BIJLAGE 0 Raadsvoordracht MPG 2024.pdf
Tekst van het document
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
Portefeuille
Grond en Ontwikkeling
Agendapunt
25
Datum besluit
College van B&W 16 april 2024 Onderwerp
Vaststellen van de actuele saldi van actieve grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas en kennisnemen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) Vereveningsfonds 2024 De gemeenteraad van Amsterdam besluit
1. 2.
Kennis te nemen van bijlage 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024’ (MPG). Kennis te nemen van bijlage 6 ‘De staat van de gebiedsontwikkeling’, waarin wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave in de stad is en wat de highlights van 2023 zijn. 3. Kennis te nemen van het per 31 december 2023 afsluiten van 7 plannen en het omzetten van 3 plannen in een restwerkenplan vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2023’. 4. Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. 5. Kennis te nemen van de tussentijdse winstneming 2023 van € 98 miljoen. 6. Vast te stellen de geactualiseerde kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 4, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2024. 7. Het beschikbaar stellen van een budget van € 21,5 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds voor de voorbereidingskosten in 2024 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). 8.
Het beschikbaar stellen van een budget van € 2,1 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds, voor het inzetten als bijdrage voor proceskosten voor het op gang brengen van kleine plannen en pandtransformaties in de stadsdelen met als doel om voornamelijk meer woningbouw mogelijk te maken. Er wordt nagestreefd om deze kosten terug te verdienen middels meerwaarde erfpacht bij deze transformaties. 9. Kennis te nemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019, met als conclusie dat er op basis van de openingsbalans momenteel is vastgesteld door de Rijksbelastingdienst dat tot en met 2021 met uitzondering van 2019 geen sprake zal zijn van af te dragen bedragen aan Vennootschapsbelasting. Voorts zijn de voorlopige aangiften 2022 en 2023 opgesteld met een negatief fiscaal resultaat, deze fiscale resultaten kunnen worden verrekend met positieve fiscale resultaten van andere VPB-plichtige overheidsactiviteiten waardoor door de gemeente als geheel minder VPB hoeft te betalen. 10. In te stemmen met het dekken van de kosten voor de transitie Zuidas in 2024 uit de reserve Zuidas. Wettelijke grondslag
Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde Financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De
Gegenereerd: v1.114
1
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond
Grondexploitaties zijn de meerjarenbegrotingen van de ruimtelijke projecten, waarin de kosten van het verwerven, sloopwerken, bouw- en woonrijp maken van de grond zijn opgenomen evenals de inkomsten uit de erfpachtuitgifte van de grond. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas (MPG) 2024 wordt gerapporteerd over de realisatie van deze grondexploitaties in 2023 en er wordt een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Het Besluit Begroting en Verantwoording Grondexploitaties (BBV) verplicht gemeenten om jaarlijks de saldi van de grondexploitaties vast te stellen. Dit gebeurt jaarlijks op basis van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties waarin de grondexploitaties van het Vereveningsfonds zijn opgenomen. Voor grondexploitaties met een tekort moet voor het tekort direct een voorziening worden getroffen. Bij grondexploitaties met een positief saldo wordt de winst genomen wanneer deze is gerealiseerd. Het MPG 2024 dient daarom ook als onderbouwing van de voorzieningen en winstnemingen in de jaarrekening. Met ingang van 2023 wordt uit prudentie ook de cumulatieve gemaakte kosten tot en met 2023 van toekomstige financieel tekort plannen gedekt door een aparte voorziening. Het MPG 2024 betreft de stand van zaken van het Vereveningsfonds op 1 januari 2024. Besluiten behorende bij de Voorjaarsnota zullen worden verwerkt in het MPG 2025.
Onderbouwing besluit
Amsterdam staat voor de uitdaging om de woningvoorraad flink uit te breiden met alle bijbehorende ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leeaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. Ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds 2024 (MPG 2024) wordt gerapporteerd over de realisatie van de grondexploitaties in 2023 en een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Ad 1: Kennisnemen van bijlagen 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024’ (MPG). Het MPG 2024 is de optelsom en analyse van de grondexploitaties in Amsterdam. Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Eind 2023 zijn er na afsluiting van 7 plannen 155 actieve grondexploitatieplannen. Binnen de grondexploitaties wordt gewerkt aan het ontwikkelen van een duurzame, leeare en ongedeelde stad met voldoende ruimte om te wonen, werken en recreëren. Het MPG 2024 bevat zowel een verantwoording over de realisatie in 2023, als een vooruitblik naar de toekomst van de ontwikkelingen in de portefeuille en de afzonderlijke grondexploitaties.
