Bijlage 1 - 20230516_Projectnota Holterbergdistrict Amstel III_Concept.pdf

adressen aan de straat; aanwezigheid van verschillende functies op straatniveau in een hoge dichtheid. 2.

Het groene hart rondom de Molenwetering. De uitgangspunten voor dit gebied zijn: een natuurlijk waterrijk landschap, biodiversiteit, een explosie van groen zowel in het park als op de daken en gevels van gebouwen; een transparant en open programma op ooghoogte rondom het park; lagere bouwvolumes aan de parkzijde om te zorgen voor een goede zon- en windconditie; openbare ruimte op menselijke schaal in het park; sociale programma's; stedelijke huiskamers geclusterd rond het park; en als ambitie een iconische fietsbrug vanuit Bullewijk via het plangebied naar de Amstelscheg. Versterking van de recreatieve structuren in het landschappelijke gebied van de Amstelscheg sluit aan op de ambities uit de Verstedelijkingstrategie Metropoolregio Amsterdam.

3.

Het Pakhuiskwartier. Hier komen stadslogistiek en lichte bedrijvigheid samen met onderzoekslabs en (georganiseerde) sport. Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de kwaliteit van de industriegebouwen zoals bij de pakhuizen in het verleden ook het geval was. Er zal

5.4 Eén gebied, meerdere identiteiten De ambitie is een levendig, duurzaam innovatiedistrict te ontwikkelen, waar kruisbestuiving plaatsvindt tussen bedrijvigheid en kennisontwikkeling en ruimte is voor ondernemen, onderzoek en wonen. Daarvoor heeft het gebied op verschillende plekken verschillende identiteiten nodig. We hebben gekozen voor een opdeling in ruwweg drie, in elkaar overvloeiende identiteitsclusters. 1.

De stedelijke kern rond de Hoogoorddreef. Het hart van het district biedt stedelijke kwaliteit met levendige straten met ruimte voor ontmoeten. De uitgangspunten zijn: een goede verblijfskwaliteit; een aantrekkelijke openbare ruimte; een volledig actieve plint met een mix van commerciële en maatschappelijke functies; publiek toegankelijk programma;

Groen

Straten

Programma

Stedelijke Kern

Groene Hart

Pakhuiskwartier

Figuur 32:

Ieder identiteitscluster verschilt in maat, schaal en programma, maar draagt ten alle tijden bij aan de gebruik en beleving van een ongedeeld stuk stad. Bron: Herzog & de Meuron

Projectnota

Ruimtelijk kader

48

een mix ontstaan van nieuwe en bestaande gebouwen, waarbij het huidige Intralox gebouw wordt gezien als een locatie voor placemaking. De uitgangspunten voor dit gebied zijn: open en transparante bedrijfsruimte; ruimte voor lokale werkgelegenheid en ondernemerschap; ruimte voor sport, evenementen en uitgaan; ruimte voor functies met een hogere milieubelasting (geluid, licht); sportfaciliteiten geïntegreerd in en op gebouwen; hoogwaardige openbare ruimte; en 24/7 veiligheid door gemengde functies en geclusterde voorzieningen in de plint.

kern heeft een hogere dichtheid en sluit aan bij het hoogstedelijke karakter van ArenAPoort. Het groene hart vormt de overgang van hoogstedelijk naar bedrijvig. Het Pakhuiskwartier heeft een veel lagere dichtheid gezien de focus op bedrijven, sport en onderzoekslabs. Hoewel de dichtheid varieert met de verdeling van het programma, moet de perceptie van dichtheid coherent en herkenbaar zijn in het hele gebied. Continuïteit in hoogte en volume creëert een verbindende identiteit. Drie bouwhoogtes worden gebruikt als leidraad voor de ontwikkeling:

Elke identiteitscluster bevat een mix aan functies die ondersteund wordt door voorzieningen in de plinten. Het gebied ten zuiden van de Molenwetering tot de Laarderhoogtweg is bestemd voor bedrijvigheid. Daarom is het woningbouwprogramma beperkt tot de noordkant van het gebied, met mogelijke integratie van lichte (stadsverzorgende) bedrijvigheid die woon-ondersteunend is zoals kleine maakbedrijven of loodgieters. De dichtheid van de clusters is verschillend, passend bij hun identiteit ArenAPoort en gebouwtypologieën. De stedelijke

■

De eerste laag heeft een hoogte van 20-30 meter (6-8 verdiepingen), wat een zekere basis biedt voor het straatbeeld op deze plek in Zuidoost. De tweede laag heeft een hoogte van 60 meter, waardoor een hogere dichtheid kan worden verkregen met (woon/ werk)torens. De derde laag biedt de mogelijkheid om torens hoger dan 60 meter te realiseren. Dit kan alleen op strategische en logische locaties.

■

■

Amstel III

Amstel III

5.4.1 Rust, ruis, reuring

Stedelijke Kern Holterbergdistrict

Figuur 33:

60m

Karspeldreef

Canal

Hoogoorddreef

+100 m

Groene Hart Holterbergdistrict

~26.5m

Pakhuiskwartier Holterbergdistrict

Stadssilhouet, bekeken vanaf de Amstelscheg. Bron: Herzog & de Meuron

Holterbergweg

Lemelerbergeg

+100 m

60m

~26.5m

Figuur 34:

49

Lemelerbergdistrict Buurt

Holterbergdistrict Buurt

ArenAPoort Buurt

+10m

20m ~ 125m

~150m

Stadssilhouet, bekeken van west naar oost. Bron: Herzog & de Meuron

Projectnota

Ruimtelijk kader

Per deelgebied is een verschil in gradatie van levendigheid en stedelijkheid. Daarom is een zogenoemde rust-ruisreuring verdeling opgesteld. ■

■

■

■

Reuring bevindt zich voornamelijk rond de stedelijke kern (Hoogoorddreef): levendig door een hoog percentage en grote mix aan publieke functies, maatschappelijke dienstverlening, commerciële en verzorgende functies en horeca, allemaal met entrees aan de straat. Focus op een kleine korrel met de menselijke maat zodat het prettig wandelen is. Combinatie van reuring en rust rond het groene hart: actieve en open plinten naar het park toe met een mix aan horeca, recreatie, evenementenruimte, transparante vergaderruimtes. Een mix van gezellige drukte en ontspanning. Langs het water zijn rustige plekken. Ruis ter plaatse van de lichte bedrijvigheid (Pakhuiskwartier): een boeiende mix van logistiek, showrooms en transparante plinten naar de bedrijfsruimte, aangevuld met horeca en commercieel programma, dat zich meer toespitst op het industriële karakter van de wijk (design ateliers, brouwerij en een kleinere mix van speciale functies zoals sociale diensten, club, JongerenTalentCenter, sportclubs). Levendige plinten op de brede Holterbergweg en Lemelerbergweg, met een grotere korrel. Publiek programma en commerciële functies die gemakkelijk toegankelijk zijn voor fietsers en voetgangers van binnen en buiten het gebied. Aangevuld met zakelijke diensten en werkfuncties met een hoge transparantie.

Rust binnen de blokken en buurtparkjes: een rustige en veilige omgeving met de nodige privacy. Plinten zijn toegespitst op woonkwaliteit, met wonen op de begane grond en een groot aantal voordeuren op maaiveldniveau. De parkjes (en de singel) bieden groene rustpunten in de gebieden.

