Bijlage 0 Raadsvoordracht MPG 2025.pdf

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

Voordracht voor de raadsvergadering van 11 juni 2025

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling 7

Datum besluit

College van B en W 15 april 2025

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de actuele saldi van actieve grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas en kennisnemen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) Vereveningsfonds 2025. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van bijlage 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025’ (MPG). 2. Kennis te nemen van bijlage 6 ‘De staat van de gebiedsontwikkeling’, waarin wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave voor de gebiedsontwikkeling in de stad is en wat de highlights van 2024 zijn. 3. Kennis te nemen van het per 31 december 2024 afsluiten van 15 plannen vallend onder het regime van het Vereveningsfonds/reserve Zuidas zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2024’. 4. Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en van de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. 5. Kennis te nemen van de tussentijdse winstnemingen 2024 van € 35 miljoen en € 72 miljoen door afsluiting van positieve plannen en het vormen van restwerkenplannen. 6. Vast te stellen de geactualiseerde kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 4, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2025. 7.

Het beschikbaar stellen van een budget van € 24,9 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds voor de voorbereidingskosten in 2025 met betrekking tot de projecten in de Plaberum fasen 2 en 3 (projecten waarvoor nog geen vastgestelde grondexploitatie of uitvoeringsbesluit is). 8. Het beschikbaar stellen van een budget van € 2,1 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds, voor het inzetten als bijdrage voor proceskosten voor het op gang brengen van kleine plannen en pandtransformaties in de stadsdelen met als doel om voornamelijk meer woningbouw mogelijk te maken. 9. Kennis te nemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)-plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019, met als conclusie dat op basis van de openingsbalans momenteel door de Rijksbelastingdienst is vastgesteld dat er in 2023 en waarschijnlijk ook in 2024 net als in eerdere jaren geen sprake zal zijn van af te dragen bedragen aan Vennootschapsbelasting. Dit negatieve resultaat kan worden verrekend met positieve fiscale resultaten van andere VPB-plichtige overheidsactiviteiten waardoor de gemeente als geheel minder VPB hoeft te betalen.

1 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

10. Het college te mandateren om in 2025 enkele financieel-administratieve aanpassingen in de plannen door te voeren. 11. Een reservering van € 5 miljoen in te stellen ten laste van de reserve Vereveningsfonds ten behoeve van eventuele investeringen in (tijdelijke) oplossingen voor netcongestie om het risico op vertraging van gronduitgiften te beheersen en daarmee de financiële schade voor het Vereveningsfonds te beperken.

Wettelijke grondslag

Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging.

Bestuurlijke achtergrond

Grondexploitaties zijn de meerjarenbegrotingen van de ruimtelijke projecten, waarin de kosten van het verwerven, sloopwerken, bouw- en woonrijp maken van de grond zijn opgenomen evenals de inkomsten uit de erfpachtuitgifte van de grond. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 wordt gerapporteerd over de realisatie van deze grondexploitaties in 2024 en er wordt een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Het Besluit Begroting en Verantwoording Grondexploitaties (BBV) verplicht gemeenten om jaarlijks de saldi van de grondexploitaties vast te stellen. Dit gebeurt jaarlijks op basis van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties waarin de grondexploitaties van het Vereveningsfonds zijn opgenomen. Voor grondexploitaties met een tekort moet voor het tekort direct een voorziening worden getroffen. Bij grondexploitaties met een positief saldo wordt de winst genomen wanneer deze is gerealiseerd. Het MPG 2025 dient daarom ook als onderbouwing van de voorzieningen en winstnemingen in de jaarrekening 2024. Het MPG 2025 betreft de stand van zaken van het Vereveningsfonds op 1 januari 2025. Besluiten behorende bij de Voorjaarsnota 2025 zullen worden verwerkt in het MPG 2026.

Onderbouwing besluit

Voor de groei van de stad staat Amsterdam voor de uitdaging om de woningvoorraad flink uit te breiden met alle bijbehorende ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid, inclusiviteit en het bouwen van een complete stad met de benodigde voorzieningen. Er wordt ongelijk geïnvesteerd in gelijke kansen met de projecten in de stedelijke vernieuwing. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) wordt gerapporteerd over de

2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

realisatie van de grondexploitaties in 2024 en een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Ad 1: Kennis te nemen van bijlagen 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025’ (MPG). Het MPG 2025 is de optelsom en analyse van de grondexploitaties in Amsterdam. Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Eind 2024 zijn er na vaststelling van 11 nieuwe grondexploitaties en na afsluiting van 15 plannen, 155 actieve grondexploitatieplannen. Binnen de grondexploitaties wordt gewerkt aan het ontwikkelen van een duurzame, leefbare en ongedeelde stad met voldoende ruimte om te wonen, werken en recreëren. Het MPG 2025 bevat zowel een verantwoording over de realisatie in 2024, als een vooruitblik naar de toekomst van de ontwikkelingen in de portefeuille en de afzonderlijke grondexploitaties. Daarmee wordt in het MPG 2025, op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een geactualiseerde prognose gegeven van de ontwikkeling van de totale portefeuille. Samengevat laat het MPG 2025 een zorgwekkend beeld zien van zeer negatieve kasstroom in 2023 en 2024 met de laagste opbrengsten sinds 2013. Netcongestie leidt tot nog meer vertraging van inkomsten.

