Bijlage 1. Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025.pdf

Actualisatie

Meerjarenperspectief grondexploitaties

2025 Vereveningsfonds

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Samenvatting Deze actualisatie van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 (AMPG 2025) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds. Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2026 en naar de ontwikkeling van het Vereveningsfonds op de langere termijn.

Kernboodschap Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 nog steeds toereikend om alle door de raad vastgestelde plannen uit te voeren. Verlieslatende plannen, met name de stedelijke vernieuwingsprojecten in Zuid-Oost, Nieuw-West en Noord, worden betaald met winstgevende kantoorlocaties, vrijesectorwoningen, werklocaties en rijkssubsidies. Dit is in lijn met het uitgangspunt van ongelijk investeren voor gelijke kansen. Daarbij moet wel sterk worden gestuurd om kostenstijgingen te voorkomen en er is geen ruimte voor extra ambities die geld kosten. Netcongestie is in steeds grotere mate een knelpunt bij toekomstige gronduitgiften wat kan betekenen dat de opbrengsten van de winstgevende locaties voorlopig niet worden gerealiseerd. De woningbouwplannen die de laatste jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend. Om dit in de toekomst te blijven doen zijn voldoende winstgevende plannen nodig, bijdragen uit de algemene middelen of rijksmiddelen. In de toekomst zijn minder winstgevende kantoor- en werklocaties beschikbaar en door de complexe bouwopgave in een verdichtende stad neemt de kostenkant van de gebiedsontwikkeling toe.

Daarbij komt dat het verdienvermogen van de huidige portefeuille de komende 10-15 jaar nagenoeg geheel nodig is voor eerder gemaakte afspraken met betrekking tot onder andere de afdrachten aan de algemene middelen, de reserve Schaalsprong, het risico van het Zuidasdok en de kosten voor de bereikbaarheid die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Hiermee komt er op de langere termijn beperkt nieuwe vereveningsruimte beschikbaar. Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille ook aan te vullen met meer positieve plannen.

Ontwikkeling eerste helft 2025 Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 nog steeds toereikend om de huidige plannen uit te voeren zoals deze door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Daarbij moet wel sterk worden

2

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

gestuurd om kostenstijgingen te voorkomen en er is geen ruimte voor extra ambities die geld kosten. Nieuw vastgestelde plannen Er zijn in de eerste helft van 2025 4 nieuwe plannen vastgesteld. Hiermee zijn ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd waarvan 50% sociale huur, 30% middensegment en 20% vrije sector woningen. De plannen hebben gezamenlijk een negatief resultaat van € 4 miljoen. Drie van deze plannen (De Wildemanbuurt, Nellestein Lopikhof 1 en de Kolenkitbuurt Midden) hebben een gezamenlijk tekort van € 12,5 miljoen dat direct ten laste gaat van de beschikbare vereveningsruimte. Het plan Entree A2 is vastgesteld met een positief saldo van € 8,6 miljoen en zal op de langere termijn winst toevoegen aan de reserve. Kasstromen De uitvoeringskosten nemen flink toe en ook de proceskosten zijn gestegen door de toenemende complexiteit in de plannen. Op basis van de gerealiseerde erfpachtinkomsten in de eerste helft van 2025 wordt in 2025 een licht positieve kasstroom verwacht, conform de prognose bij het MPG 2025. Dit is nog onder voorbehoud van eventuele vertragingen van de gronduitgiften in het tweede half jaar. Na een aantal jaren met flink negatieve kasstromen is deze verbetering van de kasstromen zeer wenselijk. Vereveningsruimte De vereveningsruimte neemt in 2025 naar verwachting af van € 40 miljoen begin 2025 tot € 35 miljoen eind 2025.

Dit komt doordat er nieuwe plannen zijn vastgesteld met een financieel tekort. Deze plannen leggen € 12,5 miljoen beslag op de ruimte. Daartegenover staat dat er winst kan worden genomen die is gerealiseerd uit plannen met een positief saldo waardoor de ruimte weer toeneemt. Per saldo neemt de vereveningsruimte met € 5 miljoen af. De € 35 miljoen vereveningsruimte die begin 2026 beschikbaar is, is met passen en meten voldoende om voor de komende 2 jaar nieuwe plannen vast te stellen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn.

Vooruitzicht De plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zijn per saldo negatief. De huidige portefeuille als geheel is nog steeds financieel positief door de hoge opbrengsten van de eerder vastgestelde winstgevende kantoor- en werklocaties. Netcongestie is in steeds grotere mate een knelpunt bij toekomstige gronduitgiften wat kan betekenen dat de opbrengsten van de winstgevende locaties voorlopig niet worden gerealiseerd. Door het uitblijven van commerciële gronduitgiften zullen de tussentijdse winstverwachtingen de komende 5 tot 10 jaar beperkt zijn en het benodigde weerstandsvermogen aantasten. Indien de vertraging langer dan 5 jaar duurt zullen er (bestuurlijke) keuzes nodig zijn ten aanzien van ambities omdat in dat geval waarschijnlijk niet langer kan worden voldaan aan de afdrachten aan de Algemene Middelen en de reserve Schaalsprong. Onderzocht wordt in welke mate er kosten verbonden zijn aan de beheersmaatregelen en er zijn gesprekken gaande met het Rijk en de netbeheersers.

3

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Verdienend vermogen huidige portefeuille Het blijft nodig om sterk te sturen op de uitvoeringskosten om verdere kostenstijgingen te voorkomen en er is in de huidige plannen geen ruimte voor het toevoegen van extra kostenverhogende ambities. Met deze twee voorwaarden is het Vereveningsfonds door de in het verleden getroffen risicoreserveringen voor tegenvallers toereikend om de door de gemeenteraad vastgestelde plannen uit te voeren. Het verdienend vermogen voor de komende 10-15 jaar van de vastgestelde plannen is, afhankelijk van de mate waarin de risico’s optreden, naar verwachting rond de € 800 miljoen. Het positieve te verwachte verdienvermogen is te danken aan het in de portefeuille opgenomen lucratieve kantorenprogramma in Zuidas en het bedrijvenprogramma in de werkgebieden. Het verdienvermogen lijkt veel maar dit is de komende 15 jaar grotendeels nodig voor: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken (* € 1 miljoen) Verdienvermogen portefeuille (incl.

risico’s) 800 Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen (gedurende 15 jaar) -180 Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037) -140 Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar nog te sparen deel) -350 Risico Zuidasdok -70 Totaal beslag reeds gemaakte afspraken -740 Restant saldo voor vaststellen nieuwe negatieve plannen komende 15 jaar 60 De € 60 miljoen die de komende 10- 15 jaar naar verwachting aan de vereveningsruimte wordt toegevoegd is minimaal nodig voor de tekortplannen in de komende 5 tot 10 jaar. Tabel: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken, afgerond op € 10 miljoen

 De afdrachten aan de Algemene Middelen van € 12 miljoen per jaar. Voor de komende 15 jaar is dit € 180 miljoen.  De afdracht aan de reserve Schaalsprong van € 12 miljoen per jaar t/m 2037: € 140 miljoen.  De kosten voor bereikbaarheid buiten de plannen die volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) proportioneel toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling: circa € 350 miljoen (bijvoorbeeld een deel van de kosten voor toekomstige besluitvorming ten aanzien van de Cruciale mijl op het Zeeburgereiland, de Van Hasseltzone, het busstation Bijlmer Arena, de HOV Sloterdijk – CS en de HOV ZaanIJ). Dit is ongeveer 1/3 deel van de totale investeringskosten de komende 10-15 jaar.  Bestuurlijke afspraken Zuidasdok (risico € 70 miljoen): Het college moet invulling geven aan het nakomen van de afspraken met het Rijk over de bijdrage aan de schaalspronginvesteringen. Ook Zuidasdok maakt onderdeel uit van dit pakket. Met het Rijk is overeengekomen dat de gemeente een waardevaste bijdrage doet. Dit bestaat uit de betalingen voor het project en het beschikbaar hebben van een risicoreservering. De bijdrage van de gemeente en de risicoreservering stijgen mee met de inflatie. Het college sprak af het benodigde eindbedrag gefaseerd te bereiken. De eerste stap is gezet in 2023 toen de reserve Schaalsprong werd gevuld met € 166 miljoen.