5.5 Publieke ruimte De openbare ruimte nodigt uit tot ontmoeting, kruisbestuiving en beweging, en ondersteunt de identiteit van de drie clusters. De hoofdstructuur zal worden gedefinieerd in het hierna te maken stedenbouwkundig plan om een aaneengesloten openbare ruimte, ook met de omgeving, te waarborgen. Dit project wordt ontwikkeld in een bestaand gebied. In het nieuwe raamwerk maken we vooral gebruik van de bestaande straten en passen die aan, afhankelijk van de (nieuwe) functie die ze krijgen. Ook maken we nieuwe straten en nieuwe publieke ruimtes zoals nieuwe parken en pleinen. Voor deze fase van het projectbesluit is een illustratief plan gemaakt van de totale openbare ruimte om een doorkijk naar de beoogde kwaliteit te laten zien. Het ontwerp

Projectnota

van de openbare ruimte wordt verder uitgewerkt in de volgende stap: het opstellen van het stedenbouwkundig plan. 5.5.1 Gebruik maken van bestaande straten Het bestaande raamwerk van straten is heel bruikbaar om verder door te ontwikkelen en te complimenteren. De Holterbergweg heeft de potentie om een stadsboulevard met actieve plinten en kwalitatieve openbare ruimte te worden, vergelijkbaar met de Wibautstraat. In de fase van het stedenbouwkundig plan zal bekeken worden of het mogelijk is om het profiel van de weg opnieuw in te richten dan wel te versmallen met behoud van de benodigde capaciteit. Omdat de impact hiervan buiten het plangebied ligt, zal dit gebiedsoverstijgend benaderd moeten worden. De Hoogoorddreef zal in het projectgebied als autoontsluiting mogelijk minder belangrijk kunnen worden, ten gunste van de langzaam verkeerverbinding met station Bijlmer ArenA. De Lemelerbergweg heeft op dit moment geen voorkanten naar de straat, dit is wel gewenst. De Lemelerbergweg wordt de belangrijkste ontsluiting van het plangebied, omdat het logistieke deel en ook de hubs hierop ontsloten worden. Integraal met de andere ontwikkelingen van Zuidoost zal gekeken moeten worden of de Lemelerbergweg eventueel ook aan de noordkant ontsloten kan worden op de Holterbergweg, waardoor de Hoogoorddreef tussen de Lemelerbergweg en de Holterbergweg autoluw kan worden.

Aan de zuidkant zal de Lemelerbergweg met de Snijdersbergweg verbonden gaan worden. Hiervoor zal het bestaande viaduct onder de A9 wel uitgebreid moeten worden. De Karspeldreef zal ruimtelijk doorgetrokken worden om het interne wandel- en fietsnetwerk optimaal aan te laten sluiten op de huidige routes in Bullewijk voor voetganger en bij voorkeur voor fiets.

5.6 Gebouwen (prototypen), duurzaamheid en infrastructuur Voor het gebied is een aantal in een potentie geschikte gebouwtypologieën onderzocht. Deze worden in een stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt. In de fase van het projectbesluit geven we een eerste aanzet, om de haalbaarheid ervan te onderzoeken. Dat geldt met name voor de gestapelde bedrijfsgebouwen, aangezien dit nog een vrij onbekende gebouwtype is in Nederland. 5.6.1 Pakhuis nieuwe stijl Dit type gebouw biedt plaats aan gestapelde werkruimtes, van licht industrieel tot opslag, met ondergeschikte bijhorende kantoorruimte. Ook parkeerruimte is geïntegreerd. De hoogte van deze blokken ligt tussen de 4

Ruimtelijk kader

50

en 6 lagen. Dit prototype voor gestapelde bedrijvigheid is opgebouwd volgens de volgende principes: ■

■

■

Interne logistieke circulatie en parkeren met toegang tot alle niveaus. Dit verlicht de omliggende straten van logistiek verkeer en parkeren. Door deze opzet is het ook mogelijk de plint van deze blokken te activeren met andere functies dan laadzones en de stoepen vrij te houden voor voetgangers. Een flexibele verdiepingshoogte van 4 tot 6 meter. Deze genereuze vrije hoogte maakt op de verschillende verdiepingen een brede waaier aan lichte bedrijvigheid mogelijk. Actieve daken met sport. De daken van deze blokken, die meestal een grote voetafdruk nodig hebben, bieden de mogelijkheid om georganiseerde sportfaciliteiten te huisvesten.

5.6.2 Interactief open-bouwblok De open bouwbloktypologie is geschikt voor een verscheidenheid aan toepassingen: voor wonen en werken, voor commerciële en sociale voorzieningen. Dit blok wordt gedefinieerd door een of meerdere binnentuinen waar bouwvolumes omheen zijn geordend. De randen van het blok zijn poreus om een directe verbinding tussen de straat en de binnentuinen mogelijk te maken. De hoogte varieert van 20 tot 60 meter. Incidenteel zijn er torens tot 100 meter hoog (zie paragraaf bouwhoogte). 5.6.3 Bouwen op (bestaande) bedrijfsgebouwen In deze typologie worden bestaande bedrijfsgebouwen gecombineerd met andere functies zoals kantoren en/of woningen. Afhankelijk van de capaciteit van de bestaande gebouwen kunnen volumes behouden blijven, van gebruik wijzigen of verdicht worden; dit door er nieuwe gebouwen bovenop aan toe te voegen. Deze hybride gebouwen zijn geschikt voor een verscheidenheid aan toepassingen, van mobiliteitshubs tot voorzieningen, werkruimten en zelfs woningen. De hoogte van dit gebouwtype varieert van 20 meter tot 60 meter. 5.6.4 Combigebouw Het is de bedoeling om aan de Lemelerbergweg een gebouw te realiseren met onder andere een onderstation en HPC (High Performance Computing). Mogelijk zullen er meer functies worden ingepast, zoals een parkeerhub en voorzieningen.

Het gebouw zal goed moeten worden ingepast in de omgeving, met actieve plinten langs de Lemelerbergweg, de Karspeldreef en de nieuwe binnenstraat. 5.6.5 Duurzaam ontwerp en duurzame bouw

Bij de bouw is er veel winst te behalen op het gebied van duurzaamheid. Allereerst is de ambitie de gebouwen energieneutraal of energiepositief te construeren (pijler 7 in de routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050). Ook is de ambitie om in 2050 een volledig circulaire stad te zijn (Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025). Er zal worden gestuurd op een zo laag mogelijke milieuimpact van alle onderdelen van het gebouw, waarbij tools worden ingezet als MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) en Life Cycle Analysis (LCA). Naast de CO2-impact zal CO2opslag en de gezondheid in de keuze voor materialen worden meegenomen. Zo zullen circulaire (tweedehands) en biobased materialen een grote rol spelen. Tevens dienen materialen lang mee te gaan en wordt nagedacht over losmaakbaarheid en onderhoud. Gebouwen dienen flexibel en modulair te worden ontworpen, zodat ze tijdens het gebruik intern makkelijk aanpasbaar zijn en in de toekomst volledig van functie kunnen veranderen of eenvoudig te demonteren zijn. Gezondheid van de gebruiker is een belangrijk onderwerp. Zo dient er aandacht te zijn voor goede luchtkwaliteit, voldoende daglicht en nodigen de gebouwen uit tot bewegen en ontmoeting. Bij de bouw wordt er gestreefd naar uitstootvrij bouwmaterieel, uitstootvrije aan- en afvoer van bouwmateriaal en minimale overlast van de bouwplaats op de omgeving.

5.6.6 Duurzame energie Voor het plangebied wordt een CO2-neutraal energiesysteem beoogd dat aansluit op de duurzaamheidsambities van de gemeente Amsterdam voor 2050. Het uitgangspunt is: lokaal waar kan en extern waar nodig. 5.6.7 Warmte en koude De basis van het warmte- en koudesysteem is een centrale laagtemperatuur warmte- en een hoog temperatuur koude rotonde die de verschillende vragers in het gebied met elkaar verbindt. De systemen worden gevoed met de duurzame, groene warmte die vrijkomt vanuit de HPC en vanuit een op koude gedimensioneerde warmte- en koude opslag (WKO). Een koppeling met het stadskoudenet (Ouderkerkerplas) en stadswarmtenet van Vattenfall maakt het mogelijk om warmte en koude uit te wisselen en draagt bij aan de betaalbaarheid en betrouwbaarheid van het systeem. Koeling wordt verzorgd via een centraal duurzaam systeem en niet via aparte airco’s. Voor de warmte en koude in het gebied wordt gestreefd naar duurzame koeltechnologie. De immersiekoeling die wordt toegepast op (een deel van) de servers maakt het mogelijk een substantieel hoger deel van de warmte te hergebruiken. 5.6.8 Elektriciteit

51

Projectnota

Ruimtelijk kader

Om voldoende capaciteit te waarborgen worden er binnen het plangebied 1 of 2 nieuwe onderstations gerealiseerd. Dit draagt bij aan de gemeentelijke ambitie om tegen 2030 zeven nieuwe onderstations te realiseren. De ontwikkeling ondersteunt bovendien de verdere elektrificatie van de energietransitie en faciliteert oplaadmogelijkheden voor elektrisch vervoer en geëlektrificeerde bedrijfsvoering. De ondergrondse infrastructuur zal mogelijk geherstructureerd moeten worden. De mogelijkheden worden verder onderzocht via het Masterplan Kabels en Leidingen. Er wordt gestreefd naar het gebruik van 100% duurzame elektriciteit. Waar het kan, worden zonnepanelen aangebracht voor lokale, duurzame opwek. Er wordt gezocht naar een balans tussen energie-opwek, groen, biodiversiteit, sport op daken en waterberging. Maximaal meervoudig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. De lokale opwek wordt aangevuld met zonne- en windenergie opgewekt op land en/of zee. Er wordt ingezet op slimme sturing van het energiesysteem door middel van Smart Grid-technologie, zodat de verschillende elementen van het energiesysteem optimaal met elkaar kunnen samenwerken. Meerdere elementen zullen bijdragen aan het balanceren van het elektriciteitssysteem, zoals batterijen, laadinfrastructuur voor verschillende mobiliteiten en de back-up voorzieningen voor de rekencapaciteit.

Het elektriciteitssysteem heeft net zoals de warmte- en kouderotonde een verbindende functie. Het bestaat uit verschillende onderdelen verspreid over het gebied, die samenwerken om de energiebalans te waarborgen en het externe net te ondersteunen waar nodig.

5.7 Milieueffecten 5.7.1 Geluid Bij de stedenbouwkundige uitwerking van het gebied is geluid een belangrijke factor. Geluid is voornamelijk afkomstig van omliggende (Rijks)wegen, sporen en bedrijvigheid. In de nieuwe ruimtelijke structuur wordt een reuring, ruis en rust verdeling aangebracht in het plangebied. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal door middel van de juiste inpassing van bedrijvigheid, situering van de geluidsgevoelige functies en maatregelen zoals afscherming en maatregelen op en in de gebouwen worden gezorgd voor een goede omgang met geluid die binnen de normen vallen. Dit is tevens geborgd bij ruimtelijke besluiten. 5.7.2 Natuur In de planvorming zal directe invloed op het gebied van Natuurnetwerk Nederland en Natura-2000 vanuit het plangebied worden voorkomen. Hoewel de bestaande ecologische waarden in het plangebied laag zijn, zal er in het bijzonder rekening worden gehouden worden met beschermde soorten vleermuizen, gierzwaluwen,

Projectnota

huismussen, de grote gele kwikstaart en algemene broedvogels. De bestaande groen- en waterstructuur blijft behouden en wordt versterkt. Omdat het onvermijdelijk is om gebouwen te slopen voor de transformatie, kunnen er mogelijk negatieve effecten optreden voor soorten die gebruik maken van deze gebouwen. Hier wordt onderzoek naar gedaan en er zullen maatregelen worden genomen om hier mee om te gaan. Over het algemeen, door het aanleggen van hoogwaardig groen, water met ecologische oevers, groene daken en gevels en andere natuurinclusieve maatregelen op de gebouwen biedt de transformatie veel kansen voor het verbeteren van de huidige ecologische waarden. 5.7.3 Stikstof Uit indicatieve berekeningen van de realisatiefase en gebruiksfase volgt geen stikstof bijdrage op omliggende Natura 2000-gebieden. Bijvoorbeeld door maatregelen te nemen als de inzet van (deels) emissieloos materieel bij de aanleg. Bij elk deelplan zal worden getoetst of er sprake is van significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden door middel van een stikstofberekening. 5.7.4 Water Er zijn diverse positieve effecten voorzien op het gebied van water. De nieuwe gebouwen zullen water vasthouden op of in de gebouwen, waardoor de druk op de riolering vermindert. Er wordt extra oppervlaktewater gecreëerd, dat in verbinding staat met de Molenwetering.

Door het creëren van een groter watersysteem en de aanleg van meer groen in het gebied verbetert de waterkwaliteit. De in het Omgevingsprogramma Riolering vereiste ontwateringsdiepte van 90 centimeter geldt als uitgangspunt. Het pakket van maatregelen om dat te bereiken wordt nader uitgewerkt. 5.7.5 Hittestress Door de realisatie van een doorlopende groenstructuur, extra oppervlaktewater, koele verblijfplaatsen en realisatie van groene daken en gevels kan met de ontwikkeling positief worden bijgedragen aan de afname van hittestresseffecten in het plangebied. 5.7.6 Externe veiligheid Hoewel de invloedsgebieden van de A2 en A9 en het treinspoor (gedeeltelijk) over het plangebied liggen, blijken de externe veiligheidsrisico’s beperkt. Ondanks dat het nodig is om bepaalde risico’s te verantwoorden, worden er geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht. Onder de Omgevingswet zullen invloedsgebieden worden vervangen door aandachtsgebieden. Verder dient rekening te worden gehouden met veiligheidsrisico’s van buurtbatterijen, indien deze gebruikt gaan worden in het plangebied.

Ruimtelijk kader

52

Figuur 35:

53

Visualisatie van PosadMaxwan.

Projectnota

Ruimtelijk kader

5.7.7 Lucht De concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) liggen ruim onder de wettelijke grenswaarden, zowel in de huidige als in de toekomstige situatie. Voor zowel stikstofdioxide als fijnstof liggen de waarden wel boven de WHO advieswaarde. 5.7.8 Gezondheid ■ Sport en bewegen Het wordt aantrekkelijk om te bewegen per voet of fiets door het plangebied. Door meer hoogwaardig groen en openbare sport- en speelplekken nodigt het gebied uit om in de openbare ruimte te bewegen en te sporten. ■ Lifestyle Door het toevoegen van voorzieningen zal het voedselaanbod in het gebied uitgebreid worden. Er wordt ingezet op een divers, gezond en betaalbaar aanbod van voedsel. Voedselverbouwing is zoveel mogelijk lokaal of streekgebonden. Ook kan in de openbare ruimte meer eetbaar groen worden toegevoegd. Ook komt er meer ruimte voor ontmoeting in het plangebied. Bijvoorbeeld in parkjes, openbare sport- en speelplekken en een buurtmoestuin. Mogelijkheden om samen te komen in de openbare ruimte kunnen zorgen voor meer sociale cohesie en kunnen gevoelens van eenzaamheid verminderen.

Projectnota

Ruimtelijk kader

54

6

Mobiliteit

De mobiliteit groeit op alle schaalniveaus: nationaal, hoofdstedelijk en lokaal. De ontwikkelingen in het plangebied zullen nog eens tot extra verkeer leiden. Waar nu nog een overmaat van verkeersruimte te ervaren is, zal deze in de toekomst schaars worden. Om de al voorziene autonome groei van Zuidoost mogelijk te maken is er een mobiliteitstransitie in geheel Zuidoost noodzakelijk naar meer OV-gebruik en lopen en fietsen. Het Mobiliteitsplan Zuidoostflank is opgesteld om deze transitie in goede banen te leiden. De plannen voor het plangebied zullen in de actualisatie van het mobiliteitsplan worden opgenomen. De agenda Autoluw (2020) laat zien dat de stad te maken krijgt met grotere mobiliteitsstromen van zowel goederen als personen. Tegelijkertijd vraagt de stedelijke maat van Amsterdam om kleinere, lichtere en efficiëntere voertuigen. Ook vrachtvervoer per fiets lijkt de komende jaren aanzienlijk te kunnen gaan groeien. Tel daarbij op de verschuiving naar online consumptie en het zal duidelijk zijn dat er meer logische schakelpunten voor overstap en overslag van goederen noodzakelijk zijn, de zogenaamde hubs. De bedrijvenstrook is in beeld als kansrijke locatie voor de overslag van goederen, een logistieke hub. Ook zal er ruimte moeten worden gereserveerd om het fietsvrachtvervoer te geleiden.

De ambitie is de bereikbaarheid van het gebied te verbeteren voor alle modaliteiten. Voor auto’s en vrachtverkeer, maar ook voor fietsers en voetgangers. Dat vereist slimme en innovatieve oplossingen. Daarbinnen zet de gemeente uiteraard in op uitstootvrij vervoer. De voorgestelde maatregelen in dit hoofdstuk dragen bij aan het ontwikkelen van een duurzame, innovatief, autoluw en leefbaar woon- en werkmilieu in het plangebied. De maatregelen staan daarbij niet vast, maar bieden opties die integraal met het bestaande gebruik (bijvoorbeeld evenementenverkeer) en nieuwe ontwikkelingen (Amstel

55

Projectnota

III, ArenApoort) in Amsterdam Zuidoost moeten worden afgewogen.

6.1 Prioriteit voor fietser en voetganger Er zal een fijnmazig fiets- en voetgangersnetwerk worden aangelegd dat naadloos aansluit op de omgeving. Ook krijgen de voetgangers en fietsers bij kruispunten zo veel mogelijk prioriteit op ander verkeer. Op deze manier zijn alle bestemmingen, ook in de omgeving, goed en snel bereikbaar voor de fietser en voetganger. Het wordt aantrekkelijk om je te voet of met de fiets te verplaatsen, zowel als directe rit of als voor- of natransport voor het openbaar vervoer. Alle straten, behalve die nodig zijn voor logistieke ontsluiting van de bedrijfsruimten, zullen straten voor langzaam verkeer worden, waar de auto te gast is (waar nodig). Dit is goed mogelijk omdat parkeervoorzieningen voornamelijk direct aan de Lemelerbergweg in hubs worden opgenomen. Het netwerk voor langzaam verkeer sluit aan op de twee hoofdverbindingen (Hoogoorddreef en Holterbergweg) en het fietsnetwerk langs de Laarderhoogtweg, Karspeldreef, Herikerbergweg, De Entrée en de Burgemeester Stramanweg. De Hoogoorddreef is de meest directe en snelste verbinding tussen station Bijlmer ArenA en het plangebied. In de visie van ArenAPoort wordt het station aan de kant van de Hoogoorddreef uitgebreid met een nieuwe entree, met nieuwe trappen en liften naar het perron. Op de Hoogoorddreef is alle ruimte om aantrekkelijke routes voor langzaam verkeer aan te leggen.

Uit het mobiliteitsplan Zuidoost blijkt bovendien dat de Hoogoorddreef mogelijk geen doorgaande route voor autoverkeer blijft. In dat geval zullen er minder rijbanen voor de auto nodig zijn. De verbinding voor langzaam verkeer vanaf station Bijlmer ArenA over de Hoogoorddreef zal doorgetrokken worden

Mobiliteit

tot aan en verbonden worden met de Lemelerbergweg (waar ook een belangrijke noord-zuid fietsroute loopt). De auto wordt ook op het stukje Hoogoorddreef binnen het plangebied minder belangrijk. Of een volledig autovrije weg hier mogelijk en wenselijk is, zal nader worden onderzocht. Voordeel hiervan zou zijn dat het kruispunt eenvoudiger wordt en dat de oversteekbaarheid van de Holterbergweg verbetert. Maar er zijn ook andere oplossingen denkbaar die tot een betere oversteekbaarheid leiden. Bijvoorbeeld een ongelijkvloerse oplossing voor het langzaam verkeer. Voordeel is dat er een directe en ongestoorde verbinding ontstaat, nadeel is dat het een flinke (verkeerskundige) ingreep is in een gebied dat wordt getransformeerd tot woon-werk en leefgebied. In samenhang met andere ontwikkelingen zoals ArenAPoort moet worden beschouwd wat de beste integrale oplossing is. Een betere oversteekbaarheid voor voetgangers en fietsers van de Holterbergweg is noodzakelijk om de verschillende gebieden en met name het stationsgebied Bijlmer ArenA en Bullewijk goed te verbinden met het plangebied. Om het fietsgebruik en het vrachtfietsgebruik nog extra te stimuleren, wordt de fietsinfrastructuur langs de

Holterbergweg omgevormd tot een van de belangrijkste fast lanes tussen centrum en Zuidoost. Langs de Molenwetering is een nieuwe recreatieve route gepland, inclusief een fietsbrug over de A2. Deze nieuwe route verbindt de Bijlmer met de Amstelscheg. Een iconische fiets- en voetgangersbrug in het plangebied kan een eerste stap zijn om de route te activeren.

6.2 Openbaar vervoer en last mile De bestaande buslijnen die nu over de Hondsrugweg lopen, zullen in de toekomst in de Holterbergweg komen te liggen. Nieuwe haltes in de Holterbergweg verbeteren de busbereikbaarheid van het plangebied aanzienlijk. De HOV-verbinding Schiphol-Bijlmer ArenA-IJburg is de belangrijkste en snelste toekomstige OV-verbinding in oostwest richting. Het is een snelle buslijn die op een aparte busbaan rijdt en het plangebied (naast de trein) rechtstreeks met Amstelveen en Schiphol verbindt. Om deze buslijn zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor de grote aantallen werknemers en bewoners in het plangebied, ArenAPoort en Amstel III, zou de voorkeurslocatie van de HOV-halte

Primaire fietsroute Primaire fietsroute (voorstel op lange termijn) Secundaire fietsroute Secundaire fietsroute (voorstel op lange termijn) Recreatieve fietsroute (voorstel op lange termijn) Onderdoorgang spoortalud (nader te onderzoeken) Verbreden viaduct A9 (nader te onderzoeken)

Figuur 36:

Het nieuwe fietsnetwerk op hoofdlijnen. Deze verkenning heeft geen status en wordt in de volgende fase (investeringsbesluit) uitgewerkt middels een SP.

Projectnota

Mobiliteit

56

nabij het kruispunt Holterbergweg en Hoogoorddreef moeten komen. Dit zal onder andere met de Vervoersregio Amsterdam besproken moeten worden. Het uitstekende trein- en metrosysteem van Zuidoost, met name station Bijlmer ArenA, is zeer bepalend voor de bereikbaarheid per OV van het plangebied. Door routes naar met name dit station nog veel aantrekkelijker te maken en last mile oplossingen aan te bieden (deelfiets, deelscooter), komt het plangebied qua tijd en beleving steeds dichter bij het station te liggen. Om de route voor voetgangers en fietsers aantrekkelijk te maken, wordt het gedeelte van de Hoogoorddreef ten westen van de Holterberweg primair voor langzaam verkeer ingericht. Een dergelijke aanpak geldt ook voor ‘de verlengde Karspeldreef’, die is ook vooral bedoeld om snel via de Karspeldreef bij de voorzieningen in Bullewijk en het metrostation te komen.

parkeermogelijkheden. Niet alleen voor personenvervoer, maar ook het goederenvervoer en het laden en lossen hiervan. Een mobiliteitsapp adviseert bedrijven en bewoners bij het boeken van het juiste vervoermiddel voor hun reis en biedt de mogelijkheid om te reserveren. De vervoersmiddelen zullen zijn gestationeerd in de Wijkhub, die een centrale plek krijgt in het plangebied. De overige hubs krijgen meer de functie van een buurthub. Hier zijn de verschillende vervoermiddelen wel beschikbaar, maar op minder grote schaal en met minder verschillende keuzes. Een praktisch voorbeeld is het slim registreren van en informeren over beschikbare (fiets)parkeergelegenheid in en rondom het gebied. Als bewoners of gebruikers via het reisadvies real time weten waar fietsparkeergelegenheid is of waar de dichtstbijzijnde beschikbare deelfiets staat, kunnen ze nauwkeurig bepalen of fietsen of lopen de snelste manier van verplaatsen is.

6.3 Smart mobility 6.3.1 High Performance Computing Navigatiesystemen bepalen nu al hoe wij ons verplaatsen. Deze invloed zal groter worden als dit wordt gecombineerd met de weginfrastructuur, zelfrijdende auto’s en de

6.3.2 Deelmobiliteit De openbare ruimte in het plangebied moet zoveel mogelijk kwaliteit bieden, zodat het een aantrekkelijke plek wordt voor de bewoners en bezoekers. Om de openbare

Treinspoor Metrolijn HOV-lijn Reguliere buslijn

T

M

Treinstation (stijgpunt) Metrohalte (stijgpunt) HOV-halte Bushalte

Actieradius trein (1500 m) Actieradius metro (800 m) Actieradius HOV (600m) Actieradius bus (400 m)

Figuur 37:

57

Het nieuwe OV-netwerk op hoofdlijnen. Deze verkenning heeft geen status en wordt in de volgende fase (investeringsbesluit) uitgewerkt middels een SP.

Projectnota

Mobiliteit

ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken, zetten we in op deelmobiliteit, zoals deelauto’s (personen/bestelbusjes), deelfietsen en deelscooters. Het aanbod van deze vervoermiddelen vindt grotendeels plaats in mobiliteitshubs. Met name deelauto’s (in welke vorm dan ook) en alternatieve vormen van fietsen (bakfietsen of een elektrische fiets) zijn aantrekkelijk voor bewoners, hoewel veel bewoners naar verwachting een eigen fiets zullen hebben. Voor bezoekers kan een deelfiets een goede optie zijn voor het voor- en natransport. De inzet van deelmobiliteit biedt niet alleen extra vervoermiddelen voor de bewoners en bezoekers, maar draagt ook bij aan duurzame mobiliteitsoplossingen en zorgt ervoor dat er minder parkeergelegenheid gerealiseerd hoeft te worden. Vervoermiddelen worden namelijk efficiënter ingezet en nemen minder ruimte in omdat ze minder onnodig stil staan. Een deelauto vervangt bijvoorbeeld de plek van 4 particuliere auto’s. 6.3.3 Pakketkluizen Om bezorgdiensten te ondersteunen worden pakketkluizen in de hubs gerealiseerd. Hier kunnen pakketten eenvoudig

worden afgeleverd en later door bedrijven of bewoners worden opgehaald. Daarbij kan het gaan om alle verschillende maten of zelf gekoelde producten. Dit beperkt het verkeer in het plangebied en zorgt er ook voor dat bezorgdiensten geen onnodige ritten hoeven te maken als bewoners niet thuis zijn. 6.3.4 Nieuwe routing auto- en vrachtverkeer Het bestaande en nieuwe logistieke bestemmingsverkeer voor alle bedrijven ten noorden van de A9, wordt primair via de Lemelerbergweg geleid. Hierdoor ontlasten we een aantal kruispunten op de Holterbergweg. Ook vervalt voor Amstel III/Bullewijk een deel van de geluidsoverlast en trillingen van zwaar verkeer. De Holterberweg (S111) kan mede hierdoor gaandeweg transformeren naar een stadsstraat. Ook het bestemmingsverkeer voor de te bouwen woningen, kantoren en voorzieningen worden primair via de Lemelerbergweg afgehandeld. Binnen het plangebied wordt het logistieke verkeer voornamelijk geconcentreerd in het zuiden, waar de bedrijvigheid is geclusterd. Grote vrachtwagens kunnen de bedrijfsgebouwen in eerste instantie bereiken via de

Autosnelweg Primaire ontsluitingsweg Primaire ontsluitingsweg (voorstel op lange termijn) Secundaire ontsluitingsweg Secundaire ontsluitingsweg (voorstel op lange termijn) Verbreden viaduct A9 (nader te onderzoeken)

Figuur 38:

Het nieuwe netwerk voor autoverkeer op hoofdlijnen. Deze verkenning heeft geen status en wordt in de volgende fase (investeringsbesluit) uitgewerkt middels een SP.

Projectnota

Mobiliteit

58

Laarderhoogtweg en de Lemelerbergweg. Bij (nieuwe) gestapelde bedrijfsgebouwen is het mogelijk en wenselijk om de logistieke toegang intern te organiseren, waardoor de omliggende straten zo veel mogelijk vrijblijven van groot en zwaar verkeer. Vanuit de gestapelde bedrijfsgebouwen kunnen vervolgens met kleiner, elektrisch en mogelijk collectief transport (en/of vrachtfietsen) goederen naar de rest van de stad gebracht worden. Voor de langere termijn blijft het, zoals ook benoemd in de principenota, de ambitie om de Lemelerbergweg onder de A9 door te trekken naar de Snijdersbergweg/Meibergdreef en vervolgens naar de aansluiting op de A2. Hierdoor ontstaat een parallelroute door het bedrijvengebied, primair bedoeld voor vracht- en evenementenverkeer. De bestaande fietstunnel onder de A9 dient dan aangepast en/ of uitgebreid te worden. Dit vereist onder andere overleg met Rijkswaterstaat. Naast de ‘verlengde Hoogoorddreef’ is ook de ‘verlengde Karspeldreef’ een optie voor een verbinding voor langzaam verkeer richting de trein- en metrostations. Ten zuiden van de Karspeldreef via de Laarderhoogtweg en Hullenbergweg

wordt sowieso de bestaande langzaam verkeer verbinding met het metrostation Bullewijk verbeterd. Indien het gewenst zou zijn om de Hoogoorddreef in het plangebied volledig autovrij te maken, zou als alternatief ten noorden van het plangebied een nieuwe verbinding tussen de Lemelerbergweg/Keienbergweg en de Holterbergweg kunnen worden gerealiseerd. Bij voorkeur bij het bestaande kruispunt voor het busverkeer vanaf de Burgemeester Stramanweg of als alternatief ter hoogte van De Entree. Dan rijdt het gemotoriseerde verkeer grotendeels om het plangebied heen, wat meer kansen biedt op een autoluw binnenmilieu. Om deze verbinding te realiseren, zal moeten worden onderzocht of het ruimtelijk mogelijk is deze in te passen en zal de verkeersafwikkeling op de Holterbergweg moeten worden doorgerekend. Ook moet deze ingreep passen in andere ruimtelijke plannen in Zuidoost, de ambities voor de Holterbergweg en het evenementenverkeer.

6.4 Parkeren Het plangebied verandert naar een veel stedelijkere omgeving met een uitstekende bereikbaarheid van andere

Primaire route logistiek Primaire route logistiek (voorstel op lange termijn) Secundaire route logistiek Secundaire route logistiek (voorstel op lange termijn) Afwaardering route logistiek (nader te onderzoeken) Verbreden viaduct A9 (nader te onderzoeken)

Figuur 39:

59

Het nieuwe netwerk voor vrachtverkeer op hoofdlijnen. Deze verkenning heeft geen status en wordt in de volgende fase (investeringsbesluit) uitgewerkt middels een SP.

Projectnota

Mobiliteit

modaliteiten dan alleen de auto. Het is daarom logisch de huidige parkeernormering aan te passen van een C-zone naar een B-zone. Op termijn is het mogelijk dat het noordelijke woongebied naar een A-zone transformeert, wanneer de OV- en fietsverbindingen verder verbeterd zijn. De nieuwe parkeernormering houdt in dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn voor wonen en werken en dat een hogere norm geldt voor fietsparkeren. Bewoners en werkenden kunnen de parkeerfaciliteiten deels gezamenlijk gebruiken op de verschillende tijdstippen van de dag. De programmamix in de omgeving zorgt ervoor dat de parkeerplaats altijd op loopafstand ligt van meerdere functies. Met de verdere ontwikkeling van het project zijn er goede kansen voor de uitwerking van een integrale hubstrategie voor Amstel III kantorenstrook, bedrijvenstrook en ArenAPoort. De parkeeroplossing heeft een grote impact op de kwaliteit van de openbare ruimte. In principe moet parkeren in collectieve gebouwen worden opgelost, de zogenaamde parkeerhubs. Voor fietsparkeren moeten makkelijk toegankelijke ruimten voor fietsen in het gebouw worden gereserveerd. Deelfietsen kunnen worden geïmplementeerd in mobiliteitshubs of als onderdeel van de service bij appartementen en werkruimten.

Op basis van het programma, wordt het aantal parkeerplaatsen voor het plangebied geschat op circa 3.100 - 4.500 parkeerplaatsen voor auto’s (en busjes) en 29.000 fietsparkeerplaatsen. Voor de woningen betekent dit een gemiddelde autoparkeernorm van 0,2 plekken per woning. In Amsterdam Zuidoost zal betaald parkeren worden ingevoerd. Dit zal van invloed zijn op de vervoerkeuze van bewoners en bezoekers aan het plangebied. De ervaring leert dat er dan minder autoritten zullen worden gemaakt. Invoering van het basistarief (€ 1,40 conform recent beleidsvoornemen van het college) in combinatie met het stimuleren van het fietsgebruik en OV zorgt voor een afname van het ongeveer 20% van de autoritten van en naar het plangebied. Een verhoging van het parkeertarief naar € 6,00 (overeenkomstig met de schil rondom het centrum), zorgt voor een verdere reductie van de hoeveelheid ritten met ruim 25%. Voor heel Zuidoost betekent het invoeren van het basistarief een reductie van de autoritten van ongeveer 10%, invoering van het hogere tarief voor een extra reductie van 20%. De analyse laat zien dat invoering van gereguleerd parkeren al een duidelijk effect heeft op het autogebruik en dat de hoogte van het tarief een invloedrijk sturingsmiddel is.

Projectnota

6.5 Evenementenverkeer Een belangrijke verkeersstroom waar rekening mee moet worden gehouden rondom het gebied is het evenementenverkeer. Het evenementencluster met onder andere de Johan Cruijff ArenA, de ZiggoDome en AFASlive, heeft een uniek verkeerspatroon. Afstemming met de ontwikkelingen in Zuidoost is essentieel. Woon- en werkgebieden hebben hun verplaatsingspiek traditioneel in de ochtend en ‘s avonds. Evenementen vinden in de regel buiten de spitsen plaats en kennen pieken tijdens de instroom en de uitstroom. Belangrijk voor de in- en uitstroom van het evenementenverkeer is de Holterbergweg. Deze wordt in dat geval op bepaalde plekken afgesloten voor autoverkeer, om het verkeer te verdelen over verschillende kwadranten. Met behulp van verkeersregelaars op de kruispunten en verkeerskundigen vanuit een operationeel centrum in het gebied worden de verkeerstromen geregeld en bijgestuurd waar nodig. De instroom van evenementen is meer verspreid met een piek die een uur tot een half uur voor de start van het evenement ligt. De uitstroom is geconcentreerd en moet binnen de richtlijnen van de gemeente Amsterdam binnen vijf kwartier na het evenement afgewikkeld zijn. De auto’s in de parkeergelegenheden aan de noordkant van de Burgemeester Stramanweg (die overigens grotendeels zullen verdwijnen) worden via de Holterbergweg naar het noorden gestuurd, weg van het ArenA-gebied.

De auto’s in de parkeerfaciliteiten rondom de evenementenlocaties, inclusief de toekomstige Smart Mobility Hub bij Strandvliet, worden gestuurd richting de Burgemeester Stramanweg. De auto’s in de gebieden langs en ten zuiden van de Hoogoorddreef worden via de Holterbergweg naar de A9 gestuurd of via de Hondsrugweg en Karspeldreef naar de Gooiseweg. De Holterbergweg is daarmee een belangrijke ontsluitingsroute voor het evenementenverkeer. Mogelijk kan in de toekomst ook gekozen worden voor een flexibele rijstrook die ingezet wordt tijdens evenementen, zodat de Holterbergweg teruggebracht kan worden naar één rijstrook per richting en zo beter aansluit bij de mobiliteitstransitie voor Zuidoost. Het plangebied wordt op dit moment ook gebruikt voor het parkeren tijdens evenementen. Tijdens een evenement worden in het gebied ongeveer 1.000 plekken gebruikt. Met de nieuwe ontwikkeling komt er meer parkeergelegenheid in het plangebied. Met name de kantoorlocaties en parkeergelegenheden voor de bedrijvigheid zullen gebruikt kunnen worden gedurende tijden waarop evenementen plaatsvinden. Met behulp van een slim parkeerverwijssysteem zijn de beschikbare plekken tijdens evenementen in te zetten, zeker als daar aantrekkelijke looproutes naartoe worden aangelegd.

Mobiliteit

60

Figuur 40:

61

Visualisatie van PosadMaxwan.

Projectnota

Mobiliteit

7

Ontwikkelstrategie en participatie

7.1 Co-creatie met de markt Omdat de gemeente geen kavels in eigendom heeft binnen het plangebied, is ze bij de transformatie afhankelijk van de markt. Marktpartij Wooden City heeft hier het initiatief genomen. Gezamenlijk is er een samenwerking opgezet waarbij de gemeente een meer faciliterende en kaderstellende rol heeft in vergelijking met een traditionele gebiedsontwikkeling. Onderdeel van de samenwerking is een stuurgroep waarin gemeente en marktpartij Wooden City vertegenwoordigd zijn. De gemeente streeft naar een vorm waarin de transformatie aan de markt kan worden overgelaten en er tegelijkertijd maximale maatschappelijke waarde wordt gecreëerd. Zo worden onderzoeken en uitwerkingen van planproducten zoveel als mogelijk door Wooden City uitgevoerd. De gemeente zorgt hierbij voor betrokkenheid en advies van ambtenaren en bestuurders, waardoor de transformatie zich zal bewegen binnen de gestelde kaders en binnen lokaal, stedelijk en regionaal beleid. Er wordt gezocht naar minder planbegeleiding op kavelniveau en meer sturing op gebiedsniveau. Tegelijkertijd vragen thema’s die het plangebied overstijgen en veel afstemming binnen de gemeente vereisen, zoals mobiliteit en energie, onverminderd een intensieve betrokkenheid van de gemeente.

Vanwege het initiatief van Wooden City in Holterbergdistrict is gekozen om niet Holterbergdistrict en deelgebied 3 tegelijkertijd uit te werken in een projectnota maar allereerst Holterbergdistrict.

samenwerking met Wooden City zal worden voortgezet bij de uitwerking van de plannen in de volgende fase. Er wordt eerst een stedenbouwkundig kader opgesteld voor het zuidelijk gedeelte van het plangebied. Vervolgens kunnen de eerste kavels transformeren, met functies als gestapeld bedrijfsgebouw, laboratoria, kantoor en HPC. Als het stedenbouwkundig kader voor zuid is afgerond, wordt er gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor het gehele plangebied. Deze zal bij het investeringsbesluit worden gevoegd, fase 3 van het plaberum. Hoewel Wooden City een groot deel van het plangebied onder controle heeft, geldt dat niet voor 100% van de kavels. De stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten van de gebiedsontwikkeling zullen evenwel voor alle erfpachters van toepassing zijn. Als een erfpachter woningen en kantoren op zijn kavel wil toevoegen, zal dat gepaard moeten gaan met onder andere de realisatie van 150% van het oppervlak aan bedrijfsruimte en hoogwaardige openbare ruimte waaronder voldoende groen.

7.2 Een dynamisch ontwikkelplan

De projectnota biedt inzicht in de haalbaarheid en risico’s van de transformatie, in de kansen en ambities die er liggen en schept kaders. In de volgende fase wordt er naast een stedenbouwkundig plan ook een sociaaleconomisch plan en een duurzaamheidsplan opgesteld. Deze worden bij de investeringsnota gevoegd en vormen de kaders voor de transformatie van het gebied. Zo wordt invulling gegeven aan de Amsterdamse Stadsdonut en worden de kansen die er liggen concreet gemaakt. De

Om duurzaam te kunnen blijven groeien binnen de grenzen van de stad, is in de toekomst verdere verdichting noodzakelijk. Hoe deze verdichting gestalte kan en moet krijgen, is op dit moment nog niet te zeggen. Daarbij komt dat de maatschappelijke, economische en ruimtelijke context in het gebied volop in verandering is. Kortom, we hebben een dynamisch ontwikkelplan nodig, een plan dat we structureel monitoren en elke vier jaar evalueren en aanpassen op de zich snel veranderende technologische en sociaal-maatschappelijke werkelijkheid. Zo spelen we in op toekomstige ontwikkelingen en behoeftes en kunnen we het volle potentieel van maatschappelijke meerwaarde in dit gebied realiseren.

Projectnota

Ontwikkelstrategie en participatie

62

Verdichting van lichte industrie De locatie wordt momenteel onderbenut. Door de verdichting van lichte industrie door middel van verticaal stapelen, komt er ruimte vrij.

Wooden City Ecosysteem

Her-naturalisatie van de locatie

De her-genaturaliseerde omgeving en de introductie van HPC faciliteren de opkomst van een ecosysteem voor wonen, werken en maken.

De extra ruimte maakt geleidelijk ecologische herstel van de locatie mogelijk met behulp van groene, openbare voorzieningen.

HPC als katalysator voor innovatie De HPC-faciliteiten trekken bedrijven aan die zich bezighouden met high-performance computing, laboratoria, onderzoekscentra, enz., waardoor de locatie een broedplaats voor innovatie wordt. Aangedreven door hernieuwbare energie zijn de faciliteiten ook duurzaam door warmteverdeling.

