Beantwoording_sv_Alberts_inzake_kantorenleegstand_en_het_instellen_van_een_verwijderingsbijdrage.pdf

Raadsinformatiebrief Beantwoording schriftelijke vragen

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 10-4-2024 Woningbouw, Grond en Ontwikkeling en Economische Zaken Reinier Van Dantzig, Sofyan Mbarki Grond en Ontwikkeling, c.teoh@amsterdam.nl Beantwoording schriftelijke vragen van het lid Alberts (SP) inzake kantorenleegstand en het instellen van een verwijderingsbijdrage

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 12 maart 2024 heeft het college schriftelijke vragen ontvangen van het lid Alberts (SP) inzake kantorenleegstand en onderzoek mogelijkheden tot verwijderingsbijdrage voor kantoren. Onderstaand treft u de beantwoording van deze vragen aan. Toelichting door de vragensteller: Onlangs verscheen in het Parool het artikel “Door thuiswerken dreigt shake-out in kantorenland”.1 In het rapport van Colliers, de grondslag van dit artikel, valt te lezen dat voor het eerst sinds 2015 het aanbod van kantoorruimte weer toeneemt. In groot-Amsterdam staat momenteel 8 procent van de 13,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, in Zuidoost is dat zelfs 10%. Colliers verwacht dat die leegstand niet zal afnemen, gezien het gegeven dat er meer wordt thuisgewerkt plus dat het met de economie “niet florissant” gaat. Ook Amsterdam heeft onlangs laten weten zijn kantorenstrategie te willen gaan herijken mede door de opkomst van het hybride werken. Ook de gemeente heeft in het vizier dat veel bedrijven momenteel kantoorruimte leeg laten staan en ‘teruggeven’ als gevolg van de opmars van het thuiswerken. Wat de SP-fractie betreft biedt deze teruglopende behoefte aan kantoorruimte kansen voor de woningbouw.

Ook zou de SP-fractie graag zien dat er wordt gekeken naar de mogelijkheden om een zogeheten verwijderingsbijdrage te vragen aan bedrijven die nieuwe kantoorpanden willen bouwen. Dit omdat het aanpakken van leegstand door de gemeente niet kosteloos is en de verwijderingsbijdrage kan worden gezien als prikkel om (onnodige) nieuwbouw te voorkomen.

1 https://www.parool.nl/amsterdam/hoezo-geen-gevolgen-door-thuiswerken-bedrijven-schrappen-30-procent-van-hun-

kantoorruimte~b00d0b7a/

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 april 2024 Pagina 2 van 6

1. Deelt het college de mening van de SP dat hier een kans ligt om kantoren die niet alleen leeg staan of komen en die niet over het juiste energielabel beschikken om te bouwen tot woonruimte, waar tegelijkertijd het energielabel wordt verbeterd tot label A of beter? Antwoord: Het college is voorstander van ruimtelijk en economisch duurzame transformaties van verouderd en incourante kantoorvastgoed naar andere gewenste functies (zoals wonen). Daar waar nodig dient sloop- en nieuwbouw voorkomen te worden als blijkt dat de bestaande opstallen bouwkundig geschikt zijn voor transformatie naar alternatieve functies. Het initiatief ligt daarvoor in eerste instantie bij de vastgoedeigenaar. De gemeentelijke werkwijzen, processen en ondersteuning aan deze vastgoedeigenaren zijn gericht om de transformatie van de betreffende panden vorm te geven en uit te voeren in lijn met gemeentelijke doelstellingen: zoals het op peil houden van de woningbouwproductie, het voorzien van de economische behoeftes, het modernisering en energiezuiniger maken van de kantorenvoorraad en de realisatie van vitale buurten. De gemeente streeft naar een evenwichtige transformatie van kantoren naar woningen. Dit is van belang voor het behoud en de realisatie van de gemengde stad (conform Omgevingsvisie 2050).

Per locatie verschilt dat evenwicht, en aan de hand van het monitoren van de functiemix per gebied kan hier maatwerk worden geleverd, opdat vitale buurten ontstaan (zie hiervoor ook de Ontwikkelstrategie 2035). Kortom: bij de transformatie van verouderde of leegstaande kantoren wordt waar mogelijk gestuurd op behoud en hergebruik van de bestaande opstallen mits deze geschikt zijn voor transformatie en functiewijziging. Het realiseren van enkel woningbouw is niet gewenst in het kader van vitale buurten. Buurten en de hierin aanwezige bewoners vragen ook om aanvullende voorzieningen (ruimtes voor maatschappelijke, sociale en commerciële functies). Bij de transformatie (of eventuele sloop- en nieuwbouw) van bestaande kantoren wordt het bouwprogramma hierom afgestemd op de lokale wensen en eisen. Gemeente Amsterdam vervult daarnaast ook een belangrijke economische functie voor de gehele metropoolregio. In dit kader is het ook van belang dat er voldoende kantooraanbod beschikbaar is en blijft op de plekken in de stad waar dit benodigd is. Dit kan ertoe leiden dat in bepaalde delen van de stad meer kantoor wordt gebouwd (doormiddel van transformatie of nieuwbouw) ten opzichte van andere gebieden.

2. Welke problemen kunnen zich voordoen om dit streven te verwezenlijken? Antwoord: De haalbaarheid en realiseerbaarheid van transformatie van bestaand vastgoed is in veel gevallen complex en niet altijd rendabel: •

Niet ieder leegstaande kantoorpand is bouwkundig geschikt voor transformatie naar woningbouw. Daarnaast is de haalbaarheid niet alleen afhankelijk van functiewijziging (kantoorfunctie naar wonen), maar ook afhankelijk van de verdichtingsmogelijkheden en

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

•

•

•

•

Datum 10 april 2024 Pagina 3 van 6

het toevoegen van meer programma (bijvoorbeeld middels optoppen). Verdichten in combinatie met behoud van bestaand vastgoed is zeer complex. De financiële haalbaarheid van binnenstedelijke (transformatie) ontwikkelingen staat onder druk als gevolg van macro-economische en geopolitieke ontwikkelingen (hoge inflatie, rente, hogere energiekosten c.q. hoge bouwkosten) en hoge boekwaarden van de opstallen. De transformatie van (incourante en verouderde) kantoren naar woningen is afhankelijk van vrijwilligheid en bereidheid van betrokken vastgoedeigenaren en afhankelijk van het vigerend bestemmingsplan. De gemeente kan niet dwingend opereren, wel tegen houden. Aanvullende complexiteit is aanwezig voor locaties waarbij verdichting van het kantoorprogramma of realisatie van andere niet-woonfuncties publiekrechtelijk al mogelijk is. In dergelijke gevallen kan een transformatie of ontwikkeling (naar een nietwoonfunctie) niet zonder meer afgewezen worden door de gemeente. Het transformeren van kantoren naar woningen en de ontwikkeling van huurwoningen in algemene zin is zeer onzeker op het moment. Deze onzekerheid is gebonden aan nieuwe wetgeving (wet betaalbare huur).

Zolang de wet nog niet formeel is vastgesteld en wetsbepalingen nog kunnen wijzigen, zal dit bij vastgoed ontwikkelende partijen leiden tot uitstel op investeringsbesluiten en vertraging van (transformatie) woningbouwprojecten. Het enkel realiseren van woningen (doormiddel van transformatie bestaand vastgoed) is bezien vanuit het gebied en lokale behoeftes niet altijd wenselijk. De gemeente zet zich in voor het behoud en de realisatie van vitale buurten waar een goede mix aanwezig is van wonen, werken en voorzieningen. Het programma dat wordt opgenomen in een transformatieproject houdt hier rekening mee.

3. Welke stappen kan het college ondernemen om kantooreigenaren te bewegen aanpassingen te doen, zodat energiezuinige woonruimte beschikbaar komt? Antwoord: Het college verwijst hierbij naar de beantwoording van de vragen 1 en 2.

4. Hoeveel kantoorruimte staat nog in de planning om gebouwd te worden? Zijn er mogelijkheden om de bouw ervan tegen te houden, dan wel te vertragen? Zo ja, welke? Zo nee, in hoeverre kunnen investeerders verleid worden om in plaats van die geplande kantoren woningen te bouwen? Antwoord: De prognose voor de komende drie jaar (2024 t/m 2026) is dat de kantorenvoorraad met ca. 200.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) zal toenemen (dit is gemiddeld ca. 65.000 m² bvo per jaar) op basis van de gemeentelijke plannen in voorbereiding en uitvoering2. Deze netto toevoeging is het resultaat van ca. 500.000 m² bvo nieuwbouw en ca. 300.000 m² bvo onttrekking. Deze oplevering en onttrekking in m² bvo kantoren is het resultaat van sloop- en nieuwbouw van 2 Zie voor meer informatie de Monitor Kantoren medio 2023, aangeleverd voor de commissie SED van 14 februari en 20 april 2024.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 april 2024 Pagina 4 van 6

verouderde kantoorpanden (bijvoorbeeld in Zuidoost of Sloterdijk) en nieuwe erfpachtgronduitgiften (bijvoorbeeld op de Zuidas). Deze transformatie en nieuwbouw van kantoren is van belang voor het accommoderen van de economische behoefte van de stad en regio en voor de vernieuwing van bestaande binnenstedelijke gebieden en de realisatie van vitale buurten. De directe gemeentelijke sturing op de ontwikkeling (planning en programma) van kantoorruimte is beperkt tot de kantoren die ontwikkeld worden op nieuw uit te geven erfpachtgronden. Het aandeel van nieuw uit te geven erfpachtgrond in de m² bvo kantoornieuwbouw bedraagt ongeveer 20% van de prognose voor de komende drie jaar. Het overgrote deel van de kantorenontwikkeling vindt plaats in binnenstedelijke transformatiegebieden en is gebonden aan de transformatie of herontwikkeling van verouderde kantoorpanden. De gemeentelijke sturing is hierin beperkter. Het te realiseren programma en planning is afhankelijk van de wensen en medewerking van vastgoedeigenaren in deze gebieden. Middels structuurvisies, bestemmingsplannen en ambtelijke ondersteuning worden vastgoedeigenaren al verleid tot het transformeren van (verouderd en incourant) bestaand vastgoed ten behoeve van het behoud en realisatie van vitale buurten.

5. Deelt het college de mening van de SP dat sloop van overbodig geworden kantoorpanden onverstandig is, gezien de milieuschade die daar met zich mee brengt? Zo ja, is eventuele voorgenomen sloop tegen te houden zodat er omgebouwd kan worden naar woonruimte? Zo nee, voor wie zijn de kosten van sloop? Antwoord: Het college is het ermee eens dat het uitgangspunt moet zijn om het bestaande vastgoed zoveel mogelijk te hergebruiken3. Transformatie en hergebruik is echter niet altijd mogelijk, omdat niet elk leegstaande kantoorpand geschikt is voor transformatie naar woningbouw en/of verdichting (het toevoegen van meer programma: wonen en werken). De kosten van een transformatie of sloop- en nieuwbouw zijn altijd voor rekening en risico van de betrokken vastgoedeigenaar en/of ontwikkelaar.

3 Voorbeeld transformatie Zandkasteel: het monumentale pand het Zandkasteel en vroegere kantoor van ING, aan het Bijlmerplein en

Hoogoorddreef, is getransformeerd naar 263 woningen. Bij de transformatie is rekening gehouden met het bijzondere karakter van het gebouw en is architect Max van Huut erbij betrokken. In 7 van de 10 torens zijn woningen gebouwd. In de andere 3 torens is een internationale school gekomen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 april 2024 Pagina 5 van 6

Inleiding door de vragensteller: In 2011 stelde de SP voor om een zogeheten ‘verwijderingsbijdrage’ te heffen bij bedrijven die nieuwe kantoren willen bouwen. Met deze bijdrage kan leegstand worden bestreden en de bijdrage is een prikkel om (onnodige) nieuwbouw af te remmen. Toentertijd stond het stadsbestuur niet onwelwillend tegenover het invoeren van deze verwijderingsbijdrage, maar stelde ze wel dat daar eerst meer onderzoek voor nodig is.4 6. Kan het college nagaan of dit onderzoek ooit daadwerkelijk heeft plaatsgevonden? Antwoord: Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en de raad is hierover geïnformeerd. De onderzoeksresultaten zijn opgenomen in het bestuurlijk vastgestelde beleid Kantorenstrategie Amsterdam 2011. Deze is door de raad vastgesteld in de commissievergadering van 29-06-2011. Zie onderstaand een beknopte samenvatting hiervan: • • •

Inzet van de verwijderingsbijdrage vereist een actieve rol van deelnemende gemeenten ten aanzien van het innen, beheren en toekennen van gelden; Marktpartijen zullen de bijdrage doorberekenen in hun kosten. Dit kan ten koste van de grondprijs en leiden tot negatieve gevolgen voor het gemeentelijke Vereveningsfonds. De uitvoering van dit instrument is complex, omdat bij het innen en toekennen van gelden de waarde van het pand van belang is. Hierover verschillen gemeente en marktpartijen veelvuldig van inzicht en mening.

7. Is het college bereid om opnieuw naar de mogelijkheden te kijken om verwijderingsbijdrage te vragen aan bedrijven die kantoren bouwen in Amsterdam? Graag een toelichting. Antwoord: Het hanteren van een verwijderingsbijdrage leidt tot aanvullende procesmatige en financiële complexiteit. De verwijderingsbijdrage is een zwaar instrument en gebonden aan draagvlak van regiopartners. Inzet hiervan is pas effectief als dit wordt ingevoerd voor de gehele regio (Metropool Regio Amsterdam). Een gelijk speelveld voor kantoorontwikkeling voor de regio is wenselijk en van belang in verband met het voorkomen dat problemen zich elders gaan concentreren. Dit instrument leidt ook direct tot een aanvullende kostenpost en grotere druk op de financiële haalbaarheid van een transformatieproject (naast de genoemde complexiteit ten aanzien van het innen en uitkeren van gelden, zie antwoord op vraag 6). De kantorenleegstand bedroeg op het hoogtepunt bijna 20% voor Amsterdam in de periode 2008 – 2016. De leegstand is in deze periode succesvol teruggedrongen zonder inzet van de verwijderingsbijdrage.

4https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/4206492/5/Bestuurlijke_reactie_op_de_moties_46__47_en_48_inzake_Bestrijding_lee

gstand_kantoren_-_5__Bestuurlijke_reactie_op_motie_48_1

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 april 2024 Pagina 6 van 6

Het college zal in het kader van de actualisatie van de gemeentelijke kantorenstrategie de inzet van sturingsinstrumenten beschouwen in relatie tot gemeentelijke doelstellingen en hieruit voortvloeiende nut en noodzaak. Het voornemen is om de geactualiseerde kantorenstrategie medio Q1 2025 voor te leggen aan de raad.

Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, Wethouder Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Wethouder Sofyan Mbarki Wethouder Economische Zaken LET OP: GEEN ONDERTEKENING NODIG

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl