Bijlage 1. Actualisatie MPG 2022 d.d. 5 september 2022.pdf

Concept Actualisatie

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2022

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Inhoudsopgave

Samenvatting............................................................................................................ 3 1 Inleiding ............................................................................................................... 12 2 Algemene ontwikkelingen & risico’s ........................................................................ 14 3 Financiële stand Vereveningsfonds ......................................................................... 24 Actualisatie grondexploitaties begin 2022 .............................................................................. 24 Prognose saldi grondexploitaties tot eind 2022 ...................................................................... 26 Kasstromen............................................................................................................................. 26 Waarde portefeuille ................................................................................................................ 29 Prognose kasstroom reserve ....................................................................................................30 Ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................................................32 Inzet vereveningsruimte...........................................................................................................

35 Risico’s en gevoeligheidsanalyse.............................................................................................. 35 4 Conclusie en vooruitblik ......................................................................................... 38 Bijlage 1: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas ............................................... 40 Bijlage 2: Aanvullende tabellen en grafieken .............................................................. 42

2

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Samenvatting Deze actualisatie van het MPG 2022 (AMPG 2022) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna gezamenlijk te noemen Vereveningsfonds). Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2023. Kernboodschap: De extreme prijsstijgingen die zijn ingezet in 2021 en nog steeds aanhouden als gevolg van de economische ontwikkelingen, de oorlog in de Oekraïne en het tekort aan materialen hebben een groot effect op de financiële waarde van de portefeuille en de geprognosticeerde vereveningsruimte 2022-2027. Met een verwachte inflatie van 10% in 2022 verslechtert de optelsom van de saldi van de lopende plannen ten opzichte van het MPG 2022 met € 400 miljoen (30% ten opzichte van het MPG 2022) en de vereveningsruimte die beschikbaar is voor nieuwe tekortplannen daalt per eind 2022 naar verwachting van € 140 miljoen tot € 48 miljoen. Deze sterke daling is in eerdere jaren niet voorgekomen. Het halfjaarlijks wisselende beeld van de vereveningsruimte geeft aan hoe gevoelig de ruimte in het fonds is voor conjuncturele schommelingen.

Voor de middellange termijn zijn er grote onzekerheden of de prijsstijgingen langer aanhouden en of de economische ontwikkelingen en gemeentelijk/rijksbeleid de grondopbrengsten in negatieve zin gaan raken. Er bestaan zorgen over vertragingen, verdere bouwkostenstijgingen en afvlakking van de grondprijzen na 2022. De geprognosticeerde vereveningsruimte is op dit moment te weinig om alle nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn ongewijzigd vast te kunnen stellen in combinatie met de jaarlijkse structurele uitname die bij het coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken. Als de gemeente het financieel perspectief op de ruimte voor de komende jaren wil creëren voor het vaststellen van negatieve plannen (zoals ontwikkelbuurten) of om bij te sturen als de economie nog verder verslechtert, zijn financiële verbeteringen nodig. Dit zal vanzelfsprekend ten koste gaan van eerder vastgelegde ambities. De komende maanden zullen de projecten in voorbereiding worden beschouwd en zal ook in kaart worden gebracht in hoeverre bijsturing in reeds vastgestelde en in uitvoering zijnde projecten mogelijk is. Dit is nodig om het Vereveningsfonds robuust en financieel gezond te houden. Over de eerste resultaten hiervan zal bij het MPG 2023 worden gerapporteerd. 3

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Effect huidige economische situatie De sterk gestegen inflatie die halverwege 2021 is ingezet en nog steeds aanhoudt heeft veel impact op de financiële waarde van de portefeuille en de geprognosticeerde vereveningsruimte in de periode 2022-2027. De neerwaartse ontwikkeling van de geprognosticeerde vereveningsruimte is reden voor zorg. In financieel opzicht hebben onderstaande ontwikkelingen een groot effect:  Sterk stijgende geraamde uitvoeringskosten. Met name bij civiele en andere werken die zijn gericht op de inrichting van de openbare ruimte zijn prijsstijgingen te zien als gevolg van schaarste aan materialen (zoals staal en asfalt) en schaarste aan personeel. In 2021 was de indexatie 8% en in de eerste 4 maanden van 2022 is de indexatie 7,7%.  Afvlakking van de oplopende grondprijzen van de afgelopen jaren door (tijdelijk) harder stijgende bouwkosten van vastgoed.  Vertraging; ten opzichte van vorig jaar zijn halverwege 2022 zowel de investeringen ten aanzien van de aan te besteden werken als de gronduitgiften lager. Er is een risico op verdere vertragingen. In voorspellingen van experts bestaat veel onzekerheid over de economie en of er rekening gehouden moet worden met een recessie. Momenteel zijn er twee belangrijke pijlers die de vastgoedmarkt beïnvloeden: de snel oplopende en aanhoudende inflatie en de snel stijgende rente.

Als de ECB de beleidsrente verhoogt kan dat onder andere leiden tot oplopende bruto aanvangsrendementen en uitgestelde of afgestelde bouwprojecten, aangezien veel projecten met vreemd vermogen gefinancierd worden. De vastgoedmarkt wordt daarnaast momenteel geraakt door een tekort aan arbeidskrachten en de woningmarkt die onder druk blijft staan. Dit, in combinatie met de inflatie- en renteontwikkelingen maakt de huidige economische situatie ingewikkeld en niet te vergelijken met een andere crises uit het verleden. Desondanks presteert de Nederlandse economie goed en ook prognoses zijn nog positief. De nog te realiseren portefeuille is zeer gevoelig voor veranderende inflatie en grondprijzen. Inflatie en/of lagere grondprijzen zullen leiden tot een neerwaarts financieel effect. In de afgelopen jaren is de omvang van nieuwe verlieslatende plannen sterk toegenomen. Oplopende inflatie en afvlakkende grondprijzen hebben grote impact op de waarde van dit deel van de portefeuille. Bij verslechtering leidt dit voor deze plannen direct tot een hogere voorziening plantekorten, waardoor de reservepositie en de vereveningsruimte afnemen. Portefeuille grondexploitaties Halverwege 2022 is de programmavoorraad 2,7 miljoen m² bruto vloeroppervlak niet-wonen en 64.000 woningen met circa 70% betaalbare woningen.

Met de huidige plannen in voorbereiding en herzieningen kunnen daar de komende jaren nog eens 35.000 woningen aan worden toegevoegd. In de eerste helft 2022 zijn 10 nieuwe investeringsbesluiten genomen, 2 plannen herzien en daarmee ruim 11.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. De plannen in de huidige portefeuille bevatten hoge ambities ten aanzien van onder andere kwaliteit, duurzaamheid en het bouwen aan een complete stad. De nieuwe plannen die worden toegevoegd zijn voornamelijk duurdere verdichtings- en transformatieopgaven. En er worden investeringen gedaan in ontwikkelbuurten. De nieuwe grondexploitaties hebben daardoor gemiddeld een lager saldo.

