B - 06 Bouwen en Wonen (25) 2021110 BRIEF raadsinformatiebrief wijken in de.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 30 november 2021 Wonen en Bouwen Jakob Wedemeijer Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl)

Onderwerp

Wijken in de mix, rapportage 2021

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. In het bijgevoegde rapport ‘Wijken in de mix’ wordt de samenstelling van de stad op verschillende ruimtelijke niveaus beschreven. Vertrekpunt in deze beschrijving is de woningvoorraad. De samenstelling van de woningvoorraad, waaronder de verhouding van de eigendomssectoren, de prijssegmenten en de grootte en kwaliteit van woningen, bepalen in hoge mate wie waar woont en dus de demografische en sociaaleconomische gemengdheid van wijken en buurten. De resultaten van de analyse zijn gelegd naast de acties en interventies die het college op het gebied van wonen heeft geformuleerd en vastgelegd in de Woonagenda 2025 en de hierop volgende zogenoemde Woonbrieven. Deze brief is als volgt ingedeeld: 1. Aanleiding 2. Belangrijkste conclusies ‘Wijken in de mix’ 3. Conclusies in relatie tot uitvoering van beleid 4. Vervolg 1 Aanleiding Het rapport ‘Wijken in de mix: rapportage 2021’ is het resultaat van een toezegging van de wethouder Bouwen en Wonen aan de gemeenteraad. Op 11 juni 2020 bood de Rekenkamer Amsterdam de leden van de gemeenteraad het rapport ‘Gemengde stad’ aan. Eén van adviezen van de Rekenkamer is: Zorg voor goede monitoring. In het rekenkamerrapport komt aan de orde dat op veel verschillende manieren naar gemengdheid kan worden gekeken.

Zowel het gesprek tijdens de raadscommissie als het advies van de Rekenkamer geven aan dat de monitoring vooral moet gaan over die aspecten van bevolkingsmenging die direct gerelateerd zijn aan de samenstelling van de woningvoorraad en de veranderingen daarin. Tijdens de bespreking van het rekenkamerrapport in de raadscommissie Wonen en Bouwen (2 september 2020) heeft de wethouder naar aanleiding van een vraag van raadslid Hammelburg (D66) toegezegd uit te laten zoeken of het mogelijk is om meer integraal op wijkniveau te rapporteren over diverse aspecten die van invloed kunnen zijn op de gemengdheid. Maak een

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 30 november 2021 Pagina 2 van 6

rapportage waarin relevant, bestaand materiaal over wijken helder gepresenteerd wordt, was een suggestie van raadslid Hammelburg. Het raadslid merkt op dat de segmentale samenstelling (prijssegmenten) van wijken verschillen. Beter inzicht in die menging op wijkniveau is gewenst. De wethouder heeft naar aanleiding van de bespreking van het voorstel voor de rapportage in de vergadering van de raadscommissie op 14 april 2021 toegezegd (verzoek raadslid Van Soest en raadslid Rooderkerk) ook de aspecten van leefbaarheid en het voorzieningenniveau in het rapport op te nemen. Ook zou het thema woninggrootte in het rapport aandacht moeten krijgen (verzoek raadslid Mangal). 2. Belangrijkste conclusies ‘Wijken in de mix’ In het rapport wordt het thema menging in 22 gebiedshoofdstukken, analoog aan de gebieden gebruikt in het gebiedsgerichte werken, beschreven. Binnen deze gebiedshoofdstukken wordt ook het ruimtelijk niveau van de wijken beschreven. Voor een duiding van de situatie in de stad als geheel is het grove onderscheid tussen Amsterdam binnen de ring en ten zuiden van het IJ en de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West bruikbaar gebleken. Menging eigendom en prijs Een belangrijk verschil tussen beide delen is de eigendomsverhouding. In de stad binnen de ring en ten zuiden van het IJ is de voorraad particuliere huurwoningen groter dan in het overige deel van de stad.

In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is juist de voorraad huurwoningen in eigendom van de corporaties groter. Net als de koopsector is de particuliere huursector gevoelig voor prijseffecten op de woningmarkt. Een steeds groter deel van de woningen in de particuliere huursector is als gevolg van liberalisering tot de vrije sector gaan behoren. De huur van woningen in de vrije sector wordt bepaald door de markt. Dus net als in de koopsector werken prijsstijgingen door in de particuliere huursector. Tenzij het rijk besluit om prijzen in de vrije huursector te reguleren, zal een steeds groter deel van de particuliere huurvoorraad tot het dure segment gaan behoren. Niet alleen is de waarde van woningen in de stad binnen de ring en ten zuiden van het IJ hoger als gevolg van de grotere marktvraag en concurrentie op de woningmarkt, ook is het deel van de woningmarkt waarin dit doorwerkt in transactie- en huurprijzen groter. Andersom: in Noord, Zuidoost en Nieuw-West is een groter deel van de woningvoorraad in eigendom van woningcorporaties, die het overgrote deel van hun bezit als sociale huurwoning (blijven) verhuren. De eigendomsverhouding werkt zo door in de prijssegmentering. De koop- en particuliere huursector vallen binnen de ring en ten zuiden van het IJ steeds meer in het duurste prijssegment.

De voorraad corporatiewoningen blijft als sociale huurwoning in het relatief ‘goedkope’ segment.1 Hierdoor is de woningvoorraad van wijken in dit deel van de stad steeds meer ‘tweetoppig’ geworden en bestaat uit de combinatie van relatief goedkope en dure woningen. Voorbeelden van deze wijken zijn de Jordaan, de Oostelijke Eilanden/Kadijken, enkele wijken in stadsdeel West waaronder de Frederik Hendrikbuurt en Staatsliedenbuurt, een aantal wijken in Zuid waaronder de Oude- en Nieuwe Pijp en in Oost de wijken Indische Buurt-West en -Oost. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is een meer heterogene, gemengde voorraad ontstaan. Particuliere huurwoningen en 1 Omwille van de leesbaarheid is de term ‘goedkoop’ gebruikt. Goedkoop is gebruikt als label binnen de schaalverdeling

goedkoop, middelduur en duur en geeft geen oordeelt over de (ervaren) woonlasten. Onder het goedkope segment wordt in het rapport verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 30 november 2021 Pagina 3 van 6

koopwoningen zijn duurder geworden maar deze ontwikkeling gaat minder snel dan in de stad binnen de ring. Dus naast de voorraad sociale huur en dure huur en koop, is er in wijken in Noord, Zuidoost en Nieuw-West een omvangrijker segment middeldure huur en koop. In wijken als Geuzenveld, de Waterlandpleinbuurt, Buikslotermeer, Nellestein en Gein, is de voorraad veranderd van één waarin de relatief goedkope voorraad dominant is naar een voorraad met vooral goedkope én middeldure woningen. Sociaaleconomische menging Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs)segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Grofweg is in de wijken in Noord, Zuidoost en Nieuw-West, met een meer heterogene woningvoorraad, de sociaaleconomische positie van de bevolking meer gemengd dan in de wijken binnen de ring en ten zuiden van het IJ. De bevolking in wijken in dit deel van de stad bestaat voor een groot deel uit huishoudens met een laag inkomen en huishoudens met een hoog inkomen.

Overigens vallen in de categorie lage inkomens zowel de huishoudens die (potentieel) recht hebben op huurtoeslag als huishoudens die een inkomen hebben dat daarboven ligt, tussen deze huurtoeslaggrens en de zogenoemde EU-grens (in 2019 € 38.035). Deze laatste groep wordt soms aangeduid als lage middeninkomens. Het duurder worden van de woningvoorraad werkt door in de sociaaleconomische menging van wijken. In wijken waar de woningvoorraad duurder wordt, wordt de groep huishoudens met een hoog inkomen groter. Maar de inkomenspositie van de huishoudens volgt het duurder worden van de woningvoorraad niet direct. De groep huishoudens met een laag of middeninkomen die woont in een woning die gezien het inkomen (te) duur is, is gegroeid. De groep met een hoog inkomen die (te) goedkoop woont, is juist afgenomen. Kortgezegd, de woningmarkt matcht beter bij de hogere inkomensgroepen. De toename van het (te) duur wonen door lage en middeninkomen is in Noord, Zuidoost en Nieuw-West iets meer toegenomen dan in de rest van de stad. Afgezien van het passend wonen is duidelijk dat in Noord, Zuidoost en Nieuw-West hoge woonlasten veel vaker als een probleem ervaren worden dan in de overige stadsdelen. Toekomst In de wijken die liggen binnen de ring en ten zuiden van het IJ is de particuliere huurvoorraad relatief groot.

Onder de nu geldende regelgeving zal dit deel in de toekomst in toenemende mate tot het dure segment gaan behoren. De mogelijkheden om hier met nieuwbouw woningvoorraad in andere prijssegmenten toe te voegen, zijn beperkt. De verwachting is dat de trend van het duurder worden van de voorraad zal doorzetten en dat steeds meer wijken in dit deel van de stad een tweetoppige voorraad krijgen. De aanwezige corporatievoorraad voorkomt hier dat vrijwel alle woningen in het dure segment terecht komen. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West werken dezelfde mechanismen van prijsstijging in de koop- en particuliere huursector. Hier zal echter met nieuwbouw in verschillende prijssegmenten worden bijgedragen aan een zekere heterogeniteit van wijken. Bovendien zorgt de aanwezige voorraad corporatiewoningen dat een groot deel van de voorraad betaalbaar blijft.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 30 november 2021 Pagina 4 van 6

Demografische menging Ook in de verdeling naar woninggrootte en de verdeling naar huishoudensamenstelling, is het onderscheid tussen binnen de ring en ten zuiden van het IJ enerzijds en Noord, Zuidoost en NieuwWest anderzijds zichtbaar. Woningen uit de historische bouwperiodes zijn naar de huidige maatstaven vaak klein. Die uit recentere bouwperiodes sluiten meer aan bij de ruimtebehoefte van grotere huishoudens. De samenstelling van de wijken naar kleine en grote woningen is sterk bepalend voor de verdeling van kleine en grote huishoudens over de stad. Samengevat zijn binnen de ring en ten zuiden van het IJ de kinderloze huishoudens en in de overige delen van de stad de gezinnen sterker vertegenwoordigd. De gemiddelde Amsterdamse huishoudensmix is al langere tijd ongeveer vijfenvijftig procent eenpersoonshuishoudens, twintig procent stellen en een kwart gezinnen. Die mix wordt maar in enkele wijken aangetroffen, onder andere in de Watergraafsmeer. Binnen de ring en ten zuiden van het IJ is nog een verschil waarneembaar tussen wijken die meer jonge kleine huishoudens (zoals grote delen van Oud-West, De Baarsjes en de Rivierenbuurt) hebben of juist meer oudere kleine huishoudens (zoals in de Grachtengordel en Weesperbuurt/Plantage). Bij sommige wijken kan men met recht het label seniorenwijken opplakken. Buitenveldert en Museumkwartier zijn duidelijke voorbeelden.

In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is een verschil waarneembaar in fasering. Woningen die qua ruimte geschikt zijn voor gezinnen, blijven ook bij bewonerswisseling geschikt voor gezinnen. Sommige wijken zitten duidelijk in een vergrijzende gezinsfase (BijlmerCentrum, Middelveldsche Akerpolder), terwijl in andere wijken de verjonging bezig is (OsdorpMidden) of juist al wat verder gevorderd is (Geuzenveld, Waterlandpleinbuurt). Woonkwaliteit De woonkwaliteit binnen de ring en ten zuiden van het IJ wordt nog steeds hoger gewaardeerd dan wonen in Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Maar de waardering in de gebieden behorend tot dit deel van de stad gaat omhoog. In Nieuw-West gaat die stijging echter langzaam. De factsheet ‘Wonen in Amsterdam 2019, leefbaarheid’ noemt een aantal wijken van Nieuw-West waar de algemene buurtwaardering (rapportcijfer) duidelijk onder gemiddeld is. Dat is ook terug te zien in lage score op indicatoren zoals de omgang tussen verschillende groepen mensen, de betrokkenheid van buurtbewoners, veiligheid en overlast van criminaliteit. Veel van de wijken met een lage score op verschillende leefbaarheidsindicatoren, zijn wijken waarin sprake is van een stapeling van sociale problematiek. Bovendien zijn het vaak wijken met relatief veel gezinnen met opgroeiende kinderen.

Een lage waardering voor de woonkwaliteit en onvoldoende vierkante meters woonruimte in de woning maken dat de verhuisgeneigdheid hier hoog is. Gezien de sociaaleconomische positie van veel huishoudens in deze wijken, zijn de mogelijkheden om te verhuizen beperkt. 3. Conclusies in relatie tot uitvoering van beleid De conclusies uit het rapport ‘Wijken in de mix’ sluiten aan op de analyse die ten grondslag ligt aan de Woonagenda 2025 en de hierop volgende Woonbrieven. De Woonbrief 2021, van 8 juni 2021, geeft de meest actuele stand van het Amsterdamse woonbeleid. Voor een uitgebreide toelichting van de acties en stand van zaken van de uitvoering ervan wordt verwezen naar de Woonbrief 2021 (zie bijlage). Op hoofdlijnen wordt als volgt ingezet op het behoud en een vergroting van de diversiteit van de stad:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

i.

Datum 30 november 2021 Pagina 5 van 6

Vergroten van diversiteit met nieuwbouw. Het stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering op grond uitgegeven door de gemeente is: 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Dit krijgt inmiddels vorm in de vele woningbouwprojecten en hiermee wordt bijgedragen aan menging van de stad. Daarnaast is met de woningcorporaties in de zogenoemde Samenwerkingsafspraken overeengekomen dat zij voor de komende jaren jaarlijks gemiddeld 2.500 nieuwbouw sociale huurwoningen en circa 250 nieuwbouw middeldure huurwoningen in aanbouw nemen. Ook is er een intentieverklaring getekend met marktpartijen waarin wordt ingezet op het toevoegen van 10.000 middeldure huurwoningen de komende vijf jaar. Voor de sociale huurwoningen die zijn gerealiseerd en worden geëxploiteerd door private partijen, is vastgelegd dat de woningen tenminste 25 jaar in het betreffende segment verhuurd blijven. Voor middeldure huurwoningen geldt dit al langer. Tot slot is het mogelijk gemaakt om eeuwigdurende middeldure huur te realiseren. ii. Behoud van diversiteit in de bestaande voorraad. Met woningcorporaties is in de Samenwerkingsafspraken overeengekomen dat in gebieden met een beperkt aanbod sociale huurwoningen, sociale huurwoningen in bezit van corporaties niet of beperkt worden verkocht. De uitvoering van deze afspraak wordt jaarlijks gemonitord.

Daarnaast wordt woonfraude intensief bestreden. Dit zorgt ervoor dat woningen weer legaal bewoond worden en huurwoningen (weer) worden verhuurd voor een sociale huur. iii. Dempen van prijsverhogingen in de bestaande voorraad. 1) Particuliere sociale huurwoningen verdwijnen, onder de huidige regelgeving, bij mutatie veelal in het dure huursegment. Een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan deze ontwikkeling remmen. Het college zet de lobby tot aanpassing ervan voort richting een nieuw kabinet. 2) Uit onderzoek is gebleken dat de extra inkomsten uit toeristische verhuur de woningprijzen in sommige wijken opdrijven. Door inzet van een aantal instrumenten is de toeristische verhuur van woningen in Amsterdam teruggedrongen. 3) Per 1 januari 2022 kunnen gemeenten gebruik maken van de opkoopbescherming. Na aankoop van een woning in de bestaande bouw mag de eigenaar die voor vier jaar niet verhuren. Het gaat om woningen die tijdens en zes maanden voor de aankoop niet verhuurd werden. Deze nieuwe wettelijke mogelijkheid geldt alleen voor woningen in het goedkope en middeldure segment. Zo blijven er meer koopwoningen bereikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen, met name starters en middeninkomens, en kan het bijdragen aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. Amsterdam heeft de opkoopbescherming uitgewerkt en voor inspraak vrijgegeven. iv.

Behouden van demografische menging. Om woningen die geschikt zijn voor gezinnen te behouden zijn er voor de wijken quota voor kamerverhuur en voor bed & breakfast en is de regelgeving voor woningvormen aangescherpt. Bovendien wordt een deel van de grotere nieuwbouwwoningen in het middeldure segment toegewezen aan gezinnen met een middeninkomen. Maar ook met het realiseren van huurwoningen voor ouderen en jongeren wordt ingezet op een zekere demografische menging. Binnen de mogelijkheden die de gemeente beschikbaar heeft, wordt met regelgeving, handhaving en afspraken met partners de gemengdheid van de woningvoorraad gestimuleerd om in de Amsterdamse wijken diversiteit van bevolkingsgroepen te behouden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 30 november 2021 Pagina 6 van 6

4 Vervolg Zoals toegezegd naar aanleiding van het onderzoek van de rekenkamer zal de samenstelling van de woningvoorraad en de effecten hiervan op de demografische en sociaaleconomische mix van de Amsterdamse bevolking worden gevolgd. Hierover zal jaarlijks worden gerapporteerd. Begin 2022 worden de resultaten van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA 2021) opgeleverd. Deze belangrijke bron biedt de mogelijkheid voor de tweede meting van de gemengdheid van de stad. Nieuw in WiA 2021 is een aantal vragen die gaan over hoe de samenstelling van de eigen woonomgeving wordt ervaren.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Wonen

Bijlagen 1. Wijken in de mix – rapportage 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl