bijl2 Document ter voorbereiding op BO Stek Oost definitief op 18-9-2023 gelakt

Strategie & Beleid

Memo Van

5.1, 2,5.1,e 2, e 5.1, 2, e 5.1, 2, e 5.1, 2, e 5.1, 2, e 5.1, 2, e

Aan

Wonen, MA&O, Stadsdeel Oost en Stadgenoot.

Bijlagen

Bijlage 1: overeenkomst Kruislaan Stadgenoot (getekend) Bijlage 2: Subsidiebeschikking Kruislaan Stadgenoot

Datum

18 september 2023

Onderwerp

Voorbereiding BO 18 september 2023 Stek Oost (13:15 – 14:00)

5.1, 2, e

5.1, 2, e

1. Aanleiding Stadgenoot heeft op 14 juli 2023 aangegeven te willen stoppen met Stek Oost in zijn huidige vorm en is daarover in gesprek gegaan met wethouder Zita Pels. De redenering hiervoor is uiteenlopend: -

-

Bewoners en bewonersgroepen hebben aangegeven zich niet veilig te voelen. Dit beeld wordt bevestigd door betrokken instanties; Er is veel negatieve beeldvorming over het complex. Deze beeldvorming is moeilijk te wijzigen; Bij escalaties is het voor Stadgenoot lastig om met de huidige werkafspraken uit te voeten te kunnen. Inzet van Stadgenoot kost hierdoor onevenredig veel tijd; Het individueel belang van de veroorzaker van problematiek is te groot ten opzichte van de tijd die aan het collectief belang besteed zou moeten worden; Stadgenoot is meerdere malen ter verantwoording geroepen bij escalaties door samenwerkende instanties, de gemeente en de politiek terwijl Stadgenoot niet de instantie is die deze samenlevingsproblematiek kan oplossen; De schaal van het woonconcept en de opzet van de locatie (1 toegang en lange corridors) versterken het gevoel van onveiligheid.

De uitdagingen in het beheer waren al bekend bij de gemeente. De bestuurder van Stadgenoot, Anne Wilbers, heeft eerder kenbaar gemaakt dat de eerdere overleggen en vele pogingen om zaken op Stek Oost ten positieve te veranderen, niet hebben geresulteerd in een andere beleving bij Stadgenoot en de bewoners van Stek Oost. Eerder is door Stadgenoot aangegeven eind 2023 naar een verhouding over te willen van 30% statushouders en 70% jongeren. De gemeente heeft bestuurlijk toegezegd hiermee akkoord te zijn. Het besluit van Stadgenoot om Stek Oost in de huidige vorm niet voort te zetten is op 14 juli 2023 gedeeld met de wethouder. Het besluit van Stadgenoot om niet in de huidige vorm door te willen gaan met Stek Oost was verder nog niet bij de gemeente bekend. Er is gesproken over hoe Stek Oost anders georganiseerd zou kunnen worden. Hiervoor zijn een drietal alternatieve scenario’s voorgesteld. Begin augustus 2023 is voor een tweede keer contact geweest tussen Anne Wilbers en Zita Pels. Een vierde scenario is toegevoegd aan de verkenning. Op 29 augustus 2023 zijn in het ambtelijk vooroverleg met Stadgenoot, stadsdeel, Wonen en MA&O de vier scenario’s voor het bestuurlijk overleg doorgesproken. 2. Uitgangspunten en gemaakte afspraken over Stek Oost

Gemeente Amsterdam Pagina 2 van 6

Stek Oost is een gemengd wooncomplex aan het Ringslangpad (Kruislaan), het complex wordt geexploiteerd door Stadgenoot en geeft huisvesting aan 125 jonge statushouders en 125 jongeren (250 totaal). Om tot gezamenlijke oplossingen en het uitwerken van een aantal scenario’s te komen, is het van belang om te benoemen wat de gezamenlijke uitgangspunten zijn en welke afspraken zijn gemaakt bij aanvang van de samenwerking op deze locatie. De belangrijkste afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst (hierna: afsprakenbrief) en in de subsidiebeschikking (zie bijlagen). In de afsprakenbrief staan afspraken ten behoeve van de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van Stek Oost. In de subsidiebeschikking worden de context en de aanleiding benoemd: de realisatie van tijdelijke huisvesting is een middel om versneld de Amsterdamse voorraad sociale huurwoningen te vergroten. Hierin is een verplichting opgenomen om de woningen voor de duur van 10 jaar te exploiteren. Vaststelling van de subsidie van 1.975.000,- vindt daarbij pas plaats aan het einde van die 10 jaar.

