Bijlage 1 - 20230516_Projectnota Holterbergdistrict Amstel III_Concept.pdf

Projectnota

Holterbergdistrict Amstel III Nu bouwen aan de economie van morgen in Amsterdam Zuidoost Conceptversie mei 2023

Disclaimer Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden verleend. Ook de ontwerpen van projecten in de omgeving, die ter illustratie zijn toegevoegd, kunnen namelijk in de loop van de tijd nog wijzigen. Waar mogelijk hebben we de oorspronkelijke eigenaar van copyright op foto’s toestemming voor gebruik gevraagd/verkregen. Veel fotomateriaal staat evenwel op verschillende websites en dan is het niet eenvoudig de oorspronkelijke eigenaar te vinden. We nodigen iedereen die denkt dat we zijn copyright schenden uit ons te contacteren, zodat we toestemming kunnen verkrijgen of de foto verwijderen/vervangen. Voor het geheel of gedeeltelijk overnemen of bewerken van deze projectnota dient men toestemming van de redactie te vragen.

Projectnota

Holterbergdistrict Amstel III Nu bouwen aan de economie van morgen in Amsterdam Zuidoost Conceptversie mei 2023

Voorwoord

Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Aan de hand van de zoekvraag ‘schrijf een voorwoord voor de wethouder ruimtelijke ordening Amsterdam op basis van de samenvatting van de Projectnota Bedrijvenstrook Amstel III’ heeft AI chatbot ChatGTP de volgende tekst gegenereerd: Geachte inwoners van Amsterdam-Zuidoost, Het is met veel enthousiasme dat ik u de stedelijke transformatie van de Bedrijvenstrook Amstel III introduceer, een project dat is ontstaan uit een samenwerking tussen lokale overheid en bedrijven. Als wethouder van stedenbouw en ruimtelijke ordening ben ik vastbesloten ervoor te zorgen dat dit project voldoet aan de behoeften en verwachtingen van onze gemeenschap, terwijl het tevens economische groei en duurzaamheid in ons district bevordert. Dit project is uniek omdat we bij de ontwikkeling ervan rekening houden met de principes van de Donuteconomie. We hebben ervoor gezorgd dat de belangen van bedrijven en de behoeften van de gemeenschap in evenwicht zijn, terwijl we de impact op het milieu minimaliseren en de biodiversiteit bevorderen.

Afgezien van de taal- en stijlfouten een bewonderenswaardige poging. Inhoudelijk komt dit aardig in de buurt bij een regulier voorwoord. Toch slaat de chatbot op een paar punten de plank mis. Dit is een project dat niet alleen van belang is voor Amsterdammers uit Zuidoost, het manifesteert zich juist op vele schaalniveaus, van lokaal tot internationaal. Er komt een supercomputer, die een voorname rol zal gaan spelen in de digitale infrastructuur voor Amsterdam, Nederland en Europa. De economische functie van het cluster van bedrijven op het vlak van Artificial Intelligence zal de internationale positie van Amsterdam versterken. De functie als bedrijventerrein blijft behouden en wordt zelfs geïntensiveerd. Er wordt flink geïnvesteerd in verbetering van fiets- en looproutes, maar ook in een efficiënte afwikkeling van het auto- en vrachtverkeer. Er wordt ruimte gecreëerd voor nieuwe woningen, kantoren, voorzieningen, groen en water, ten behoeve van bewoners en bedrijven uit Zuidoost maar ook voor ver daarbuiten. Kortom, dit gebied wordt een echt stuk Amsterdam, met een Amsterdamse sfeer en energie die niet door een chatbot te vangen is. Reinier van Dantzig, Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Ik ben blij dat ik deze opwindende initiatieven met u kan delen en kijk uit naar uw feedback terwijl we samenwerken om van Amsterdam-Zuidoost een nog betere plek om te wonen en werken te maken. Dank u voor uw voortdurende steun en betrokkenheid bij onze gemeenschap. Reinier van Dantzig, Wethouder Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening.

Projectnota



4

Dagelijks Bestuurder Stadsdeel Zuidoost Graag richt ik mij tot de bewoners van Zuidoost. Ik zie fantastische kansen bij deze ontwikkeling voor jullie. Voor jongeren die een baan zoeken. Voor ondernemers die een ruimte zoeken voor hun bedrijf, willen verduurzamen of doorgroeien. Voor degene die een woning zoeken. Maar ook om onderwijsprogramma’s te koppelen aan nieuwe technologie (zoals AI), en zo mensen op te leiden voor de banen van morgen.

Door de activiteiten die er nu al georganiseerd worden en de ruimte die vrijgemaakt wordt voor tijdelijke initiatieven zullen jullie steeds meer je weg gaan vinden naar dit gebied, en gaat het steeds meer voelen als een écht onderdeel van Zuidoost. Ik verheug mij erop om de komende periode ervoor te zorgen dat de kansen benut worden, en kijk uit naar jullie reactie en samenwerking hierbij.

Voor velen van jullie is dit gebied ‘de andere kant van het spoor’. Er staan vooral grote kantoor- en bedrijfsgebouwen. Hoewel de huidige bedrijven en medewerkers het gebied waarderen om hun ruimte, nabijheid en bereikbaarheid, heeft het gebied veel meer potentie. In de kantorenstrook wordt al volop gebouwd. Nu is ook de bedrijvenstrook aan de beurt. Voorwaarde is dat er anderhalf keer meer bedrijfsruimte terugkomt. Er komt dus meer plek voor ondernemers. Er is aandacht voor de huidige huurders en eigenaren in het gebied, waarbij het uitgangspunt is dat er voor iedereen plek is in de nieuwe situatie.

Raoul White, Dagelijks Bestuurder Stadsdeel Zuidoost

Door een nauwe samenwerking tussen de gemeente, onderwijsinstellingen en marktpartijen zorgen we ervoor dat de ontwikkeling van dit gebied ten goede komt aan iedereen binnen de samenleving. We sluiten aan op het Masterplan Zuidoost. Deze is samen met bewoners en instellingen opgesteld en is gemaakt om samen te werken aan verbeteringen in Zuidoost op het gebied van wonen, werken, onderwijs en veiligheid – nu en in de toekomst (zie www.zoiszuidoost.nl).

5

Projectnota



Inhoudsopgave

Samenvatting....................................................................................................................................................................................... 8 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding............................................................................................................................................................................................ 12 Aanleiding voor ontwikkeling van de bedrijvenstrook................................................................................................................................ 13 Ambities............................................................................................................................................................................................................... 14 Aanpak.................................................................................................................................................................................................................. 14 Leeswijzer............................................................................................................................................................................................................. 15

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11

Huidige situatie................................................................................................................................................................................. 16 Projectgebied...................................................................................................................................................................................................... 16 Ruimtelijke structuur........................................................................................................................................................................................... 18 Eigendomssituatie.............................................................................................................................................................................................. 18 Bedrijvigheid....................................................................................................................................................................................................... 19 Voorzieningen.....................................................................................................................................................................................................

20 Ontsluiting en toegankelijkheid....................................................................................................................................................................... 21 Milieu.................................................................................................................................................................................................................... 21 Ecologie ............................................................................................................................................................................................................... 21 Elektriciteitsvoorziening.................................................................................................................................................................................... 23 Juridisch-planologische situatie....................................................................................................................................................................... 23 Sociaal-maatschappelijke context................................................................................................................................................................... 24

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ambities............................................................................................................................................................................................ 30 Donuteconomie: de Donut als kompas voor gebiedstransformatie.......................................................................................................... 30 Werkprogramma: meer bedrijfsruimte en andere economische functies ............................................................................................... 32 Sociaal: bijdragen aan Zuidoost....................................................................................................................................................................... 32 High Performance Computing (HPC): katalysator om binnen de Donut te komen �������������������������������������������������������������������������������� 33

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Programma........................................................................................................................................................................................ 38 Programmamix ................................................................................................................................................................................................... 38 Bedrijvigheid: ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid...................................................................................................................... 40 Kantoren............................................................................................................................................................................................................... 41 Laboratoria: duurzaamheid en life sciences................................................................................................................................................... 41 High Performance Computing (HPC)...............................................................................................................................................................

41 Wonen.................................................................................................................................................................................................................. 42 Voorzieningen..................................................................................................................................................................................................... 42

Projectnota



6

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Ruimtelijk kader................................................................................................................................................................................ 44 Ruimtelijk concept op hoofdlijnen................................................................................................................................................................... 44 Aansluiten op Zuidoost...................................................................................................................................................................................... 46 Een genereus groenblauw raamwerk ............................................................................................................................................................. 46 Eén gebied, meerdere identiteiten................................................................................................................................................................. 48 Publieke ruimte................................................................................................................................................................................................... 50 Gebouwen (prototypen), duurzaamheid en infrastructuur.........................................................................................................................

50 Milieueffecten..................................................................................................................................................................................................... 52

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Mobiliteit........................................................................................................................................................................................... 55 Prioriteit voor fietser en voetganger............................................................................................................................................................... 55 Openbaar vervoer en last mile......................................................................................................................................................................... 56 Smart mobility..................................................................................................................................................................................................... 57 Parkeren............................................................................................................................................................................................................... 59 Evenementenverkeer......................................................................................................................................................................................... 60

7 7.1 7.2 7.3

Ontwikkelstrategie en participatie.................................................................................................................................................. 62 Co-creatie met de markt ................................................................................................................................................................................... 62 Een dynamisch ontwikkelplan.......................................................................................................................................................................... 62 Participatie en communicatie........................................................................................................................................................................... 64

8 8.1 8.2

Financiën en risico’s........................................................................................................................................................................... 66 Financiën.............................................................................................................................................................................................................. 66 Risico’s.................................................................................................................................................................................................................. 67 Colofon.............................................................................................................................................................................................. 68 Bijlage 1: Concept MER beoordeling (inclusief verkeersonderzoek)……………………………………………………………………………………………..

7

Projectnota



Samenvatting

Het college van B&W van Amsterdam stelde in december 2021 de principenota Amstel III Bedrijvenstrook vast. De principenota is een uitwerking van de opgave vanuit de omgevingsvisie om voldoende plek te bieden voor bedrijfsruimte, door flink te verdichten (door bedrijfsruimte te stapelen). Daarnaast, als onderdeel van de meerkernige ontwikkeling, wordt wonen toegevoegd aan de noordkant als onderdeel van een gemengd stedelijk gebied. Verder sluit het aan op de opgaves vanuit de omgevingsvisie groeien binnen de grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroeien en samen stadmaken. Deze projectnota beschrijft de uitwerking van het eerste deelgebied van de bedrijvenstrook.

■

■

■

stadsverzorgende bedrijven. Het huidige monofunctionele werkgebied onder voorwaarden kan verkleuren naar een stadsdeel waar ook plaats is voor wonen, werken, voorzieningen en ontspanning. Een duurzaam ecosysteem voor AI inrichten, waarvan Amsterdamse kennisinstellingen en bedrijvigheid profiteren, en daarmee kansen biedt voor werk en opleiding van de inwoners van Zuidoost. Een ontwikkeling in gang zetten die de Donuteconomie gebruikt als duurzaam kompas, en die aangehaakt op de doelstellingen van de Amsterdamse stadsdonut. 1 000 000

Omschrijving huidige situatie plangebied In het plangebied is 160.000 m2 bedrijvigheid gevestigd,

900 000

en circa 50.000 aan kantoor, maatschappelijk en commerciële voorzieningen. Alle kavels zijn in erfpacht uitgegeven. Het plangebied is in een goede staat, maar de verblijfskwaliteit is laag. De ontsluiting met de auto is goed. Station Bijlmer ArenA en metrostation Bullewijk liggen op loopafstand, maar de routes voor langzaam verkeer zijn onaantrekkelijk. In het plangebied zelf zijn geen OVhaltes. In de omgeving bruist het van de ontwikkelingen, het plangebied maakt onderdeel uit van ‘Amstelstad’, de ambtelijke werktitel voor de lange stedelijke zone tussen het Amstelkwartier in het noorden en het AMC in het zuiden. In de bedrijvenstrook staan een aantal datacenters, mede vanwege de nabijheid van het grootste internetknooppunt van Nederland (AMS-IX).

800 000 ±33% 700 000

600 000

500 000 ±34% 400 000

300 000

200 000

Ambities en doelstellingen Voor het plangebied geldt een pakket aan ambities, die gezamenlijk meer opleveren dan de som van de afzonderlijke delen.

100 000

Bedrijvigheid Andere economische en maatschappelijke functies

■

Door verdichting het aantal vierkante meters bedrijfsruimte tot 150% laten toenemen, met name voor

Wonen

Figuur 1:

Projectnota



±30%

±33%

±70%

0 Huidige programma projectgebied

Nieuw indicatief programma projectgebied

Huidige programma in relatie tot nieuw indicatief programma voor het projectgebied. 8

■

Sociale en fysieke verbindingen met de omgeving versterken. ■ Ruimtelijk concept In het ruimtelijk concept worden de volgende principes gehanteerd:

■ ■

■

■

■

■

We sluiten aan op en versterken de ruimtelijke structuur van Zuidoost Er wordt een nieuw genereus groenblauw netwerk toegevoegd, wat een impuls zal geven aan de verblijfskwaliteit van het gebied. In een levendig veelzijdig gebied vindt kruisbestuiving plaats tussen bedrijvigheid en kennisontwikkeling en is ruimte voor ondernemen, onderzoek en wonen. Het plangebied krijgt drie complementaire deelgebieden met ieder hun eigen identiteit: De stedelijke kern rond de Hoogoorddreef. Deze sluit aan op het hoogstedelijke karakter van ArenA Poort en kenmerkt zich door stedelijke kwaliteit, levendige straten en ruimte voor ontmoeten. Het groene hart rondom de Molenwetering, met een royaal waterpark voor ontspanning en recreatie. Het groene hart vormt de overgang van hoogstedelijk naar bedrijvig. In het Pakhuiskwartier komen stadslogistiek en bedrijvigheid samen met onderzoeklabs en

Figuur 2:

9

(georganiseerde) sport. Het Pakhuiskwartier heeft een lagere dichtheid. Het gebied kent verschillende gradaties van levendigheid, variërend van de rust binnen blokken en (nieuwe) buurtparkjes, tot reuring in de stedelijke kern. Mobiliteit In het gehele gebied Amstel III/Bijlmer Arena staan er veel bouwplannen op stapel waardoor, in combinatie met het evenementenverkeer, de auto- en OV-netwerken onder druk komen te staan. Er dienen maatregelen te worden genomen om ervoor te zorgen dat het gebied beter bereikbaar wordt voor fietsers en voetgangers, en goed bereikbaar blijft voor auto- en vrachtvervoer. Er wordt een pakket aan beheersmaatregelen voorgesteld dat kan worden ingezet bij de verdere ontwikkeling. Enkele voorbeelden zijn een ambitieuze inzet op laag autobezit door lage parkeernorm, parkeerhubs, grootschalige deelmobiliteit, smart mobility en inzet op fiets en voetgangersgebruik en ov-vervoer. Het evenementenverkeer moet ook geaccommodeerd worden, waarbij slimme oplossingen met AI kunnen worden uitgewerkt. Om tot de meest efficiënte oplossingen te komen zullen de plannen voor dit gebied opgenomen worden in het mobiliteitsprogramma Zuidoost.

Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen, in relatie tot de ontwikkelingen in Amstel III, ArenAPoort en Bijlmer-Centrum.

Projectnota



Milieu Uit milieuonderzoeken blijkt dat – mits een aantal maatregelen wordt getroffen - er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden voorzien. Derhalve kan er worden voldaan aan de geldende wet- en regelgeving. Geconcludeerd wordt dat er vooralsnog geen noodzaak is voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure en het opstellen van een milieueffectrapport (MER) voor de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelstrategie Omdat de gemeente binnen het plangebied nagenoeg geen vastgoed of grond in vol eigendom heeft, is ze voor de transformatie afhankelijk van de markt. Marktpartij Wooden City heeft hier het initiatief genomen. Er is een samenwerking waarin de gemeente een meer faciliterende en kaderstellende rol op zich neemt dan in de traditionele Amsterdamse gebiedsontwikkeling. We zorgen ervoor dat elke fase van de ontwikkeling een op zichzelf staande kwaliteit kent om succesvol te zijn, ook als volgende fases uitgesteld worden of anders verlopen. Het plangebied heeft de potentie om verder te verdichten in de toekomst. Hoe deze verdichting gestalte krijgt, is op dit moment niet exact te voorspellen. Daarbij komt dat de maatschappelijke, economische en ruimtelijke context in het gebied volop in beweging is. Met een dynamisch ontwikkelplan dat elke vier jaar geëvalueerd zal worden, zal hierin worden ingespeeld.

Ontwikkelen op basis van kernwaarden De genoemde ambities staan niet op zichzelf, ze zijn onderling samenhangend en versterken elkaar. We onderscheiden drie kernwaarden die richting geven gedurende de ontwikkeling van het gebied: ■

■

■

Sociaal en inclusief: het gebied is geen eiland, het ligt in een bestaand stadsdeel met bewoners en ondernemers die zich ook moeten kunnen profiteren van deze ontwikkeling. De ontwikkeling biedt onder andere kansen voor huisvesting, werk en opleiding. Er gaat specifieke aandacht uit naar de mensen in Zuidoost, tegelijkertijd wordt niemand uitgesloten. Ondernemend en innovatief: er wordt ruimte gemaakt voor allerlei type ondernemerschap. Er wordt extra ruimte voor bedrijvigheid gemaakt, maar er zullen ook werkgebouwen ontwikkeld worden voor op datatechnologie en lifesciences gerichte bedrijven. Innovatie vindt plaats door bedrijven maar ook door hoe bedrijven met elkaar samen werken en zaken in collectief verband organiseren. Duurzaam en natuurinclusief: de ambitie is om het gebied te transformeren naar een duurzaam, circulair en natuurinclusief gebied. Deze kernwaarden werken door op alle stedelijke thema’s: economie, mobiliteit, ruimte, programma, maatschappelijk. De kernwaarden helpen om, samen met de stadsdonut, keuzes te maken. Een bijzondere rol speelt data-technologie, welke fungeert als katalysator voor de kernwaarden en helpt bij de ambitie om binnen de gezonde grenzen van de Donut te komen.

In de transformatie van het plangebied krijgen bestaande bedrijven en organisaties, en toekomstige gebruikers en bewoners een stem. Bij het opstellen van de projectnota zijn ondernemers en vastgoedeigenaren van het bedrijventerrein en (maatschappelijke) organisaties uit de omgeving betrokken. De uitkomsten hiervan staan in deze projectnota.

TE

IM

RU

O N IN EN

D EN

EDE ACCTOAO S YS YSS TTE EEM E M

SIEF

in k o me n en we r k

NEM

ken

L

CLU

netwer

U

RIN

ONDER

en e D

RC

TU

ON

CI

EF

NA

O G I SC H PLA F

TI

EN

EC O L

VA

IR

iling

huisg ve st in

IA A L FU N D A M E

erwijs

SO C

ond

luchtvervu

st a

ge z he

A

ie rg

e

don d i

iling

nd

IE

voed s el

OM

b lo e ie

r wate

ON

m een

de

EC

rd a

va n

he vervu misc che

m

e st

MOBILITEIT g

d

A

g in st

ver zur in

n ne ea oc

aa nt a

klimaatverand ering g laa on oz

TECHNOLOGIE

it

nver

sie

t e ro zoetwa

e nttr

ng kki

De Amsterdamse stadsdonut. Bron: Doughnut Economics Action Lab

Projectnota

ID HE

AM

F

ZA

IAAL EN INCLUSIE

D

te

Figuur 3:

nd c o

SOC

A

rsi g ro

e rz ad i g

ffo sfo rv

h

st iks to

i sc

UR

g

ili ve

lo g

U

de

a r d i g e n e co

M

ive

t va

e

M

ch

vr

RA

iod

re

ke p o li t i e k a insp ra

OG

a

gb erin

ci

so c g e l iale ij k h e i d

PR

So

al

ing

NT

k se ijk l ge

in d verm

se he id

SO

Figuur 4:



CIA

A L M A AT S C H A P P E L

IJK

Kernwaarden Holterbergdistrict Amstel III.

10

Figuur 5:

11

Visualisatie van PosadMaxwan.

Projectnota



1

Inleiding

December 2021 stelde het college van B&W van de gemeente Amsterdam de Principenota Bedrijvenstrook Amstel III vast. De principenota bracht op hoofdlijnen de mogelijkheden, het wensbeeld en de ontwikkelrichting voor dit 108 ha grote gebied in kaart. Dit in het besef dat de grond hier in erfpacht is uitgegeven en dat transformatie altijd in samenspraak en co-creatie zal gaan met erfpachters en op het terrein gevestigde bedrijven. De tijdshorizon lag in 2050.

Figuur 6:

In de principenota werd besloten om de ontwikkeling van de volledige Bedrijvenstrook Amstel III in delen verder te onderzoeken. Deze projectnota zoomt in op Deelgebied 1 van de principenota, ook wel Holterbergwegdistrict genoemd en verder in deze projectnota als plangebied wordt geduid.

De bedrijvenstrook is grotendeels in de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw tot ontwikkeling gebracht. Auto-bereikbaarheid vormde de belangrijkste basis voor deze ontwikkeling. Foto uit 1985. Bron: Stadsarchief Amsterdam

Projectnota

Inleiding

12

1.1 Aanleiding voor ontwikkeling van de bedrijvenstrook

duurzame bronnen, dat (vracht)auto’s geen vieze lucht meer uitstoten, dat er geen afval meer bestaat en dat grondstoffen steeds opnieuw worden gebruikt. Bedrijventerreinen spelen een belangrijke rol in deze transitie. Door dit gebied intensiever te gebruiken komen er meer bedrijven en dus meer kansen voor samenwerking, uitwisseling van materialen, hergebruik van grondstoffen en het delen van productiemiddelen. Kortom, meer kansen op circulariteit en synergie. Door te verdichten wordt bovendien efficiënt met ruimte omgegaan waardoor landbouw of natuurgrond gespaard kan blijven. Ook kan gebruik worden gemaakt van bestaande infrastructuur. Een transformatie van het gebied is tevens hard nodig voor klimaatadaptatie: het gebied ervaart hittestress en wateroverlast, er is weinig groen en een lage ecologische waarde. De markt ontwikkelt zich. De Bedrijvenstrook Amstel III zal steeds meer plaats bieden aan kleine en middelgrote bedrijven die de stedelijke conglomeratie Amsterdam bedienen. De bedrijvenstrook biedt ruimte aan veel stadsverzorgende bedrijven en is het enige grootschalige bedrijventerrein aan de zuidoostkant van de stad. De omgeving verandert. De Bedrijvenstrook Amstel III ligt naast ArenAPoort, Amstel III/kantorenstrook en de Nieuwe Kern. Hier, aan de noord- en oostzijde, ontwikkelt zich een gemengd hoogstedelijk woon-werkgebied met kantoren

Er zijn meerdere aanleidingen om op dit moment na te denken over de toekomst van de Bedrijvenstrook Amstel III: ■

■

Amsterdam groeit. Er is een grote behoefte aan woningen en kantoren maar zeker ook aan stadsverzorgende bedrijfsruimte. De vraag stuwt de vastgoedprijzen omhoog. Bedrijvigheid met een lagere toegevoegde waarde per vierkante meter verplaatst zich hierdoor naar de goedkopere randen van de stad en de regio. Daarmee komen ook de productiebanen steeds vaker buiten de stad te liggen. Bedrijven die de stad dagelijks bedienen zijn steeds vaker afkomstig uit de regio. Amsterdam stevent af op een tekort van 150 ha bedrijfsruimte in 2040. Juist in de stad met een groeiend aantal inwoners moet meer betaalbare ruimte komen voor ondernemerschap en werkgelegenheid. Een van de manieren om meer bedrijfsruimte te realiseren, is het intensiever gebruiken van bestaande bedrijventerreinen. Het plangebied leent zich hiervoor. Er ligt een fundamentele duurzaamheidsopgave voor de stad en bedrijven spelen daarin een belangrijk rol. Landelijk is bepaald dat in 2050 voor energie, warmte en koeling alleen gebruik zal worden gemaakt van

■

■

A

en Ar go Zig me Do

x ple om st rtc kom o Sp Toe De

Johan Cr

uijff Boul evard AS AF e liv

eg w an

. rg

S

a

l Tes

las At nA e Ar g

rin

ete nw ole

f

e dre

M

f

ee ldr

pe

rs Ka

eg rgw

rbe

le me Le

eg rgw

rbe lte

g we

Ho

rug

s nd

Ho

rd oo og Ho le a n tio Na era p O

A2

O MR

NA

Ho

ef

dre

ord

o og

AB

Bu

o Po

ste

Am la Vil nA e Ar

m tra

rt

se

m rda

A

eg

ch

s tel

s Am

o

rho

rde

Laa

IKE

g we gte

A9

Figuur 7:

Huidige stedenbouwkundige raamwerk van het projectgebied. xis

Pra

13

Projectnota

ark

sap

Bra

Inleiding

■

1.2 Ambities Voor het plangebied geldt een pakket aan ambities, die gezamenlijk meer opleveren dan de som van de afzonderlijke delen. ■

■

■

Door verdichting neemt het aantal vierkante meters bedrijfsruimte toe tot 150% van de bestaande hoeveelheid. Hierdoor kunnen we in Amsterdam, waar de bedrijvigheid vaak wordt verdrongen door andere ruimteclaims, toch stadsverzorgende bedrijvigheid behouden. Stadsverzorgende bedrijvigheid is belangrijk voor het functioneren van Amsterdam, maar wordt door andere ruimteclaims zoals woningbouw en de stijgende vastgoedprijzen verdrongen tot over de stadsgrenzen. Door de stadsverzorgende bedrijvigheid de ruimte te geven, dienen we zowel leefbaarheid, werkgelegenheid als mobiliteit en duurzaamheid. Tegelijk met de toename van het bedrijfsoppervlak gaan we het huidige monofunctionele werkgebied verkleuren naar een stuk Amsterdam waar ook plaats is voor wonen, werken (kantoren), voorzieningen en ontspanning. Met name aan de noordkant, grenzend aan ArenaPoort, is ruimte voor de bouw van ongeveer 4.000 woningen, met een groeipotentieel naar 5.000 tot 6.000 woningen. De woningen zullen mede gericht zijn op de werkenden in het gebied en op jongeren uit Zuidoost. Verder wordt gedacht aan circa 100.000 m2 aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen; dit is exclusief groen, sport en spelen. Er komen nieuwe ecologische zones, buurtparken en waterpartijen. Hierdoor, en door de herinrichting van de openbare ruimte, zal de verblijfskwaliteit toenemen.

Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt zoveel mogelijk de duurzame methodologie van de Donuteconomie gehanteerd. Daarbij haken we aan op de doelstellingen van De Stadsdonut voor Amsterdam, een instrument voor verandering (2020). We koersen op

Principenota

1.3 Aanpak

Investeringsnota FASE 3 Ontwerp

Projectbesluit

Div FASE 3 Uitvoering

Investeringsbesluit

se besluit er

Principebesuit

Deze projectnota onderzoekt de haalbaarheid en is de volgende stap in de vier fasen van het plaberum (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen) van de gemeente Amsterdam. Omdat de gemeente geen kavels

Projectnota FASE 2 Haalbaarheid

FASE 1 Verkenning

Figuur 8:

■

een inclusief gebied, waar mens, ecologie en economie met elkaar in balans zijn. De focus ligt op duurzaamheid, kansengelijkheid en verantwoordelijke technologie. Het plangebied is het eerste bedrijventerrein waar de methodologie wordt toegepast. Door High Performance Computing (HPC) aangedreven Artificiële Intelligentie (AI) speelt een steeds belangrijker rol in ons leven. Amsterdam heeft een succesvol ecosysteem waarin de wetenschap, tech-community, mede-overheden, en markt samenwerken aan AI. Dat ecosysteem loopt echter tegen zijn grenzen aan omdat we in Amsterdam en Nederland maar beperkt kunnen beschikken over de benodigde rekenkracht van HPC. We dreigen daarin in toenemende mate afhankelijk te worden van de grote niet-Europese technologiebedrijven. Door de introductie van HPC in het plangebied kan Amsterdam zijn vooraanstaande positie op het gebied van AI en digitale economie toekomstbestendig maken, zet de stad een stap naar datasoevereiniteit en wordt het weglekken van kennis en talent voorkomen. HPC kan als katalysator van de gebiedsontwikkeling fungeren: sociaal, economisch als banenmotor voor de lokale bevolking, ruimtelijk en qua duurzaamheid. Een aanzienlijk deel van HPC in het plangebied maakt bovendien gebruik van immersiekoeling, waarmee 80 tot 90% van de warmte hergebruikt kan worden.

