Bijlage 0 Raadsinformatiebrief Tussentijdse evaluatie.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 4 juli 2023 Woningbouw en Volkshuisvesting Reinier van Dantzig en Zita Pels Grond & Ontwikkeling, Christine Smals (Christine.smals@amsterdam.nl) respectievelijk Wonen, Monique Brok (m.brok@amsterdam.nl) Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de uitkomsten van de Tussentijdse evaluatie van de Verordening Stimuleringslening voor wooncoöperaties Amsterdam (hierna de Stimuleringslening) en het vervolgproces om de stimulering van wooncoöperaties breder te bekijken, waaronder de financiering, met als doel wooncoöperaties (nog) beter te faciliteren. Inleiding Wooncoöperaties kunnen sinds het raadsbesluit d.d. 7 juli 2021 gebruik maken van de Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam (hierna te noemen Stimuleringslening). De Stimuleringslening is geïntroduceerd om de ontwikkeling van nieuwe wooncoöperaties met huurwoningen in het sociale en middensegment te stimuleren en om de (hoofd-) financiering van wooncoöperaties door banken beter mogelijk te maken. Wooncoöperaties leveren naast de realisatie van betaalbare huurwoningen een belangrijke bijdrage aan vitale buurten. De bewoners hebben de mogelijkheid om regie te nemen over de ontwikkeling en het beheer en onderhoud van hun eigen woongebouw, en zijn nauw betrokken bij hun naaste woonomgeving. Een woongebouw ontwikkelen als wooncoöperatie is niet de makkelijkste weg, zeker niet in de huidige markt met gestegen rente en bouwkosten. Met de recente oplevering van de Warren en naar verwachting in oktober ’23 van Het Nieuwe Bajesdorp, is wel duidelijk dat het kan.

Het gemeentelijk beleid is flink in uitvoering en staat ook landelijk bekend als een inspiratiebron. De Stimuleringslening draagt hier in belangrijke mate aan bij, maar is geen wondermiddel voor alle problemen waar wooncoöperaties tegen aan lopen. Daarom zal het college breder bekijken hoe wooncoöperaties (nog) beter door de gemeente gefaciliteerd en gestimuleerd kunnen worden. Hieronder zal ingegaan worden op: - Cijfers (aantal beschikkingen stimuleringsleningen, kavels, woningen en uitputting maximale leningsplafond). - Uitkomsten van de Tussentijdse evaluatie.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

-

Datum 4 juli 2023 Pagina 2 van 5

Vervolgproces, breder onderzoek naar de mogelijkheden om wooncoöperaties (nog) beter te faciliteren en te stimuleren, inclusief het nader bekijken van het maximale leningsplafond en het rentepercentage onder de Stimuleringslening.

Cijfers Er zijn sinds de vaststelling van de Stimuleringslening in 2021 beschikkingen afgegeven ter waarde van circa € 10,5 miljoen aan zes wooncoöperaties voor 238 woningen; dat is de helft van het totale leenplafond van € 20 miljoen tot eind 2023. Er zijn in totaal tien kavels door de gemeente beschikbaar gesteld aan wooncoöperaties voor de bouw van woningen door wooncoöperaties. De Warren is opgeleverd, Bajesdorp is gestart met bouwen, De Nieuwe Meent zit in de fase van afsluiten lening en Akropolis, Eureka en Torteltuin hebben een optieovereenkomst met de gemeente gesloten. Daarnaast lopen momenteel voor vier kavels selectieprocedures. Indien alle lopende projecten leiden tot toekenning van een lening onder de Stimuleringslening zal eind 2023 het volledige leenbedrag van 20 miljoen voor het stimuleren van de bouw van ca. 400 woningen besteed zijn. Voor meer informatie wordt verwezen naar Bijlage 1. Uitkomsten Tussentijdse evaluatie Bij de invoering van de Stimuleringslening is door het college op 8 juni 2021 besloten om de uitvoering van de Stimuleringslening tussentijds te evalueren. De belangrijkste uitkomsten van de tussentijdse evaluatie van de Stimuleringslening zijn: a. De Stimuleringslening levert een belangrijke bijdrage aan de financiering van wooncoöperaties. b.

