Bijlage 0 - Raadsvoordracht IB OSDP.pdf
Tekst van het document
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Portefeuille
Grond en Ontwikkeling
Agendapunt
0
Datum besluit
College van B en W 13 februari 2024 Onderwerp
Vaststellen van de investeringsnota en het stedenbouwkundig plan Stadscentrum Osdorpplein fase 2: uitwerking fase 2a en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet fase 2a De gemeenteraad van Amsterdam besluit
1.
2.
3. 4. 5. 6. 7.
8. 9.
Gegenereerd: v1.23
De investeringsnota en stedenbouwkundig plan Stadscentrum Osdorpplein fase 2: uitwerking fase 2a vast te stellen. De belangrijkste onderdelen zijn: 1.1. De gefaseerde ontwikkeling van Osdorpplein naar een volwaardig stadscentrum; 1.2. Een nieuwbouwprogramma in fase 2a van in totaal circa 152.000 m2 bvo, circa tweederde van het programma bestaat uit wonen en circa eenderde van het programma betreft werken en voorzieningen; 1.3. Een woningbouwprogramma in fase 2a van circa 1.050 nieuwbouwwoningen met verschillende woninggroottes en financieringscategorieën, waarvan 40% sociale, 40% middeldure huurwoningen en 20% dure koopwoningen; 1.4. Een hoogwaardige en groene openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen; 1.5. Een autoluwe(re) openbare ruimte, met meer ruimte voor de voetganger en de fietser; 1.6. Een duurzame gebiedsontwikkeling, met een hoge ambitie voor wat betreft klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair bouwen.
In te stemmen met de keuze voor meest passende optie Zuid als inpassingsgebied voor de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas met inachtneming van de adviezen van het Kwaliteitsteam de Nieuwe Meervaart, zuidoever Sloterplas en omgeving (Kwaliteitsteam) en de Technische Advies Commissie Hoofdgroenstructuur (TAC); Kennis te nemen van het volgen van een separate wensen- en bedenkingenprocedure over de omvang van het inpassingsgebied voor de Nieuwe Meervaart en bijbehorende functies in relatie tot de Hoofdgroenstructuur (HGS); Kennis te nemen van het advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Nieuw West dd 31 januari 2023 aan het college van B&W; Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording waarin de 155 inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord en het advies van het stadsdeelbestuur (zie beslispunt 4) is opgenomen; In te stemmen met het participatieplan Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, opgenomen in de investeringsnota; Kennis te nemen van de (GEHEIM) financiële paragraaf behorende bij de investeringsnota 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, met als belangrijkste punten: 7.1. het negatief saldo van de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a van € -16,7 miljoen op netto contante waarde per 01-01-2023; 7.2.
de uitkomsten van de (GEHEIM) financiële risicoanalyse (hoofdstuk 9 van de financiële paragraaf investeringsnota 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, welke onlosmakelijke verbonden is met de grondexploitatie); Kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Stadscentrum Osdorpplein fase 2a maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen, welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden; In te stemmen met de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, welke een negatief resultaat kent van € -16,7 miljoen, op netto contante waarde per 01-01-2023. De totale investeringen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2023) begroot op € 67,8 miljoen en de
1
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
totale opbrengsten op € 53,0 mln. De investeringen betreffen onder andere het inrichten van openbare ruimte rondom uit te geven/uitgegeven bebouwing en de inrichting van de zuidwestoever ten behoeve van de inpassing van de Nieuwe Meervaart. Voor het negatief resultaat (tekort) van de grondexploitatie zal een voorziening getroffen worden in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds; 10. Een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 67,8 miljoen nominaal op prijspeil 1-1-2023; 11. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 9 van de financiële paragraaf) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Als belangrijkste risico’s zijn benoemd (top5): 11.1. Planologische uitwerking hotelontwikkeling 11.2. Eigenaren willen niet meewerken aan transformatie 11.3. Uitwerking Zuidwestoever zonder behoud kademuur 11.4. Extra fietsenstalling, waarvoor nog geen dekking is 11.5. Onderlinge aankelijkheid ontwikkelaars deelgebied Suha III/TMZ. • Het risicoprofiel (kans x gevolg) wordt ingeschat op € 5,9 miljoen. Hiervoor zal een risicoreservering worden opgenomen in de Reserve Vereveningsfonds; 12.
In te stemmen om vanuit het Vereveningsfonds € 8,3 miljoen (prijspeil 01-01-2020; jaarlijks te indexeren met 2%) bij te dragen aan de ontwikkeling van een nieuw gebouw voor de Meervaart vanwege extra bouwkosten door bouwen in het water; 13. In te stemmen met het voorstel om voor de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a een doorlooptijd van 12 jaar te hanteren (2024 t/m 2035), hoger dan de in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) vastgestelde richttermijn van 10 jaar, omdat er na 10 jaar nog significante inkomsten of investeringen worden verwacht; 14. Kennis te nemen van het afdoen van motie 822 (van de leden Van Renssen(Groenlinks), Nadif(Groenlinks), N.T. Bakker(SP), De Heer(PVDA) en Kiliç(DENK) inzake participatie De Nieuwe Meervaart (2 juli 2020)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a; 15. Kennis te nemen van het (gedeeltelijk) afdoen van motie 823 (van de leden Van Renssen(Groenlinks), Nadif(Groenlinks), N.T. Bakker(SP), De Heer(PVDA) en Kiliç(DENK) inzake integrale aanpak De Nieuwe Meervaart (2 juli 2020)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a; 16. Kennis te nemen van het afdoen van motie 483 (van de leden Boutkan(PVDA), Van Renssen(Groenlinks) en N.T.
Bakker(GroenLinks) inzake geen nieuw hotel op de locatie van de huidige Meervaart’ (16 juni 2021)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a; 17. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd. De geheimhouding wordt opgelegd voor de duur van het project en uiterlijk tot 31 december 2035 of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen. Wettelijke grondslag
Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet: De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023: Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting
Gegenereerd: v1.23
2
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Artikel 87 Gemeentewet: De raad, het college, de burgemeester en een commissie als bedoeld in hoofdstuk V kunnen op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Woo art. 5.1 lid 2 sub b: Het openbaar maken van informatie blijft achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de financiële en economische belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen, in geval van milieu-informatie slechts voor zover de informatie betrekking heeft op handelingen met een vertrouwelijk karakter. Artikel 169 Gemeentewet: De gemeenteraad w0rdt geïnformeerd over de wijze waarop de motie is afgedaan. Artikel 80 van het Reglement van orde gemeenteraad en raadscommissies Amsterdam over de aandeling van moties. Bestuurlijke achtergrond
Vernieuwingsplan voor het Osdorpplein en omgeving 2005, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2005. Herziening Vernieuwingsplan Osdorpplein 2013, vastgesteld door de gemeenteraad op 22 januari 2014. Omgevingsvisie Amsterdam 2050 vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2021, de waarin de (door)ontwikkeling van Osdorpplein stadsdeelcentrum tot stedelijk centrum wordt bekrachtigd. Besluit over de locatie van De Nieuwe Meervaart in de Sloterplas en beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet door de gemeenteraad (144 / 756) op 2 juli 2020 Op 2 juli 2020 zijn in het kader van het besluit over de locatie van het nieuwe gebouw voor de Meervaart de volgende moties aangenomen door de gemeenteraad: • Motie 822 van de leden Van Renssen, Nadif, N.T. Bakker, De Heer en Kiliç inzake participatie De Nieuwe Meervaart; • Motie 823 van de leden Van Renssen, Nadif, N.T. Bakker, De Heer en Kiliç inzake integrale aanpak De Nieuwe Meervaart. Op 16 juni 2021 is de locatie van de Nieuwe Meervaart opnieuw behandeld in de gemeenteraad. Dit heeft niet tot een wijziging van het eerdere raadsbesluit van 2 juli 2020 geleid. Wel is er in aanvulling op het besluit één motie aangenomen door de gemeenteraad: • Motie 483 van de leden Boutkan, Van Renssen en N.T. Bakker inzake geen nieuw hotel op de locatie van de huidige Meervaart
Gegenereerd: v1.23
3
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Op 11 oktober 2022 heeft het college de concept investeringsnota Stadscentrum Osdorpplein fase 2 en bijlagen vrijgegeven voor inspraak. De inspraakperiode liep van 24 oktober tot en met 5 december. Op 6 februari 2024 heeft het Dagelijks Bestuur Stadsdeel Nieuw-West ingestemd met het ruimtelijk en programmatisch mogelijk maken van een hotel op de Tussen Meer als onderdeel van het stedenbouwkundig plan Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, onder de voorwaarde dat dit wordt ontwikkeld conform de nieuw-voor-oud-regeling uit het overnachtingsbeleid en het New West Inn hotel in de Reimerswaalstraat wordt vervangen voor woningbouw. Onderbouwing besluit
Ad 1) De Investeringsnota en Stedenbouwkundig plan Stadscentrum Osdorpplein fase 2: uitwerking fase 2a vast te stellen. De belangrijkste onderdelen zijn: 1.1) De gefaseerde ontwikkeling van Osdorpplein naar een volwaardig stadscentrum De transformatie van Osdorpplein naar stadscentrum is in volle gang. Fase 1 is deels in uitvoering en deels gerealiseerd. Rondom het winkelcentrum hebben parkeerplaatsen en doorgaande wegen plaatsgemaakt voor gebouwen met een mix aan functies met inpandige parkeergarages, gelegen aan autoluwe straten of voetgangersgebied met meer plekken voor ontmoeting en spelen. MIX Amsterdam met woningen en het Verhalenhuis (een kunst- en cultuurcentrum met een openbare bibliotheek XL, El Hizjra centrum voor Arabische Kust, Oxville Cinema, radiozender FunX) is momenteel in aanbouw. Het eerste deel van de Nieuwe Osdorpergracht wordt in de komende jaren gerealiseerd. Over enige jaren zijn er in fase 1 ongeveer 1.950 duurzame nieuwbouwwoningen gebouwd. In fase 2a ligt de focus op het versterken van de ruimtelijke en functionele relatie van het centrum met de omgeving: de westelijke, noordelijke en oostelijke randzones van het gebied. Osdorpplein is een transformatiegebied. De gemeente werkt er samen met (vastgoed)eigenaren aan de verdere ontwikkeling van het gebied. Diverse eigenaren hebben aangegeven hun vastgoed te willen herontwikkelen.
In fase 2a gaat het om zo’n vijf ontwikkellocaties. • Bladergroen, aan de zuidzijde van de toekomstige Nieuwe Osdorpergracht • SuHa3, aan de van Suchtelen van de Haarestraat, Hoekenes en Martini van Geffenstraat • Tussen Meer Zuid aan de westzijde, aan de zuidzijde van Tussen Meer, Hoekenes en Martini van Geffenstraat • Noordwesthoek, aan van Sonsbeeckstraat, Hoekenes-Noord en Hanenbergstraat • Meervaart Locatie, aan de Meer en Vaart Daarnaast is ook een inpassingsgebied voor de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas onderdeel van fase 2a. De ontwikkeling van het nieuwe gebouw vereist een zorgvuldige ruimtelijke inpassing in de Sloterplas en een hoogwaardige verbetering van de zuidwestoever van de Sloterplas. Doordat de Meervaart op de huidige locatie verdwijnt ontstaat er op die plek ruimte voor een nieuwe ontwikkeling. Dit biedt de kans om Stadscentrum Osdorpplein daar te openen naar de Sloterplas en van de Meer en Vaart een levendige boulevard te maken. Ook de invulling van deze plek is onderdeel van fase 2a.
Gegenereerd: v1.23
4
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
1.2) Een nieuwbouwprogramma in fase 2a van in totaal circa 152.000 m2 bvo, circa tweederde van het nieuwbouwprogramma bestaat uit wonen en circa eenderde van het programma betreft werken en voorzieningen. Dit stedenbouwkundig plan Osdorpplein fase 2a biedt ruimte aan 152.000 m2 bvo nieuwbouwprogramma waarvan circa 102.000 m2 wonen en circa 50.000 m2 bvo werken en voorzieningen. Het werken en voorzieningenprogramma bestaat uit ongeveer 10.000 m2 bvo kantoor, bedrijvigheid en commerciële voorzieningen, 1.300 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen (muziekschool en buurtkamers), 20.000 m2 bvo hotel, 4.400 m2 bvo detailhandel en horeca en 14.000 m2 bvo culturele voorzieningen (Nieuwe Meervaart). 1.3) Een woningbouwprogramma in fase 2a van circa 1.050 nieuwbouwwoningen met verschillende woninggroottes en financieringscategorieën, waarvan 40% sociale, 40% middeldure huurwoningen en 20% dure koopwoningen. Deze opgave van 40-40-20 is per ontwikkellocatie meegegeven aan de ontwikkelaars en geldt tevens voor de locatie waar de gemeente aan zet is (aanbesteding). Het genoemde aantal van circa 1.050 nieuwbouwwoningen is aankelijk van de woninggrootte en efficiëntie van de verkaveling en kan nog enigszins veranderen tijdens de uitwerking van de plannen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken worden circa 230 sociale huurwoningen gesloopt. In fase 2a komen er per saldo circa 820 woningen bij.
1.4) Een hoogwaardige en groene openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen In het plan is veel aandacht uitgegaan naar het creëren van de randvoorwaarden voor een hoogwaardig ingerichte groene openbare ruimte. Het hele gebied krijgt eenzelfde hoogwaardige trottoirbestrating (betoncompositietegel) en klinkers in de straten. Delen van fase 1 die nog in betontegel zijn uitgevoerd, worden in fase 2a vervangen door de hoogwaardige trottoirbestrating. Door het toevoegen van twee voetgangersbruggen (een naar Stadspark Osdorp en mogelijk ook een naar Watersporteiland) worden nieuwe ommetjes gecreëerd. Er komt een nieuw buurtpark aan de Van Suchtelen van de Haarestraat en een autovrije parkstrook in de te verplaatsen Martini van Geffenstraat. Aan de zuidzijde wordt de Nieuwe Osdorpergracht met groene zuidoever afgemaakt en in overleg met de buurt de kop van de gracht bij de Anslijnstraat ingericht (verblijfsplek). Verspreid door het gebied komen speelplekken voor verschillende leeftijdsgroepen. Het rondje Sloterplas wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Ook de sport- en spelvoorzieningen bij de Sloterplas worden vernieuwd en uitgebreid. 1.5) Een autoluwe(re) openbare ruimte, met meer ruimte voor de voetganger en de fietser In fase 2a wordt de openbare ruimte verder autoluw gemaakt.
