Document · PDF

Bijlage_1.12_B_-_Objectomschrijving_en_gebruikswaarde_Geredigeerd[1] - AD2024-042747.pdf

Raadscommissie Ruimtelijke ordening 4 september 2024, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Gewijzigd vaststellen van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie (VN2024-009519)14.082 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Pagina 1

Bijlage B - pagina 64

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Het object ligt tussen het Tolhuiskanaal en de openbare weg. Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Luchtfoto op kadastrale kaart

Feitelijke omschrijving Type object: Modern kantoorgebouw Bouwjaar: 2005 Renovatiejaar: Onbekend Bouwwijze: Gestapelde bouw met metaal constructie Metrage: BVO 13.593 m2 / 10.435 VVO m2 Duurzaamheid: Onbekend Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EPonline.nl

Asterweg 17-19

Pagina 2

Bijlage B - pagina 65

Obliquefoto d.d. april-2020

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: Bedrijf Maatvoering: maximum floorspace index: 1 Gebiedsaanduiding: overige zone – gezoneerd industrieterrein geen

Oude bestemmingsplan: Bestemmingsplan Overhoeks Oude bestemming: Bedrijven 4 Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers: Multi-tenant Bron: website vastgoeddata.nl

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Asterweg 17-19

Goed Goed Goed Goed

Pagina 3

Bijlage B - pagina 66

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Asterweg 17-19

Gelegen aan het Tolhuiskanaal Weinig parkeerplaatsen Verbetering in leefklimaat door herontwikkelingen van Buiksloterham Omliggende industrie

Pagina 4

Bijlage B - pagina 67

NAR rapportage Asterweg 17-19, 1031HL te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT IPD type

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Bedrijfsruimte

6.085

€ 100

46%

€ 608.500

Kantoor

4.350

€ 132

44%

€ 575.880

130

€ 1.000

10%

€ 130.000

10.435

130

100%

€ 1.314.380

Parkeren buiten Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 6,14

4,9%

€ 64.116

Onderhoud

€ 6,97

5,5%

€ 72.694

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 13,11

10,4%

€ 136.810

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 1.177.570 6,25% € 18.841.128

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 1.314.380

€ 1.177.570

6,98%

6,25%

14,3

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 1.314.380

Contante waarde correcties Achterstallig onderhoud

Kengetallen

Renovaties

BAR kk markthuur

7,72%

Overige kosten

IRR

6,10%

Overige baten

Gem. gewogen duur Contract opp.

Energie besparende maatregelen

Marktwaarde kk per mð

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 18.841.128

Verwervingskosten

€ 1.813.448

Marktwaarde kk

€ 17.027.680

Marktwaarde kk afgerond

€ 17.030.000

Disconteringsfactoren correcties 5,50%

Disconteringsvoet

0,0 € 1.632

Bijlage B - pagina 68 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 17-19, 1031HL te Amsterdam

Printdatum & tijd | 20-1-2023 15:25:59

Objectanalyse

5.1

Asterweg 18

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

8058

1.969 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom: Gemeente Amsterdam Erfpacht:

Particulier

Appartementsrechten:

Niet van toepassing

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Milieu Verkennend onderzoek NEN 5740, dd. 18 januari 2019: Aanleiding: Verkennend bodemonderzoek kabel- en leiding tracé. Over een lengte van circa 8 meter wordt tot 0.8 m-mv ontgraven. Zintuiglijk: Ter plaatse van de geplande werkzaamheden zijn stelconplaten en klinkers aanwezig. De bovengrond is zwak beton houdend, terwijl de ondergrond resten baksteen en beton zijn te vinden zijn en zwak slak houdend is. Er is geen asbest verdacht materiaal aangetroffen. Tijdens het veldwerk is de veldwerker een aantal keer gestuit op volledig beton en leidingen op een diepte van 0.5m-mv Grondwater is aangetroffen op 1.0m-mv. Bodemtype: De bovengrond (0-0.5 m-mv) bestaat uit matig fijn zand met een fractie zilt. Tevens is de bovengrond licht humeus. De ondergrond (0.5-1.5m-mv) bestaat uit zandige klei, terwijl de diepere ondergrond (1.5-2.5 m-mv) uit ziltige klei bestaat.