Om ongelijk te kunnen blijven investeren en om aan de afdrachten aan de Algemene Middelen en reserve Schaalsprong investeringen te kunnen voldoen worden in 2025 de in het verleden opgebouwde risicoreserveringen aangesproken. Binnen de beperkte vereveningsruimte die dan ontstaat blijft het passen en meten en is financiële optimalisatie volgens het principe ‘Gewoon Goed’ en sturen op uitvoeringskosten nodig. Er is geen ruimte voor extra ambities of investeringen buiten de gebiedsontwikkeling. Het Vereveningsfonds De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Om voor deze groei de vraag naar woningen op te kunnen vangen heeft het college de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt met het Rijk over de woningbouwproductie. Vanuit het Vereveningsfonds wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van (nieuwe) gebieden ten behoeve van de woningbouw en andere gewenste functies. Alle projecten in de gebiedsontwikkeling hebben een begroting (grondexploitatie) waarin kosten en opbrengsten zijn opgenomen en uitgezet in de tijd. Met de plannen die geld opleveren (bijvoorbeeld de Zuidas) worden de plannen met een negatief financieel saldo betaald (bijvoorbeeld de projecten in de stedelijke vernieuwing). Op deze manier is er sprake van ‘verevening’ binnen het fonds.

De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt voor het bouwrijp opleveren van grond, de inrichting van de openbare ruimte en het juridisch/planologisch mogelijk maken van woningbouw en andere functies. Op deze manier maakt de gemeente het mogelijk dat bouwende partijen woningen en ander vastgoed kunnen realiseren. Het Vereveningsfonds wordt gevuld met inkomsten door het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond. Als er geen grondinkomsten binnenkomen kan er ook niet geïnvesteerd worden in nieuwe plannen. De vereveningsruimte is de vrije ruimte in het fonds waarover de gemeenteraad kan besluiten en die zij kan inzetten voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Het vaststellen van negatieve plannen legt direct een beslag op deze ruimte omdat daarvoor een voorziening moet worden getroffen. De portefeuille is veranderd

3 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

Tussen 2019 en 2024 is de optelsom van alle saldi van de grondexploitaties afgenomen met bijna € 1 miljard. Dat betekent dat de woningbouw per saldo op dit moment dus veel minder oplevert dan voorheen. Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen en door de verschuivingen in de portefeuille naar meer betaalbare woningen en het ongelijk investeren in gelijke kansen. Dit zijn twee belangrijke ambities van het college. Hierdoor zijn er meer plannen toegevoegd met een financieel tekort. Bij positieve plannen was er sprake van winstnemingen die zijn afgedragen aan de algemene middelen. De portefeuille van het Vereveningsfonds is vanaf 2018 in samenstelling veranderd door de bestuurlijke keus om 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen (40-4020) te bouwen. In tegenstelling tot voor 2018 toen de ambitie in de plannen 30% sociale huur en 70% vrije sector (30-70) was. Dit betekent minder inkomsten voor het Vereveningsfonds. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma 2018 MPG 2025 segmenten Sociale woningen 29% 37% Middensegment woningen Vrije sector woningen

25%

38%

46%

25%

Totaal

100%

100%

Sinds 2018 is de verschuiving als gevolg van de 40-40-20 ambitie zichtbaar. In 2018 was 54% van de nog te realiseren woningen in de vastgestelde plannen betaalbaar, eind 2024 is dit al 75%. Er zijn dus nauwelijks nog plannen met de oude ambitie van 30-70. Er is ook een verschuiving binnen de portefeuille te zien in het type projecten. Om ongelijk te investeren in gelijke kansen kiest het college voor de uitvoering van de stedelijke vernieuwingsprojecten die vaak een groot tekort kennen (zoals Reigersbos, Holendrecht, de Dichtersbuurt & Burgemeester Röellstraat en de Lodewijk van Deijsselbuurt).De portefeuille wordt voornamelijk aangevuld met stedelijke vernieuwings- en transformatieprojecten met vaak een negatief saldo. De projecten in de stedelijke vernieuwing kosten geld en kunnen op dit moment betaald worden door de hoge inkomsten die met name worden verdiend op de Zuidas. Voor de toekomst is er geen dermate financieel positieve gebiedsontwikkeling met een omvang zoals de Zuidas in voorbereiding. Geen ruimte meer in het Vereveningsfonds voor andere investeringen De waarde van de portefeuille en de ruimte in het Vereveningsfonds voor nieuwe plannen met een tekort zijn na 2018 flink verslechterd. Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen van de afgelopen periode met extreem hoge prijsstijgingen, grondprijsdaling en vertraging van gronduitgiften.

Daarbij is vanaf 2018 de portefeuille veranderd (zie hierboven). De ambitie van het college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Daardoor levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte meer voor extra uitnames of afdrachten ten behoeve van andere investeringen.