Daarmee wordt in het MPG 2024, op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een geactualiseerde prognose gegeven van de ontwikkeling van de totale portefeuille. De belangrijkste onderwerpen van het MPG 2024 zijn:
Gegenereerd: v1.114
2
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
a. De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Om deze groei op te vangen heeft het college de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt met het Rijk over de woningbouwproductie. Vanuit het Vereveningsfonds wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van (nieuwe) gebieden ten behoeve van de woningbouw en andere gewenste functies. b. Er zijn in 2023 8 nieuwe investeringsbesluiten genomen. Met de vastgestelde plannen die nu deel uitmaken van het Vereveningsfonds kunnen circa 57.000 woningen worden gerealiseerd. Daarnaast worden er plannen voorbereid voor nog 25.000 woningen extra plus 15.000 woningen door de herzieningen van Amstel 3, Arenapoort en de Bijlmervernieuwing de komende drie jaar. Op de langere termijn kunnen de plannen voor Haven Stad nog eens circa 70.000 woningen aan de planvoorraad toevoegen. Hiermee is de planvoorraad stabiel en voldoende voor de woningbouwopgave van de komende 8 tot 10 jaar. c. Alle projecten in de gebiedsontwikkeling hebben een begroting (grondexploitatie) waarin kosten en opbrengsten zijn opgenomen en uitgezet in de tijd.
Met de plannen die geld opleveren (bijvoorbeeld de Zuidas) worden de plannen met een negatief financieel saldo betaald (bijvoorbeeld de projecten in de stedelijke vernieuwing, zoals Reigersbos, Dichtersbuurt & Burgemeester Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt). Op deze manier is er sprake van ‘verevening’ binnen het fonds. d. De gemeente bouwt zelf geen vastgoed. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt voor het bouwrijp opleveren van grond, de inrichting van de openbare ruimte en het juridisch/ planologisch mogelijk maken van woningbouw en andere functies. Op deze manier maakt de gemeente het mogelijk dat bouwende partijen woningen en ander vastgoed kunnen realiseren. Het Vereveningsfonds wordt gevuld met inkomsten door het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond. Als er geen grondinkomsten binnenkomen kan er ook niet geïnvesteerd worden in nieuwe plannen. e. Het afgelopen jaar zijn de kosten door de tot en met 2023 aanhoudende hoge inflatie flink gestegen en de grondprijzen in 2o23 gedaald. Bovendien was er sprake van uitstel van bouwprojecten en soms uitval waardoor inkomsten later dan gepland of niet binnenkomen. f. De waarde (optelsom van alle saldi van de grondexploitaties) is in 2023 afgenomen met € 131 miljoen.
Sinds 2019 is de portefeuille aangevuld met 24.000 woningen, echter de waarde (optelsom van alle saldi van de grondexploitaties) is afgenomen met € 1 miljard. Dat betekent dat de woningbouw per saldo op dit moment dus veel minder oplevert dan voorheen.
Gegenereerd: v1.114
3
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen. En door de verschuiving in de portefeuille naar meer betaalbare woningen en het ongelijk investeren in gelijke kansen. Twee belangrijke ambities van het college. Hierdoor zijn er meer plannen toegevoegd met een financieel tekort. Bij positieve plannen was er sprake van winstnemingen die zijn afgedragen aan de algemene middelen. g. De portefeuille van het Vereveningsfonds is vanaf 2018 in samenstelling veranderd door de bestuurlijke keus om 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% dure woningen (40-40-20) te bouwen. In tegenstelling tot voor 2018 toen de ambitie in de plannen 30% sociale huur en 70% vrije sector (30-70) was. Dit betekent minder inkomsten voor het Vereveningsfonds. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten
2018
MPG 2024
Sociale woningen
29%
36%
Middensegment woningen
25%
36%
Dure woningen
46%
28%
Totaal
100%
100%
Sinds 2018 is de verschuiving als gevolg van de 40-40-20 ambitie zichtbaar. In 2018 was 54% van de nog te realiseren woningen in de vastgestelde plannen betaalbaar, in 2024 is dit al 72%. Er zijn dus nauwelijks nog plannen met de oude ambitie van 30-70. h. Er is ook een verschuiving binnen de portefeuille te zien in het type projecten. Om ongelijk te investeren in gelijke kansen kiest het college voor de uitvoering van de stedelijke vernieuwingsprojecten die vaak een groot tekort kennen (zoals Reigersbos, Dichtersbuurt & Röellstraat en de Lodewijk van Deijsselbuurt).
Gegenereerd: v1.114
Type locatie
Planvoorraad
Gemeentelijke locatie
11.365
21%
Ontwikkelbuurt / Stedelijke Vernieuwing
10.941
20%
Transformatiegebieden en -projecten (> 31.415 100 won.)
57%
4
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
Overig
1.571
Eindtotaal
55.292
2%
De portefeuille wordt voornamelijk aangevuld met stedelijke vernieuwings- en transformatieprojecten met vaak een negatief saldo. In de tabel is te zien dat de planvoorraad voor de periode 2024 t/m 2027 inmiddels voor 20% uit woningbouw in de stedelijke vernieuwing bestaat. En voor bijna 60% uit woningbouw in transformatiegebieden. De projecten in de stedelijke vernieuwing kosten geld en kunnen op dit moment betaald worden door de hoge inkomsten die verdiend worden op de Zuidas. Voor de toekomst is er geen nieuwe gebiedsontwikkeling zoals de Zuidas in voorbereiding. i. De vereveningsruimte is de vrije ruimte in het fonds waarover de gemeenteraad kan besluiten en die zij kan inzetten voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Het vaststellen van negatieve plannen legt direct een beslag op deze ruimte omdat daarvoor een voorziening moet worden getroffen. Positieve plannen dragen pas na circa 5 jaar bij aan een toename van de ruimte, op het moment dat er voldoende inkomsten zijn binnengekomen in het plan zodat er winst kan worden genomen. In 2018 was de prognose voor deze vereveningsruimte voor de periode van 5 jaar circa € 800 miljoen. Begin 2024 is de vrije ruimte € 60 miljoen, de komende 5 jaar naar verwachting oplopend tot € 80 miljoen (zonder rekening te houden met het vaststellen van nieuwe plannen). j.
De vereveningsruimte en de waarde van de portefeuille zijn de afgelopen 6 jaar dus flink afgenomen.
Dit is het gevolg van: • € 400 miljoen uitnamen ten gunste van de algemene middelen. • € 200 miljoen nieuwe negatieve plannen met name in de stedelijke vernieuwing en transformatieprojecten (zoals Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelwijk, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigersbos, Dichtersbuurt & Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt). • Saldoverslechtering van € 180 miljoen als gevolg van ingrijpende herzieningen van plannen (Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum). • Economische ontwikkelingen; prijsstijgingen, grondprijsdalingen en vertraging in gronduitgiften.
Gegenereerd: v1.114
5
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
k. Als gevolg van de financiële maatregelen die zijn vastgesteld bij het MPG 2023 is de vereveningsruimte op peil gebleven. Zonder deze maatregelen zou de ruimte € 50 miljoen lager zijn uitgevallen. Daarnaast is er voor het jaar 2024 een bezuiniging doorgevoerd op de taakstelling voor de proceskosten van 15%. Er zijn in de projecten scherpe keuzes gemaakt waar wel en waar niet aan wordt gewerkt. l. De gerealiseerde kasstroom van de grondexploitaties was in 2023 negatief (-/- € 117 miljoen) en zal de komende jaren ook negatief zijn, zoals in onderstaande grafiek is te zien. Dit komt door de hoge (voor)investeringen en investeringen in de stedelijke vernieuwing. Tegelijkertijd blijven de grondopbrengsten achter bij de eerdere verwachtingen. In 2023 zijn de gerealiseerde grondopbrengsten het laagst sinds 2013 (het eind van de vorige crisis).