Asterweg 18

Pagina 1

Bijlage B - pagina 69

Bovengrond (0.06-0.5m-mv): >Aw: Cd, Co, Cu, Pb, PAK >T: Zn >I: Ni Ondergrond (0.5-0.7m-mv): >Aw: Cd, Co, Hg, Mo, PCB, minerale olie >T: PAK >I: Ba, Cu, Pb, Ni, Zn Ondergrond (0.7-1.2m-mv): >Aw: Cd, Co, Hg, Mo, PCB >T: Minerale olie >I: Ba, Cu, Pb, Ni, Zn, PAK Grondwater: >S:geen Asbest: De locatie is niet verdacht ten aanzien van de aanwezigheid van asbest op het maaiveld en/of in de bodem. Conclusies: De zandige bovengrond is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, koper, lood en PAK, matig verontreinigd met zink en sterk verontreinigd met nikkel. De tussengrond (0.5-0.7m-mv)is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, kwik, molybdeen, PCB en minerale olie, matig verontreinigd met PAK-stoffen en sterk verontreinigd met barium, koper, lood, nikkel en zink. De diepere ondergrond (0.5-1.2 m-mv) is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, kwik, molybdeen en PCB, matig verontreinigd met minerale olie en sterk verontreinigd met PAK-stoffen en dezelfde stoffen als de tussengrond. Het grond water is niet verontreinigd. Voor de werkzaamheden is een melding in het kader van de Wet bodembescherming noodzakelijk. Aanbevelingen: Er zijn veiligheidsmaatregelen conform Rood niet vluchtig noodzakelijk. Tevens is een veiligheidsplan noodzakelijk. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Asterweg 18

Perceel is gelegen aan het Buiksloterkanaal. Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Pagina 2

Bijlage B - pagina 70

Luchtfoto op kadastrale kaart

Feitelijke omschrijving Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Industrieel gebouw 1994 Onbekend Gestapelde bouw met metalen gevelbekleding BVO 1.133 m2 / VVO 1.030 m2 Onbekend

Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EP-online.nl

Asterweg 18

Pagina 3

Bijlage B - pagina 71

Obliquefoto d.d. april-2020

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening Bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: Gemengd Gebiedsaanduiding gehele perceel: geluidzone – industrie Gebiedsaanduiding bijna gehele perceel: milieuzone – zones wet milieubeheer geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Bestemmingsplan Overhoeks Bedrijven 4

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers:

Meerdere bedrijven

Bron: website vastgoeddata.nl

Asterweg 18

Pagina 4

Bijlage B - pagina 72

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Asterweg 18

Goed Gelegen aan Buiksloterkanaal met grote opslagruimte op het perceel Goed Goed

Veel buitenruimte Het perceel wordt ontsloten door voorliggend perceel Omliggende industrie Woningontwikkelingen in het gebied

Pagina 5

Bijlage B - pagina 73

NAR rapportage Asterweg 18, 1031HN te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Begane grond

940

€ 70

87%

€ 65.800

Begane grond

€ 80

10%

€ 7.200

€ 500

€ 2.500

1.030

100%

€ 75.500

Parkeren Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 3,95

5,4%

€ 4.073

Onderhoud

€ 10,68

14,6%

€ 11.004

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 14,64

20,0%

€ 15.077

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 60.423 7,25% € 833.420

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 75.500

€ 60.423

9,06%

7,25%

11,0

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 75.500

Contante waarde correcties Achterstallig onderhoud

Kengetallen

Renovaties

BAR kk markthuur

10,02%

Overige kosten

IRR

6,58%

Overige baten

Gem. gewogen duur Contract opp.

Energie besparende maatregelen

Marktwaarde kk per mð

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 833.420

Verwervingskosten

€ 80.216

Marktwaarde kk

€ 753.203

Marktwaarde kk afgerond

€ 755.000

Disconteringsfactoren correcties 6,25%

Disconteringsvoet

0,0 € 731

Bijlage B - pagina 74 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 18, 1031HN te Amsterdam

Printdatum & tijd | 20-1-2023 15:27:14

Objectanalyse

5.1

Asterweg 20 A t/m M

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

3686

3.902 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom: VvE Gebouw Asterweg 20 te Amsterdam Erfpacht:

Niet van toepassing

Appartementsrechten:

K 8070 A1 t/m A23

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie d.d. 1 juni 2020 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster en de landelijke voorziening WKPB: Huisvestingsverordening, splitsingsvergunningstelsel, Huisvestingswet 2014, ingeschreven op 01-01-2010; Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, ingeschreven op 18 -12-2015 Melding, bevel, beschikking of verordening Wet bodembescherming, ingeschreven op 01-01-2010 Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Asterweg 20 A t/m M

Pagina 1

Bijlage B - pagina 75

Bodemtype: De bovengrond (0-0.5 m-mv) bestaat uit matig fijn zand met een fractie silt. Tevens is de bovengrond licht humeus. De ondergrond (0.5-1.5m-mv) bestaat uit zandige klei, terwijl de diepere ondergrond (1.5-2.5 m-mv) uit siltige klei bestaat. Bovengrond (0.06-0.5m-mv): >Aw: Cd, Co, Cu, Pb, PAK >T: Zn >I: Ni Ondergrond (0.5-0.7m-mv): >Aw: Cd, Co, Hg, Mo, PCB, minerale olie >T: PAK >I: Ba, Cu, Pb, Ni, Zn Ondergrond (0.7-1.2m-mv): >Aw: Cd, Co, Hg, Mo, PCB >T: Minerale olie >I: Ba, Cu, Pb, Ni, Zn, PAK Grondwater: >S: geen Asbest: De locatie is niet verdacht ten aanzien van de aanwezigheid van asbest op het maaiveld en/of in de bodem. Conclusies: De zandige bovengrond is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, koper, lood en PAK, matig verontreinigd met zink en sterk verontreinigd met nikkel. De tussengrond (0.5-0.7m-mv)is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, kwik, molybdeen, PCB en minerale olie, matig verontreinigd met PAK-stoffen en sterk verontreinigd met barium, koper, lood, nikkel en zink. De diepere ondergrond (0.5-1.2 m-mv) is licht verontreinigd met cadnium, cobalt, kwik, molybdeen en PCB, matig verontreinigd met minerale olie en sterk verontreinigd met PAK-stoffen en dezelfde stoffen als de tussengrond. Het grond water is niet verontreinigd. Voor de werkzaamheden is een melding in het kader van de Wet bodembescherming noodzakelijk.

Aanbevelingen: Er zijn veiligheidsmaatregelen conform Rood niet vluchtig noodzakelijk. Tevens is een veiligheidsplan noodzakelijk. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Het object ligt tussen het Buiksloterkanaal en de weg. Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham

Luchtfoto op kadastrale kaart

Asterweg 20 A t/m M

Pagina 2

Bijlage B - pagina 76

Feitelijke omschrijving Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Kantoorfunctie in bedrijfsverzamelgebouw 1971 2000 Gestapelde bouw met betonconstructie BVO 9.247 m2 / VVO 7.966 m2 Label D

Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EP-online.nl

Obliquefoto d.d. april-2020

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening Bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: Gemengd Gebiedsaanduiding: geluidzone – industrie en op deel perceel: milieuzone – zones wet milieubeheer geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Bestemmingsplan Overhoeks Gemengde functies 6

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers:

91 eindgebruikers

Bron: website vastgoeddata.nl

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Asterweg 20 A t/m M

Goed Modern, gerenoveerd in 2000 Goed Goed

Pagina 3

Bijlage B - pagina 77

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Asterweg 20 A t/m M

Gelegen aan het Buiksloterham kanaal Verdeeld in eigendommen verenigd in VvE (besluitvormingsproces) Verbetering in leefklimaat door herontwikkelingen van Buiksloterham Omliggende industrie

Pagina 4

Bijlage B - pagina 78

NAR rapportage Asterweg 20A t/m M, 1031HN te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Begane grond

870

€ 100

€ 87.000

Begane grond

2.734

€ 135

35%

€ 369.090

Eerste verdieping

2.532

€ 135

33%

€ 341.820

Tweede verdieping

1.340

€ 135

17%

€ 180.900

Derde verdieping

490

€ 135

€ 66.150

7.966

100%

€ 1.044.960

Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 7,06

5,4%

€ 56.256

Onderhoud

€ 9,07

6,9%

€ 72.219

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 16,13

12,3%

€ 128.475

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 916.485

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 1.044.960

€ 916.485

7,13%

6,25%

14,0

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 1.044.960

6,25% € 14.663.755

Contante waarde correcties

Kengetallen 7,89% 5,98%

Achterstallig onderhoud

IRR

Renovaties

Gem. gewogen duur Contract opp.

