Bijlage_1.12_Taxatierapport_inbrengwaarde[1] - AD2024-042750.pdf

Deze categorie objecten bestaat uit: 1. van oorsprong onbebouwde percelen; 2. gronden waarbij sprake is van ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan bestaande opstallen, waarvoor duidelijk is dat die opstallen voor de realisatie van het bestemmingsplan niet moeten worden gesloopt; 3. gronden waarbij sprake is van ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan onbebouwde gronden, maar waarbij geldt dat daarop eerder opstallen aanwezig waren die op dat moment reeds waren gesloopt. Volgens informatie van opdrachtgever doet de hiervoor onder 2. genoemde situatie zich niet voor. Opdrachtgever heeft, voor de berekeningen van de exploitatieopzet van het exploitatieplan, te kennen gegeven ervan uit te gaan dat bestaande opstallen worden

Pagina 29 van 46

gesloopt en vervangen wordt door nieuwbouw. De hiervoor onder 3. genoemde situatie leidt uitzondering ingeval de bebouwing voor de vaststelling van het exploitatieplan is gesloopt in verband met de beoogde ontwikkeling. In een dergelijk geval ligt het op de weg van de gemeente om aannemelijk te maken dat de voorheen aanwezige bebouwing met het oog op de nieuwe bestemmingsplanontwikkeling is gesloopt en niet in verband met een andere al dan niet achterhaalde ontwikkeling. Hiervan is niet gebleken. 4.2.3

Objecten waarvan de waarde van de gronden met opstallen in de raming wordt

betrokken Deze categorie objecten bestaat uit: 1. ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan bestaande gronden en waarvoor geldt dat de opstallen voor de realisatie van de nieuwe bestemming moeten worden gesloopt; 2. gronden waarbij sprake is van ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan bebouwde gronden, maar waarbij geldt dat daarop eerder opstallen aanwezig waren die op dat moment reeds waren getoond en waarvoor is aangetoond dat deze gronden met opstallen zijn verworven en gesloopt met het oog op de nieuwe bestemmingsplanontwikkeling. Bij laatstgenoemde categorie dient taxateur uit te gaan van de actuele waardepeildatum en de toestandsdatum ten tijde van verwerving of sloop. Voor de situatie op de toestandsdatum is taxateur aangewezen op informatie uit het verwervingsdossier en/of de inbrengwaardetaxatie uit 2009. 4.2.4. Objecten waar sprake is van bestaande her in te richten openbare ruimte De bestaande en her in te richten openbare ruimte wordt gewoonlijk tegen een symbolische waarde (€ 1) gewaardeerd. 4.3

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

Pagina 30 van 46

4.4

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde

4.4.1

Werkelijke waarde

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is de duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: a.

artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast;

Pagina 31 van 46

b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. Naar deze maatstaven beoordeeld hoeft het bestemmingsplan niet te worden geëlimineerd. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht. 4.4.2

Gebruikswaarde

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde).

Pagina 32 van 46

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU). 4.4.3

Complexwaarde

Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Dit geheel kan naar het oordeel van taxateur worden gelijkgesteld aan het plangebied van bestemmingsplan “Buiksloterham”. 4.5

Onteigeningswaarde

De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten. Bij besluit van 9 juni 2012 met nummer 12.001564 heeft de Kroon diverse percelen in het plangebied van bestemmingsplan “Buiksloterham” ter onteigening aangewezen. Dit besluit is gebaseerd op een verzoek van de raad van gemeente Amsterdam van 6 april 2011 en gepubliceerd in de Staatscourant van 8 augustus 2012 met nummer 16069. De ter onteigening aangewezen percelen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Gemeente

Sectie

Nummer

Grootte

W.v. te onteigenen

Amsterdam

K

3683

211 m2

geheel

Amsterdam

K

3753

212 m2

geheel

Amsterdam

K

3871

398 m2

geheel

Amsterdam

K

4531

797 m2

geheel

Amsterdam

K

4486

535 m2

geheel

Amsterdam

K

4083

307 m2

geheel

Amsterdam

K

4589

260 m2

geheel

Amsterdam

K

4588

215 m2

geheel

Amsterdam

K

4587

238 m2

geheel

Amsterdam

K

4960

148 m2

geheel

Amsterdam

K

6973

199 m2

geheel

Amsterdam

K

6974

662 m2

geheel

Amsterdam

K

6971

181 m2

geheel

Amsterdam

K

3999

100 m2

geheel

Volgens informatie zijn vooruitlopend op het onteigeningsbesluit diverse percelen tegen onteigeningswaarde verworven. Dit betreft onderstaande transacties:

Pagina 33 van 46

-

op 24 maart 2010 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel plaatselijk bekend Papaverhoek 24 en kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 4896, ter grootte van 260 m2, verkregen voor een koopsom van € 405.000. De blooteigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan;

-

op 1 juni 2010 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel plaatselijk bekend Papaverweg 1c, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 3871, ter grootte van 398 m2, verkregen voor een koopsom van € 522.000. De bloot-eigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan. Het perceel is daarna ter onteigening aangewezen, kennelijk in verband met de onteigening van de huurder;

-

op 2 december 2010 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel plaatselijk bekend Papaverweg 1b, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 3753, ter grootte van 212 m2, verkregen voor een koopsom van € 340.000. De blooteigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan. Het perceel is daarna ter onteigening aangewezen, kennelijk in verband met de onteigening van de huurder;

Na het verzoekbesluit van 6 april 2011 en voor het onteigeningsbesluit van 8 augustus 2012 zijn onderstaande percelen tegen onteigeningswaarde verworven: -

op 30 september 2011 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel plaatselijk bekend Papaverweg 1d-e en Papaverhoek 18, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 4531, ter grootte van 797 m2, verkregen voor een koopsom van € 1.200.000. De bloot-eigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan;

-

op 9 januari 2012 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van de percelen plaatselijk bekend Papaverweg 1a-b en Papaverhoek 2-6, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummers 3683 en 3999, ter grootte van respectievelijk 211 en 100 m2, verkregen voor een koopsom van € 495.000 De bloot-eigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan;

-

op 1 februari 2012 heeft gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van de percelen plaatselijk bekend Papaverweg 1f-h en 3, en Papaverhoek 20-22, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie K, nummers 4083 en 4486, ter grootte van respectievelijk 307 en 535 m2, verkregen voor een koopsom van € 900.000. De bloot-eigendom van dit perceel berustte reeds bij gemeente Amsterdam waardoor het recht van erfpacht door vermenging verloren is gegaan.

Pagina 34 van 46

Volgens informatie van opdrachtgever zijn geen taxatierapporten beschikbaar van de percelen die tegen onteigeningswaarde zijn verworven. Het is voor taxateurs derhalve onmogelijk is om zich een beeld te vormen van feiten en omstandigheden ten tijde van de verwerving. Om die reden is het onmogelijk om een min of meer betrouwbare schatting te maken van de omvang van de schadeloosstelling op de waardepeildatum. Ook voor deze percelen wordt inbrengwaarde gelijkgesteld aan de werkelijke waarde. Op 14 september 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een verzoekbesluit tot aanwijzing ter onteigening genomen met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente Amsterdam sectie K nummer 5568 (Papaverhoek 14-16). Het ontwerp van het koninklijk besluit ligt van 14 februari 2023 tot en met 27 maart 2023 ter inzage. De bloot-eigendom van het perceel berust bij de gemeente Amsterdam en het erfpachtrecht bij een vereniging. Omdat dit perceel

wordt onteigend dan wel tegen onteigeningswaarde wordt verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de onteigeningswaarde. De begroting van de onteigeningswaarde is opgenomen in bijlage B van deze rapportage. Als in de toekomst (andere) percelen worden onteigend dan wel tegen onteigeningswaarde worden verworven kan dat aanleiding zijn voor herziening van het exploitatieplan en de daaraan ten grondslag liggende inbrengwaarde. 4.6