4

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Actualisatie grondexploitaties begin 2022

De lopende actieve grondexploitaties zijn in het voorjaar van 2022 geactualiseerd en geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022. De actualisatie van de grondexploitaties heeft plaatsgevonden in het voorjaar en het betreft dus de tussenstand per 1 juni van dit jaar. Het totaal aan (bruto) saldi van de grondexploitaties is met de actualisatie en de indexatie naar 11-2022 afgenomen met € 127 miljoen als gevolg van een verslechtering van de lopende (qua programma niet herziene) plannen. o De geraamde uitgaven zijn per saldo € 235 miljoen gestegen. Dit wordt met name veroorzaakt door de indexering van de toekomstige uitgaven (van 1-1-2021 naar 1-1-2022) en door incidentele geactualiseerde ramingen van investeringen zoals civieltechnische werken en openbare ruimte. o De geraamde grondinkomsten zijn in de lopende (niet herziene) plannen ten opzichte van het MPG 2022 alleen incidenteel (niet generiek1) aangepast. Dit heeft geleid tot een verbetering van per saldo € 108 miljoen. Incidentele aanpassingen betreffen voornamelijk maatwerk grondprijsadviezen en het toevoegen van meerwaarde erfpacht op basis van nieuwe afsprakenbrieven. Naast het actualiseren van de lopende actieve grondexploitaties zijn er nieuwe plannen toegevoegd en zijn bestaande plannen herzien. Dit heeft per saldo vrijwel geen effect gehad op de (bruto) saldi van de grondexploitaties.

Deze plannen zijn: - De gemeenteraad heeft Arenapoort West en Oost herzien. Dit heeft geleid tot een verslechtering van de plansaldi met € 9,4 miljoen. Dit komt vooral door hogere kosten in de openbare ruimte. - Er zijn 10 nieuwe plannen toegevoegd. Dat heeft per saldo tot een verbetering geleid van € 0,8 miljoen. o 5 plannen met een tekort: € 60 miljoen (2 plannen voor Hamerkwartier, Reigersbos, de IJdoornschool en Weespersluis ) o 5 plannen met een overschot: € 61 miljoen (Ringparkgebouw, Mercatorpark, de voorbereidingsgrondexploitatie voor het Schinkelkwartier, H-buurt Midden en Kubus/Katrijp). Raming kosten en opbrengsten gehele looptijd MPG 2022 AMPG 2022 Verschil Kosten -8.983 -9.692 -709 Opbrengsten 10.338 10.912 573 Totaal nominale saldo 1.355 1.220 -136

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -464 -9 -235 465 0 108 1 -9 -127

Tabel: Verandering saldo grondexploitaties AMPG 2022 ten opzichte van MPG 2022, in miljoenen euro’s

Het totaal saldi van de grondexploitaties is met € 136 miljoen verslechterd per 1-1-2022. Dit vertaalt zich bij de negatieve plannen in de vorm van een hogere voorziening plantekorten (dat direct ten laste gaat van de beschikbare vereveningsruimte) en bij de positieve plannen in lagere winstnemingen en een minder snelle toename van de vereveningsruimte op de langere termijn (na 5 tot 10 jaar). De bovengenoemde verslechtering richt zich op het saldo van de kosten en opbrengsten. Hoewel dit saldo omvangrijk is, is het in verhouding tot de totale omvang van de kosten en opbrengsten beperkt. De geraamde opbrengsten van alle actieve grondexploitaties bedragen maar liefst € 10,9 en de geraamde kosten € 9,7 miljard. Van deze bedragen zijn respectievelijk € 5,2 miljard (opbrengsten) en € 5,1 miljard (kosten) reeds gerealiseerd, maar er moet eveneens dus nog een 1

De grondopbrengsten in de AMPG 2022 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 1-9-2021.

5

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

bedrag van € 5,7 miljard (opbrengsten) en € 4,6 miljard (kosten) in de komende jaren worden gerealiseerd. Een relatief beperkte procentuele afwijking van de kosten en/of de opbrengsten heeft daarmee een groot effect op het saldo. Prognose tot eind 2022 Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne zijn de prijzen tot en met eind april van 2022 met nog eens 7,7% gestegen. Op basis hiervan, in combinatie met voorspellingen van deskundigen, is voor de berekening van de vereveningsruimte en de waarde van de portefeuille rekening gehouden met een verdere kostenstijging van 10%. Verwacht wordt dat de grondopbrengsten van de dure vrije sectorwoningen met gemiddeld 5% stijgen, maar dat de opbrengsten van het overige programma zullen stabiliseren of mogelijk afnemen. De hoge inflatie stuwt ook de bouwkosten van het vastgoed op waardoor de residuele grondwaarden minder hard of niet meestijgen. De saldi van de grondexploitaties verslechteren hierdoor gedurende dit jaar nog eens met € 265 miljoen omdat de kosten sneller zullen stijgen dan de opbrengsten. Deze kostenstijging van 10% is nu nog niet verwerkt in de afzonderlijke grondexploitaties maar zal eind 2022, op basis van de werkelijke indexatie, worden verwerkt; in de AMPG is het financiële effect nog op portefeuilleniveau verwerkt.

In totaal leidt de actualisatie van de grondexploitaties en de indexatie naar prijspeil 1-1-2022, samen met de verwachtte prijsstijging van 10% over 2022, tot een verslechtering van de waarde van de portefeuille met afgerond € 400 miljoen eind dit jaar, ten opzichte van het MPG 2022. Na 2022 wordt nu nog gerekend met een langdurige kosten- en opbrengstenstijging van 2% per jaar, conform dezelfde aannames in het MPG 2022. Voor de plannen met een financieel tekort wordt er in de ramingen van het Vereveningsfonds overigens wel op geanticipeerd dat de inkomstenstijging jaarlijks 2% kan achterblijven bij de kostenstijging. Het effect van het eventueel langer aanhouden van prijsstijgingen is meegenomen in de gevoeligheidsanalyse. Waarde portefeuille De bruto waarde van de portefeuille (totaal saldi van de grondexploitaties exclusief project- en generieke-risico’s) zal, zoals hierboven is beschreven, ten opzichte van het MPG 2022 naar verwachting afnemen met € 400 miljoen als gevolg van prijsstijgingen. De verwachte bruto waarde komt daarmee afgerond op € 950 miljoen eind 2022. Om de netto waarde van de portefeuille (totaal saldi van de grondexploitaties inclusief projecten generieke-risico’s) te berekenen wordt ook rekening gehouden met generieke en projectspecifieke risico’s. In 2021 (MPG 2022) daalde de (netto) waarde van de portefeuille met € 0,5 miljard.

Hierin was al rekening gehouden met een risico voor de prijsstijging over 2021. Bij deze actualisatie worden de risico’s hoger ingeschat dan bij het MPG 2022. De kans op daling van de grondopbrengsten wordt hoger ingeschat, evenals de kans op vertragingen. Met de afname van de saldi van de grondexploitaties én de toename van de risico’s, daalt de (netto) waarde van de portefeuille in 2022 naar verwachting met € 0,4 miljard, van € 1 miljard ( MPG 2022) naar € 0,6 miljard (prognose MPG 2023). Als rekening wordt gehouden met de kosten die direct worden verrekend met de reserve en de bestuurlijk afgesproken (structurele) uitname dan daalt de waarde van de portefeuille van de huidige, bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties onder de nul. Hierbij moet worden bedacht dat 6

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

de waarde van de portefeuille sterk afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, waarbij in het basisscenario van de AMPG is uitgegaan van het afvlakken van de toekomstige prijsstijgingen, grotendeels stabilisatie van de grondprijzen en een vertraging van het afzettempo. Vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat door winstnemingen van positieve plannen, verminderd met de voorziening plantekorten, weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. (Zie bijlage 1: ‘Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas’). De prijsstijgingen in 2021 en 2022 hebben geleid tot een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties en een afname van de waarde van de portefeuille (zie vorige paragraaf). Voor negatieve plannen betekent dit een verhoging van de voorziening plantekorten, dat direct leidt tot minder vereveningsruimte. Voor positieve plannen betekent de verslechtering van de saldi minder winstnemingen op de middellange termijn. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de nu al zichtbare vertraging van toekomstige gronduitgiften als gevolg van de onzekere huidige economische omstandigheden waarmee ontwikkelaars en erfpachters te maken hebben.

Dit betreft enerzijds materiaal- en personeelstekorten en anderzijds de onzekerheid over onder meer de toekomstige prijs- ,inflatieen renteontwikkeling. Het risico is dat de vertragingen verder oplopen en langer aanhouden als de onzekerheden in de economie aanhouden of in een recessie terechtkomen. De besluitvorming om OBA-next niet door te laten gaan leidt tot vertraging doordat een nieuwe tender moet worden voorbereid. Hierdoor neemt de vereveningsruimte minder snel toe dan werd verwacht bij het MPG 2022. De verwachte ontwikkeling van de reserves en vereveningsruimte is met name gewijzigd door: 1. De hogere inflatie in 2022 die al is in geprijsd en dat tot een hogere voorziening plantekorten leidt en minder winstneming. 2. Een lagere indexatie door een lagere reservepositie. 3. Een uitname, verdeeld over de jaren tot 2026 van het surplus van € 46 miljoen dat bij het MPG 2022 was ontstaan en beschikbaar is gekomen voor aanvullende uitnamen. 4. Een verhoging van de structurele uitname ten gunste van de Algemene Middelen van € 18 miljoen naar jaarlijks € 38 miljoen vanaf 2026. De vereveningsruimte daalt naar verwachting vanaf het begin van het jaar van € 140 miljoen naar € 48 miljoen eind dit jaar.

In de gerealiseerde vereveningsruimte van € 140 miljoen was begin 2022 al een reservering opgenomen voor het vaststellen van de tekortplannen in het eerste kwartaal van 2022 (Hamerkwartier en Reigersbos). Dus de daling komt niet door het toevoegen van nieuwe tekortplannen, maar voornamelijk door een ophoging van de voorziening plantekorten omdat de negatieve grondexploitaties nog negatiever zijn geworden als gevolg van kostenstijgingen. In de berekening van de vereveningsruimte is de inschatting van de inflatie van 10% over heel 2022 verwerkt.

7

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen exclusief nieuw vast te stellen plannen (op 31 december, in miljoenen euro's) 500 425 400

338 278

300 200

159

140

100

162

48 13

41

0 -1

-29

-100 2021

2022

2023

2024

2025

2026

-60 2027

Gerealiseerde vereveningsruimte eind 2021 MPG 2022 prognose nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) AMPG 2022 prognose nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) Grafiek: Prognose vereveningsruimte per jaar t/m 2027 (cumulatief) (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2022)

Met het vaststellen van nieuwe plannen wordt in de prognose geen rekening gehouden. De prognose voor de komende jaren van de vereveningsruimte ziet er ongunstiger uit dan werd verwacht bij het MPG 2022, en kan naar verwachting zelfs negatief worden na 2026. De geprognosticeerde vereveningsruimte is op dit moment te weinig om alle nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn ongewijzigd vast te kunnen stellen in combinatie met de jaarlijkse structurele uitname die bij het coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken. Op het moment van de besluitvorming van specifieke investeringsvoorstellen moet de beschikbare gerealiseerde vereveningsruimte toereikend zijn (zie de ‘Nota financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgifte’). Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2021 is berekend (€ 140 miljoen) en die dit jaar naar verwachting afneemt tot € 48 miljoen, is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, die conform het Plaberum ter bestuurlijke besluitvorming worden voorgelegd.

De verwachte vereveningsruimte is op dit moment onvoldoende om de komende 2 jaar alle nieuwe plannen met een financieel tekort met de huidige ambities te kunnen vaststellen omdat met het vaststellen van deze plannen de voorziening plantekorten moet worden opgehoogd, wat direct ten koste gaat van de vereveningsruimte. De plannen met een financieel tekort in voorbereiding zijn:

8

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

   

5 september 2022

Ontwikkelbuurten; Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord, Holendrecht en de herziening van K buurt-midden. Centrumgebied Nieuw West Enkele kleinere financieel tekort plannen Verder wordt rekening gehouden met bijdragen aan investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling voor groen en infrastructuur buiten de grondexploitaties en maatschappelijke voorzieningen.

Voorts zal, zoals in het MPG 2022 is aangeven, na instemming van de gemeenteraad, een bijdrage van € 9 miljoen aan station Lelylaan eveneens direct ten laste van de vereveningsruimte komen. Er zullen ook grondexploitaties met een positief saldo worden vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor hogere winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte. Volgens de huidige indicatieve ramingen vraagt de vaststelling van bovenstaande nieuwe plannen met een tekort die in voorbereiding zijn een beslag van circa € 85 miljoen (circa 14.000 woningen) op de vereveningsruimte. Dit is exclusief de samenhangende gemeentelijke investeringen vanuit andere domeinen (sociaal en verkeer & openbare ruimte) in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. En er is geen rekening gehouden met schaalsprong investeringen. Geconcludeerd moet worden dat de beschikbare vereveningsruimte volgens de huidige prognose ontoereikend is voor het ongewijzigd vaststellen van alle nieuwe plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. Onzekerheden en kansen Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om ook de komende jaren de woningvoorraad flink uit te blijven breiden.

