Bijlage 0 - Voordracht Gemeenteraad meerkosten MLA Sluisbuurt.pdf

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 16 februari 2022

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grondzaken < automatisch > College van B en W d.d. 11 januari 2022

Onderwerp

Instemmen met dekkingsbron en verwerkingswijze meerkosten als gevolg van projectspecifieke eisen en als gevolg van aangepast ontwerp voor VO-school ‘MLA’ en professionele trainingshal in de Sluisbuurt. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Beschikbaar te stellen van het in bijlage 1 genoemde totaalbedrag voor meerkosten, als gevolg van project-specifieke eisen en een aangepast ontwerp, ter realisatie van het Montessori Lyceum Amsterdam (MLA) en professionele trainingshal in de Sluisbuurt op Zeeburgereiland. 2. In te stemmen met de verdeling van de dekking van meerkosten voor MLA Sluisbuurt tussen G&O en OJZD, waarbij dekking komt uit het Vereveningsfonds, maar voor de onderdelen die al vooruitlopend op een uitbreiding van de school naar 1.100 leerlingen worden gerealiseerd, verzorgt OJZD de dekking. Hierbij zorgt G&O voor de voorfinanciering. 3. Kennis te nemen van het gevolg van deze besluitvorming, waarbij hiervoor in 2022 direct een aparte reservering binnen het Vereveningsfonds voor de totale meerkosten en een directe verlaging van de beschikbare Vereveningsruimte wordt gevormd. 4. Kennis te nemen van de opdracht aan OJZD om gezamenlijk met G&O en R&D de normvergoedingen voor onderwijshuisvesting tegen het licht te houden. 5. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Wettelijke grondslag

 

Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet. Artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam.

Bestuurlijke achtergrond

Binnen de gebiedsontwikkeling bleek het met betrekking tot maatschappelijke voorzieningen in het verleden soms onduidelijk welke gemeentelijke directie verantwoordelijk is voor meerkosten t.o.v. de voor een onderwijsgebouw geldende normbedragen, voortkomend uit het Stedenbouwkundig Plan en Bestemmingsplan (project-specifieke eisen). Om discussie, vertraging en extra proceskosten zo veel mogelijk te beperken is een verdeelwijze voorgesteld tussen Grond en Ontwikkeling / Zuidas en de directies in het maatschappelijk domein. De desbetreffende meerkosten worden verdeeld tussen Grond en Ontwikkeling / Zuidas en de directies in het maatschappelijk domein en, indien ten laste gelegd van het Vereveningsfonds, in principe verwerkt bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). De gemeenteraad heeft op 17 december 2020 kennis genomen van deze verdeelwijze.

Onderbouwing besluit

Ad. 1) Beschikbaar te stellen van het in bijlage 1 genoemde totaalbedrag voor meerkosten, als gevolg van project-specifieke eisen en een aangepast ontwerp, ter realisatie van het Montessori Lyceum Amsterdam (MLA) en professionele trainingshal in de Sluisbuurt op Zeeburgereiland. Toelichting meerkosten Op basis van de Verordening op Onderwijshuisvesting krijgen alle scholen in Amsterdam in gelijke gevallen een vast normbedrag voor het bouwen van een school. Dit budget is gebaseerd op een bouwkavel dat voldoet aan de eisen gesteld door OJZD, alle bouwregelgeving en het beleid voor zover dat voor de hele stad is vastgesteld. Het budget wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen)bouwkostenindex. Als regelgeving of beleid wordt aangepast, wordt de normvergoeding ook aangepast, mits hiervoor de benodigde dekking (bij het nemen van het besluit) wordt opgenomen. Voor veel Amsterdamse ambities (‘heel Amsterdam aardgasvrij’) geldt dat er geen dekking gereserveerd is en worden maatregelen alleen meegenomen indien deze kostenneutraal kunnen worden uitgevoerd. Het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan, Beeldkwaliteitsplan en Bestemmingsplan Sluisbuurt bevatten meerdere eisen die geen onderdeel zijn van de normbedragen.

Daar waar sprake is van een afwijkend kavel (bijvoorbeeld te kleine omvang of gelegen aan een kade), of gebiedspecifieke eisen (bijvoorbeeld een wijk met verplichte groene daken), worden de kosten doorbelast naar het betreffende projectgebied (Vereveningsfonds). Normbedragen en meerkosten MLA Sluisbuurt Vanaf medio 2020 is door Ruimte & Duurzaamheid in hoog tempo een bouwenvelop opgesteld voor het MLA. Deze hoge tijdsdruk was ingegeven door de sterke wens van het MLA om op zo kort mogelijke termijn een nieuwe school te realiseren en daarmee leerlingen die nu verspreid zijn over gebouwen door de hele stad, onder te kunnen brengen in één school. Daarnaast zijn er bestuurlijke ambities om middelbare scholen met een breed profiel (Mavo/Havo/Gymnasium) beter over de stad te spreiden. Begin 2021 is de bouwenvelop afgerond en is het ontwerptraject gestart. De meerkosten voor het MLA Sluisbuurt (zie bijlages voor bedragen) die op basis van het schetsontwerp zijn geraamd, zijn toe te schrijven aan twee hoofdoorzaken: a) Meerkosten als gevolg van project-specifieke eisen uit het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan, Beeldkwaliteitsplan en Bestemmingsplan; b) Extra kosten als gevolg van een in de loop van het proces aangepast ontwerp. Hieronder een toelichting op deze twee hoofdoorzaken.

Meerkosten als gevolg van project-specifieke eisen uit het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan, Beeldkwaliteitsplan en Bestemmingsplan: Voorbeelden van door te belasten kosten in dit specifieke geval zijn: kademuren over een lengte van ca. 90 m (niet onderdeel van normbudget voor een reguliere school), het optillen van de professionele trainingshal tot aan het dak (om te kunnen voldoen aan de vanuit het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan geëiste levendige plint), Ondergronds Afval Transportsysteem (aansluiting is een eis voor alle kavels in de Sluisbuurt), het realiseren van overkragingen en groene daken met minimaal 30% hoogwaardig groen. Ten tijde van vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan Sluisbuurt en het Investeringsbesluit Sluisbuurt (2017) is in

de grondexploitatie geen voorziening getroffen om meerkosten als gevolg van projectspecifieke eisen op te vangen. Inmiddels is hier, op basis van het inzicht dat voor dergelijke meerkosten een voorziening moet worden opgenomen, bij latere Investeringsbesluiten (zoals Strandeiland en Buiksloterham) rekening mee gehouden. Deze hoge kwaliteitseisen gelden voor de gehele Sluisbuurt en worden ook meegegeven aan commerciële ontwikkelende partijen. Maatschappelijke voorzieningen vormen hierin ook een voorbeeldfunctie en moeten in kwaliteit niet onderdoen voor andere ontwikkelingen. Daarnaast wordt op de kavel ook een professionele trainingshal ingepast, welke een buurtfunctie zal hebben en beschikbaar zal zijn voor zaalsportverenigingen. In een hoogstedelijke buurt als de Sluisbuurt is strategisch dubbelgebruik van sportfaciliteiten van groot belang. Deze moeten bovendien zo efficiënt en professioneel mogelijk worden aangeboden aan de school, maar ook aan de nieuwe bewoners. Dergelijke faciliteiten zijn voor het sporten in de stad niet langer een ‘bijproduct’ van schoolontwikkeling, maar een volwaardige maatschappelijke voorziening op zichzelf. Het Montessori Lyceum Amsterdam zal de enige VO-school zijn die in de Sluisbuurt wordt ontwikkeld.

Met het oog op de bestuurlijke wens om VO-leerlingen van verschillende onderwijsniveaus meer te spreiden over de stad en de intensieve ontwikkeling op het Zeeburgereiland de komende jaren, wordt een uitbreiding van 700 naar 1.100 leerlingen in het huidige ontwerp mogelijk gemaakt. Deze kostenposten en bijbehorende bedragen als gevolg van project-specifieke eisen worden nader gespecificeerd in de (geheime) financiële paragraaf (bijlage 1) en de Meerkostenlijsten project-specifieke eisen (bijlagen 3 en 4). Extra kosten als gevolg van een in de loop van het proces aangepast ontwerp: Het ontwerpproces heeft circa 4 maanden vertraging opgelopen vanwege een impasse tussen het schoolbestuur van MLA en de gemeente. Deze impasse was een gevolg van een door het MLA gepresenteerd schetsontwerp dat niet paste in het Bestemmingsplan en op meerdere vlakken niet voldeed aan de eisen zoals gesteld in het Beeldkwaliteitsplan en Stedenbouwkundig Plan van de Sluisbuurt.

Na een zeer intensief traject van 4 maanden, waarbij door alle betrokken gemeentelijke directies en het MLA veel inspanning is verricht om tot een gewenste oplossing te komen en waarbij veel ontwerpoplossingen zijn bestudeerd, is een oplossingsrichting gevonden waarmee het beoogde ontwerp het onderwijsconcept van het MLA mogelijk maakt, een professionele trainingshal wordt ingepast en dat voldoet aan de eisen van het Bestemmingsplan, Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan (zowel bij 700 leerlingen als bij 1.100 leerlingen). De oplossingsrichting heeft tot gevolg dat school en trainingshal (en aanverwante functies) fysiek worden gescheiden door een smalle tussenstraat en dat er bij zowel de school als de trainingshal een overkraging wordt gerealiseerd. Ook wordt er in de plint van de trainingshal (die zelf twee niveaus wordt opgetild) ruimte gemaakt voor extra bedrijfsruimte, om zo de gewenste levendigheid op straatniveau te creëren. Door het fysiek scheiden van de twee gebouwen wordt voldaan aan de Beeldkwaliteitseis dat de twee verschillende functies (schoolgebouw en professionele trainingshal) architectonisch en stedenbouwkundig goed van elkaar te onderscheiden zijn in het straatbeeld. Wel neemt het te realiseren geveloppervlak en daarmee de (bouw)kosten toe.

Vanwege de grote druk op de planning, die verder is toegenomen door de impasse, is het zeer onwenselijk om het ontwerpproces opnieuw op te starten. Deze kostenposten en bijbehorende bedragen als gevolg van een in de loop van het proces aangepast ontwerp worden nader gespecificeerd in de (geheime) financiële paragraaf (bijlage 1) en de Meerkostenlijst extra (bouw)kosten door aangepast ontwerp (bijlage 5). Belangrijk aandachtspunt bij de kostenramingen van zowel de meerkosten als de extra

(bouw)kosten, is dat de ramingen zijn gebaseerd op het schetsontwerp en nader worden geraamd in volgende ontwerpfases. Om die reden is het percentage onvoorzien hoger dan gebruikelijk, namelijk 15%. Overwogen alternatieve routes Gedurende de impasse zijn door G&O meerdere alternatieve routes overwogen:  Er is overwogen om verder te gaan met het oorspronkelijke ontwerp. Dit zou tot gevolg hebben dat: o De eisen uit het Stedenbouwkundig Plan / Beeldkwaliteitsplan losgelaten zouden moeten worden. Daarmee zou een onwenselijk precedent richting andere ontwikkelende partijen worden geschapen; o Er veel tijd wordt gestoken in een verdere uitwerking van een ontwerp, dat mogelijk niet wordt goedgekeurd door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Zonder goedkeuring van de CRK is het niet mogelijk een omgevingsvergunning aan te vragen. o Er een wijziging zou moeten komen op het Bestemmingsplan, aangezien het oorspronkelijke ontwerp niet past binnen het Bestemmingsplan. Dit is een onwenselijk en langdurig traject.  Er is overwogen om de professionele trainingshal niet verder mee te nemen in het ontwerp en dit af te schalen tot de minimale vereisten voor een school van 700 leerlingen (2 kleine gymzalen) of 1.100 leerlingen (3 kleine gymzalen).

Dit was voor OJZD en Sport & Bos onbespreekbaar, omdat: o Daarmee de in een eerdere fase vastgelegde afspraken met het schoolbestuur hierover geschonden zouden worden; o Daarmee een bijzondere kans onbenut gelaten zou worden om in een hoogstedelijk stuk stad als de Sluisbuurt een dergelijke functie in te passen, iets wat op een andere locatie in de Sluisbuurt nog veel ingewikkelder zou zijn, zowel op financieel als op ruimtelijk vlak; o Het opknippen van het sportprogramma van één hal naar kleinere zaaldelen verspreid op de kavel een grote inbreuk zou doen op de sportieve mogelijkheden; o De exploitatiemogelijkheden van een trainingshal vele malen beter zijn dan van meerdere kleinere gymzalen; o Het hoogst onzeker is of het inpassen van 3 kleinere gymzalen op de kavel wél tot een haalbaar en goedkoper ontwerp zou leiden. Deze alternatieve routes bezien, is er een ambtelijk akkoord gegeven voor het aangepaste schetsontwerp en de bijbehorende extra bouwkosten in een directieoverleg tussen R&D, G&O en OJZD. De directies stellen voor, uiteraard onder voorbehoud van een bestuurlijk akkoord, dat G&O verantwoordelijk is voor dekking van de extra (bouw)kosten; de realisatie van de aanvullende ruimte en de kosten die gemoeid gaan met het extra te realiseren geveloppervlak. Dit omdat deze kosten voortkomen uit een project-specifieke, stedenbouwkundige eis.

Specifiek voor de aanvullende ruimte zullen OJZD, Gemeentelijk Vastgoed en G&O nader met elkaar in overleg treden over de verdeling van bouwkosten, zodra de invulling en wijze van exploitatie bekend zijn. Ad. 2) In te stemmen met de verdeling van de dekking van meerkosten voor MLA Sluisbuurt tussen G&O en OJZD, waarbij dekking komt uit het Vereveningsfonds, maar voor de onderdelen die al vooruitlopend op een uitbreiding van de school naar 1.100 leerlingen worden gerealiseerd, verzorgt OJZD de dekking. Hierbij zorgt G&O voor de voorfinanciering.

Op 17 december 2020 heeft de Raad kennis genomen van de wijze waarop extra kosten bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen die voortkomen uit generieke beleidsambities en project-specifieke eisen worden verdeeld tussen Grond en Ontwikkeling / Zuidas en de directies in het maatschappelijk domein. En om, indien de eventuele extra kosten ten laste van het Vereveningsfonds of de reserve Zuidas komen, deze in principe te verwerken bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Na agendering bij de staf RO op maandag 20 december en overleg tussen de wethouders van Doorninck en Moorman op dinsdag 21 december is besloten dat OJZD een bijdrage levert voor de meerkosten die een toekomstige uitbreiding naar 1.100 leerlingen mogelijk maakt. G&O zal het bedrag voorfinancieren en tussen OJZD en G&O worden afspraken gemaakt hoe deze investeringen op het moment van uitbreiding kunnen worden terugbetaald aan G&O. De overige meerkosten worden betaald door G&O. Voor alle meerkosten wordt het Vereveningsfonds als dekkingsbron aangewezen. De meerkosten die na voorfinanciering door G&O uiteindelijk betaald zullen worden door OJZD worden nader gespecificeerd in bijlage 5. Het gaat om de volgende kostenposten:  Ruimtereservering in de kelder waar na uitbreiding de kunstvakken geprogrammeerd zullen worden;  Bedrijfsruimtes t.b.v.

een levendige plint;  Extra m2 voor onderwijs voor 1.100 leerlingen die nu al worden gerealiseerd. Ad. 3) Kennis te nemen van het gevolg van deze besluitvorming, waarbij hiervoor in 2022 direct een aparte reservering binnen het Vereveningsfonds voor de totale meerkosten en een directe verlaging van de beschikbare Vereveningsruimte wordt gevormd. Het bijdragen aan maatschappelijke voorzieningen gericht op vastgoed, dit geval een school, mag op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening niet als kosten worden opgenomen in een grondexploitatie. Het gevolg is dat deze kosten rechtstreeks uit de reserve van het Vereveningsfonds moeten worden gedekt. De verwachting is dat de bijdrage op korte termijn moet worden geeffectueerd waardoor direct een aparte reservering in het Vereveningsfonds moet worden gevormd op basis van het voorgenomen raadsbesluit. Deze reservering leidt tot een lagere beschikbare Vereveningsruimte per 2022 en kan derhalve niet meer worden ingezet voor nieuwe toekomstige tekort plannen. Daar staat tegenover dat bepaalde kosten door G&O zullen worden voorgefinancierd vanuit het Vereveningsfonds, maar dat deze bedragen op een later moment weer worden vergoed. Het gaat hierbij om:  de bouwkosten voor wijkgebonden nutsruimten; deze kosten worden door de nutspartijen vergoed door middel van eenmalige afbetaling dan wel kostendekkende huur.

 Investeringskosten die een mogelijke toekomstige uitbreiding van de school van 700 naar 1.100 leerlingen mogelijk maken; deze kosten worden op een later moment (bij uitbreiding) terugbetaald door OJZD (zie beslispunt Ad 2.). Tevens staat hier ongeveer €1,6 miljoen aan grondopbrengsten ten gevolge van de gronduitgifte tegenover. Ad. 4) Kennis te nemen van de opdracht aan OJZD om gezamenlijk met G&O en R&D de normvergoedingen voor onderwijshuisvesting tegen het licht te houden.

In de staf RO en het wethouderoverleg tussen van Doorninck en Moorman is de opdracht gegeven de normbudgetten (opnieuw) tegen het licht te houden. G&O heeft geconstateerd dat in veel onderwijshuisvestingsprojecten de normbudgetten niet toereikend zijn om scholen te kunnen bouwen in de verdichtende stad én met hoge eisen op gebied van onder meer duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Ook wordt geconstateerd dat bij vaststelling van stedelijke eisen en ambities vaak nog geen dekking wordt georganiseerd om deze ambities en eisen ook te kunnen realiseren bij maatschappelijke voorzieningen. Wat G&O betreft zal voorkomen moeten worden dat meerkosten in de gebiedsontwikkeling, die vaak samenhangen met door R&D geformuleerde ambities en eisen, per definitie afgewenteld worden op het Vereveningsfonds en dat dit de norm voor alle scholen wordt. Het Vereveningsfonds heeft niet de ruimte om dat structureel op te vangen. Bepaalde meerkosten die tot kort geleden werden afgewenteld op G&O, zoals ‘rainproof’, zijn inmiddels al onderdeel geworden van de normbudgetten (OJZD heeft inmiddels dekking gevonden voor rainproof maatregelen). Om deze lijn voort te zetten zal door OJZD, G&O en R&D in kaart worden gebracht op welke wijze de normvergoedingen beter kunnen aansluiten op de ambities en eisen in de gebiedsontwikkeling voor toekomstig te realiseren maatschappelijke voorzieningen.

Ad. 5) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Financiële onderbouwing

Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting: De toelichting met onderbouwing van de meerkosten is opgeschreven in de geheime financiële paragraaf (bijlage 1) en verder onderbouwd met de Meerkostenlijsten (bijlage 2 t/m 5). Conclusie: De totale meerkosten worden (voor-)gefinancierd door G&O: de meerkosten voor de wijkgebonden nutsruimtes worden op een later moment terugbetaald door de nutspartijen. De meerkosten ter voorbereiding op uitbreiding naar 1.100 leerlingen worden op een later moment terugbetaald door OJZD, deze bedragen worden gespecificeerd in de geheime financiële paragraaf. Als dekkingsbron wordt het Vereveningsfonds aangewezen. De bedragen zijn gebaseerd op het Schetsontwerp en zullen in het Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp opnieuw worden geraamd.

Geheimhouding

Het College heeft op 11 januari ingestemd met het opleggen van geheimhouding op de bijlagen 1 t/m 5 op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot 22 mei 2023

wanneer MLA start met bouwen en is opgelegd om negatieve beïnvloeding van een openbare aanbesteding te voorkomen. Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

<automatisch>

Bijlage 1 GEHEIM_ Financiële paragraaf

< automatisch >

Bijlage 2 GEHEIM_recap extra kosten SO2

<automatisch>

Bijlage 3 GEHEIM_raming 1 Schoolgebouw d.d. 21-12-2021

<automatisch>

Bijlage 4 GEHEIM_raming 1 Sportgebouw d.d. 21-12-2021

< automatisch >

Bijlage 5 GEHEIM_raming 2 extra (bouw)kosten agv aangepast schetsontwerp d.d. 21-12

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Darius Riesener, 0682854635, d.riesener@amsterdam.nl