In de subsidiebeschikking is opgenomen: “De hoogte van de subsidie is voor een maximaal bedrag van c 1.975.000,- ten behoeve van werkelijk gemaakte netto kosten, berekend volgens de parameters voor de activiteit, te weten onder andere de onderhoudslasten (waaronder het dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud), de grondhuurkosten en de huurinkomsten. De hoogte van de subsidie is berekend op basis van een door de gemeente in samenwerking met bureau Fakton opgestelde businesscase en op basis van het door Stadgenoot gehanteerde woonconcept en uitgangspunten. Aan de incidentele subsidie is de verplichting verbonden betaalbare woningen voor statushouders en studenten en jongeren te realiseren en voor ao jaar te exploiteren.”

Het totale bedrag van c 1.975.000,- is in één keer uitbetaald. Dit is gebeurd in juli 2018 in de vorm van een voorschot aan Stichting Stadgenoot. Indien uit de laatste rapportage blijkt dat de onrendabele top per woning over deze tien jaar lager of hoger is dan 7.900,- per woning, dan vindt er een eenmalige verrekening plaats tussen Stadgenoot en de gemeente ter hoogte van het verschil tussen de onrendabele top en de totale hoogte van de subsidie. De berekening van de onrendabele top bevat een percentage redelijke winst. De toevoeging van het aantal woningen was nodig omdat de gemeente samen met de corporaties niet kon voldoen aan de door het rijk aan de gemeente opgelegde taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Het college heeft met instemming van de gemeenteraad besloten om in de periode 2016 – 2018 5.400 extra (tijdelijke) woningen te realiseren, die toegewezen worden aan Amsterdammers waaronder 50% aan statushouders. Deze woningen werden gerealiseerd in getransformeerde panden en (vooral) op leegstaande kavels. Stek Oost is onderdeel van dit plan.

De belangrijkste afspraken uit de afsprakenbrief zijn: - De exploitatietermijn is 10 jaar; - Stadgenoot huurt de grond van de Gemeente Amsterdam; - De gemeente is verantwoordelijk voor de aanleg, het beheer en onderhoud van de openbare ruimte; - De gemeente is verantwoordelijk voor het aandragen van voldoende kandidaat statushouders; - Financieel uitgangspunt is dat de gemeente bijdraagt aan het onrendabele deel van de opgave met een bedrag van €7900 (btw vrij bedrag) per woonunit bij een exploitatietermijn van 10 jaar; - Stadgenoot draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het ontwerp, realisatie en beheer en onderhoud van de door Stadgenoot geplaatste gebouwen;

2

Gemeente Amsterdam Pagina 3 van 6

-

-

Stadgenoot is verantwoordelijk voor het inrichtingsplan, de inrichting en het beheer en onderhoud van het privaat terrein binnen de kavel. De kosten hiervoor zijn voor rekening van Stadgenoot; De gemeente heeft de ambitie om een maximaal programma van 250 woningen te realiseren en op basis van de conceptplannen zou dit gerealiseerd worden en dit is ook gerealiseerd.

Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt over een bestuurlijke overlegstructuur voor regulier bestuurlijk overleg of bij een mogelijke escalatie. 3. Evaluatie Stek Oost In de raadsbrief stand van zaken gemengde huisvestingslocatie voor statushouders en studenten zijn ervaringen van de afgelopen vijf jaar opgenomen. Stek Oost was hier onderdeel van. Een combinatie van factoren: de schaalgrootte, opzet van het gebouw met één ingang die direct op de huiskamer uitkomt, de samenstelling van de populatie, het grote verloop van bewoners (en het laatste jaar ook community builders) kunnen mogelijk een rol spelen in de beleving van veiligheid op Stek Oost. Er hebben verschillende incidenten plaatsgevonden met een grote impact, die vaak ook de nodige media-aandacht hebben gekregen. Mede door de soms moeizame samenwerking tussen betrokken organisaties en verminderde zichtbaarheid van partijen, hebben de incidenten mogelijk een doorwerking in een blijvend gevoel van onveiligheid. In het afgelopen jaar zijn er verschillende acties ingezet om de situatie te verbeteren.

Algemeen bij alle complexen: - Er is ingezet op de deskundigheidsbevordering van de klantbegeleiders en andere betrokken professionals op het gebied van vroeg-signalering, cultuur- en traumasensitief werken; - Er is training aangeboden in psycho-educatie Mindspring door ARQ (Nationaal Psychotrauma Centrum); - Monitoroverleggen bij de grote complexen. Interventies op Stek Oost: - Monitoroverleg waarin ook casuïstiek wordt besproken; - Snelle inzet ambulante hulpverlening via Permens door middel van aansluiten bij het monitoroverleg; - Inzet laagdrempelige contactpersonen (stichting Ykeallo en Dynamo); - In samenwerking met stichting Ykeallo, Dokters van de Wereld en VUMC is er een steungroep opgezet voor jonge moeders; - Stadgenoot heeft naar aanleiding van een heftig incident alle zorg en overlast dossiers in behandeling gegeven van de zorg en overlast medewerker omdat de lijnen daardoor korter werden; - Er is vanuit Stadgenoot een bewonersbijeenkomst georganiseerd in het teken van veiligheid en het belang van het melden van incidenten. Vooral het melden van overlast en incidenten is namelijk van belang voor het vroegtijdig opbouwen van een dossier en het handelen naar aanleiding van incidenten; - Academie van de stad begeleidt de community builders.

Begin 2023 is er een nieuwe groep gestart, hiermee zijn op het moment alle posities vervuld; - Vanuit Dynamo is een opbouwwerker gestart in voorjaar 2023. Haar taken zijn verbindende activiteiten organiseren voor alle bewoners;

3

Gemeente Amsterdam Pagina 4 van 6

-

-

In 2023 is in eerste instantie een opdracht vanuit het stadsdeel gegeven aan 5.1, 2, e om de training Strong&Dependent te geven aan de niet-statushouders van Stek Oost. Na het aflopen van deze opdracht bleek er een grote behoefte te zijn aan een contact/vertrouwenspersoon binnen Stek Oost die onder andere groepsbijeenkomsten zou organiseren rondom het thema grenzen en grensoverschrijdend gedrag. Deze opdracht is in de periode van april t/m juni door MA&O aan 5.1, 2, e verleend en deze is vervolgens weer overgenomen door het stadsdeel tot het einde van het jaar; Stadgenoot heeft extra inzet op beheer geleverd door inzet van servicebeheerders/wijkbeheerders/gebiedsbeheerder/medewerker zorg en overlast. Momenteel is er geen servicebeheerder meer voor Stek Oost. Er is nog steeds beheer, echter niet meer in de vorm van een aparte servicebeheerder.

Mogelijke verbeteringen Op verschillende plekken wordt ruimte gezien om de inzet te verbeteren. Het gaat om de volgende punten waar verbeteringen mogelijk zouden zijn: -

-

-

-

-

-

De inzet van het buurtteam is op afstand en de brugfunctionaris is sinds een langere periode niet op de locatie aanwezig. Met Dynamo wordt gesproken over het verbeteren van hun inzet; Er kan met Stadgenoot worden gekeken naar het beheer in het algemeen om te kunnen voldoen aan de verwachtingen die hier liggen. Vanuit de gemeente is vooral behoefte aan meer aanspreken van huurders op niet goed huurderschap; Het gebouw van Stek Oost blijft door de schaalgrootte en indeling lastig. Er is bijvoorbeeld maar één ingang en iedereen gebruikt hetzelfde trappenhuis, hierdoor is het vermijden van personen niet mogelijk. Stadgenoot onderschrijft dit en staat ervoor open om te onderzoeken of bouwkundige aanpassingen mogelijk zijn; Er kan gekeken worden naar de bewonerspopulatie, naar doelgroepen en samenstelling. Stadgenoot heeft eerder aangegeven eind 2023 – wanneer veel huurcontracten aflopen – naar een verhouding over te gaan van 30% statushouders en 70% jongeren. De gemeente heeft toegezegd hiermee akkoord te zijn. De vraag van de gemeente hierbij is wel of het verkleinen van het percentage statushouders ook zorgt voor minder overlast.

Er kan gekeken worden of er mogelijkheden zijn om een boeteclausule of beëindiging huurcontract te koppelen aan het niet naleven van de huisregels; Verder kan er nog worden geïnvesteerd in een gezamenlijk protocol rondom time-out locaties en afkoelwoningen. Dit is echter wel op vrijwillige basis en kan niet altijd ingezet worden; De gemeente zal inzetten op preventieve screening bij huisvesting van jonge statushouders op gemengd wonen complexen. Dit is in samenwerking met GGD; De gemeente kan extra inzetten op intensivering en verplichting van zorg en begeleiding van jonge statushouders bovenop de al bestaande inzet. De onderlinge samenwerking en coördinatie tussen de maatschappelijke partijen moeten verbeterd worden. Er moet gekeken worden naar een meer centrale regie. Partijen werken nu vaak los van elkaar en zijn zich onvoldoende bewust van elkaars acties. Door beter samen te werken kan het vertrouwen en daarmee veiligheidsgevoel toenemen.

4. Uitwerking scenario’s Stek Oost Er zijn een viertal scenario’s denkbaar die zowel vanuit de gemeente als Stadgenoot zijn aangedragen als mogelijke oplossingsrichtingen, namelijk:

4

Gemeente Amsterdam Pagina 5 van 6

1. Stek Oost wordt een jongerenhuisvestingslocatie In dit scenario neemt Stadgenoot, in afwijking van de standaardprocedures (waarbij met de ruggensteunregeling alle corporaties een rol hebben), de herhuisvesting volledig voor eigen rekening. Hiermee zorgt Stadgenoot indirect ook voor de komende 5 jaar weer dat geprognotiseerde aantallen statushouders worden gehuisvest. Stadgenoot lost dit op door de resterende statushouders via de ruggensteunregeling een eenmalig aanbod te doen binnen het eigen bezit. Indien dit in 2023 niet volledig lukt zal het overige deel in 2024 op deze wijze worden gehuisvest. In dit scenario zorgt Stadgenoot voor voldoende woningen door statushouders zelf te herhuisvesten. Er zal geen maatschappelijke inzet meer zijn vanuit de gemeente op Stek Oost. Hierdoor zullen er in dit scenario uitdagingen in het beheer zijn gezien de grootte en opzet van de locatie. Dit betekent dat Stadgenoot zowel naar bouwkundige aanpassingen moet kijken, als moet nadenken over aanvullende eigen of externe inzet op beheer. Ten slotte zal het toevoegen van jongeren niet garanderen dat alle problematiek afneemt en zijn de veiligheidsrisico’s vergelijkbaar met de huidige situatie. Ook op grote studentenlocaties zijn er immers veiligheidsrisico’s, hoewel anders van aard en qua aanpak. Vanuit het stadsdeel is er geen bezwaar tegen een dergelijke invulling.

In de directe omgeving zijn verschillende studentenwoningen bij de campus van Science Park. 2. Stek Oost wordt volledig verhuurd aan een organisatie die de opvang van asielzoekers gaat organiseren (zogenaamde doorstroomlocatie) Dit scenario vereist een andere constructie waarbij een andere huur/verhuur relatie zal ontstaan voor de periode van 4 jaar (of korter) vanuit de gemeente. Het COA zal hierbij eerst het beheer op zich nemen en dit later omklappen naar de gemeente. Er zijn afspraken nodig om het gebouw geheel of deels leeg te maken. Het gaat in 2024 om 112 jongeren die dan woonachtig zijn op Stek Oost. Het gros van de contracten eindigt in 2026/2027. Hierbij denkt Stadgenoot aan een doorstroomregeling zoals de ruggensteunregeling voor de nog te verhuizen jongeren (de niet-statushouders). Stadgenoot kan de herhuisvesting zelf realiseren. Bij ‘volledig leeg’ denkt Stadgenoot aan het doorverhuizen binnen het eigen bezit zoals in nieuwbouw jongerenwoningen die in 2024 opgeleverd zullen worden. Bij ‘deels leeg’ kan Stadgenoot werken met een zogeheten doorschuifconstructie waarbij jongeren binnen het gebouw doorverhuizen. Het gebouw kan daarna in beheer gegeven worden aan derden (COA). Het beëindigen van de jongerenhuurcontracten vormt een uitdaging.

Vanuit het stadsdeel is op voorhand geen bezwaar tegen een dergelijke locatie, het is niet uit te sluiten dat dit in de buurt wel vragen op zal roepen. Daarnaast is advies van de politie noodzakelijk zijn. Tevens zal dit scenario veel van het beheer op de locatie vragen waarbij extra maatregelen getroffen dienen te worden ten aanzien van de leefbaarheid. Ten slotte zal er financieel advies vanuit G&O gevraagd moeten worden met betrekking tot de haalbaarheid. 3. Stek Oost wordt een jongerenhuisvestingslocatie en druppelsgewijs kunnen statushouders instromen In dit scenario wordt de locatie opengesteld voor statushouders na een bepaalde termijn. Zodoende kan de rust eerst terugkeren. Dit kan door natuurlijke ingroei bij mutatie op termijn.

