B - 11 Volkshuisvesting (43) 20230516 raadsinformatiebrief wijken in de mix.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 13 juni 2023 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl)

Onderwerp

Wijken in de mix, rapportage 2023

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. In het bijgevoegde rapport ‘Wijken in de mix, rapportage 2023’ wordt de samenstelling van de stad op verschillende ruimtelijke niveaus beschreven. Vertrekpunt in deze beschrijving is de woningvoorraad. De samenstelling van de woningvoorraad, de verhouding van de eigendomssectoren en de prijssegmenten, bepalen in hoge mate wie waar woont en dus de sociaaleconomische gemengdheid van wijken en buurten. Deze brief is als volgt ingedeeld: 1. Aanleiding 2. Belangrijkste conclusies ‘Wijken in de mix’ 3. Recente beleidswijzigingen 4. Conclusies en vervolg 1 Aanleiding Het rapport ‘Wijken in de mix, rapportage 2023’ is het resultaat van een toezegging van de toenmalig wethouder Bouwen en Wonen aan de gemeenteraad. De aanleiding was een onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam naar de gemengde stad. Dit rapport is op 11 juni 2020 door de Rekenkamer aangeboden aan de gemeenteraad. Eén van de adviezen van de Rekenkamer was om te zorgen voor een ‘goede’ monitoring van gemengdheid. In de bespreking van het onderzoek van de Rekenkamer is in de raadscommissie richting gegeven aan deze monitoring. De monitoring moest vooral gaan over die aspecten van de bevolkingsmenging die direct gerelateerd zijn aan de samenstelling van de woningvoorraad en de veranderingen daarin.

Dit heeft geresulteerd in een eerste rapport ‘Wijken in de mix’ dat in de commissie Wonen en Bouwen van 19 januari 2021 is voorgelegd. Het bijgevoegde rapport is de tweede meting.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 13 juni 2023 Pagina 2 van 4

2. Belangrijkste conclusies ‘Wijken in de mix’ Onderstaande analyse van de woningvoorraad is gebaseerd op het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) uit 2021 dat tweejaarlijks wordt uitgevoerd. Dynamiek in de woningvoorraad De samenstelling van de Amsterdamse woningvoorraad verandert snel. Woningen veranderen van bezitsvorm bij de verkoop van huurwoningen, woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw in een andere prijs en eigendomstype, sociale huurwoningen verschuiven bij een verhuizing uit het sociale deel naar het vrije markt deel en koopwoningen en vrije sector huurwoningen worden duurder door sterke prijsstijgingen. Tegenover dit dynamische deel van de woningvoorraad staat een deel woningen dat niet van eigenaar of huurder verandert en nauwelijks duurder wordt. Veel van deze woningen zijn sociale huurwoningen die verhuurd worden door corporaties. Per saldo hebben genoemde ontwikkelingen geleid tot een woningvoorraad die duurder is geworden: tussen 2015 en 2021 is het deel dat tot het dure huur- en koopsegment behoort bijna verdubbeld tot bijna veertig procent van de woningvoorraad. Het deel betaalbare huur is geslonken tot ongeveer de helft van de woningvoorraad. En het aandeel middensegment was in 2015 niet groot en is licht gekrompen. De stad bestaat hierdoor steeds meer uit twee delen: ‘goedkope’ huurwoningen en dure huur- en koopwoningen.

Dualisering woningvoorraad Ook op het lagere schaalniveau is deze duale samenstelling in steeds grotere delen van de stad zichtbaar: in meer dan de helft van de wijken bestaat de woningvoorraad uit woningen die hoofdzakelijk vallen in het goedkope en in het dure segment. De meeste van deze wijken liggen in het centrum of maken deel uit van de 19de-eeuwse Ring en Gordel ’20-’40. Maar ook een aantal naoorlogse wijken in Osdorp, Buitenveldert en Noord vallen in deze categorie. Enkele wijken met veel nieuwbouw, waaronder Noordelijke IJ-oevers-West en Zeeburgereiland kennen eveneens deze samenstelling van overwegend dure en goedkope woningen. Zelfs in korte tijd, ten opzichte van de vorige meting in 2019 (zie Wijken in de mix, 2019), is er een verdere verkleuring van wijken zichtbaar: het aantal wijken waarin de woningvoorraad hoofdzakelijk uit ‘goedkope’ en dure woningen bestaat is toegenomen en het aantal wijken waarin de goedkope voorraad dominant is, is verder afgenomen. Deze recente verandering is zichtbaar in de stadsvernieuwingswijken Dapperbuurt en Van Lennepbuurt; in de gordel ’20-’40 in West (Landlust, Van Galenbuurt en Hoofdweg e.o.) maar ook in meer decentrale woonwijken als Bijlmer-Oost en Banne Buiksloot.

Inkomensmenging Het eigendomstype (eigenaar-bewoner, particuliere verhuurder, woningcorporatie) en de prijs van de woning bepalen in belangrijke mate welke categorieën huishoudens er wonen en dus hoe de gemengdheid van de bewoning eruitziet. Net als de samenstelling van de woningvoorraad is ook de samenstelling van wijken naar inkomen voor een groot deel tweetoppig. Het beeld is zelfs nog iets scherper dan bij de woningvoorraad: in bijna twee derde van de wijken is de combinatie van

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 13 juni 2023 Pagina 3 van 4

lage inkomens- én hoge inkomensgroepen dominant. De meeste wijken waar de bevolking wordt gedomineerd door lage en hoge inkomensgroepen zijn eveneens wijken met een duale, ofwel een goedkope en dure, woningvoorraad. Verandering ervaren De dynamiek is in veel wijken groot en de samenstelling van de bevolking verandert er snel. Ongeveer twee derde van de Amsterdammers heeft zijn of haar buurt de afgelopen tijd ook zien veranderen door de instroom van nieuwe bewoners. Circa twintig procent heeft de buurt sterk zien veranderen. De waargenomen verandering door instroom is voor een deel te relateren aan feitelijk hoge verhuisdynamiek, waarbij nieuwbouw in de eigen of een aangrenzende wijk soms een rol speelt. Een verandering van de buurt wordt weliswaar waargenomen, het heeft geen groot waarneembaar negatief effect op de waardering van de buurt. Wel ervaren de bewoners met een langere woonduur de verandering in betrokkenheid, thuis voelen en overlast iets minder positief dan de recent gevestigden. Over de invloed van nieuwe instroom op de betaalbaarheid van woningen oordelen bewoners, ongeacht of ze lang of recent in de buurt zijn komen wonen, wel duidelijk negatief.

Passendheid en betaalbaarheid De prijssegmenten van woningen zijn in hoge mate bepalend voor welke inkomensgroepen er wonen, toch sluiten ze niet volledig op elkaar aan: er zijn wijken met een andere samenstelling van inkomensgroepen dan op basis van de prijssegmenten verwacht zou worden. Op individueel niveau betekent dat, dat er huishoudens zijn die gezien het inkomen ofwel in een te goedkope of in een te dure woning wonen. Voor bijna twintig procent van de huishoudens met een laag- of middeninkomen geldt dat ze in een woning wonen die behoort tot een hoger prijssegment. Dit ‘duur scheefwonen’ is tussen 2015 en 2021 verdubbeld. De lage en middeninkomens die in een woning in een (te) duur marktsegment wonen, zijn voor het grootste deel huurders van een particuliere huurwoning. Deze niet-passendheid komt (ook) tot uitdrukking in de woonlasten van huishoudens. Huishoudens die in een te duur segment wonen, zijn gemiddeld een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen. Deze hoge zogenoemde woonquotes komen veel voor in de particuliere huursector. Vooral in centraal gelegen wijken in stadsdeel Zuid en Centrum en in wijken waar veel nieuwbouw toegevoegd is, is het deel particuliere huur omvangrijk en duur(der geworden). In deze wijken zijn de (relatieve) woonlasten voor veel huishoudens ook snel gestegen.

Meer dan twintig procent van de huishoudens die huren in de particuliere sector is meer dan veertig procent van het inkomen kwijt aan wonen. Maar ook onder corporatiehuurders zijn hoge huurquotes geen uitzondering. Drie van de tien corporatiehuurders heeft een netto huurquote van dertig procent of hoger. Hoewel de relatieve woonlasten in de centraal gelegen wijken het hoogst zijn, wordt de betaalbaarheid van wonen juist in de wijken aan de randen van de stad vaker als problematisch ervaren. In de wijken rondom het centrum zorgt over het algemeen een hoge huur voor hoge woonlasten maar ligt ook het inkomen gemiddeld hoog. In de wijken van Nieuw-West, Noord en Zuidoost daarentegen is veel vaker een laag inkomen, soms ook in combinatie met hoge huur, de oorzaak van hoge woonquote en wordt hier dus ook vaak als een grote last gevoeld.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 13 juni 2023 Pagina 4 van 4

3. Recente beleidswijzigingen De samenstelling en verandering van de woningvoorraad is in het onderzoek beschreven op basis van een analyse van het meest recente tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) uit 2021. Sindsdien zijn er echter tal van nieuwe ontwikkelingen die zullen inwerken op de woningmarkt en samenstelling van de woningvoorraad. Beleidsmaatregelen waaronder de opkoopbescherming, minder gunstige belastingregels bij verhuur, de regulering van de middenhuur en meer autonome ontwikkelingen zoals de stijging van de rentestanden en het stijgen van de kosten voor nieuwbouw zullen op termijn doorwerken in de aantalsverhoudingen en prijstrends in koop- en vrije markthuur en een rol spelen in de wooncarrière van huurders en eigenaar-bewoners. Tot grote verschuivingen in de samenstellingen van de woningvoorraad zal het op korte termijn echter niet leiden. De bevindingen uit dit rapport die zijn gebaseerd op gegevens uit 2021, zijn ook nu nog van kracht. 4. Conclusies en vervolg De conclusies uit ‘Wijken in de mix, rapportage 2023’ onderstrepen de noodzaak om blijvend aandacht te hebben voor gemengdheid in de stad. Dit geldt voor nieuwbouwwoningen die aan de stad worden toegevoegd. Hiervoor wordt onder andere het instrument ‘gebiedsgerichte programmering’ ingezet. Conform het woningbouwplan 2022-2028 wordt hiermee een ‘goede mix’ nagestreefd.

Anderzijds vormt gemengdheid van de stad als geheel, dus zowel in nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad, een thema in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) en is vertaald in de volgende ambitie: ‘voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’. We zullen de ontwikkeling van de samenstelling van de woningvoorraad blijven volgen en het thema ongedeeldheid of gemengdheid gaat onderdeel uitmaken van de ontwikkelen monitor AAV. De tweejaarlijkse rapportage in huidige vorm komt hiermee te vervallen.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlagen 1. Wijken in de mix – rapportage 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl