Bijlage 06 - Ontwikkelstrategie.pdf
Tekst van het document
Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum Europaboulevard Grond & Ontwikkeling, in opdracht van Openbare Orde en Veiligheid
21 mei 2025
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Samenvatting Deze notitie gaat in op de vraag hoe de ontwikkeling van een Erotisch Centrum op de locatie Europaboulevard in Amsterdam Zuid het beste in de markt kan worden gezet en legt de strategie daarvoor vast. Achtergrond Erotisch Centrum en locatie Europaboulevard In het Amsterdams Akkoord 2022-2026 heeft de coalitie afgesproken dat men het aantal ramen op de Wallen vermindert door een deel te verplaatsen naar een Erotisch Centrum waar sekswerkers meer regie kunnen nemen over hun werk. De eerste stap daartoe was om een mogelijke locatie voor het Erotisch Centrum (EC) te selecteren. Na uitgebreid onderzoek heeft het college de raad in februari 2023 drie voorkeurslocaties voor het EC voorgelegd. Op 18 december 2023 heeft het college het principebesluit genomen om met de locatie Europaboulevard het vervolgproces voor de ontwikkeling van het Erotisch Centrum in te gaan. De gemeenteraad is met een raadsbrief hierover geïnformeerd. De locatie voor het Erotisch Centrum is besproken in de Cie AZ van 15 feb 2024 en in de gemeenteraad van 28 maart 2024. Een meerderheid van de raad steunt het principebesluit van het college. Daarmee is de verkenningsfase afgesloten. In de afgelopen periode werd toegewerkt naar een projectbesluit van het college dat ter kennisname aan de raad zal worden voorgelegd.
Onderdelen van het projectbesluit zijn onder meer de uitwerking van het programma, (milieu)technische onderzoeken ter voorbereiding van de ontwikkeling van het gebouw en het opstellen van een ontwikkelstrategie. Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum De ontwikkelstrategie beschrijft wanneer en op welke wijze een marktpartij – of combinatie van marktpartijen (o.a. ontwikkelaar, architect, landschapsontwerper, exploitant(en), investeerder(s), bouwer, financier, vastgoedbeheerder) – wordt betrokken bij de ontwikkeling van het EC. Deze strategie richt zich op de aanpak van het selectieproces: hoe en onder welke voorwaarden de gemeente tot een samenwerking met marktpartijen komt. De gemeente kiest ervoor het Erotisch Centrum niet zelf te ontwikkelen, maar hiervoor een marktpartij aan te trekken. In dat kader is onderzocht welke ontwikkelstrategie het beste past bij de aard en opgave van het Erotisch Centrum. Op basis van een integrale afweging van belangen en mogelijke gevolgen wordt voorgesteld bij deze tender te kiezen voor de methode van partnerselectie met voorselectie. Voorafgaand aan de start van het tender proces zal, ter toetsing van deze aanpak en de concept selectie en gunningsleidraad, een marktconsultatie plaatsvinden via TenderNed/Mercell, de reguliere gemeentelijke online platformen voor selecties en aanbestedingen.
Waar bij tenders in de gebiedsontwikkelingen vooraf eigenlijk altijd planologisch-juridische zekerheid wordt geboden via een vastgesteld omgevingsplan, met daaropvolgende selectie op basis van een bouwplan, wordt in dit geval een andere werkwijze voorgesteld. In plaats van selectie op plan en/of prijs, vindt selectie plaats op basis van een partnerprofiel. Dit betekent dat de gebruikelijke volgordelijkheid – eerst het planologisch-juridisch kader, dan de selectie – wordt losgelaten. Hoewel dit onzekerheid met zich meebrengt voor de te selecteren marktpartij(en), ontstaat tegelijkertijd de mogelijkheid om gezamenlijk een plan en bijbehorend planologisch-juridisch kader te ontwikkelen. Vanwege het feit dat de gemeente nog geen ervaring heeft met de realisatie van een Erotisch Centrum, bestaat de kans dat een vooraf opgesteld kader niet goed aansluit. Deze aanpak sluit aan bij eerder
2 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
toegepaste werkwijzen in projecten zoals Oosterdokseiland en de A’DAM Toren, waar eveneens sprake was van intensieve samenwerking met marktpartijen. Het vroegtijdig betrekken van marktpartijen bij de planvorming leidt naar verwachting tot tijdswinst (circa één jaar), een beter afgestemd planologisch-juridisch kader en een efficiënter proces. Ook vermindert dit de kans op complicaties bij de uiteindelijke vergunningsaanvraag. Deze alternatieve werkwijze vergt aanvullend juridisch onderzoek, mede vanwege het afwijkende karakter ten opzichte van reguliere tenders in Amsterdam. De intentie is om te komen tot de uitvoering van een bouwplan, tenzij wordt aangetoond dat dit niet haalbaar is of sprake is van aanbestedingplichtige overheidsopdrachten (vooralsnog niet aan de orde). Bij aanvang van het selectietraject dienen de afspraken omtrent een eventuele beëindiging van de samenwerking (exit regeling) en de (financiële) gevolgen daarvan te worden vastgelegd. Ook mogelijke wijzigingen in de samenstelling van de partij(en) gedurende het traject dienen vooraf te worden meegenomen. In overleg met het gemeentelijk Adviesteam Selectie Marktpartijen (ASM) wordt verkend waar mogelijke complicaties liggen. Hoewel grondverkoop in beginsel niet aanbestedingsplichtig is, kunnen zich omstandigheden voordoen die dit veranderen.
De eerste verkenning wijst niet op een aanbestedingsplicht, maar dit wordt bij de uitwerking van de selectiedocumenten nader onderzocht. Mocht aanbestedingsplicht toch van toepassing zijn en maatwerk gedurende het ontwikkeltraject wenselijk blijven, dan kan de concurrentiegerichte dialoog – zoals recent toegepast bij het Havenstraatterrein – een passende procedure zijn. De selectie vindt plaats op basis van een partnerprofiel. De gemeente vraagt dus niet een plan met een bieding of een prijs, maar een samenwerking uit.
Korte samenvatting Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum Op basis van een integrale risico- en belangenafweging wordt de voorkeur uitgesproken om bij deze tender/selectie te kiezen voor de vorm van partnerselectie met voorselectie. Bij het opstellen van de selectiedocumenten wordt ook gekeken hoe en wanneer participatie een rol kan hebben. Voorafgaand aan het live gaan deze partnerselectie zal, om deze insteek bij marktpartijen te verifiëren , nog een marktconsultatie plaatsvinden via het online platform (Tenderned/Mercell) dat de gemeente regulier gebruikt voor selecties.
3 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Inhoud Samenvatting .............................................................................................................................. 2 Inleiding ...................................................................................................................................... 5 1
2
3
Projectomschrijving ............................................................................................................ 7 1.
Projectscope.............................................................................................................. 8
2.
Duurzaamheid ........................................................................................................... 8
3.
Projectrandvoorwaarden............................................................................................. 9
4.
Organisatie.............................................................................................................. 10
5.
Tijdsbeslag .............................................................................................................. 10
6.
Kenmerken van de opgave .........................................................................................11
7.
Hoe risicovol is de ontwikkeling? .................................................................................11
Ontwikkelstrategie ........................................................................................................... 13 1.
Aanbestedings- en inkoopbeleid en selectiebeleid voor gebiedsontwikkeling ..................13
2.
Manieren om tot één partij te komen.......................................................................... 14
3.
Nadere motivatie en keuze aanbestedingsvorm .......................................................... 16
4.
Kwaliteitsborging ..................................................................................................... 16
5.
Proces......................................................................................................................17
Selectie en gunningscriteria .............................................................................................. 18 1.
Vooruitblik............................................................................................................... 18
2.
Minimale eisen en uitsluitingsgronden ........................................................................ 18
3.
Selectiecriteria ......................................................................................................... 18
4.
Gunningscriteria....................................................................................................... 20
4 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Inleiding In deze notitie wordt ingegaan op het ontwikkelvraagstuk voor het Erotisch Centrum (EC). Het doel van dit document is het vastleggen van de ontwikkelingsstrategie voor het EC aan de Europaboulevard in stadsdeel Zuid. De ontwikkelingsstrategie vormt de basis voor de contract- en aanbestedingsdocumenten en documenteert de afweging en keuze voor de contractvorm(en) en aanbestedingsprocedure. Op basis van deze keuzes wordt duidelijk op welke wijze de vervolgwerkzaamheden binnen het project georganiseerd gaan worden. Aanleiding: Verbetering leefbaarheid Wallengbied door vermindering raamprostitutie op de Wallen en ontwikkeling van een Erotisch Centrum buiten de binnenstad De Amsterdamse binnenstad moet weer een plek worden waar alle Amsterdammers graag komen en bewoners zich thuis voelen. Met name de Wallen zijn een magneet voor een bepaald type toerist dat afkomt op de mix van sekstheaters, raambordelen, toeristenwinkels, coffeeshops, op toeristen gerichte horeca en budgethotels. Tegelijk leert de ervaring van de afgelopen jaren dat handhaving en crowdmanagement ontoereikend zijn om de overlast bij piekdrukte naar tevredenheid terug te dringen. Eén van de belangrijkste toeristische magneetfuncties is de raamprostitutie.
In het Amsterdams Akkoord 2022-2026 heeft de coalitie daarom afgesproken dat we het aantal ramen op de Wallen te verminderen door een deel te verplaatsen naar een te ontwikkelen Erotisch centrum (EC) waar sekswerkers meer regie kunnen nemen over hun werk. Stapsgewijs is sindsdien onderzoek gedaan naar een locatie en is een opvatting ontwikkeld over een breed EC dat ook plek biedt aan cultuur, educatie en erotiek, en een verbinding kan vormen met leden van de LHBTIQ+-community. Met het EC worden onder andere 100 veilige werkplekken gerealiseerd. Omwille van de verbetering van de leefbaarheid in het Wallengebied, sluit het college parallel aan de realisatie van het Erotisch Centrum een gelijk aantal werkplekken op de Wallen. Het totaal aantal vergunde werkplekken in Amsterdam dient hetzelfde te blijven. Zodoende zal het sluiten van werkplekken (ramen) in de tijd zoveel mogelijk gelijk opgaan met de opening van het EC. Er is bij de selectie van de (combinatie van) marktpartij(en) voor de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het EC. Er is geen directe koppeling met het sluiten de werkplekken (ramen) op de Wallen. Deze sluiting vergt aparte (politieke) besluitvorming. De gemeente investeert niet zelf in het Erotisch Centrum.
Doel Ontwikkelstrategie: het selecteren van een (combinatie van) marktpartij(en) In deze ontwikkelstrategie worden alle relevante keuzen op het gebied van de selectie onderbouwd en vastgelegd als stabiel vertrekpunt voor de volgende fase. Deze ontwikkelstrategie kent twee doelstellingen: 1. Een goede en gedegen afwegingen van de inrichting van de selectie, het type en de inrichting van het contract en van de selectieprocedure. De gemaakte keuzen worden daarbij gelegitimeerd en verantwoord. 2. Een robuuste inhoudelijke basis voor het opstellen van de contract- en selectiedocumenten en het voorbereiden op de fasen van de selectie, ontwikkeling, realisatie en exploitatie. Structuur van dit document en leeswijzer Het document is opgedeeld in drie delen: • Projectomschrijving; • Marktanalyse en keuze bouworganisatievorm; • Inrichting contract en aanbestedingsprocedure.
5 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Het document is opgesteld door de projectleider grondzaken van G&O, in samenspraak met adviseurs: stedenbouw, duurzaamheid, inkoop van de afdeling Inkoop Fysiek van het Ingenieursbureau en het Adviesteam Selectie Marktpartijen (ASM). Opbouw van dit document Input: Het eerste deel van de strategie is gericht op het verzamelen en analyseren van de belangrijkste aspecten voor de ontwikkelstrategie. Dit wordt gedaan vanuit de invalshoeken: Geleerde lessen van eerdere vergelijkbare projecten, het voorliggende project, de marktconsultatie en de uitgangspunten van het project EC. Output: Na de analyse van de input en het verzamelen van de belangrijkste aspecten, volgen de uitgangspunten voor de selectie en de afwegingen in het kader van het contract en de selectie. Aanpak en organisatie: Het laatste deel geeft op hoofdlijnen inzicht in de aanpak en organisatie van de verdere voorbereiding, de selectie en de wijze van contractbeheersing, nadat de ontwikkelstrategie is vastgesteld. Voor de ontwikkeling van het EC is de gemeente op zoek naar een (combinatie van) marktpartij(en) die het EC wil ontwikkelen, realiseren, in eigendom wil nemen en houden en exploiteren. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet de locatie eerst bouwrijp en uiteindelijk woonrijp worden gemaakt. Dit valt buiten de scope van deze notitie.
Voor het bouw- en woonrijp maken wordt een aparte inkoopstrategie opgesteld. In deze notitie wordt ingegaan op de vraag hoe de ontwikkeling van deze locatie het beste in de markt gezet kan worden.
6 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
1 Projectomschrijving De gemeente Amsterdam wil een Erotisch Centrum (EC) buiten het centrum van Amsterdam laten ontwikkelen, realiseren en exploiteren met 100 werkplekken voor sekswerk (inpandige raamwerkplekken en werkplekken voor sekswerkers die op andere wijze werven), met horeca (kwaliteitshoreca voor een divers publiek), entertainment, kunst en cultuur en er dient invulling gegeven te worden aan een verbinding met LHBTQ+-gemeenschap. Daarbij gelden drie vaste doelstellingen: verbetering van de positie van sekswerkers (waarbij autonomie, veiligheid, gezondheid en economische positie voorop staan), tegengaan van ondermijning en het verminderen van overlast door drukte op de Wallen. De locatie waar dit EC moet komen is gelegen in Stadsdeel Zuid in de afrit van de A10 aan de Europaboulevard nabij de RAI, ter hoogte van de De Boelelaan.
Figuur 1 projectlocatie voor het Erotisch Centrum
De projectlocatie wordt begrensd door de Europaboulevard, de snelweg A10 en de oprit S109. De locatie valt binnen het grootstedelijk gebied Zuidas/Zuidasdok.
7 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
1.
-
2025-05-21
Projectscope
De gemeente zoekt een (combinatie van samenwerkende) partij(en) die het geplande programma voor het EC op de beoogde kavel aan de Europaboulevard in Stadsdeel Zuid kan ontwikkelen, realiseren en exploiteren. Er zitten vooralsnog geen bouwopdrachten van de gemeente in de opgave. Dit is van belang omdat er bij een bouwopdracht van de gemeente nadrukkelijker onderzocht moet worden of er sprake is van aanbestedingsplicht. De scope van het project is beperkt tot het voor eigen rekening en risico door de markt ontwikkelen, realiseren, in eigendom nemen en exploiteren van architectonisch/stedenbouwkundig hoogstaand/aansprekend/markant gebouw met van onderstaande richtinggevende programma:
Niet tot de scope van de selectie behoren: • Bouwrijp maken van het kavel. • Inrichting openbare ruimte.
2.
Duurzaamheid
De gemeente Amsterdam heeft als doel om de CO2-uitstoot met 55% terug te dringen in 2030 en met 95% in 2050. Daarnaast streeft de stad naar 100% gebruik van duurzame energie in 2050. Deze doelen zijn uitgewerkt in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. Voor nieuwbouw betekent dit dat er bij selectieprocedures ingezet wordt op zeer goed geïsoleerde, en het liefst energieleverende gebouwen, die ook optimaal profiteren van de zon, zodat dit vanzelf al zorgt voor een prettig leefklimaat. Deze wens is
8 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
vastgelegd in het selectiebeleid van de gemeente. Daarin is vastgelegd dat het selectiecriterium ‘duurzaamheid’ voor minimaal 30 procent meegewogen wordt bij alle selecties van ontwikkelplannen en ontwikkelende partijen. Ook bij deze selectie zal ‘duurzaamheid’ op deze manier een plek krijgen. De manier waarop dat zal gebeuren zal nader worden uitgezocht omdat de gemeente niet eerder duurzaamheid een plek heeft gegeven bij een partnerselectie.
3.
Projectrandvoorwaarden
Voor de ontwikkeling realisatie en exploitatie van het EC zijn onderstaande randvoorwaarden van belang: a. Tijdens de marktconsultatie heeft een aantal partijen aangegeven interesse te hebben in de ontwikkelopgave. De meesten hadden daar overigens wel nadere randvoorwaarden bij. Er is blijkbaar voldoende vraag vanuit de markt. b. Gemeente wil zicht/controle/invloed op de ontwikkeling, financiering en exploitatie door (combinatie van) marktpartij(en). c. Het sluiten van ramen op de Wallen is een apart besluit. Er is geen verplichte (financiële of bestuurlijke) koppeling tussen die sluiting en de te selecteren (combinatie van) marktpartij(en). d. De veiligheid voor de sekswerkers, bezoekers en passanten is een belangrijk uitgangspunt. e. Bij de ontwikkeling dient aandacht besteed te worden aan het belang van meerdere exploitanten voor de sekswerkplekken ten behoeve van de continuïteit en het voorkomen van monopolieposities. f. De huurprijzen voor sekswerkplekken dienen relatief laag te zijn. g. Bij de ontwikkeling dient men rekening te houden met maximaal 1,5 miljoen bezoekers per jaar. h. De gemeente faciliteert in principe de planologisch-juridische procedures i. Na de ontwikkeling is de rol van de gemeente toezichthouder, vergunningverlener en grondeigenaar. Daarnaast blijft de Gemeente ook als grondverpachter een rol houden.
Middels een kettingbeding zal bepaald worden dat de Gemeente zeggenschap heeft in opvolgende eigenaren. Er wordt tevens onderzocht hoe de gemeente vergelijkbaar met horeca zeggenschap kan hebben op opvolgende exploitanten. j. De ontwikkeling dient een flexibel gebouw op te leveren dat transformeerbaar is (Motie Havelaar). k. Kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte rondom het EC l. Ontwikkeling dient overlast voor de buurt zo veel mogelijk te beperken m. Naast sekswerk dient er een programmatische mix te komen van horeca, erotisch en niet-erotisch entertainment, cultuur en dient er invulling gegeven te worden aan een verbinding met leden van de LHBTQ+-gemeenschap. n. Het onderzoek naar de ruimtelijke inpassing zal ook een aantal randvoorwaarden en belemmeringen opleveren die bij de uiteindelijke plantoetsing een rol zullen/moeten hebben. o. De ontwikkeling, bouw en exploitatie vindt plaats in tracébesluitgebied Zuidasdok. Partijen dienen zich hiervan bewust te zijn.
9 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Financieel haalbaar plan Voor de te selecteren (combinatie van) marktpartij(en) is een haalbare businesscase van belang. Datzelfde geldt ook voor de gemeente. Voor de gemeente moet het plan ook financieel sluitend zijn. Hiervoor zal de gemeente een investeringsbesluit voorbereiden en bestuurlijk voorleggen waarin beredeneerd wordt dat het uit kan. In de grondexploitatie worden verwachte kosten en opbrengsten in beeld gebracht en die moeten met elkaar in balans zijn. Bij kosten valt te denken aan bouwrijp en woonrijp kosten of en een aantal bovenplanse ingrepen. Speciale aandacht gaat uit naar de kosten voor de (technische) bouweisen in verband met een hogedruk gasleiding, het aanleggen van watercompensatie en de afstemming met Rijkswaterstaat over het beperkingengebied van de A10 en eisen van Zuidasdok. Vanwege de ligging binnen het Tracébesluit Zuidasdok worden met het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) en de programmaorganisatie Zuidasdok afspraken gemaakt over het gebruik van de gronden die zijn aangewezen als werkterrein. Grondopbrengsten vormen de inkomsten. De huidige programmatische uitgangspunten vormen het uitgangspunt voor de residueel normatief te bepalen grondwaardes.
Om marktpartijen een goede inschatting te kunnen laten maken van de haalbaarheid van hun plan/de ontwikkeling is het van belang om grondprijzen of een indicatie daarvan bij de start van de selectie mee te geven. Dat is van belang voor een gelijk speelveld en om te voorkomen dat later een andere partij aangeeft dat zij onder deze voorwaarden ook wel bereid was geweest om mee te doen aan de selectie. Zo ruim van tevoren (een jaar of zes) voor een uitgifte inzicht geven in de grondprijzen is nieuw voor de gemeente en maakt een goede inschatting daarvan ook lastig. Bovendien is het bepalen van de bij deze functie horende grondprijs ook lastig vanwege gebrek aan voldoende inzicht in markttransacties in deze vastgoedklasse. Hoe hier vorm aan kan worden gegeven zal in overleg met Team Advisering Grondprijzen (TAG) van G&O de komende periode worden uitgewerkt Erfpachtuitgifte Het programma wordt in erfpacht uitgegeven conform erfpachtbeleid.
4.
Organisatie
Binnen de gemeente is het ambtelijk opdrachtgeverschap belegd bij directeur van Openbare Orde en Veiligheid (OOV). Het uitgeven van grond en het selecteren van marktpartijen in het kader van de gebiedsontwikkeling is een taak die binnen de gemeente belegd is bij Grond en Ontwikkeling. Mogelijk wordt er nog extern advies ingewonnen voor deze vorm van selecteren. Het Projectmanagement bureau Amsterdam is verantwoordelijk voor de organisatie en aansturing van het project en het contractmanagement. Directie Ruimte en Duurzaamheid draagt zorg voor de ruimtelijke en planologischjuridische kaders. Vooralsnog lijkt het erop dat er bij deze selectie geen sprake is van een aanbestedingsplicht. Mocht dat toch zo zijn dan is er ten aanzien van de selectie een rol voor de Lead Buyer Fysiek het Ingenieursbureau van de gemeente.
5.
Tijdsbeslag
Het opstellen van de selectiedocumenten duurt over het algemeen een half jaar tot driekwart jaar. Deze selectiestukken worden dan nog een keer middels een marktconsultatie aan de markt voorgelegd en commentaar daaruit wordt verwerkt. Deze stap duurt drie maanden. Dan kan de daadwerkelijke selectie
10 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
starten. Met allereerst de voorselectie (duurt ongeveer een half jaar) en daarna de definitieve selectie (duurt ook ongeveer een half jaar). Daarmee komt de totale doorlooptijd op ongeveer twee jaar.
6.
Kenmerken van de opgave
De opgave wordt gekenmerkt door een aantal bijzonderheden. ✓ Een ontwikkelopgave voor het Eotisch Centrum kent een hoog politiek, bestuurlijk en maatschappelijk risico ✓ Hoogstwaarschijnlijk zullen er veel samenwerkingen/ondernemers in het pand zijn ✓ Het is exploitatiegebonden vastgoed. Dat houdt in dat vastgoed ontwikkeld en gebouwd wordt voor deze specifieke functie dat de waarde nauw samenhangt met het succes van die functies ✓ Er is nog geen planologisch-juridische zekerheid ✓ Bouwen in een plas water die een belangrijke functie heeft voor de waterberging en de waterhuishouding van de Zuidas. ✓ Samenwerking met Rijkswaterstaat/het ministerie van I&W/projectorganisatie Zuidasdok i.v.m. de ligging binnen het Tracébesluit Zuidasdok. en het beperkingengebied van de A10. ✓ Geringe werkruimte en beperkte bereikbaarheid direct bij snelweg
7.
Hoe risicovol is de ontwikkeling?
Het is goed om vooraf een gevoel te krijgen bij het risicoprofiel van de opgave. Onderstaande aspecten spelen daarbij een rol. Er is nog geen juridisch-planologisch kader Randvoorwaarde voor het in de markt zetten van een reguliere selectieprocedure is juridisch planologische zekerheid. Het is gebruikelijk om pas een selectieprocedure te starten bij de gebiedsontwikkeling als er juridisch-planologische zekerheid is voor een bepaalde ontwikkeling. Dat is ingegeven vanuit het feit dat de gemeente als het ware grond “verkoopt” of in Amsterdam in erfpacht uitgeeft, die geschikt is voor een bepaalde bestemming. Deze grond is in die zin dan planologisch juridisch geschikt voor die bestemming. Dat biedt voor deelnemende partijen aan een selectieprocedure een bepaalde zekerheid. Het is dan aan de ontwikkelende partij zelf in hoeverre zij de grenzen opzoekt om te komen tot een bepaald risico in de ontwikkeling van die kavel. Bij de bepaling van de vooraf meegegeven grondprijzen gaat met ook uit van deze geschiktheid. Er blijft dan voor de markt het ontwikkelrisico met alle daarin bevattende risico’s (bouwkosten, financiering, vinden van een belegger en exploitant met een bepaald rendement, Tracébesluit Zuidasdok etc) over. Een ontwikkelaar kan een dergelijk risico over het algemeen goed inschatten. In dit geval is er nog geen juridisch planologisch kader.
In dit specifieke geval is het risico vanwege het ontbreken van een passend juridisch-planologisch beperkt, en biedt het juist een kans omdat het planologisch-juridisch kader in één keer passend wordt gemaakt op het door de (combinatie van) marktpartij(en) ontwikkelde plan. Specifiek programma Nog niet eerder is er een erotisch centrum ontwikkeld in Amsterdam of in Nederland. Ook dat maakt de ontwikkelopgave spannend, zowel voor de gemeente als voor de markt. Wat is het eigenlijk? Het heeft als “vastgoedproduct” iets weg van een mix tussen een hotel (in het EC mag je natuurlijk niet overnachten) en een leisure/cultuurcentrum. Het is net zoals hotel en leisure vastgoed exploitatiegebonden vastgoed. Het vastgoed wordt voor deze specifieke functie ontwikkeld en gebouwd. Er zijn nauwelijks vergelijkbare
11 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
projecten in Nederland. Het lijkt qua ontwikkeling (niet qua functie uiteraard) misschien op de GETZ kavel in Zuidoost of de Adamtoren in Amsterdam Noord. Kwaliteit We willen inzetten op hoogwaardige architectuur maar er is daarvoor nog geen toetsingskader opgesteld. De projectlocatie valt binnen het grootstedelijk gebied Zuidas/Zuidasdok. Het supervisieteam zal worden betrokken bij het opstellen van de kwaliteitscriteria voor deze ontwikkeling. Vanuit de ervaring die we hebben met het doen van selectieprocedures met de professionele partijen die zich op de Amsterdamse markt begeven, weten we dat partijen ook graag zorgvuldig ingepaste gebouwen maken. Idealiter zit er bij de te selecteren combinatie van partijen meteen een goede architect. Het is echter ook goed denkbaar dat dat nog niet zo is en dat dat nadat we een partij geselecteerd hebben pas gebeurt door de geselecteerde (combinatie van) partij(en). Ook in die fase dient de gemeente dan een rol te hebben. Een dergelijke werkwijze borgt inbreng van de gemeente in de kwaliteit en borgt voor de marktpartij dat ze tot een haalbare businesscase komen.
Om te zorgen voor een gelijk speelveld bij de start van de selectie dient er duidelijkheid gegeven te worden over hoe het komen tot deze architectenkeuze vorm zal krijgen of tot stand komt of op welke andere manier de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit geborgd of getoetst zal worden. Investeringsomvang complexiteit Vanuit de markt is het van belang om te kijken naar de omvang en de complexiteit van de opgave. Als we de omvang bekijken kan met een eenvoudige rekensom gekeken worden wat voor investeringsomvang er benodigd is voor de ontwikkeling. Dat is medebepalend voor de hoeveelheid marktpartijen of combinatie van marktpartijen die de (bouw)opgave aan kan.
12 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
2 Ontwikkelstrategie 1.
Aanbestedings- en inkoopbeleid en selectiebeleid voor gebiedsontwikkeling
De uitvoering van een selectie kent vele varianten en is in principe vormvrij. Er bestaan verschillende procedures om marktpartijen te betrekken, die bovendien op verschillende manieren kunnen worden ingericht. Er gelden uiteraard wel beginselen die van toepassing zijn op het overheidshandelen in het algemeen, zoals het gelijkheidsbeginsel, het transparantiebeginsel en het proportionaliteitsbeginsel. De vraag die altijd speelt Is: Wat voor type marktpartij, op welk moment, voor welke opdracht op welke wijze kan of moet worden geselecteerd? De schaal en de aard van de opgave is medebepalend bij het kiezen voor een specifieke selectiemethode. Om te komen tot een legitieme selectie is er een transparant, objectief en non-discriminatoir afwegingskader nodig. Om de hierbij horende processen te standaardiseren heeft de gemeente Amsterdam aanbestedings- en inkoopbeleid en selectiebeleid bij gronduitgifte voor gebiedsontwikkeling opgesteld. Het in erfpacht uitgeven van grond en de daarbij horende selectie van partijen voor gebiedsontwikkeling gebeurt in Amsterdam door G&O en is in beginsel niet aanbesteding plichtig. Voor aanbesteding plichtige overheidsopdrachten (bouw- en woonrijp maken maar ook het realiseren van vastgoed) in de gebiedsontwikkeling is het Ingenieursbureau van de gemeente verantwoordelijk meer specifiek de leadbuyer inkoop fysiek.
Aan het einde van een selectie of aanbesteding sluit de gemeente een overeenkomst/contract met een partij. Daarbij worden een aantal facultatieve uitsluitingsgronden ingevuld door kaders zoals die gesteld worden in Beleidsregel Integriteit en Overeenkomsten (BIO) en de Beleidslijn gemeente Amsterdam voor vastgoedtransacties in het kader van de Wet Bibob met bijbehorende integriteitsclausule en Formulier wet Bibob en vastgoedtransacties. Selectiebeleid bij gronduitgifte voor gebiedsontwikkeling In 2016 heeft de Gemeente Amsterdam de beleidsregels voor selectieprocessen in het kader van gronduitgifte bij Gebiedsontwikkeling herijkt. Een openbare meervoudige selectie van partijen is daarin het uitgangspunt. De afgelopen jaren hebben vele selectieprocedures en enkele prijsvragen plaatsgevonden. In de beleidsregels zijn ook uitzonderingen en een hardheidsclausule vastgesteld waardoor beargumenteerd afwijken van het openbaar meervoudig selecteren mogelijk is. Met deze regels kon de afgelopen jaren kritisch worden afgewogen in welke gevallen als uitzondering een 1 op 1 uitgifte van grond te onderbouwen was volgens de gemeentelijke beleidsregels. Het Didam-arrest In november 2021 is het zogenaamde Didam-arrest gewezen.
In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria door middel van een openbare selectieprocedure. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel om gelijke kansen te bieden. Een uitzondering hierop vormen specifieke situaties waarbij maar één gegadigde voor de opgave geschikt is waardoor een meervoudige selectie niet mogelijk is. In die gevallen moet het voornemen om grond uit te geven aan deze enige gegadigde onderbouwd worden gepubliceerd in
13 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
een openbare publicatie. De te leveren onderbouwing moet ook dan gebaseerd zijn op objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
2.
Manieren om tot één partij te komen
Er zijn verschillende manieren om tot één partij te komen. 1 op 1 gronduitgifte: Uitzonderingen op het principe dat er een openbare selectieprocedure moet worden gehouden zijn ook na Didam mogelijk, maar alleen indien kan worden aangetoond dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria blijkt dat deze partij de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor uitgifte. De gemeente moet dit tijdig en gemotiveerd kenbaar maken door middel van een publicatie. Dit geldt niet alleen voor de uitgifte van grond in erfpacht maar ook voor verhuringen, opstalrechten en verkoop van grond. De uitkomsten van de marktconsultatie voor het EC laten zien dat er op dit moment meerdere partijen geïnteresseerd zijn in de ontwikkeling realisatie en of exploitatie van het EC. Hierom wordt op dit moment ontraden om te kiezen voor een 1 op 1 gronduitgifte. Partnerselectie In de reiswijzer gebiedsontwikkeling1, een praktische reiswijzer voor marktpartijen en overheid om te komen tot gebiedsontwikkeling wordt nog een vorm van een selectie omschreven, de partnerselectie. De partnerselectie is vorm van selectie die verschilt van een aanbesteding op prijs of de kwaliteit van een plan. Deze twee selectievormen vragen namelijk vooraf vastgestelde kaders.
In sommige gevallen en ook in dit geval zijn die kaders er nog niet of is het zonder kennis van het uiteindelijke plan haast onmogelijk om ze op te stellen. Partnerselectie kan dan uitkomst bieden. Bij partnerselectie, het woord zegt het eigenlijk al, wordt er niet geselecteerd op (de kwaliteit van) een plan of op een bieding, maar op een profiel van een partij. Er wordt als het ware niet een plan maar een samenwerking uitgevraagd. De gemeente gaat vervolgens met die geselecteerde partner aan de slag om een plan uit te werken. In Amsterdam is deze methode eigenlijk nog niet gebruikt. De ontwikkeling van de ADAM toren is een voorbeeld dat het meest in de buurt komt van een dergelijke methode. De gemeente was op zoek naar een partij die interesse had in het gebouw en kon transformeren met een goed plan. De ruimtelijke impact was in dat geval overigens al wel in grote mate bekend omdat het gebouw als voormalig hoofdkantoor van Shell er al stond. Hier lag de opgave vooral in de programmatische invulling. De ontwikkeling van het Oosterdokseiland met ontwikkelaar MAB is misschien ook wel een voorbeeld van hoe een partnerselectie in de uitwerking in zijn werk gaat. MAB heeft weliswaar in een competitie op basis van met een masterplan van twee andere partijen gewonnen.
De gemeente heeft vervolgens met MAB een Ontwikkelingsovereenkomst afgesloten met duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden (wie doet wat), (grond)kosten en opbrengsten en een globaal plan. De gemeente heeft met MAB samen steeds stappen gezet in de ontwikkeling van het Oosterdokseiland met in 2024 als sluitstuk zowel in financiële als in architectonische zin het nieuwe hoofdkantoor van Booking. Partnerselectie geeft vrijheid (ruimte om samen tot een plan te komen) en zekerheid (er is een partij die het wil/kan/mag doen) maar met een partnerselectie geeft de gemeente ook een deel van de regie uit handen in de te maken keuzes moet ook steeds het belang van de partner worden meegenomen. Deze vrijheid kan er bij de marktpartij voor zorgen dat het risicoprofiel naar beneden toe wordt bijgesteld. Tegelijkertijd biedt een partnerselectie eerder zekerheid over het aan boord zijn van een partij. Daarmee
1 Reiswijzer-Gebiedsontwikkeling-2019.pdf
14 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
biedt deze methode eerder dan de reguliere selectieprocedure zekerheid of er een marktpartij geïnteresseerd is in de ontwikkeling. Tegelijkertijd kan die geselecteerde (combinatie van) marktpartij(en) met de gemeente samen optrekken naar stakeholders en risico’s voor de gemeente uit handen nemen. Een partij die eerder op andere plekken heeft laten zien dat ze een goed project kan ontwikkelen en realiseren voor een plan met daarin functies waar veel weerstand voor bestaat dan kan dat helpen om draagvlak te creëren en het verdere verloop het proces van de ontwikkeling van het EC positief beïnvloeden. Tenslotte is er nu nog geen juridisch planologische zekerheid. Een uitvraag op een plan en het maken van een afwegingskader daarvoor is in die zin nu eigenlijk nog niet mogelijk. Terwijl het met het beoogde doel voor ogen nu wel mogelijk is om meetbare criteria op te stellen voor het kiezen van een partij.
Aanbesteding of selectie Soms vindt de selectie van een (combinatie van) marktpartij(en) toch plaats via een aanbesteding. Leidend hiervoor is het arrest Helmuth Müller Gmbh. Uit dat arrest blijkt dat er aanbesteed moet worden indien bij voor een overheid de volgende zaken cumulatief aan de orde zijn: (i) een rechtstreeks economisch belang van de overheid; (ii) een bouwplicht die aan de marktpartij is opgelegd; en (ii) door de overheid gestelde eisen die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. In de gronduitgifte voorwaarde neemt de gemeente een bouwplicht op. Tevens stelt de gemeente altijd in een uitvraag bij een selectieprocedure vaak eisen die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader al is daar met “Gewoon goed” een kentering in. De vraag is dus of er ook nog sprake is van een “rechtstreeks economisch belang” voor de gemeente.
Een dergelijk belang is voor de gemeente of voor de aanbestedende dienst aan de orde: • als de aanbestedende dienst eigenaar wordt • als de aanbestedende dienst krachtens een andere rechtstitel over de werken zal kunnen beschikken • als de aanbestedende dienst economische voordelen kan halen uit het toekomstig gebruik of de toekomstige overdracht van het werk • als de aanbestedende dienst financieel aan de verwezenlijking van het werk heeft deelgenomen of • als de aanbestedende dienst risico's loopt bij economische mislukking van het werk Gezien bovenstaande criteria is bij onze gronduitgiften van een rechtstreeks economisch belang doorgaans geen sprake. Dat wordt anders als het te realiseren bouwprogramma onderdelen uitmaakt ten behoeve van overheidsconsumptie (bijvoorbeeld een door de gemeente te exploiteren parkeergarage). Ook wanneer een afroomregeling wordt overeengekomen, is sprake van een voordeel waardoor aannemelijk wordt dat sprake is van een rechtstreeks economisch belang van de gemeente. Op het eerste oog lijkt er van een dergelijk belang geen sprake. Om hier zeker van te zijn zal een juridisch advies worden ingewonnen. In tijd ontlopen een aanbesteding voor gebiedsontwikkeling elkaar overigens niet veel. Een aanbesteding duurt drie maanden langer en heeft een dwingender juridisch kader.
De gemeente Amsterdam heeft recent de gebiedsontwikkeling van het Havenstraatterrein Europees aanbesteed. Het proces is vergelijkbaar met een reguliere selectieprocedure in de gebiedsontwikkeling maar de juridische jas is anders. Om te voorkomen dat het verkeerde kader (aanbesteding of selectie) wordt gehanteerd en iemand daartegen in verweer komt met alle tijd en kosten gevolgen van dien is het van belang dit vooraf goed uit te zoeken. Een directe koppeling tussen het sluiten van ramen op de wallen en deze selectie zou bijvoorbeeld kwalificeren als een rechtstreeks economisch belang.
15 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
3.
-
2025-05-21
Nadere motivatie en keuze aanbestedingsvorm
Het voorstel is om middels voorselectie en selectie een (combinatie van) partij(en) voor de ontwikkeling, realisatie, toekomstig eigendom van het vastgoed en exploitatie te selecteren. Bij de voorselectie zullen niet meer dan vier partijen geselecteerd worden. Hierdoor is de concurrentie in de selectiefase beperkt, het proces goed beheersbaar en hebben deelnemende partijen een gerede kans om te winnen. Deze partij selectie zal plaatsvinden op basis van kennis en ervaring in bij of met eerder (ontwikkel)projecten van en daarna een definitieve selectie plaats op basis van nog te formuleren/definiëren EMVI-criteria zal plaatsvinden. Om te borgen dat de ontwikkeling een passende stedenbouwkundige kwaliteit krijgt, zijn er twee mogelijkheden. Of er wordt in de uitvraag meteen het aanwezig zijn van een architect van naam en faam verplicht of de geselecteerde (combinatie van) partij(en) worden op voorhand verplicht tot het doen van een uitvraag voor het ontwerp van het Erotisch Centrum al dan niet gezamenlijk met de gemeente. De komende periode zal uitgezocht en uitgewerkt worden op welke wijze hier vorm aan gegeven kan en moet worden. Daarbij zal niet alleen een gefundeerd voorstel gedaan worden voor de juridische jas van deze selectie (selectieprocedure; EU/NL aanbesteding al dan niet met een lichte vorm van dialoog; prijsvraag).
De in deze memo aangedragen selectie- en gunningscriteria zullen verder uitgewerkt worden en er zal een juridische onderbouwde aanbeveling gedaan worden voor de voorgestelde contractvorm (optiecontract al dan niet voorafgegaan door een intentie of ontwikkeling of samenwerkingsovereenkomst). De voorselectie zal zich richten op geschiktheidseisen (kerncompetenties) op basis van referenties van bijvoorbeeld de afgelopen 5 jaar. In de definitieve selectie zijn de criteria gericht op de belofte ten aanzien van de opgave. Naast de selectie en gunningscriteria zullen er ook een aantal uitsluitingscriteria van toepassing zijn. Op basis van de BIO en Beleidsregel Bibob en vastgoedtransacties zijn deze uitsluitingscriteria altijd in beeld bij selecties maar het is verstandig daar bij deze selectie nadrukkelijk op te wijzen. Tenslotte wordt er stilgestaan bij de inhoudelijke/programmatische sturing met ook aandacht voor kunst, cultuur en queer en de mogelijkheid van grip na gunning of realisatie van het eigendom van vastgoed of aandelen.
Deze grip is vergelijkbaar met de grip zoals we die gewend zijn vorm te geven bij hotelselectieprocedures (gebouw met hotelexploitant voor de dagelijkse operatie) terwijl de ontwikkeling en het management van het vastgoed ook iets wegheeft van een winkelcentrum (langjarige sturing van/voor de vastgoedeigenaar op de invulling/branchering gericht op omzet, verblijfsduur en bezoekersstromen )
4.
Kwaliteitsborging
Om zeker te stellen dat het fysieke eindresultaat voldoet aan de minimumeisen en het programma dat is uitgewerkt tijdens of met de inschrijving zal de architectonische kwaliteit geborgd moeten worden. Er zijn daarin twee varianten denkbaar. Er is al een architect verbonden aan de combinatie van partijen of de geselecteerde (combinatie van) partij(en) conformeert zich aan de minimumeisen en zal het plan uiteindelijk als kwalitatieve opgave/uitvraag in de markt zetten. Hoe dit contractueel vorm gegeven kan/moet worden zal de komende tijd uitgezocht worden. Hoogstwaarschijnlijk zal het een mix van in eerste instantie een samenwerkings- of ontwikkelingsovereenkomst zijn gekoppeld aan een optiecontract (gedurende een bepaalde tijd heeft één partij het recht om tegen van tevoren aangegeven
16 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
voorwaarden zoals o.a. grondprijzen en kwaliteitsvoorwaarden grond af te nemen indien zij daarvoor een plan heeft ontwikkeld binnen bepaalde in dit geval gezamenlijk vastgestelde kaders). In de optieperiode zal de ontwikkelaar middels door haar opgestelde fasedocumenten aangeven op welke wijze zij invulling geeft aan haar inschrijving bij VO, DO en Bestek. Op deze wijze legt de ontwikkelaar verantwoording af dat het steeds een nadere uitwerking en niet een afwijking is van de indiening. Voor de gemeente is dit in die fase een goede borging van de beloofde kwaliteit.
5.
Proces
Het proces ziet er dan als volgt uit: 1. Opstellen concept selectiedocumenten inclusief de daarbij behorende participatie 2. Marktconsultatie van de concept selectiedocumenten 3. Voorselectie 4. Definitieve selectie 5. (Eventueel) selectie van een architect als die geen onderdeel is van de combinatie van partijen 6. Ontwikkeling 7. Realisatie 8. Exploitatie Aanbestedingsvorm: Vooralsnog is het idee dat er geen sprake is van aanbestedingsplicht. Komende periode zal daar nog een juridische scan op plaatsvinden Geschiktheid en selectie Er wordt uit een aantal geschikte partijen geselecteerd op basis van ervaring. Voor de uitnodiging van deze partijen wordt een basale toets gedaan. Uitvraag op basis van: • Selectie en gunningsleidraad met een voorzet voor de kwalitatieve selectie. Contractvorm en contractvoorwaarden: • UAV-GC 2005, voor ontwikkelingsovereenkomst. • Optieovereenkomst • Concept erfpachtovereenkomsten.
17 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
3 Selectie en gunningscriteria 1.
Vooruitblik
Hieronder wordt een vooruitblik gedaan op de minimale eisen, de uitsluitingsgronden, de selectiecriteria en gunningscriteria waaraan wordt gedacht. Komende periode worden die verder besproken, aangepast of uitgewerkt.
2.
Minimale eisen en uitsluitingsgronden
Naast de selectie en gunningscriteria zullen er ook een aantal uitsluitingscriteria van toepassing zijn. Op basis van de BIO en Beleidsregel Bibob en vastgoedtransacties zijn deze uitsluitingscriteria altijd in beeld bij selecties maar gelet op de aard van de ontwikkeling is het wenselijk om daar bij deze selectie nadrukkelijk op te wijzen. Specifiek worden er aan de partijen minimale eisen gesteld ten aanzien van: • Financieel-economische draagkracht • Technische bekwaamheid; kwaliteitsborging
3.
Selectiecriteria
Om deelname aan de selectieprocedure zo laagdrempelig mogelijk te houden en toch de juiste partijen te selecteren wordt er in de selectiefase op basis van een aantal referenties van partijen beoordeeld of ze de opgave aankunnen en in welke mate ze geschikt zijn voor deze opgave. De selectiefase richt zich op de partij. De gunningsfase richt zich meer op het plan. Een partij moet ervaring met binnenstedelijke herontwikkeling van een bepaalde omvang waarbij er sprake is van een hoge mate van functiemening tot op kavel niveau. Bovendien dient de ontwikkelaar of combinatie ervaring te hebben met een hoge mate van (stedenbouwkundige/beeld)kwaliteit en duurzame energieconcepten. Tenslotte is het van belang dat de ontwikkelaar ervaring heeft op gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BVLC). In de uiteindelijke selectieproceduredocumenten wordt dit verder uitgewerkt. De volgende essentiële aspecten zijn geformuleerd, die noodzakelijk zijn om deze ontwikkelopgave goed te kunnen uitvoeren, de zogenaamde referentie-eisen c.q. kerncompetenties. Deze referentie-eisen betreffen kennis, kunde en ervaring op onderdelen van de ontwikkelopgave die door middel van eerder verrichte vergelijkbare projectreferenties kunnen worden aangetoond. Het gaat daarbij om een combinatie van onder andere de volgende aspecten zonder uitputtend te zijn: 1.
Ervaring van alle partijen binnen de combinatie van partijen met de diverse disciplines inclusief referentieprojecten 2. Bekendheid en affiniteit met de sectoren (sekswerk, horeca, kunst/cultuur etc.) 3. Verbinding met de lhbtqi+ community 4. Kwaliteit van de samenwerkende partijen 5. Financiële slagkracht en of er een eindbelegger in beeld is of niet 6. Compleetheid van de combinatie van marktpartijen en de wijze waarop zij zich hebben gecommitteerd aan het project. 7. Programma, concept, faciliteiten, services en de doelgroepen die daarbij horen. En de kwaliteit, innovatie, diversiteit, dynamiek etc. van het programma.
18 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
In de selectie zouden de referentie eisen dan als volgt uitgevraagd kunnen worden met daarbij een objectieve maatstaf wanneer een referentie beter scoort dan een andere.
1. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van risicodragende binnenstedelijke ontwikkeling met een hoge mate van (stedenbouwkundige)kwaliteit. 2. De (combinatie van) partij(en)dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van het realiseren van hotel/vastgoed. Leisure/cultuur 3. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van het realiseren van voorzieningen. 4. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van het exploiteren van vergelijkbaar vastgoed. 5. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van het realiseren van een duurzame ontwikkeling/energieconcept. 6. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van Omgevingsmanagement. 7. De (combinatie van) partij(en) dient te beschikken over voldoende ervaring op het gebied van architectonische kwaliteit Visie op de opgave Naast deze referenties vragen we om een visie op de ontwikkelopgave met oog voor risicobeheersing voor de opdrachtgever. In deze visie dient de (combinatie van) partij(en) aan te geven hoe zij omgaat met procesmatige aspecten van de opgave. In deze visie kunnen bijvoorbeeld de volgende onderdelen aan bod te komen, waarop punten behaald kunnen worden: •
• • • • •
Welke visie heeft de (combinatie van) partij(en) op de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het Erotisch Centrum en de langjarige borging daarvan, in het bijzonder van de sekswerkplekken, en de langjarige borging van de verbinding met kunst, cultuur en de verbinding met queer community? Op welke wijze denkt de (combinatie van) partij(en) invulling te geven aan de wens van de gemeente om te komen tot een stedenbouwkundig/architectonisch hoogstaand ontwerp? Op welke wijze denkt de (combinatie van) partij(en) invulling te geven aan de wens van de gemeente om omwonenden en belanghebbenden te laten participeren in het ontwikkel- en realisatieproces? Op welke wijze denkt de (combinatie van) partij(en) mede invulling te geven aan de planologisch juridische randvoorwaarden? Hoe wordt invulling gegeven aan bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC.? Welke risico’s ziet de (combinatie van) partij(en) voor de gemeente en welke beheermaatregelen heeft zij hiervoor voor ogen?
Om richting te geven aan deze visie zullen nog een aantal plus en minpunten worden meegegeven die de gemeente al voorzag of die door de participatie naar voren zijn gekomen.
19 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
4.
-
2025-05-21
Gunningscriteria
Er wordt gedacht aan het gebruik van de volgende selectiecriteria in de definitieve selectie: • • • •
Duurzaamheid (30%), Ruimtelijke kwaliteit xx%, Programma xx%, Optiebieding xx%;
Plan van aanpak Inschrijvers dienen in een plan van aanpak aan te geven hoe zij het proces voor zich zien om te komen tot ruimtelijke kwaliteit met aandacht voor de procesmatige aspecten daarvan. In dit plan van aanpak dienen de volgende onderdelen aan bod te komen, waarop punten behaald kunnen worden:
Ruimtelijke kwaliteit De te selecteren (combinatie van) marktpartij(en) wordt uitgedaagd om een visie te geven over het komen tot ruimtelijke kwaliteit. In deze visie wordt het traject voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit beschreven. In deze visie wordt beschreven welke afweging is gemaakt voor het meenemen van bepaalde toetsingscriteria voor de ruimtelijke kwaliteit, waarbij aspecten kunnen worden toegelicht zoals hoe ziet het stedenbouwkundig plan eruit, welke rol krijgt de supervisor die werkzaam in het gebied, wordt er vooraf afgestemd met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en/of zijn er nog extra’s ambities voor deze specifieke locatie. In de visie wordt dus inzicht gegeven in de afweging die gaat heeft plaatsgevonden om te komen tot de selectie op ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast dient er aangegeven te worden hoe/ door wie/ welke deskundigen een oordeel gaan geven over de ruimtelijke kwaliteit. Wie zit er in de selectiecommissie of komt er een jury? Planning Inschrijvers dienen een balkenplanning in vanaf de definitieve gunning tot aan de oplevering van het vastgoed en de openbare ruimte, waarin de belangrijkste mijlpalen zijn aangegeven.
Communicatie en participatieplan De inschrijver dient een communicatie en participatieplan in waarin wordt aangegeven: Hoe en met welke frequentie de participatie en communicatie met de omwonenden belanghebbenden en de gemeente wordt vormgegeven? Hoe wordt draagvlak gecreëerd richting de stakeholders? Hoe en op welke wijze wordt naleving van afspraken geborgd? Op welke wijze wordt de gemeente ontzorgd? Hoe worden eventuele klachten tijdens bouw en exploitatie geregistreerd, teruggekoppeld en afgehandeld? Verkoopinspanningen en marktvraag (c.q. marktvisie): De inschrijver dient een marktvisie in waarin wordt aangegeven: Hoe denkt de inschrijver de markt (exploitanten en beleggers) te benaderen ten aanzien realisatie; Hoe denkt de inschrijver de markt (bezoekers) te benaderen ten aanzien van de exploitatie?
20 / 21
Gemeente Amsterdam Ontwikkelstrategie Erotisch Centrum
-
2025-05-21
Leefbaarheid: De inschrijver dient hiervoor een visie op de leefbaarheid in waarin wordt aangegeven: - Hoe wordt de leefbaarheid van het omliggende gebied geregeld tijdens de realisatie van dit Project? - Hoe gaat het gebouw in zijn omgeving functioneren of anders geformuleerd hoe wordt de leefbaarheid van het omliggende gebied geregeld tijdens de exploitatie van dit Project?
21 / 21