In potentie kan de beoogde HPC meer dan 10.000 nieuwbouwwoningen in Zuidoost verwarmen. De gehele ontwikkeling versterkt de omgeving door krachtige fysieke en sociale verbindingen aan te gaan met de omliggende gebieden. De fysieke en ecologische infrastructuur wordt naar alle windrichtingen verbeterd. De sociale relaties worden aangehaald door de bouw van betaalbare woningen, het vergroten van de werkgelegenheid en de onderwijskansen, het creëren van (betaalbare) bedrijfsruimte voor de huidige en nieuwe huurders, en door ruimte te bieden aan voorzieningen waar behoefte aan is. Zo wordt het gebied letterlijk en figuurlijk bereikbaar voor bewoners en ondernemers uit Zuidoost.

en

■

en 20.000 tot 30.000 woningen. De bedrijvenstrook komt daarmee steeds meer in een stedelijke context te liggen. En er is interesse vanuit de markt. Ten minste één partij met een aanzienlijk belang in het gebied - Wooden City - heeft aangegeven te willen investeren en te willen bijdragen aan een gebied waar op een duurzame manier meer bedrijvigheid kan plaatsvinden terwijl er plek blijft voor de stadsverzorgende diensten.

Projectfasen volgens het plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (Plaberum).

Projectnota

Inleiding

14

in eigendom heeft binnen het plangebied, is ze bij de transformatie afhankelijk van de markt. Marktpartij Wooden City BV heeft de wens om hier te transformeren en heeft initiatief genomen. Daarop volgend heeft de gemeente de projectnota in co-creatie met Wooden City opgesteld. Bij het voorbereiden van de projectnota zijn meerdere sporen gevolgd. Ten eerste zijn de onderzoeken verricht behorende bij een m.e.r.-beoordeling, om de milieu-consequenties in beeld te brengen van de gebiedsontwikkeling. Ten tweede hebben we onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden om het gebied te ontwikkelen op basis van de Donuteconomie, de beschikbaarheid van energie, hoe we mobiliteit goed en duurzaam kunnen organiseren, en wat de kansen zijn voor een innovatief district waar datatechnologie wordt ingezet voor een duurzame toekomst. Meteen bij het begin van de ontwikkeling is een participatietraject opgestart met de in het gebied gevestigde bedrijven. Het doel is hun belangen en ideeën over de ontwikkeling zoveel mogelijk in de plannen mee te nemen. Daarbij komt dat onder andere de gestapelde bedrijfsgebouwen tamelijk innovatief zijn en in belangrijk mate bijdragen aan het slagen van dit project. Het was daarom gewenst om met name ook dit type gebouwen goed te onderzoeken en te bespreken met marktpartijen en ondernemers.

1.4 Leeswijzer In deze nota beginnen we in hoofdstuk 1 met het beschrijven van de aanleiding voor de ontwikkeling van het plangebied, de ambities die we onszelf hebben opgelegd en de aanpak. Hoofdstuk 2 beschrijft de relevante kenmerken van de huidige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 beschrijft de ambities, aan de hand van de Donuteconomie, werkprogramma, sociaal en High Performance Computing (HPC). Hoofdstuk 4 gaat verder met het programma van de nieuwe ontwikkelingen. Hoofdstuk 5 beschrijft het ruimtelijk plan. Hoofdstuk 6 gaat in op hoe we mobiliteit beter, slimmer en duurzamer willen organiseren. Hoofdstuk 7 beschrijft de ontwikkelstrategie en participatie. Tot slot worden de financiën en de risico’s beschreven in hoofdstuk 8. De projectnota heeft als doel om de haalbaarheid van het project te onderzoeken. De illustraties zijn slechts een sfeerbeeld en worden in de ontwerpfase nader uitgewerkt.

15

Projectnota

Inleiding

2

Huidige situatie

2.1 Projectgebied In de principenota wordt het plangebied (aangeduid als Deelgebied 1 - Holterbergweg) begrensd door de Burgemeester Stramanweg aan de noordzijde, de Holterbergweg aan de oostzijde, de Laarderhoogtweg aan de zuidzijde en de Lemelerbergweg aan de westzijde. Alle kavels in het plangebied zijn in erfpacht uitgegeven. Een groot deel van de percelen is in handen van een erfpachter met wie Wooden City afspraken heeft gemaakt over de verwerving ervan. De omliggende wegen zijn in eigendom van de gemeente, maar de meeste interne wegen zijn ook in erfpacht uitgegeven terrein.

Centraal Station

Als we uitzoomen zien we dat de bedrijvenstrook strategisch gelegen is op de belangrijke economische en stedelijke as van de MRA (Metropoolregio Amsterdam) en Nederland: Schiphol-Zuidas-Zuidoost- Utrecht-Eindhoven. Het ligt bovendien op de as tussen de Diemerscheg en de Amstelscheg, twee belangrijke groene vingers van Amsterdam. Mede omdat Amsterdam op het grootste internetknooppunt van Nederland ligt (AMS-IX) is het dé stad die kan concurreren met andere internationale vestigingslocaties voor de digitale economie in Europa zoals Parijs, Londen en Stockholm.

Muiderpoort

Zuid RAI

Duivendrecht

Bijlmer-ArenA

Figuur 9:

In dit hoofdstuk schetsen we de bestaande context voor de planvorming. Bijzonder in dit geval is dat rond het plangebied ontzettend veel ontwikkelingen gaande zijn. Vrijwel overal in de aangrenzende gebieden is sprake van transformatie en verdichting. De huidige situatie is daarom lang niet altijd bruikbaar als context. De ontwikkelingen scheppen gaandeweg een nieuwe werkelijkheid die gevolgen zal hebben voor wat in het plangebied gewenst en mogelijk is.

De ligging van het projectgebied in de context van de gehele stad.

Projectnota

Huidige situatie

16

Figuur 10:

17

Sfeerimpressie van het projectgebied in de huidige situatie. Bron: Blink Fotografie

Projectnota

Huidige situatie

2.2 Ruimtelijke structuur Oorspronkelijk was het plangebied en de omgeving een veenmoeras, dat in de 19e eeuw werd ingepolderd en gebruikt voor landbouwdoeleinden. De Weesperkarspelpolder werd in de jaren zestig aangewezen als uitbreidingsgebied voor Amsterdam. Eerst werden Amstel I en Amstel II (nu Amstelkwartier en Amstel Business Park) aangelegd. Later werd Amstel III in het stadsdeel Zuidoost ontwikkeld tot een bedrijvenen kantorenstrook van circa 108 ha groot. Dit gebeurde geheel in de lijn van de strikte functiescheidingsgedachte van destijds. De bedrijvenstrook was aanvankelijk groter, maar de kantorenstrook is steeds meer naar het westen gegroeid, waardoor het nu twee bijna gelijke delen zijn. Onder meer door de strikte zonering uit het verleden en de behoefte van de bedrijven, is de bedrijvenstrook momenteel een tamelijk monofunctioneel en naar binnen gekeerd gebied met een relatief lage bebouwingsdichtheid. De verbindingen met de omgeving, zoals het bruisende Zuidoost en de Amstelscheg, zijn beperkt of worden in de huidige situatie niet ervaren. De nabijheid van de Amstelscheg biedt een interessante mogelijkheid om aan te sluiten op grootschalig groen, maar de bedrijvenstrook zelf en de A2 vormen een barrière. Zuidoost heeft een duidelijke groenblauwe structuur met haar kanalen, parken en dreven.

De westkant van het spoor is echter minder groen in vergelijking met de oostkant. Er is een hoger percentage verharding en de blauwgroene structuren zijn niet af of worden onderbroken door barrières als de Holterbergweg of de A2.

