Bijlage 1. Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025
Tekst van het document
Deze reservering kan dan worden ingezet als de toekomstige plannen financieel verslechteren. Het instellen van deze reservering wordt als beslispunt bij het MPG 2026 ter besluitvorming voorgelegd. Met ingang van 2026 zal deze werkwijze worden ingevoerd en deze zullen binnen 4 jaar worden geëvalueerd.
26
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
14 oktober 2025
9 Conclusie Bij het MPG 2025 is aangegeven dat het Vereveningsfonds toereikend is om de huidige portefeuille uit te kunnen voeren en de risico’s te kunnen opvangen met de buffers die in het verleden zijn opgebouwd, maar dat er sterk gestuurd moet worden op de uitvoeringskosten en dat er geen nieuwe kostenverhogende ambities bij kunnen komen. Deze Actualisatie van het MPG 2025 geeft hetzelfde beeld. Eind 2025 is de beschikbare vereveningsruimte naar verwachting € 35 miljoen. Dit is voldoende voor de plannen in voorbereiding die op de korte termijn ter besluitvorming worden voorgelegd. Een toenemend knelpunt is vertraging als gevolg van netcongestie. In de risicoreserveringen is hier voor de komende 5 jaar rekening mee gehouden maar als deze langer duurt kan en er binnen de verwachte beschikbare vereveningsruimte een tijdelijk probleem ontstaan. Voor de langere termijn is de financiële waarde die naar verwachting wordt verdiend na uitvoering van de lopende portefeuille over 10-15 jaar nodig voor reeds gemaakte lange termijn afspraken met betrekking tot de afdrachten, het Zuidasdok en de kosten voor bereikbaarheid die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Het geld dat nog verdiend gaat worden is incidenteel geld dat maar één keer kan worden uitgegeven. Met de huidige marktomstandigheden en het probleem van netcongestie is het onzeker wanneer de opbrengsten binnenkomen.
Er kan aan de reeds gemaakte afspraken worden voldaan, maar dan komt er de komende 10-15 jaar onvoldoende ruimte bij voor nieuwe woningbouwplannen als de planvorming conform de huidige ambities wordt voorgezet. De plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend maar kunnen in de huidige portefeuille worden betaald met eerder vastgestelde winstgevende kantoor- en werklocaties. Er is voor de toekomst geen zicht op nieuwe winstgevende kantoor- en werklocaties die voldoende geld opleveren om de woningbouwplannen te kunnen betalen. Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille aan te vullen met meer positieve plannen.
27
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
14 oktober 2025
BIJLAGE: Werking van het Vereveningsfonds
28
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
14 oktober 2025
Doel van het Vereveningsfonds Amsterdam groeit als gevolg van de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Daarvoor zijn nieuwe woningen, wegen, parken en scholen nodig. Voor woningbouw is gebiedsontwikkeling nodig. Dit wordt betaald vanuit het Vereveningsfonds. De bouw van scholen, sportvoorzieningen en de stedelijke infrastructuur worden betaald vanuit andere investeringsdomeinen. De grond geschikt maken om woningen op te bouwen is duur; oude gebouwen moeten worden aangekocht en gesloopt om de grond vrij te maken en de grond moet schoon zijn. En er moeten wegen, parken, speelplaatsen en water met bruggen worden aangelegd om een leefbaar en compleet gebied te maken. Tegenover deze kosten wordt geld verdiend door de bouwkavels te “verkopen” (erfpacht). De gemeente bouwt de woningen niet zelf en is daarvan afhankelijk van bouwende partijen. Al deze kosten en opbrengsten worden met elkaar verrekend in het Vereveningsfonds. In het verleden waren de inkomsten hoger dan de kosten. Er werd veel geld verdiend in het Vereveningsfonds. Deze ‘winst’ is de afgelopen jaren uit het fonds gehaald voor andere doeleinden binnen de gemeente. Op dit moment is het Vereveningsfonds niet meer zo winstgevend.
Werking Vereveningsfonds In het Vereveningsfonds worden de financiële resultaten van de Amsterdamse projecten in de gebiedsontwikkeling met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Zo kunnen de verlieslatende plannen, bijvoorbeeld de stedelijke vernieuwing, worden betaald door de financieel positieve plannen, bijvoorbeeld kantoorlocaties op de Zuidas. Het is een gesloten systeem omdat het gaat om langlopende begrotingen zijn die wel circa 10-15 jaar kunnen duren. Binnen deze lange looptijd zijn er veel onzekerheden en allerlei mogelijkheden om onderweg het project nog bij te sturen indien dat nodig is. Doordat het een gesloten systeem is met een eigen weerstandsvermogen om risico’s op te kunnen vangen wordt de algemene begroting van de gemeente niet direct geraakt als er bijvoorbeeld sprake is van grote economische schommelingen. Dit zorgt voor een rustiger beeld van de gemeentelijke financiën. Grond en Ontwikkeling werkt in 2025 aan 155 gebiedsontwikkelingsprojecten. Ieder project heeft begroting; dat heet een grondexploitatie.
In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties. Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’. 29
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
14 oktober 2025
Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie
Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden genomen.
Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen. Voor een plan met een financieel tekort wordt er direct bij vaststelling van het plan een voorziening getroffen voor het tekort. Dit legt direct een beslag op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Op basis van het laatste Coalitieakkoord is er sprake van een structureel jaarlijkse afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de Algemene Middelen. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves.
30
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
14 oktober 2025
De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad. De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.
Figuur: Werking Vereveningsfonds
31