Overige kosten

Marktwaarde kk per mð

Overige baten

Energie besparende maatregelen

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 14.663.755

Verwervingskosten

€ 1.411.378

Marktwaarde kk

€ 13.252.377

Marktwaarde kk afgerond

€ 13.250.000

Disconteringsfactoren correcties

BAR kk markthuur

5,50%

Disconteringsvoet

0,0 € 1.664

Bijlage B - pagina 79 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 20A t/m M, 1031HN te Amsterdam

Printdatum & tijd | 20-1-2023 15:28:37

Objectanalyse

5.1

Asterweg 20 N t/m S

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

8011

2.487 m2

Amsterdam

8012

88 m2

Totaal

2.575 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom:

Gemeente Amsterdam

Erfpacht:

VvE Gebouw Asterweg 20-P tot en met 20-S te Amsterdam

Appartementsrechten:

K 8069 A1 t/m A7

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie d.d. 1 juni 2020 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster en de landelijke voorziening WKPB: Huisvestingsverordening, splitsingsvergunningstelsel, Huisvestingswet 2014, ingeschreven op 01-01-2010; Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, ingeschreven op 18 -12-2014; Melding, bevel, beschikking of verordening Wet bodembescherming, ingeschreven op 20-062000; Kwalitatieve verplichting, ingeschreven op 05-062012. Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Asterweg 20 N t/m S

Pagina 1

Bijlage B - pagina 80

Milieu Bouwstoffenbesluit, d.d. 19-01-2007 Soort onderzoek en aanleiding: Inventariserend en aanvullend onderzoek n.a.v. herontwikkeling locatie. Locatiegebruik: De voormalige opstallen en bedrijven zijn gesloopt. Braakliggend. Toekomst: bedrijven in combo met woningen. Historische gegevens: Zie voor uitgebreid historisch overzicht eerdere onderzoeken en het rapport. Bodemtype: 0,0 - 0,5 m-mv: zand/klei. 0,5 - >0,5 m-mv: zand/klei. Zintuiglijke waarnemingen: T.h.v. Chrysantenstraat zijn alle boringen matig baksteen, zwak beton. T.h.v. Distelweg 77 zijn alle boringen zwak tot matig baksteen. Bij mm01, m02 en mm03 is asbestplaatmateriaal aangetroffen, afkomstig van gesloopte opstallen. Verder zijn bij alle boringen/sleuven zwakke tot sterke bijmengingen te vinden in de bodem. Bovengrond: As, Cd, Ni, PAK, EOX, MO >S Pb >T Cu, Hg, Zn >I Ondergrond: Cu, Pb, EOX, MO >S PAK, Zn >T Hg >I Grondwater: Cr, Naft., Xyl. >S As >I Oorzaak verontreinigingen: Bijzonderheden: Het sterk verhoogde gehalte asbest is niet meer aangetoond. Conclusies: De diepere laag van de oprit tot Chrysantenstraat matige verontreiniging PAK. Bij Distelweg 77 in bovengrond sterke verontreiniging koper, kwik en zink. De ondergrond is daar sterk verontreinigd met kwik en matig met zink. Algemeen: bodem tot ca. 1,0 m-mv matig tot sterk verontreinigd met zware metalen en PAK. Totale omvang wordt geschat op 4400 m3.

Risico's: Aanbevelingen aanvullend onderzoek: Voorafgaand aan de herontwikkeling dient een saneringsplan te worden opgesteld. De sterk met immobiele stoffen verontreinigde grond kan worden hergebruikt binnen locatie mits geïsoleerd door verhardingen/leeflaag. Elders is het niet toepasbaar. Grondwater kan niet zonder zuivering worden geloodst. Aanbevolen wordt bij de sanering d.m.v. handpicking de aangetroffen asbestfragmenten te verwijderen. Er zijn 6 sterk verontreinigde spots, waarvan 3 >25m3. Aanbevolen wordt om deze te saneren d.m.v. ontgraving o.b.v. zintuiglijke bevindingen. Er zijn nog twee tanks aanwezig. Aanbevolen wordt om die te verwijderen, inclusief bijbehorende leidingen. Op het maaiveld zijn nog een lekbak en een olie/waterafscheider aanwezig. Ook deze dienen verwijderd te worden. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Asterweg 20 N t/m S