In dit bedrag zat ook de toen actuele risicoreservering van € 66 miljoen. Het verschil, met name veroorzaakt door indexatie, tussen wat de gemeente moet opbrengen en wat er nu is gereserveerd moet worden opgelost. In het komende decennium tot en met 2037 vindt daarom een jaarlijkse overheveling van het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong plaats van € 12 miljoen. De originele risicoreservering van € 66 miljoen (afspraak 4

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

bestuursovereenkomst (BOK) geïndexeerd naar prijspeil 2023) is onderdeel gemaakt van het totaal op te brengen bedrag. Het in de BOK afgesproken aandeel van Amsterdam in risico's en kostenoverschrijdingen van ruim € 70 miljoen (huidig prijspeil) wordt in de komende jaren opgebracht vanuit het Vereveningsfonds. Dit betekent niet dat er nu een overdracht van € 70 miljoen plaatsvindt vanuit het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong. Het betekent wel dat in de langjarige projectie van het Vereveningsfonds rekening wordt gehouden met het beschikbaar maken van de geïndexeerde risicoreservering. Omdat het college waarde hecht aan een robuust en toekomstbestendig fonds en ziet dat het verdienvermogen van het fonds onder druk staat, is de opdracht gegeven nader te onderzoeken hoe het verdienvermogen vergroot kan worden, onder andere zodat de gemeente zich verantwoord kan blijven committeren aan de afspraken met het Rijk. De opdracht tot een ander onderzoek naar het verdienvermogen is onderdeel geworden van de bestuursopdracht “Bouwen aan een complete stad.” Van de € 800 miljoen dat naar verwachting de komende 10-15 jaar wordt verdiend is dus ruim € 740 miljoen nodig voor bestaande afspraken. Hiermee komt met de reeds vastgestelde plannen de komende 10-15 jaar maar beperkt nieuwe vereveningsruimte (circa € 60 miljoen) beschikbaar om nieuwe besluiten te nemen die geld kosten.

Ook dit lijkt nog steeds veel, maar dit is de komende 5 tot 10 jaar minimaal nodig voor de plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. In de afgelopen 5 jaar is per saldo -/- € 40 miljoen tot -/-€ 80 miljoen aan nieuwe plannen vastgesteld, waarvan de negatieve plannen voor bijna € 250 miljoen beslag hebben gelegd op de vereveningsruimte. Indien de investeringen in bovenplanse bereikbaarheid 10% duurder worden dan verwacht, betekent dit direct € 30 miljoen minder vereveningsruimte. Kortom, de nog te verdienen vereveningsruimte is te weinig om plannen met de huidige ambities op termijn te blijven voorbereiden en vaststellen.

Conclusie Het Vereveningsfonds is toereikend om de huidige portefeuille uit te kunnen voeren en de risico’s de komende 5 jaar te kunnen opvangen met de risicoreserveringen die in het verleden zijn opgebouwd. Het is daarbij wel nodig om sterk te sturen op de uitvoeringskosten en er is geen ruimte voor nieuwe kostenverhogende ambities. Het geld dat nog verdiend gaat worden is incidenteel geld dat maar 1 keer kan worden uitgegeven en waarvan het met de huidige marktomstandigheden onzeker is wanneer de opbrengsten binnenkomen. Netcongestie is in steeds grotere mate een knelpunt bij toekomstige gronduitgiften wat kan betekenen dat de opbrengsten van de winstgevende locaties voorlopig niet worden gerealiseerd. Het toekomstig verdiende vermogen van de grondexploitaties is nagenoeg geheel nodig voor eerder genomen besluiten ten aanzien van afdrachten, de bijdrage aan het Zuidasdok en voor de toekomstige kosten voor bereikbaarheid. Hierdoor komt er de komende 10-15 jaar beperkt vereveningsruimte beschikbaar voor nieuwe besluiten die geld kosten. De plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend en er zijn nagenoeg geen winstgevende kantorenlocaties meer in voorbereiding waarmee dergelijke nieuwe plannen in de toekomst betaald kunnen worden.

Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille aan te vullen met meer positieve plannen. 5

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 7 2 Het Vereveningsfonds.............................................................................................. 8 Wat is het Vereveningsfonds? ................................................................................................... 8 Woningbouw en nieuwe plannen 2025 ..................................................................................... 8 3 Algemene ontwikkelingen ...................................................................................... 10 Grondopbrengsten en -kosten .................................................................................................10 Netcongestie ........................................................................................................................... 11 Bovenplanse infrastructuur ...................................................................................................... 11 Rijkssubsidies ...........................................................................................................................12 Verdichting en een complete stad............................................................................................

13 4 Kasstromen .......................................................................................................... 14 Kasstroom grondexploitaties ...................................................................................................14 Kasstroom en mutaties reserve ...............................................................................................14 5 Waarde portefeuille ............................................................................................... 16 6 Vereveningsruimte ................................................................................................ 19 7 Toekomstige plannen ............................................................................................ 22 8 Risicoanalyse ........................................................................................................ 24 9 Conclusie .............................................................................................................. 27 BIJLAGE: Werking van het Vereveningsfonds ............................................................. 28

6

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

1 Inleiding Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden alle grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt gerapporteerd over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). In deze rapportage kijken we zoals gebruikelijk naar de huidige actieve portefeuille en de ontwikkelingen met betrekking tot het Vereveningsfonds. Het MPG 2025 is in de raadsvergadering van 11 juni 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het MPG zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2024, opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. Het MPG 2025 is daarnaast de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en de reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds bij het jaarverslag 2024. Dit document bevat de uitkomsten van de Actualisatie van het MPG 2025, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties in het voorjaar van 2025 en de prognoses voor de portefeuille als geheel. Doel van dit document is om het bestuur inzicht te geven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds.

Er wordt een vooruitblik gegeven naar het volgende MPG dat in het voorjaar van 2026 aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Tevens wordt er gekeken naar het toekomstperspectief voor nieuw toe te voegen plannen. Het AMPG wordt ter kennisname aan de raadscommissie aangeboden. Bij het AMPG worden geen wijzigingen of raadsbesluiten voorgelegd. De analyse vindt plaats op portefeuilleniveau en is gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties met peildatum mei 2025. Alle bedragen in deze rapportage zijn nominaal, tenzij anders vermeld.