5

Gemeente Amsterdam Pagina 6 van 6

Stadgenoot ziet dit scenario niet als logische en handige optie, omdat de resterende looptijd van het complex tot einde omgevingsvergunning nog maar 4,5 jaar is en er geen ruimte is voor het oprekken van de looptijd. Dit scenario betekent dat de jonge statushouders maar voor erg korte duur op de locatie kunnen wonen en de verhuisbeweging daardoor voor hen vergroot. Bij uithuizing vormt tijdelijke leegstand een risico voor de leefbaarheid. Er zullen in dit scenario uitdagingen in het beheer zijn gezien de grootte en opzet van de locatie. Dat betekent dat Stadgenoot zowel naar bouwkundige aanpassingen moet kijken als moet nadenken over aanvullende eigen inzet op beheer, omdat de inzet van de gemeente op de locatie in dit scenario in eerste instantie verdwijnt. Ten slotte is er wel ruimte voor een alternatieve invulling. Bijvoorbeeld in de periode dat er geen statushouders wonen in het mogelijk om te kijken naar het huisvesten van een andere kwetsbare groep, denk hierbij aan economisch daklozen. 4. Stek Oost wordt/ blijft een jongerenhuisvestingslocatie met 30% statushouders. In dit scenario zal het percentage statushouders van 50% verlagen naar 30%. De gemeente heeft begin 2023 kennisgenomen van de wens van Stadgenoot om naar een lager percentage toe te groeien. Dit is later door de gemeente bestuurlijk toegezegd.

Daarnaast blijft de gemeente inzetten op additionele maatregelen om het gevoel van onveiligheid te verminderen. Stadgenoot geeft aan dit scenario niet als optie te zien. 3. Voorkeursscenario Stek oost vanuit de gemeente Voor de gemeente is het van belang om te kunnen voldoen aan de wettelijke taakstelling vanuit het Rijk en zodoende genoeg statushouders te huisvesten. Om die reden is het voor de gemeente van belang dat Stek Oost blijvend ingezet kan worden voor statushouders. Het stadsdeel is van mening dat de subjectieve veiligheidsbeleving en objectieve veiligheidsbeleving niet altijd overeenkomen. De gemeente wil zich blijven inzetten om te komen tot een wenselijke oplossing waarbij statushouders tot het einde van de looptijd gehuisvest kunnen worden op Stek Oost. Hierover gaat de gemeente graag in gesprek met Stadgenoot. 4. Additionele toevoegingen aan Stek Oost losstaand van bovenstaande scenario’s In de bovengenoemde scenario’s wordt vooral gekeken naar de verhouding en samenstelling van statushouders en jongeren. Er zijn meerdere factoren van belang die de leefbaarheid van Stek Oost kunnen verbeteren. De problematiek is complexer dan alleen de populatie in Stek Oost. Er dient daarnaast minimaal gedacht te worden aan: - Bouwtechnische aanpassingen: noodzakelijk om te kijken of het mogelijk is om meerdere compartimenten (2 of 3 ingangen) en meer trappenhuizen te creëren.

Stadgenoot heeft aangegeven na te denken over de mogelijkheden en acht dit financieel haalbaar; - Beheer aspecten: het is van belang dat het beheer op Stek Oost van hoge kwaliteit blijft. Stadgenoot is hierbij primair verantwoordelijk voor het sociale en fysieke beheer op de locatie. De gemeente is verantwoordelijk voor het verzorgen van passende zorg- en ambulante ondersteuning voor de statushouders; - Uitbreiding pilot vroegtijdige signalering psychische klachten en zelfredzaamheid. Hier wordt momenteel door de gemeente al aan gewerkt; - Draagvlak in de wijk/beeldvorming rondom Stek Oost. Er kan worden geconcludeerd dat naast de keuze voor een scenario, ook naar andere aspecten gekeken moet worden om de leefbaarheid op Stek Oost te verbeteren. Dit moet naast de scenariokeuze ook onderwerp van gesprek zijn tijdens het bestuurlijk overleg.

6