Algemene uitgangspunten

Bij de waardering is voorts uitgegaan van de volgende algemene uitgangspunten die naar de mening van taxateur redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor realistisch kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek (nader) onderzoek of verificatie. -

koper en verkoper handelen in alle redelijkheid;

-

de hypothetische verkoopperiode zou passend zijn voor de soort onroerende zaken en plaatsvinden vóór de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk zouden blijven;

-

de onroerende zaken zouden bij verkoop zo breed mogelijk in de markt worden aangeboden;

-

geen rekening zou worden gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde;

-

om de waarde te schatten, moet taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (highest and best use);

-

alle gebouw-gebonden installaties en systemen, indien relevant voor de taxatie, functioneren naar behoren, tenzij expliciet anders wordt vermeld in deze rapportage;

-

de nog bebouwde objecten, indien relevant voor de taxatie, zijn thans onverhuurd, althans worden als zodanig geleverd;

-

de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik;

Pagina 35 van 46

-

de van opdrachtgever of aan haar verbonden derden verkregen informatie en wijze van handelen zijn correct en niet misleidend.

4.7

Bijzondere uitgangspunten

In dezen is geen sprake van bijzondere uitgangspunten. 4.8

Objectafbakening en waardebepaling

4.8.1

Inleiding

De inbrengwaarde speelt op diverse manieren een rol in het systeem van kostenverhaal van de Wro. De inbrengwaarde is een kostenpost van de grondexploitatie. Daarnaast speelt de inbrengwaarde een rol in de omslag van de kosten over alle grondeigenaren met een bouwplan. 4.8.2

Erfpacht

Een groot deel van de percelen in het plangebied betreft eigendom belast met erfpacht. De eigendom van deze percelen berust in alle gevallen bij gemeente Amsterdam. Er is geen sprake van particuliere erfpacht. Bij erfpacht kan onderscheid gemaakt worden tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht. Bij beide varianten kan de canonverplichting periodiek dan wel afgekocht zijn. 4.8.3

Appartementsrechten

Een groot deel van de erfpachtpercelen is gesplitst in appartementsrechten. De splitsingen in appartementsrechten zijn op verschillende wijze gearrangeerd: 1.

uitgifte in erfpacht aan een vereniging van eigenaren;

2.

uitgifte in erfpacht aan individuele houders van appartementsrechten.

4.8.4

Overwegingen objectafbakening

Analoog aan de systematiek van het onteigeningsrecht wordt bij het bepalen van de inbrengwaarde uitgegaan van percelen en niet van individuele appartementsrechten (vgl. HR 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3422 en KB 13 juni 2016 inzake Appartementencomplex Tilburion, nr. 2016000996. Deze aanpak resulteert erin dat de waarde van het perceel gelijk is aan de som van de waarden van afzonderlijke appartementsrechten. Een vergelijkbare keuze is gemaakt voor de bloot-eigendom en de erfpachtrechten. Omdat gemeente Amsterdam slechts bij hoge uitzondering bloot-eigendom verkoopt bestaat er geen liquide markt voor deze rechten. Vanwege het ontbreken van marktbewijs is de waardering van deze rechten met een grote mate van taxatieonzekerheid omgeven. Uitgaande van de

Pagina 36 van 46

premisse dat de waarde van de bloot-eigendom en het recht van erfpacht tezamen niet meer kan zijn van de waarde van hetzelfde object in volle eigendom gaan taxateurs uit van de waarde in volle eigendom. Voor objecten in volle eigendom is voldoende marktbewijs beschikbaar. Omdat kostenverhaal van erfpachtpercelen - uiteindelijk - via de band van de erfpachtsuppletie plaatsvindt is het vaststellen van een individuele (netto en bruto) exploitatiebijdrage niet noodzakelijk. Voor de omslag van de kosten over alle grondeigenaren met een bouwplan is het vaststellen van een inbrengwaarde (van het samenstel van blooteigendom en de al dan niet in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten) onverminderd noodzakelijk. De geschetste handelswijze leidt naar het oordeel van taxateurs tot de meest nauwkeurige schatting van de inbrengwaarde. Voorts sluit deze handelswijze aan bij de aanpak zoals gehanteerd bij de inbrengwaardetaxatie die aan het oorspronkelijke exploitatieplan ten grondslag is gelegd. Met inachtneming van het vorenstaande komen taxateur tot het volgende onderscheid qua objectafbakening: 1. percelen in volle eigendom van natuurlijke en rechtspersonen; 2. percelen in volle eigendom van gemeente Amsterdam; 3. percelen eigendom belast met erfpacht. In alle gevallen ramen taxateurs de volle eigendom. 4.8.5

Overwegingen waardebepaling

Bij de raming van de inbrengwaarden is uitgegaan van publiek toegankelijke informatie uit onder andere de openbare registers van het Kadaster, de Basisadministratie gebouwen (BAG), het gemeentelijke bouwarchief, de transactiedatabases van NVM en Vastgoeddata. Op basis van deze informatie heeft taxateur zich een voldoende nauwkeurig beeld kunnen vormen over de objecteigenschappen. Omdat deze bronnen geen informatie geeft over eventuele huurders en de inhoud van huurovereenkomsten is ervan uitgegaan dat alle objecten in eigen gebruik zijn bij de eigenaar. Voor woningen betekent dat wordt uitgegaan van de zogenaamde leegwaarde. Voor bedrijfsmatig vastgoed betekent dit dat worden uitgegaan van een zogenaamde eigenaar-/gebruikersituatie. Deze aanpak is in overeenstemming met de best

practice van de inbrengwaardetaxatiepraktijk. 4.9

Waarderingsmethode

Pagina 37 van 46

4.9.1

Inleiding

Bij de waardering van vastgoedobjecten maakt de taxatiepraktijk gebruik van drie taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. De drie benaderingen zijn allen gebaseerd op het beginsel van substitutie; de comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak, de inkomstenbenadering stelt de vraag tegen welke toekomstige geldstromen de zaak te substitueren is en de kostenbenaderingen gaat uit van substitutie door middel van herbouw van de zaak. Binnen de benaderingen zijn taxatiemethoden te onderscheiden. Voor de comparatieve benadering is de meest toegepaste methode de vergelijkingsmethode. Voor de inkomstenbenadering betreft dit onder andere de huurwaardekapitalisatiemethode, discounted cashflowmethode en residuele grondwaardemethode te onderscheiden. Voor de kostenbenadering betreft dit de vervangingswaardemethode. Bij de waardering van woningen en ruwe bouwgrond wordt in de regel gebruik gemaakt van de vergelijkende methode. Bij de waardering van bedrijfsmatig geexploiteerd vastgoed en beleggingsvastgoed wordt in de regel gebruik gemaakt van de inkomstenbenadering. Bij de waardering ruwe bouwgrond kan tevens gebruik worden gemaakt van de residuele grondwaardemethode. 4.9.2

Vergelijkende methode

Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. Deze methode is gebruikt bij de waardering van woningen. 4.9.3

NAR-/DCF-methode

Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen markthuur worden vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen netto markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrecties zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper. Deze methode is gebruikt bij de waardering van commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimten, hotels, enz.).

Pagina 38 van 46

4.9.3

Residuele grondwaardemethode

De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Ondanks dat het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Indien voldoende marktbewijs uit referentietransacties beschikbaar is verdient de vergelijkende methode de voorkeur (vgl. o.a. HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus 2004, NJ 2005/151).

Toepassing van de residuele grondwaardemethode is overigens geen vereiste voor vaststelling van inbrengwaarden. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2008, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'top-down' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

Pagina 39 van 46

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.".

In de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 29 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:158) volgt tot slot dat ingeval voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, de werkelijke waarde niet (mede) te baseren op een langs residuele weg bepaalde waarde (rov 2.16). Omdat binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven onderling weinig vergelijkbaar zijn, zijn bruikbare referentietransacties van ruwe bouwgrond niet beschikbaar. Ondanks de hiervoor geschetste kanttekeningen ziet taxateur zich derhalve genoodzaakt om voor het bepalen van de complexwaarde gebruik te maken van de residuele grondwaardemethode. 4.10

Verzoening en conclusie

In de conclusiefase komt een taxateur aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 4.11

Schattingsonzekerheid

De mate van subjectiviteit in de waardebepaling is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door een taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie-onnauwkeurigheid. Taxateur wijst erop dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door taxateur, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is.

Pagina 40 van 46

De economische onstabiliteit, mede ontstaan door de oorlog in Oekraïne en de daarop gebaseerde EU-maatregelen, zorgen voor extra onzekerheid in de diverse markten. Onze waardering wordt daarom gerapporteerd op basis van ‘materiële waarderingsonzekerheid’ volgens VPS 3 en VPGA 10 van het RICS Red Book Global. Daarom voorzien wij minder zekerheid – en is er meer voorzichtigheid geboden – bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Daarnaast voorzien wij een langere marketingperiode om de waarde te realiseren in een transactie. De kans dat ons oordeel over waarde precies samenvalt met de behaalde prijs, mocht er sprake zijn van een transactie, is afgenomen.

Pagina 41 van 46

5. Waardering 5.1

Inleiding

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt tussen de ongebouwde percelen, gebouwde percelen en te handhaven openbare ruimte. Voor de gebouwde en ongebouwde percelen wordt de gebruikswaarde en complexwaarde bepaald, waarbij de hoogste van beide waarden als inbrengwaarde heeft te gelden. De te handhaven openbare ruimte wordt tegen een symbolische waarde getaxeerd. 5.2

Gebruikswaarde

De gebruikswaarde is per perceel bepaald. Voor een berekening wordt verwezen naar bijlage B van dit taxatierapport. 5.3

Complexwaarde

Voor het bepalen van de complexwaarde is gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij is uitgegaan van de fictie dat de grondexploitatie start op de waardepeildatum. Voor wat betreft de looptijd van de grondexploitatie is een periode van 22 jaar aangehouden (2009 t/m 2030). Taxateur meent dat deze benadering het meest recht doet aan de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 maart 2018 inzake Barneveld (ECLI:NL:RVS:2018:903) waarin is bepaald dat bij het bepalen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van een taxatiebenadering in plaats van een kostenbenadering. Ingeval taxateur de complexwaarde (mede) op basis van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de thans lopende grondexploitatie zou hebben bepaald heeft de berekening het karakter van een kostenbenadering. Methodisch is gekozen voor een netto contante waardeberekening waarbij de jaarlijkse opbrengsten van de grondexploitatie worden verminderd met de jaarlijkse kosten. Kosten en opbrengsten worden jaarlijks voor prijsstijgingen gecorrigeerd.

Voorzichtigheidshalve is taxateur ervan uitgegaan dat de gemiddelde jaarlijkse opbrengstenstijging die gelijk is aan de langetermijninflatie van 2% en dat de gemiddelde jaarlijkse kostenstijging gelijk is aan de langetermijninflatie + 1%, derhalve 3% Het saldo van de grondexploitatie wordt vervolgens contant gemaakt met een zakelijke rekenrente. De disconteringsvoet is gelijkgesteld aan de gemiddelde vermogenskostenvoet (WACC) van een commerciële grondexploitatie die deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen wordt gefinancierd. De verhouding eigen en vreemd vermogen is geschat op 40 / 60. De marktconforme vergoeding voor het eigen vermogen is geschat op 12,5% en de vergoeding voor het vreemd vermogen is vanwege de fors opgelopen kapitaalmarkrente per waardepeildatum geschat op 3,5%. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt daarmee (40% x 12,5% + 60% x 3,5% =) 7,1%. Door middel van een iteratief zoekproces waarbij de netto contante waarde op nul wordt gesteld is vervolgens de residuele grondwaarde bepaald.

Pagina 42 van 46

Bij het bepalen van de opbrengsten van de grondexploitatie is uitgegaan van de parameters van het exploitatieplan. Dit betreft de nieuw te realiseren functies, uitgedrukt in m2’s bruto vloeroppervlak en de daarbij behorende eenheidsprijzen. Bij het bepalen van de kosten van de grondexploitatie is deels uitgegaan van de reeds gerealiseerde kosten en deels van de geraamde kosten. Taxateur ziet zich hiertoe genoodzaakt omdat er geen andere of betere methode is om deze kosten te ramen. De gerealiseerde kosten zijn met behulp van de kostenindex voor grond-, weg- en waterbouw van het CBS geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de nog te realiseren kosten is aansluiting gezocht bij de kostenraming volgens het exploitatieplan. De plankosten zijn met behulp van de Plankostenscan 2021 geschat op in totaal € 22 miljoen. Op basis van het vorenstaande is de inbrengwaarde als volgt bepaald:

Bijdragen en subsidies Grondopbrengsten Stijging opbrengsten

€ € €

38.400.311 1.561.552.775 376.120.111 +

Totaal opbrengsten

€

1.976.073.197

Inbrengwaarde Overige kosten Stijging kosten

€ € €

Totaal kosten

€

1.161.578.439

Saldo Rente

€ €

814.494.758 -814.494.758 +

Netto contante waarde

€

845.905.014 227.424.610 88.248.815 +

-0

De hiervoor geraamde inbrengwaarde van € 845,9 miljoen is niet gelijk aan de complexwaarde. In de eerste plaats dient gecorrigeerd te worden voor gerealiseerde en nog te realiseren sloopkosten. Vervolgens dient bezien te worden of sprake is van excessieve verwervingskosten. In situaties waarbij, naast onbebouwde grond, sprake is van bebouwde grond kan het zo zijn dat de gebruikswaarde, de waarde uitgaande van voortzetting van de huidige bestemming, hoger is dan de complexwaarde die uitgaat van realisatie van de nieuwe bestemming. Als een perceel alleen voor een hoger bedrag dan de complexwaarde kan worden verworven (bijvoorbeeld omdat er een gebruiker uitgeplaatst moet worden of omdat de gebruikswaarde van een gebouw de complexwaarde overstijgt) dan levert die verwerving excessieve verwervingskosten op. Het gaat dus om de verwervingskosten van een perceel/opstal dat zijn hoogste waarde ontleent aan de huidige bestemming en waarbij deze waarde en/of Pagina 43 van 46

schadeloosstelling de complexwaarde overstijgt. Om de complexwaarde te bepalen moet het residu worden bepaald. Om het residu te bepalen worden van alle opbrengsten de kosten afgetrokken met uitzondering van de kosten van grondverwerving. Het residu dat ontstaat, is als budget beschikbaar voor grondverwerving. De verwerving van alle gronden moet uit het residu van de grondexploitatie opgebracht worden. Binnen het residu is de gebruikswaarde van de bebouwde gronden ‘een vast gegeven’. De grondeigenaar heeft vanuit het onteigeningsrecht nu eenmaal recht op de hoogste waarde van de gebruikswaarde en de complexwaarde. Omdat de gebruikswaarde een ‘vast gegeven is’ en het residu ook vaststaat, drukken de excessieve verwervingskosten het residu van het gehele complex. De werkelijke waarde van de onbebouwde gronden is als het ware een variabele die wordt beïnvloed door de hoogte van de gebruikswaarde. Voor een nadere toelichting op de excessieve verwervingskosten verwijst taxateur kortheidshalve naar paragraaf 13.2 van de publicatie “Werken met de inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het exploitatieplan” d.d. 24 februari 2014 van J.W. Santing. Op basis van het vorenstaande is de complexwaarde als volgt bepaald:

Inbrengwaarde Sloopkosten Rechtenvrijmaken

€ € €

845.905.014 -34.823.063 +

Residuele grondwaarde Excessieve verwervingskosten

€ €

811.081.951 62.665.354 +

Complexwaarde

€

748.416.596

Complexwaarde per m2

€

1.164

5.4

Te handhaven openbare ruimte

Van percelen openbare ruimte, zoals wegen, waterlopen en openbaar groen, waarvan de bestemming en het gebruik materieel ongewijzigd blijft, wordt de inbrengwaarde volgens bestendig gebruik gewaardeerd op € 1 de massa. Taxateur wijst in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 december 2019 inzake Voorschoten (ECLI:NL:RVS:2019:4327) waarin het volgende is overwogen: “24.1. (…) De Afdeling

stelt vast dat de Kniplaan op grond van het vorige bestemmingsplan "Buitengebied Natuurgebieden" was bestemd als weg. De Kniplaan behoudt deze bestemming in het voorliggende plan. Gelet hierop is sprake van een andere situatie dan in de uitspraak van de Afdeling van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3227, waar het ging om een wijziging van de bestemming "Bedrijf" naar "Verkeer". Weliswaar is in het voorliggende plan sprake van kleine veranderingen aan de op deze bestemming betrekking hebbende regels ten opzichte van de regels terzake, als opgenomen in het vorige bestemmingsplan, maar deze zijn volgens de raad toe te schrijven aan een voorgestane uniformering van planregels en hebben daarom geen gevolgen voor de voorgenomen herontwikkeling. Niet ter discussie staat dat de weg een weg Pagina 44 van 46

blijft. Ten aanzien van de stelling van [persoon C] dat een redelijk handelend en denkend koper de bestaande weg door de beperkte extra planologische mogelijkheden, zoals aanlegplaatsen en speelgelegenheden, hoger zal waarderen dan slechts een weg, stelt de raad dat er tussen verkeersbestemmingen weliswaar enige planologische verschillen zijn, maar dat deze niet tot effect hebben dat de markt gronden met de in het plan vervatte verkeersbestemming anders zal waarderen. De Afdeling acht niet aannemelijk gemaakt dat dit onjuist is en is van oordeel dat de raad heeft mogen uitgaan van een symbolische koopsom van € 1,00 euro. Hierbij is van belang dat de gronden op basis van het vorige bestemmingsplan reeds een verkeersbestemming hadden, deze verkeersbestemming in het plan is gecontinueerd en de raad heeft kunnen oordelen dat de mogelijk gemaakte extra functies geen hogere waarde tot gevolg hebben. (…)”. 5.5

Conclusie

Op basis van het vorenstaande wordt de inbrengwaarde per waardepeildatum 1 januari 2023 als geraamd op € 811.081.951 (zegge: achthonderdelfmiljoen éénentachtigduizendnegenhonderd éénenvijftig euro). Voor een specificatie van de inbrengwaarde per perceel wordt verwezen naar het waarderingsoverzicht in de bijlage. 5.6

Backtesting

De wijzigingen ten opzichte het rapport van medio 2022 zijn voor wat betreft de gebruikswaarden te verklaren vanwege: -

daling van markthuren als gevolg van marktontwikkelingen;

-

stijging van de aanvangsrendementen als gevolg van marktontwikkelingen;

-

stijging van het overdrachtsbelastingtarief per 1 januari 2023 van 8% naar 10,4%;

-

lagere gebruikswaarden als gevolg van de hiervoor omschreven marktontwikkelingen;

-

de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen op het concept van de reparatie van de vijfde herziening, o.a. inhoudende wijzigingen in de plangrenzen;

en voor wat betreft de complexwaarde vanwege: -

de stijging van de CBS-index voor grond-, weg- en waterbouw;

-

een afname van de oppervlakte van de gronden in het complex;

-

een hogere rekenrente vanwege de stijging van de kapitaalmarktrente;

-

de hogere opbrengsten van de grondexploitatie;

-

de hogere kosten van de grondexploitatie;

-

een lagere correctie wegens excessieve verwervingskosten in verband met lagere gebruikswaarden;

en voor wat betreft de onteigeningswaarde:

-

waardering object Papaverhoek 14-16 tegen onteigeningswaarde (in plaats van lagere complexwaarde).w

Pagina 45 van 46

6. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op 27 maart 2023 te Utrecht,

Ing. B.N.J. Huijts MRE MBA MRICS RT

Ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT

Pagina 46 van 46