Bestuurlijke reactie initiatiefvoorstel aanpassing maatwerkregeling huurders Gemeentelijk Vastgoed definitief.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de leden van de gemeenteraad van Amsterdam

Datum

16 februari 2021

Onderwerp

Bestuurlijke reactie op het initiatiefvoorstel van de leden Martens en De GraveVerkerk (VVD) ‘Aanpassing een aanvulling tijdelijke maatwerkregeling huurders Gemeentelijk Vastgoed’

Geachte raadsleden,

Op 8 januari hebben de raadsleden Martens en De Grave-Verkerk (VVD) een initiatiefvoorstel ingediend getiteld ‘Aanpassing een aanvulling tijdelijke maatwerkregeling huurders Gemeentelijk Vastgoed’. Met dit voorstel wordt het college gevraagd om: 1. De marktconforme huurprijzen van gemeentelijk vastgoed tijdelijk aan te passen in overeenstemming met de verslechterde marktomstandigheden; 2. De gereserveerde 2 miljoen euro voor kwijtscheldingen van huurgelden van ondernemers die bij de gemeente huren verdubbelen naar 4 miljoen euro; 3. De termijn van 2 jaar voor de betalingsregeling voor huurschulden waar nodig met 1 jaar op te rekken, dus naar een afbetalingstermijn van 3 jaar; 4. Het publieke belang of de buurtfunctie van ondernemingen niet als randvoorwaarde stellen voor kwijtschelding van huur; 5. De bereikbaarheid, communicatie en service van de gemeente als verhuurder richting huurders te verbeteren en indien nodig hiervoor tijdelijk ambtelijke capaciteit op te schalen; 6. Een gelijk speelveld te behouden ten opzichte van hurende ondernemers die bij particuliere vastgoedbezitters huren en oneerlijke concurrentie te voorkomen; 7. De uitvoering van dit voorstel te dekken uit de middelen die in de Begroting 2021 zijn gereserveerd beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed.

Het college waardeert het initiatiefvoorstel van de VVD en haar voorstellen om onze huurders zoveel mogelijk te steunen in deze crisistijd. Vanaf het begin van de crisis hebben we onze

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 16 februari 2021 Pagina 2 van 6

huurders uitstel van betaling verleend om voldoende liquiditeitsruimte te bieden. Daarnaast is bij besluit op 19 mei 2020 de huurindexatie voor 2020 voor huurders van gebouwen kwijtgescholden en is op 16 juni 2020 ingestemd met een maatwerkregeling voor huurders. Bij het vaststellen van de maatwerkregeling was nog de verwachting dat de coronacrisis van beperkte duur zou zijn. Op basis daarvan was toen de inschatting dat uitstel van betaling, een rentevrije betalingsregeling van 2 jaar en kwijtschelding bij dreigend faillissement voldoende steun zou bieden aan onze huurders. Het college is het met de VVD eens dat de situatie is veranderd en we als verhuurder meer moeten doen voor onze huurders. Inmiddels bevinden we ons in een nog zwaarder scenario dan het zwaarste scenario waar we in het voorjaar rekening mee hielden. Huurschulden lopen op en we zien dat onze huurders steeds meer signalen afgeven dat zij moeite hebben het hoofd boven water te houden. In december heeft college aangegeven te kijken of we meer konden en moesten doen voor onze huurders. Sinds januari is gekeken naar een gepaste aanpassing van de betalingstermijn. In de commissie FED op 4 februari jl. is aangegeven dat college tevens kijkt naar huurkorting voor bepaalde zwaar getroffen huurders.

Het college ziet het initiatiefvoorstel van de VVD dan ook als ondersteunend aan het onderzoek wat wij als verhuurder meer kunnen doen. Op 9 februari 2021 heeft het college, in aansluiting op het initiatiefvoorstel van de VVD, ingestemd met het verlengen van de terugbetalingstermijn voor huurschulden van 2 naar 6 jaar en het verlengen van de termijn voor uitstel van betaling. Doel was om hierover te communiceren na een aanvullend besluit over huurkorting. Op 16 februari heeft het college besloten om huurkorting te verlenen aan zwaar getroffen huurders en heeft het voornemen uitgesproken om hiervoor € 10 miljoen vrij te maken. Over dit besluit ontvangt u ook een raadsbrief. Over de uitwerking van de huurkorting besluit het college begin maart, u wordt hierover zo spoedig mogelijk geïnformeerd. Per onderdeel van het voorstel treft u hier onder een reactie van het college op het ingediend initiatiefvoorstel aan. 1. De marktconforme huurprijzen van gemeentelijk vastgoed tijdelijk aan te passen in overeenstemming met de verslechterde marktomstandigheden; Het college begrijpt het verzoek dat de VVD eerder heeft gedaan te onderzoeken of de marktconforme huren nog wel marktconform zijn en of deze tijdelijk bijgesteld kunnen worden. De wethouder Vastgoed heeft in december toegezegd hiernaar te kijken en deze toezegging in januari herhaald.