Er is begin 2024 € 60 miljoen vereveningsruimte beschikbaar en loopt naar verwachting de komende 5 jaar op tot € 80 miljoen. Deze ruimte kan worden ingezet voor de plannen met een financieel tekort waarvoor nu een investeringsbesluit wordt voorbereid. De plannen die de komende jaren ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad kosten ongeveer € 70 tot € 100 miljoen, en gaan direct ten laste van de beschikbare vereveningsruimte. Het zijn met name de plannen in de stedelijke vernieuwing die geld kosten, en die nodig zijn om ongelijk te investeren in gelijke kansen. Onderstaande financieel negatieve plannen zijn in voorbereiding: • • • • • • • • • • •
Gegenereerd: v1.114
Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Couperusbuurt Ruychaverkwartier Holendrecht H-buurt Noord & Zuid Nellestein - Lopikhof 1 K-Midden herziening Buikslotermeerplein Toevoeging deelplan De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt) Kompaslocatie Dijkgraafplein 6
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
• • • • •
Entreegebied Gulden Winckel Kolenkitbuurt Noord en Midden Wildemanbuurt Amstel 3 Overige kleine plannen
m. De vereveningsruimte is dus beperkt en het is passen en meten binnen de beschikbare vereveningsruimte om de bovengenoemde stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen. Ten behoeve hiervan worden de plannen al zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd. Daarnaast is er voor het jaar 2024 een bezuiniging doorgevoerd op de taakstelling voor de proceskosten van 15% van de projecten door scherpe keuzes waar wel en waar niet aan wordt gewerkt. Om meer ruimte te creëren voor (andere) investeringen zullen de keuzes niet makkelijk zijn. Andere afwegingen raken altijd een ambitie van het college. Zoals betaalbaarheid of ongelijk investeren in gelijke kansen. n. Het college heeft bij de voorjaarsnota 2023 besloten om structureel € 18 miljoen per jaar vanuit het Vereveningsfonds af te dragen aan de Algemene Middelen. En € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 aan de reserve schaalspronginvesteringen. In totaal wordt er dus op gerekend dat jaarlijks € 30 miljoen wordt afgedragen als dekking voor gemeentelijke bestedingen buiten het Vereveningsfonds. Deze gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds moet dus winst blijven maken om aan deze afdrachten te kunnen voldoen. De portefeuille moet dus ook aangevuld blijven worden met positieve plannen.
Samengevat laat het MPG 2024 zien dat de waarde van de portefeuille en de ruimte in het Vereveningsfonds voor nieuwe plannen met een tekort na 2018 flink zijn verslechterd. Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen van de afgelopen periode met extreem hoge prijsstijgingen, grondprijsdaling en vertraging van gronduitgiften. Daarbij is vanaf 2018 de portefeuille veranderd. De ambitie van het college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Daardoor levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte voor uitnames ten behoeve van andere investeringen. Ad 2. Kennis te nemen van bijlage 6 ‘De staat van de gebiedsontwikkeling’, waarin wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave in de stad is en wat de highlights van 2023 zijn. Het MPG 2024 geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van het Vereveningsfonds. Het Vereveningsfonds is belangrijk, maar geen doel op zich. Het gaat uiteindelijk om het maken van een menselijke metropool. In “De staat van de gebiedsontwikkeling” wordt geschetst hoe veelomvattend en veelzijdig de opgave in de stad is en wat de highlights van 2023 zijn. Zie bijlage 6. Ad 3.
Kennis te nemen van het per 31 december 2023 afsluiten van 7 plannen en het omzetten van 3 plannen in een restwerkenplan vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2023. Grondslag voor het afsluiten van plannen is het feit dat de betreffende plannen technisch en financieel zijn afgerond en dat de resterende saldi zijn afgewikkeld tussen de grondexploitaties enerzijds en het Vereveningsfonds anderzijds. De saldi (boekwaarden) van deze plannen zijn per 31 december 2023 verrekend met het Vereveningsfonds. Voor deze plannen zijn er geen risico’s meer. Wel wordt voor enkele afgesloten plannen nog rekening gehouden met nakomende kosten. In alle gevallen zullen deze kosten rechtstreeks verrekend worden met het Vereveningsfonds.