7

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

2 Het Vereveningsfonds Wat is het Vereveningsfonds? Vanuit het Vereveningsfonds wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van (nieuwe) gebieden ten behoeve van de woningbouw en andere gewenste functies. De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt voor het bouwrijp opleveren van grond, de inrichting van de openbare ruimte en het juridisch/planologisch mogelijk maken van woningbouw en andere functies. Op deze manier maakt de gemeente het mogelijk dat ontwikkelaars, erfpachters en woningcorporaties kunnen bouwen. Binnen het Vereveningsfonds worden de winstgevende plannen (bijvoorbeeld de hoge grondopbrengsten van de dure kantoorlocaties op de Zuidas) verrekend met de plannen met een financieel tekort (bijvoorbeeld de investeringen in de stedelijke vernieuwing). Zie ook de bijlage over de werking van het Vereveningsfonds.

Woningbouw en nieuwe plannen 2025 Het Vereveningsfonds is dus een middel om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het college heeft de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen, waarvan 80% betaalbaar (40% sociale huur en 40% middeldure huur). Dit in combinatie met een complete stad met de benodigde voorzieningen en bereikbaarheid, wat ook investeringen betekent vanuit andere investeringsdomeinen binnen de gemeente. Met het Rijk heeft de gemeente ook afspraken gemaakt over de woningbouwproductie. De woningbouwambitie is de komende jaren mogelijk met de huidige actieve planvoorraad van afgerond circa 60.000 woningen. Dit woningbouwprogramma in de huidige portefeuille heeft een verdeling van 37% sociale huur, 37% middeldure huur en 26% vrije sector woningen. Naast het woningbouwprogramma bieden de bestaande plannen de mogelijkheid om ruim 800.000 m2 bvo kantoor te realiseren, 800.000 m2 bvo bedrijfsruimte, 450.000 m2 bvo commerciële functies en 500.000 m2 bvo overige (met name maatschappelijke) voorzieningen. 8

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Naast de huidige portefeuille zijn er nieuwe plannen in voorbereiding. Kijkend naar de toekomst kunnen deze plannen nog ruim 40.000 woningen toevoegen. Dit zijn deels nieuwe plannen maar ook voor een belangrijk deel betreft dit een uitbreiding van bestaande plannen zoals IJburg/Zeeburgereiland, Amstel 3, Arenapoort, Hamerkwartier en het Osdorpplein. Daarnaast zijn in meerdere lopende plannen aanvullende transformaties mogelijk zoals in Buiksloterham, Kauwgomballenkwartier en Weespertrekvaart Oost. In het geval Havenstad in de toekomst tot ontwikkeling komt gaat het om nog eens 70.000 woningen. In de eerste helft van 2025 zijn 4 nieuwe plannen vastgesteld: Nieuwe plannen 1e helft 2025: De Wildemanbuurt Nellestein Lopikhof 1 Kolenkitbuurt Midden Entree A2 TOTAAL

(* € 1 miljoen) -9,1 -0,8 -2,5 8,6 -3,8

Tabel: Nieuw vastgestelde plannen 1e helft 2025

Per saldo kosten deze nieuwe plannen bijna € 4 miljoen. Van deze 4 nieuwe plannen zijn 3 plannen vastgesteld met een financieel tekort van tezamen € 12,5 miljoen. Hiervoor moet de voorziening plantekorten worden opgehoogd ten laste van de reserve waardoor deze plannen direct een beslag leggen op de beschikbare vereveningsruimte (zie hoofdstuk 6). Er is één plan (Entree A2) vastgesteld met een positief saldo van € 8,5 miljoen. Op termijn kunnen de winsten uit dit positieve plan worden toegevoegd aan de reserve. De vastgestelde plannen voegen afgerond 3.000 woningen toe waarvan 50% sociale huur, 30% middeldure huur en 20% vrije sector woningen.

9

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

3 Algemene ontwikkelingen Grondopbrengsten en -kosten De afgelopen jaren waren voor de gebiedsontwikkeling lastig. De uitgifte van de gronden bleef sterk achter en de grondkosten zijn harder gestegen dan de grondinkomsten als gevolg van de hoge inflatie. De grondprijzen voor de vrije sector woningen en bedrijfsterreinen zijn iets gestegen. De grondprijzen voor kantoren op incourante locaties zijn gedaald. Op de goede locaties zijn de grondprijzen toegenomen door gestegen huren en stabiele rendementen. De grondprijzen voor de middeldure huurwoningen zijn in het voorjaar van 2025 gedaald ten opzichte van het MPG2025 als gevolg van de toegenomen stichtingskosten in combinatie met de begrensde (huur)opbrengsten. De woninggrootte in combinatie met de stijging van de stichtingskosten heeft een groot effect op de grondopbrengsten van middeldure huurwoningen. Ter indicatie, de grondprijzen in het middensegment zijn de afgelopen 4 jaar teruggelopen van gemiddeld € 62.000 per woning naar gemiddeld € 40.000 per woning. Het beleid voor middeldure huurwoningen is aangepast. Dit betekent iets hogere aanvangshuren (een hogere marktwaarde) waardoor de residueel berekende grondprijzen ook wat hoger worden. Verwacht wordt dat deze prijzen met de aanpassingen van het middeldure huurbeleid eenmalig stijgen. In dit AMPG is deze stijging nog niet verwerkt maar wordt zichtbaar in het MPG2026.

De stijging is beperkt als blijkt dat er tegelijkertijd voor grotere woningen wordt gekozen en doordat vanaf 2026 de grondprijzen voor middeldure huurwoningen naar verwachting niet verder stijgen of zelfs weer gaan dalen waardoor de index bij de volgende actualisatie wordt aangepast naar 0%. Als de economie stabiel blijft zullen de grondprijzen voor vrije sector woningen, kantoren op toplocaties, commerciële voorzieningen en bedrijfsruimten licht blijven stijgen. Er is veel leegstand van kantoorgebouwen. Alleen de locaties bij OV knooppunten worden verhuurd. In de plannen met kantoorprogramma moet goed worden gekeken of kantoren haalbaar zijn of dat de m2 moeten worden omgezet naar andere functies, bijvoorbeeld naar een woonprogramma.

10

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Netcongestie Amsterdam heeft sinds eind 2021 te maken met netcongestie. Netcongestie treedt op wanneer de vraag naar transportcapaciteit groter is dan de beschikbare capaciteit op het net. Om de leveringszekerheid en veiligheid van het net te kunnen waarborgen zijn de netbeheerders genoodzaakt om netcongestie af te kondigen als zij zien dat de grenzen van het net in zicht komen. Vanaf het moment dat de congestie in Amsterdam is afgeroepen, wordt er geen extra vermogen meer toegekend aan grootverbruikers van elektriciteit. Nieuwe aanvragen komen op de wachtlijst terecht en moeten wachten totdat de netbeheerders het elektriciteitsnet hebben uitgebreid. In de regio Amsterdam zal dit minimaal tot 2031 duren. Hoewel er nog geen congestiebeperkingen gelden voor kleinverbruikers en woningbouwontwikkelingen, zorgen de (plint)voorzieningen die verbonden zijn aan woningen ervoor dat de woningbouw toch gehinderd kan worden door congestie. Dat komt omdat deze voorzieningen vaak wel een grootverbruiksaansluiting nodig hebben. Zonder die voorzieningen zijn woningbouwprojecten vaak niet rendabel en komt de businesscase van het project in het geding. Bovendien strookt dit niet met het principe van een complete stad. De komende 5 tot 10 jaar kunnen projecten in de gebiedsontwikkeling financieel hard worden geraakt door de netcongestie.

Woningbouw en scholen krijgen in principe voorrang op de wachtlijst voor vermogen, maar als er niets te verdelen valt levert dit weinig op. Ook komt steeds duidelijker naar voren dat commerciële toekomstige uitgiften sterk vertragen, vooral in de werkgebieden en de kantorenlocaties. In het AMPG 2025 wordt net zoals in het MPG 2025 wederom rekening gehouden met lagere opbrengsten voor de komende jaren. Een gevolg is dat de komende jaren beduidend minder tussentijdse winst zal worden genomen. In hoeverre projecten alleen uitgesteld worden of zelfs helemaal niet doorgaan door netcongestie is nog onduidelijk. Wel lijkt het aannemelijk dat het tempo van de uitgiftes vertraagt en dat dit niet snel in latere jaren wordt ‘ingehaald’. In gemeentelijk verband wordt nu hard gewerkt om de risicoprojecten te identificeren en mogelijke beheersmaatregelen te onderzoeken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt. Bij het MPG 2025 is besloten om € 5 miljoen te reserveren om in te kunnen zetten ten behoeve van mogelijke beheersmaatregelen om het risico enigszins te kunnen beperken.

Bovenplanse infrastructuur De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Vanuit de gebiedsontwikkeling wordt geïnvesteerd in de woningbouw waarbij rekening wordt gehouden met het maken van een complete stad met voldoende ruimte voor de bijbehorende voorzieningen. De directies Onderwijs Jeugd Zorg en Diversiteit (OJZD) en Sport en Bos realiseren de maatschappelijke- en sportvoorzieningen. De directie Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR) realiseert de infrastructuur binnen de bestaande stad en die boven de gebiedsontwikkelingen uitstijgt en de gebiedsontwikkelingen met elkaar en met de bestaande stad verbindt. Voor deze infrastructurele maatregelen is vaak sprake van cofinanciering vanuit het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) en programma Stadsverbetering (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). Daarnaast heeft de gemeente rijksmiddelen ontvangen voor de financiering van een deel van de maatregelen (zie volgende paragraaf). 11

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Om bij te kunnen dragen aan investeringen in infrastructuur die voorwaardelijk én toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling wordt ‘gespaard’ binnen het Vereveningsfonds door jaarlijks € 25 miljoen per jaar te reserveren. Het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de bestaande stad zal worden ingepast in het Investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) of programma Stadsverbetering (begrotingsprogramma 2). Op dit moment bestaat binnen dat domein een knelpunt ten aanzien van de inzet van middelen, die vooral nodig zijn voor renovatie en vervanging (voornamelijk kades en bruggen en tunnels) en de energietransitie. Om de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en tegelijkertijd de stad bereikbaar te houden zal hiervoor een oplossing moeten komen. Het tijdig uitvoeren van de maatregelen is ook een voorwaarde voor het behouden van beschikte rijksmiddelen voor deze maatregelen. Eind 2025 is de reservering voor bovenplanse infrastructuur binnen het Vereveningsfonds afgerond € 90 miljoen. Voor de komende 10-15 jaar is naar verwachting nog eens € 350 miljoen extra nodig voor kosten die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. De laatste jaren zijn de maatregelen flink duurder geworden. Een groot risico is dat deze kostenstijgingen de komende jaren verder doorzetten.

Rijkssubsidies In 2024 en de jaren daarvoor heeft de regio Amsterdam in totaal € 241 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen in het kader van de gebiedsbudgetten en de mobiliteitspakketten voor een groot aantal (meer dan 50) maatregelen ten behoeve van het versnellen van de woningbouw. Tot en met 2028 ontvangt de regio nog € 253 miljoen extra bijdragen op basis van toegezegde subsidiebeschikkingen. Deze maatregelen zijn gericht op onder meer groen en infrastructuur welke noodzakelijk zijn voor het bouwen van een complete stad bij de woningbouwambitie. Het geld heeft voornamelijk betrekking op toekomstige maatregelen ten behoeve van infrastructuur voor de groeiende stad (zie de paragraaf hierboven). Om deze subsidies te kunnen behouden dienen de investeringsmaatregelen uiterlijk tussen 2025 tot en met 2035 te worden afgerond. Daarbij geldt ook als voorwaarde dat tijdig wordt gestart met de bouw van voldoende (betaalbare) woningen (voor eind 2030). In totaliteit gaat het om afgerond 60.000 woningen (vanaf 2021) in verschillende gebieden waarvan het grootste deel betaalbaar dient te zijn. Om voldoende woningen te bouwen op basis van de subsidie afspraken dienen op korte termijn nieuwe plannen te worden vastgesteld in Oost, Zuidoost en in Havenstad. Voor Oost zijn dat inrichting Strandeiland fase 2 en Baaibuurten op het Zeeburgereiland.

Voor Zuidoost zijn dat de Nieuwe Kern fase 1 en mogelijk fase 2, Amstel 3 en Bijlmer. Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt 50% of meer cofinanciering van de regio Amsterdam (met inbegrip van de Vervoersregio Amsterdam) gevraagd. Binnen het investeringsdomein ORM is de investeringsruimte beperkt en is het lastig om aan het betreffende deel van de cofinancieringsverplichting te voldoen die bij de rijkssubsidies hoort. De meeste maatregelen zijn nu in voorbereiding. Besluitvorming over de toekomstige uitvoeringskosten van deze projecten zal de komende jaren plaatsvinden. De meeste maatregelen

12

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

worden deze 4 jaar nog niet uitgevoerd en vallen dus buiten de huidige begrotingsperiode waardoor nog niet over de gemeentelijke middelen kan worden besloten. Een risico is dat de uitvoering van de maatregelen en/of de woningbouwproductie vertraagt waardoor de gemeente niet meer kan voldoen aan de voorwaarden van het Rijk die verbonden zijn aan de reeds beschikte rijksmiddelen. In 2025 zijn nieuwe subsidie aanvragen gedaan bij het Rijk, waardoor de gemeente mogelijk vanaf 2026 aanvullende rijkssubsidies ontvangt. In het MPG 2026 wordt de uitkomst van de aanvragen financieel zichtbaar.

Verdichting en een complete stad De gebiedsontwikkeling wordt met de huidige verdichtingsopgave en het maken van een complete stad steeds complexer. Verdichting betekent meer (en kleinere) woningen maar ook een intensiever gebruik en daarmee een duurdere inrichting van de openbare ruimte. Er zijn meer maatschappelijke, sport- en groenvoorzieningen nodig. Deze worden duurder doordat ze moeten worden ingepast op een kleiner grondoppervlak. Ook bij bedrijfsterreinen wordt steeds meer gedacht aan gestapelde bouw om de grond efficiënter te gebruiken. De grondprijzen door de hoge stichtingskosten zijn beduidend lager maar er kunnen wel meer vierkante meters worden gebouwd. Er is een grotere aanvoer van mensen waardoor de infrastructuur intensiever wordt gebruikt en daarop moet worden aangepast. Om het autoverkeer aan de randen van de stad of buurten te kunnen opvangen zijn mobiliteit-hubs nodig. Ook deze leggen een beslag op de ruimte en zijn kostbaar. Er is schaarste aan ruimte, zowel boven als onder de grond. Kabels en leidingen, waterafvoer en -opvang, het afvoeren van afval. Alles wordt intensiever gebruikt en kost daardoor meer ruimte. Klimaatveranderingen betekenen extra kostenposten voor het ophogen van gronden, waterberging en watercompensatie. In de huidige en toekomstige grondontwikkeling is het maken van een complete stad belangrijk.

De verwachting is dat het geheel van deze vraagstukken de toekomstige uitgaven flink kunnen doen toenemen.

13

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

4 Kasstromen Er zijn 2 soorten kasstromen. De eerste kasstroom gaat om het geld dat in de grondexploitaties binnenkomt en wordt uitgegeven. Bijvoorbeeld betalingen door de gemeente aan aannemers voor de uitvoering van het bouwrijp maken van de grond en de inrichting van de openbare ruimte. En opbrengsten in de vorm van grondprijzen die ontwikkelaars en corporaties aan de gemeente betalen voor het in erfpacht uitgeven van de grond. De tweede stroom gaat om de inkomsten en uitgaven met betrekking tot de reserve. De reserve wordt gevoed door winsten uit de grondexploitaties met een positief saldo. Uitgaven vanuit de reserve zijn bijvoorbeeld de afdrachten aan de algemene middelen en de reserve Schaalsprong.

Kasstroom grondexploitaties Het MPG 2025 liet een zorgwekkend beeld zien van zeer negatieve kasstromen in 2023 en 2024 met een groot risico op een nog verdere vertraging van de opbrengsten als gevolg van netcongestie. De prognose voor 2025 was dat de kasstroom licht zou verbeteren. Deze prognose is uitgekomen. De actualisatie van de ramingen halverwege 2025 laat zien dat de kasstroom is verbeterd. De kasstroom voor 2025 wordt naar verwachting licht positief. Dit is nog onder voorbehoud van eventuele vertragingen van de gronduitgiften in het tweede half jaar. De prognose voor de komende jaren is dat de kasstroom van de grondexploitaties licht positief blijft, onder voorbehoud van verdere vertragingen, bijvoorbeeld als gevolg van netcongestie.

Kasstroom en mutaties reserve De kasstroom van de grondexploitaties bepaalt mede hoeveel winst er jaarlijks kan worden toegevoegd aan de reserve. De mutaties op fondsniveau wordt dan ook voornamelijk bepaald door de winsten uit deze grondexploitaties. Een andere bepalende factor of de kasstroom positief 14

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

of negatief wordt is het tempo van de uitvoering van de maatregelen voor de bovenplanse bereikbaarheid waardoor de uitgaven flink zullen toenemen. Eventueel aanvullende rijksmiddelen kunnen ervoor zorgen dat de kasstroom weer verbetert. De kasstroom van de reserve is de komende jaren naar verwachting positief, met name door de reeds beschikte rijksmiddelen die nog worden ontvangen. Dit is wel afhankelijk van de economische ontwikkelingen en mate van verdere vertraging in de gronduitgiften als gevolg van netcongestie dan waar nu rekening mee wordt gehouden.

15

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

5 Waarde portefeuille De waarde van de portefeuille is een optelling van alle saldi van de grondexploitaties, plus een waardering van de bijbehorende risico’s. De optelsom van de grondexploitaties is sinds 2019 afgenomen met € 1 miljard. Dit is veroorzaakt door de verslechterde economische ontwikkelingen, de afdrachten aan de algemene middelen (€ 400 miljoen), het toevoegen van nieuwe en herziene plannen met een financieel tekort (stedelijke vernieuwing en transformaties) en de ambitie om 80% betaalbare woningen te bouwen in plaats van de 70% vrije sector woningen in de plannen van voor 2018. We zien deze waarde de laatste jaren trendmatig dalen. De belangrijke structurele oorzaken van deze trendmatige daling betreffen enerzijds de steeds verdere dalende grondprijzen in het middensegment en anderzijds de hoge inflatie waardoor de kosten stijgen. De verwachting is dat door de schaarsheid van onder meer grondstoffen en beschikbaarheid van personeel de kosten verder zullen toenemen. Bij de kosten betreft het niet alleen autonome kostenstijgingen. De vraagstukken voor de gebiedsontwikkeling zijn ten aanzien van 5 jaar geleden een stuk complexer. Dit is mede een gevolg van de sterke verdichtingsopgave en de eisen ten aanzien van het bouwen van een complete stad.

De beschikbare rijkssubsidies voor wonen zijn noodzakelijk om financiële tekorten ten aanzien van woningbouw deels te dekken. De risico’s kunnen worden opgevangen door de voorziening voor de plannen met een financieel tekort, het weerstandsvermogen voor de projectspecifieke en generieke risico’s en reserveringen voor extra tegenvallers. De risico’s zijn onveranderd ten opzichte van het MPG 2025 en worden uitgebreid beschreven in hoofdstuk 8 in het MPG 2025. Wat er overblijft is het verdienvermogen (positieve saldi) van de grondexploitaties. Verwacht wordt dat de grondexploitaties, rekening houdend met de risico’s, nog rond de € 800 miljoen kunnen opleveren de komende 10-15 jaar. Het positieve te verwachte verdienvermogen is te danken aan het in de portefeuille opgenomen lucratieve kantorenprogramma in Zuidas en het bedrijvenprogramma in de werkgebieden. 16

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Het geld dat nog wordt verdiend met de grondexploitaties lijkt veel, maar op dit verdienvermogen is al een voorschot genomen met eerder gemaakte lange termijnafspraken: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken (* € 1 miljoen) Verdienvermogen portefeuille (incl. risico’s) 800 Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen 15 jaar -180 Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037) -140 Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar nog te sparen deel) -350 Risico Zuidasdok -70 Totaal beslag reeds gemaakte afspraken -740 Restant saldo voor vaststellen nieuwe negatieve plannen komende 15 jaar 60 De € 60 miljoen die de komende 10- 15 jaar naar verwachting aan de vereveningsruimte wordt toegevoegd is minimaal nodig voor de tekortplannen in de komende 5 tot 10 jaar. Tabel: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken, afgerond op € 10 miljoen

-

-

-

Jaarlijks wordt € 12 miljoen afgedragen aan de algemene middelen. Hierbij is geen einddatum vastgesteld. Als deze afdrachten 15 jaar (gedurende de looptijd van de huidige portefeuille) worden afgedragen, gaat het om een bedrag van € 180 miljoen. De afdracht aan de reserve Schaalsprong van € 12 miljoen per jaar wordt gedaan tot en met 2037 (afgerond € 140 miljoen voor de betreffende 12 jaar). De ambitie van een complete stad houdt in dat de stad ook goed bereikbaar moet zijn. Dit betekent extra kosten voor het Vereveningsfonds om de gebiedsontwikkeling goed aan te laten sluiten op elkaar en op de bestaande stad. Het gaat om maatregelen buiten de gebiedsontwikkeling die voor zowel de gebiedsontwikkeling als de bestaande stad en het regionale netwerk van belang zijn. De maatregelen worden deels al voorbereid en zullen de komende jaren ter besluitvorming worden voorgelegd. Het opdrachtgeverschap ligt grotendeels bij V&OR. Zowel het investeringsdomein ORM, het Vereveningsfonds als de Vervoerregio Amsterdam betalen hieraan mee. Er zijn ook subsidies van het Rijk ontvangen. Voor de huidige plannen betekent dit de komende 15 jaar dat circa € 350 miljoen van de kosten toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling. Deze kosten komen ten laste van het Vereveningsfonds. Bovenop de afgerond € 90 miljoen die hiervoor al apart is gezet.

Er is een groot risico dat deze maatregelen duurder worden, daartegenover is er ook kans op meer rijkssubsidies. Dit is ongeveer 1/3 deel van de totale investeringskosten de komende 10-15 jaar. Bestuurlijke afspraken Zuidasdok (risico € 70 miljoen): Het college moet invulling geven aan het nakomen van de afspraken met het Rijk over de bijdrage aan de schaalspronginvesteringen. Ook Zuidasdok maakt onderdeel uit van dit pakket. Met het Rijk is overeengekomen dat de gemeente een waardevaste bijdrage doet. Dit bestaat uit de betalingen voor het project en het beschikbaar hebben van een risicoreservering. De bijdrage van de gemeente en de risicoreservering stijgen mee met de inflatie. Het college sprak af het benodigde eindbedrag gefaseerd te bereiken. De eerste stap is gezet in 2023 toen de reserve Schaalsprong werd gevuld met € 166 miljoen. In dit bedrag zat ook de toen actuele risicoreservering van € 66 miljoen. Het verschil, met name veroorzaakt door indexatie, tussen wat de gemeente moet opbrengen en wat er nu is gereserveerd moet worden opgelost. In het komende decennium tot en met 2037 vindt daarom een jaarlijkse overheveling van het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong plaats van € 12 miljoen. De originele risicoreservering van € 66 miljoen (afspraak bestuursovereenkomst (BOK) geïndexeerd naar prijspeil 2023) is onderdeel 17

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

gemaakt van het totaal op te brengen bedrag. Het in de BOK afgesproken aandeel van Amsterdam in risico's en kostenoverschrijdingen van ruim € 70 miljoen (huidig prijspeil) wordt in de komende jaren opgebracht vanuit het Vereveningsfonds. Dit betekent niet dat er nu een overdracht van € 70 miljoen plaatsvindt vanuit het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong. Het betekent wel dat in de langjarige projectie van het Vereveningsfonds rekening wordt gehouden met het beschikbaar maken van de geïndexeerde risicoreservering. Omdat het college waarde hecht aan een robuust en toekomstbestendig fonds en ziet dat het verdienvermogen van het fonds onder druk staat, is de opdracht gegeven nader te onderzoeken hoe het verdienvermogen vergroot kan worden, onder andere zodat de gemeente zich verantwoord kan blijven committeren aan de afspraken met het Rijk. De opdracht tot een ander onderzoek naar het verdienvermogen is onderdeel geworden van de bestuursopdracht “Bouwen aan een complete stad.” Van de € 800 miljoen verdienvermogen is dus al € 740 miljoen nodig voor bestaande afspraken. Hiermee komt met de reeds vastgestelde plannen de komende 10-15 jaar maar beperkt nieuwe vereveningsruimte (€ 60 miljoen) beschikbaar om nieuwe besluiten te nemen die geld kosten. Ook dit lijkt nog steeds veel, maar het is relatief weinig in relatie tot de kosten van de recent vastgestelde plannen.

In de afgelopen 5 jaar is per saldo voor -/- € 40 miljoen tot -/- € 80 miljoen aan nieuwe plannen vastgesteld, waarvan de negatieve plannen voor € 250 miljoen beslag hebben gelegd op de vereveningsruimte. Indien de investeringen in de bovenplanse bereikbaarheid 10% duurder worden dan verwacht, betekent dit direct € 30 miljoen minder vereveningsruimte. De komende 5 tot 10 jaar is naar verwachting minimaal € 60 miljoen extra nodig voor nieuwe plannen met een financieel tekort. Kortom, de nog te verdienen vereveningsruimte is te weinig om plannen met de huidige ambities op termijn te blijven voorbereiden en vaststellen. Het Verveningsfonds is toereikend om de lopende portefeuille de komende 10-15 jaar uit te voeren conform de vastgestelde plannen. En kan daarbij ook nog steeds aan de reeds gemaakte afspraken voldoen. Daarbij is het wel nodig om te sturen op de uitvoeringskosten en ervoor te zorgen dat er geen extra kostenverhogende ambities bij komen. Echter, de € 60 miljoen nieuwe vereveningsruimte die de komende 10 -15 jaar beschikbaar komt voor nieuwe plannen die geld kosten is te weinig om de portefeuille op termijn aan te blijven vullen met nieuwe plannen conform de huidige ambities.

18

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

6 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat door winstnemingen van positieve plannen, verminderd met de voorziening plantekorten, weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. De reserve De reserve van het Vereveningsfonds is per begin 2025 totaal € 885 miljoen. Volgens de prognose neemt deze in 2025 af tot € 853 miljoen. Deze afname is in overeenstemming met de prognose in het MPG 2025 en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door: -

-

-

Om winst te nemen uit de grondexploitaties passen we de Percentage of completion (POC) methode toe. Hiervoor gelden stringente regels. De volgens deze regels berekende tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties zijn in 2025 volgens de prognose € 5 miljoen hoger dan werd verwacht bij het MPG 2025. Dit heeft een positief effect op de vereveningsruimte. De winstnemingen worden in 2025 naar verwachting totaal € 55 miljoen. De aanwending van de reserveringen (€ 54 miljoen) is conform de prognose in het MPG 2025 en betreft voornamelijk de gemeentelijke bijdrage aan het Zuidasdok en de investeringen in de aanleg van Buiteneiland. De voorziening plantekorten neemt toe met € 17,5 miljoen. Oorzaken: o Er zijn 4 nieuwe plannen zijn vastgesteld waarvan 3 met een financieel tekort wat ertoe heeft geleid dat € 12,5 miljoen uit de reserve is onttrokken ten gunste van de voorziening plantekorten. o De lopende financieel tekort plannen (zonder de nieuwe tekort plannen) zijn verslechterd met € 30 miljoen als gevolg van kostenstijgingen en opbrengstendalingen (met name middeldure huur). o Na vaststelling van de Nieuwe Kern (fase 1) in 2025 wordt dit plan geclusterd met het eerder vastgestelde plan Nieuwe Kern Zuid. Dit heeft een positief effect op de vereveningsruimte omdat de plannen bij elkaar opgeteld positief 19

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

-

-

14 oktober 2025

zijn waardoor de voorziening voor de Nieuwe Kern Zuid niet meer nodig is. Hierdoor valt € 25 miljoen uit de voorziening vrij. Jaarlijks wordt vanuit de reserve structureel € 12 miljoen afgedragen aan de algemene middelen (in 2025 is dat € 10 miljoen) en € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 aan de reserve Schaalspronginvesteringen. Dit is ongewijzigd ten opzichte van het MPG 2025. De overige posten (indexering, bijdragen van woningcorporaties en overige uitgaven voor onder andere de apparaatskosten) zijn jaarlijks nagenoeg hetzelfde en wijken niet af van de prognose in het MPG.