De Anslijnstraat en Hanenbergstraat krijgen een aangepaste verkeerscirculatie en een deel van de Martini van Geffenstraat wordt autovrij en groen ingericht. Parkeren op maaiveld is voor vergunninghouders. Bezoekers parkeren op maaiveld of in de openbare parkeergarages. Bewoners van de nieuwbouw parkeren in parkeergarages bij de woningen.
Gegenereerd: v1.23
5
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
1.6) Een duurzame gebiedsontwikkeling, met een hoge ambitie voor wat betreft circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. In dit SP worden verschillende voorstellen gedaan op het gebied van klimaatadaptie, natuurinclusief bouwen, energie en circulaire economie . Om wateroverlast en waterschade bij extreme regenbuien tegen te gaan, is bij nieuwe bouwwerken verplicht het hemelwater op eigen perceel te bergen conform de uitgangspunten van de Amsterdamse Hemelwelwaterverordening. Er wordt ingezet op het vergroenen van daken (daktuinen) en gevels. Ook de openbare ruimte wordt verder vergroend en rainproof gemaakt. Daarnaast wordt natuurinclusief gebouwd, denk daarbij bijvoorbeeld aan neststenen voor huismussen, gierzwaluwen en spreeuwen, (inbouw)kasten voor vleermuizen en natuurvriendelijke beplanting in daktuinen en de openbare ruimte. In Stadscentrum Osdorpplein ligt een collectief warmte- en energienetwerk, waarop aangesloten dient te worden. Er wordt ingezet op energiezuinige gebouwen. In Osdorpplein wordt uitgegaan van de landelijke standaard MilieuPrestatieGebouwen-norm. Ad 2) In te stemmen met optie Zuid als inpassingsgebied voor het nieuwe gebouw voor de Meervaart in de Sloterplas met inachtneming van de adviezen van het Kwaliteitsteam de Nieuwe Meervaart, zuidoever Sloterplas en omgeving (Kwaliteitsteam) en de Technische Advies Commissie Hoofdgroenstructuur (TAC).
Uw raad besloot in 2020 dat de Meervaart een nieuw gebouw krijgt waarbij is gekozen voor een locatie in de Sloterplas (waterlocatie). In de verdere uitwerking zijn in het concept stedenbouwkundig plan de volgende drie opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas nader verkend: • Noordelijke ligging, tegen het horecaeiland aan (optie Noord); • Middenligging, tegenover de huidige Meervaart (optie Midden); • Zuidelijke ligging, tegenover Anslijnflat in lengteligging van Lelylaan in uiterste zuidwesthoek van baai (optie Zuid). Deze zijn vervolgens beoordeeld op vier aspecten: de ruimtelijke ervaring van het gebouw in de Sloterplas, de bruikbaarheid voor de theaterfunctie (functioneel theater), de mate waarin de locatie past binnen de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de Sloterplas en de mate waarin de locatie de ontwikkeling van Stadscentrum Osdorpplein versterkt. De resultaten van de beoordeling zijn samengevat in onderstaande tabel.
Gegenereerd: v1.23
6
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Resumerend scoort optie Zuid op vrijwel alle punten beter dan de andere opties en biedt voldoende kansen om de gestelde ambities en uitgangspunten waar te maken. Het Kwaliteitsteam en de TAC hebben advies uitgebracht over de opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart. In beide adviezen wordt de optie Zuid van de drie voorgelegde opties onderschreven als voorkeursoptie. Concluderend Gezien het uitgangspunt van de locatie in de Sloterplas dat is vastgelegd in een raadsbesluit (2020), de verdere uitwerking in drie opties, de analyse van deze opties, de inspraakreacties en de zwaarwegende adviezen van Kwaliteitsteam en TAC, wordt de optie Zuid aan u voorgelegd als de te kiezen optie. Deze optie wordt van de drie opties als meest passend beoordeeld. Ad 3) Kennis te nemen van het volgen van een separate wensen- en bedenkingenprocedure over de omvang van het inpassingsgebied van het nieuwe gebouw voor de Meervaart in relatie tot de Hoofdgroenstructuur (HGS). Het inpassingsgebied vraagt om een nadere uitwerking, dit spreekt uit de adviezen van Kwaliteitsteam en TAC en ook uit de inspraakreacties.
Gezien de ligging van het inpassingsgebied in de hoofdgroenstructuur, het huidige beleid Hoofdgroenstructuur en het referendum dat in juni 2024 wordt gehouden over het toekomstige beleid, wordt advies over de omvang van het inpassingsgebied gevraagd aan de raad via een separate wensen- en bedenkingenprocedure. Gezien het referendum over het nieuwe beleid over de HGS, stelt het college voor om in het SP de optie Zuid geheel buiten de HGS te leggen. Zolang het referendum loopt, kan en wil het college namelijk geen onomkeerbare besluiten nemen over projecten die impact hebben op de Hoofdgroenstructuur. Daarvoor moet eerst de uitkomst van het referendum worden afgewacht. Het college ziet dat haar voorstel voor het inpassingsgebied voordelen, maar ook zeker nadelen kent. Het college heeft besloten op haar voorstel voor het inpassingsgebied wensen- en bedenkingen aan de raad te vragen, zodat de raad deze kan meegeven aan het college over de
Gegenereerd: v1.23
7
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
definitieve inpassing van de Nieuwe Meervaart. De wensen- en bedenkingenprocedure wordt zoveel mogelijk parallel aan de besluitvorming over de investeringsnota gevoerd. Ad 4) Kennis te nemen van het advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Nieuw West dd 31 januari 2023 aan het college van B&W Het stadsdeelbestuur Nieuw West adviseert positief op de concept investeringsnota Stadscentrum Osdorpplein fase 2: uitwerking fase 2a. Het stadsdeelbestuur is tot 10 aandachtspunten gekomen voor de verdere ontwikkeling van Osdorpplein fase 2a, samengevat: 1.
jongeren intensief betrekken bij de uitwerking van de plannen voor het Osdorpplein. Waar mogelijk, bewoners en andere stakeholders betrekken bij de nadere uitwerking van verblijfsgebieden en vergroening van de openbare ruimte. 2. een vorm van openbare toegankelijkheid van de binnentuinen en in het algemeen bij particuliere transformaties aandacht voor (borging) duurzaamheid, circulariteit en natuurinclusiviteit op lange termijn. 3. goede privaatrechtelijke afspraken met betrokken partijen over woninggrootte en woningtypen: de grootte van de sociale huurwoningen, voldoende gezinswoningen aansluitend bij de behoefte in Nieuw-West, het voorrang geven aan bewoners in NieuwWest voor huur- en koopwoningen in het sociale en middensegment en de mogelijkheden voor sociale koop te onderzoeken. 4. een hoogwaardige openbare ruimte die bijdraagt aan de leeaarheid en veiligheid in het gebied, ontmoeting faciliteert en waar op straatniveau de menselijke maat blijft behouden. Een groenere uitstraling van de gebouwen door het voorschrijven van gevelbeplanting. 5. een maatschappelijke invulling passend in het gebied, in goede afstemming met het stadsdeel en (toekomstige) bewoners. Een buurtkamer is zeer gewenst. 6. de opgave sport en spel uitwerken en invullen in samenspraak met gebruikers. 7.
voldoende parkeergelegenheid voor bestaande bewoners met een parkeervergunning en eventuele herhuisvesters die hun parkeervergunning of – ontheffing mee kunnen nemen naar nieuwbouw. 8. goede mobiliteitsoplossingen voor het centrumgebied en omliggende gebieden. Integrale afstemming van deze maatregelen via de herziening van het Mobiliteitsplan Nieuw-West en in overleg met de projectteams van Osdorpplein fase 2 en het Lutkemeerpolderplan. 9. de aanpak van de Tussen Meer (fase 2b) naar voren te halen zodat de markt op kortere termijn de best mogelijke plek kan krijgen in het stadscentrum (qua logistiek en als onderdeel van een aantrekkelijk winkelgebied). 10. onderschrijft de conclusie dat van de 3 voorgelegde opties voor de locatie van de Nieuwe Meervaart de optie Zuid de meest passende optie is. In de uitwerking aandacht voor een goede oplossing voor de bevoorrading van de Meervaart en voor een mooie landschappelijke en architectonische inpassing die de nodige allure geeft aan de zuidwestoevers van de Sloterplas en het groene karakter ervan respecteert. Mocht er voor de aanleg van het theater en aanvoerroutes groen/bomen worden verwijderd, en compensatie niet of niet volledig in het plangebied kan plaatsvinden, dan moet dit worden gecompenseerd in het Sloterpark door plant nieuwe bomen en versterken biodiversiteit door aanleg extra hoogwaardig groen.
Juist in een verdichtende stad is groen van levensbelang. Ad 5) Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording waarin de 155 inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord alsmede het advies van het stadsdeelbestuur Nieuw West (zie beslispunt 4).
Gegenereerd: v1.23
8
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Op 11 oktober 2022 heeft het college van B&W de concept Investeringsnota vrijgegeven voor inspraak. De inspraakperiode was van 24 oktober tot en met 5 december 2022. Gedurende de inspraakperiode heeft de gemeente een informatiemarkt georganiseerd (31 oktober 2022) die door zo’n 125 mensen is bezocht. Bewoners zijn geïnformeerd over de bouwplannen, openbare ruimte en de drie voorliggende opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas. Er zijn 155 inspraakreacties ontvangen van 150 indieners. Een groot deel van de inspraakreacties betreft de locatie van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas en het besluitvormingsproces, de mate van verdichting in relatie tot leeaarheid en bereikbaarheid, aandacht voor groen (minder stenig) en menselijke maat bij de inrichting van de openbare ruimte en de voorgestelde verkaveling aan de westzijde van het plangebied (SuHa3 / Tussen Meer Zuid). Ook kwamen veel reacties op mogelijke ingrepen in de verkeersstructuur (fase 2b). Naar aanleiding van de inspraakreacties en het advies van stadsdeelbestuur Nieuw West is het Stedenbouwkundig plan op een aantal punten gewijzigd en aangevuld ten opzichte van het concept Stedenbouwkundig plan.
De wijzigingen in het SP en investeringsnota betreffen: a) Verkaveling SuHa3 / Tussen Meer Zuid en Martini van Geffenstraat Uit de zienswijzen van betrokken vastgoedpartijen kwam naar voren dat ze achter de gemeentelijke ambitie staan om het Stadscentrum Osdorpplein te ontwikkelen tot een hoogwaardig en stedelijk milieu, maar met deze verkaveling niet tot haalbare plannen voor transformatie kunnen komen. De eigenaar van de bebouwing aan de zuidzijde van de Tussen Meer (woningen op een winkelplint) – die in de inspraakversie van het stedenbouwkundig plan nog niet als ontwikkellocatie was opgenomen – heeft aangegeven zijn vastgoed ook te willen transformeren. De gemeente is met deze partijen in gesprek gegaan en er is in gezamenlijkheid een ontwerpend onderzoek gestart. Dit heeft geresulteerd in een nieuwe en door alle partijen gedragen stedenbouwkundige structuur voor de ontwikkellocaties SuHa3 en Tussen Meer Zuid en omgeving, met als belangrijkste wijzigingen: • Sloop/nieuwbouw van de bebouwing aan de zuidzijde van Tussen Meer en realisatie van meer nieuwe woningen (25 woningen nu en ruim 100 woningen in de nieuwe situatie) en behoud van het metrage detailhandel aan de Tussen Meer; • Verplaatsing van het buurtpark aan de Hoekenes naar de Suchtelen van de Haarestraat, omgeven door een U-vormige bebouwing.
Het buurtpark is zodoende centraler gelegen in het plangebied en beter toegankelijk voor meerdere bewoners van het Stadscentrum; • Een haalbaar plan voor het hotel aan Tussen Meer / Hoekenes, dat als vervanging gaat fungeren voor het hotel New West Inn aan de Reimerswaalstraat, onder de voorwaarde dat dit wordt ontwikkeld conform de nieuw-voor-oud-regeling uit het overnachtingsbeleid en het New West Inn hotel in de Reimerswaalstraat wordt vervangen voor woningbouw.; • Een kwalitatief betere ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid. Door het zuidwaarts verschuiven en rechttrekken van de M. van Geffenstraat ontstaat een grotere afstand tussen de bebouwing aan de Tussen Meer en de nieuwe bebouwing aan de M. van Geffenstraat. Hier komt een collectieve groene binnentuin op een inpandige parkeergarage en expeditiestraat. De afstand tussen de huidige en nieuwe bebouwing was ook een belangrijk punt van zorg / aandacht in de zienswijzen van de bewoners die nu wonen aan de zuidzijde van de Tussen Meer; • Een kwalitatief hoogwaardige en groenere openbare ruimte. De M. van Geffenstraat wordt deels autovrij en krijgt een groene verblijfskwaliteit door het toevoegen van een 100 meter lange en 8 meter brede groenstrook met speel- en zitplekken. Aan de Hoekenes wordt het trottoir aan de villazijde verbreed om de bestaande bomen te behouden én deze betere groeicondities te geven.
Aan de overzijde van de straat heeft de gewijzigde verkaveling van
Gegenereerd: v1.23
9
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
gebouw SuHa3, het opschuiven van de rooilijn in westelijke richting, impact op de bestaande bomen. De bestaande bomen worden zoveel als mogelijk behouden, echter de tweede rij van 13 bomen kan niet behouden blijven. Deze worden gecompenseerd (bijvoorbeeld 14 bomen in de maat 30-35 cm omtrek) door aanplant in de nabije omgeving zoals de toekomstige groenstrook in de Martini van Geffenstraat en/of in het buurtpark in het U-blok van SuHa3. b) Woninggrootte en aantal Op verzoek van de woningcorporatie wordt uitgegaan van een andere gemiddelde woninggrootte om tot een haalbaar plan te komen. Bijgevolg is het woningaantal naar boven bijgesteld. In fase 2a wordt nu uitgegaan van circa 1.050 nieuwbouwwoningen met een gemiddeld gebruiksoppervlak (gbo) van 60 m2. Dit waren eerder zo’n 890 woningen van 70,8 m2 gbo. c) Plinthoogte en bouwhoogte De nieuw voorgestelde stedenbouwkundige structuur sluit met haar bouwblokken qua hoogte, breedte en diepte aan bij de rest van (het vernieuwde) Stadscentrum Osdorpplein. Waar eerder voor alle bouwblokken een plint van 8 meter was voorgeschreven is dit aangepast naar 7 meter en genuanceerd. Als basis geldt een plint van visueel 7 meter hoog; bestaande uit 2 verdiepingen van 4 meter (begane grond) en 3 meter (eerste verdieping).
Bij entrees, foyers en publieke/collectieve ruimtes blijft een verdiepingshoogte van 7 meter vereist om het centrum allure te geven en een flexibele invulling van de plint mogelijk te maken (toekomstbestendig). Ook zijn onduidelijkheden in de bouwhoogtes verhelderd. Als basishoogte geldt een maximale bebouwingshoogte van 21 meter (6 bouwlagen) vanaf maaiveld. Voor de middelhoge bebouwing en voor de hoogteaccenten/torens geldt een maximale bebouwingshoogte van 41,7 meter (13 bouwlagen) vanaf maaiveld (conform LIB-richtlijnen van 41 meter boven NAP en een gemiddelde maaiveldhoogte van 0,7 meter beneden NAP). Er worden in fase 2a ook 3 locaties aangewezen waar een hogere (slanke) toren van maximaal 60 meter hoog (vanaf maaiveld) mogelijk is, indien de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het rijk hier een verklaring van geen bezwaar voor afgeeft. Voor één torenoptie tot 60 meter hoogte aan de westentree van Tussen Meer is inmiddels een verklaring van geen bezwaar goedgekeurd door de ILT. Basishoogte van de nieuwe bebouwing blijft gewoon maximaal 21 meter hoog (6 bouwlagen). d) Fase 2b op hoofdlijnen als mogelijk toekomstperspectief In de inspraakversie van het SP / Investeringsnota waren de ambities voor fase 2b per thema door het hele plan opgenomen en uitgebreid toegelicht in tekst en beeld.
Dit leidde tot verwarring over wat nu voorligt ter inspraak en besluitvorming (fase 2a) en wat op een later moment nog wordt onderzocht en ter inspraak en besluitvorming gaat (fase 2b). In het voorliggend plan is fase 2b in een apart hoofdstuk beschreven, genaamd Fase 2b: een toekomstperspectief. Het kaartmateriaal is aangepast, waarbij fase 2b gearceerd is aangegeven en de huidige situatie als ondergrond is gebruikt. e) Participatie Ten tijde van het ter inspraak gaan van de concept investeringsnota was er met name (doch niet uitsluitend) bij belangenorganisaties en achterban al onvrede of teleurstelling over het eerder doorlopen inspraak- en besluitvormingsproces (2020) voor de Meervaart dat uitmondde in het raadsbesluit over de waterlocatie. Deze onvrede of teleurstelling zien we ook terug in de betreffende
Gegenereerd: v1.23
10
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
inspraakreacties. Het heeft (onbedoeld) gezorgd voor een grotere afstand tussen de gemeente en een deel van haar bewoners. Het verleden kan niet ongedaan gemaakt worden, wel zijn er lessen voor de toekomst. Het participatieplan (zie beslispunt 6) en de communicatiestrategie zijn er daarom op gericht om meer en breder te investeren in contacten in de buurt en zoveel mogelijk mensen te stimuleren mee toe doen in de ontwikkeling van de buurt. Hiermee is in de periode sinds de inspraak reeds gestart. Met aandacht voor nieuwe bewoners (Osdorp blijft groeien), groepen die eerder moeilijk bereikt werden en door meer persoonlijke aandacht in onze communicatie te geven aan de mensen voor wie de impact het grootst is. Het is immers hun buurt, hun leefomgeving die op de schop gaat. Met een duidelijk kader waar geen discussie over is, maar alle ruimte waar die mogelijkheden er wel zijn. f) Wijziging van het aantal bruggen over de Nieuwe Osdorpergracht en uitwerking oostkop Onderdeel van fase 1 van het plan Stadscentrum Osdorpplein is de aanleg van de Nieuwe Osdorpergracht. In fase 2a wordt deze gracht doorgetrokken tot aan de Anslijnstraat met een extra voetgangersbrug. Naar aanleiding van advies en gesprekken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) is besloten deze brug te laten vervallen. Dat geldt ook voor een voetgangersbrug in fase 1.
Motivering is gelegen in de kleine onderlinge afstand tussen de bruggen over de Nieuwe Osdorpergracht: de ruimtelijke beleving van de nieuwe gracht komt beter tot zijn recht met minder bruggen. Het voorstel om in fase 1 een brug te laten vervallen valt onder de bevoegdheid van het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West. Het DB heeft op 31 oktober 2023 hiermee ingestemd. In de zienswijzen van bewoners is de wens uitgesproken voor meer groen / verblijfsruimte in het gebied rondom de Anslijnflat. In het voorliggende SP is opgenomen dat de uitwerking van de oostkop van de Nieuwe Osdorpergracht die eindigt in de Anslijnstraat, onderwerp wordt van een participatietraject, zodat in samenspraak met bewoners kan worden bepaald tot hoever de gracht doorloopt en hoe het deel tegen de Anslijnstraat wordt ingericht. Dit binnen de kaders van dit investeringsbesluit. Ad 6) In te stemmen met het participatieplan Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Er zijn participatieplannen uitgewerkt voor het Stadscentrum Osdorpplein tot de Meer en Vaart en voor de Nieuwe Meervaart en de zuidwestoever. Het plan voor Stadscentrum Osdorpplein is opgenomen in de investeringsnota (hoofdstuk 5). Het plan voor de Nieuwe Meervaart en de zuidwestoever wordt separaat aan u voorgelegd in het kader van de wensen- en bedenkingenprocedure.
Door in te zetten op participatie wil de gemeente voldoen aan een aantal doelen: de belangen, zorgen en kansen in de omgeving scherper in beeld te krijgen en nieuwe inzichten en kennis op te doen waarmee de kwaliteit van onze plannen beter wordt. Hierbij is het van belang een goede relatie met bewoners, ondernemers en ontwikkelaars op te bouwen of te onderhouden. De belanghebbenden in de omgeving van het project Stadscentrum Osdorpplein zijn omwonenden, winkeliers, ondernemers, (maatschappelijke) instellingen en vastgoedpartijen. De Inspraakverordening en Beleidskader Participatie van gemeente Amsterdam fungeert hiervoor als kader en er wordt en gehandeld in de geest van de nieuwe Participatieverordening (2024) van de gemeente. We onderscheiden de volgende participatiedoelen: • Zorgen voor een kwalitatief betere leefomgeving
Gegenereerd: v1.23
11
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Bij de transformatie van Osdorpplein en omgeving willen we lokale kennis, expertise en creativiteit van betrokkenen en belanghebbenden gebruiken om de plannen, van initiatieffase tot en met uitvoering en beheer, beter te maken. Ook willen we dat de leefomgeving zo veel mogelijk aansluit bij de behoefte zodat het ook goed gebruikt worden. • Vergroten van begrip Een andere doelstelling is om bewustwording te creëren door onder meer ingrijpende wijzigingen actief en tijdig met belanghebbenden te delen. Er wordt doorlopend een gesprek gevoerd met de omgeving over de stand van zaken en de vervolgstappen. Daarmee ontstaat ook vaak meer begrip tussen belanghebbenden onderling in de omgeving en de gemeente voor gemaakte keuzes en is de omgeving beter voorbereid op de overlast tijdens de bouw. Ad 7) Kennis te nemen van de (GEHEIM) financiële paragraaf behorende bij de investeringsnota 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a met als belangrijkste punten: 7.1) het negatief saldo van de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a van € -16,7 miljoen op netto contante waarde per 01-01-2023; Het project behelst voor een groot deel transformaties, waarbij de opbrengsten niet opwegen tegen de investeringen. Het afgelopen jaar is op diverse manieren geprobeerd om het saldo van het project te optimaliseren.
De volgende optimalisaties zijn daarbij doorgevoerd: • Investeringsbesluit richten op Stadscentrum Osdorpplein fase 2a: Ten eerste is er in Stadscentrum Osdorpplein fase 2 een splitsing doorgevoerd tussen een fase 2a en 2b, waarbij fase 2a betrekking heeft op deelgebieden waar de gemeente zelf actief kan ontwikkelen (tenders) of waar binnen 5 jaar afsprakenbrieven verwacht worden tussen de gemeente en de vastgoedeigenaren/ontwikkelaars. In fase 2b staan deelgebieden opgenomen die pas op langere termijn tot ontwikkeling komen. Ook staat in fase 2b kostbare infrastructurele werken voorzien, waarvoor nog nadere uitwerking en onderzoek benodigd is en welke nog niet direct nodig zijn voor fase 2a. Fase 2b wordt voor de optimalisatie van het resultaat expliciet buiten het investeringsbesluit gelaten, waarmee dus een aanzienlijke optimalisatie is doorgevoerd (€ 20,2 miljoen op contante waarde 01-01-2023) • Inrichting Zuidwestoever versoberd: Daarnaast is het uitgangspunt t.a.v. de inrichting van de zuidwestoever (inpassing Nieuwe Meervaart) aangepast. Waar aanvankelijk werd uitgegaan van een inrichting in natuursteen verharding wordt nu gekozen voor voortzetting van de verharding die reeds in de rest van het stadscentrum Osdorpplein gebruikt wordt (betonsteen met natuursteen topping).
• Plinthoogte aangepast van 8 naar 7 meter: De plinthoogte is aangepast van 8 naar 7 meter, waarbij binnen de plint veelal 2 lagen te realiseren zijn. Hierdoor wordt extra programma mogelijk gemaakt, wat bijdraagt aan de opbrengstcapaciteit van het plan. • WBI-subsidie: Op 15 december 2022 is voor Osdorp een subsidie aangevraagd vanuit de 4e tranche Woningbouwimpuls. Deze subsidie is toegekend. Een deel van deze subsidie is toerekenbaar aan Stadscentrum Osdorpplein fase 2a. Deze subsidie is in overleg met Fondsen en op advies van de accountant niet opgevoerd in de grondexploitatie, maar is direct ondergebracht in het Vereveningsfonds.
Gegenereerd: v1.23
12
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
De acties die zijn benoemd in motie 193 van Van Renssen en Minderhoud d.d. 10 mei 2023 om tot verbetering van het saldo te komen zijn bestudeerd. Conclusie is dat deze niet tot de verbetering leiden, omdat de financiële voordelen niet aan de kant van de gemeente vallen. Ondanks bovenstaande optimalisaties sluit het saldo van de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a negatief op € -16,7 miljoen tegen contante waarde per 01-01-2023. Dit negatieve saldo wordt met name veroorzaakt door de kosten van de integrale inpassing van een nieuw gebouw voor de Meervaart in de zuidwestoever en relatief lage grondopbrengsten die voortvloeien uit transformaties in de rest van Stadscentrum Osdorpplein fase 2a. Een minimaal kostendekkend saldo zou alleen realiseerbaar zijn door deze belangrijke ambities zoals de integrale inpassing van het nieuwe theater voor De Meervaart in de Zuidwestoever te laten vervallen. Daarnaast zou ook nog een verdere verdichting van het Stadscentrum Osdorpplein fase 2a noodzakelijk zijn. Dit wordt vanuit het project onwenselijk geacht. 7.2) de uitkomsten van de (GEHEIM) financiële risicoanalyse (hoofdstuk 9 van de financiële paragraaf investeringsnota 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, welke onlosmakelijke verbonden is met de grondexploitatie.
In hoofdstuk 9 van de financiële paragraaf van de investeringsnota 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a zijn de belangrijkste financiële risico’s benoemd welke onlosmakelijk met de grondexploitatie verbonden zijn. Bij besluitpunt 11 wordt nader ingegaan op de belangrijkste risico’s binnen het project. Ad 8) Kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Stadscentrum Osdorpplein fase 2a maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen, welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden Op basis van het voorzieningenprogramma is naar verwachting indicatief circa €819 duizend euro aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa €6 duizend euro voor de eigenaar voor beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). Deze bedragen dienen te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (OJZD, Sport & Bos, Kunst & Cultuur). Ad 9) In te stemmen met de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a, welke een negatief resultaat kent van € -16,7 miljoen, op netto contante waarde per 01-01-2023. De grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a kent € 67,8 miljoen aan nominale investeringen en € 53,0 miljoen aan nominale opbrengsten (beide op prijspeil 01-01-2023). Het negatieve nominale saldo komt daarmee op € -/- 14,8 miljoen (prijspeil 01-01-2023).
Rekening houdende met inflatie en rente komt het negatieve saldo op eindwaarde 31-12-2035 uit op € -/- 21,6 miljoen. Teruggerekend met discontovoet komt het negatieve saldo op contante waarde 01-01-2023 uit op € -/- 16,7 miljoen. De investeringen betreffen onder andere het inrichten van openbare ruimte rondom uit te geven/uitgegeven bebouwing en de inrichting van de Zuidwestoever ten behoeve van de inpassing van het nieuwe gebouw voor de Meervaart. Voor het negatief resultaat (tekort) van de grondexploitatie zal een voorziening getroffen worden in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds.
Gegenereerd: v1.23
13
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
Ad 10) Een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 67,8 miljoen nominaal op prijspeil 1-1-2023 De totale investeringen bedragen € 67,8 miljoen nominaal op prijspeil 01-01-2023. Om deze uitgaven te kunnen doen wordt gevraagd om hiervoor een krediet beschikbaar te stellen. Ad 11) Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 9 van de financiële paragraaf) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Als belangrijkste risico’s zijn benoemd (top5): 11.1) Planologische uitwerking hotelontwikkeling Op de huidige locatie van de Meervaart en binnen ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid zijn in het project hotelontwikkelingen voorzien. Het hotelprogramma op de ontwikkelocatie Huidige Meervaart is vanwege een ‘right of first refusal’ dat resteert uit Stadscentrum Osdorpplein fase 1. Hotelontwikkeling op deze locatie wordt haalbaar geacht, zeker in combinatie met de ontwikkeling van een nieuw gebouw voor de Meervaart in de Sloterplas met bijbehorende seminar/ vergaderfuncties. Het hotelprogramma op de ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid betreft vervanging van hotelprogramma in de Reimerswaalbuurt, tevens gelegen in Nieuw-West.
Het risico is dat voor deze hotelontwikkeling nog een nieuw voor oud procedure moet worden doorlopen, in het kader van het overnachtingsbeleid. Daardoor is realisatie nog geen zekerheid. Het project is financieel gezien sterk aankelijk van dit hotelprogramma. Zo’n 40% van de totaal begrote grondopbrengst in fase 2a heeft betrekking op het hotelprogramma. 11.2) Eigenaren willen niet meewerken aan transformatie Binnen het plangebied zijn veel vastgoedeigenaren, waarmee afzonderlijk overeenstemming bereikt moet worden over transformatie. Hiervoor zijn nog geen contractuele afspraken geldig. De gemeente is aankelijk van de investeringsbereidheid van deze eigenaren. De gemeente kan realisatie niet afdwingen. Wel kan de gemeente zoveel mogelijk initiatieven faciliteren en proberen huidige erfpachters te verleiden tot transformatie. Investeringen vanuit de gemeente zullen daarbij gekoppeld worden aan de contractuele afspraken met de opstaleigenaren. 11.3) Uitwerking zuidwestoever zonder behoud kademuur Bij de uitwerking van de zuidwestoever is uitgegaan van behoud van de huidige kademuur, waarbij aan de voorzijde van de kade gerekend is met de aanleg van een nieuwe steigerpartij. Uit recent onderzoek is gebleken dat de bestaande kademuur niet in goede staat is.
Bij de verdere uitwerking zal gekeken worden of de kademuur binnen de planvorming toch te behouden is of vervangen moet worden. Daarbij moet gekeken worden in hoeverre deze uitwerking past binnen de financiële kaders. Ook zal daarbij gekeken worden waaruit eventuele extra vervangingskosten van de kademuur gedekt moeten worden. 11.4) Extra fietsenstalling, waarvoor nog geen dekking is Het Stadscentrum Osdorpplein zal de komende jaren nog verder tot ontwikkeling komen. Dit zal leiden tot een toenemende behoefte aan fietsparkeren. Voor de bewoners zal dit intern in de bebouwing opgelost worden. In hoeverre de ontwikkeling van het stadscentrum leidt tot een toename van fietsparkeren voor bezoekers is vooraf lastig in te schatten. In fase 1 van het project wordt momenteel een fietsenstalling voor 500 fietsen gerealiseerd. Indien dit op termijn niet toereikend blijkt te zijn, zal gekeken worden naar aanvullende stallingsmogelijkheden. Daarvoor zal dan ook aanvullende dekking geregeld moeten worden.
Gegenereerd: v1.23
14
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
11.5) Onderlinge aankelijkheid ontwikkelaars deelgebied Suha III/TMZ Tot slot geldt als risico dat de ontwikkeling van deelgebied SuHa III/TMZ door drie ontwikkelde partijen wordt uitgewerkt en de ontwikkeling een sterke onderlinge aankelijkheid kent. Wanneer een van de partijen aaakt kan dit de ontwikkeling van het integrale plan voor deelgebied SuHa III/ TMZ belemmeren of vertragen. Het risicoprofiel (kans x gevolg) wordt ingeschat op € 5,9 miljoen. Hiervoor zal een risicoreservering worden opgenomen in de Reserve Vereveningsfonds. Ad 12) In te stemmen om vanuit het Vereveningsfonds € 8,3 miljoen (prijspeil 01-01-2020; jaarlijks te indexeren met 2%) bij te dragen aan de ontwikkeling van een nieuw theater voor de Meervaart vanwege extra bouwkosten door bouwen in het water. Op 2 juli 2020 (voordracht 756) is de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met de keuze voor de locatie voor de nieuwe Meervaart en met een voorbereidingskrediet. Daarbij is de gemeenteraad ook gevraagd kennis te nemen van de financiële haalbaarheid (besluitpunt 5 uit voordracht 756).
In de toelichting op dat besluitpunt staat weergeven dat er vanuit de toekomstige ontwikkeling van de huidige Meervaartlocatie een bijdrage betaald kan worden aan de investeringen voor de ontwikkeling van de nieuwe Meervaart (€ 8,3 miljoen voor extra bouwkosten vanwege bouwen in het water en € 1,2 miljoen voor waterverbeterende maatregelen). Om de vereveningsruimte in het Vereveningsfonds niet onnodig vroeg te belasten wordt voorgesteld om de bijdrage voor extra bouwkosten niet in de grondexploitatie te begroten, maar de bijdrage rechtstreeks vanuit Vereveningsfonds plaats te laten vinden bij het investerings- en kredietbesluit voor de opstalontwikkeling van de nieuwe Meervaart. Dit bedrag van € 8,3 miljoen (prijspeil 2020) zal dan vanuit het vereveningsfonds toegevoegd worden aan de financieringsreserve Gemeentelijk Vastgoed ter dekking van de kapitaal lasten. Over deze bijdrage zal vanaf 1-1-2020 jaarlijks 2 % indexering berekend worden tot het moment van toevoeging aan de hiervoor genoemde reserve. De verplichting aangaande de waterkwaliteit blijft vanuit de grondexploitatie gedekt. Ad 13) In te stemmen het voorstel om voor de grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a een doorlooptijd van 12 jaar te hanteren (2024 t/m 2035). De grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a kent een doorlooptijd van 2024 t/m 2035.
De doorlooptijd bedraagt daarmee 12 jaar. Dat is langer dan de vastgestelde richttermijn van 10 jaar, die de het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) adviseert. Afwijking is mogelijk met instemming van de gemeenteraad. Ad. 14) Kennis te nemen van het afdoen van motie 822 (van de leden Van Renssen, Nadif, N.T. Bakker, De Heer en Kiliç inzake participatie De Nieuwe Meervaart (2 juli 2020)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a. Motie 822 verzoekt het college van burgemeester en wethouders: In het vervolg van het ontwerpproces, voor het opstellen van de integrale visie, het participatieproces over de voorkeurslocatie in combinatie met de opwaardering van de openbare ruimte, de afwaardering van de verkeersader Meer en Vaart en de verbinding tussen het centrumgebied en het theater, en de uitkomst van dit participatietraject zwaarwegend te
Gegenereerd: v1.23
15
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
betrekken bij de verdere bestuurlijke besluitvorming over de gebiedsontwikkeling (onder meer het investeringsbesluit fase 2 Centrum Nieuw-West) en het theater (uitvoeringskrediet de Nieuwe Meervaart). Bij beoordeling van de opties Noord, Midden en Zuid voor de Nieuwe Meervaart, zijn de uitkomsten van de participatie in 2020/2021 meegenomen. Ten behoeve van het komende ontwerptraject voor het gebouw voor de Nieuwe Meervaart en de zuidwestoever van de Sloterplas is een visie omgevingsparticipatie geschreven die na vaststellen van de investeringsnota wordt uitgewerkt tot een participatieplan. Met het vaststellen van de Investeringsnota met bijbehorende bijlagen en de visie omgevingsparticipatie wordt invulling gegeven aan deze motie en is deze daarmee afgedaan. Ad. 15) Kennis te nemen van het (gedeeltelijk) afdoen van motie 823 (van de leden Van Renssen, Nadif, N.T. Bakker, De Heer en Kiliç inzake integrale aanpak De Nieuwe Meervaart (2 juli 2020)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a. Motie 823 verzoekt het college van burgemeester en wethouders: 1. De ontwikkeling van het theater en Centrum Nieuw-West integraal te ontwikkelen, waarbij aandacht is voor opwaardering van de openbare ruimte en afwaardering van de verkeersader en de verbinding tussen centrumgebied en theater. 2.
De besluitvorming over het theater zoveel mogelijk gelijk op te laten lopen en af te stemmen met de besluitvorming voor het investeringsbesluit 2 fase Osdorpplein –Centrum Nieuw-West; 3. Dat het ontwerp van het theater, conform het advies uit de ruimtelijke studie, niet op zichzelf staat maar onderdeel is van de omgeving, van de gehele stedelijke zuidwest “kop” van de Sloterplas, daarbij is het van belang dat er aandacht is voor de stedenbouwkundige inpassing, waaronder de opwaardering van de openbare ruimte en afwaardering van de verkeersader en de verbinding tussen centrumgebied en theater. Het inpassingsgebied voor het gebouw voor de Nieuwe Meervaart is onderdeel van dit investeringsbesluit. Hiermee wordt de stedenbouwkundige inpassing van het gebouw geregeld. Er wordt daarnaast, zo veel als mogelijk parallel aan het investeringsbesluit, nog advies gevraagd aan de raad over de omvang van het inpassingsgebied via een separate wensen- en bedenkingenprocedure (toegelicht onder Ad. 3). Parallel aan de afronding van het SP is de integrale opgave voor het gebouw en de omgeving gedefiniëerd. Bij de start van het ontwerptraject, na het afronden van de wensen- en bedenkingenprocedure, vormt deze de inhoudelijke basis van de opgave.
Met het vaststellen van de Investeringsnota met bijbehorende bijlagen wordt invulling gegeven aan het deel van de motie dat de inpassing van het gebouw betreft en is daarmee afgedaan. De in de motie genoemde afwaardering van de verkeersader Meer en Vaart is onderdeel van fase 2b. In het voorliggende Stedenbouwkundig Plan wordt fase 2b beschreven als doorkijk naar een mogelijk toekomstscenario voor centrumgebied Osdorpplein. Voordat de geambieerde verkeerskundige ingrepen (bijvoorbeeld op de Meer en Vaart) op haalbaarheid worden onderzocht, moet een aantal onderzoeken van V& OR op Nieuw-West niveau zijn afgerond. Het gaat nog
Gegenereerd: v1.23
16
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
een aantal jaar duren voordat alle onderzoeken en pilots zijn afgerond. Dit deel van de motie kan daardoor voorlopig niet worden afgedaan. Ad. 16) Kennis te nemen van het afdoen van motie 483 (van de leden Boutkan, Van Renssen en N.T. Bakker inzake geen nieuw hotel op de locatie van de huidige Meervaart’ (16 juni 2021)) die betrekking heeft op het project Stadscentrum Osdorpplein en omgeving fase 2a. Motie 483 verzoekt het college van burgemeester en wethouders: - Zich maximaal in te spannen om de komst van een nieuw hotel bij de huidige Meervaart tegen te houden en in plaats van hotelkamers woningen te bouwen. - De verschillende mogelijkheden hiervoor aan de gemeenteraad voor te leggen. In het verleden zijn principe-afspraken gemaakt met een ontwikkelaar over de realisatie van een hotel op deze locatie. Deze zijn juridisch bindend. Daarnaast wordt verwacht dat de markt voor hotelovernachtingen rondom het Osdorpplein groeit. Dat is mede de reden dat het overnachtingsbeleid hiervoor ruimte biedt. Tenslotte betreft het een financiële afweging. Het opbrengstpotentieel van het project Stadscentrum Osdorpplein is, omdat het een transformatie betreft, klein. Tegelijkertijd moet door de gemeente worden geïnvesteerd om het gebied te kunnen transformeren naar een van de drie sub-centra van de stad.
Gegeven de beperkte financiële speelruimte in het Vereveningsfonds is het zeer onwenselijk om deze opbrengstenbron niet te gebruiken. Het hotel is, na interne afweging, dus wél meegenomen in de investeringsnota. Met het vaststellen van de investeringsnota wordt de motie afgedaan. Ad 17) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de Financiële Paragraaf bij deze voordracht, gedurende de looptijd van het project. Geheimhouding van de financiële gegevens is gewenst om de openbare aanbesteding van werkzaamheden niet te verstoren of te belemmeren. Op de bijlagen ‘Financiële paragraaf grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a’ is op 13 februari 2024 door het college geheimhouding opgelegd voor de duur van het project op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid (bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente). Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?
Ja
Overige toelichting
Financiële onderbouwing:Ja, zie de bijgevoegde Financiële Paragraaf grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Overige toelichting: Het resultaat van de grondexploitatie Stadscentrum Osdorpplein fase 2a sluit met een tekort van € -14,8 mln prijspijl 01-01-2023. Dit tekort wordt gedekt uit het vereveningsfonds. De totale nominale kostenraming bedraagt ca. € 66,5 mln. Het betreft onder andere de kosten voor verwerving, sloop,
Gegenereerd: v1.23
17
Gemeenteraad
VN2024-002008 Stadsdeel NieuwWest
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 27 maart 2024
grondwerk, bouwrijp maken, woonrijp maken, proceskosten en rente. De opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten en zijn geraamd op € 51,1 mln (excl. 1,2 mln anterieure bijdrage). Conclusie
De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding
Geheimhouding van de financiële gegevens is gewenst om de openbare aanbesteding van werkzaamheden niet te verstoren of te belemmeren. Op de bijlagen ‘Financiële paragraaf grondexploitatie 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a’ is op 13 februari 2024 door het College geheimhouding opgelegd voor de duur van het project en uiterlijk tot 31 december 2035 of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen.
Welke stukken treft u aan Meegestuurd
Registratienr.
Naam
AD2024-008197
Bijlage 1- Investeringsnota.pdf (pdf)
AD2024-008206
Bijlage 10- Motie 822.pdf (pdf)
AD2024-008207
Bijlage 11- Motie 483.pdf (pdf)
AD2024-008562
Bijlage 12- communicatieaanpak fase 2.pdf (pdf)
AD2024-008199
Bijlage 2- SP Stadscentrum Osdorpplein fase 2.pdf (pdf)
AD2024-008198
Bijlage 3- Nota van Beantwoording.pdf (pdf)
AD2024-008200
Bijlage 3.1- geanonimiseerde zienswijzen.pdf (pdf)
AD2024-008201
Bijlage 4 - Participatieverslag d.d. 11 oktober 2022.pdf (pdf)
AD2024-008202
Bijlage 6- Advies dagelijks bestuur SDNW.pdf (pdf)
AD2024-008203
Bijlage 7- TAC advies Osdorpplein.pdf (pdf)
AD2024-008204
Bijlage 8- Advies Kwaliteitsteam Nieuwe Meervaart.pdf (pdf)
AD2024-008205
Bijlage 9- Motie 823.pdf (pdf)
AD2024-008208
GEHEIM - GEHEIM Bijlage 5- Financiële Paragraaf.docx (msw12)
AD2024-008181
Gemeenteraad Voordracht (pdf)
Registratienr.
Naam
Ter Inzage
Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)
G& O, Muriël Hendrikse, 06 5341 8196, m.hendrikse@amsterdam.nl
Gegenereerd: v1.23
18