Figuur 11:

Zuidoostlob, uitbreidingsplan in hoofdzaak (1965). Projectgebied in rood. Bron: Stadsarchief Amsterdam.

Het plangebied heeft een hoog percentage verhard oppervlak en er is weinig groen en water. De ecologische waarde is laag. Stakeholders noemen dit een gemis. Werknemers willen graag een prettige pauzewandeling maken of verblijven in een groene buitenruimte. Gezien de verdichtingsambities voor dit gebied zagen de betrokkenen ook mogelijkheden in het activeren van daken als groene openbare ontmoetingsruimtes. Nu zorgt het monofunctionele karakter van het bedrijventerrein voor een zeer lage verblijfskwaliteit. Stakeholders meldden tijdens de participatie ook een onveiligheidsgevoel na de werkuren. Er is behoefte aan meer levendigheid en betere voorzieningen.

2.3 Eigendomssituatie Het plangebied bestaat voornamelijk uit grootschalige, aansluitende, in erfpacht uitgegeven kavels met als erfpacht-bestemmingen bedrijfsruimte, parkeren en wegen. Binnen het plangebied is bijna de gehele oppervlakte in erfpacht uitgegeven terrein, inclusief de meeste toegangswegen. Een tweetal kleine

In erfpacht uitgegeven Openbare ruimte

Figuur 12:

Projectnota

Kadastrale kaart. Bron: data.amsterdam.nl

Huidige situatie

18

toegangswegen zijn (deels) in gemeentelijk eigendom. De omliggende wegen zijn openbaar gebied en in vol eigendom van de gemeente.

2.4 Bedrijvigheid 2.4.1 Soorten bedrijvigheid Het plangebied huisvest voornamelijk groothandelaren, autodealers, logistieke bedrijven en bedrijven voor mediaproductie, perifere detailhandel en een aantal maakbedrijven, zoals meubelmakers, modeateliers en drukkerijen. Er zijn de afgelopen jaren meerdere datacenters neergestreken. Er is geen zware industrie. Het plangebied is in een redelijk goede staat: enigszins schoon, intact en met weinig leegstand. Er is momenteel ongeveer 210.000 m2 bvo gebouwd programma. Bedrijven met een oppervlakte tussen 100-500 m2 vormen de grootste groep, meestal geclusterd in grotere complexen. In het gebied zit ook een beperkt aantal functies die een grotere ruimte innemen, zoals het Decoratelier Nationale Opera & Ballet en autodealer Tesla. In het plangebied werken meer dan 3.000 mensen. In Amsterdam Zuidoost is behoefte aan banen voor praktisch opgeleide mensen. Veel bedrijven in de Bedrijvenstrook Amstel III zijn voor deze groep nu al een belangrijke

werkgever. Uitgangspunt van deze ontwikkeling is dan ook dat de zittende ondernemers in het gebied kunnen blijven. Bedrijfsruimte zal bovendien ook in de toekomst betaalbaar moeten zijn. Dit is een uitdaging in een gebied waar gebouwen worden vernieuwd en de gemeente functies wil toevoegen. Daarnaast is het belangrijk om ook straks ruimte te bieden aan de lokale economie van Zuidoost (1Zuidoost), zodat lokale kleine ondernemers en maatschappelijk relevante organisaties voor het gebied behouden blijven. 2.4.2 Populariteit en kansen Uit de participatie bleek dat de meeste bedrijven hier gevestigd willen blijven. De deelnemers aan het participatieproces benadrukten dat de logistieke bereikbaarheid maar ook de gunstige ligging ten opzichte van Amsterdam, uitvalswegen, trein en Schiphol belangrijke redenen zijn om zich in dit gebied te vestigen. Aanvullende redenen zijn de betaalbare huur en het gevoel dat Zuidoost zich sterk aan het ontwikkelen is en dat het gebied ook in de nabije toekomst een boeiende plek zal zijn om te ondernemen. De meeste bedrijven in het plangebied zijn huurder. Dat betekent dat er voor individuele bedrijven geen motivatie of mogelijkheid is om vastgoed te vernieuwen, te

Winkelfunctie Bijeenkomstfunctie Gezondheidszorgfunctie Industriefunctie Kantoorfunctie Logiesfunctie Meervoudige gebruiksfunctie Overige gebruiksfunctie

Figuur 13:

19

Functiekaart. Bron: pdok.nl

Projectnota

Huidige situatie

verduurzamen of uit te breiden. Als de bedrijfsvoering niet past, is verhuizen vaak de meest rendabele optie. Ook bij de eigenaren van het vastgoed ontbreekt op korte termijn die motivatie. Grotendeels zijn de ruimtes verhuurd, tegen redelijke tarieven. Andere genoemde verbeterpunten die zijn genoemd zijn het verbeteren van de uitstraling van het bedrijventerrein en de wens tot verduurzaming.

een relatief oud gasgestookt pand. Ondanks grote oppervlaktes platte daken wordt er nauwelijks energie met zonnepanelen opgewekt. Een enkele onderneming integreert duurzaamheid in de bedrijfsvoering, maar dit is een uitzondering. Uit de participatie kwam naar voren dat het belang dat wordt gehecht aan het verduurzamen van de werkomgeving afhangt van het soort bedrijf. Voor grotere ondernemingen is een duurzame werkomgeving belangrijk om te voldoen aan bepaalde certificaten of voorwaarden van opdrachtgevers. Voor kleinere ondernemers zijn andere vestigingsvoorwaarden van groter belang.

Tijdens de participatie benadrukten de stakeholders dat het gebied kansen biedt voor ondernemers die door willen groeien van tijdelijke en betaalbare ruimtes naar bedrijfsruimtes met een hogere kwaliteit. Een deel van de ondernemers heeft hulp nodig bij het vinden van passende ruimte. Om de verbinding tussen het bedrijventerrein en het stadsdeel te versterken raadden stakeholders aan om met lokale culturele initiatieven samen te werken en zo een sterkere Zuidoost-identiteit aan het gebied toe te voegen. Ook is er behoefte om samenwerkingsverbanden op te zetten tussen onderwijsinstellingen en ondernemingen in het gebied.

2.5 Voorzieningen In het plangebied zijn diverse maatschappelijke instellingen te vinden. De locaties waar bijvoorbeeld Stichting Scholing Werk en Uitvoering gevestigd zijn, spelen een cruciale rol voor de sociale inclusiviteit van Zuidoost. Het behouden van dit soort voorzieningen is essentieel en sluit goed aan bij de doelstellingen van het Masterplan Zuidoost. Er zijn bijvoorbeeld enkele sportscholen, een hindoeïstische tempel en een kappersacademie in het gebied. Deze functies zitten hier omdat de huren relatief laag zijn en de bedrijvenstrook goed bereikbaar is vanuit het stadsdeel.

2.4.3 Duurzaamheid Er bestaat een groot verschil tussen de beleidsdoelen die Amsterdam heeft ten aanzien van duurzaamheid en de huidige situatie in het gebied. De meerderheid van de bedrijven opereert niet-circulair en zit in

n ute

M

en

lop

er

lm Bij

in

5

5m

25

0

12

5

1

27

0

6

35

A

en Ar

30

25

0 30

6

6

35

71

1

12

jk wi lle

Bu

M

5

37

7

37

8

37

1

17

ten

10

A2

nu mi

en

lop

jk wi lle

Bu

M

HOV-buslijn Reguliere buslijn Bushalte Busnummer

ten

nu

i 5m

en

lop

1

Treinstation Metrostation

Figuur 14:

A9

Openbaar vervoerslijnen (met loopafstanden). Bron: data.amsterdam.nl

Projectnota

Huidige situatie

20

2.6 Ontsluiting en toegankelijkheid 2.6.1 Auto Het plangebied heeft toegangen tot de snelwegen A2 en A9 en is bovendien direct aangesloten op de S111/ Holterbergweg, een belangrijke stadsweg die direct verbonden is met het centrum van Amsterdam. Via de Hoogoorddreef en Hessenberg/Karspeldreef is het gebied voor autoverkeer goed aangesloten op de overige delen van Zuidoost. De meeste parkeeroplossingen binnen het gebied zijn op het maaiveld. Het plangebied valt onder gebiedstype C, dat parkeren op eigen terrein of langs de straat voorschrijft. 2.6.2 Openbaar vervoer Het gebied ligt op circa 750-1.250 meter (10-15 minuten) loopafstand van station Bijlmer ArenA en metrostation Bullewijk, waardoor het goed verbonden is met Amsterdam Centrum, Schiphol en Utrecht-Eindhoven. De loop- en fietsroutes van en naar de stations zijn echter onaantrekkelijk en onderbroken en worden in de avonduren als onveilig ervaren. Ook de wachttijden om de Holterbergweg over te steken zijn lang, waardoor het gevoel ontstaat dat de stations niet op loopafstand zijn. Daarnaast zijn er op dit moment nauwelijks mogelijkheden voor deelmobiliteit (zoals deelfietsen, steps), wat de last mile-bereikbaarheid van het OV niet ten goede komt. Stakeholders noemden dit als belangrijkste redenen voor werknemers om met de auto naar het werk te komen.

Er zijn over de Holterbergweg regionale buslijnen van en naar het station en naar Schiphol en Haarlem, maar er zijn geen haltes voor stadslijnen in het gebied. Met de ontwikkeling van het Hondsrugpark in Amstel III/ Kantorenstrook zullen de buslijnen herleid worden naar de Holterbergweg. Hierdoor wordt de busbereikbaarheid van het plangebied aanzienlijk verbeterd. Een wens die ook in het participatieproces naar boven kwam. 2.6.3 Langzaam verkeer De huidige prioriteit voor gemotoriseerd verkeer in en rond het plangebied leidt tot een barrièrewerking voor fietsers en voetgangers en beïnvloedt sterk (de beleving van) de bereikbaarheid van het gebied voor langzaam verkeer. Via de hoofdfietsroute op de Holterbergweg is het gebied per fiets goed bereikbaar, maar binnen het plangebied is er nauwelijks infrastructuur voor voetgangers en fietsers. Ook moeten voetgangers en fietsers veelal omlopen of omfietsen om bij bestemmingen te kunnen komen.

in de jaren tachtig is gebied opgeleverd als het huidige bedrijvengebied. De ophogingen zijn veelal gedaan met niet-verontreinigd materiaal. Op basis daarvan is het plangebied aangewezen als ‘zone 1’ op de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Amsterdam. De kwaliteit van de bodem is hiermee in principe geschikt om hergebruikt te worden binnen het plangebied. Aanvullend op de bodemkwaliteitskaart is er een aantal locaties binnen het plangebied waar grondmonsters zijn genomen en waar (ondergrondse) tanks zijn aangetroffen. In sommige gevallen zijn bij deze locaties veelal lichte, verontreinigingen gevonden. Voor deze verdachte locaties moet rekening gehouden worden met oriënterend bodemonderzoek en, afhankelijk van het resultaat, bodemsaneringen. 2.7.2 Archeologie Door het bouwrijp maken heeft er grootschalig grondverzet ten behoeve van het realiseren van de bebouwing en bijbehorende infrastructuur plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot dusdanige verstoring van de bodem dat de lage archeologische waarde in de bodem is komen te vervallen. Dit betekent dat het volledige plangebied is vrijgesteld van archeologisch (voor)onderzoek. 2.7.3 Cultuurhistorie Er bevinden zich geen monumentale panden of bebouwing van cultuurhistorische waarde binnen het gebied. Cultuurhistorische waarden buiten het plangebied liggen op geruime afstand van het plangebied en worden niet aangetast.

2.7.4 Ontplofbare oorlogsresten (OOO) Binnen het plangebied zijn geen gebieden die aangemerkt worden als verdacht voor ontplofbare oorlogsresten of sporen van explosieven die in het verleden zijn geruimd.

2.8 Ecologie Binnen het plangebied is geen gebied van Natura-2000 of Natuurnetwerk Nederland (NNN) gelegen. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied Botshol ligt op circa 4,5 kilometer van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is op 500 meter van het plangebied gelegen aan de overzijde van de A2.

2.7.1 Bodem Van origine een veenmoeras, in de 19e eeuw verveend en drooggemalen. Eind jaren zeventig opgespoten en

Een aantal gebieden in en om het plangebied zijn beschermd door de Hoofdgroenstructuur. Dit betreft een groene verbinding die door het plangebied heen loopt, bestaande uit een watergang en groene oevers. Dit is een aandachtspunt waarmee rekening zal worden gehouden bij de planvorming. Beschermde diersoorten waar rekening gehouden wordt zijn vleermuizen, gierzwaluwen,

21

Huidige situatie

2.7 Milieu

Projectnota

34 graden 37 graden 40 graden 43 graden 46 graden

Figuur 15:

Hittestress, gevoelstemperatuur (2021). Verschil in gevoel en werkelijke temperatuur (26 °C) voor 1 juli 2015 tussen 12:00 en 18:00 weergegeven. Bron: klimaateffectatlas.nl

70 dB of meer 65-70 dB 60-65 dB 55-60 db

Figuur 16:

Geluidskaart wegverkeer, overdag (2018). Bron: data.amsterdam.nl

Projectnota

Huidige situatie

22

huismussen, de grote gele kwikstaart en algemene broedvogels. 2.8.1 Water Het plangebied ligt in het diepste deel van zeven poldersystemen in Zuidoost, en heeft een forse uitdaging in de grondwaterhuishouding. De hoge grondwaterstand is een aandachtspunt, welke met name op regenachtige dagen zorgt voor drassige situaties. Verschillende locaties voldoen niet aan de vereiste ontwateringsdiepte van 90 centimeter, waardoor maatregelen nodig zullen zijn. Daarnaast is het oppervlaktewater van mindere kwaliteit doordat het licht brak (zout), zuurstofarm en voedselrijk is. Dat leidt tot algenbloei en ongunstig klimaat voor verschillende soorten planten. 2.8.2 Hitte Het gebied heeft een hoog percentage verhard oppervlak van circa 90% en er is weinig groen en water, hierdoor kent het gebied een grote mate van hittestress (1,8-2,0 graden Celsius extra). 2.8.3 Externe veiligheid Rondom het plangebied liggen de snelwegen A2 en A9 en het treintraject Breukelen-Duivendrecht. Langs de A9 bevindt zich ook een tankstation. 2.8.4 Geluid Het plangebied is op dit moment in gebruik als bedrijventerrein, de directe omgeving bestaat uit bedrijventerrein en kantoorgebied. De omliggende bedrijven kunnen zorgen voor een geluidsbelasting voor gevoelige functies. Daarnaast worden binnen het plangebied gevoelige functies gemengd met kantoren, voorzieningen en lichte industrie.

Het plangebied is ook gevoelig voor wegverkeerslawaai van omliggende wegen. Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidszones van de rijkswegen A2 en A9. 2.8.5 Lucht De luchtkwaliteit voldoet aan Europese (en landelijke) normen en de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en P5,5) liggen ruim onder de wettelijke grenswaarden.

2.9 Elektriciteitsvoorziening Amsterdam kent een aantal grote opgaven die afhankelijk zijn van een goed functionerende en toekomstbestendige elektriciteitsvoorziening. Denk aan het opwekken van energie met zonnepanelen, elektrisch vervoer, de toenemende vraag om energie van het bedrijfsleven en de groei van de stad. Ook in de bedrijvenstrook wordt een toename van de elektriciteitsvraag verwacht, o.a. door de verdichting van het gebied en de mogelijke toevoeging van elektriciteits-intensieve bedrijven. Daarnaast zullen

23

Projectnota

steeds meer bedrijven van gas overschakelen op elektriciteit. Voor een stabiele elektriciteitsvoorziening is het realiseren van voldoende onderstations van belang. Conform het Ontwikkelingskader EVA 2035 worden 29 nieuwe onderstations aangelegd en 12 bestaande onderstations verzwaard. Ook in Zuidoost zijn nieuwe onderstations nodig, waarvan er één geprojecteerd is in het plangebied. Hiermee is de energievoorziening van deze ontwikkeling geborgd. 2.9.1 Ondergrondse infrastructuur In en rondom het plangebied liggen veel belangrijke kabels en leidingen, zoals transportleidingen voor drinkwater, riool, hogedrukgas, stadswarmte, internet en kabels voor hoogspanning. De belangrijkste tracés zijn gelegen langs de Holterbergweg, Lemelerbergweg en Hoogoorddreef. De ruimteclaims op bodem en ondergrond nemen toe en vormen een flinke uitdaging in en rondom het gebied. Denk bijvoorbeeld aan leidingen voor nieuwe warmteen koudenetten, meer data- en elektriciteitskabels, ondergronds afvaltransport en goten, buizen of greppels voor een regenbestendige inrichting van de wijk. Op veel plekken is die ruimte er eenvoudigweg niet. Een extra complicerende factor is dat de bodem een zeer heterogene opbouw heeft. Delen van de drassige en brakke laagveenbodem zijn in de loop der jaren niet of nauwelijks opgehoogd. Andere delen zijn opgehoogd met wisselende laagdikten zand.

Soms is het veenpakket zelfs geheel weggehaald en vervangen door zand. In het plangebied zijn innovatieve methoden van kabel- en leidingaanleg nodig om al deze uitdagingen het hoofd te bieden. Hoe om te gaan met alle bestaande en toekomstige ondergrondse infrastructuur wordt verder in het proces afgestemd met het Bijzonder Coördinerend Overleg. Het huidige masterplan Kabels en Leidingen voor Amstel III zal daarbij leidend zijn. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt de Integrale Ontwerpmethode Openbare Ruimte (IOOR) ingezet om alle ruimtevragers, ondergrond en bovengrond, goed op elkaar af te stemmen. De werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, zullen vanwege de overlast die ze met zich meebrengen worden geïnventariseerd en zoveel mogelijk tegelijk worden uitgevoerd.

2.10 Juridisch-planologische situatie Het plangebied maakt in zijn geheel deel uit van het bestemmingsplan Amstel III West. Het plan wordt aan de oostzijde begrenst door de bestemmingsplangebieden ArenAPoort West en Amstel III Oost. Met uitzondering van het perceel op de hoek Laarderhoogteweg, waar de bestemming Gemengd-1 op rust, hebben de in

Huidige situatie

erfpacht uitgegeven kavels in het plangebied de bestemming Bedrijf-1. Binnen de bestemming Gemengd-1 is maximaal 9.475 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) kantoor toegestaan voor dit bestemmingsvlak. Voor alle Bedrijf-1 bestemmingen geldt een maximaal bruto vloer bruto vloeroppervlakte van 439.000 m2. Daaronder vallen bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.1 die ook verder voldoen aan de (bouw-) regels in het bestemmingsplan. Binnen de bestemming Bedrijf-1 is daarnaast ook horeca, consumentverzorgende, maatschappelijke-, en zakelijke dienstverlening toegestaan tot de daarvoor in het bestemmingsplan genoemde m2 bvo. Deze maximaal toegestane bruto vloeroppervlakten gelden overigens voor de bestemmingen Bedrijf - 1', 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' gezamenlijk. Voor de bestaande functies wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre de 439.000 m2 bvo zijn ingevuld. Voor zover dit het geval is zal voor extra m2 bvo van het vigerende bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Voor functies die niet binnen het vigerende bestemmingplan passen, is een afwijking dan wel een wijziging van dit plan noodzakelijk.

relatie. Zuidoost kent hoge jeugdwerkloosheid en een grote groep laaggeletterden. Onder andere via het Masterplan Zuidoost wil de gemeente daar verbetering in aanbrengen. Het Masterplan Zuidoost is gemaakt door partijen die actief zijn in het stadsdeel: bewoners, scholen, woningbouwverenigingen, welzijnsinstellingen, politie, justitie, kunst- en cultuurinstellingen, bedrijven, ondernemers, de Rijksoverheid en de gemeente Amsterdam. Doelstelling is in twintig jaar een duurzame en structurele verandering te realiseren op het gebied van onderwijs en jeugd, veiligheid, werk, wonen en leefbaarheid. ArenAPoort en Amstel III bevinden zich nu nog op een eiland ten opzichte van de rest van de stad. De ruimtelijke en psychologische barrières daartussen zullen de komende jaren worden geslecht.

Een deel van het plangebied valt binnen de beperkende zones van het Luchthaven Indelingsbesluit (LIB), waarbinnen grenzen worden gesteld aan de bewoning. Er is een beperking op de bouwhoogte tot 146 meter omdat het gebied onder een aanvliegroute ligt. Daarnaast zal voor bebouwing boven 59 meter een beoordeling moeten plaatsvinden van de Inspectie Leefomgeving en Transport in verband met de radars van de luchthaven. De bebouwingshoogte in het vigerende bestemmingsplan is voor het hele plangebied 20 meter. Voor zover voor de transformaties omgevingsvergunning aanvragen worden ingediend of planaanpassingen worden voorgesteld na 1 januari 2024 geldt dat daarvoor de Omgevingswet van toepassing is.

2.11 Sociaal-maatschappelijke context De ruimtelijke structuur van Zuidoost kenmerkt zich door een scheiding van functies. Dat werkt door in de sociale structuren: binnen Zuidoost blijven de werelden gescheiden. Juist het bij elkaar brengen van wonen, werken en maken of produceren geeft bewoners en ondernemers de kans om zich te ontwikkelen, te groeien en talenten te ontplooien. In Zuidoost is veel ondernemerschap en creativiteit, maar in de huidige situatie komt die nog onvoldoende in het plangebied tot bloei. De ruimte is er niet en/of er zijn fysieke barrières. De positie als economische toplocatie wordt niet ten volle benut en draagt onvoldoende bij aan de welvaart van de inwoners van Zuidoost. Er is geen wederkerige

Projectnota

Huidige situatie

24

Figuur 17:

25

Visualisatie van PosadMaxwan.

Projectnota

Huidige situatie

Visiekaart Amsterdam 2050 Algemeen

Stedelijke ontwikkeling

luwe gebieden