Door de hoge ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit zijn de recent toegevoegde plannen minder positief dan in het verleden en ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. Het verwerken van nieuwe ambities in de huidige plannen is een aandachtspunt zowel in financieel opzicht, als betreffende beschikbare capaciteit. De economische ontwikkelingen en het vaststellen van nieuw beleid door Rijk of gemeente kunnen een groot financieel effect hebben. Er bestaat een risico op hogere te treffen voorzieningen als de saldi van plannen met een tekort verder verslechteren. In 2020 heeft de Coronacrisis een groot effect gehad op het Vereveningsfonds in de vorm van de vertraging van gronduitgiften. De vereveningsruimte die beschikbaar is voor nieuwe plannen met een financieel tekort stond toen onder druk. In het jaar 2021 werd deze vertraging ingehaald en er was sprake van stijgende marktprijzen waardoor de grondopbrengsten hoger waren dan ooit. Weer een half jaar later zien we nu dat de vereveningsruimte nagenoeg verdwijnt als gevolg van de extreme prijsstijgingen. Het halfjaarlijks wisselende beeld van de vereveningsruimte geeft aan hoe gevoelig de ruimte in het fonds is voor conjuncturele schommelingen.

Voor de middellange termijn zijn er grote onzekerheden of de prijsstijgingen langer aanhouden en of de economische ontwikkelingen en gemeentelijk/rijksbeleid ook de grondopbrengsten in negatieve zin gaan raken. In de gebiedsontwikkeling spelen verschillende uitdagingen waardoor de bovenstaande prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte, naast de conjuncturele schommelingen, nog een aantal andere onzekerheden kent: 9

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

-

-

-

-

-

-

5 september 2022

Het kantoren segment is goed voor € 1 miljard aan toekomstige grondopbrengsten binnen het Grond en Ontwikkeling/Zuidas. De commerciële markt heeft de afgelopen jaren veel onzekerheid gekend en de verwachting is dat deze onzekerheid de komende jaren blijft. Deze onzekerheid is onder andere veroorzaakt door de coronapandemie dat heeft geleid tot een nieuwe woon-werk verhouding. De invloed hiervan laat zich nog niet zien in de afname van de vraag maar dit is niet ondenkbaar. Ook is de commerciële markt zeer conjunctuur gevoelig, de vraag zal snel afnemen bij de afname van economische groei. Daarnaast is in dit segment het aandeel van beleggers zeer groot, die een afhankelijkheid hebben met de kapitaalmarkt. Bij een stijgende rente zullen de mogelijkheden voor de markt om commercieel vastgoed te ontwikkelen afnemen. De verdichtingsopgave zorgt voor complexe ontwerpopgaven voor zowel de onder- als de bovengrond. Zo zijn bijvoorbeeld de bouwkosten van maatschappelijke voorzieningen over het algemeen hoger omdat de ruimte beperkt is waardoor compacter moet worden gebouwd en er steeds vaker een bijdrage nodig is vanuit het Vereveningsfonds. Afstemming met verschillende partijen in de beperkte ruimte kost tijd en meer ambtelijke inzet.

Dit speelt een extra grote rol in transformatiegebieden waarin de gemeente afhankelijk is van de initiatieven van erfpachters en de planning nog onduidelijk is. Omdat de gemeente erfpachters niet kan dwingen mee te werken zijn ook de grondopbrengsten bij transformaties onzeker. Een andere onzekerheid aan de opbrengstenkant is de woninggrootte in relatie tot stijgende marktwaarden (en bouwkosten) voor de betaalbare woningen. Met de wens om meer vierkante meters per woning te bouwen nemen de bouwkosten per woning toe, maar de marktwaarden van de sociale- en middeldure woningen zijn (deels) gemaximeerd waardoor in de residuele grondprijsberekening de grondprijs per vierkante meter lager wordt. Ook de plannen van het Rijk waarbij middeldure (en misschien vrije sector) huurwoningen wellicht ook onder een puntenstelsel valt zorgt voor een maximalisering van de marktwaarde en zal daarmee een groot effect hebben op de residuele grondopbrengsten. De omzetting van het programma naar bijvoorbeeld grotere woningen, meer betaalbare woningen of de omzetting van middeldure huur met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur, betekent eveneens lagere grondopbrengsten. Er is een inhaalslag nodig betreffende bovenplanse voorzieningen (infrastructuur, groen en sport) waarvoor in de toekomst bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling.

Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programmaonderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen bij andere dekkingsbronnen. Met toekomstige schaalspronginvesteringen is nog geen rekening gehouden. Een belangrijk project waarbij de gemeente vanuit de reserve Zuidas bijdraagt is het project Zuidasdok. In de tweede helft 2020 is de kostenraming gehard waarbij het budgettekort is berekend op ca. € 1,2 miljard. Rijk en regio zijn in gesprek over een eenmalige extra budgetbijdrage, buiten de bestuursovereenkomst uit 2012 om. Een eventuele extra bijdrage van de gemeente is nog niet in deze AMPG verwerkt. Het is nog onduidelijk welke effecten de energietransitie in de toekomst met zich meebrengt voor de reeds vastgestelde grondexploitaties. In het coalitieakkoord (20222026) is opgenomen dat er geen boven landelijk wettelijke eisen worden gesteld aan projecten. Het is echter onzeker wat de landelijke norm wordt en of deze de gemeente meer of minder geld gaat kosten. Een ander risico op dit moment is het niet kunnen

10

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

aansluiten van nieuw vastgoed op het energienet. Dit leidt tot vertragingen (bijvoorbeeld bij Sloterdijk 3). Tegenover deze onzekerheden bestaat de kans op het krijgen bijdragen van het Rijk, die de woningbouw wil stimuleren. In sommige transformatieprojecten zijn nog niet alle meerwaarden erfpacht in de grondexploitaties opgenomen omdat ze nog zeer onzeker zijn. Als de erfpachters toch gaan transformeren betekent dit een extra opbrengst voor de grondexploitatie. Conclusie Als gevolg van de extreme prijsstijgingen neemt de waarde van de portefeuille af met € 400 miljoen tot eind 2022. De vereveningsruimte die eind 2021 is berekend (€ 140 miljoen) daalt dit jaar naar verwachting tot € 48 miljoen. Er zijn nog veel onzekerheden die een groot financieel effect kunnen hebben. De grootste onzekerheden zijn de economische ontwikkelingen vanaf de tweede helft van 2022 en verder, en het beleid dat door het Rijk en gemeente wordt vastgesteld, met name ten aanzien van de middeldure huurwoningen. De vereveningsruimte is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten waarvoor investeringsbesluiten aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

De geprognosticeerde vereveningsruimte is op dit moment te weinig om alle nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn ongewijzigd vast te kunnen stellen. Met toekomstige besluiten over schaalspronginvesteringen is nog geen rekening gehouden. Bovendien moet bij het vaststellen van nieuwe plannen een relatie worden gelegd met de structurele uitname uit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen, oplopend tot jaarlijks € 38 miljoen vanaf 2026, zoals in het coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen. Om een gezond en robuust Vereveningsfonds te behouden zijn lastige keuzes nodig. Als de gemeente het financieel perspectief op de ruimte voor de komende jaren ruimte wil creëren voor het vaststellen van negatieve plannen (zoals ontwikkelbuurten) of om bij te sturen als de economie nog verder verslechtert, zal het aanpassen van programmering en andere ambities onvermijdelijk zijn. Er zal bij de verdere voorbereiding en uitvoering van de projecten nadrukkelijk gekeken worden naar de mogelijkheden voor financiële verbeteringen. Dit zal vanzelfsprekend ten koste gaan van eerder vastgelegde ambities.

Financiële verbeteringen kunnen alleen worden doorgevoerd als bij concrete projecten de programmering (waaronder het aandeel betaalbare woningen en de woninggrootte) wordt aangepast en de kwalitatieve ambitie op het punt van bijvoorbeeld duurzaamheid (waaronder bovenwettelijke eisen als BENG+), stedenbouwkundige kwaliteit en bereikbaarheid wordt verlaagd. De komende maanden zullen de projecten in voorbereiding langs deze lat worden beschouwd en zal ook in kaart worden gebracht in hoeverre bijsturing in reeds vastgestelde en in uitvoering zijnde projecten mogelijk is. Dit om het Vereveningsfonds robuust en financieel gezond te houden. Over de eerste resultaten hiervan zal bij het MPG 2023 worden gerapporteerd.

11

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

1 Inleiding

Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas zich in financiële zin ontwikkelen, worden alle grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt gerapporteerd over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna gezamenlijk te noemen Vereveningsfonds). Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2022 is in de raadsvergadering van 1/2 juni 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het MPG zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2021, opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. Het MPG 2022 is daarnaast de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en de reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds en Zuidas bij het jaarverslag 2021. Dit document bevat de uitkomsten van de AMPG 2022, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties in het voorjaar van 2022 en de prognoses voor de portefeuille als geheel. Doel van dit document is om het bestuur inzicht te geven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds. Tevens wordt een vooruitblik gegeven naar het volgende MPG dat in het voorjaar van 2023 aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd.

De AMPG wordt ter kennisname aan de raadscommissie aangeboden. Bij de AMPG worden geen wijzigingen of besluiten voorgelegd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het MPG 2023. De analyse vindt plaats op portefeuilleniveau en is gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties. De focus van deze actualisatie richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Alle bedragen in deze rapportage zijn nominaal, tenzij anders vermeld. Dit document is als volgt opgebouwd: 12

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

 



5 september 2022

Hoofdstuk 2 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. Hoofdstuk 3 gaat in op de actualisatie van de grondexploitaties, de kosten, de grondopbrengsten en de fasering en bevat de uitkomsten van de actualisatie van de ramingen van de reserves Vereveningsfonds en de prognose voor het MPG 2023. Dit leidt tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. Tenslotte wordt in de conclusie van hoofdstuk 4 een vooruitblik gegeven richting het MPG 2023.

13

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

2 Algemene ontwikkelingen & risico’s Externe factoren en intern gemeentelijk beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Amsterdam en daarmee op de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas. Ontwikkelingen die een risico zijn worden meegenomen in de project specifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, het ramen van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille (zie paragraaf 3.2 en 3.6). Projectgebieden en programma Op dit moment bestaat de portefeuille uit 163 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties, 64.000 woningen en 2,7 miljoen m2 bvo niet wonen.

Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen hier in de toekomst nog circa 20.000 woningen bijkomen. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen in het vooruitzicht. En hierin is ook nog geen rekening gehouden met de uitbreiding van de plannen zoals Amstel 3 en Arenapoort die nu zijn gebaseerd op een beperkte planhorizon van 4 tot 5 jaar. Tezamen gaat dit om meer dan 15.000 extra woningen. Amstel 3 zal op korte termijn met een uitbreiding van haar plannen komen. Nieuwe plannen betreft onder andere een groot aantal ontwikkelbuurten. In Nieuw West wordt in vervolg op het vaststellen van de Van Deysselbuurt verder gewerkt aan gebiedsontwikkeling rondom de Roëllstraat (Couperusbuurt en Dichtersbuurt) en in Zuidoost worden planproducten opgesteld voor de H-buurt en Holendrecht. In Noord wordt het plan voor de Banne Noord in delen aan de actieve portefeuille toegevoegd. 14

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Daarnaast staan omvangrijke transformatieplannen op de rol zoals de tweede fase van Centrum Nieuw West, de Jan Evertsenstraat, Verdi en deelgebieden van het Schinkelkwartier. De herzieningen die worden verwacht betreffen de uitbreiding van het Winkelcentrum boven het IJ, Amstel 3 en de D & K-buurt Bijlmervernieuwing. Tevens zal een projectvoorstel worden voorgelegd over de toekomstige ontwikkeling van het Marineterrein. Op de iets langere termijn (binnen 3 tot 5 jaar) zal de besluitvorming worden gestart voor nog een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Bij het verder ontwikkelen van het Zeeburgereiland en IJburg 2e fase zijn toekomstige bovenplanse investeringen essentieel en voorwaardelijk voor de bereikbaarheid. De aanleg van de verlenging van de IJtram zal naar verwachting dit jaar in uitvoering gaan. In voorbereiding is ook het eerste deel van deze noodzakelijk bovenplanse investeringen, de zogenaamde “Cruciale mijl”, die midden op het Zeeburgereiland de bereikbaarheid van deze twee gebieden moet verbeteren, en de verplaatsing van de tramremise om meer woningbouw mogelijk te maken. Voor het Schinkelkwartier is de voorbereidende grondexploitatie vastgesteld en de komende jaren zullen verschillende deelgebieden ook actief worden.

Mogelijk krijgt de verdere transformatie van Havenstad een plek in de toekomstige ontwikkelingen. Totaal betekent bovenstaande dat de komende 10-15 jaar sprake is van een planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk kan maken. Als gevolg van de onzekere tijden dient rekening te worden gehouden met tijdelijke (gedeeltelijke) vraaguitval. Hierbij moet worden opgemerkt dat het vaststellen van plannen met een financieel tekort alleen mogelijk is als er voldoende vereveningsruimte beschikbaar is. Nu de economie verslechtert kan dat betekenen dat er (tijdelijk) alleen positieve grondexploitaties kunnen worden vastgesteld. Van belang is om bij plannen met een financieel tekort in te zetten op de rijks- of regionale gelden die beschikbaar zijn gesteld om meer betaalbare woningen te realiseren. Naast de gebiedsontwikkeling binnen de grondexploitaties, worden ook op grond van derden of middels gebouwtransformaties nieuwe woningen gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn het Bajeskwartier en Oostenburg, Amsteloever, Hamerkwartier en Sloterdijk 1 Zuid. Waar grond van derden wordt ontwikkeld volgens een nieuwe bestemming zoals wonen of werken is geen sprake van gronduitgifte of meeropbrengsten erfpacht, maar vindt (verplicht) kostenverhaal plaats die betrekking heeft op kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten.

Er worden niet alleen nieuwe woningen gerealiseerd maar ook oudere woningen zoals corporatie woningen worden vernieuwd (sloop en vervanging of renovatie). Het (A)MPG richt zich uitsluitend op de projecten waarvoor een grondexploitatie is/wordt vastgesteld. De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond en in toenemende mate door faciliteren van bestaande erfpachters middels afsprakenbrieven en daarbij het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen, corporaties en erfpachters. Prijsstijgingen tekort materialen In voorspellingen van experts bestaat veel onzekerheid over de economie en of rekening gehouden moet worden met een recessie. De huidige economische situatie is een ingewikkelde en 15

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

niet te vergelijken met andere crises uit het verleden. Mede dankzij financiële steunpakketten van de overheid heeft de economie tijdens de coronacrisis grotendeels door kunnen draaien. Momenteel zijn er twee belangrijke pijlers die de vastgoedmarkt, en daarmee de opbrengstenkant van de grondexploitaties, beïnvloeden: de hard oplopende inflatie en de snel stijgende rente. De ECB heeft ondertussen de rente verhoogd en buigt zich over verdere verhogingen. Een stijgende rente kan onder andere leiden tot oplopende bruto aanvangsrendementen en uitgestelde of afgestelde bouwprojecten, aangezien veel projecten grotendeels met vreemd vermogen gefinancierd worden. De vastgoedmarkt wordt daarnaast ook geraakt door een tekort aan arbeidskrachten en de woningmarkt die onder druk blijft staan. Dit in combinatie met de inflatie- en renteontwikkelingen maakt de situatie ingewikkeld. Desondanks presteert de Nederlandse economie goed en ook prognoses zijn positief. Eind 2021 was te zien dat materialen schaarser werden waardoor de prijzen stegen. Deze prijsstijgingen zijn verwerkt aan de kostenkant van de grondexploitaties waardoor de saldi zijn verslechterd. Met het uitbreken van de oorlog in de Oekraïne zijn materialen nog schaarser geworden en door het tekort aan gas zijn de prijsstijgingen extreem toegenomen waardoor de inflatie ook in 2022 doorzet.

Als in 2022 de inflatie nog eens stijgt met 10% zoals de Nederlandse Bank recent heeft voorspeld, in plaats van de 2% waarmee standaard rekening wordt gehouden, en rekening houdende met grondprijsstijgingen voor marktwoningen van 5 % en voor de overige sectoren 0%, dan verslechtert de portefeuille in totaal met afgerond € 400 miljoen ten opzichte van het MPG 2022. Marktontwikkelingen vastgoed Op het moment van het actualiseren van de grondexploitaties (2e kwartaal 2022) is gemiddeld gezien nog steeds sprake van een stijging van de grondprijzen. De stijgende stichtingskosten van het vastgoed worden vooralsnog opgevangen door de nog steeds stijgende marktwaarden van vrije sector woningen en commercieel vastgoed. Echter, de onvoorspelbaarheid ten aanzien van onder andere de rente zorgt voor een grote onzekerheid of de marktwaarden blijven stijgen. Een stijgende rente beperkt het bedrag dat maximaal geleend kan worden om een woning te kopen en verhoogt de maandelijkse lasten voor vastgoedeigenaren wat een risico vormt voor de marktwaarde. Dezelfde onzekerheid geldt voor het effect op de bruto aanvangsrendementen. Als deze stijgen, neemt de marktwaarde van commercieel vastgoed af en kan de grondprijs gaan dalen. Dit effect is extra groot in combinatie met de stijgende stichtingskosten.

De ontwikkelingen worden zorgvuldig gemonitord, want op het moment dat de stichtingskosten (bouwkosten van vastgoed) sneller stijgen dan de marktwaarden dan zal dit direct een negatief effect hebben op de grondopbrengsten. De omvang van de gronduitgiften in de eerste twee kwartalen is in 2022 minder dan € 100 miljoen. Dat is relatief laag ten opzichte van vorig jaar toen halverwege 2021 € 170 miljoen is gerealiseerd. Dit duidt op vertraging. Marktpartijen zijn terughoudend omdat ze geen bouwaannemers kunnen vinden die willen instappen in verband met de hoge inflatie en de beschikbaarheid van materiaal en in te huren personeel. Voor 2022 verwachten we voor de woningbouw de volgende trends en ontwikkelingen:

16

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

-

-

-

-

5 september 2022

Voor koopwoningen is voor het komende jaar de verwachting dat de grondwaarde stijgt met een percentage van 0% tot 9%. In deze AMPG gaan we uit van 5%. Dit is een relatief lage stijging, vooral in de verhouding tot de prijsstijgingen aan de kostenkant van de grondexploitaties. Ook na 2022 wordt uitgegaan van een beperkte stijging van de grondprijzen door de hogere bouwkosten als gevolg van markt ontwikkelingen. Dit zal naar verwachting van tijdelijke aard zijn. Voor middeldure huurwoningen wordt voor de komende jaren een stabiele ontwikkeling verwacht met min of meer gelijkblijvende grondwaardes. Dit als gevolg van positieve en negatieve risico’s die elkaar in balans houden. Belangrijk uitgangspunt voor deze verwachting is dat er geen significante wijzigingen plaatsvinden ten aanzien van het woonbeleid en de exploitatievoorwaarden die beleggers mogen hanteren. Als de voorgenomen plannen van het kabinet waarin vrije sectorwoningen sterker worden gereguleerd doorgang vinden, leidt dit tot een ander scenario waarin markt- en grondwaardeverlagingen zeer aannemelijk zijn. Voor particulier sociale huurwoningen wordt een sterke stijging van de grondwaarde verwacht als gevolg van het afschaffen van de verhuurdersheffing. Daarna wordt uitgegaan van een stabiele ontwikkeling als gevolg van positieve en negatieve risico’s die elkaar in balans houden.

Binnen de portefeuille is het aandeel van particuliere sociale huurwoningen beperkt. Voor sociale huurwoningen gelden de samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties waarbij een vaste minimale grondprijs is afgesproken. Of de corporaties wel of niet in staat zijn om te kunnen bouwen is afhankelijk van onder andere de hoogte van de stichtingskosten, de rente en de extra financiële ruimte die ontstaat na de afschaffing van de verhuurdersheffing.

Er is in de berekeningen van de vereveningsruimte nog geen rekening gehouden met rentestijgingen en daardoor een eventuele daling van de marktwaarden. Dit is wel meegenomen in de gevoeligheidsanalyse. Een andere onzekerheid voor de grondopbrengsten zijn de plannen van het Rijk en de gemeente. Als de huren verder worden gemaximaliseerd als gevolg van het invoeren van een puntenstelsel of het omzetten naar eeuwigdurende middeldure huur (in plaats van een uitpondtermijn van 25 jaar), dan heeft dat een effect op de marktwaarde van de huurwoningen en daarmee op de grondprijzen. De impact hiervan is nog niet in te schatten, verwacht wordt dat bij het MPG 2023 hier meer duidelijkheid over komt. Voor commercieel vastgoed wordt in 2022 gemiddeld een stabiele tot licht stijgende grondwaardeontwikkeling verwacht. De gevolgen van oplopende inflatie, rentestijging en geopolitieke ontwikkelingen met bijbehorende onzekerheden voor de grondwaarden zijn moeilijk in te schatten. Het kantorensegment is goed voor € 1 miljard aan toekomstige grondopbrengsten binnen het Vereveningsfonds. Juist in deze commerciële markt is de onzekerheid de afgelopen anderhalf jaar erg toegenomen. De oorlog in de Oekraïne zorgt voor extra onzekerheid bij het opstellen van prognoses.

Bij het raamwerk in het najaar (dat wordt verwerkt in het MPG 2022) zal duidelijk worden hoe de grondprijzen zich daadwerkelijk hebben ontwikkeld dit jaar.

17

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

Betaalbaarheid Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen, denk aan de nieuwe omvangrijke plannen Strandeiland, Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3e fase, Kauwgomballenkwartier en Amsteloever. Ook ingrijpende herzieningen in bestaande plannen hebben aan dit woningbouwprogramma bijgedragen zoals Amstel III, Sloterdijk Centrum, Buiksloterham en de omzetting van bestaande plannen op de Zuidas en Amstelkwartier 2e fase. In sommige nieuwe plannen, vooral in transformatieplannen, zijn varianten toegestaan met een hoger aandeel marktwoningen en/of middenwoningen.

Sociaal Middelduur Duur

2018 29% 25% 46%

MPG 2022 AMPG 2022 37% 36% 35% 36% 28% 28%

Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 72%. Ten opzichte van het MPG 2022 heeft er nagenoeg geen verschuiving plaatsgevonden van dure vrije sector woningen naar middeldure woningen, ondanks het toevoegen van de nieuwe plannen Hamerkwartier en Reigersbos met een groter aandeel betaalbare woningen. Dit komt omdat ook Weespersluis aan de portefeuille is toegevoegd met 2.000 vrije sector woningen. Een grote uitdaging is de nog steeds stijgende woningprijzen in relatie tot de wens voor betaalbare woningen. Om woningen betaalbaar te houden worden de huren gereguleerd. Bij beperking van de marktwaarden en sneller stijgende stichtingskosten, zullen de berekende residuele grondprijzen dalen. Een belangrijk deel van dit segment is opgenomen in de huidige plannen, hetgeen tot een neerwaarts financieel effect kan leiden in de financiële waarde van de actieve portefeuille. Het bouwen van grotere woningen om gezinnen in de stad te kunnen behouden leidt tot lagere grondopbrengsten op veel locaties vanwege de marktcontraire woninggrootte. De grondopbrengsten worden in de regel marktconform en residueel bepaald, ofwel opbrengsten minus kosten is grondwaarde. Bij middeldure huurwoningen is het opbrengstniveau grotendeels bekend (en begrensd). De stichtingskosten worden voornamelijk bepaald door de woninggrootte. Hoe groter de woning, hoe hoger de kosten.

Als de opbrengsten zijn begrensd en de kosten nemen toe, dan daalt de grondwaarde. De grondopbrengsten van middeldure huurwoningen zijn daarom zeer afhankelijk van woninggrootte. Een middeldure huurwoning dient minimaal 40 m² gbo te zijn. In vrijwel alle gebieden in Amsterdam kennen woningen van 40 m² gbo een hoger marktconform huurniveau dan het gereguleerde middeldure huurniveau. Dit betekent dat de woninggrootte (en het gereguleerde huurniveau) dan marktcontrair is met een lagere (marktconforme) grondwaarde dientengevolge. Het uitgangspunt voor middeldure koopwoningen is dat deze marktconform ontwikkeld worden. Dit is vastgelegd in de raadsbrief inzake de uitwerking bouw middeldure koopwoningen van 5 maart 2019. Door de opwaartse prijsontwikkeling zijn middeldure koopwoningen op veel locaties in de stad klein. Steeds vaker wordt er vanuit de gemeente of de ontwikkelende partijen, erfpachters of woningbouwcorporaties gevraagd om een omzetting van programma; dure woningen naar 18

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

middeldure huur, een marktcontraire woninggrootte om een divers programma te kunnen aanbieden of eeuwigdurende middeldure huur in plaats van een uitpondtermijn van 25 jaar. Ook is er de wens om grond aan te bieden voor het middensegment, bijvoorbeeld wooncoöperaties, en wil de gemeente voldoende woningen voor gezinnen aanbieden. De omzetting van programma heeft over het algemeen een negatief effect op de grondopbrengsten. Bij negatieve plannen betekent dit direct een afname van de vereveningsruimte, bij positieve plannen leidt dit tot lagere winstnemingen in de toekomst zodat de vereveningsruimte minder toeneemt. In de afgelopen jaren hebben meerdere omzettingen met een financieel neerwaarts effect plaatsgevonden in lopende plannen (zoals Overhoeks, NDSM en Elzenhagen Zuid). Duurzaamheid De duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s zijn over het algemeen hoger dan de landelijke wetgeving, zowel voor het vastgoed als voor de openbare ruimte. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met circulaire materialen, het tegengaan van hittestress en voldoende capaciteit voor de opvang van regenwater (recent is de hemelwaterverordening vastgesteld).

De duurzaamheidsambities zijn niet afdwingbaar bij marktpartijen, toch wordt vaak gevraagd om aan deze eisen te voldoen op hun kavel, via de kaders die worden meegegeven in tenders, of middels spelregels bij het mogelijk maken van transformaties. Woningbouwcorporaties bouwen volgens de samenwerkingsafspraken die gemaakt zijn met de gemeente en de duurzaamheidsafspraken die daarbij zijn gemaakt. Voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen is vanuit de algemene middelen (nog) geen ruimte vrijgemaakt ten behoeve van investeringen in bovenwettelijke duurzaamheidseisen. Vanuit het Vereveningsfonds wordt incidenteel bijgedragen aan extra duurzaamheidsmaatregelen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen indien deze ambities bij het investeringsbesluit door de raad zijn vastgesteld. In het coalitieakkoord staat dat de gemeente Amsterdam geen hogere duurzaamheidseisen zal stellen dan landelijk wordt vastgesteld. Onduidelijk is wat het landelijk beleid in de toekomst wordt en of de duurzaamheidambities daardoor lager of hoger worden dan dat nu in de plannen is opgenomen. Energietransitie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie. Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids.

De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Uit het opstellen van businesscases en ontwikkelstrategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s en welke dekkingsbron daarvoor in aanmerking komt. Het komt voor dat nieuw vastgoed niet kan worden aangesloten op het energienet. Dit is een risico dat tot vertragingen kan leiden. Bereikbaarheid en groenvoorzieningen De uitbreiding van de stad loopt tegen de grenzen aan. De groei van de stad, in combinatie met het bereikbaar en leefbaar houden van de bestaande stad behoeft de nodige investeringen in infrastructuur en groen. Door het toevoegen van nieuwe plangebieden, samen met de reeds 19

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

vastgestelde plannen en de bestaande stad loopt de mobiliteit vast. Daarom zijn het afgelopen jaar mobiliteitsplannen opgesteld per gebied. Dit betekent de komende 15-20 jaar een inhaalslag in investeringen in infrastructuur en parken. Hiervoor zullen in de toekomst hogere bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling. Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programma onderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen bij andere dekkingsbronnen. Zuidasdok Het budgettekort voor het programma Zuidasdok is berekend op ca. € 1,2 miljard. Rijk en regio zijn in gesprek over de invulling van het advies om, buiten de afspraken in de Bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eenmalige extra budgetbijdrage te doen. De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden. De gezamenlijke opdrachtgevers hebben in 2020 besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van als één integraal werk. Deze worden opnieuw in deelprojecten aanbesteed binnen het programma Zuidasdok.

In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2020 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 2,35%, conform de IBOI. Naast de vaste bijdrage, deelt gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 63,2 miljoen (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2021). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico (uiteenlopen van de GWW-indexatie en de IBOI). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2021 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Met een eventuele extra bijdrage samenhangend met het huidige budgettekort is geen rekening gehouden in de AMPG. Binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden Verdichting van de bestaande stad betekent kansen om efficiënt met voorzieningen en de ruimte om te gaan. Een compacte stad betekent kortere reisbewegingen per inwoner, en dus minder Co2 uitstoot, minder vierkante meters aanleg van infrastructuur per woning en het daarbij behorende beheer en intensiever (en dus rendabeler) gebruik van het (bestaand) openbaar vervoer.

Maar intensiever gebruik vergt wel hogere investerings- en beheerkosten per vierkante meter gebouw en openbare ruimte en meer investeringen in het openbaar vervoer. Het mengen van functies vergt meer afstemming tussen verschillende partijen en kost daarmee meer tijd en proceskosten voor de gemeente. Een van de complexe opgaven binnen de gebiedsontwikkeling is de ondergrond. Deze wordt steeds voller en dus zal aan de voorkant, bij de planvorming het ontwerp van ondergrond en bovengrond goed op elkaar en in de tijd moeten worden afgestemd. Dit zorgt voor hogere procesen ontwerpkosten aan het begin, maar voorkomt meerkosten in het vervolg omdat de straat minder vaak opengemaakt hoeft te worden en partijen beter op de hoogte zijn van de ligging van deze infrastructuur. Zo kan er beter gestuurd worden op minder faalkosten, minder vertraging en vermeden schade. Ook voorkomt dit dat er op een later moment bijvoorbeeld geen ruimte meer

20

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022

blijkt te zijn voor het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Soms is de ruimte zó beperkt dat er gekozen wordt voor andere, vaak duurdere, afvalsystemen. Door het compacter bouwen wordt de realisatie van maatschappelijke voorzieningen duurder. Binnen een plangebied zijn er vaak weinig locaties beschikbaar die geschikt zijn voor bijvoorbeeld een school omdat deze niet te dicht bij wegen of gasleidingen mag liggen of omdat in een transformatiegebied, gezien de eigendomsposities, weinig kavels met de juiste afmetingen en vorm beschikbaar zijn. Bovendien is de ruimte beperkt en moeten voorzieningen in meerdere lagen worden gebouwd of met woningen daarboven waardoor constructies duurder worden. De stalling van fietsen en auto’s moet vaak ondergronds worden opgelost en de afstemming met andere partijen kost meer tijd. Omdat de bijdrage voor de bouw van maatschappelijke voorzieningen vanuit de algemene middelen meestal niet voldoende is om deze extra kosten te kunnen betalen wordt hier vanuit het Vereveningsfonds steeds vaker aan bijgedragen. Transformatie In 2010 is een eerste aanvang gemaakt met gebiedstransformaties waarbij het grootste deel van de gebiedsontwikkeling aan de bestaande erfpachter wordt overgelaten. In deze situatie verwerft de gemeente niet, maar faciliteert de erfpachter.

Deze vorm van ontwikkeling begon onder meer binnen het Cruquiusgebied, Strawinsky, Centrum Nieuw West en in delen van Buiksloterham. In de laatste jaren is deze wijze van ontwikkeling voortgezet en de transformatie van kavels in Amstel III, Arenapoort Oost, Verdi en Amstel Businesspark Zuid volgden. Inmiddels is een groot aantal nieuwe plannen vastgesteld die in hoge mate in programmatisch en financieel opzicht afhankelijk zijn van erfpachters; Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Sloterdijk Centrum, de herziening van Amstel III, NDSM (gedeeltelijk) en de Klaprozenbuurt. Transformatie vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de erfpachters. Het voordeel is dat de gemeente niet hoeft te verwerven en de grond bouwrijp hoeft te maken. Het risico daarbij is dat de gebiedsontwikkeling complexer is en de verschillende kaveltransformaties op elkaar moeten worden afgestemd. Onderhandelingen kosten daarom meer tijd en geld (proceskosten). Bovendien kan de gemeente moeilijker sturen op het tempo van de ontwikkeling, ze is daarbij afhankelijk van de erfpachters. Het plannen van de bouw van de bijbehorende voorzieningen, zoals scholen, maar ook nutsvoorzieningen is daardoor lastiger. Een onzekerheid die hiermee samenhangt zijn de bijbehorende grondopbrengsten in de grondexploitaties.

Als een erfpachter op zijn kavel niet wil transformeren kan de gemeente dit niet afdwingen en wordt het programma niet gerealiseerd en komen er dus ook geen meerwaarden erfpacht binnen in de grondexploitatie. Daarbij is ook de hoogte van de meerwaarde onzeker. De meerwaarde die ten gunste van de grondexploitatie komt is bijvoorbeeld afhankelijk van de keus van de erfpachter tussen een herziening van het erfpachtrecht en een bestemmings- of bebouwingswijziging voor de resterende periode in het lopende erfpachttijdvak. De grondprijzen zijn mede afhankelijk van het geldende fiscale regime. Bij transformaties worden daarom de investeringen zoveel als mogelijk pas gedaan als er zicht is op de opbrengsten. Bijdragen vanuit het Vereveningsfonds aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Uit bovenstaande blijkt dat er steeds vaker wordt gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Indien er sprake is van voorwaardelijkheid of profijt

21

Concept Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

5 september 2022