De marktomstandigheden zijn sinds de start van de Stimuleringslening ingrijpend gewijzigd, waardoor het voor wooncoöperaties lastiger financierbaar is om een haalbare businesscase te presenteren. Het gaat dan met name om sterk gestegen rente en bouwkosten. c. Belangrijke factoren voor het kunnen presenteren van een haalbare businesscase zijn: hoofdfinanciering door een bank, een zo hoog mogelijke eigen inleg tegen lage/0% rente, het benutten van de maximaal toegestane huurprijzen voor middeldure huur, weinig tot geen sociale huur, zo laag mogelijke stichtingskosten (lees: kleine(re) woningen) en een gefixeerde aanneemsom waardoor later in het proces geen wijzigingen meer optreden; d. Binnen de door de Raad vastgestelde kaders en uitgangspunten van de huidige Stimuleringslening loopt de gemeente aan tegen haar grenzen om wooncoöperaties financieel nog meer te ondersteunen; e. De uitvoering van de Stimuleringslening is voor alle partijen een arbeidsintensieve regeling. Verbeterpunten zullen waar mogelijk bij het aanvraag- en offerte proces van de Stimuleringslening worden doorgevoerd. Het belangrijkste doel van de Stimuleringslening was en is om de financiering van wooncoöperaties door banken te vereenvoudigen. Hoofdfinanciering door een bank blijft echter een belangrijk uitgangspunt, de gemeente is geen bank.

De Stimuleringslening draagt wel substantieel bij aan de financiering. Dit blijkt uit de resultaten van diverse wooncoöperaties en uit

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juli 2023 Pagina 3 van 5

het feit dat steeds meer Nederlandse banken de financiering van wooncoöperaties serieus onderzoeken. Ook een landelijke faciliteit in de vorm van het leenfonds kan hieraan bijdragen. In het kader van de Tussentijdse evaluatie zijn meerdere gesprekken gevoerd met wooncoöperaties en hun belangenorganisaties, en met banken. Ook hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden, op 1 december 2022 en op 25 mei 2023 waar de gemeente en voornoemde partijen met elkaar in gesprek zijn gegaan over manieren om wooncoöperaties (nog) beter te faciliteren en te stimuleren. Wooncoöperaties en de belangenorganisaties van wooncoöperaties hebben verzocht om het maximale leenbedrag per wooneenheid te verhogen van € 50.000,- naar € 75.000,-, de looptijd van de Stimuleringslening te verlengen van 15 jaar naar 30 jaar en de rente laag te houden op 1,5%. Per voorgestelde maatregel volgt hieronder een korte bespreking. -

Indien het maximale leenbedrag per woning zou worden verhoogd van € 50.000 naar € 75.000,- zou de gemeente gedurende de looptijd van de Stimuleringslening hoofdfinancier worden aangezien de bank eerst wordt afgelost en daarna pas de gemeente. Dat is in strijd met het karakter van de regeling, namelijk om te stimuleren en brengt grote(re) risico’s voor de gemeente met zich mee als wooncoöperaties niet in staat blijken te zijn om de Stimuleringslening na 15 jaar te herfinancieren en af te lossen. Daarbij is van belang dat de gemeente slechts een 2e recht van hypotheek heeft, na het 1e recht van de bank. Bovendien zal het huidige leningsplafond eerder bereikt zijn als een hoger leenbedrag per woning wordt toegekend, waardoor minder wooncoöperaties van de Stimuleringslening kunnen profiteren.

-

De gemeentelijke lening moet na 15 jaar afgelost worden. Dit kan door herfinanciering bij de bank en is mogelijk aangezien er al eigen vermogen is opgebouwd door aflossing. Indien de aflossingstermijn van de Stimuleringslening van 15 jaar naar 30 jaar verlengd wordt, is er echter een grote kans dat de gemeente op een gegeven moment hoofdfinancier wordt. Dit is in strijd met het karakter van de Stimuleringsregeling.

-

De rente van een lening moet conform het gemeentelijke lening- en garantiebeleid marktconform zijn. Dit in verband met de staatssteunregels én omdat de gemeente niet (oneigenlijk) wil concurreren met banken. Het college heeft besloten om de hoogte van de rente te betrekken bij het bredere onderzoek. Of deze naar volledig marktconform niveau kan worden gebracht, of lager kan worden vastgesteld, zal daarin meegenomen worden.

Het college heeft besloten om de voorstellen van de wooncoöperaties en hun belangenorganisaties op dit moment niet geheel over te nemen omdat dit zou betekenen dat de Stimuleringslening gewijzigd zou moeten worden en de lopende projecten daar niet op kunnen wachten. Daarnaast zou de gemeente hierdoor een grotere rol krijgen en hoofdfinancier worden, en daardoor meer risico lopen, terwijl onzeker is of het overnemen van de voorstellen doorslaggevend zou zijn voor het slagen van lopende en toekomstige projecten. Daarvoor kan ook gekeken worden naar bijvoorbeeld een hogere eigen inbreng van de wooncoöperaties en de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juli 2023 Pagina 4 van 5

andere uitkomsten van de Tussentijdse evaluatie. Het college heeft daarom wel besloten tot een breder onderzoek naar de financieringsmogelijkheden om wooncoöperaties (nog) beter te faciliteren en te stimuleren en de aangedragen voorstellen van de wooncoöperaties daarbij te betrekken. Breder onderzoek naar mogelijkheden voor wooncoöperaties Tenslotte heeft het college besloten om In het kader van een breder onderzoek met banken en wooncoöperaties fundamenteler te kijken naar mogelijkheden om wooncoöperaties efficiënt(er) te stimuleren en te faciliteren/ondersteunen. Bijvoorbeeld door het zoeken naar een standaard financieringsformule om solide financieringen rond te krijgen, zonder extra kosten in geld en capaciteit van de gemeente. In dat bredere onderzoek zal naar het stroomlijnen van het financieringsproces van wooncoöperaties, beheercoöperaties en eventuele andere financieringsconstructies gekeken worden. Ook zal gekeken worden naar de hoogte van het maximale leningsplafond van de Stimuleringslening om ook na 2023 de realisatie van betaalbare huurwoningen door wooncoöperaties te stimuleren, en een aantal mogelijke aanpassingen aan de Verordening. Toekomst Net als bij de bouw van andere woningen dan die door wooncoöperaties, kent de huidige tijd en projectontwikkeling in een stedelijke omgeving veel uitdagingen.

Daarnaast blijven de marktontwikkelingen (rente, inflatie, bouwkosten) komende tijd nog onzeker. Dit maakt het voor niet-professionele partijen als wooncoöperaties nog complexer om plannen te ontwikkelen en te realiseren. Desalniettemin is het wooncoöperaties als De Warren en Het Nieuwe Bajesdorp gelukt om hun woondroom te realiseren en zijn er meerdere andere wooncoöperaties waarbij de vooruitzichten positief zijn. Naast het blijven stimuleren van wooncoöperaties, hoopt het college met de inzet op beheercoöperaties, en samenwerking met de corporaties en andere partijen op de bouw van meer betaalbare huurwoningen met een zo groot mogelijke rol van de toekomstige bewoners.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juli 2023 Pagina 5 van 5

Het college zal u hierover nader informeren in het kader van een breder onderzoek dat naar verwachting in Q1 2024 afgerond zal zijn. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlagen 1. Rapportage Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam 2. Samenvatting Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl