Bekendmaking van de Huisvestingsverordening Amsterdam per 1 januari 2026.docx

Indien er sprake is van een rij aaneengesloten eengezinswoningen, die onderbroken wordt door een pand met daarin meerdere zelfstandige woonruimten, dan moet voor het vaststellen van het pandquotum niet naar zowel de rij eengezinswoningen én het pand met meerdere zelfstandige woonruimten gekeken worden. Het pandquotum, indien toegepast op de rij eengezinswoningen, wordt dan enkel bepaald door het aantal omgezette woonruimten in die rij eengezinswoningen, welke rij eindigt indien deze onderbroken wordt door een pand met meerdere zelfstandige woonruimten. R. In de artikelsgewijze toelichting op artikel 3.4.1 komen, onder verlettering van de onderdelen c tot en met e tot a tot en met c, de alinea’s ‘a. ingrijpende renovatie’ en ‘b. omzetten lidmaatschapsrechten in een coöperatieve flatexploitatievereniging in appartementsrechten’ te vervallen.

S. In de artikelsgewijze toelichting op artikel 3.7.3 wordt de derde alinea vervangen door: Burgemeester en wethouders krijgen daarnaast de bevoegdheid bepaalde gebieden aan te wijzen waar een nachtencriterium van vijftien of nul nachten geldt. Bij een nachtencriterium van vijftien nachten geldt er een ander vergunningsvoorschrift in de aangewezen gebieden dan in niet-aangewezen gebieden. Bij een nachtencriterium van nul nachten worden vergunningen geweigerd in de aangewezen gebieden. In die gebieden geldt er dan een verbod op vakantieverhuur. De term gebied wordt in het artikel taalkundig gebruikt waarmee bedoeld wordt dat wordt aangesloten bij de term gebied in het normale spraakgebruik. De aanwijzing kan op elk gebiedsniveau worden uitgevoerd. Burgemeester en wethouders kunnen ook een bepaalde wijk of buurt aanwijzen. Er is ervoor gekozen om deze gebieden niet in de verordening op te nemen, omdat de factoren op grond waarvan een ander nachtencriterium noodzakelijk is van tijd tot tijd kunnen verschillen. Burgemeester en wethouders kunnen door een aanwijzingsbesluit een belangenafweging op gebiedsniveau maken. Bij het aanwijzen van gebieden moet worden gemotiveerd waarom een ander nachtencriterium in dat gebied noodzakelijk is met het oog op het beschermen van de woonruimtevoorraad en/of de leefbaarheid.

Voordat wijken kunnen worden aangewezen dienen burgemeester en wethouders de uniforme voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) te volgen om zienswijzen van bewoners uit de wijken zorgvuldig mee te wegen bij het aanwijzingsbesluit. T. De artikelsgewijze toelichting op artikel 3.7.3a komt als volgt te luiden: Artikel 3.7.3a Vergunningplicht toeristische verhuur In dit artikel is geregeld dat elke vorm van toeristische verhuur zonder vergunning verboden is. Het tweede lid verduidelijkt dat in Amsterdam alleen onder de voorwaarden die gelden voor B&B, short stay en vakantieverhuur een vergunning verleend kan worden. Er geldt wel een vrijstelling op de vergunningplicht voor studenten die korter verblijven dan zes maanden mits en zolang het een woonruimte betreft die door een instelling voor hoger onderwijs, als bedoeld in artikel 1.1 onderdeel g van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, is gereserveerd als landingsplek voor internationale studenten. De vrijstelling is nodig omdat het begrip toeristische verhuur in de Huisvestingswet breed is geformuleerd, waardoor ook verhuur aan studenten onder dit begrip kan vallen. Er geldt ook een vrijstelling voor korte huisbewaring. Zie voor een verdere toelichting onder artikel 3.1.2. U.

Na de artikelsgewijze toelichting op artikel 3.7.5 wordt een paragraaf toegevoegd, luidende: Artikel 3.7.6 Short stay Het is verboden om een woonruimte in gebruik te geven voor short stay zonder vergunning van burgemeester en wethouders. De vergunning wordt onder dezelfde voorwaarden als voor de onttrekkingsvergunning verstrekt. Dit betekent dat een short stay vergunning alleen wordt verstrekt indien het verblijf ten behoeve van een naar het oordeel van burgemeester en wethouders gewenste maatschappelijke functie is of ten behoeve van een functie die gewenste versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. Hierbij kan worden gedacht aan een culturele organisatie die afhankelijk is van gastdocenten uit het buitenland die kort verblijven in Amsterdam en waarbij het financieel niet haalbaar is dat deze docenten in hotels verblijven. Burgemeester en wethouders zullen in elk individueel geval beoordelen of het maatschappelijk belang zwaarder weegt dan het belang om de woning te behouden voor permanente bewoning.

Los van de vergunningplicht voor short stay geldt voor elke vorm van toeristische verhuur, waaronder dus ook short stay, ook de registratieplicht op grond van artikel 3.7.2. V. De artikelsgewijze toelichting op artikel 3.9.5 wordt als volgt gewijzigd: 1. De zinsnede ‘een maximum van dertig nachten verhuur’ wordt vervangen door ‘een nachtencriterium’. 2. De passage ‘Het derde lid.. en/of de leefbaarheid’ wordt vervangen door de volgende alinea: Het derde lid bevat de bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om gebieden aan te wijzen waar een nachtencriterium van vijftien of nul nachten geldt, betekenende een verbod op vakantieverhuur. Deze bevoegdheid hangt voor wat betreft het nul nachtencriterium samen met de voorwaarde voor een vakantieverhuurvergunning uit het eerste lid, onderdeel b: dat de woonruimte niet in een verbodsgebied is gelegen. In deze gebieden worden geen vergunningen afgegeven en kunnen eventuele reeds verleende vergunningen worden ingetrokken. Bij het aanwijzen van gebieden moet worden gemotiveerd waarom een ander nachtencriterium in dat gebied noodzakelijk is met het oog op het beschermen van de woonruimtevoorraad en/of de leefbaarheid.

Voordat wijken kunnen worden aangewezen dient het college de uniforme voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) te volgen om zienswijzen van bewoners uit de wijken zorgvuldig mee te wegen bij het aanwijzingsbesluit. K. De artikelsgewijze toelichting op artikel 4.2.1 wordt als volgt gewijzigd: 1. De zin ‘De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woningen én heeft geen hoofdverblijf in een of meerdere van de verhuurde woningen, en/of is ter plaatse niet ingeschreven in een of meerdere van die verhuurde woningen;’ wordt vervangen door ‘De overtreder verhuurt aantoonbaar twee of meer woningen. In het geval de overtreder de woning waar hij zelf hoofdverblijf heeft (deels) verhuurt, telt die woning niet mee;’. 2. Na de toelichting bij de laatste gedachtestreep wordt de volgende zin toegevoegd: Bovenstaande opsomming zijn voorbeelden. Wanneer een overtreding wordt gemaakt die niet onder een van de bovengenoemde voorbeelden valt zullen burgemeester en wethouders per geval bekijken of er sprake is van een bedrijfsmatige activiteit. Hierbij wordt onder meer gelet op de aard en inrichting, winstoogmerk en schaalgrootte van het gebruik. 3.

Na de alinea onder Tabel 5 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/Bed & Breakfast (artikel 3.7.3a en 3.7.5) wordt een alinea toegevoegd, luidende: Tabel 5a Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ Short stay (artikel 3.7.3a en 3.7.6) In tabel 5a staan de boetes opgenomen voor short stay zonder vergunning of overtreding van voorwaarden of voorschriften van de short stay vergunning. De boetetabel is met inachtneming van het evenredigheidsbeginsel opgesteld. In de tabel wordt onderscheid gemaakt tussen een gehele woning in gebruik geven voor short stay (ernstig) of een deel van de woning in gebruik geven voor short stay (minder ernstig). Ook wordt er onderscheid gemaakt tussen particuliere en bedrijfsmatige verhuur en structurele en incidentele verhuur. Indien er sprake is van een herhaalde overtreding wordt een hogere boete opgelegd. De boete die wordt opgelegd zal daarnaast altijd worden getoetst aan individuele omstandigheden die nopen tot matiging. L. In de toelichting op artikel 5.1 wordt na de laatste alinea de volgende toelichting toegevoegd:

In het achttiende lid is het overgangsrecht opgenomen dat van toepassing is op aanvragers voor een vergunning voor tweede woningen die voor de inwerkingtreding van die vergunningplicht en in ieder geval tussen 1 oktober 2025 en 31 december 2025 al op rechtmatige wijze een tweede woning aanhielden op grond van de vrijstelling die gold tot 1 januari 2026. Voor die bestaande gevallen geldt de voorwaarde dat de tweede woning géén middeldure huurwoonruimte mag zijn niet. Ook wordt er niet getoetst aan de voorwaarden als genoemd in het tweede lid van artikel 3.3.5a én geldt het voorschrift dat de vergunning voor een periode van ten hoogste drie jaren wordt verleend niet. Artikel III Bijlage 1 Legestabel 2026 bij de Legesverordening Amsterdam 2026 wordt als volgt gewijzigd: A.In paragraaf 5.1 van de Legestabel 2026 wordt een nieuw onderdeel (5.1.4) opgenomen dat luidt: 5.1.4

een vergunning voor short stay zoals geformuleerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam:

€ 664,10

B. In paragraaf 5.3 van de Legestabel 2026 wordt een nieuw onderdeel (5.3.2.6) opgenomen dat luidt: 5.3.2.6

een vergunning voor een tweede woning zoals geformuleerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam:

€ 461,40

Artikel IV In de Leegstandverordening Amsterdam 2022 vervalt artikel 3.1, tweede lid. Artikel V In de toelichting bij de Leegstandverordening Amsterdam 2022 komt de volgende passage te vervallen: ‘Het tweede lid van artikel 3.1 regelt de uitzondering voor het gebruik van woonruimte als tweede woning. De eigenaar of huurder van een tweede woning heeft zijn woonadres elders, waardoor strikt genomen door de definitie van leegstaan in dit hoofdstuk de tweede woning ook bewoond moet worden. De tweede woning wordt niet gebruikt voor bewoning, maar deze vorm van onttrekking is onder voorwaarden uitgezonderd in de Huisvestingsverordening. De Leegstandverordening sluit zich aan bij deze regelgeving.’ Artikel VI Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2026. Artikel VII Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2026. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 10 december 2025.

De voorzitter Femke Halsema De raadsgriffier Jolien Houtman

Toelichting Algemeen Per 1 januari 2024 geldt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: de Huisvestingsverordening). Met deze Wijzigingsverordening wordt de Huisvestingsverordening op een aantal punten gewijzigd en worden ook de Leegstandverordening Amsterdam 2022 en de Legesverordening Amsterdam 2026 op punten gewijzigd. Daarnaast worden met deze Wijzigingsverordening de volgende belangrijkste inhoudelijke wijzigingen gemaakt: Woonruimteverdeling Pilot Betaalbare koop Burgemeester en wethouders willen onderzoeken of betaalbare koopwoningen bereikbaarder kunnen worden voor starters. Om dit te onderzoeken is de pilot Betaalbare Koop opgezet. In de pilot wordt onderzocht of betaalbare koop in de stad mogelijk is met het product Koopstart. Koopstarters krijgen korting op hun woning van de ontwikkelaar waardoor deze betaalbaarder is. Als de eerste koper de woning weer verkoopt dan wordt de korting aan de ontwikkelaar terugbetaald en deelt de ontwikkelaar in de winst of verlies. Deze koopwoningen worden daarbij ook met voorrang aangeboden aan personen die werkzaam zijn in de maatschappelijke beroepsgroepen (zorg, politie, onderwijs. 50% van de betaalbare koopwoningen moet met voorrang beschikbaar worden gesteld aan mensen werkzaam in deze beroepsgroepen. De woningen binnen deze pilot worden toegewezen met een huisvestingsvergunning.

De toewijzing kan door de wijziging van de Huisvestingswet per 1 januari 2024 waarbij het mogelijk werd om bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voorrang te geven aan personen die een maatschappelijke of economische binding hebben met de gemeente. Aanpassen beroepsgroepenregeling Mensen die in Amsterdam werken in specifieke beroepen binnen de zorg, het onderwijs of de politie, kunnen onder bepaalde voorwaarden voorrang krijgen op een sociale of middeldure huurwoning. Deze beroepsgroepenregeling is bedoeld om tekorten aan personeel in cruciale functies voor de stad te verminderen. In beginsel worden de beschikbare woningen verdeeld over de drie beroepsgroepen, waarbij de voorrang alleen geldt voor bepaalde functies binnen zorg, onderwijs en politie. Daarnaast voorziet de regeling in de mogelijkheid om nieuwbouwwoningen die op initiatief van of in samenwerking met een van de beroepsgroepen tot stand komen, toe te wijzen aan kandidaten uit die beroepsgroep. Denk bijvoorbeeld aan een woongebouw dat door een ziekenhuis wordt ontwikkeld voor zorgpersoneel of een project dat speciaal gericht is op leraren.

Directe bemiddeling bij verhuisregelingen Verhuisregelingen zoals ‘Van Groot Naar Beter’ en ‘Verhuizen uit Rolstoelwoningen’ zijn een belangrijk middel om doorstroming te bevorderen: Amsterdammers die in een te grote sociale huurwoning wonen, worden gestimuleerd om naar een kleinere woning te verhuizen. Zij krijgen een verhuiskostenvergoeding, mogen de oude huurprijs meenemen en krijgen voorrang op kleinere woningen in WoningNet. Sommige woningzoekenden lukt het echter niet, ondanks de voorrang in WoningNet, om zelf een vervangende woning te vinden. Met directe bemiddeling kunnen woningcorporaties deze woningzoekenden die deelnemen aan de verhuisregelingen direct een passende woning aanbieden. Uitbreiden voorrang gezinnen met doelgroepencontract In Amsterdam krijgen kleine gezinnen (met één of twee minderjarige kinderen) voorrang op kleinere gezinswoningen en grote gezinnen (met drie minderjarige kinderen of meer) voorrang op grotere gezinswoningen. Deze bestaande voorrang voor gezinnen wordt uitgebreid met een voorrang voor heel grote gezinnen (van acht personen of meer) op woningen die met een speciaal

doelgroepencontract verhuurd worden. Het Rijk maakt het voor woningcorporaties mogelijk om een speciaal doelgroepencontract in te zetten op de allergrootste woningen. Deze woningen worden toegewezen aan gezinnen van acht personen of meer. Wanneer het gezin te klein is geworden voor de woning, kan de woningcorporatie het huurcontract opzeggen en komt de woning weer vrij. Met deze aanpassing van de Huisvestingsverordening wordt ervoor gezorgd dat de woning bij het vrijkomen daarvan weer aan een groot gezin met zes of zeven kinderen kan worden verhuurd. Zo komen deze ultraschaarse woningen terecht bij de juiste doelgroep. Herzien voorrangregels rolstoelwoningen De voorrangsregel voor gezinnen met drie kinderen op rolstoelwoningen met vier kamers blijkt niet goed te werken in de praktijk. Gezinnen met twee kinderen die veel dringender moeten verhuizen, komen door deze voorrangsregel vaak achteraan. Deze voorrangsregel is daarom geschrapt. Daarnaast krijgen gezinnen met meerdere rolstoelgebruikers voortaan meer kans op een geschikte woning door deze gezinnen een ‘dringende’ status te geven. Woonruimtevoorraad Beperken groei aantal tweede woningen Het aanhouden van een tweede woning was in Amsterdam altijd vergunningsvrij, mits voldaan werd aan enkele voorwaarden.

Vanwege het grote tekort aan woonruimte is het echter nodig dat woningen zo veel mogelijk beschikbaar zijn voor mensen die permanent in de stad willen wonen. Daarom heeft de gemeenteraad in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting het doel gesteld om het aantal tweede woningen, waar dus niet duurzaam wordt gewoond, te beperken. Verder is van belang dat voornoemde vrijstelling de handhaving van leegstand gecompliceerder maakte, terwijl juist leegstand als zeer onwenselijk beschouwd wordt. Daarom wordt een vergunning ingevoerd voor het aanhouden van een tweede woning. Deze vergunning wordt verleend aan iedere eigenaar of huurder van een tweede woning die een bepaalde noodzaak heeft om een tweede woning aan te houden in Amsterdam. Deze vergunning wordt telkens voor drie jaren verleend, waarna opnieuw geoordeeld wordt of er nog steeds (dezelfde) noodzaak bestaat tot het aanhouden van een tweede woning in Amsterdam. Bestaande gevallen vallen onder een overgangsregeling, waarbij minder strikte voorwaarden en voorschriften gelden. Het aantal bestaande gevallen zal als gevolg van verkoop van de woonruimten steeds verder afnemen, waardoor logischerwijs ook het aantal tweede woningen afneemt. Dat draagt bij aan het bestrijden van de schaarste aan woonruimte en ongewenste leegstand van woonruimte.

Uitwerking escalatieladder en strengere maatregelen die hieruit volgen Woningen zijn bedoeld om in te wonen, maar door de opkomst van vakantieverhuur werden steeds meer woningen grote delen van het jaar verhuurd. Bovendien ervaarden veel Amsterdammers overlast door vakantieverhuur. De afgelopen jaren zijn er daarom al verschillende maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken. Deze maatregelen hebben effect: de ervaren overlast is afgenomen. Maar in een aantal wijken zijn aanvullende stappen nodig. Daarom heeft het college afgelopen tijd gewerkt aan de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur. Het opstellen van een escalatieladder vakantieverhuur is aangekondigd in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en is onderdeel van het bredere uitvoeringsprogramma bezoekerseconomie. Met de escalatieladder kan het college maatregelen opschalen of afschalen, op basis van vooraf afgesproken grenswaarden. Zo zorgen we ervoor dat aan de voorkant duidelijk is welke maatregel wanneer van toepassing is. Het college heeft op 14 oktober 2025 ingestemd met de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur. In de escalatieladder is aangegeven wanneer het college in wijken strengere

maatregelen neemt: het verlagen van het maximumaantal nachten per jaar waarin aan toeristen mag worden verhuurd van 30 naar 15 en een tijdelijke stop op vakantieverhuur. Escalatie wordt bepaald aan de hand van drie indicatoren (grenswaarden) over omvang vakantieverhuur en leefbaarheid. Daarbij geldt er een 80%- regel: indien 80% van de wijken in een stadsdeel de drie grenswaarden overschrijden worden in de andere wijken die volgens het Toeristisch draagkracht onderzoek ‘onder druk’ staan of ‘kwetsbaar’ zijn ook strengere maatregelen genomen. Het college zal op 1 april 2026 de eerste wijken aanwijzen waar volgens de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur strengere maatregelen dienen te worden getroffen. In deze wijken gaat het maximumaantal nachten vakantieverhuur per jaar verlaagd worden van 30 naar 15. Het college zal de wijken waar deze maatregel gaat gelden aanwijzen via een aanwijzingsbesluit nadat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2026 is aangepast om dit mogelijk te maken. Het gaat om de volgende wijken die de grenswaarden overschrijden: Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage en de Weteringschans. Omdat deze wijken samen 80% van stadsdeel Centrum bestrijken wordt ook in de wijk Burgwallen-Oude Zijde een maatregel genomen.

In de wijk Oostelijke Eilanden/Kadijken wordt geen maatregel genomen omdat uit het Toeristisch draagkrachtonderzoek niet volgt dat deze wijk ‘kwetsbaar’ of ‘onder druk’ staat. In de wijken Nieuwe Pijp en Oude Pijp overschrijden de gestelde grenswaarden wel en dus zal ook hier de extra maatregel ingevoerd worden. In de Huisvestingsverordening wordt een bevoegdheid opgenomen voor het college om wijken aan te wijzen waar een nachtencriterium geldt van 15 nachten. Deze bevoegdheid is een aanvulling op de eerder gegeven bevoegdheid om verbodswijken in te stellen. Voordat wijken kunnen worden aangewezen dient het college de uniforme voorbereidingsprocedure te volgen om zienswijzen van bewoners uit de wijken zorgvuldig mee te wegen bij het aanwijzingsbesluit. Herziening splitsingsbeleid Om de regels over kadastraal splitsen in appartemensrechten efficiënter te laten verlopen en beter aan te sluiten worden enkele uitvoeringsregels geactualiseerd. Door regels duidelijker te formuleren, te wijzigen of schrappen, wordt het beleid duidelijker en begrijpelijker. Zo worden enkele regels geschrapt ten aanzien van de vernieuwbouwverklaring en de omzetting van coöperatieve flatexploitatievereniging naar appartementsrechten. De geldigheidstermijn van bepaalde rapportages wordt verlengd en er worden kwalitatieve eisen gesteld aan het rapport ten aanzien van de bouwkundige staat.

Nieuwe prijsgrens opkoopbescherming van € 623.000 naar € 637.000 Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht. Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam zodat het bereik en beoogde werking van de opkoopbescherming 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft. Daarbij wordt de beleidslijn zoals vastgesteld bij invoering van de opkoopbescherming gevolgd. De nieuwe prijsgrens bedraagt in 2026 € 637.000. Technische correctie plusquotum en pandquotum Correctie plusquotum Omzettingsvergunningen worden door de stadsdelen verleend, onder andere op basis van een wijkquotum. Verleende vergunningen worden handmatig geregistreerd in een zaaksysteem om de overgebleven ruimte in het wijkquotum te bepalen. Soms gaat die registratie verkeerd. Ook is er van zaaksysteem gewisseld waardoor de data gemigreerd zijn. Daardoor zijn er door de jaren

fouten in de registratie ontstaan. Sinds 2020 zijn er verschillende opschoningsacties uitgevoerd om dit te herstellen. Als gevolg daarvan is het wijkquotum in vijf buurten negatief geworden en in elf andere wijken is het negatieve wijkquotum toegenomen. Daardoor zijn er in de hele stad in totaal 105 vergunningen meer verleend dan volgens het wijkquotum is toegestaan. Op 1 januari 2025 is het plusquotum ingevoerd. Het aantal vergunningen in het plusquotum is gebaseerd en berekend op de omvang van het wijkquotum. Om de druk op de leefbaarheid te minimaliseren is destijds besloten om minder vergunningen in het plusquotum beschikbaar te stellen in wijken die een negatief wijkquotum hebben én slecht scoren op leefbaarheid in het WIAonderzoek. Het aantal beschikbare vergunningen in het plusquotum is vastgelegd in de bijlage bij de Huisvestingsverordening. Door de opschoningsactie blijkt dat in sommige wijken die al een negatief wijkquotum hadden meer vergunningen zijn verleend dan eerder aangenomen. Daardoor is het wijkquotum in die wijken verder negatief geworden. Er zouden 16 vergunningen minder in het plusquotum beschikbaar zijn gekomen als de opschoningsactie vóór de invoering van het plusquotum op 1 januari 2025 was gebeurd. Dat wordt met deze wijziging gecorrigeerd.

In wijken met een negatief wijkquotum zullen geen nieuwe omzettingsvergunningen worden verleend totdat het quotum in die wijken weer positief is. In die wijken kan als er nog ruimte is in het plusquotum wel een omzettingsvergunning voor drie personen worden verleend. Alleen in de Geuzenbuurt, Van Galenbuurt en Rijnbuurt is op dit moment geen quotumruimte meer. Direct bij de invoering van het plusquotum per 1 januari 2025 was het plusquotum in deze buurten door verrekening van het negatieve wijkquotum al volledig gebruikt. Pandquotum Op 2 juli 2025 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State geoordeeld dat het pandquotum voor omzettingsvergunningen, dat bepaalt dat 25% van een pand óf van een rij eengezinswoningen mag worden omgezet, niet voldoende duidelijk is geformuleerd in de Huisvestingsverordening. De Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State heeft daarop geoordeeld dat de bepaling zo gelezen moet worden dat zowel naar panden én eventuele eengezinswoningen in die rij gekeken moet worden bij de toepassing van het pandquotum. Deze lezing heeft tot gevolg dat er veel minder ruimte is voor kamergewijze verhuur, terwijl het college en de raad bij invoering van het pandquotum deze nauwe lezing niet voor ogen hadden. Daarom wordt de Huisvestingsverordening nu taalkundig aangepast én wordt nader toegelicht hoe het pandquotum wordt toegepast.

Technische wijziging short stay Sinds 2014 hanteert de gemeente streng beleid ten aanzien van short stay in woningen vanwege onder andere het tekort aan woningen en misbruik van short stay voor toeristenovernachtingen. Dit strenge beleid blijft van kracht. Echter moeten de regels voor short stay wetgevingstechnisch op een andere wijze geregeld worden sinds de invoering van de Wet toeristische verhuur in woonruimte. Vanaf dat moment is short stay in de meeste gevallen een vorm van toeristische verhuur. Volgens deze wet moet voor elke vorm van toeristische verhuur die een gemeente wil beperken/regelen in de Huisvestingsverordening worden opgenomen onder welke (strenge) voorwaarden het mogelijk is om aan short stay te doen. Tot 1 januari 2021 viel short stay onder het verzamelbegrip ‘woningonttrekking’. Short stay werd dus gereguleerd via de onttrekkingsregels. Deze houden kort gezegd in dat woningen alleen

mogen worden onttrokken als het gebruik een gewenste economische versterking biedt aan de buurt of maatschappelijk wenselijk is. Deze voorwaarden blijven behouden, maar worden wel technisch verplaatst onder een eigen ‘short stay’ categorie onder de afdeling Toeristische verhuur van woonruimte. Door dezelfde voorwaarden te hanteren verandert er voor de burger niets. Artikelsgewijs Artikel I Onderdeel A Met dit onderdeel worden er wijzigingen aangebracht in de begripsbepalingen. Er wordt een definitie van Betaalbare koopwoning ingevoegd. Deze definitie verwijst naar het begrip zoals dat in artikel 7, tweede lid van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen. Voor het begrip ‘inkomen’ wordt vanaf heden verwezen naar het begrip zoals opgenomen in Huisvestingswet en niet meer naar het begrip zoals opgenomen in de fiscale wetgeving. Er wordt ook een definitie voor short stay toegevoegd. Short stay is het tegen betaling in gebruik geven van een woonruimte voor een periode van maximaal zes maanden, niet zijnde B&B of vakantieverhuur. De definitie van short stay in de Huisvestingsverordening is niet gelijk aan de definitie van short stay in bestemmingsplannen. Zo is er geen minimumperiode opgenomen in de short stay definitie in de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening is een apart juridisch kader met eigen definities die gelden.

Onderdeel B Met dit onderdeel wordt de titel van Afdeling I van Hoofdstuk 2 gewijzigd. Onderdeel C In artikel 2.1.1, derde lid, is met onderdeel g een categorie woonruimten toegevoegd waarop de afdeling niet van toepassing is. Het betreft 50% van de woonruimten in de in bijlage 1, onder 6, aangewezen wooncomplexen. Hiermee wordt het mogelijk gemaakt initiatieven vanuit de markt, zoals projecten van een ziekenhuis of de politie voor hun personeel, te faciliteren. Daarmee wordt geborgd dat deze wooncomplexen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de beroepsgroepenregeling en zo bijdragen aan het aantrekken en behouden van werknemers in cruciale sectoren als zorg, onderwijs en politie. Onderdeel D Met deze wijziging wordt een toelatingscriterium toegevoegd. Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning moet de woningzoekende toestemming van de eigenaar hebben om de woonruimte in gebruik te nemen of, indien de eigenaar die toestemming niet geeft, de rechter vervangende toestemming geeft voor de ingebruikname. Onderdeel E Met deze wijziging wordt de inkomensgrenzen die gelden voor de verschillende categorieën woonruimten waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, geactualiseerd.

Onderdeel F Om te bewijzen dat de aanvrager van de huisvestingsvergunning beschikt over toestemming van de eigenaar of de rechter om de woonruimte in gebruik te nemen, wordt er met deze wijziging een indieningsvereiste toegevoegd aan artikel 2.2.3. De aanvrager van de huisvestingsvergunning

dient bij zijn aanvraag een akkoordverklaring van de eigenaar in te dienen of een vonnis van de rechter aanleveren waaruit blijkt dat de vervangende toestemming aan de aanvrager is verleend. Onderdeel G Met deze wijziging wordt artikel 2.5.2, derde lid, onderdeel c, verduidelijkt. In plaats van de formulering “ten minste één dag per week” is nu bepaald dat de woningzoekende gezag of medegezag heeft over ten minste één minderjarig kind én de zorg voor dat kind draagt gedurende minstens 24 aaneengesloten uren per week of 48 aaneengesloten uren per twee weken. Deze concretisering sluit aan bij gangbare co-ouderschapsregelingen, maakt de toets eenduidiger en beter bewijsbaar, en voorkomt dat versnipperde zorgmomenten als een “dag” worden aangemerkt. Onderdeel H Met deze wijziging wordt verduidelijkt dat bij de verlenging van een verklaring voor situatiepunten niet opnieuw hoeft te worden getoetst aan de voorwaarde van artikel 2.5.2, derde lid, onderdeel b. Deze bepaling stelt dat de woningzoekende in de drie jaar voorafgaand aan de aanvraag ten minste twee jaar onafgebroken in de gezamenlijke woning moet hebben ingeschreven gestaan. Die eis is bedoeld om de basis voor de eerste toekenning van situatiepunten te onderbouwen. Bij een verlenging is dit criterium niet meer relevant, omdat het huishoudverband al is aangetoond.

De wijziging voorkomt onnodige herhaling van administratieve lasten en zorgt voor een efficiëntere procedure. Onderdeel I In artikel 2.8.1 worden de passendheidscriteria aangepast. De voorrangsregel voor gezinnen met drie kinderen bij rolstoelwoningen met vier kamers vervalt, omdat deze in de praktijk niet goed functioneert en vaak ten koste gaat van gezinnen met twee kinderen die dringender moeten verhuizen. Verder wordt een nieuwe voorrang toegevoegd voor hele grote gezinnen (acht personen of meer) op de grootste woningen. Voor deze woningen kan door woningcorporaties gebruik worden gemaakt van een doelgroepencontract, waarmee wordt gewaarborgd dat de woningen na vertrek van het grote gezin opnieuw voor deze doelgroep beschikbaar komen. Ook gezinnen met zes of zeven kinderen krijgen binnen deze categorie voorrang, zodat deze zeer schaarse woningen bij de meest passende huishoudens terechtkomen. Onderdeel J Deze wijzigingen zijn doorgevoerd om de volgordebepaling voor bijzondere doelgroepen beter te laten aansluiten op de actuele woonbehoefte. De oude voorrangsregel voor gezinnen met drie of meer kinderen bij rolstoelwoningen met vier kamers of meer bleek in de praktijk onvoldoende effectief: gezinnen met twee kinderen, maar met een veel urgentere medische situatie, kwamen daardoor vaak onnodig achteraan. Daarom is deze bepaling geschrapt.

Gezinnen met twee of meer kinderen met een rolstoelindicatie krijgen een ‘dringende’ status, zodat hun kans op een geschikte woning toeneemt. De bestaande voorrangen voor gezinnen worden uitgebreid met een voorrang voor hele grote gezinnen (van acht personen of meer) op woningen die met een doelgroepencontract worden verhuurd. Het Rijk maakt het voor woningcorporaties mogelijk om een speciaal doelgroepencontract in te zetten op de allergrootste woningen. Deze woningen worden toegewezen aan gezinnen van acht personen of meer. Wanneer het gezin te klein is geworden voor de woning, kan de woningcorporatie het huurcontract opzeggen en komt de woning weer

vrij. Met deze aanpassing van de Huisvestingsverordening wordt ervoor gezorgd dat de woning bij vrijkomst weer aan een groot gezin kan worden verhuurd. Onderdeel K In het tweede lid van artikel 2.8.4 wordt directe bemiddeling mogelijk gemaakt voor deelnemers aan de verhuisregelingen binnen de Subsidieregeling stedelijke vernieuwing, verhuisregelingen en ouderenhuisvesting Amsterdam 2019, waaronder de verhuisregelingen ‘Van Groot Naar Beter’ en ‘Verhuizen uit Rolstoelwoningen’. Door directe bemiddeling toe te staan, kunnen woningcorporaties woningzoekenden die het niet lukt om zelf een vervangende woning te vinden, direct een passende woning aanbieden. Onderdeel L In artikel 2.9.3 tweede lid is expliciet gemaakt dat de voorrangsregeling voor maatschappelijke beroepsgroepen van overeenkomstige toepassing is op sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen van woningcorporaties, met een gezamenlijk maximum van driehonderd woonruimten per jaar. In het vijfde lid is onderdeel d toegevoegd: het huishoudinkomen van de woningzoekende moet voldoen aan de voor de desbetreffende categorie woonruimte geldende inkomensgrens, zoals geregeld in de artikelen 2.2.2 en 2.4.2.

Zo wordt voorkomen dat kandidaten die niet aan de inkomenseisen voldoen op de inschrijflijst of bemiddelingslijst voor de beroepsgroepenregeling worden geplaatst, en blijft de regeling gericht op werknemers die aangewezen zijn op de sociale en middeldure huurmarkt. Onderdeel M In artikel 2.9.4 elfde lid is geregeld dat in afwijking van de algemene verdelingssystematiek van artikel 2.9.4, de aangewezen woonruimten in bijlage 1, onder 3.2, primair bestemd kunnen worden voor een van de in artikel 2.9.3 genoemde beroepssectoren. Hiermee wordt het mogelijk om nieuwbouwwoningen die op initiatief van of in samenwerking met een beroepsgroep zijn gerealiseerd, zoals een woongebouw voor zorgpersoneel of voor leraren, direct toe te wijzen aan kandidaten uit die specifieke beroepsgroep. Deze aanvulling wijkt af van de reguliere beroepsgroepenregeling, waarin de beschikbare woningen naar rato over de drie beroepsgroepen zorg, onderwijs en politie worden verdeeld. Met deze wijziging wordt beoogd dat ook projecten die door of voor een beroepsgroep tot stand komen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de doelgroep waarvoor zij bedoeld zijn. Onderdeel N Er wordt een nieuwe paragraaf toegevoegd met artikelen die de verlening regelt voor huisvestingsvergunningen voor betaalbare koopwoningen.

De systematiek van vergunningverlening heeft sterke gelijkenissen met de huidige vergunningverlening voor huurwoningen. De voorrangsregels die geldt voor de beroepsgroepen geldt ook voor betaalbare koopwoningen, maar verschilt op een aantal punten van de beroepsgroepenregeling zoals die geldt voor huurwoningen. Zo wordt er door het college geen bemiddelingslijst bijgehouden en is ook niet vereist dat de woningzoekende uit de beroepsgroepenregeling die een betaalbare koopwoning wenst te betrekken een acuut huisvestingsprobleem heeft. Onderdeel O De vrijstelling op de onttrekkingsvergunning die gold voor tweede woningen komt met invoering van de vergunningplicht voor tweede woningen te vervallen. Onderdeel P

Bepaalde voorraadvergunningen worden door het college tijdelijk verleend. Door te verduidelijken dat dit een bevoegdheid is die door het college kan worden uitgeoefend wordt dit artikel versimpeld. Dit laat onverlet dat voor specifieke (voorraad)vergunningen in de Huisvestingsverordening kan worden bepaald dat die vergunningen tijdelijk moeten worden verleend. Onderdeel Q Er wordt een nieuw artikel toegevoegd dat de vergunningsplicht voor tweede woningen regelt. Vergunningen voor een tweede woningen worden alleen verleend voor eigenaren of huurders die een zekere noodzaak hebben tot het aanhouden van een tweede woning. Daar is sprake van indien de aanvrager voor werkdoeleinden minimaal twee nachten per week in Amsterdam overnacht, mantelzorgtaken uitvoert voor minimaal acht uur per week verdeeld over drie dagen per week, of verhuist naar het buitenland maar een binding heeft met Amsterdam hetgeen blijkt uit een onafgebroken woonduur van drie jaar in Amsterdam voorafgaand aan de emigratie. Voor bestaande gevallen, die per 1 januari 2026 geen beroep meer kunnen doen op de vrijstelling die tot dan toe gold, is een overgangsregeling opgenomen welke nader wordt toegelicht in de toelichting op onderdeel AA.

Onderdeel R De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in op 2 juli 2025 geoordeeld dat het pandquotum, zoals verwoord in artikel 3.3.7, ruimte laat voor interpretatie. Die ruimte is vervolgens taalkundig uitgelegd door de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State. Geoordeeld is dat bij het bepalen van het pandquotum zowel het aantal omgezette woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen én in panden meegewogen moet worden. Deze uitleg leidt tot een veel nauwere lezing van het pandquotum en is bovendien niet in overeenstemming met de bedoeling van het college en de raad bij invoering van het pandquotum. Daarom wordt het pandquotum verduidelijkt waarbij expliciet wordt bepaald dat alleen in één rij aaneengesloten eengezinswoningen (zijnde: panden met één enkele zelfstandige woonruimte erin) hetzij een pand (zijnde: panden met meerdere zelfstandige woonruimten) bepalend zijn bij de vraag of er aan het quotum is voldaan. Dit betekent dat bij het bepalen van het quotum uitsluitend naar één van beide gekeken wordt bij de vaststelling of al meer dan 25% van de woonruimten zijn omgezet. Onderdeel S Met deze wijziging worden twee vrijstellingen die gelden voor de splitsingsvergunning verwijderd. Van deze uitzondering werd ik de praktijk geen gebruik gemaakt en zijn daarom geschrapt.

Onderdeel T In dit onderdeel worden de indieningsvereisten voor een aan te vragen splitsingsvergunning gewijzigd. Daarmee wordt aan het in te dienen bouwkundig rapport de voorwaarde verbonden dat dit voldoet aan de NTA 8060:2021. Ook wordt de geldigheidstermijn van verschillende rapporten (bouwkundig, gas en elektra) verruimd van zes naar 18 maanden. Onderdeel U Met deze wijziging wordt de verwijzing naar de meest actuele versie van de Samenwerkingsafspraken geëffectueerd. Onderdeel V Burgemeester en wethouders hadden al de bevoegdheid om wijken aan te wijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekende een verbod op vakantieverhuur. Met deze

wijziging krijgen burgemeester en wethouders ook de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar een nachtencriterium geldt van vijftien nachten. Voordat wijken kunnen worden aangewezen dient het college de uniforme voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) te volgen om zienswijzen van bewoners uit de wijken zorgvuldig mee te wegen bij het aanwijzingsbesluit. Onderdeel W Met deze wijziging wordt verduidelijkt dat in Amsterdam uitsluitend een vergunning kan worden verleend voor vakantieverhuur, B&B en short stay. Onderdeel X In dit onderdeel wordt een artikel toegevoegd voor de vergunningplicht voor short stay. Het is verboden om een woonruimte in gebruik te geven voor short stay zonder vergunning van burgemeester en wethouders. De vergunning wordt onder dezelfde voorwaarden als voor de onttrekkingsvergunning verstrekt. Dit betekent dat een short stay vergunning alleen wordt verstrekt indien het verblijf ten behoeve van een naar het oordeel van burgemeester en wethouders gewenste maatschappelijke functie is of ten behoeve van een functie die gewenste versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. Hierbij kan worden gedacht aan een culturele organisatie die afhankelijk is van gastdocenten uit het buitenland die kort verblijven in Amsterdam en waarbij het financieel niet haalbaar is dat deze docenten in hotels verblijven.

Burgemeester en wethouders zullen in elk individueel geval beoordelen of het maatschappelijk belang zwaarder weegt dan het belang om de woning te behouden voor permanente bewoning. Los van de vergunningplicht voor short stay geldt voor elke vorm van toeristische verhuur, waaronder dus ook short stay, ook de registratieplicht op grond van artikel 3.7.2. Onderdeel Y In dit onderdeel wordt het derde lid van artikel 3.9.5 gewijzigd zodat burgemeester en wethouders ook de bevoegdheid krijgen om gebieden aan te wijzen waar een nachtencriterium geldt van vijftien nachten. Het nachtencriterium is een voorwaarde en een voorschrift bij de vakantieverhuurvergunning. Onderdeel Z Met deze wijziging worden de koopprijsgrenzen die gelden voor de Opkoopbescherming geactualiseerd. Onderdeel AA In dit onderdeel wordt duidelijk gemaakt dat vergunningen die met toepassing van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn verleend, maar waarbij bij de aanvraag al duidelijk is dat het gebruik kwalificeert als short stay of andere vormen van toeristische verhuur, gelijk worden gesteld met een vergunning die is verleend met toepassing van artikel 23c van de Huisvestingswet. Na 1 januari 2026 is er voor short stay een eigen vergunningplicht opgenomen in artikel 3.7.6 dus zal niet langer een vergunning voor onttrekking voor dit gebruik worden verstrekt.

In het achttiende lid wordt het overgangsrecht dat geldt voor bestaande tweede woningen opgenomen. Hierin is bepaald dat personen die al eerder een tweede woning aanhouden – en in ieder geval tussen 1 oktober 2025 en 31 december 2025 – en waarbij voldaan wordt aan de huidige vrijstelling op de woningonttrekkingsvergunning minder strikte voorwaarden en voorschriften tegengeworpen krijgen. Daarmee worden bestaande gevallen niet onderworpen aan de striktere voorwaarden en voorschriften die gelden voor nieuwe gevallen.

Onderdeel BB In bijlage 1 staan complexen en adressen genoemd die onder verschillende vrijstelling- en voorrangsregelingen vallen zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening. Met deze wijziging worden de complexen en adressen in deze bijlage geactualiseerd. Onderdeel CC In tabel 5a staan de boetes opgenomen voor short stay zonder vergunning of overtreding van voorwaarden of voorschriften van de short stay vergunning. De boetetabel is met in achtneming van het evenredigheidsbeginsel opgesteld. In de tabel wordt onderscheid gemaakt tussen een gehele woning in gebruik geven voor short stay (ernstig) of een deel van de woning in gebruik geven voor short stay (minder ernstig). Ook wordt er onderscheid gemaakt tussen particuliere en bedrijfsmatige verhuur en structurele en incidentele verhuur. Indien er sprake is van een herhaalde overtreding wordt een hogere boete opgelegd. De boete die wordt opgelegd zal daarnaast altijd worden getoetst aan individuele omstandigheden die nopen tot matiging. Onderdeel DD Het plusquotum voor omzettingsvergunningen is opgenomen in bijlage 4. Als gevolg van de correctie van het plusquotum wordt deze tabel gewijzigd. Artikel III Dit betreft een technische wijziging als gevolg van de invoering van de vergunningplicht voor tweede woningen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.

Door het vervallen van de vrijstelling die tot op heden gold voor het aanhouden van de tweede woningen in de Huisvestingsverordening, dient de vrijstelling ook in de Leegstandverordening komen te vervallen. Artikel IV Met de wijziging in de Legesverordening worden twee tarieven toegevoegd, namelijk voor de vergunning voor een tweede woning en voor de short stay vergunning. Het tarief voor short stay is hetzelfde tarief als voor de onttrekkingsvergunning. De toets voor short stay blijft namelijk gelijk aan de toets voor onttrekking.