Baten 524 581 957 783 487 576 1.755 5.663 Kosten bodemsanering -15 -20 -24 -11 -8 -8 -22 -108 bouwrijp maken -47 -60 -44 -26 -19 -15 -34 -245 civiele constructies -40 -80 -125 -79 -62 -49 -140 -576 grondbedrijfvreemd-L -12 -6 -11 -5 -5 -11 -16 -66 openbare werken -120 -115 -144 -129 -103 -78 -257 -947 overige kosten -88 -137 -162 -167 -115 -86 -304 -1.059 proceskosten -98 -68 -61 -53 -44 -40 -182 -546 V&T -77 -64 -61 -54 -41 -32 -96 -424 verwervingen -91 -63 -119 -79 -63 -100 -137 -651 Totaal Kosten -588 -613 -751 -602 -461 -419 -1.188 -4.623 Eindtotaal -65 -33 207 180 25 157 568 1.040 Tabel: Kasstromen actieve plannen per opbrengst- en kostensoort in miljoen euro's NB: In de ramingen is het gehele plan Kenniskwartier meegenomen, het middendeel is nog niet actief.

In onderstaande grafiek zijn de kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2035.

Grafiek: Geraamde kasstromen actieve grondexploitaties, in miljoenen euro’s

27

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

De optelsom van alle grondexploitaties is gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (aanname bij de correctie is dat 9 tot 10 jaar, dat is meer dan de eerder ingeschatte 8 jaar) wordt gerealiseerd. Voor de inkomsten is daarbij geen rekening gehouden met een inzakkende conjunctuur en een optredende recessie. Gezien de grote onzekerheid over de marktontwikkelingen (mede door de oorlog in Oekraïne en de stijgende rente) is dit vanzelfsprekend een zeer arbitraire inschatting. Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Gecorrigeerde kassttromen actieve plannen in miljoenen euro's 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500

11

2022

-56

2023

Inkomsten

5

2024

47

2025

Uitgaven

-17,8

2026

-8

2027

saldo

Grafiek: Gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties 2022 t/m 2027, in miljoenen euro’s

Bij G&O zijn de investeringskosten de afgelopen jaren ondanks de boeggolven die in eerdere kasstromen van de actieve plannen nooit boven de € 250 miljoen gekomen. De proceskosten voor actieve plannen (met omzetting na een investeringsbesluit) is geraamd op € 75 miljoen per jaar. De inkomsten van G&O schommelen de afgelopen jaren rondom € 300 miljoen per jaar met een paar piekmomenten waaronder in 2021. In 2020 waren de inkomsten € 264 miljoen. Zuidas varieert in de inkomsten (door enkele omvangrijke inkomsten), waardoor per jaar sprake is van een wisselend beeld. Er is in de eerste helft van dit jaar een vertraging opgetreden van de verwachte inkomsten en de verwachting is dat dit tot en met 2023 zal aanhouden. Gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties in miljoenen euro's 2022 2023 2024 2025 2026 Totaal Inkomsten AMPG22 381 319 361 396 333 1.790 Inkomsten MPG2022 398 391 499 399 419 2.106 Verschil -17 -72 -138 -3 -85,8 -316 Uitgaven AMPG2022 -370 -375 -356 -349 -351 -1.801 Uitgaven MPG2022 -363 -366 -354 -344 -348 -1.775 Verschil -7 -9 -2 -5 -3 -26 Saldo AMPG2022 11 -56 5 47 -17,8 -11 Saldo MPG2022 35 25 145 55 71 331 Verschil -24 -81 -140 -8 -89 -342 Tabel: Gecorrigeerde kasstromen actieve plannen 2022-2027 AMPG 2022 en MPG 2022, in miljoen euro's

De prognose voor de kasstromen van de grondexploitaties is verslechterd ten opzichte van het MPG 2022. Dit wordt vooral veroorzaakt door lager geraamde inkomsten als gevolg van

28

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

vertraging in verband met de onzekere economische omstandigheden van de hoge inflatie en hoge bouwkostenstijging.

Waarde portefeuille De optelling van alle actieve plannen laat zien dat er over de gehele looptijd van de portefeuille nog voor circa € 5,5 miljard aan opbrengsten wordt verwacht en voor circa € 4,5 miljard aan kosten exclusief het niet actieve deel van Kenniskwartier (Zuidas). De nominale (bruto) waarde van de portefeuille bestaande uit de toekomstige geraamde inkomsten en uitgaven (zie hierboven) plús het gerealiseerde onderhanden werk is een optelsom van alle saldi van de grondexploitaties en is gedaald met € 136 miljoen van € 1,4 miljard naar € 1,2 miljard voornamelijk als gevolg van verslechtering van de lopende plannen door de indexatie naar prijspeil 1-1-2022. Per april van het jaar 2022 is de prijsstijging al 7,7%. Dit, in combinatie met voorspellingen van deskundigen, kan ervan worden uitgegaan dat de kosten dit jaar met 10% stijgen. Hiermee verslechtert de bruto waarde van de portefeuille nog eens met € 265 miljoen. In totaal verslechtert de bruto waarde door de indexatie over 2021, samen met de verwachte prijsstijging over 2022, naar verwachting met afgerond € 400 miljoen. De verwachte bruto waarde komt daarmee eind 2022 op € 954 miljoen. Opbouw bruto waarde portefeuille in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen AMPG 2022 MPG2022 Bruto waarde plannen 1.219 1.355 verwachte daling in 2022 -265 Verwachte bruto waarde eind 2022 954 1.355

Verschil -136 -265 -401

Bij de totale toekomstige kasstroom is nog geen rekening gehouden met project en generieke risico’s of kansen zoals ontwikkeling van de grondopbrengsten of vertragingen. Op portefeuilleniveau wordt hiermee bij de ramingen van de jaarlijkse kasstromen en bij de waarde van de totale portefeuille van de actieve grondexploitaties wel rekening gehouden. Opbouw netto waarde portefeuille inclusief risico’s, in miljoenen euro's AMPG2022 MPG2022 Verwachte bruto waarde eind 2022 954 1.355 Daling grondprijzen -600 15 % lager -400 10 % lager Hogere uitvoeringskosten -150 10 % hoger -150 5% hoger Projectspecifieke risico's -270 -205 Vertraging -240 3 jaar -160 2 jaar Reserveringen en voorziening plantekorten 925 613 Totaal daling -335 -302 Netto waarde plannen 619 1.053

Verschil -401 0 -150 -65 0 312 -33 -434

Rekening houdend met deze risico’s is de inschatting van de (netto) waarde van de actieve portefeuille over de gehele looptijd € o,6 miljard. Dit is € 0,4 miljard lager dan bij het MPG 2022. De netto waarde was eind 2021 bij het MPG 2022 geraamd op € 1 miljard. De actieve portefeuille is gevoelig voor specifieke en generieke risico’s. De gekwantificeerde risico’s zijn nu iets hoger ingeschat dan een half jaar geleden. De kans op kostenstijgingen, daling 29

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

van opbrengsten en vertragingen is als gevolg van het uitbreken van de oorlog in de Oekraïne groter dan werd ingeschat bij het MPG 2022.Daarbij moet worden aangetekend dat de risico’s van onvoldoende personele inzet en achterblijvende investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen niet zijn ingeprijsd. De projectspecifieke risico’s zijn opgenomen in Naris en komen uit op € 270 miljoen en nemen vooral toe door het nieuwe ingeschatte mobiliteitsrisico van Zuidas. In de tabel zijn de financiële effecten (gevoeligheden) weergegeven waarbij de grondprijzen dalen met 15 %, de kosten wederom verder stijgen met 5 % en vertraging optreedt van 3 jaar, terwijl de proceskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht wel doorlopen. Deze effecten zijn niet vooraf exact te bepalen maar geven de kwetsbaarheid van de waarde van de portefeuille weer. Binnen het Vereveningsfonds zijn gelden gereserveerd en voorzien om deze risico’s en de plantekorten op te vangen. De omvang van de reserveringen en voorziening plantekorten neemt eind 2022 fors toe (tot € 925 miljoen) vooral door de plannen die tot medio februari 2022 zijn vastgesteld (Hamerkwartier, Reigersbos en de herziening Arenapoort).

Indien de bovenstaande gevoeligheden daadwerkelijk optreden, rekening houdend met reserveringen en voorzieningen, is de netto waarde € 619 miljoen, gebaseerd op een doorlooptijd van minimaal 10 jaar. In deze periode dient ook rekening te worden gehouden met niet aan de grondexploitaties toegerekende jaarlijkse kosten en structurele afdrachten. Waarde portefeuille na 10 jaar inclusief uitnamen Netto waarde plannen Niet specifiek aan grondexploitaties toegerekende kosten 10 jaar Uitnamen 2022-2026 Uitnamen 2027-2031 Waarde portefeuille prognose 10 jaar

619 -350 -134 -190 -55

Als rekening wordt gehouden met de kosten die direct worden verrekend met de reserve en de bestuurlijk afgesproken (structurele) uitname dan daalt de waarde van de portefeuille van de huidige, bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties onder de nul. Hierbij moet worden bedacht dat de waarde van de portefeuille sterk afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, waarbij in het basisscenario van AMPG is uitgegaan van het afvlakken van de toekomstige prijsstijgingen, grotendeels stabilisatie van de grondprijzen en een vertraging van het afzettempo.

Prognose kasstroom reserve Op basis van bovenstaande actualisatie en rekening houdend met de prognose, wordt verwacht dat de kasstroom van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas als geheel (het saldo van het geld dat het fonds binnenkomt en uitgaat) voor dit jaar negatief zal zijn. De kasstromen op fondsniveau bestaan uit geraamde inkomsten en uitgaven van vastgestelde grondexploitatieplannen en kastromen die rechtstreeks ten gunste of ten laste van de reserve gaan. Belangrijk onderdeel van deze laatste categorie is de incidentele uitname uit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de Algemene Middelen, waartoe eerder is besloten maar waarvan in de periode 2022-2026 nog een bedrag van € 53 miljoen daadwerkelijk moet worden afgedragen. En de structurele uitname zoals besloten bij de Voorjaarsnota 2019 en 2020 en bij het coalitieakkoord (2022-2026). De ramingen op portefeuilleniveau in onderstaande tabel zijn gebaseerd op de gecorrigeerde kasstromen van de grondexploitaties van de vastgestelde plannen 2022-2026 (zie paragraaf 3.3).

30

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Kasstroomramingen AMPG 2022 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht en rente Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Incidentele uitnamen algemene middelen Structurele uitnamen algemene middelen Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht van/aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

566 90 21 20 697

322 60 23 17 423

-325 -15 -19 -11 -8 -88 -2

-370 -375 -356 -15 -15 -15 -20 -20 -20 -26 -30 -39 0 -27 -61 -10 -12 -2 -12 -18 -4 -4 47 -451 -493 -459 -28 -142 -68

-468 229

280 40 23 8 352

321 40 22 8 391

367 30 22 8 427

304 30 21 8 363

340 30 19 8 397

-349 -351 -10 -10 -20 -20 -39 -41

-378 -10 -20 -26

-16 -18

-38

-38

-452 -461 -25 -98

-471 -73

Tabel: Kasstroomramingen AMPG 2022 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's

De kasstromen op fondsniveau zijn vooral afhankelijk van de inkomsten en uitgaven die binnen de grondexploitaties plaatsvinden. De verdere inkomsten hebben betrekking op: - De indexatievergoeding van 2% per jaar op basis van de stand van de reserve- en voorzieningen positie. - De geraamde inkomsten van woningcorporaties. Dit betreft bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen, meerwaarde erfpacht woningcorporaties en huurliberalisatie. - Naast de uitgaven van de actieve plannen wordt ook rekening gehouden met voorbereidingskosten van nieuwe toekomstige plannen om op termijn de grondproductie vooral gericht op wonen op peil te houden. - Verschillende kosten worden rechtstreeks toegerekend aan de reserves. De reserveringen van het Vereveningsfonds worden met ingang van 2022 toegerekend aan de gebiedsontwikkeling met uitzondering van de bijdrage aan de Gaasperdammertunnel. - De afdrachten aan de algemene middelen worden onderscheiden in incidentele afdrachten en structurele afdrachten die door het coalitieakkoord van het voorjaar 2022 structureel zijn verhoogd vanaf 2026. Zie de tabel op pagina 22 ‘Uitname ten gunste van de algemene middelen’. - De afwikkeling aan corporaties zijn aflopende afspraken die voortkomen uit het voormalige Stimuleringsfonds dat na 2016 is beëindigd.

- In 2021 is besloten om € 36,8 miljoen uit het de reserve Bodem over te dragen aan het Vereveningsfonds bestemd voor het inrichten van een gronddepot voor Buiteneiland. Voorts wordt de Haarlemmerweg overgedragen, in eerdere jaren is deze weg gedekt middels een gevormde financieringsreserve. Het jaarlijkse saldo op fondsniveau wordt vooral bepaald door het kassaldo van de grondexploitaties. De jaarlijkse uitnamen en de kosten die rechtstreeks worden toegerekend zijn hoger dan de inkomsten die aan rechtstreeks aan het fonds wordt toegerekend. Hierdoor wordt het jaarlijkse kassaldo vaak negatief tenzij in een bepaald jaar hoge inkomsten uit de grondexploitaties worden behaald.

31

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau in miljoenen euro's MPG2022 en AMPG2022 2022 2023 2024 2025 2026 Totaal AMPG2022 -28 -142 -68 -25 -98 -361 MPG2022 -68 -68 66 -54 -44 -168 Verschil 40 -74 -134 29 -54 -193 Tabel: Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau MPG2022 en AMPG2022 (x € 1 miljoen)

De kasstromen worden bepaald door de geraamde inkomsten en uitgaven. Niet alleen de inkomsten maar ook de werken en de daaruit voortkomende investeringen vertragen waardoor het kassaldo in 2022 verbetert. Ten opzichte van het MPG 2022 is er in de eerste 5 jaar een verslechtering van het kassaldo van € 193 miljoen en een negatieve kasstroom van € 361 miljoen. Hierbij moet worden opgemerkt: - In 2022 is sprake van een verbetering door de overdacht van de reserve bodem van afgerond € 37 miljoen en de overdracht van de Haarlemmerweg van € 10 miljoen die al in 2021 is gedekt middels een afzonderlijke vereveningsreserve bij VenOR (beheerder van deze weg). - Lagere grondinkomsten bij G&O. - De omvang van de negatieve cashflows hangt vooral af van een aantal omvangrijke gronduitgiften in het betreffende jaar vooral bij Zuidas. - Ingediende subsidieaanvragen bij het Rijk zijn nog niet geraamd. - De structurele uitname oplopend naar € 38 miljoen in 2026 is verwerkt. - De indexatievergoeding neemt af door minder winstnemingen. - De inkomsten van woningcorporaties zijn in 2022 verhoogd, het blijkt dat eerder wordt afgekocht door woningcorporaties en niet gewacht wordt op het eind van het tijdvak. -

De verwachten uitgaven ten laste van reserveringen vertragen

De basis van de AMPG wordt gevormd door de door de gemeenteraad bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties. In de prognose is nog geen rekening gehouden met toekomstige nieuwe plannen, omdat hierover nog geen (definitieve) besluitvorming heeft plaatsgevonden. Er wordt gewerkt aan circa 40 plannen die in de voorbereidingsfase zitten, waarbij over het algemeen eerst moet worden geïnvesteerd om in een latere fase grondopbrengsten te realiseren.

Ontwikkeling vereveningsruimte De reserves Vereveningsfonds en Zuidas zijn per begin 2022 totaal € 883 miljoen. In het MPG 2022 was dat € 914 miljoen. In het kader van de jaarrekening is een correctie gemaakt voor negatieve plannen waarbij in afstemming met ACAM de inflatie die in 2021 is opgetreden is ingerekend ten bedrage van € 31 miljoen. In het MPG was dit niet als voorziening benoemd maar als reserve in de vorm van het weerstandsvermogen. Ten opzichte van het MPG 2022 is de reservepositie verlaagd met € 31 miljoen en dit bedrag is uit het weerstandsvermogen gehaald van het Vereveningsfonds en toegevoegd aan de voorziening. De verslechtering van het saldo van de grondexploitaties heeft een effect op de winstnemingen, de voorzieningen en het weerstandsvermogen, en daarmee als geheel op de vereveningsruimte die overblijft voor het vaststellen van nieuwe plannen. De belangrijkste voeding van de reserves en daarmee de vereveningsruimte zijn de winstnemingen en planafsluitingen. 32

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Planafsluitingen en winstnemingen 2022 2023 2024 2025 2026 Totaal 2027 AMPG 2022 70 51 122 57 72 372 68 MPG 2022 85 73 196 137 159 650 Verschil -15 -22 -74 -80 -87 -278 Tabel: : Winstnemingen en planafsluitingen (x € 1 miljoen)

Er wordt dit jaar € 70 miljoen aan winstnemingen verwacht. Dit is € 15 miljoen minder dan werd verwacht bij het MPG 2022. In totaal wordt over de periode 2022 t/m 2026 naar verwachting € 278 miljoen minder winst genomen als gevolg van:   



In 2022 wordt minder winst genomen bij G&O door vertraging bij Arenapoort en Elzenhagen Zuid. In 2023 zijn de winstnemingen lager door structureel minder winst door de hoge kostenstijging en de achterblijvende inkomstenstijging in combinatie met vertraging. De winstneming is in 2024 tot en met 2026 verlaagd met € 241 miljoen als gevolg van vertraging van enkele omvangrijke plannen, met name bij Zuidas. Bij Kenniskwartier treedt vertraging op in de uitgifte van een kantoorlocatie die in samenhang met OBA-next was gepland. De risico’s voor de negatieve plannen zijn opgenomen in het weerstandsvermogen (zie hieronder). De opgetreden vertraging en het risico van verdere vertraging voor positieve plannen is meegenomen in de winstnemingen. De voorziening plantekorten stijgt met name door het toevoegen van nieuwe investeringsbesluiten (voornamelijk Hamerkwartier en Reigersbos). In het MPG 2022 was hiermee al rekening gehouden door het vormen van een reservering van € 65 miljoen waarvan een groot gedeelte al betrekking heeft op plantekorten. Op basis hiervan en voornoemde correctie is de toename van de geactualiseerde voorziening € 5 miljoen. Er is derhalve eind 2021 geanticipeerd op de toename van de voorziening. Als gevolg van de hoge inflatie in 2022 is berekend dat de voorziening plantekorten toeneemt met € 100 miljoen per eind 2022.

Het weerstandsvermogen waaruit de correctie van € 31 miljoen is gehaald, is hersteld. Het weerstandsvermogen stijgt per saldo (na correctie) van € 122 miljoen eind 2021 in het MPG 2022 naar € 151 miljoen eind 2022, met name door de toevoeging van groot aantal nieuwe plannen waardoor er rekening moet worden gehouden met een verwacht hoger risicoprofiel. De vereveningsruimte zal eind 2022 naar verwachting uitkomen op afgerond € 48 miljoen. Er zal daardoor minder te besteden zijn voor nieuwe plannen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling dan werd verwacht bij het MPG 2022. Totaal ziet de ontwikkeling van de reserve er na de actualisatie als volgt uit:

33

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Prognose ontwikkeling reserve AMPG 2022 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Uit reserve Bodem Winstneming en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Incidentele uitname algemene middelen Structurele uitname algemene middelen Actualisatie voorziening plantekorten Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Coalitieakkoord uitnamen Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)

2021 828 17 265 20 -15 -88 -2 -98 -44 55 883 -122 -570 -50 -743 140

2022 2023 2024 883 776 697 17 15 14 37 70 51 122 17 8 8 -45 -83 -76 -61 -10 -12 -2 -12 -18 -105 -14 -14 -35 -35 -35 -107 -79 -10 776 697 688 -151 -154 -157 -577 -530 -490

2025 688 14

2026 611 12

2027 544 11

57 8 -73 -16 -18 -14 -35 -76 611 -160 -452

72 8 -76 0 -38 -11 -35 -67 544 -164 -410

68 8 -39 0 -38 -9 -35 -34 511 -167 -404

-728 -684 -647 48 13 41

-612 -1

-573 -29

-571 -60

Tabel: : Ontwikkeling vereveningsruimte (x € 1 miljoen)

De vereveningsruimte, zoals weergegeven in bovenstaande tabel is gebaseerd op de huidige economische omstandigheden en moet nog worden verdiend.

Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen exclusief nieuw vast te stellen plannen (op 31 december, in miljoenen euro's) 500 425 400

338 278

300 200

159

140

100

162

48

41

13 0

-1

-29

-100 2021

2022

2023

2024

2025

2026

-60 2027

Gerealiseerde vereveningsruimte eind 2021 MPG 2022 prognose nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) AMPG 2022 prognose nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2027 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2022)

34

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Er is naar verwachting € 13 miljoen vereveningsruimte beschikbaar voor 2022 en 2023, maar omdat verwacht wordt dat er in 2026 een negatieve vereveningsruimte ontstaat is het niet verstandig om deze € 13 miljoen te besteden aan het vaststellen van nieuwe plannen.

Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2021 is berekend (€ 140 miljoen) neemt naar verwachting af naar € 48 miljoen eind 2022 als gevolg van de prijsstijgingen. De vereveningsruimte is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten welke bestuurlijk zijn besloten. Onderstaande grote tekortplannen worden aankomend jaar verwacht:    

Ontwikkelbuurten; Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord, Holendrecht en de herziening van K buurt-midden. Centrumgebied Nieuw West Enkele kleinere financieel tekort plannen Verder wordt rekening gehouden , groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen

Voorts zal ook worden bijgedragen aan station Lelylaan: € 9 miljoen (indien door de gemeenteraad besloten). Totaal kosten deze nieuwe plannen met een tekort die in voorbereiding zijn circa € 85 miljoen. Dit is exclusief de investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Er zullen ook grondexploitaties met een positief saldo worden vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte. Eind 2023 is er naar verwachting € 13 miljoen vereveningsruimte beschikbaar, maar de huidige prognose laat zijn dat er na 2026 een negatieve vereveningsruimte kan ontstaan. Er is dus onvoldoende ruimte om alle nieuwe plannen met een financieel tekort die in voorbereiding zijn ongewijzigd vast te stellen. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is mede afhankelijk van voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Met het nemen van toekomstige (investerings-)besluiten zal in ieder geval rekening gehouden worden met het bij de voorjaarsnota 2020 en 2021 en het bij het coalitieakkoord (2022-2026) genomen besluit om, in het kader van de gemeentelijke bezuiniging, jaarlijks vanuit het Vereveningsfonds een structurele uitname te doen, oplopend tot € 38 miljoen per jaar vanaf 2026.

Risico’s en gevoeligheidsanalyse De AMPG 2022 geeft een actueel inzicht maar het is een momentopname. De ontwikkelingen zijn dynamisch en de impact op de vereveningsruimte is groot. Om die reden zal continue de aandacht uitgaan naar onder meer de ramingen en planning van de opbrengsten van de omvangrijke plannen, zie hiervoor bijlage 2. 35

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

In hoofdstuk 2 “Algemene ontwikkelingen” staan een aantal onzekerheden genoemd die een risico zijn. Deze zijn of worden meegenomen in de projectspecifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, het ramen van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille. Risico’s waar rekening mee moet worden gehouden zijn vertragingen doordat marktpartijen hun businesscase niet rondkrijgen, verder stijgende prijzen voor grondstoffen, rentestijging, omzetting van programma naar een lager prijssegment, grotere betaalbare woningen of het omzetten van voortdurende middeldure huurwoningen naar eeuwigdurende middeldure huurwoningen. Maar ook het aanpassen van Rijksbeleid, zoals het invoeren van een puntensysteem voor middeldure huurwoningen of landelijke duurzaamheidseisen vormen een financieel risico. De risico’s van onvoldoende personele inzet en achterblijvende investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen zijn ook nog niet ingeprijsd. Omdat de onzekerheden ten aanzien van de kosten en opbrengsten groot zijn is er een gevoeligheidsanalyse gemaakt. Lopende financieel tekort plannen of plannen met een laag saldo zullen bij het optreden van deze risico’s een groter financieel beslag leggen op de vereveningsruimte omdat deze (extra) tekorten moeten worden voorzien.

Er is dan minder ruimte voor nieuwe plannen met een financieel tekort of hoge risicovolle voorinvesteringen en/of bovenplanse investeringen. De onzekerheden en risico’s hebben dus een effect op de winstnemingen of de voorziening plantekorten. De uitkomst van de gevoeligheidsanalyse is een bandbreedte tussen een beter dan verwacht scenario en een slechter dan verwacht scenario. In een beter scenario nemen de saldi van de grondexploitaties toe en treedt er minder vertraging op dan verwacht. De aanname voor het betere scenario is voor de komende 5 jaar gemiddeld 40% hogere winstnemingen en 50 % lagere voorziening plantekorten. In een slechter scenario nemen de saldi van de grondexploitaties toe en treedt er minder vertraging op dan verwacht. De aanname voor het betere scenario is voor de komende 5 jaar gemiddeld 30% lagere winstnemingen en 70% hogere voorziening plantekorten. In het slechte scenario is nog geen rekening gehouden met een diepe recessie.

36

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Grafiek: Ontwikkeling vereveningsruimte, rekening houdend met risico’s (x € 1 miljoen)

In deze situatie is er, ook in het betere scenario onvoldoende vereveningsruimte om alle nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn ongewijzigd vast te kunnen stellen in combinatie met de jaarlijkse structurele uitname die bij het coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken.

37

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

4 Conclusie en vooruitblik In deze AMPG is de geactualiseerde stand van de grondexploitaties gepresenteerd met een prognose van de ontwikkeling van de reserves en de vereveningruimte binnen het Vereveningsfonds. De sterk gestegen inflatie die halverwege 2021 is ingezet en nog steeds aanhoudt heeft veel impact op de financiële waarde van de portefeuille en de geprognosticeerde vereveningsruimte 2022-2027. Vooral de neerwaartse ontwikkeling van de geprognosticeerde vereveningsruimte is reden voor zorg. In financieel opzicht zijn 3 effecten waarneembaar binnen de gebiedsontwikkeling. Dit betreffen:  Sterk stijgende geraamde uitvoeringskosten, vooral bij civiele en andere werken gericht op de inrichting van de openbare ruimte door schaarste aan materialen zoals staal en asfalt en schaarste aan personeel.  Afvlakking van grondprijzen door (tijdelijk) harder stijgende bouwkosten van woningen en ander vastgoed ten opzichte van de marktprijzen van woningen en ander vastgoed.  Vertraging zowel ten aanzien van de aan te besteden werken als ten aanzien van voorgenomen gronduitgiften. De optelsom van de saldi van de lopende plannen is in 2021 door de prijsstijgingen verslechterd met € 136 miljoen. Door de hoge inflatie en de achterblijvende stijging van de grondprijzen neemt de waarde van de portefeuille het komende half jaar naar verwachting verder af met € 265 miljoen.

Totaal betekent dit dat de waarde van de portefeuille in totaal met € 400 miljoen verslechtert tot een waarde van ruim € 0,6 miljard. De ontwikkeling van de vereveningsruimte laat een verslechtering zien ten opzichte van het MPG 2022, met name door de extreme prijsstijgingen, vertragingen en de structurele uitname ten gunste van de algemene middelen. De vereveningsruimte neemt dit jaar naar verwachting af van € 140 miljoen naar € 48 miljoen, zonder rekening te houden met het vaststellen van nieuwe plannen. In de voorspellingen van experts is veel onzekerheid over de economie en of er rekening moet worden gehouden met een recessie. De ontwikkeling van de prijzen en de rente in combinatie met schaarste van goederen en personeel en een woningmarkt die onder druk staat maakt de toekomstige economische ontwikkelingen zeer onvoorspelbaar. De nog te realiseren portefeuille is door de grote omvang zeer gevoelig voor veranderende inflatie en grondprijzen. Hogere inflatie en/of lagere grondprijzen zullen leiden tot een hoger neerwaarts financieel effect. In de afgelopen jaren is vooral de omvang van nieuwe verlieslatende plannen sterk toegenomen. Oplopende inflatie en afvlakkende grondprijzen hebben grote impact op de waarde van dit deel van de 38

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

portefeuille. Bij verslechtering leiden deze plannen direct tot een afname van de reservepositie, de vereveningsruimte en een hogere voorziening plantekorten. De toekomstige vereveningsruimte is onzeker door de economische ontwikkelingen, maar ook door risico’s die horen bij de verdichtingsopgave, transformaties, participatie, duurzaamheid, de energietransitie, bereikbaarheid en het betaalbaar houden van de woningen. In principe is er op dit moment onvoldoende vereveningsruimte beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn in combinatie met de structurele uitname ten gunste van de algemene middelen zoals is afgesproken bij het coalitieakkoord. Om een gezond en robuust Vereveningsfonds te behouden zijn lastige keuzes nodig. Als de gemeente het financieel perspectief op de ruimte voor de komende jaren ruimte wil creëren voor het vaststellen van negatieve plannen (zoals ontwikkelbuurten) of om bij te sturen als de economie nog verder verslechtert, zal het aanpassen van programmering en andere ambities onvermijdelijk zijn. Er zal bij de verdere voorbereiding en uitvoering van de projecten nadrukkelijk gekeken worden naar de mogelijkheden voor financiële verbeteringen. Dit zal vanzelfsprekend ten koste gaan van eerder vastgelegde ambities.

Financiële verbeteringen kunnen alleen worden doorgevoerd als bij concrete projecten de programmering (waaronder het aandeel betaalbare woningen en de woninggrootte) wordt aangepast en de kwalitatieve ambitie op het punt van bijvoorbeeld duurzaamheid (waaronder bovenwettelijke eisen als BENG+), stedenbouwkundige kwaliteit en bereikbaarheid wordt verlaagd. De komende maanden zullen de projecten in voorbereiding langs deze lat worden beschouwd en zal ook in kaart worden gebracht in hoeverre bijsturing in reeds vastgestelde en in uitvoering zijnde projecten mogelijk is. Dit om het Vereveningsfonds robuust en financieel gezond te houden. Over de eerste resultaten hiervan zal bij het MPG 2023 worden gerapporteerd.

39

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Bijlage 1: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.

Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.

Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie

Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden

40

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van deze nieuwe plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad. De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.

Figuur: Werking Vereveningsfonds

41

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Bijlage 2: Aanvullende tabellen en grafieken

De geraamde kasstromen op fondsniveau kunnen ook vertaald worden naar mutaties van toekomstige balansposten zoals onderhanden werk, voorzieningen en reserve posities. Kasstroomramingen AMPG 2022 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht en rente Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Incidentele uitnamen algemene middelen Structurele uitnamen algemene middelen Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht van/aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

566 90 21 20 697

322 60 23 17 423

280 40 23 8 352

321 40 22 8 391

367 30 22 8 427

304 30 21 8 363

340 30 19 8 397

-325 -15 -19 -11 -8 -88 -2

-370 -15 -20 -26 0 -61 -2 -4 47 -451 -28

-375 -15 -20 -30 -27 -10 -12 -4

-356 -15 -20 -39

-349 -10 -20 -39

-351 -10 -20 -41

-378 -10 -20 -26

-12 -18

-16 -18

-38

-38

-493 -142

-459 -68

-452 -25

-461 -98

-471 -73

-468 229

Kasstroomraming AMPG22 via de balansmutaties in miljoenen euro's 2021 2022 2023 2024 2025 2026 396 324 266 222 178 130 Reserve Vereveningsfonds 487 453 430 465 434 415 Reserve Zuidas -17 -7 -7 -7 -7 -7 Materieel Vast Actief -39 -29 -19 -9 -9 -9 Immaterieel vast actief GenO -1 0 0 0 0 0 Immaterieel vast actief Zuidas 129 85 46 18 3 -3 Onderhanden werk GenO 163 167 125 74 129 105 Onderhanden werk Zuidas Onderhanden werk Stadsdelen 275 381 394 405 415 413 Voorziening plantekort GenO 4 Voorziening plantekort Zuidas 8 4 0 Voorziening buiten grex Transitoria 1.406 1.378 1.236 1.168 1.143 1.045 Totaal verwacht kassaldo 229 -28 -142 -68 -25 -98 Kasstromen

2027 103 408 -7 -9 0 -29 95 411

972 -73

42

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving 2021 2022 2023 2024 Aanwending Gaasperdammerweg 0 0 -27 Aanwending Weespertrekvaart Oost 0 -3 -8 -9 Aanwending Sloterdijk 1 Zuid 0 0 -10 -10 Aanwending Oostflank -2 -3 -3 -11 Aanwending Marineterrein -1 0 0 0 Aanwending Haarlemmerweg -1 Aanwending Zuidasdok -6 -20 -25 -33 Aanwending Contactweg -5 -3 Aanwending Spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan 0 0 Kavel X 0 -1 Aanwending H-buurt Midden Aanwending Arenapoort Aanwending Hamerkwartier Aanwending Reigersbos Aanwending Groene Hoven -2 -2 Aanwending sportpark Spieringhorn 0 Aanwending IJburg -6 Aanwending Weespersluis 0 -1 -1 Aanwending Buiteneiland -13 -6 -6 Totaal -15 -45 -83 -76

5 september 2022

2025 2026 0 0 0 -10 -10 -11 -11 0 0

2027

-3 0

-33

-36

-20

-5 -5 -2

-5 -5 -2

-5 -5 -2 -2

-1 -6 -73

-1 -6 -76

-1 -1 -39

43

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

Opbouw bestemde delen Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering Sloterdijk 1 Zuid en bovenwijks Reservering Weespertrekvaart Oost Reservering Gaasperdammerweg Reservering Haarlemmerweg Reservering Marineterrein Reservering Contactweg Reservering spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan Reservering Buiteneiland Reservering Spieringhorn Kavel X Banne Groene Hoven Reservering IJburg Corporatiewoningen Reservering Arenapoort Reservering Reigersbos Reservering Hamerkwartier Reservering Weespersluis Reservering Blomwijckerbuurt Reservering brug Oosterburgervaart Reservering H-buurt midden Bovenwijks Coalitieakkoord uitnamen Reserveringen nieuwe plannen 2022 t/m 16 februari 2022 Bestemde delen

5 september 2022

2021 122 270 103 54 19 27 1 3 3 0 12 2 1 4 5

50 65 743

2022 151 250 102 55 17 27

2023 154 230 101 46 9

2024 157 202 92 37

2025 160 173 83 28

2026 164 141 74 18

2027 167 123 72 19

3 0

3

3

3

3

3

24 2 1 2 6 18 10 20 9 1 1 4 25

19 2

13 2

7 2

1 2

0 0

0 6 18 10 20 8 1 1 4 51

0 19 10 21 7 1 1 4 77

14 9 16 6 1 1 4 103

9 7 12 5 1 1 4 130

5 5 7 4 1 1 4 158

728

684

647

612

573

571

44