Gegenereerd: v1.114
7
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
Voor 4 van de plannen hebben tussentijds al verrekeningen met het Vereveningsfonds plaatsgevonden, via aoeking van kosten of winstnemingen. Drie plannen te weten Strawinsky, restplan Mahler (de Boogkavel) en NDSM werf West fase 1 worden per 2024 omgezet in een restwerkenplan gericht op het voltooien van de laatste investeringen en werkzaamheden. Het vormen van restplannen en restwerkenplannen is gebruikelijk en komt de beheersing en aansturing ten goede die zich dan alleen nog richt op toekomstige budgetten en ramingen. Veelal leidt deze omvorming tot betere resultaten bij financieel positieve plannen maar ook soms bij financieel tekort plannen. Door tussentijds in het lopend jaar middels de AMPG de omvorming van deze plannen door het college vast te stellen en ter kennisname aan de gemeenteraad kan eerder financieel resultaat worden verantwoord ten gunste van de reservepositie en de vereveningsruimte. Het overzicht van de 7 afgesloten plannen is in te zien in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2023’. Ad 4: Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’ bij deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’.
Algemene toelichting Als een ruimtelijk plan wordt vastgesteld door de gemeenteraad (Investeringsbesluit) wordt ook de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Gedurende de looptijd van het plan ondergaat de grondexploitatie diverse wijzigingen door allerlei factoren, zoals het stijgen of dalen van de prijzen of een aanpassing in het programma. De grondexploitatie wordt daarom regelmatig geactualiseerd. Dat leidt tot veranderde saldi van de plannen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de verwachte saldi van de grondexploitaties jaarlijks door de gemeenteraad worden vastgesteld. Dat gebeurt op basis van het MPG. In het MPG wordt verantwoording afgelegd over wijzigingen in de plannen en de financiële gevolgen daarvan. Daarbij worden de actuele saldi vergeleken met de laatst bestuurlijk vastgestelde saldi, de referentiesaldi (MPG 2023) of indien van toepassing het vastgestelde saldo van een (herzien) investeringsbesluit na het MPG 2023. Categorieën plannen Het vaststellen van de actuele saldi gebeurt met inachtneming van de door de gemeenteraad vastgestelde “Regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen” (vastgesteld in de Raadsvergadering van 10 mei 2017, bij het onderwerp Eindejaarsrapportage Fondsen 2016 (afd. 1/nr. 317).
Van een aanmerkelijke afwijking is sprake als het totaal aan investeringen en/of het totaal aan opbrengsten met 10% of meer is toe – of afgenomen. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van € 500.000. Als sprake is van een aanmerkelijke afwijking dan vereist de regeling dat die afwijking nader wordt toegelicht en dat daarover afzonderlijke besluitvorming plaatsvindt. Uitzondering hierop vormen afwijkingen die het gevolg zijn van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of eerdere specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie. Voor deze autonome ontwikkelingen hoeft geen afzonderlijke besluitvorming plaats te vinden.In bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds” van de Raadsvoordracht zijn alle plannen opgenomen, waarbij naast de financiële cijfers ook de categorie voor vaststelling van het actuele saldo is aangeduid in de kolom “Categorie”. De saldi die in bijlage 3 zijn opgenomen onder de kolom “MPG 2024 p.p. 01-01-2023” zijn gebaseerd op netto contant gemaakte bedragen naar prijspeildatum 1 januari 2023. Toepassing van de regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen leidt tot drie categorieën plannen, opgenomen in categorieën a, b en c in dit beslispunt.
Gegenereerd: v1.114
8
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
a. Er is geen sprake van een aanmerkelijke afwijking. b. Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking die het gevolg is van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie, onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. Het kan hier om grote bedragen gaan. Voorbeelden van verslechteringen zijn de eerder door de raad besloten programmawijziging in Elzenhagen Zuid (-/- € 12,3 miljoen) en lager geraamde grondprijzen in de Sluisbuurt (-/-€ 33 miljoen) en het Strandeiland (-/-€ 35,5 miljoen). Voorbeelden van verbeteringen zijn extra grondopbrengsten op de Zuidas door het toevoegen van programma bij Beethoven (+€ 14,4 miljoen) en Mahler (+€ 9 miljoen). c. Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking waarbij op basis van (enkele) specifieke elementen een expliciet besluit wordt voorgelegd aan de gemeenteraad onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. Alle categorieën zijn opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven'. De expliciete besluiten over plannen en toelichtingen hierop zijn opgenomen in bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. Voor de volgende plannen moet de gemeenteraad een expliciet besluit nemen met een financieel gevolg: AANMERKELIJKE AFWIJKINGEN : CATEGORIE C Specifiek besluit in verband met niet-autonome wijziging Plannr.