Figuur 41:

63

Ontwikkelstrategie Holterbergdistrict Amstel III. Bron: Herzog & de Meuron

Projectnota

Ontwikkelstrategie en participatie

7.2.1 Elke fase een succes De gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door de grote omvang, maar ook door de afhankelijkheid van de beschikbaarheid van terreinen. Niet alle kavels zijn op dit moment in eigendom van de betrokken marktpartij of van de gemeente. Ook is het niet zeker of alle onderdelen uiteindelijk deel gaan uitmaken van de voorgenomen ontwikkeling. Om die reden is het van essentieel belang dat er in elke fase direct op zichzelf staande kwaliteit wordt gerealiseerd en dat de ontwikkeling zich meteen verhoudt met de bestaande omgeving. Naast de ruimtelijke kwaliteit zal dit voor de gemeente een belangrijk toetsingscriterium zijn om mee te werken aan individuele bouwplannen. 7.2.2 Juridisch planologische ruimte/strategie De ontwikkeling van Wooden City wordt in verschillende fases uitgevoerd.. Een groot deel van het beoogde programma past niet in het huidige bestemmingsplan. Er is door Wooden City uitgebreid onderzoek verricht naar de haalbaarheid van het programma, wat heeft resulteert in een concept-mer beoordeling. Uit de milieuonderzoeken blijkt dat – met de daargenoemde en te treffen maatregelen - er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden voorzien.

Voor het vervolg staan partijen een hybride, flexibele aanpak en gefaseerde juridisch-planologische aanpak voor, waarmee stap voor stap ruimte wordt geboden aan het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling en waarbij iedere fase geldt als een op zichzelf staande, dat wil zeggen afgeronde, ontwikkeling is. Vervolgens zijn voor het mogelijk maken de ontwikkelingen (afwijkingen van) bestemmingsplannen en, na inwerkingtreding van de Omgevingswet, (afwijkingen of wijzigingen van) het omgevingsplan nodig. De concept mer beoordeling zal hierbij worden betrokken.

van de Nationale Opera en Ballet, van een enkele lunchgelegenheid tot lokale welzijnsorganisaties. Voor het participatietraject is contact gezocht met alle bedrijven van Holterbergdistrict, deelgebied 2 en 3 door een brief te versturen naar alle adressen, 350 in totaal. Dit zijn de bedrijven op wie de ontwikkeling van het plangebied direct effect zal hebben. De maatschappelijke organisaties die zijn betrokken zijn onder andere vertegenwoordigers van Women Make Southeast, het CBK Zuidoost en het Masterplan Zuidoost. In het gebied zijn op dit moment nog geen bewoners. Daarom is ervoor gekozen om de stem van de bewoners via deze maatschappelijke organisaties te laten klinken. De ontwikkeling van het plangebied heeft voor een aantal ondernemers gevolgen voor hun huisvesting. De ambitie is dat er zoveel mogelijk ondernemers in de nieuwe situatie gehuisvest kunnen worden. Daarom is het van belang dat deze groep al in een vroeg stadium wordt betrokken, zodat ze geïnformeerd kunnen worden over de toekomstige veranderingen en erover mee kunnen denken. Van de 350 uitgenodigde stakeholders zijn ruim 70 verschillende partijen aanwezig geweest bij een of meerdere bijeenkomsten.

Er zijn drie soorten bijeenkomsten georganiseerd: bijeenkomsten over de vast te stellen kernwaarden van het gebied, excursies naar lokale ondernemers en verdiepende bijeenkomsten over inhoudelijke thema’s, zoals mobiliteit en gestapelde bedrijfsgebouwen. Van deze drie soorten zijn steeds meerdere bijeenkomsten gehouden. Daarnaast is er een programma opgezet voor de huidige bedrijven in het gebied over de Amsterdamse Stadsdonut. Doel is om na te gaan welke kansen er liggen om de Donut toe te passen in hun eigen bedrijf, waarbij gekeken wordt naar hoe de bedrijven voor een lagere negatieve milieu-impact en een grotere positieve sociale impact kunnen zorgen.

7.3 Participatie en communicatie In de transformatie van het plangebied krijgen bestaande bedrijven en organisaties en toekomstige gebruikers en bewoners een stem. Hierbij wordt het beleidskader participatie (2021) gevolgd. Afhankelijk van het doel wordt per fase gekozen welke vormen van participatie en welk participatieniveau wordt ingezet. Bij het opzetten en uitvoeren van participatie speelt marktpartij Wooden City een belangrijke rol. 7.3.1 Opzet van het gelopen participatietraject Bij de ontwikkeling van de projectnota zijn ondernemers en vastgoedeigenaren van het bedrijventerrein en (maatschappelijke) organisaties uit de omgeving betrokken. Het plangebied bestaat op dit moment hoofdzakelijk uit bedrijven. De sectoren waarin zij actief zijn, zijn erg divers. Van autobedrijven tot het decoratelier

Projectnota

7.3.2 Bevindingen De ondernemers geven aan tevreden te zijn met het bedrijventerrein zoals het er nu bij ligt, de uitstraling is echter grijs en onaantrekkelijk. Het is een functioneel terrein waar prettig gewerkt kan worden. Als kwaliteit van het gebied wordt de bereikbaarheid genoemd voor zowel medewerkers als voor klanten en leveranciers per (vracht) auto. Als verbeterpunten noemden de ondernemers en maatschappelijke organisaties het vergroenen van de openbare ruimte en de infrastructuur voor openbaar en langzaam vervoer.

Ontwikkelstrategie en participatie

64

In de eerste bijeenkomst zijn aan de stakeholders zes kernwaarden voor de ontwikkeling van het gebied voorgelegd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Verbinden globaal en lokaal Innovatief stedelijk netwerk Ondernemende wijk in Zuidoost Gezond leven, werken en bewege Natuur in de stad Gemengd programma en levendig straatbeeld De reacties hierop waren overwegend positief, waarbij benadrukt werd dat het gebied als hoofdtaak ondernemen heeft en de inrichting daarop gefocust moet zijn. Met name de ambitie om meer bedrijfsruimte toe te voegen werd goed ontvangen. De vraag was of er naast huur- ook koopruimtes aangeboden kunnen worden. Het toevoegen van wonen in het noordelijk deel van het plangebied kon op wisselende reacties rekenen: sommige ondernemers zien het als een kans voor hun bedrijf, andere ondernemers waren bezorgd over het effect op de bedrijfsvoering. De zes kernwaarden van de eerste bijeenkomst zijn in de loop van het proces geëvolueerd als onderdelen van de Donuteconomie, die omarmd is als leidend voor deze gebiedsontwikkeling. In een tweede bijeenkomst werden een drietal verder uitgewerkte onderwerpen gepresenteerd: verdichting van bedrijfsruimte, mobiliteit en de inrichting van de openbare ruimte. Tijdens beide bijeenkomsten noemden veel ondernemers de logistieke bereikbaarheid voor (vracht)auto’s als een belangrijke reden om zich hier te vestigen. De gratis parkeermogelijkheden en ruimte om te manoeuvreren spelen daar een grote rol in.

De veranderingen van de parkeernormen en het parkeren in een parkeerhub zal voor een aantal ondernemers een uitdaging betekenen. Voor anderen is het echter een prima oplossing om de uitstraling van het gebied te verbeteren, zeker in combinatie met een verbetering van het OV en deelmobiliteit.

7.3.3 Vervolg communicatie en participatie Ook tijdens het vervolg van de gebiedstransformatie blijft participatie en communicatie belangrijk. Bestaande en toekomstige bedrijven, vastgoedeigenaren, maatschappelijke organisaties, bewoners en andere stakeholders worden blijvend op de hoogte gehouden. Daarbij zal speciale aandacht gaan naar de bestaande bedrijven in het gebied, voor zowel verplaatsingen als onderwerpen als bereikbaarheid en continuïteit tijdens de uitvoering. Bij de projectnota is er op het niveau van participatie aan informeren en meedenken gedaan. Dit had als doel om de eerste belangen in beeld te krijgen en te zoeken naar legitimiteit voor het transformeren van het gebied. Als de projectnota is vastgesteld, volgt een fase waarbij plannen verder worden uitgewerkt, zoals een stedenbouwkundig plan, een sociaal-economisch plan en een duurzaamheidsplan. Dit biedt kansen om per thema de dialoog aan te gaan. Daarnaast willen we de verschillende doelgroepen betrekken bij specifieke onderwerpen. Zo wordt inzichtelijk waar de belangen, de ideeën, zorgen en kansen liggen. Er kan worden gedacht aan bijeenkomsten over thema’s als openbare ruimte (zoals straten, groen, parkeerhubs) en sociaal (hoe kan dit gebied een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het Stadsdeel Zuidoost als geheel).

