Bijlage 1.0_20240312_VRM23_137 toegankelijkheid_Investeringsnota NMbuurt.pdf

Afbeelding 6.1 inventarisatie van de bestaande kabels en leidingen die grotendeels buiten de nog te realiseren bouwblokken liggen.

Nieuwe situatie – In het plan voor de openbare ruimte houden we rekening met de benodigde ruimte in de ondergrond voor de distributiestroken voor de nieuwbouw. In de bouwblokken moet voldoende ruimte worden gereserveerd voor inpandige installatieruimtes. Ondergrondse infrastructuur leggen we gecoördineerd aan. Dat levert een doelmatige werkwijze op voor alle partijen en minimale overlast voor de omgeving. Dit kan betekenen dat het nodig is dat kabels of leidingen nog voor de werkzaamheden worden aangelegd. In het plan voor de openbare ruimte houden we ook rekening met de verbinding tussen de bovengrond en de ondergrond. Dit geldt voor de locatie voor objecten, bomen, waterberging, enzovoort. BENG Voor woningbouwprojecten in Amsterdam geldt de BENG-normering. BENG staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. Het uitgangspunt is om gebouwen energie neutraal te bouwen. Als

29

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

dat onmogelijk is, dan zo energie neutraal mogelijk. Daarnaast geldt sinds 1 juli 2018 voor gebouwen dat deze niet meer op aardgas aangesloten kunnen worden. Voor het halen van de normering BENG geldt dat er nu 2 mogelijkheden zijn om deze energieneutrale doelstelling te behalen: 1. een eigen Warmte Koude Opslag (WKO) 2. aansluiten op stadswarmte. Zuidoost is geen concessiegebied. De aansluitverplichting op stadswarmte vervalt dan indien een duurzamer systeem aangeboden wordt (5% hoger op BENG 3). Het ontwikkelen van een collectieve WKO, per kavel, ligt in dit geval voor de hand. Open bodemenergie (WKO) De ambitie is om de Nelson Mandelabuurt volledig energieneutraal te realiseren. Dit is conform het beleid van Amsterdam ten aanzien van Duurzame energie en aardgasvrij. Nieuwbouw wordt aardgasloos gerealiseerd met lage temperatuur (LT), tenzij dit niet mogelijk is, en zonder toepassing van conventionele koel- of verwarmingsinstallaties of biomassagestookte installaties. We hebben daarom andere vormen van energie nodig. Een van de toepassingen is open bodemenergie (WKO: Warmte Koude Opslag). In de Nelson Mandelabuurt zetten we in op een WKO met regeneratie via het oppervlaktewater (TEO). Volgens het laatste onderzoek van IF Technology uit december 2021 is dit mogelijk. Zie hiervoor bijlage 6.

De gemeente stimuleert een gemeenschappelijke duurzame energie oplossing met alle ontwikkelende partijen in de volgende fase. Nutsvoorzieningen Alle woonblokken worden aangesloten op de nutsvoorzieningen, zoals elektra, telecom, water en riolering. In de volgende fase stellen we vanuit de programmeringen van het aantal woningen de behoefte aan nutsvoorzieningen vast. Voor de coördinatie hebben we de ontwikkeling aangemeld bij het Planvormingsoverleg K&L, zodat alle partijen geïnformeerd zijn. Voor de uitvoering zullen we per fase wenstracéprocedures doorlopen. Waternet is verantwoordelijk voor de toelevering van drinkwater en voor het distributienet voor het vuilwaterriool en het hemelwaterriool. Bodemverontreiniging Het projectgebied Nelson Mandelapark is middels een verkennend bodemonderzoek in twee fases onderzocht door HB Adviesbureau. Eind 2021 is het gebied ten noordoosten van de Karspeldreef onderzocht en in 2022 het zuidoostelijk gelegen gedeelte. Uit de analyseresultaten is gebleken dat er geen tot lichte verontreinigingen in de onderzochte boven- en ondergrond zijn aangetoond. Dit komt overeen met de verwachting op basis van voorgaand bodemonderzoek, het vooronderzoek en de Bodemkwaliteitskaart. Er zijn derhalve geen beperkingen aanwezig voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie.

De bodemkwaliteit is voldoende in kaart gebracht en aanvullend onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Het terreindeel, grenzend aan de Karspeldreef, dat tijdelijk als werkterrein is verhuurd, is niet onderzocht in bovengenoemd bodemonderzoek. Bij oplevering van dit terrein zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de activiteiten tijdens de huurperiode de milieuhygiënische kwaliteit niet nadelig hebben beïnvloed.

30

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

In het gebied is de Japanse Duizendknoop gesignaleerd. Met de sanering daarvan is reeds begonnen. Het overige gedeelte van het plangebied is openbaar gebied dat onder onze verantwoordelijkheid valt. Voor dit gebied hebben we een bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek kwam een aantal aandachtspunten naar voren, die te maken kunnen hebben met een brandweerkazerne die daar eerder stond. Deze aandachtspunten onderzoeken we in de volgende fase verder om te bepalen in hoeverre we moeten saneren. Geotechnische situatie van de ondergrond Het uitgevoerde geotechnisch onderzoek voor de woningbouw Gooise Kant (aan de andere kant van de Gooiseweg) toont globaal tussen NAP -5 en -8 m een samendrukbare laag van klei en

Afbeelding 6.2 links opslagterrein Dura Vermeer, rechts depot VWS bij de A9. Bron: Globespotter.

veenlagen. Omdat een deel van het gebied als gronddepot of bouwterrein dienstdoet, zullen de zettingen vanwege de voorgenomen maaiveldophoging op deze locaties beduidend minder zijn. Zie onderstaande luchtfoto’s. Het stedenbouwkundig plan bevat parkeerkelders onder een deel van de bebouwing. We moeten onderzoeken of de aanleg hiervan vanaf het maaiveld kan gebeuren. Dat is vooral belangrijk voor een grondwaterneutrale kelder. De verdiepte parkeerkelders zullen komen ter plaatse van blok G en H. Daar wordt het maaiveld maximaal opgehoogd (gemiddeld 3,5 tot 4 meter). Als uitgangspunt voor de ontwikkelaars geldt dat de vloer van de parkeerkelder maximaal half verdiept, dan wel op maaiveldniveau (=parkniveau) komt. Door middel van grondwatermonitoring en een geohydrologisch advies worden de uitgangspunten en maatregelen verder gespecificeerd in 2023. De ophoging rondom het gebouw kunnen we gefaseerd uitvoeren en consolideren tijdens de bouw. Voor een groot deel van het volume van de parkeerkelders is dan geen voorbelasting of grondwerk nodig. De bouwer moet wel rekening houden met de effecten van de ophoging

31

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

rondom het gebouw op de fundering. Dit omdat het extra belasting op de palen is. Ook voor de openbare ruimte, waaronder de ventweg, is aanvullend geotechnisch onderzoek nodig om na te gaan in hoeverre voorbelasting noodzakelijk is. Bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC) In de voorbereiding en uitvoering van sloop- en saneringswerkzaamheden, bouwrijpmaken en inrichting van de openbare ruimte moeten we aandacht besteden aan de eisen die worden gesteld aan Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC). De maatregelen die in dit kader worden genomen en de hieraan verbonden kosten staan in de BLVC-plannen. De partij die de opdrachtgever is voor de uitvoering van de werkzaamheden stelt een BLVC-plan op. Een door de stadsregisseur goedgekeurd BLVC-plan is vereist voor het verkrijgen van de vergunningen. Tijdens de bouwactiviteiten moeten we ook aandacht hebben voor de leefbaarheid in het gebied. We moeten een menging van bouwverkeer en overig verkeer vermijden, evenals kruisingen van beide verkeersstromen. De verkeerssituatie moet duidelijk zijn voor iedereen, ook tijdens de nachtelijke uren. Voor de sociale veiligheid is het noodzakelijk dat de situatie geen aanleiding is voor ongewenste gebeurtenissen. Voor de bouw zetten we in op een slimme en duurzame bouwlogistiek en het gebruik van schone bouwwerktuigen.

Zie hiervoor de Uitvoeringsagenda Stedelijke Logistiek Amsterdam 2016.

32

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

7 Vervolg

In vervolg op deze investeringsnota maken we de ontwikkeling van de Nelson Mandelabuurt juridisch-planologisch mogelijk. Ook stellen we de kavelpaspoorten en de selectiecriteria op. De planning is dat de bouw van de woningen in 2026 start. In dit hoofdstuk leest u hier meer over.

7.1 Juridisch-planologisch kader Het geldende juridisch-planologisch kader voor de Nelson Mandelabuurt is het bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer. Dit bestemmingsplan is vastgesteld in juni 2007. Hierin kreeg het plangebied voor Nelson Mandelabuurt de bestemmingen ‘Woningen (Wx)’ en ‘Verblijfsgebied (Va2)’. Binnen de bouwvlakken zijn woningen toegestaan, ook woonerven en buurtwegen zijn toegestaan. Een herziening is nodig om de ontwikkeling uit deze investeringsnota juridisch-planologisch mogelijk te maken. De bouwvlakken in het bestemmingsplan komen namelijk niet precies overeen met de bouwvlakken van het huidige stedenbouwkundige plan. Dit kan op 2 manieren: een op ontwikkeling gericht omgevingsplan opstellen. per ontwikkeling een omgevingsvergunning verlenen. In overleg met Grond en Ontwikkeling is besloten om de afwijkingen van het huidige bestemmingsplan mogelijk te maken door middel van de afgifte van omgevingsvergunningen (bopa’s). In 2024 treedt de Omgevingswet in werking. De software om een omgevingsplan op te stellen is echter nog niet functioneel. In eerste instantie zullen de niet-getenderde ontwikkelaars (de woningbouwcorperatie) een aanvraag voor een omgevingsvergunning (bopa) indienen. Voor de latere fase van de ontwikkeling van dit project zal er wel getenderd worden.

Voordat deze tender wordt uitgezet, zal de gemeente zelf een omgevingsvergunning (bopa) aanvragen, zodat de tender aangeboden kan worden met een onherroepelijk ontwikkelkader."

33

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

7.2 Ontwikkelstrategie De grond in het plangebied is eigendom van de gemeente. De kavels A, C, F en I worden in erfpacht uitgegeven aan Eigen Haard die de 40 % sociale huur woningen zal realiseren. De kavels voor de middeldure huur- en koop woningen en vrije sector koopwoningen worden middels tenders op de markt gezet. De CPO’s kavels en of woningbouwcoöperaties worden in de markt gezet volgens het stappenplan zelfbouw van de gemeente Amsterdam. De openbare ruimte binnen de plangrenzen blijft volledig eigendom en in handen van de gemeente. De inrichting van het gebied (het woonrijpmaken) is verantwoordelijkheid van de gemeente. Tijdelijk gebruik Diverse stroken grond in het plangebied zijn nu nog tijdelijk verhuurd aan een tweetal bedrijven voor de opslag van materialen. Ook is een stuk grond tijdelijk in gebruik gegeven voor het houden van een bloemen- en moestuin en dient een gedeelte als opslag terrein voor gronddepot en bomen voor de gemeente Amsterdam is er een tijdelijk hockeyveld aangelegd. Al deze huur -en gebruiksrechten worden uiterlijk per 31 december 2023 beëindigd. Voor het hockeyveld is een nieuwe plek gevonden. Dit neemt de gemeente mee in de totale sportopgave van Zuidoost.

De betrokken partijen zijn tijdig in kennis gesteld over beëindiging van het tijdelijke gebruik zodat deze kavels beschikbaar zijn voor de start van het bouwrijp maken en de bouw van de Nelson Mandelabuurt. Programma Dit plan bestaat uit 10 bouwblokken, waarvan 9 voor woningbouw en 1 voor een alles-in-1-school. In de woonblokken komen verschillende soorten woningen van verschillende grootte. In totaal komen er circa 700 woningen. Om een passend woonprogramma te bepalen, hebben we ambtelijk advies gevraagd aan de directie Wonen en het W-team. We luisterden ook naar de uitkomsten van de participatie en inspraak. En we bestudeerden de adviezen uit het rapport Stadsdeel Zuidoost Monitoring woningbouw naar doelgroepen & advies van de directie Wonen uit 2021. De verdeling is volgens het beleid: 40 procent sociaal, 40 procent middensegment en 20 procent vrije sector. Alleen onder de 2 blokken in de vrijesector komen parkeergarages. Daarnaast vragen we de ontwikkelaar onder blok H om ruimte te creëren voor deelmobiliteit met een parkeervoorziening voor de buurt. In de plinten (de onderste bouwlaag onder de woningen) komen verschillende maatschappelijke en commerciële functies. We zetten in op een gevarieerd woningaanbod met onder andere woningen voor ouderen en grotere woningen voor gezinnen.

Dit plan biedt bovendien kansen voor jongeren die nog thuis wonen en starters uit Zuidoost die op zoek zijn naar hun eerste woning. Omdat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen, verdelen we het middensegment over middeldure huurwoningen en koopwoningen. Dit biedt bewoners uit Zuidoost kans om een stap te zetten op de woningmarkt. Om dit mogelijk te maken, wijken we af van het beleid. Volgens het beleid zijn deze koopwoningen namelijk alleen mogelijk bij een plan met minstens 800 woningen. We willen dat er circa 145 koopwoningen in het middensegment komen. Selectie marktpartijen en zelfbouwers Het uitgangspunt is dat Woonstichting Eigen Haard op 4 blokken sociale huurwoningen ontwikkelt en afneemt. Daarnaast zijn er 3 plekken voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en is

34

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

er een blok beschikbaar voor één of meerdere wooncoöperatie(s). Met uitzondering van de blokken met sociale huurwoningen Eigen Haard en de school komen alle blokken via een meervoudig openbare tenderprocedure op de markt. Voor de CPO’s en de woningcorporaties wil dat zeggen dat er een aparte tenderprocedure wordt gevolgd volgens het stappenplan zelfbouw van de gemeente Amsterdam Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) In de Nelson Mandelabuurt is plek voor 3 CPO’s. Voor de selectie van een CPO werken we met een kaartenbak. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap vormen de toekomstige bewoners met elkaar een bouwgroep. Samen bouwen ze koopwoningen en elke deelnemer is opdrachtgever. De groep heeft de volledige zeggenschap over de keuze van de architect, aannemer, het ontwerp, de planontwikkeling en de bouw van het woongebouw. Hiermee dragen zij als de opdrachtgever ook alle risico’s. Als er een kavel beschikbaar komt, maakt de gemeente dit bekend en kunnen CPObouwgroepen zich registeren voor de kaartenbak. Zo doen ze mee aan de selectie. Voor meer informatie waaraan een CPO bouwgroep moet voldoen en hoe de registratie van de kaartenbak werkt, verwijzen wij naar de website van de gemeente over zelfbouw. ( https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/zelfbouw) Tenderprocedure De overige blokken komen via een meervoudige openbare tenderprocedure op de markt.

Selectiecriteria die we daarin opnemen zijn onder andere: - sociale veiligheid - circulariteit - duurzame mobiliteit We willen dat gelijktijdig de kavelpaspoorten en de selectieprocedure beschikbaar zijn, met hierin de stedenbouwkundige en andere randvoorwaarden voor de bouw van de woningen. Daarna kunnen we de tenders starten. Zodra we de fasering van het plan weten, kunnen we ook inzicht geven over de fasering van de tenders.

7.3 Planning We verwachten dat de bestuurlijke besluitvorming over deze investeringsnota in het eerste kwart van 2024 klaar is. Daarna starten we met bouwrijpmaken. Vervolgens besteden we de bouwkavels aan via een tender. We verwachten dat de start van de bouw van de eerste woningen in 2026 plaatsvindt. Dit zullen de blokken van Eigen Haard met de sociale huurwoningen zijn. In onderstaande tijdlijn staan het planvormingsproces en de momenten van inspraak als we kiezen voor het opstellen van een omgevingsplan.

35

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

Afbeelding 7.1 Tijdlijn Nelson Mandelabuurt

8 Financiën (KABINET)

De kosten en opbrengsten van dit plan komen ten laste en ten bate van de grondexploitatie. Zie hiervoor de financiële paragraaf in een apart document (bijlage 2).

36

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie 12 11 maart 2024

Investeringsnota Nelson Mandelabuurt

Bijlagen

Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9:

concept-stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt financiële paragraaf (KABINET) Nota van Beantwoording (juli 2022) rapport ‘Naar een complete stad: ruimte voor voorzieningen in Zuidoost, DNK en ABPZ. De opgave voor ruimte en plekken voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen in de Bijlmer, Gaasperdam, Amstel III, Arenapoort, De Nieuwe Kern en Amstel Businesspark zuid tot 2030’ (april 2019) rapport ‘Participatie gebiedsontwikkeling Nelson Mandelapark’ (september 2019) Quickscan WKO en TEO Nelson Mandelabuurt (december 2021) Convenant ‘Green Deal Houtbouw. Duurzaam uit de crisis 2021-2025’ van de Metropoolregio Amsterdam (oktober 2021). advies expertiseteam Ruimtelijke Ordening (november 2021) advies Subcommissie Integrale Ruimtelijke Kwaliteit (mei 2017)

37