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

De belangrijkste onderwerpen van het MPG 2025 zijn:

   

  











De economische ontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling zijn nog steeds niet goed. Zorgwekkend is dat er de afgelopen 2 jaar weinig grond is uitgegeven. Er is vertraging in de gronduitgiften doordat partijen hun businesscase vaak niet haalbaar krijgen, de inflatie is hoger dan gemiddeld, de rente is onzeker en er zijn minder beleggers actief in Nederland die investeren in huurwoningen. De gemeente doet er alles aan om de woningbouwproductie te stimuleren. Zo is de transformatie-impuls verlengd, is de indexatie van overeengekomen grondprijzen gematigd, zijn afgesproken grondprijzen in veel gevallen verlaagd en is er ook meer ruimte gegeven bij de exploitatie van middeldure huurwoningen. Deze maatregelen betekenen over het algemeen minder grondopbrengsten maar dragen wel bij aan de bouwproductie en worden gelegitimeerd doordat de ontwikkelingen anders mogelijk niet doorgaan en de kasstromen verder verslechteren. In 2025 zal blijken of deze maatregelen daadwerkelijk leiden tot de start bouw van woningen. In 2023 en 2024 is sprake van de laagste grondopbrengsten sinds 2013. De gerealiseerde kasstroom van de grondexploitaties was in 2024 zeer negatief (-/- € 117 miljoen). Dit is het tweede jaar dat de kasstroom dermate negatief is. De kasstroom van de grondexploitaties plus de kasstroom van de reserve is de totale kasstroom op fondsniveau.

Ook op fondsniveau was er sprake van een negatieve kasstroom (-/- € 121 miljoen) ondanks de ontvangen rijkssubsidies. De kasstroom zal de komende jaren ook negatief zijn. Dit komt door het achterblijven van de grondopbrengsten voornamelijk door netcongestie waardoor de winstnemingen in de komende jaren laag zullen zijn. Het Vereveningsfonds kan het niet dragen als de negatieve kasstroom nog veel langer aanhoudt. Er zijn in 2024 11 nieuwe investeringsbesluiten genomen. Hiermee zijn 5.500 woningen aan de portefeuille toegevoegd met 40% sociale woningen, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Van deze plannen waren er 7 in de stedelijke vernieuwing. Deze kostten bij elkaar € 42 miljoen. Met de vastgestelde plannen die nu deel uitmaken van het Vereveningsfonds kunnen circa 60.000 woningen worden gerealiseerd. Daarnaast worden er plannen voorbereid voor nog 25.000 woningen. Op de langere termijn kunnen de plannen voor Haven Stad nog eens circa 70.000 woningen aan de planvoorraad toevoegen. De grondprijzen voor vrije sector woningen en commerciële functies zijn in 2024 gestegen maar deze stijging vlakte eind 2024 af. De inflatie (kostenstijging) blijft hoger dan waar gemiddeld rekening mee werd gehouden. De grondprijzen voor middensegment en particuliere sociale woningen zijn gedaald.

De optelling van de saldi van de grondexploitaties is in 2024 als gevolg van het toevoegen van programma en de stijging van de grondprijzen van vrije sector woningen en commercieel vastgoed iets verbeterd ten opzichte van het MPG 2024, daarentegen zijn de risico’s voor de komende jaren flink toegenomen. Met name het risico op vertraging als gevolg van netcongestie heeft een grote financiële impact. Per saldo is de waarde van de portefeuille inclusief de risico’s eind 2024 (€ 870 miljoen). Dit moet nog worden verdiend. Hiervan moet de jaarlijkse afdracht van € 24 miljoen (€ 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen en € 12 miljoen aan de Algemene Middelen) nog worden betaald. Door de financiële administratieve aanpassingen die zijn vastgesteld bij het MPG 2023 en 2024 is de vereveningsruimte de afgelopen 2 jaar op peil gebleven. Zonder deze aanpassingen konden er het afgelopen jaar geen nieuwe plannen worden vastgesteld in de stedelijke vernieuwing.

5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

 









 

Om het financiële effect van netcongestie te kunnen opvangen zijn financieel administratieve aanpassingen niet meer voldoende en worden in 2025 de in het verleden opgebouwde risicoreserveringen aangesproken. De vereveningsruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort is afgenomen van € 60 miljoen begin 2024 naar € 41 miljoen eind 2024. Deze afname van bijna € 20 miljoen komt voornamelijk door 2 factoren. Enerzijds zijn er 7 nieuwe tekortplannen in de stedelijke vernieuwing vastgesteld (-/-€ 42 miljoen). Anderzijds zijn enkele negatieve plannen verbeterd, met name door de stijging van de grondprijzen in 2024 (+ € 20 miljoen). Door het aanspreken van de risicoreserveringen samen met het doen van een aantal financieel administratieve aanpassingen (zie beslispunt 10) blijft de vereveningsruimte voldoende op peil om de komende jaren de plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn de komende jaren vast te laten stellen. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 35 miljoen en € 45 miljoen.