Het object ligt tussen het Buiksloterkanaal en de weg. Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Pagina 2

Bijlage B - pagina 81

Luchtfoto op kadastrale kaart

Feitelijke omschrijving Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Bedrijfsruimte en kantoorruimte 2005 Onbekend Gestapelde bouw met betonconstructie BVO 2.640 m2 / VVO 2.395 m2 Energielabel D en E

Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EP-online.nl

Obliquefoto d.d. april-2020

Asterweg 20 N t/m S

Pagina 3

Bijlage B - pagina 82

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening Bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: Gemengd Gebiedsaanduiding: geluidzone – industrie en op deel perceel: milieuzone – zones wet milieubeheer geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Bestemmingsplan Overhoeks Gemengde functies 6

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers:

Meerdere B.V.’s

Bron: website vastgoeddata.nl

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Goed Modern, gerenoveerd in 2000 Goed Goed

Modern kantoorgebouw Verdeeld in eigendommen verenigd in VvE (besluitvormingsproces) Verbetering in leefklimaat door herontwikkelingen van Buiksloterham Omliggende industrie

Gebruikswaarde Waardering buitenopslag is verwerkt in de waardering van de parkeerplaatsen.

Asterweg 20 N t/m S

Pagina 4

Bijlage B - pagina 83

NAR rapportage Asterweg 20N-P-R-S, 1031HN te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Begane grond

435

€ 100

14%

€ 43.500

Begane grond

435

€ 135

19%

€ 58.725

Eerste etage

875

€ 135

37%

€ 118.125

Tweede etage

435

€ 135

19%

€ 58.725

Derde etage

215

€ 135

€ 29.025

€ 1.000

€ 9.000

2.395

100%

€ 317.100

Parkeren Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 6,70

5,1%

€ 16.058

Onderhoud

€ 5,73

4,3%

€ 13.712

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 12,43

9,4%

€ 29.770

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 317.100

€ 287.330

6,90%

6,25%

14,5

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 317.100

€ 287.330 6,25% € 4.597.279

Contante waarde correcties

Kengetallen 7,63%

IRR

6,16%

Achterstallig onderhoud

Gem. gewogen duur Contract opp.

Renovaties

Marktwaarde kk per mð

Overige kosten

Overige baten

Energie besparende maatregelen

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 4.597.279

Verwervingskosten

€ 442.486

Marktwaarde kk

€ 4.154.793

Marktwaarde kk afgerond

€ 4.150.000

Disconteringsfactoren correcties

BAR kk markthuur

5,50%

Disconteringsvoet

0,0 € 1.735

Bijlage B - pagina 84 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 20N-P-R-S, 1031HN te Amsterdam

Printdatum & tijd | 20-1-2023 15:30:10

Objectanalyse

5.1

Asterweg 22

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

8010

260 m2

Amsterdam

8013

3.550 m2

Totaal

3.810 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom: Gemeente Amsterdam Erfpacht:

Le Phare Amsterdam B.V.

Appartementsrechten:

Niet van toepassing

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Publiekrechtelijke beperkingen Beide percelen Volgens de eigendomsinformatie d.d. 1 juni 2020 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster en de landelijke voorziening WKPB: Huisvestingsverordening, splitsingsvergunningstelsel, Huisvestingswet 2014, ingeschreven op 01-01-2010; Perceel 8013 Kwalitatieve verplichting, ingeschreven op 16-071997 Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Milieu Geen recente onderzoeken / voormalige verdachte bedrijfsactiviteiten in de milieurapportage Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Asterweg 22

Pagina 1

Bijlage B - pagina 85

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Asterweg 22 Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Luchtfoto op kadastrale kaart

Feitelijke omschrijving Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Multifunctioneel met 54 parkeerplekken 1990 Onbekend Gestapelde bouw met betonconstructie BVO 2.644 m2 / VVO 2.030 m2 Onbekend

Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EP-online.nl

Obliquefoto d.d. april-2020

Asterweg 22

Pagina 2

Bijlage B - pagina 86

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening Bestemmingsplan Buiksloterham Perceel 8010: Enkelbestemming: Verkeer-1 Perceel 8013: Enkelbestemming: Gemengd Beide percelen: Gebiedsaanduiding: geluidzone – industrie en milieuzone – zones wet milieubeheer geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Handel en Nijverheid Bedrijfsruimte, kantoor, terrein, garage

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers:

Nxt Level B.V. eventcatering & Nxt Museum

Bron: website vastgoeddata.nl

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Asterweg 22

Goed Goed Goed Goed

Goede ontsloten Gelegen tussen oude industriële bebouwingen Verbetering in leefklimaat door herontwikkelingen van Buiksloterham Transformatie omliggende industrie

Pagina 3

Bijlage B - pagina 87

NAR rapportage Asterweg 22, 1031Hp te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT Ruimtetype parkeren Bedrijfsruimte

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

€ 500

12%

€ 27.000 € 110.700

1.230

€ 90

49%

Kantoor

800

€ 110

39%

€ 88.000

Totaal

2.030

100%

€ 225.700

Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 4,53

4,1%

€ 9.199

Onderhoud

€ 9,70

8,7%

€ 19.695

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 14,23

12,8%

€ 28.894

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 196.806 7,00% € 2.811.510

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 225.700

€ 196.806

8,03%

7,00%

12,5

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 225.700

Contante waarde correcties Achterstallig onderhoud

Kengetallen

Renovaties

BAR kk markthuur

8,88%

Overige kosten

IRR

6,63%

Overige baten

Gem. gewogen duur Contract opp.

Energie besparende maatregelen

Marktwaarde kk per mð

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 2.811.510

Verwervingskosten

€ 270.606

Marktwaarde kk

€ 2.540.904

Marktwaarde kk afgerond

€ 2.540.000

Disconteringsfactoren correcties 6,25%

Disconteringsvoet

0,0 € 1.252

Bijlage B - pagina 88 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 22, 1031Hp te Amsterdam

Printdatum & tijd | 20-1-2023 16:17:36

Objectanalyse

5.1

Asterweg 23-25

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

4406

10.954 m2

Amsterdam

5461

2.305 m2

Amsterdam

7136

3.505 m2

Totaal:

16.764 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom van: 4406 Gemeente Amsterdam 5461 Gemeente Amsterdam 7136 Greif Nederland B.V. Erfpacht: 4406 5461

Greif Nederland B.V. Greif Nederland B.V.

Appartementsrechten:

Niet van toepassing

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie d.d. 1 juni 2020 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster en de landelijke voorziening WKPB: Huisvestingsverordening, splitsingsvergunningstelsel, Huisvestingswet 2014, ingeschreven op 01-01-2010; Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, ingeschreven op 18 -12-2014 Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, ingeschreven op 18 -12-2015 Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Asterweg 23-25

Pagina 1

Bijlage B - pagina 89

Milieu Avr (aanvullend rapport) dd. 04-12-2019: Het grondwater in het kleipakket is niet sterk verontreinigd met PAK. De sterke PAK-verontreiniging in het grondwater beperkt zich tot het freatisch zandpakket (traject 0,5 - 1,2 m-mv.) Het volume sterk met PAK verontreinigd grondwater wordt geschat op 250 m3 (0,7 * 350 m2). Met de leeflaag tot 0,71 m wordt de grondbalans als volgt: Leeflaag: 3,55 m3. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Het object ligt tussen het kanaal en de openbare weg. Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Luchtfoto op kadastrale kaart

Feitelijke omschrijving Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Industriefunctie 1923 2006 Beton constructie in wanden, vloeren en plafond 12.414 m2 BVO / 10.800 m2 VVO Onbekend

Bron: Basisadministratie gebouwen (BAG), bouwdossier gemeente Amsterdam, EP-online.nl

Obliquefoto d.d. april-2020

Asterweg 23-25

Pagina 2

Bijlage B - pagina 90

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: Bedrijf Maatvoering: maximum floorspace index: 1 Gebiedsaanduiding: overige zone- gezoneerd industrieterrein geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Bestemmingsplan Overhoeks Bedrijven 4

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik Gebruikers:

Greif (leverancier van industriële verpakkingen)

Bron: website vastgoeddata.nl

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Asterweg 23-25

Goed Functioneel Goed Goed

Gelegen aan het Tolhuiskanaal, ontsluiting vanaf water en weg Eigendomssituatie, relatieve verre afstand tot de snelweg en Schiphol Transformatie naar woningbouw, mogelijke synergie door bezetting van Amerikaanse huurders Energie prestatie gebouwen, mogelijk verbod op zware industrie door woningbouwontwikkeling

Pagina 3

Bijlage B - pagina 91

NAR rapportage Asterweg 23-25, 1031HL te Amsterdam Waarde op: 1-1-2023 | Taxateur: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Gebouw 1

1.195

€ 70

10%

€ 83.650

Gebouw 1

1.195

€ 100

14%

€ 119.500

Gebrouw 2

1.755

€ 70

14%

€ 122.850

Gebouw 3 en 4

5.465

€ 70

45%

€ 382.550

Gebouw 5

1.190

€ 100

14%

€ 119.000

Parkeren

€ 500

€ 25.000

10.800

100%

€ 852.550

Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 4,13

5,2%

€ 44.618

Onderhoud

€ 7,29

9,2%

€ 78.767

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 11,42

14,5%

€ 123.384

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 852.550

€ 729.166

8,48%

7,25%

11,8

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 852.550

€ 729.166 7,25% € 10.057.456

Contante waarde correcties

Kengetallen 9,38%

IRR

6,75%

Achterstallig onderhoud

Gem. gewogen duur Contract opp.

Renovaties

Marktwaarde kk per mð

Overige kosten

Overige baten

Energie besparende maatregelen

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 10.057.456

Verwervingskosten

€ 968.024

Marktwaarde kk

€ 9.089.431

Marktwaarde kk afgerond

€ 9.090.000

Disconteringsfactoren correcties

BAR kk markthuur

6,50%

Disconteringsvoet

0,0 € 842

Bijlage B - pagina 92 Peildatum 1-1-2023 | Asterweg 23-25, 1031HL te Amsterdam

Printdatum & tijd | 3-2-2023 14:32:56

Objectanalyse

5.1

Asterweg 26

Kadastrale aanduiding naar toestandsdatum 2009 Gemeente

Sectie

Nummer

Amsterdam

9415

Kadastrale maat Waarvan getaxeerd 2.936 m2

2.936 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom:

Gemeente Amsterdam

Erfpacht:

Eye Propco S.A R.L.

Appartementsrechten:

Niet van toepassing

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Milieu Laatst gekende rapport: AVR (aanvullend rapport), dd. 4 december 2019: Aanleiding: herinrichting Asterweg en resultaten voorgaand onderzoek (PAK >I in grondwater in kleilaag aangetoond). Zintuiglijk: geen bijzonderheden m.b.t. grondwater Grond: niet onderzocht Grondwater: >S: individuele PAK >T: >I: Asbest: niet onderzocht Conclusies: Het grondwater in het kleipakket is niet sterk verontreinigd met PAK. De sterke PAK-verontreiniging in het grondwater beperkt zich tot het freatisch zandpakket (traject

Asterweg 26

Pagina 1

Bijlage B - pagina 93

0,5 - 1,2 m-mv.) Het volume sterk met PAK verontreinigd grondwater wordt geschat op 250 m3 (0,7 * 350 m2). Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Gelegen aan de Asterweg Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Luchtfoto Kadastrale kaart 2021

Feitelijke omschrijving 2009 Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Asterweg 26

Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing

Pagina 2

Bijlage B - pagina 94

Obliquefoto 2013 (ouder niet beschikbaar)

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden: Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Vierde partiele herziening bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: gemengd Gebiedsaanduidingen: geluidzone- industrie en milieuzone-zones wet milieubeheer geen Bestemmingsplan Overhoeks Bedrijven 4 Specifieke functie: wijzigingsbevoegdheid

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik 2009 Gebruikers:

Onbekend

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Goed Goed Goed Goed

Asterweg 26

Pagina 3

Bijlage B - pagina 95

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Direct gelegen aan doorlopende weg Omliggende bouwwerkzaamheden Verkoop van de grond ten behoeve van herontwikkelingen Toenemende veiligheidsvoorschriften, herontwikkelingen in de omgeving kunnen grenzen stellen aan groeimogelijkheden en/of verruiming omgevingsvergunning.

Grondwaarde berekening

Omschrijving/indeling Waarde bouwterrein (ex. BTW)

waarde per m2 2.936 €

375

€

1.101.000

€

146.800

€

954.200

Bouwrijp maken Totale waarde (ex. BTW/K.K.)

Asterweg 26

Totaal

2.936

Pagina 4

Bijlage B - pagina 96

Objectanalyse

5.1

Asterweg 31

Kadastrale aanduiding naar toestandsdatum 2009 Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastrale maat

Waarvan getaxeerd

Amsterdam

10331

2.731 m2

Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Eigendom en zakelijke rechten Eigendom:

Gemeente Amsterdam

Erfpacht:

Niet van toepassing

Appartementsrechten:

Niet van toepassing

Overige privaatrechtelijke aspecten:

Niet van toepassing

Bron: eigendomsinformatie Kadaster, erfpachtportaal gemeente Amsterdam

Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie d.d. 1 juni 2020 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster en de landelijke voorziening WKPB: Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, Amsterdam, afkomstig uit stuk 7144, ingeschreven op 18-12-2015; Exploitatieplan, Wet ruimtelijke ordening, Amsterdam, afkomstig uit stuk 7057, ingeschreven op 18-12-2014; Huisvestingsverordening, splitsingsvergunningstelsel, Huisvestingswet 2014, ingeschreven op 01-01-2010; Melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming, ingeschreven op 21-02-2019 Bron: eigendomsinformatie Kadaster

Asterweg 31

Pagina 1

Bijlage B - pagina 97

Milieu Aanleiding: herinrichting Asterweg en resultaten voorgaand onderzoek (PAK >I in grondwater in kleilaag aangetoond). Zintuiglijk: geen bijzonderheden m.b.t. grondwater Grond: niet onderzocht Grondwater: >S: individuele PAK >T: >I: Asbest: niet onderzocht Conclusies: Het grondwater in het kleipakket is niet sterk verontreinigd met PAK. De sterke PAK-verontreiniging in het grondwater beperkt zich tot het freatisch zandpakket (traject 0,5 - 1,2 m-mv.) Het volume sterk met PAK verontreinigd grondwater wordt geschat op 250 m3 (0,7 * 350 m2). Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied

Locatie Omschrijving: Stand en ligging:

Kavel gelegen aan het Tolhuiskanaal Het object ligt in de wijk Noordelijke IJ-oevers West op het voormalig bedrijventerrein Buiksloterham.

Luchtfoto op NVM geoweb 2021

Asterweg 31

Pagina 2

Bijlage B - pagina 98

Feitelijke omschrijving 2009 Type object: Bouwjaar: Renovatiejaar: Bouwwijze: Metrage: Duurzaamheid:

Braakliggend terrein Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing

Obliquefoto 2013

Bestemming Vigerend bestemmingsplan: Vigerende bestemming:

Bijzonderheden:

Vierde partiele herziening bestemmingsplan Buiksloterham Enkelbestemming: bedrijf Functieaanduiding op deel perceel: verkeer Maatvoering: maximum floorspace index:1 Gebiedsaanduiding: overige zone – gezoneerd industrieterrein geen

Oude bestemmingsplan: Oude bestemming:

Bestemmingsplan Overhoeks Bedrijven B4

Bron: website ruimtelijkeplannen.nl, taxatierapport inbrengwaarde 2009, informatie gemeente Amsterdam

Gebruik 2009 Gebruikers:

Asterweg 31

Onbekend

Pagina 3

Bijlage B - pagina 99

Courantheid Locatiebeoordeling: Objectbeoordeling: Mate van verhuurbaarheid: Mate van verkoopbaarheid:

Risicoanalyse Interne analyse: sterkte zwakte Externe analyse: kansen bedreigingen

Goed Goed Goed Goed

Directe verbinding aan het Tolhuiskanaal en Asterweg Omliggende bouwwerkzaamheden Verkoop van de grond ten behoeve van herontwikkelingen Toenemende veiligheidsvoorschriften, herontwikkelingen in de omgeving kunnen grenzen stellen aan groeimogelijkheden en/of verruiming omgevingsvergunning.

Grondwaarde berekening Omschrijving/indeling Waarde bouwterrein (ex. BTW)

2.731

Bouwrijp maken Totale waarde (ex. BTW/K.K.)

Asterweg 31

2.731

waarde per m2

Totaal

€

375

€

1.024.125

€

136.550

€

887.575

Pagina 4

Bijlage B - pagina 100

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14446453/1