naam
Beslissing en effect (x € 1 miljoen)
204.11
Laan van Spartaan
-0,4
211.47
Nierkerkestraat
+ 2,2
217.32
Voorbereidingsgrex Schinkelkwartier
-4,3
503.87
Amstel III Paasheuvelwijk
-2,3
503.86
Restplan Bedrijvenstrook Amstel III
+ 39,2
503.89
Amstel III Bullewijk
-3,2
579.01
Amstelkwartier 1e fase
-0,7
Sportpark IJburg Diemerpark
-0,8
Mahler 10
+ 7,5
TOTAAL
+ 37,2
In bijlage 4 zijn meerdere plannen opgenomen waarover een specifiek besluit dient te worden genomen. Ad 5. Kennis te nemen van de tussentijdse winstneming 2023 van € 98 miljoen. In overeenstemming met het BBV voor grondexploitaties en de nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften (vastgesteld in de raadsvergadering van 19/20 mei 2020) wordt tussentijds winst genomen. Dit is de winst die vanuit de grondexploitaties wordt toegevoegd aan de reserve. De reserve, en daarmee de vereveningsruimte, nemen hierdoor toe. Dit is dus iets
Gegenereerd: v1.114
9
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
anders dan de afdrachten die worden gedaan aan de Algemene Middelen die ten koste gaan van de vereveningsruimte. De methodiek voor de winstnemingen die verplicht is voorgeschreven door de commissie BBV wordt aangeduid als de Percentage of Completion (POC) en is gebaseerd op het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel. In bijlage 1b met de toelichting bij het MPG 2024 wordt het systeem verder beschreven. In totaliteit is het plansaldo door tussentijdse winstneming in 2023 met € 98 miljoen verlaagd. Ad 6. Vast te stellen de kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 4, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2024. In beslispunt 4 is de vaststelling van de actuele saldi van de actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds opgenomen. Niet alleen de plansaldi worden jaarlijks vastgesteld, ook de kredieten worden jaarlijks vastgesteld in een collectief besluit in dit MPG. Dit is conform de regeling Financiële sturing gebiedsontwikkeling zoals door de raad vastgesteld op 23 juni 2016. De kredietbehoefte van de individuele plannen is opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds’.
Hierbij wordt uitgegaan van de resterende uitgaven vanaf 1-1-2024 volgens de planning in de grondexploitatie waarvoor het actuele saldo ter vaststelling wordt voorgelegd. Ad 7. Het beschikbaar stellen van een budget van € 21,5 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds voor de voorbereidingskosten in 2024 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). Het gaat hier om de voorbereidingskosten van planvorming en planinitiatieven gericht op het vaststellen van toekomstige grondexploitaties. De planvorming en planinitiatieven zijn noodzakelijk om de grondproductie ten behoeve van woningbouw over enkele jaren op peil te houden. In Plaberum-termen zijn dit alle activiteiten van het Principebesluit tot het Investeringsbesluit. Jaarlijks worden de hiermee gepaard gaande kosten via het MPG beschikbaar gesteld. In 2024 wordt voorgesteld om € 21,5 miljoen beschikbaar te stellen aan voorbereidingskosten. Dit bedrag is bestemd voor voorbereidingskosten voor projecten waarvoor eerder principe- of projectbesluiten genomen zijn. De kosten worden geactiveerd naar de balans onder Immateriële Vaste Activa (IMVA) Zodra voor een plan een Investeringsbesluit wordt genomen (inclusief grondexploitatie), worden deze voorbereidingskosten ‘overgeheveld’ naar de grondexploitatie. Daarmee worden deze kosten gedekt binnen het Vereveningsfonds.
In de begroting zijn deze kosten reeds onderdeel van de lasten in programmaonderdeel 10.1 Grond. De projecten waarvoor het bedrag van € 21,5 miljoen voor voorbereidingskosten beschikbaar wordt gesteld zijn opgenomen in bijlage 5 ‘Voorbereidingskosten fase 2 en 3. Met ingang van de jaarrekening 2023 wordt voor de voorbereidingskosten bij plannen waarvoor een negatief saldo op de grondexploitatie wordt verwacht een voorziening voor de immateriële vaste activa gemaakt op basis van de boekwaarde. Evenals de Voorziening Plantekorten staat deze aparte balansrekening debet op de balans in mindering gebracht op het IMVA. Ad 8. Het beschikbaar stellen van een budget van € 2,1 miljoen ten laste van het Vereveningsfonds, voor het inzetten als bijdrage voor proceskosten voor het op gang brengen van kleine plannen en transformaties in de stadsdelen. Voor activiteiten door stadsdelen in de eerste fase van het Plaberum en voor de proceskosten van transformatie- initiatieven in stadsdelen wordt voorgesteld hiervoor een budget van € 2,1 miljoen ter beschikking te stellen ten laste van het Vereveningsfonds. Voor wat betreft de transformatieinitiatieven sluit de dekking van de proceskosten uit het Vereveningsfonds aan bij het raadsbesluit bij het MPG 2022 tot het openen van de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten”.
Kenmerk van de verzamelexploitatie is dat het geheel van solitaire
Gegenereerd: v1.114
10
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
transformaties minimaal budgettair neutraal is voor het Vereveningsfonds. Toelating van de initiatieven tot de verzamelexploitatie is gemandateerd aan de directeur Grond en Ontwikkeling. Bij het MPG wordt achteraf verantwoording afgelegd. Op basis van de inventarisatie bij de stadsdelen waaraan in 2024 gewerkt wordt in de verkenningsfase van het Plaberum (gebiedsontwikkeling) en de begeleiding van solitaire transformatie-initiatieven (buiten de gebiedsontwikkeling) is een groot aantal van 34 initiatieven opgehaald. Dit kan daarmee in belangrijke mate bijdragen aan de realisatie van meer (betaalbare) woningen. Het bedrag van € 2,1 miljoen is nodig om de initiatieven verder te brengen. De dekking vanuit het Vereveningsfonds geldt als aanvulling op budget dat hiervoor bij het stadsdeel reeds beschikbaar is (met name opdrachtgeversbudget). Ad 9. Kennis te nemen van de overeenkomst die met de Rijksbelastingdienst inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)-plicht van het gemeentelijk grondbedrijf is afgesloten In 2016 is de Vennootschapsbelasting (VPB) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Ook het gemeentelijke Grondbedrijf (G& O en Zuidas waarbinnen alle grondexploitaties worden uitgevoerd) heeft te maken met deze wetgeving.
Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Deze openingsbalans staat centraal omdat het meerdere boven de waarde van de openingsbalans dat (mogelijk) zal worden verdiend zal worden belast met 25 % VPB. In 2023 is hierover overeenstemming bereikt en is fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat over 2019-2021 definitief vastgesteld. Dit leidt in deze jaren niet tot extra VPB-last. Inmiddels zijn ook een voorlopige aangiften opgesteld voor 2022 en 2023 deze leiden zelfs tot vermindering van de gemeentelijke VPB-last voor de andere overheidsactiviteiten die onder de VPB vallen. De gemeente stelt 1 aangifte op waarbij alle onderlinge activiteiten worden verzameld en negatieve bedragen in mindering worden gebracht op de positieve fiscale resultaten. Ad 10. In te stemmen met het dekken van de kosten voor de transitie Zuidas in 2024 uit de reserve Zuidas. Eind 2023 heeft de stedelijk directeur Ruimte & Economie besloten om de directie Zuidas onder te brengen in de staande organisaties binnen het cluster Ruimte & Economie. Dit volgt uit de bestuursopdracht om het cluster R&E organisatorisch verder te ontwikkelen en de sturingslijnen te verbeteren.
In 2024 wordt uitgewerkt hoe deze transitie wordt vormgegeven en wat dit betekent voor de governance-structuur en de inrichting van de Zuidas organisatie. Daarnaast wordt een implementatieplan opgesteld. Hiervoor is een procesteam geformeerd. Voor de kosten die hiermee gepaard gaan is geen dekking in de begroting van Zuidas. Deze zijn geraamd op € 0,45 miljoen in 2024 en akkoord bevonden door de opdrachtgever. Deze raming bevat niet de kosten na 2024. De kosten na 2024 zijn aankelijk van de gekozen richting. DMC heeft negatief geadviseerd over het dekken van de kosten uit de frictiekosten reserve, omdat deze aanvraag niet voldoet aan het beleidskader. Om in aanmerking te komen voor dekking uit de frictiekosten reserve moet tegenover de gemaakte kosten een bezuiniging staan. Deze bestuursopdracht betreft geen bezuinigingsopgave. Daarom voldoet de aanvraag niet aan het gestelde kader. Het betreft echter wel eenmalige kosten die in het kader van organisatie ontwikkeling worden gemaakt. Dit betekent dat een andere incidentele dekking moet worden gevonden. Het voorstel is om de kosten te dekken middels incidentele onttrekking uit de reserve Zuidas. Deze reserve is in beginsel
Gegenereerd: v1.114
11
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
bestemd voor het egaliseren van de baten en lasten vanuit de grondexploitaties over de jaren heen en verlieslatende projecten uit te dekken. Het restant van de reserve is gereserveerd voor de bijdrage aan Zuidasdok. Door de kosten van de transitie uit de reserve te dekken daalt de vereveningsruimte.
Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?
Ja
Overige toelichting
Voor de belangrijkste realisatiecijfers over boekjaar 2023 (zoals kasstromen grondexploitaties, ontwikkeling reserve) en de meerjarenprognoses (zoals kasstromen grondexploitaties en vereveningsruimte) wordt verwezen naar de toelichting op beslispunt 4. Verder worden beslispunten voorgelegd met betrekking tot het vaststellen van actuele saldi van grondexploitaties en kredieten (resterende uitgaven), administratief beheer van projecten, financieel-administratieve zaken ten aanzien van de fondsen en de proceskosten in de voorbereidende fasen van grondexploitaties. In onderstaande opsomming worden voor een aantal grootheden de bedragen op totaalniveau weergegeven voor de plannen onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas. • € 4,8 miljoen Planafsluitingen positief saldo per 31-12-2023 • -/- € 9,4 miljoen Planafsluitingen negatief saldo per 31-12-2023 • € 736 miljoen Plansaldi actieve grondexploitaties op netto contante waarde op prijspeildatum 1-1-2023 na winstneming en boekwaarde verrekening • € 98 miljoen Tussentijdse winstnemingen 2023 • € 4.314 miljoen Resterende uitgaven actieve grondexploitaties per 1-1-2024 • € 21,5 miljoen Planvormingskosten fase 2 en 3 Plaberum • € 2,1 miljoen Proceskosten stadsdeelplannen initiatieffase 2024. Conclusie
De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding
n.v.t.
Welke stukken treft u aan
Gegenereerd: v1.114
12
Gemeenteraad
VN2024-006049 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024
Meegestuurd
Registratienr.
Naam
AD2024-025419
BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.pdf (pdf)
AD2024-025418
BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2024.pdf (pdf)
AD2024-025417
BIJLAGE 2 Overzicht planafsluitingen per 31 december 2023.pdf (pdf)
AD2024-025416
BIJLAGE 3 Plansaldi en resterende uitgaven.pdf (pdf)
AD2024-025415
BIJLAGE 4 Aanmerkelijke afwijkingen.pdf (pdf)
AD2024-025414
BIJLAGE 5 Voorbereidingskosten fase 2 en 3.pdf (pdf)
AD2024-025413
BIJLAGE 6 Staat van de gebiedsontwikkeling.pdf (pdf)
AD2024-024962
Gemeenteraad Voordracht (pdf)
Registratienr.
Naam
Ter Inzage
Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)
Grond en Ontwikkeling, P. Elhorst, p.elhorst@amsterdam.nl, 06 3056 2087 Grond en Ontwikkeling, M. Munnik, m.munnik@amsterdam.nl, 06 2293 3248
Gegenereerd: v1.114
13