De reserve in onderstaande tabel is inclusief de reserve ten behoeve van het Zuidasdok die is bedoeld om de Amsterdamse bijdragen aan het Zuidasdok te dekken. Mutaties vereveningsruimte in 2025 en de reeds bestemde delen Omschrijving van onderverdeelde posten 2025 Reserve Vereveningsfonds 1 januari 885 Indexering 27 Winst en planafsluiting 55 Woningcorporaties 19 Aanwending reserveringen -54 Uitname algemene middelen -10 Uitname reserve Schaalsprong -12 Actualisatie voorziening plantekorten -17 Overige uitgaven -40 Afname (-) of Toename (+) reserves -26 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 853 Weerstandsvermogen -243 Reserveringen -575 Totaal bestemde delen -818 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 35 Tabel; mutaties vereveningsruimte in 2025 en de reeds bestemde delen NB de overdracht van Zuidasdok is nog niet verwerkt, deze wijziging zal in het MPG 2026 worden verwerkt

Nagenoeg de gehele reserve is reeds bestemd door reserveringen en het treffen van een weerstandsvermogen om de risico’s op te vangen. In het MPG 2025 was de raming van de bestemde delen eind 2025 nog € 822 miljoen. In het AMPG 2025 zijn de bestemde delen voor eind 2025 geraamd op € 818 miljoen. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s van de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo. Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen.

20

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

De prognose van het weerstandsvermogen voor eind 2025 is € 243 miljoen en is daarmee gelijk gebleven aan de verwachte omvang per eind 2025 in het MPG2025. In het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met generieke risico’s zoals een verwachte grondprijsdaling, hogere kosten en een eventuele terugbetaling van een deel van de Rijkssubsidies. Reserveringen Per saldo zijn de reserveringen ten opzichte van de prognose in het MPG 2025 afgenomen met € 3 miljoen. Ten opzichte van eind 2024 nemen de reserveringen af met € 30 miljoen. De omvangrijkste mutaties zijn: - Er is een reservering ven € 5 miljoen opgenomen ten behoeve van tijdelijke beheersmaatregelen om de risico’s voor netcongestie op te kunnen vangen. Dit is conform de besluitvorming in het MPG 2025. - In 2025 is op basis van het investeringsbesluit Wildemanbuurt afzonderlijk een reservering gevormd á € 3 miljoen ten behoeve van het hoog ingeschatte risicoprofiel van dit plan. - De vrijval van de bodemsaneringskosten in Amstelkwartier van € 2,5 miljoen wordt toegevoegd aan de reserve Bodem.

Dit is een vervolg op een eerdere besluitvorming in het MPG 2024 om € 5,5 miljoen in de grondexploitatie 579.80 Amstelkwartier 2e fase met betrekking tot de verkregen rijksgelden voor de sanering van de voormalige Zuidergasfabriek vrij te laten vallen ten gunste van het Reserve Vereveningsfonds onder de reservering (bestemd deel) Bodemsanering, waarbij het geld gelabeld beschikbaar blijft voor de toekomstige planontwikkeling en sanering daarvan binnen het plangebied van de voormalige Zuidergasfabriek. - Naar verwachting wordt € 54 miljoen onttrokken uit de reserveringen dit betreft vooral Zuidasdok (deze wordt in 2025 overgedragen aan V&OR) en de investeringen in de aanleg van Buiteneiland. - Het verschil betreft de jaarlijkse indexatie van de reserveringen met 2%.

Vereveningsruimte De vereveningsruimte die overblijft na aftrek van de bestemde delen (reserveringen en weerstandsvermogen om de risico’s af te dekken) is eind 2025 naar verwachting € 35 miljoen. Dit is per saldo € 5 miljoen lager dan de vereveningsruimte aan het begin van het jaar. Door de nieuwe vastgestelde financieel tekort is de vereveningsruimte gedaald met € 12,5 miljoen en zou dan uitkomen op afgerond op € 29 miljoen. Voornamelijk door de hogere winstverwachting in 2025 is de verwachting dat vereveningsruimte eind 2025 zal verbeteren naar € 35 miljoen. Met passen en meten is de € 35 miljoen vereveningsruimte voldoende voor de plannen die de komende 2 jaar ter besluitvorming worden voorgelegd. De vereveningsruimte neemt de komende 5 jaar door lage tussentijdse winstnemingen niet toe doordat een groot deel van de commerciële gronduitgiften in Zuidas en in de werkgebieden als gevolg van netcongestie de komende 5 jaar niet worden verwacht. Zonder deze grondinkomsten die kunnen oplopen naar € 500- € 700 miljoen kan beduidend minder tussentijdse winst genomen.

21

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

7 Toekomstige plannen Zoals in deze rapportage is aangegeven is de vereveningsruimte die beschikbaar is voor nieuwe plannen met een financieel tekort eind 2025 naar verwachting € 35 miljoen. Voor de komende 5 jaar is de verwachting dat uitbreidingen van lopende plannen of nieuwe plannen met een financieel tekort beperkt zullen zijn. Dit komt omdat de afgelopen jaren een zeer groot aantal stedelijke vernieuwingsplannen en transformatieplannen is vastgesteld. Plannen in voorbereiding met een financieel tekort die op de korte termijn aan het bestuur ter besluitvorming zullen worden voorgelegd zijn: -

Zeeburgerpad Kolenkitbuurt (deels al vastgesteld) Klipperbuurt Meervaart Maassluisbuurt K-midden G buurt Uitbreiding Amstel 3 Bullewijk na 2o30 en Bedrijvenstrook Amstel 3 deels gericht op wonen Hoogoord Overige kleinere plannen

Na de periode van 5 jaar staan meer nieuwe of uitbreidingen van bestaande lopende plannen op de rol met een tekort zoals de D-buurt, het Osdorpplein fase 2c, Hamerkwartier fase 2 en Baaibuurt Oost. Deze plannen zullen direct een beslag leggen op de beschikbare vereveningsruimte van € 35 miljoen omdat voor plannen met een negatief saldo de voorziening plantekorten moet worden opgehoogd ten laste van de reserve. Er worden op de korte termijn ook plannen voorbereid met een positief saldo, zoals De Nieuwe Kern fase 1 en een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland, de Baaibuurt West op het Zeeburgereiland en het Holterbergweg district. Inmiddels is Baaibuurt 22

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

West al gedeeltelijk gestart met de planvoorbereiding. De Baaibuurten en Strandeiland zijn nodig om de aan de gebiedsontwikkeling toerekenbare kosten voor bovenplanse infrastructuur te dekken. Rekening houdend met deze bovenplanse investeringen in de Oostflank is de verwachting dat Zeeburgereiland omslaat naar een financieel negatief perspectief. Op de langere termijn worden ook de plannen voorbereid voor het Osdorpplein, Hamerkwartier, Sloterdijk Centrum, Bijlmer en het Marineterrein. Ook nieuwe plannen zoals Schinkelkwartier en Havenstad zullen op kortere of langere termijn actief worden. De lopende portefeuille bestaat uit een commerciële portefeuille (kantoren en bedrijfsterreinen) die winstgevend is en een woonportefeuille die verlieslatend is. De commerciële portefeuille dekt het verlies af van de huidige woonportefeuille. Voor het financieel tekort in de woningbouw heeft de gemeente de afgelopen jaren veel rijkssubsidies ontvangen. Onzeker is of dit de komende jaren ook het geval zal zijn. Nieuwe plannen zijn per saldo negatief. Er moet hierbij ook rekening worden gehouden met kosten voor de bereikbaarheid. Binnen het geheel van deze toekomstige plannen zijn enkele financieel positieve plannen opgenomen. Een waarschuwing daarbij is dat dit langdurige plannen zijn met een behoorlijke hoge risicoprofielen en veel voorinvesteringen.

Positieve resultaten (tussentijdse winst) mogen pas worden genomen als het onderhanden werk gunstig wordt (meer inkomsten dan uitgaven) en de risico’s worden beheerst. De laatste jaren zagen we aanvankelijke positieve plannen sterk verslechteren denk hier aan het Mercatorpark en het Havenstraatterrein. Zodra het kassaldo van het onderhanden werk positief wordt mag relatief lage winst worden genomen, deze neemt toe naarmate de realisatie van het plan toeneemt. Van mogelijke positieve plannen wordt niet eerder dan vijf jaar een tussentijdse winst verwacht. Strandeiland fase 2 zal worden geclusterd met Strandeiland fase 1. Dit is nodig om de bovenplanse investeringen in de Oostflank te dekken. De deelgebieden binnen Schinkelkwartier en deelgebieden binnen de Nieuwe Kern zullen ook worden geclusterd. Dit betekent dat voor de deelplannen met een financieel tekort geen voorziening hoeft worden getroffen. De winstnemingen van de positieve plannen zullen daarmee lager zijn. De komende 10 tot 15 jaar zal de commerciële portefeuille worden uitgepond en (grotendeels) niet meer worden aangevuld omdat deze lucratieve gronden niet meer beschikbaar zijn.

De woonportefeuille van 60.000 woningen aanvullen met grond voor nieuwe woningen kost met de huidige ambities geld terwijl de vereveningsruimte de komende 10-15 jaar met de reeds gemaakte afspraken over met name afdrachten en kosten aan bereikbaarheid maar beperkt wordt aangevuld.

23

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

8 Risicoanalyse Op basis van de huidige inzichten van experts is er sprake van een voorzichtig licht positief financieel perspectief, maar onder zeer hoge geopolitieke politieke spanningen. Er moet rekening mee worden gehouden dat de gunstige korte termijn verwachtingen voor de gebiedsontwikkeling de komende jaren zo weer neerwaarts kunnen omslaan. Met gevoeligheid- en scenario analyses wordt verkend of het Vereveningsfonds hiertegen bestand is. Scenario's reserveposities In hoofdstuk 3 zijn algemene ontwikkelingen beschreven die een risico kunnen zijn voor de gebiedsontwikkeling. Het grootste risico is netcongestie. Dit kan leiden tot substantiële vertragingen met name bij het topsegment kantoren en in de werkgebieden. Hierdoor is het nodig een deel de in het verleden opgebouwde reserveringen in te zetten. Een ander risico is de ontwikkeling van de grondprijzen en de bouwkosten bij de ontwikkeling op de kantorenmarkt (in gebieden waar geen goede OV-verbindingen zijn is relatieve grote leegstand) en de stapeling van bedrijfsruimten. De grondprijzen van de middeldure huurwoningen staan onder druk als de bouwkosten stijgen en de huren niet hoger kunnen worden en het effect van het nieuwe middeldure huurbeleid is onzeker. Aan de kostenkant van de grondexploitaties zijn flinke kostenstijgingen te zien voor de uitvoering. Naast de risico’s is ook sprake van kansen.

Zoals extra rijkssubsidies of extra transformaties door erfpachters die nu nog niet in de plannen worden meegeteld omdat ze te onzeker zijn. Binnen de reserve zijn reserveringen opgenomen die kunnen worden ingezet onder slechtere omstandigheden. Deze zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2024 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. De samengevoegde reservering wordt nu al ingezet voor netcongestie om de vertraging van een groot aantal commerciële uitgiften op te vangen.

24

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden. Welke hogere inflatie en grondprijsdaling kunnen de buffers dragen met het niet beschikbaar zijn van de reservering van de samengevoegde reserves. De situatie en omstandigheden zijn ten aanzien van eind 2025 nauwelijks veranderd waardoor de verwachting in onderstaande grafiek niet is gewijzigd. In onderstaande grafiek is per scenario aangegeven hoeveel de reservepositie stijgt of daalt tot en met 2029.

Grafiek: Scenario’s reservepositie t/m 2029

In het optimistisch scenario stijgt de reserve positie per eind 2029 met € 77 miljoen boven de geprognosticeerde reserve eind 2029 van het MPG2025. Als dit scenario uitkomt kan dit deel ten gunste van de vereveningsruimte worden verantwoord. In het slecht weer scenario met uitval komt de waarde van reserve onder de risico reserves tenzij na 2026 andere (beleids)keuzes worden gemaakt. Indien de netcongestie langer duurt bijvoorbeeld tot 2035 en het slechte scenario optreedt kan het Vereveningsfonds na 2029 niet meer putten uit de behoedzaamheidsreserves. Daarbij dient te worden aangetekend dat de grondposities voor dit commercieel vastgoed dan naar verwachting nog steeds in portefeuille staan.

25

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

14 oktober 2025

Financiële maatregelen Omdat de risico’s op vertragingen en kostenstijgingen geen risico meer zijn maar eigenlijk altijd optreden, wordt er in het kader van een prudent Vereveningsfonds voorgesteld om in nieuwe investeringsbesluiten vanaf 2026 extra proceskosten en rentekosten die worden veroorzaakt door vertraging op te nemen in nieuw vast te stellen grondexploitaties. De afgelopen 5 jaren bleek dat de uitvoering van de vastgestelde plannen in de meeste gevallen vertraging opliep waardoor het plan financieel verslechterde. Dit wordt met name veroorzaakt door de complexiteit waar projecten tegenwoordig mee te maken hebben, verslechterde marktontwikkelingen, netcongestie en aanpassingen van bijvoorbeeld beleid en regelgeving gedurende de uitvoering. Bij het vaststellen van plannen werd vooraf geen rekening gehouden met vertragingen. Voor de actieve plannen wordt in het weerstandsvermogen rekening gehouden met het risico op vertraging. Eigenlijk is dit geen risico meer maar een realiteit. Voor een prudent Vereveningsfonds is het daarom van belang om binnen de plannen zelf beter op vertraging te anticiperen. Bij het vaststellen van nieuwe plannen wordt daarom voorgesteld om uit te gaan van een langere looptijd van de grondexploitatie met de bijbehorende hogere proces- en rentekosten.

Bij de investeringsbesluiten vanaf 2026 worden de ramingen van de proceskosten daarom gebaseerd op een meer realistische planning en wordt al vooraf bij de vaststelling van het plan rekening gehouden met vertraging. Ervaring leert dat de planning meestal de helft van de tijd langer duurt. Dit wordt daarom als richtlijn meegegeven. Dus een looptijd van 10 jaar wordt 15 jaar. Door vertraging lopen ook de rentekosten op. De kenmerken van de meeste plannen is dat eerst wordt geïnvesteerd en dat de grondinkomsten in een latere fase worden gerealiseerd. Dit leidt tot hogere rentekosten die hoger wordt door vertragingen in de plannen. In 2024 is besloten om de rente van de reeds vastgestelde plannen niet meer toe te rekenen aan de plannen maar rechtstreeks te dekken uit het Vereveningsfonds. De verwachting is dat toekomstige (woningbouw-)plannen als geheel niet financieel positief zullen worden. Daarom wordt bij de investeringsbesluiten vanaf 2026 in de grondexploitaties direct rekening gehouden met de rentekosten die uitgaan van enige vertraging. Veel plannen verslechteren financieel door oplopende uitvoeringskosten. Voorgesteld wordt om met ingang van 2026 bij het vaststellen van plannen met een financieel tekort en bij positieve plannen die een grote kans hebben om te slaan naar een financieel tekort 5 % van de geraamde kosten te reserveren binnen het Vereveningsfonds.