Daarnaast zal het reeds opgezette programma voor de bedrijven om de Amsterdamse Donut toe te passen worden voortgezet. Belangrijk bij het vervolg van participatie is om gezamenlijk met de verschillende belanghebbenden het doel van participatie te formuleren en vast te stellen. Per thema en deeltraject zal gekeken worden welk niveau van participatie passend is en welke vormen ingezet kunnen worden. Waar nodig zal dit met het stadsdeel en het bestuur worden afgestemd. Wanneer ontwikkelingen of inzichten daartoe aanleiding geven, kunnen geformuleerde doelen gedurende de transformatie wijzigen. Marktpartij Wooden City zal hierbij een belangrijke rol spelen.

Om een verdichting van 150% van het huidige gebruik te realiseren voor de bedrijfsruimtes is het nodig om bedrijfsruimte te stapelen. Voor veel betrokkenen is dit een manier van ondernemen waar ze nog weinig ervaring mee hebben. In het vervolgtraject zullen ze dan ook meegenomen worden in de mogelijkheden van dergelijke bedrijfsruimtes.

65

Projectnota

Ontwikkelstrategie en participatie

8

Financiën en risico’s

8.1 Financiën Bij de projectnota hoort een vertrouwelijke bijlage: de financiële paragraaf. Hierin wordt een aantal onderwerpen behandeld, om te beginnen een beschrijving van de ruimtelijke projectgrenzen, het huidige gebruik van de ruimte en de eigendomssituatie van de kavels. Op basis van het programma zoals dat in deze projectnota is weergegeven is een raming van opbrengsten en kosten van de gebiedsontwikkeling opgesteld. Daarbij is rekening gehouden met de onzekerheden en risico’s waarvan sprake is bij een omvangrijke gebiedsontwikkeling. 8.1.1 Opbrengsten en kosten ■ Opbrengsten Ten opzichte van de huidige, grotendeels één a tweelaagse bebouwing is een forse verdichting mogelijk. Daarnaast betreft het huidige programma hoofdzakelijk bedrijfsruimte welke een relatief lage grondwaarde kent. Naast het verdichten naar 150% van het huidige metrage aan bedrijfsruimte zorgt met name het toevoegen van woningen, kantoren, laboratoria en voorzieningen voor een aanzienlijk hogere grondwaarde van het gebied. ■ Kosten De kosten van de gemeente bestaan grotendeels uit de herinrichtingskosten van de openbare ruimte die noodzakelijk zijn om gemengde, toekomstbestendige stadswijk te maken en de proceskosten voor het begeleiden van de initiatieven.

Kavels verwerven die in erfpacht zijn uitgegeven, is over het algemeen een kostbare en tijdrovende stap en heeft in dit gebied niet de voorkeur als strategie voor de gemeente. Het is in de toekomst echter niet uitgesloten dat de gemeente incidenteel toch een kavel wilt verwerven, bijvoorbeeld als dat de beste oplossing is om een school te realiseren, en de gelegenheid tot verwerving van een geschikte locatie zich voordoet. De kosten die de gemeente moet maken zullen gedekt worden uit de (meer) waarde die ontstaat uit erfpachtinkomsten die volgen uit het nieuwe programma.

Projectnota

8.1.2 Infrastructuur De redundantie in de bestaande netwerken is al grotendeels ingezet om projecten in Amstel III en Arenapoort te kunnen realiseren. Om een gebiedsontwikkeling van deze omvang te kunnen realiseren, zijn extra investeringen nodig. De belangrijkste investeringen voor het slagen van het project, zoals de aanpassing van Station Bijlmer Arena en de Hoogoorddreef, zijn als onderdeel van het mobiliteitsplan Zuidoost al in gang gezet en vallen buiten het plangebied. De afhankelijkheid hiervan komt wel terug in de risicoanalyse. 8.1.3 Rijksbijdrage Voor diverse infrastructurele ingrepen die van belang zijn voor het functioneren van het gebied rondom station Bijlmer Arena en die binnen de Bedrijvenstrook vallen (zoals een fietsbrug over de A2 naar de Amstelscheg), is een Rijksbijdrage aangevraagd. Hoewel deze bijdrage inmiddels door het Rijk is toegezegd, is er nog geen beschikking. Na ontvangst van de beschikking (naar verwachting eind 2023) zullen deze ingrepen verder worden uitgewerkt en opgenomen worden in het Investeringsbesluit. 8.1.4 Grondexploitatie-saldo Gezien de intensivering van het ruimtegebruik enerzijds en het relatief beperkte metrage aan openbare ruimte anderzijds wordt een positief saldo op de grondexploitatie verwacht.

Financiën en risico’s

66

8.2 Risico’s 8.2.1 Mobiliteit In het gehele gebied Amstel III/Bijlmer Arena staan er veel bouwplannen op stapel waardoor, in combinatie met het evenementenverkeer, de auto- en OV-netwerken onder druk komen te staan. Er dienen maatregelen te worden genomen om ervoor te zorgen dat het gebied beter bereikbaar wordt voor fietsers en voetgangers, en goed bereikbaar blijft voor auto- en vrachtvervoer. Er wordt een pakket aan beheersmaatregelen voorgesteld dat kan worden ingezet bij de verdere ontwikkeling. Enkele voorbeelden zijn een ambitieuze inzet op laag autobezit door lage parkeernorm, parkeerhubs, grootschalige deelmobiliteit, smart mobility en inzet op fiets en voetgangersgebruik en ov-vervoer. Een risico bij de uitvoering hiervan ligt in de afhankelijkheid van omliggende gebieden in Zuidoost en de afhankelijkheid van derden, zoals de NS, Prorail en Rijkswaterstaat. Een nauwe samenwerking is daarom nodig. 8.2.2 Stadsverzorgende bedrijfsruimte Als andere functies hogere huren opleveren, loopt de stadsverzorgende bedrijvigheid het risico te worden verdrongen. Met erfpachtcontracten wordt voorkomen dat er andere functies zoals kantoren in de gebouwen voor bedrijvigheid mogen komen. De gestapelde bedrijfsgebouwen dienen aantrekkelijk te zijn voor stadsverzorgende bedrijvigheid.

In het voortraject wordt er kritisch meegekeken naar ontwerp van deze gebouwen en dienen stadsverzorgende bedrijven aangehaakt te zijn in dit proces. Het concept zal tevens gemonitord en bijgestuurd worden voor de volgende gestapelde bedrijfsgebouwen. Sowieso moet er altijd eerst bedrijfsruimte zijn gerealiseerd, voordat er andere functies kunnen worden toegevoegd.

8.2.4 Beperkte beschikbaarheid elektriciteit Door de snelle groei en verduurzaming ontstaat er op termijn krapte op de lokale onderstations. Er is vroegtijdig in beeld gebracht wat de energievraag is en op welke manier hierin voorzien kan worden. De lange doorlooptijden van de realisatie van nieuwe onderstations vormen een risico. Er is een nieuw inkoopstation gepland in de eerste fase (zuidelijk Holterbergdistrict), in een gezamenlijk gebouw met andere functies. Voor de elektriciteitsvoorziening van bedrijven wordt een ‘smart grid’ onderzocht, om optimaal van de beschikbare capaciteit gebruik te maken. Voor verwarming zal gebruik worden gemaakt van restwarmte van de High Performance Compute Facility. 8.2.5 Eigendomssituatie en grootschalig initiatief van één partij Alle kavels (waaronder ook een deel van de wegen) zijn in erfpacht zijn uitgegeven. Daarmee is sturing op planning, programmering, betaalbaarheid, woningsegmentering en woninggrootte gelimiteerd. Er is een grootschalig initiatief vanuit één partij. De samenwerking met deze partij is bepalend voor de voortgang van het project. De kavels van andere partijen dienen bij transformatie zich te conformeren aan dezelfde afspraken, zoals bijvoorbeeld de realisatie van 150% bedrijfsruimte ten opzichte van het huidige metrage.