Marktconforme huurprijzen worden gebaseerd op meerjarige trends in de vastgoedmarkt. Verhuurders in de markt gaan zelden over tot het structureel verlagen van huren als gevolg van een tijdelijke dip in de markt. Ook nu zien we dat er geen sprake is van structurele verlaging van de markthuren als gevolg van de huidige crisis. Wel gaan bepaalde verhuurders over tot tijdelijke korting op marktconforme huren omdat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd en zij een deel van het risico overnemen. In die geest wil het college huurders die zwaar zijn getroffen door de coronacrisis ook tegemoet komen. Een deel van onze huurders heeft als gevolg van verplichte sluiting of wegvallende

Gemeente Amsterdam

Datum 16 februari 2021 Pagina 3 van 6

bezoekers te maken met grote verliezen en huurschulden. Het college is daarom voornemens om begin maart met een uitgewerkte regeling te komen voor huurkorting voor huurders die zwaar zijn getroffen. Zij wil hier € 10 miljoen voor ter beschikking stellen. Het is voor de gemeente niet mogelijk om alle huurders een generieke huurkorting te geven. Niet voor iedere huurder is de situatie hetzelfde en niet voor iedere huurder is de nood even hoog. Daarnaast is de gemeente beperkt in haar financiële middelen en het inzetten van gemeenschapsgeld voor huurkorting vraagt om een zorgvuldig afweging. Het college beschouwt dit punt als ondersteuning van haar besluit om de maatwerkregeling voor huurders aan te passen en tot huurkorting voor individuele huurders van gemeentelijk vastgoed over te gaan die het zwaarst getroffen zijn door corona. 2. De gereserveerde 2 miljoen euro voor kwijtscheldingen van huurgelden van ondernemers die bij de gemeente huren verdubbelen naar 4 miljoen euro; Voor de zomer van 2020 heeft het college een bedrag van € 2 miljoen uit de noodkas gereserveerd om bij huurders die failliet dreigen te gaan tot kwijtschelding over te kunnen gaan. Tot op heden is dit bedrag niet aangesproken, omdat geen van de huurders die een verzoek hebben ingediend daadwerkelijk failliet dreigt te gaan of kwijtschelding voorwaardelijk is voor een bancaire lening.

Het langdurige uitstel van betaling dat de gemeente heeft aangeboden aan haar huurders lijkt daarmee een belangrijk element in de bestrijding van faillissementen. Het college ziet echter ook dat de aanhoudende beperkingen en de laatste harde lockdown ertoe leiden dat een deel van de huurders een flinke huurschuld opbouwt. Het college wil daarom huurkorting verlenen aan zwaar getroffen huurders. Zij komt begin maart met een uitwerking voor huurkorting. Het college heeft hiervoor een bedrag van € 10 miljoen gereserveerd. Belangrijke randvoorwaarde daarbij blijft dat de gemeente al haar huurders op een gelijke manier behandelt en geen huurders bevoordeelt ten opzichte van anderen. Als overheidsorganisatie hebben wij een andere positie dan marktpartijen. Wij kunnen geen individuele afspraken over kwijtschelding maken met alle huurders die hierom verzoeken. De gemeente is als onderdeel van de overheid gebonden aan het gelijkheidsbeginsel en daarom moeten we voor alle huurders dezelfde lijn trekken als het gaat om ondersteuning. Het college beschouwt dit punt als ondersteuning van haar besluit om de maatwerkregeling voor huurders aan te passen en tot huurkorting voor de zwaarst getroffen huurders van gemeentelijk vastgoed over te gaan. 3.

De termijn van 2 jaar voor de betalingsregeling voor huurschulden waar nodig met 1 jaar op te rekken, dus naar een afbetalingstermijn van 3 jaar; Het college deelt de zorgen van de VVD over de vraag of de huidige betalingstermijn van 2 jaar voor het afbetalen van eventuele huurschulden voldoende is. In lijn daarmee heeft de wethouder Vastgoed in december aan de raad gemeld dat het college kijkt naar verruiming van deze betalingstermijn.

Gemeente Amsterdam

Datum 16 februari 2021 Pagina 4 van 6

We zien dat de crisis (veel) langer aanhoudt dan voorzien ten tijde van de vaststelling van de maatwerkregeling. We zien ook dat een deel van onze huurders inmiddels een behoorlijke huurschuld heeft opgebouwd en schatten in dat het niet reëel is dat deze binnen 2 jaar kan worden terugbetaald. Hoewel geen harde voorspellingen mogelijk zijn, zal het naar verwachting enkele jaren duren voor ondernemers en instellingen hun bedrijfsvoering naar een normaal niveau hebben gebracht. Een terugbetalingstermijn van 2 jaar kan voor ondernemers leiden tot een relatief zware schuldenlast in de eerste jaren van opbouw na de crisis. Om ervoor te zorgen dat de huurschuld aan de gemeente niet onevenredig zwaar drukt op de bedrijfsvoering in de herstelperiode na de crisis (die naar verwachting enkele jaren zal duren), heeft het college besloten om de terugbetalingstermijn te verlengen van 2 naar 6 jaar. Het is in het belang van onze stad en vastgoedportefeuille dat ondernemers overeind blijven, dat de werkgelegenheid zoveel mogelijk gewaarborgd blijft en leegstand in de gemeentelijke vastgoedportefeuille op termijn zoveel mogelijk wordt voorkomen. Meer tijd geven om schulden terug te betalen kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren.

Het college is van mening dat met het besluit om de terugbetalingstermijn voor huurschulden te verlengen van 2 naar 6 jaar reeds is voldaan aan de aanbeveling van raadsleden Martens en De Grave-Verkerk. 4. Het publieke belang of de buurtfunctie van ondernemingen niet als randvoorwaarde stellen voor kwijtschelding van huur; Bij het vaststellen van de maatwerkregeling voor de zomer van 2020 heeft het college gekozen om het maatschappelijk belang of de buurtfunctie van een huurder mee te laten wegen bij het al dan niet kwijtschelden van huren. Het college heeft met deze randvoorwaarde willen benadrukken dat gemeenschapsgeld terecht moet komen waar het een maatschappelijke meerwaarde heeft en niet bij bedrijven met bijvoorbeeld een vermogend moederbedrijf. In de praktijk is dit criterium van het maatschappelijk belang niet toegepast bij het beoordelen van verzoeken om kwijtschelding: zowel maatschappelijke als commerciële huurders die hiertoe een verzoek hebben ingediend zijn primair beoordeeld op dreigend faillissement. Nu de crisis aanhoudt vindt het college het van groot belang dat de leefbaarheid en levendigheid van de stad ook voor de toekomst behouden blijft. Al onze huurders hebben hierin een aandeel, of het nu gaat om een theater, een winkel, atelier of restaurant.

De wethouder Financiën heeft in de commissie FED van 4 februari toegezegd het criterium van maatschappelijk belang bij het beoordelen van een kwijtscheldingsverzoek te schrappen. Hierbij bevestigt het college deze toezegging. Gezien het bovenstaande adviseert het college de gemeenteraad om met het initiatiefvoorstel in te stemmen. 5. De bereikbaarheid, communicatie en service van de gemeente als verhuurder richting huurders te verbeteren en indien nodig hiervoor tijdelijk ambtelijke capaciteit op te schalen;

Gemeente Amsterdam

Datum 16 februari 2021 Pagina 5 van 6

Het college vindt het net als de VVD van belang dat we als verhuurder en zeker in deze tijd goed bereikbaar zijn voor onze huurders en onze communicatie eenduidig is. De wethouder Vastgoed heeft op 6 januari in de commissie KDD aan de VVD toegezegd dat zij zal kijken naar de communicatie tussen de gemeente en haar huurders. Zij komt hier op terug na behandeling van het voorstel voor huurkorting begin maart. In algemene zin is er veel contact met onze huurders en hun directe contactpersonen binnen de gemeente. In mei 2020 is bijvoorbeeld een huurdersonderzoek uitgevoerd waarbij 1.100 huurders telefonisch zijn benaderd en vervolgens de mogelijkheid hebben gekregen een enquête in te vullen over hun situatie. Daarna zijn de huurders via meerdere brieven op de hoogte gebracht van onder meer het besluit om de jaarlijkse huurindexering kwijt te schelden (voor huurders van gebouwen) en de invoering van de maatwerkregeling en wat die inhoudt. Iedere huurder van gemeentelijk vastgoed heeft een directe contactpersoon binnen de gemeente (bekend bij huurders als ‘assetmanager’) zodat laagdrempelig contact altijd mogelijk is. De omvang van de coronacrisis en het effect daarvan op onze huurders stelt ook de uitvoerende organisatie voor nieuwe uitdagingen als het gaat om communicatie.

Daarom wordt in overleg met communicatieadviseurs gekeken op welke wijze over het gemeentelijk beleid wordt gecommuniceerd, hoe reactietermijnen verkort kunnen worden en hoe de bereikbaarheid nog meer kan worden verbeterd. Dit met als doel om de bestaande capaciteit effectiever in te zetten. Vooralsnog ziet het college geen reden om extra capaciteit in te zetten, ook gezien de beperkte middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft. Aansluitend wordt bekeken hoe de afhandelingstermijn van bestuurlijke post verbeterd kan worden. Het college beschouwt dit punt als ondersteuning van haar voornemen om de communicatie richting huurders van gemeentelijk vastgoed waar nodig te verbeteren. 6. Een gelijk speelveld te behouden ten opzichte van hurende ondernemers die bij particuliere vastgoedbezitters huren en oneerlijke concurrentie te voorkomen; Particuliere verhuurders gaan verschillend om met de huurschuld van hun huurders. Zo kan gedeeltelijke kwijtschelding gepaard gaan met aanvullende voorwaarden over het terugbetalen van resterende schulden of het uitvoeren van onderhoud door de huurder. Als gemeente zijn we gehouden aan de wet Markt & Overheid die borgt dat er gelijk speelveld is ten opzichte van de markt en daarmee particuliere vastgoedbezitters.

Het behouden van een gelijk speelveld en het voorkomen van bevoordeling van gemeentelijke huurders ten opzichte van huurders op de particuliere markt vormt één van de grondslagen van de huidige maatwerkregeling. Om oneerlijke concurrentie ten opzichte van overeenkomstige huurders op de markt te voorkomen wordt gekeken naar een regeling die ondersteunt waar het echt nodig is. Ook voor haar huurders onderling is een gelijk speelveld van belang, om die reden zullen zoveel mogelijk objectieve criteria voor mogelijke huurkorting worden opgesteld, om willekeur en bevoordeling van bepaalde huurders te voorkomen.

Gemeente Amsterdam

Datum 16 februari 2021 Pagina 6 van 6

Het college beschouwt dit punt als ondersteuning van haar besluit om huurkorting te verlenen op grond van objectieve criteria die gelden voor al haar huurders. 7. De uitvoering van dit voorstel te dekken uit de middelen die in de Begroting 2021 zijn gereserveerd beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed. Het college raadt af om eventuele toekomstige dekking uit de onderhoudsvoorziening van gemeentelijk vastgoed te halen. Ook omdat de benodigde voorziening voor huurkorting veel groter zal zijn dan 2 miljoen. Deze voorziening is opgebouwd op grond van op zorgvuldig opgebouwde meerjarenonderhoudsplannen voor het sober en doelmatig onderhoud en beheer van ons vastgoed. Het college vindt het daarnaast van groot belang dat de huidige vastgoedportefeuille nu en in de toekomst wordt onderhouden, zodat goede, betaalbare en duurzame huisvesting geboden kan worden aan huurders. Het interen op de onderhoudsvoorziening leidt tot het risico dat bepaalde noodzakelijke uitgaven in de toekomst niet gedaan kunnen worden. Dit leidt er tevens toe dat wij voor onze huurders niet het beheer en onderhoud kunnen bieden dat wij met onder huurders overeen zijn gekomen. We hebben bij andere portefeuilles gezien wat bezuinigen op onderhoud voor negatieve gevolgen heeft. Daar komt bij dat achterstallig onderhoud vrijwel altijd leidt tot duurdere herstelwerkzaamheden in de toekomst.

Met de kademuren en bruggen in gedachten en gelet op het sobere voorzieningenniveau wil het college deze bezuiniging op onderhoud niet bij het gemeentelijke vastgoedbezit herhalen. Gezien het bovenstaande ontraadt het college de raad in te stemmen met dit onderdeel van het initiatiefvoorstel. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeesters en wethouders van Amsterdam,

Touria Meliani Wethouder Gemeentelijk Vastgoed