Het gaat hierbij om onderstaande financieel negatieve plannen: Nellestein - Lopikhof 1, G-buurt, Entreegebied Gulden Winckel, Kolenkitbuurt Noord en Midden, Wildemanbuurt, Amstel 3 na 2030, overige kleine plannen. Voor het negatieve saldo van deze plannen moet op het moment van vaststellen direct een voorziening worden getroffen dat direct ten laste gaat van de vereveningsruimte. Er zijn ook positieve plannen in voorbereiding zoals: Baaibuurt West, Strandeiland inrichting Fase 2, Kenniskwartier (middengebied), Schinkelkwartier, Bedrijvenstrook Amstel 3, De Nieuwe Kern, Weespertrekvaart Zuid (en OuderAmstel), Arenapoort (herziening) gericht op uitbreiding van de horizon na 2030. Deze plannen zullen op een later moment een positief effect hebben op de vereveningsruimte. Namelijk op het moment dat er winst mag worden genomen (gemiddeld na circa 5 jaar). De vereveningsruimte is beperkt en het is passen en meten binnen de beschikbare vereveningsruimte om de bovengenoemde stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen. Ten behoeve hiervan worden de plannen zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd volgens het principe ‘Gewoon Goed’ en wordt scherp gestuurd op uitvoeringskosten. Middels de impuls ‘Gewoon Goed’ wordt geprobeerd de haalbaarheid van projecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken.

Om meer ruimte te creëren voor (andere) investeringen zullen de keuzes niet makkelijk zijn. Andere afwegingen raken altijd een ambitie van het college. Zoals betaalbaarheid of ongelijk investeren in gelijke kansen. Het college heeft bij de voorjaarsnota 2024 besloten om de structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen met € 10 miljoen per jaar te verlagen zodat er meer ruimte ontstaat voor het ongelijk investeren in gelijke kansen. Na deze verlaging wordt er nog € 24 miljoen per jaar afgedragen als dekking voor gemeentelijke bestedingen buiten het Vereveningsfonds; € 12 miljoen aan de Algemene Middelen en € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 aan de reserve Schaalsprong investeringen. Deze afdrachten gaan direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds moet dus winst blijven maken om aan deze afdrachten te kunnen voldoen. De portefeuille moet ook aangevuld blijven worden met positieve plannen. En er moet structureel grond uitgegeven worden om jaarlijks voldoende inkomsten binnen te krijgen.

Ad 2. Kennis te nemen van bijlage 6 ‘De staat van de gebiedsontwikkeling’, waarin wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave voor de gebiedsontwikkeling in de stad is en wat de highlights van 2024 zijn. Het MPG 2025 geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van het Vereveningsfonds. Het Vereveningsfonds is belangrijk, maar geen doel op zich. Het gaat uiteindelijk 6 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

om het maken van een menselijke metropool. In “De staat van de gebiedsontwikkeling” wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave voor de gebiedsontwikkeling in de stad is en wat de highlights van 2024 zijn. Ad 3. Kennis te nemen van het per 31 december 2024 afsluiten van 15 plannen vallend onder het regime van het Vereveningsfonds/reserve Zuidas zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2024’. Grondslag voor het afsluiten van plannen is het feit dat die betreffende plannen technisch en financieel zijn afgerond en dat de resterende saldi zijn afgewikkeld tussen de grondexploitaties enerzijds en het Vereveningsfonds anderzijds. De saldi (boekwaarden) van deze plannen zijn per 31 december 2024 verrekend met het Vereveningsfonds. Voor deze plannen zijn er geen risico’s meer. Wel wordt voor enkele afgesloten plannen nog rekening gehouden met nakomende kosten. In alle gevallen zullen deze kosten rechtstreeks verrekend worden met het Vereveningsfonds. Voor 11 van de plannen hebben tussentijds al verrekeningen met het Vereveningsfonds/reserve Zuidas plaatsgevonden, via afboeking van kosten of winstnemingen. Voor 3 plannen wordt bij de planafsluiting een restwerkenplan gevormd (onder dezelfde plancode) : 534.09 NDSM-werf Oost, 580.16 Restplan Mahler en 580.39 Strawinsky.

Dit is gericht op het voltooien van de laatste investeringen en werkzaamheden. De saldi van de restwerkenplannen zijn opgenomen in bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven”. Het vormen van restplannen en restwerkenplannen is gebruikelijk en komt de beheersing en aansturing ten goede die zich dan alleen nog richt op toekomstige budgetten en ramingen. Veelal leidt deze omvorming tot betere resultaten bij financieel positieve plannen maar ook soms bij financieel tekort plannen. Het overzicht van de 15 afgesloten plannen is in te zien in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2024’. Ad 4. Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en van de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. Algemene toelichting Als een ruimtelijk plan wordt vastgesteld door de gemeenteraad (investeringsbesluit) wordt ook de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Gedurende de looptijd van het plan ondergaat de grondexploitatie diverse wijzigingen door allerlei factoren, zoals het stijgen of dalen van de prijzen of een aanpassing in het programma. De grondexploitatie wordt daarom regelmatig geactualiseerd. Dat leidt tot veranderde saldi van de plannen.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de verwachte saldi van de grondexploitaties jaarlijks door de gemeenteraad worden vastgesteld. Dat gebeurt op basis van het MPG. In het MPG wordt verantwoording afgelegd over wijzigingen in de plannen en de financiële gevolgen daarvan. Daarbij worden de actuele saldi vergeleken met de laatst bestuurlijk vastgestelde saldi, de referentiesaldi (MPG 2024) of indien van toepassing het vastgestelde saldo van een (herzien) investeringsbesluit na het MPG 2024. Categorieën plannen 7 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

Het vaststellen van de actuele saldi gebeurt met inachtneming van de door de gemeenteraad vastgestelde “Regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen” (vastgesteld in de Raadsvergadering van 10 mei 2017, bij het onderwerp Eindejaarsrapportage Fondsen 2016 (afd. 1/nr. 317). Van een aanmerkelijke afwijking is sprake als het totaal aan investeringen en/of het totaal aan opbrengsten met 10% of meer is toe – of afgenomen. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van € 500.000. Als sprake is van een aanmerkelijke afwijking dan vereist de regeling dat die afwijking nader wordt toegelicht en dat daarover afzonderlijke besluitvorming plaatsvindt. Uitzondering hierop vormen afwijkingen die het gevolg zijn van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of eerdere specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie. Voor deze autonome ontwikkelingen hoeft geen afzonderlijke besluitvorming plaats te vinden. In bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds” van de Raadsvoordracht zijn alle plannen opgenomen, waarbij naast de financiële cijfers ook de categorie voor vaststelling van het actuele saldo is aangeduid in de kolom “Categorie”. De saldi die in bijlage 3 zijn opgenomen onder de kolom “MPG 2025 p.p. 01-01-2024” zijn gebaseerd op netto contant gemaakte bedragen naar prijspeildatum 1 januari 2024.

Toepassing van de regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen leidt tot drie categorieën plannen, opgenomen in categorieën a, b en c in dit beslispunt.

 

  

Er is geen sprake van een aanmerkelijke afwijking (a). Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking die het gevolg is van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie, onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen” (b). Het kan hier om grote bedragen gaan. Voorbeelden van verslechteringen zijn de daling van de grondprijzen voor middeldure huurwoningen in Ravel (-/- € 14,2 miljoen). Voorbeelden van verbeteringen zijn hogere opbrengsten (+ € 7,0 miljoen) als gevolg van het omzetten van programma van middensegment huur naar sociale koop bij Jan Evertsenstraat deel Tennispark. In het Nelson Mandela park zijn de opbrengsten voor de marktwoningen en middeldure koop gestegen (+ € 7 miljoen). Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking waarbij op basis van (enkele) specifieke elementen een expliciet besluit wordt voorgelegd aan de gemeenteraad onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen” (c). Verder worden ook expliciete besluiten met het financiële effect voorgelegd voor plannen waarbij geen sprake is van een aanmerkelijk afwijking. Voor deze plannen wordt ook onder categorie c verwezen naar bijlage 4 “Aanmerkelijk afwijkingen”.

Verder worden in bijlage 4 “Aanmerkelijke afwijkingen” ook overige besluiten voorgelegd, die geen direct verband hebben met de actualisatie van de grondexploitatie in het MPG 2025.

In onderstaande tabel staan de meest omvangrijke afwijkingen bij categorie C (bedragen x € 1 miljoen).

8 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

Het plan 580.29 Kenniskwartier VU is teruggezet naar het oorspronkelijke programma dat in het plan stond voordat werd besloten dat de OBA-Next niet in de Zuidas komt maar in Zuidoost (+€ 91 miljoen). Bij het plan 580.08 Vivaldi is de per eind 2023 vervallen transformatie weer toegevoegd op basis van een nieuwe afsprakenbrief (+€ 39 miljoen). Alle categorieën zijn opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven'. De expliciete besluiten over plannen en toelichtingen hierop zijn opgenomen in bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. Ad 5. Kennis te nemen van de tussentijdse winstnemingen 2024 van € 35 miljoen en € 72 miljoen door afsluiting van positieve plannen en het vormen van restwerkenplannen. In overeenstemming met het BBV voor grondexploitaties en de nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften[1]wordt tussentijds winst genomen. Dit is de winst die vanuit de grondexploitaties wordt toegevoegd aan de reserve. De reserve, en daarmee de vereveningsruimte, nemen hierdoor toe. Dit is dus iets anders dan de afdrachten die worden gedaan aan de Algemene Middelen die ten koste gaan van de vereveningsruimte. De methodiek voor de winstnemingen die verplicht is voorgeschreven door de commissie BBV wordt aangeduid als de Percentage of Completion (POC) en is gebaseerd op het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel.

In bijlage 1b met de toelichting bij het MPG 2025 wordt het systeem verder beschreven. In totaliteit is het plansaldo door tussentijdse winstneming in 2024 met € 35 miljoen verlaagd. [1]Vastgesteld in de raadsvergadering van 19/20 mei 2020

9 Gegenereerd: v1.1

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

RAAD Ad 6. Vast te stellen de kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 4, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2025. In beslispunt 4 is de vaststelling van de actuele saldi van de actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds opgenomen. Niet alleen de plansaldi worden jaarlijks vastgesteld, ook de kredieten worden jaarlijks vastgesteld in een collectief besluit in dit MPG. Dit is conform de regeling Financiële sturing gebiedsontwikkeling zoals door de raad vastgesteld op 23 juni 2016. De kredietbehoefte van de individuele plannen is opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’. Hierbij wordt uitgegaan van de resterende uitgaven vanaf 1-12025 volgens de planning in de grondexploitatie waarvoor het actuele saldo ter vaststelling wordt voorgelegd. Ad 7. Het beschikbaar stellen van een budget van € 24,9 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds voor de voorbereidingskosten in 2025 met betrekking tot de projecten in de Plaberum fasen 2 en 3 (projecten waarvoor nog geen vastgestelde grondexploitatie of uitvoeringsbesluit is). In 2025 wordt voorgesteld om € 24,9 miljoen beschikbaar te stellen aan voorbereidingskosten.

