B3_Factsheet Keynesplein.pdf

Factsheet haalbaarheidsonderzoek Keynesplein

Data locatie Keynesplein Stadsdeel Nieuw-West, kantorengebied Riekerpolder / Riekerbusinesspark. Oppervlakte plangebied: 7.800 m2 (130 bij 60 meter). Eigendom: gemeente Amsterdam Voorzieningen: laag niveau vooral gericht op bedrijven. Binnenkort wel opening groot woonblok in het gebied met plintvoorzieningen. OV: matige bereikbaarheid (wel private buslijn). Huidig gebruik: een groene plek om te wandelen en te ontmoeten. Beoogd programma: ca. 250 woningen voor jongeren, statushouders en studenten. Soort bouw: tijdelijk/modulair. Exploitatie rendabel bij 15 jaar (met inzet subsidie). Juridisch-planologisch Het vigerende bestemmingsplan betreft Nieuwe Meer e.o. In het bestemmingsplan staat een deel van de locatie gereserveerd voor een plein, parkeergarage en horeca. Om het gebruik t.b.v. wonen voor statushouders, jongeren en studenten mogelijk te maken dient een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan/omgevingsplan aangevraagd te worden. Planschade: De omliggende bestemmingen (kantoor en horeca) zijn naar verwachting niet schadegevoelig in relatie tot de beoogde wijziging van het BP naar wonen. Inschatting is dat er geen voor vergoeding in aanmerking komende planschade zal optreden. Milieu Geluid: Indien de tijdelijkheid maximaal 10 jaar bedraagt worden de woningen niet worden bestempeld als geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder.

Er zijn daarbij dan geen hogere waarde procedures nodig, want het gemeentelijk “hogere waarde” beleid is niet van toepassing. Geheel dove gevels zijn daarbij dan niet verplicht. Wel dienen de woonunits te worden uitgevoerd met een toereikende geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie. Bij een ontwikkeling van meer dan 10 jaar hebben we te maken met de Wet geluidshinder. In dit geval wordt de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor snelwegen overschreden, waardoor dove gevels noodzakelijk zijn, in ieder geval op de zuidgevels. Externe Veiligheid: de locatie Keynesplein ligt wel deels binnen het explosie aandachtsgebied. Verwachting op dit moment is, in vergelijking met andere Amsterdamse projecten, dat de doorgang van het project in deze situatie niet zal worden belemmerd. Er kunnen echter wel eisen gesteld gaan worden aan de gevel van het gebouw, die kosten verhogend werken. Dit wordt als risico bestempeld. LIB: het plangebied valt buiten het beperkingen gebied 5 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB 5). MER beoordeling: vermoedelijk betreft deze ontwikkeling een ‘stedelijke ontwikkeling’, waarvoor een MER-beoordeling uitgevoerd moet worden. Inschatting is dat er geen nadelige effecten te 1

Factsheet haalbaarheidsonderzoek Keynesplein

verwachte zijn, maar dat moet wel met een rapportage onderbouwd worden. Wanneer er een omgevingsvergunningprocedure doorlopen wordt, moet het stadsdeel het mer-beoordelings besluit nemen voorafgaand aan de vergunningverlening. Techniek De grond is nagenoeg bouwrijp. Op dit moment kan geconstateerd worden dat er geen verhoogde technische risico’s aangetoond zijn. Energievoorziening: De kavels worden in principe niet aangesloten op aardgas, conform de in december 2016 door de Gemeenteraad van Amsterdam vastgestelde strategie ‘Naar een stad zonder aardgas’. De kavels worden vanuit economisch oogpunt eveneens niet aangesloten op stadswarmte. Het valt onder de verantwoordelijkheid van de ontwikkelende/uitvoerende partij na te denken over duurzame alternatieven. Vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat de capaciteit van het electranetwerk hier niet toereikend is. Waterhuishouding: naast het realiseren van open water, dient rekening gehouden dient te worden met het ophogen van het niet te bebouwen terreingedeelte met minimaal 0,40 m. excl. zettingscompensatie tot het gewenste ontwateringsniveau. Het vloerpeil van de tijdelijke woningen dient overeenkomstig te worden bepaald. Financiën Belangrijkste dekkingsbronnen vanuit de gemeente is de subsidie onrendabele top exploitatiekosten (bron: reserve bouwstimulering).

Deze kan mogelijk nog worden aangevuld met subsidies van Provincie en Rijk, maar dat kan niet worden gegarandeerd. Met de beschikbare financiële middelen is tijdelijke ontwikkeling doorgaans alleen haalbaar bij een exploitatieperiode van minimaal 15 jaar. De grondgebonden kosten en de exploitatie dienen verder nog in beeld gebracht te worden (bron:GREX/VEF). Indicatieve planning Q4 –‘21 Advies DB SD nieuw West B&W besluit aanwijzen locatie Riekerpark in Schinkelkwartier Q1 – ‘22 Betrekken corporatie. Betrekken omgeving bij uitgangspunten. Q2 – ‘22 Afstemmen ontwerp met de buurt. Business case corporatie. Q3 – ‘22 Raadsbesluit. ’23-‘24 Start realisatie en oplevering. Afstemming met de buurt Bedrijven hebben zich verenigd in de BIZ Rieker Business Park. Bewoners van de Jazzbuurt en de BIZ kunnen actief betrokken worden aansluitend op de kansenkaart die al eerder is opgesteld in het kader van ‘Innovatiedistrict Riekerzone’. Hierbij zijn onder andere als kansen voor het gebied benoemd: inclusiviteit en diversiteit, modulair bouwen, eerste fase tijdelijke initiatieven, passende woonconcepten, diversiteit bewoners, betrekken statushouders. Van de toekomstige bewoners van het complex wordt verwacht dat ze zich actief inzetten voor het sociaal beheer van het complex. Dit betreft tevens een voorwaarde bij het creëren/onderhouden van een goed samenspel met de buurt.

Indien mogelijk en in overleg met de exploitant/corporatie kan worden onderzocht de 2

Factsheet haalbaarheidsonderzoek Keynesplein

mogelijkheid jongeren uit de directe omgeving een kans te geven om zich in te schrijven op het project. Stedenbouw- Indicatieve ruimtelijke studie Model L Ca. 214 woningen (28 Parkeerplaatsen en 142 fiets parkeerplaatsen) Hoogste blok 5 lagen. 15 jaar: dove gevel op lage blok aan snelweg zijde. Verder onderzoeken optimalisering richting 250 woningen.

Model Jenga Ca. 254 woningen (42 parkeerplaatsen en 206 fiets parkeerplaatsen). Hoogste blok 8 lagen. 15 jaar: dove gevel op lage blok aan snelweg zijde. Ventileren via corridor zijde. Verder onderzoek optimalisering richting 300 woningen.

Aandachtspunten en kansen ■ Geïsoleerde ligging / sociale veiligheid. ■ De uitstraling van de units moet passen bij de ambities van het kantorengebied. ■ Kans: bijdragen aan innovatiedistrict Riekerzone bv. middels slimme en duurzame stadsoplossingen, zowel in bouwwijzen als in sociale innovatie. ■ Kans: betrekken sociaal maatschappelijke netwerk in de Jazz buurt. ■ Kans: combineren tijdelijke functies (horeca/buurthuis waar studenten/statushouders werken). ■ Kans: bijdragen aan (natuur) ontwikkelstrategie voor de Oeverlanden.

3