Het gaat hier om de voorbereidingskosten van planvorming en planinitiatieven gericht op het vaststellen van toekomstige grondexploitaties. De planvorming en planinitiatieven zijn noodzakelijk om de grondproductie ten behoeve van woningbouw over enkele jaren op peil te houden. In Plaberum-termen zijn dit alle activiteiten van het Principebesluit tot het Investeringsbesluit. Jaarlijks worden de hiermee gepaard gaande kosten via het MPG beschikbaar gesteld. Dit bedrag is bestemd voor voorbereidingskosten voor projecten waarvoor eerder principe- of projectbesluiten genomen zijn. De kosten worden geactiveerd naar de balans onder Immateriële Vaste Activa (IMVA). Zodra voor een plan een investeringsbesluit wordt genomen (inclusief grondexploitatie), worden deze voorbereidingskosten ‘overgeheveld’ naar de grondexploitatie. Daarmee worden deze kosten gedekt binnen het Vereveningsfonds. Voor de voorbereidingskosten bij plannen waarvoor een negatief saldo op de grondexploitatie wordt verwacht wordt een voorziening voor de immateriële vaste activa gemaakt op basis van de boekwaarde. Evenals de Voorziening Plantekorten staat deze aparte balansrekening debet op de balans in mindering gebracht op het IMVA. Het gaat hierbij ook om bijdragen aan de voorbereidingskosten voor investeringen in groen en infrastructuur welke noodzakelijk zijn voor het bouwen van een complete stad.

De regio Amsterdam heeft voor deze investeringen in totaal € 241 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen ten behoeve van het versnellen van de woningbouw. Het Rijk vraagt hiervoor 50% cofinanciering vanuit de regio Amsterdam. De financiële dekking zal gezien de gezamenlijke belangen afkomstig zijn vanuit zowel het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) (bereikbaar houden van de stad als geheel), G& O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). Voor de meeste investeringen is V& OR opdrachtgever en voor de voorbereidingskosten worden jaarlijks via de begroting middelen aangevraagd. Voor de bijdrage aan deze voorbereidingskosten vanuit het Vereveningsfonds heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Daarom wordt bij dit MPG dekking gevraagd van de voorbereidingskosten die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling in onder meer de gebieden Oost, Zuidoost en Havenstad. Denk hierbij aan S111, HOV Sloterdijk, Contactweg, Johan van Hasseltzone en maatregelen in de Oostflank etc. Besluitvorming over de toekomstige uitvoeringskosten zal separaat plaatsvinden.

10 Gegenereerd: v1.1

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

RAAD De projecten waarvoor het bedrag van € 24,9 miljoen voor voorbereidingskosten beschikbaar wordt gesteld zijn opgenomen in bijlage 5 ‘Voorbereidingskosten fase 2 en 3’. Ad 8. Het beschikbaar stellen van een budget van € 2,1 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds, voor het inzetten als bijdrage voor proceskosten voor het op gang brengen van kleine plannen en pandtransformaties in de stadsdelen met als doel om voornamelijk meer woningbouw mogelijk te maken. Er is een inventarisatie bij de stadsdelen gedaan naar projecten waaraan in 2025 gewerkt wordt in de verkenningsfase van het Plaberum (gebiedsontwikkeling) en de begeleiding van solitaire transformatie-initiatieven (buiten de gebiedsontwikkeling). Op basis van deze inventarisatie dienen de stadsdelen een verzoek in voor een bijdrage uit het Vereveningsfonds ter aanvulling op het budget dat bij het stadsdeel zelf beschikbaar is (met name opdrachtgeversbudget), waarvoor jaarlijks bij het MPG besluitvorming plaatsvindt. Rond de 25 projecten zijn geïnventariseerd voor de verkenningsfase van de gebiedsontwikkeling en de begeleiding van solitaire transformatie-initiatieven die mogelijk in beeld komen voor de verzamelexploitatie. Verder zijn in de aanvraag projecten vanuit regulier erfpachtbeheer opgevoerd, meer dan vorig jaar.

Deze projecten zullen niet onder het regime van de verzamelexploitatie voor solitaire transformaties komen, maar dragen wel bij aan de realisatie van meer woningen. Voorbeelden van projecten in de verkenningsfase van de gebiedsontwikkeling (Plaberum) zijn de Woudrichemstraat (Zuidoost) en Lumnion- kavel (Nieuw West). Voor wat betreft de transformatie-initiatieven is het uitgangspunt dat de dekking van de proceskosten uit het Vereveningsfonds aansluit bij de uitgangspunten voor de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten” (sinds 2022 op basis van raadsbesluit bij MPG 2022). Kenmerk van de verzamelexploitatie is dat het geheel van solitaire transformaties minimaal budgettair neutraal is voor het Vereveningsfonds. Toelating van de initiatieven tot de verzamelexploitatie is gemandateerd aan de directeur Grond en Ontwikkeling. Bij het MPG wordt achteraf verantwoording afgelegd. Voorbeelden van transformatie-initiatieven die worden voorbereid voor toelating in de verzamelexploitatie zijn Hilversumstraat / Zuidkaap (Noord) en de Lippijnstraat (West). Voor het vervolg zal nader bekeken worden waarop de bijdrage vanuit het Vereveningsfonds voornamelijk gericht moet zijn, en voor welke werkzaamheden het ambtelijk opdrachtgeversbudget bij de stadsdelen zou moeten volstaan.

Daarbij gaat het onder meer om de complexiteit, concreetheid en maatschappelijke impact van een project en het projectspecifieke karakter van de werkzaamheden. Ad 9. Kennis te nemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019, met als conclusie dat op basis van de openingsbalans momenteel door de Rijksbelastingdienst is vastgesteld dat er in 2023 en waarschijnlijk ook in 2024 net als in eerdere jaren geen sprake zal zijn van af te dragen bedragen aan Vennootschapsbelasting. Dit negatieve resultaat kan worden verrekend met positieve fiscale resultaten van andere VPB-plichtige overheidsactiviteiten waardoor de gemeente als geheel minder VPB hoeft te betalen. In lijn met eerdere MPG’s wordt de gemeenteraad ook in dit MPG geïnformeerd over de stand van zaken van de Vennootschapsbelasting (VPB) van het gemeentelijke grondbedrijf. In 2016 is de VPB voor overheidsondernemingen ingevoerd. Ook het gemeentelijke Grondbedrijf (G& 11

Gegenereerd: v1.1

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

RAAD O en Zuidas waarbinnen alle grondexploitaties worden uitgevoerd) heeft te maken met deze wetgeving. In 2021 hebben de gemeente en de Rijksbelastingdienst een vaststellingsovereenkomst afgesloten waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Deze openingsbalans staat centraal omdat het meerdere boven de waarde van de openingsbalans dat (mogelijk) zal worden verdiend zal worden belast met 25% VPB. Dit heeft de afgelopen jaren niet tot een extra VPB-last geleid. Inmiddels is ook een voorlopige aangifte opgesteld van 2023. Deze leidt tot vermindering van de gemeentelijke VPB-last voor de andere overheidsactiviteiten die onder de VPB vallen. De gemeente stelt 1 aangifte op waarbij alle onderlinge activiteiten worden verzameld en negatieve bedragen in mindering worden gebracht op de positieve fiscale resultaten. De verwachting is dat de aangifte 2024 voor het gemeentelijk grondbedrijf niet zal leiden tot een extra VPB-last. Met ingang van 2025 zal de transitie van de gebiedsontwikkeling van de Zuidas plaatsvinden naar G& O en het Zuidasdok naar V& OR. Vanaf 2025 is V& OR dus integraal verantwoordelijk voor het ZuidasDok. In 2016 is bij de invoering van de VPB voor de gebiedsontwikkeling het Zuidasdok op aanraden van fiscale experts en met toestemming van de fiscus integraal meegenomen in de jaarlijkse opgave van de VPB.

Het is van belang dat deze werkwijze na de transitie zal worden gehandhaafd. Ad 10. Het college te mandateren om in 2025 enkele financieel-administratieve aanpassingen in de plannen door te voeren. De afstemming en uitvoering over deze aanpassingen vindt plaats in 2025. Het gaat om bijvoorbeeld het afzonderen van deelplannen. Hieronder valt ook een aantal kavels die nu niet tot ontwikkeling kunnen komen als gevolg van netcongestie (zie beslispunt 11). Door het afzonderen van gronduitgiften van kavels die de komende 10 jaar zeer onzeker zijn wordt de looptijd van de plannen minder lang waardoor het mogelijk wordt de plannen beter te beheersen en eerder winst te nemen. Dit betekent op de korte termijn meer vereveningsruimte die gebruikt kan worden voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Indien er toch zicht komt op gronduitgifte bij deze kavels kunnen ze apart worden meegenomen. De gemeenteraad geeft hiermee het college mandaat om bij het AMPG 2025 in te stemmen met enkele financieel-administratieve aanpassingen. Bij het MPG 2026 wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de daadwerkelijke aanpassingen en het financiële effect. Ad 11.

Een reservering van € 5 miljoen in te stellen ten laste van de reserve Vereveningsfonds ten behoeve van eventuele investeringen in (tijdelijke) oplossingen voor netcongestie om het risico op vertraging van gronduitgiften te beheersen en daarmee de financiële schade voor het Vereveningsfonds te beperken. Amsterdam heeft sinds eind 2021 te maken met netcongestie. Netcongestie treedt op wanneer de vraag naar transportcapaciteit groter is dan de beschikbare capaciteit op het net. Om de leveringszekerheid en veiligheid van het net te kunnen waarborgen zijn de netbeheerders genoodzaakt om netcongestie af te kondigen als zij zien dat de grenzen van het net in zicht komen. Vanaf het moment dat de congestie in Amsterdam werd afgeroepen wordt er geen extra vermogen meer toegekend aan grootverbruikers van elektriciteit. Nieuwe aanvragen komen op de wachtlijst terecht en moeten wachten totdat de netbeheerders het elektriciteitsnet hebben uitgebreid. In de regio Amsterdam zal dit minimaal tot 2031 duren. Hoewel er nog geen congestiebeperkingen gelden voor kleinverbruikers en woningbouwontwikkelingen, zorgen de (plint)voorzieningen die verbonden zijn aan woningen ervoor 12

Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

dat de woningbouw toch gehinderd kan worden door congestie. Dat komt omdat deze voorzieningen vaak wel een grootverbruiksaansluiting nodig hebben. Zonder die voorzieningen zijn woningbouwprojecten vaak niet rendabel en komt de businesscase van het project in het geding. Bovendien strookt dit niet met het principe van een complete stad. De komende 6 jaar kunnen projecten in de gebiedsontwikkeling financieel hard worden geraakt door de netcongestie. Woningbouw en scholen krijgen in principe voorrang op de wachtlijst voor vermogen, maar als er niets te verdelen valt levert dit weinig op. Ook komt steeds duidelijker naar voren dat commerciële toekomstige uitgiften sterk vertragen, vooral in de werkgebieden en de kantoren van de Zuidas. In het MPG 2025 wordt rekening gehouden met lagere opbrengsten. Een gevolg is dat de komende jaren beduidend minder tussentijdse winst zal worden genomen. In hoeverre projecten alleen uitgesteld worden of zelfs helemaal niet doorgaan door netcongestie is nog onduidelijk. Wel lijkt het aannemelijk dat het tempo van de uitgiftes vertraagt en dat dit niet snel in latere jaren wordt ‘ingehaald’. In gemeentelijk verband wordt nu hard gewerkt om de risicoprojecten te identificeren en mogelijke (tussentijdse) oplossingen te bedenken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt.

Het is binnen het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) toegestaan om met ingang van 2024 bij te dragen aan energiedistributie werken mits de plannen (financieel) profiteren. Om zo snel mogelijk maatregelen te kunnen nemen wordt voorgesteld € 5 miljoen te reserveren om in te kunnen zetten gericht op het behalen van ‘quick win’ resultaten. In meerdere positieve plannen is sprake van commerciële uitgiften waar mogelijk door netcongestie voor een periode van 5 tot 10 jaar geen realisatie mogelijk is. Door deze kavels uit de plannen te halen kunnen met lagere positieve plansaldi op basis van wat wel kan worden ontwikkeld nog positieve resultaten worden gehaald. Deze bouwkavels zijn niet weg maar blijven inactief zolang de netcongestie duurt. Door de werkwijze kunnen alsnog tussentijdse winsten worden behaald die ten gunste komen van het Vereveningsfonds. Deze werkwijze zal worden afgestemd met ACAM. Hierdoor kan voor de komende jaren financiële schade worden beperkt. Zie beslispunt 10.

Participatie

n.v.t. Financiële onderbouwing

Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Voor de belangrijkste realisatiecijfers over boekjaar 2024 (zoals kasstromen grondexploitaties, ontwikkeling reserve) en de meerjarenprognoses (zoals kasstromen grondexploitaties en vereveningsruimte) wordt verwezen naar de bijlagen 1a en 1b en de toelichting bij beslispunt 1. Daarnaast zijn in deze voordracht beslispunten voorgelegd met betrekking tot het vaststellen van actuele saldi van grondexploitaties en kredieten (resterende uitgaven), administratief beheer van projecten, financieel-administratieve zaken ten aanzien van de fondsen en de proceskosten in de voorbereidende fasen van grondexploitaties. In onderstaande opsomming worden voor een aantal grootheden de bedragen op totaalniveau weergegeven voor de plannen onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas.

13 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2025-004703 rve grond en ontwikkel

      

€ 72 miljoen Planafsluitingen positief saldo per 31-12-2024 -/- € 9 miljoen Planafsluitingen negatief saldo per 31-12-2024 € 865 miljoen Plansaldi actieve grondexploitaties op netto contante waarde op prijspeildatum 1-1-2024 na winstneming en boekwaarde verrekening € 35 miljoen Tussentijdse winstnemingen 2024 € 4.364 miljoen Resterende uitgaven actieve grondexploitaties per 1-1-2025 € 24,9 miljoen Planvormingskosten fase 2 en 3 Plaberum € 2,1 miljoen Proceskosten stadsdeelplannen initiatieffase 2025

Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking).

Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2025-018936

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2025-025673

BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025.pdf (pdf) BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2025.pdf (pdf)

AD2025-025674 AD2025-025675

Ter Inzage

AD2025-025676

BIJLAGE 2 Overzicht planafsluitingen per 31 december 2024.pdf (pdf) BIJLAGE 3 Plansaldi en resterende uitgaven.pdf (pdf)

AD2025-025677

BIJLAGE 4 Aanmerkelijke financiele afwijkingen.pdf (pdf)

AD2025-025678

BIJLAGE 5 Voorbereidingskosten fase 2 en 3.pdf (pdf)

AD2025-025679

BIJLAGE 6 Staat van de gebiedsontwikkeling.pdf (pdf)

Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling, P. Elhorst, p.elhorst@amsterdam.nl, 06 3056 2087 Grond en Ontwikkeling, M. Munnik, m.munnik@amsterdam.nl, 06 2293 3248

14 Gegenereerd: v1.1