Amsterdamse kantorenstrategie_2026

Ten slotte wordt aandacht besteed aan beheer- en exploitatierandvoorwaarden (zoals openingstijden, front/sideentrances, transparantie-eisen, akoestiek en logistiek), zodat de plint duurzaam kan functioneren en commercieel haalbaar blijft, ook bij wisselende marktomstandigheden. Er wordt niet ingezet op directe gemeentelijke exploitatie of micro-programmering van individuele plintinvullingen. De gemeentelijke rol is kaderstellend en faciliterend; eigenaren en marktpartijen realiseren en exploiteren de invulling binnen de gestelde kaders. Hiermee wordt gestuurd op kwaliteit en continuïteit, terwijl ruimte blijft voor ondernemerschap en gebiedsspecifieke maatvoering. Het juridisch-planologisch stelsel moet in lijn gebracht worden met vigerend beleid dat gericht is op behoud van

17

een mix aan voldoende werkruimtes. Hiertoe worden de volgende acties voorgesteld:

Acties: • De mogelijkheden van ongewenste kantoorontwikkelingen preventief juridisch-planologisch beperken (door een herziening van het Omgevingsplan) voor locaties waar sprake is van kwetsbare en slechte marktomstandigheden. • Waar mogelijk de omzetting van werkruimtes naar woonruimte in bestaande buurten en stadsstraten zoveel mogelijk beperken, daar waar dit leidt tot een verslechtering van de woon- en werkbalans en verschraling van het voorzieningenniveau en werkruimte­ aanbod. Dit kan gericht zijn op het specifieker bestemmen van bestemmingen (en het ontnemen van een gemengde/ ruime bestemming) of als gemeente (en stadsdeel) geen medewerking verlenen aan een aanvraag voor bestemmingswijziging werkruimte naar wonen. • Het ontwikkelen van een afwegingskader kleinschalige kantoorruimtes. Onderzoeken of sturende uitgifte- en selectievoorwaarden gericht op minimale plintprogrammering (voorzieningen/werkruimtes) en beheer/programmering wenselijk zijn. • Onderzoeken hoe de plintenstrategie wordt toegepast in de grotere gebiedsontwikkelingen met kantoormeters en of deze opnieuw beschouwd dan wel uitgediept moet worden. • Onderzoeken hoe functiemenging van kantoren gestimuleerd kan worden en hoe resultaten van pilotprojecten opgeschaald kunnen worden.

Prioriteiten en uitvoering: • Gebiedsselectie ongewenste verkantorisering: binnen het komende jaar zal in beeld gebracht worden in welke gebieden mogelijkheden voor kantoorontwikkeling preventief beperkt moeten worden vanwege ongewenste verkantorisering. Per gebied zal ook een juridisch-planologische verkenning en een voorstel worden gedaan over hoe de verkantorisering voorkomen moet worden. Naar aanleiding van de Ontwikkelstrategie

4 Leidende principes en acties

2035 en de bedrijventerreinenstrategie 2020-2030 wordt op dit moment uitwerking gegeven aan het Actieplan Ruimte voor Bedrijven, waarin één van de actielijnen deze opgave adresseert. • Afwegingskader kleinschalige kantoren (≤500 m²): er wordt een afwegingskader geformaliseerd voor de passende inzet van kleinschalige kantoorruimte in gemengde gebieden met expliciete relatie tot verdringsrisico’s en het borgen van functiemenging en programmamix.

4.3 Stimuleren transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren De druk op de stad is hoog en daarmee ook de ruimte schaarste. De oplopende kantorenleegstand is hierin een tegendraadse ontwikkeling en ook één die kansen biedt (voor alternatief gebruik). De kantorenleegstand bedraagt in absolute omvang circa 500.000 m² (per begin 2025). Deze leegstand is niet alleen op te lossen door minder te bouwen of door te slopen; ook het beter benutten van wat er al is, is cruciaal. Daarnaast is de bezettingsgraad van kantoren in algemene zin ook afgenomen als gevolg van hybride werken. De gemiddelde kantoorbezetting in Nederland is sinds 2022 beduidend lager dan vóór corona, grofweg in de orde van 30–60% bezetting (versus ~50– 65% voorheen). Dinsdag en donderdag benaderen de oude niveaus, maar op andere dagen, vooral de woensdag en vrijdag, blijven kantoren grotendeels leeg. Multi-tenant kantoren kennen relatief hogere benutting dan singletenant hoofdkantoren, omdat met name grote bedrijven met eigen panden veel leegstand ervaren onder hybride werken. De verwachting is dat deze hybride werkcultuur het nieuwe normaal is en blijft.

Kantorenstrategie 2026

Echter, alternatief gebruik van leegstaande of ongebruikte kantoren is niet eenvoudig: het laaghangend fruit is groten­­ deels benut; resterende panden zijn technisch, financieel en planologisch complex. Veel eigenaren willen wel, maar stuiten op belemmeringen (bouwkundig, financieel, plano­­ logisch of qua netcongestie). De inzet van de gemeente is primair het wegnemen van obstakels en het creëren van heldere, uitvoerbare routes (samenwerking, maatwerk, meervoudig gebruik, versimpelen en versnellen waar kan, tijdelijke/hybride functies). Zware, sanctionerende instrumenten (zoals een verwijderingsbijdrage) zijn niet aan de orde. De knelpunten (zie kader) lopen sterk uiteen en het effectief vergroten van de kansen voor alternatief en meervoudig gebruik van kantoren vereist hierom een gedifferentieerde aanpak. De gemeente onderzoekt hoe leegstaande of onderbenutte kantoren tijdelijk of aanvullend kunnen worden ingezet voor andere functies, passend binnen de geldende kaders. Het gaat hierbij om het mogelijk maken en faciliteren van meervoudig gebruik, bijvoorbeeld door belemmeringen weg te nemen in regelgeving of door tijdelijke invulling planologisch te verkennen. De verdere uitwerking vindt gebiedsgericht en gefaseerd plaats, met oog voor uitvoerbaarheid en draagvlak.

Het doel is om te komen tot een kantorennetwerk dat zich beter kan aan­ passen aan veranderende marktomstandigheden, zonder dat langdurige leegstand ontstaat.

Acties: • Per gebied analyseren waar langdurige leegstand en onderbenutting optreden en matchen met de latente en brede (maatschappelijk, sociaal en commerciële) ruimtevraag vanuit de stad. • Onderzoeken of bestemmingsplannen en regels verruimd of geflexibiliseerd kunnen worden met als doel het mogelijk maken van tijdelijk en gemengd gebruik. • Verkennen van de haalbaarheid en wenselijkheid voor het stimuleren van alternatief gebruik via financiële prikkels (zoals OZB-korting, leegstandsboete of fonds voor inrichting en beheer).

18

• Onderzoeken en het ontwikkelen van standaardcontracten en collectieve verzekeringen voor tijdelijk gebruik, gericht op het ontzorgen van eigenaren. • Het opzetten van een structureel gemeentelijke platform of loket voor vraag-aanbod van tijdelijke commercieel beschikbare ruimtes. • Initiëren van gebiedspilots (waar potentiële aanbod en vraag op elkaar aansluiten) voor hybride kantoren, met ruimte voor creatieve, maatschappelijke of flexibele invulling. • Er wordt, samen met betrokken partijen, verkend welke overlegstructuur het meest doelmatig is om werkbare afspraken te formuleren (bijv. klankbordgroep of overlegtafel). Deze aanpak vraagt om actieve regie van de gemeente en een cultuurverandering bij eigenaren. Zo bouwen we aan een toekomstbestendige kantoorvoorraad die meerwaarde biedt voor de hele stad.

Prioriteiten en uitvoering: • Gebiedsgerichte leegstand- en matchanalyse (quick scan): Er wordt per prioritaire zone een overzicht opgeleverd van (i) structurele leegstand/onderbenutting, (ii) gebouwtypologie & technische (on)mogelijkheden, (iii) planologische kaders en (iv) potentiële vraag (vanuit maatschappelijke, creatieve, commerciele gebruikers). • Vraag-aanbod loket: er wordt onderzocht of bestaande gemeentelijk ruimteloketten ingezet kunnen worden voor het aanbieden van commercieel beschikbare (tijdelijke/permanente) ruimten en het koppelen van maatschappelijke en/of sociale ruimtevragers.

4 Leidende principes en acties

Kantorenstrategie 2026

Knelpunten bij alternatief/meervoudig gebruik van kantoren Ondanks de potentie van meervoudig gebruik (theoretisch ca. 3 mln. m² buiten kantoortijden om beschikbaar) zijn er belangrijke knelpunten die aangepakt moeten worden om structurele en ‘verborgen’ leegstand en onderbenutting om te buigen naar succesvol alternatief gebruik. De voornaamste knelpunten zijn: Juridische en planologische beperkingen: Veel kantoren vallen onder bestemmingsplannen die alleen kantoor­ functie toelaten. Alternatief gebruik (bijv. als maatschap­ pelijke ruimte, culturele evenementen of wonen) stuit op regelgeving. Hoewel incidentele activiteiten vaak gedoogd kunnen worden, vormt permanente functie­wijziging een juridische hobbel. Ook tijdelijke verhuur of onderverhuur kan contractueel verboden zijn in huur­contracten. Kortom, starre contracten en bestemmings­plannen beperken de flexibiliteit. Daarnaast spelen bouw- en gebruiksregels mee: voor bijvoorbeeld publieks­bijeenkomsten moet een gebouw voldoen aan veiligheids­­eisen (brandveiligheid, vluchtwegen, capaciteitsnormen) die anders zijn dan voor kantoren. Deze juridische kaders kunnen alternatief gebruik belemmeren of vertragen, tenzij er bewuste uitzonderingen of tijdelijke ontheffingen worden geregeld. Financiële knelpunten en vastgoedwaarderingen: Vastgoedeigenaren kijken in de eerste plaats naar rendement en waarde van hun pand.

Leegstand is kostbaar, maar paradoxaal genoeg kan een tijdelijke ‘laagbetaler’ of maatschappelijk huurder financieel onaantrekkelijker zijn dan leegstand houden in afwachting van een betere (commerciële) huurder. Dit heeft te maken met de vastgoedwaardering: de waarde van een kantoor wordt grotendeels bepaald door huurstroom en verwachte

toekomstige inkomsten. Een pand dat gedeeltelijk gratis of goedkoop wordt gebruikt kan in taxaties lager uitkomen dan een pand met feitelijke leegstand, maar waar nog wel de potentie bestaat op het behalen van de “marktwaarde” huur. Financierings­aspecten spelen ook een rol: banken verstrekken leningen op basis van huurinkomsten; bij structureel lagere huur of alternatieve gebruiksvormen kan de financiering in gevaar komen of herzien moeten worden. Daarnaast zal het gebouw ook geschikt gemaakt moeten worden voor multi-use (investering in bijv. extra beveiliging, gescheiden toegangen, facilitaire onder­ steuning). Zeker bij kleinere oppervlaktes kunnen de kosten niet altijd opwegen tegen de baten. Programmatische en ruimtelijke knelpunten: Ruimtelijk en bouwkundig kan het gebouw zelf ook beperkingen opleveren. Grote open kantoorvloeren zijn ideaal voor coworking of evenementen, maar minder geschikt voor kleinschalige zorgvoorzieningen die aparte kamers en extra sanitaire voorzieningen nodig hebben. Verder kunnen geluids- of overlastaspecten spelen: een kantoor heeft wellicht geen geluidsisolatie voor bijvoorbeeld muziekavonden, waardoor omwonenden (of andere huurders in het pand) hinder zouden kunnen onder­ vinden. Programmatisch speelt ook de afstemming tussen verschillende gebruikstypen: als een deel van het pand

alternatief gebruikt wordt, moet dat programmatechnisch aansluiten bij overgebleven kantoorfuncties. Bijvoorbeeld, een schooltje of kinderopvang in een kantoorgebouw vergt heel andere logistiek (speelruimte, sanitair) dan kantoren. Een ander praktisch knelpunt is de tijdsindeling: hybride gebruik vereist dat er een planning is welke tijden voor wie zijn. Dit vraagt goede coördinatie en flexibel management. Gebrek aan een dedicated beheerstructuur kan gemengd gebruik frustreren. Bewustwording en bewustzijn over de mogelijkheden: Ten slotte is er een minder tastbaar knelpunt: de mentaliteitsverandering die nodig is bij gebouweigenaren, beheerders en gebruikers om open te staan voor meng­ gebruik. De kantoorsector is traditioneel ingesteld op exclusiviteit (één huurder, eigen voordeur). Hoewel dit aan het kantelen is, het delen van kantoren wordt steeds normaler (zelfs bij trotse multinationals), bestaan er nog vooroordelen. Sommige bedrijven vrezen imagoschade of verminderde privacy/veiligheid als derden in “hun” gebouw komen. Ook is er vaak onwetendheid over de praktische mogelijkheden: eigenaren kennen de potentiële maatschappelijke partners niet en maatschap­ pelijke organisaties weten niet bij welke pandbezitters ze moeten aankloppen. Dit is deels een communicatie- en organisatieknelpunt: vraag en aanbod vinden elkaar niet vanzelf.

Initiatiefnemers geven aan dat het vinden van geschikte ruimte een van hun grootste uitdagingen is. Er is behoefte aan een beter netwerk en één loket om dit te faciliteren. Zonder actievere bemiddeling blijven veel kansen onbenut.

19

4 Leidende principes en acties

4.4 Projectgerichte uitwerking en monitoring De uitvoering van de strategie vraagt om project- en gebiedsgerichte onderzoek en afwegingen. Eventuele planologische en programmatische aanpassingen en de financiële impact hiervan op de gemeentelijke grond­ exploitaties en het Vereveningsfonds zal gebiedsgericht inzichtelijk worden gemaakt en voorgelegd worden ter bestuurlijke besluitvorming. In de uitwerking is ruimte voor inbreng van belang­ hebbenden (stadsdelen, marktpartijen), zodat maatregelen praktisch en uitvoerbaar zijn. Regionale afstemming vindt plaats via het MRA-platform Bedrijven & Kantoren, zodat vraag en aanbod regionaal in balans blijven en (groot­ schalige) nieuwbouw vooral op OV-knooppunten wordt geconcentreerd.

Acties: • Gebiedsgerichte aanpak opstellen voor locaties met omvangrijk kantoorprogramma en verslechterende marktvooruitzichten op korte- en middellange termijn. • Uitwerken beoordelingskader kantoorprogramma o.b.v. indicatoren: marktperspectief (kantoorvraag- en aanbodontwikkeling), omgevingskenmerken (ovbereikbaarheid, omgevingskwaliteiten/functiemenging en geplande ruimtelijke en infrastructurele ingrepen in het gebied (publieke investeringsagenda); • Afwegingskader kantoorprogramma: - Pauzeren: kantoorprogramma behouden op locaties waar vanuit (ruimtelijke, juridisch planologisch perspectief) geen/beperkte alternatieve aanwend­ mogelijkheden zijn en die op lange termijn potentie aansluiten op de kwalitatieve vraag en gebiedsdoelen. - Afschalen: van kantoorprogrammering op locaties met langdurig zwakker marktperspectief, verhoogd leegstandsrisico of uitvoeringsknelpunten;

Kantorenstrategie 2026

- Volledig herprogrammeren: het omzetten van kantoorprogramma naar andere functies (bijv. wonen, voorzieningen, bedrijfsruimte/werkruimte ≤500 m²) wanneer sprake is van structureel zwakke marktperspectief of omgevingskenmerken die leiden tot structureel aanhoudend leegstandsrisico en/of uitvoeringsbelemmeringen mits juridisch/planologisch en contractueel realiseerbaar. • Aanpassen van de gemeentelijke kantorenmonitor om te voorzien in de data- en informatiebehoefte voor de gebiedsgerichte aanpak. De werkgroep kantoren haalt bij projectteams op waar de behoefte ligt; • Aanpassen van regionale monitoringsinstrumenten (bijvoorbeeld Monitor Plabeka) zodat acties uit deze strategie en de regionale kantorenstrategie zoveel mogelijk gemonitord kunnen worden en ook aansluiten bij de verschuiving naar meer kwalitatieve sturing). Dit geldt voor zowel de kantorenmarkt als voor de bredere werklocatiemarkt en de samenhang daartussen;

20

4 Leidende principes en acties

Kantorenstrategie 2026

21

Tabel 2: overzicht acties en prioritering Actielijn

Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve kantorenopgave Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van een evenwichtige functiemenging wonen en werken Stimuleren transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren

Projectgerichte uitwerking en monitoring

Actie

Startdatum

1a

Gebieds- en locatiegericht beoordelen waar geplande kantoorontwikkelingen (langdurige) risico’s kennen, op basis van leegstand, voortgang en marktvraag.

2026

1b

Juridisch-planologische toets uitvoeren per gebied op de haalbaarheid van herprogrammering naar andere functies, zoals wonen of voorzieningen.

2026

1c

Opstellen van een afwegingskader voor het beoordelen van alternatieve programmering, met aandacht voor ruimtelijke, maatschappelijke en financiële aspecten.

2026

1d

Marktgesprekken en ontwikkelateliers organiseren met ontwikkelaars en beleggers om alternatieve invullingen gezamenlijk te verkennen.

1e

Jaarlijkse evaluatie en bestuurlijke terugkoppeling over voortgang, met mogelijkheid tot bijsturing van het beleid.

2a

De mogelijkheden van ongewenste kantoorontwikkelingen preventief juridisch-planologisch beperken (door een herziening van het Omgevingsplan) voor locaties waar sprake is van kwetsbare en slechte marktomstandigheden.

2026

2b

Waar mogelijk de omzetting van werkruimtes naar woonruimte in bestaande buurten en stadsstraten zoveel mogelijk beperken, daar waar dit leidt tot een verslechtering van de woon- en werkbalans en verschraling van het voorzieningenniveau en werkruimteaanbod. Dit kan gericht zijn op het specifieker bestemmen van bestemmingen (en het ontnemen van een gemengde / ruime bestemming) of als gemeente (en stadsdeel) geen medewerking verlenen aan een aanvraag voor bestemmingswijziging werkruimte naar wonen.

2026

2c

Het ontwikkelen van een afwegingskader kleinschalige kantoorruimtes. Onderzoeken of sturende uitgifte- en selectievoorwaarden gericht op minimale plintprogrammering (voorzieningen/werkruimtes) en beheer/programmering wenselijk zijn.

2026

2d

Onderzoeken hoe de plintenstrategie wordt toegepast in de grotere gebiedsontwikkelingen met kantoormeters en of deze opnieuw beschouwd dan wel uitgediept moet worden.

2027

2e

Onderzoeken hoe functiemenging van kantoren gestimuleerd kan worden en hoe resultaten van pilotprojecten opgeschaald kunnen worden.

2027

3a

Per gebied analyseren waar langdurige leegstand en onderbenutting optreden en matchen met de latente en brede (maatschappelijk, sociaal en commerciële) ruimtevraag vanuit de stad.

2026

3b

Onderzoeken of bestemmingsplannen en regels verruimd of geflexibiliseerd kunnen worden met als doel het mogelijk maken van tijdelijk en gemengd gebruik.

2027/2028

3c

Verkennen van de haalbaarheid en wenselijkheid voor het stimuleren van alternatief gebruik via financiële prikkels (zoals OZB-korting, leegstandsboete of fonds voor inrichting en beheer).

2027/2028

3d

Onderzoeken en het ontwikkelen van standaardcontracten en collectieve verzekeringen voor tijdelijk gebruik, gericht op het ontzorgen van eigenaren.

2027/2028

3e

Het opzetten van een structureel gemeentelijke platform of loket voor vraag-aanbod van tijdelijke commercieel beschikbare ruimtes.

3f

Initiëren van gebiedspilots (waar potentiële aanbod en vraag op elkaar aansluiten) voor hybride kantoorwijken, met ruimte voor creatieve, maatschappelijke of flexibele invulling.

2027/2028

3g

Oprichten van een taskforce met eigenaren, huurders, maatschappelijke partijen en overheden om gezamenlijk werkbare afspraken te maken.

2027/2028

4a

Herprogrammering onderzoeken voor prioritaire locaties met omvangrijk kantoorprogramma en verslechterende marktvooruitzichten op korte- en middellange termijn.

2026

4b

Uitwerken beoordelingskader kantoorprogramma o.b.v. indicatoren: marktperspectief (kantoorvraag- en aanbodontwikkeling), omgevingskenmerken (ovbereikbaarheid, omgevingskwaliteiten/functiemenging en geplande ruimtelijke en infrastructurele ingrepen in het gebied (publieke investeringsagenda).

2026

4c

Afwegingskader kantoorprogramma opstellen

2026

4d

Aanpassen van de gemeentelijke kantorenmonitor om te voorzien in de data- en informatiebehoefte voor de gebiedsgerichte aanpak. De werkgroep kantoren haalt bij projectteams op waar de behoefte ligt.

2026

4e

Aanpassen van regionale monitoringsinstrumenten (bijvoorbeeld Monitor Plabeka) zodat acties uit deze strategie en de regionale kantorenstrategie zoveel mogelijk gemonitord kunnen worden en ook aansluiten bij de verschuiving naar meer kwalitatieve sturing). Dit geldt voor zowel de kantorenmarkt als voor de bredere werklocatiemarkt en de samenhang daartussen.

2026

2026 Q1 2027

2026

5 Bijlage: Herijking vraagraming

Kantorenstrategie 2026

22

5 Bijlage: Herijking vraagraming 5.1 Samenvatting In 2022 is de actuele vraagraming opgesteld voor de MRA waarin ook een specifieke raming is gemaakt voor de kantorenmarkt per deelregio. Deze vraagraming baseert zich op werkgelegenheidsdata van april 2021, de overige data hebben als peildatum 1-1-2022 (bijvoorbeeld: kantoorgebruik, planaanbod, transformatieplannen etc.). Dit is de raming die ook de basis vormt voor de recent opgestelde regionale kantorenstrategie van de MRA. De uitkomsten van deze raming worden daarom ook overgenomen, maar met een gevoeligheidsanalyse gebaseerd op nieuwere data. Voor meer uitleg over de methodiek, zie: Vraagraming Plabeka 2022-2040. In 2022 waren de effecten van de COVID-19-pandemie op de kantorenmarkt namelijk (nog) minder duidelijk, stond de economie er anders voor en zag de kantorenmarkt er anders uit. Om deze redenen is het van belang om een aantal gevoeligheidsanalyses uit te voeren zodat de bandbreedte die is gedefinieerd in 2022 verder kan worden gespecificeerd. De uitbreidingsvraag voor kantoren (in m²) wordt berekend op basis van de ontwikkeling van werkgelegenheid (a.d.h.v. werkgelegenheidsramingen), de locatievoorkeur voor kantoren (het aandeel van de werkgelegenheid dat in kantoren is gevestigd) en het kantoorquotiënt (het ruimtegebruik per baan).

Figuur 2: schematische weergave berekening ruimtevraag naar kantoren

Werkgelegenheid

Locatievoorkeur

Kantoorquotiënt

Uitbreidingsvraag

Bron: eigen werk

Voor de raming en gevoeligheidsanalyses zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Het basisscenario is het scenario dat ook wordt aangehouden in de regionale kantorenstrategie: - Hierbij is uitgegaan van de aangepaste versie van het EIB scenario hoog (zoals gebruikt in de regionale vraagraming, wat iets op is geplust t.o.v. het originele EIB-hoog scenario). - De locatievoorkeur blijft zoals in 2022. - Het kantoorquotiënt daalt gematigd tot ca. 15 m² per baan. • Eerste serie gevoeligheidsanalyses: - Werkgelegenheidsraming blijft hetzelfde als in het basisscenario. - De locatievoorkeur blijft of zoals in 2022, of zoals in de situatie van 2024. - Het kantoorquotiënt daalt gematigd tot ca. 15 m² per baan, of iets verder tot ca. 14 m² per baan. Deze gevoeligheidsanalyse is ook gebruikt in de regionale raming van 2022.

• Tweede serie gevoeligheidsanalyses: hetzelfde als de eerste serie, maar met andere werkgelegenheidsscenario’s: - Onaangepaste EIB scenario hoog, wat met recente data een realistische onderkant van de bandbreedte lijkt te zijn. - Scenario Amsterdam+, waarbij de historische groei van Amsterdam wordt doorgetrokken naar de toekomst. Dit scenario is ook gebruikt in de regionale vraagraming en vormt een realistische bovengrens van de bandbreedte, omdat de werkgelegenheidsgroei in de afgelopen 10-15 jaar buitengewoon sterk was.

5 Bijlage: Herijking vraagraming

Kantorenstrategie 2026

Grafiek 1: scenario’s herijkte behoefteraming kantoren t/m 2040 – uitbreidingsvraag t.o.v. 2024 in m2

5.2 Verdieping werkgelegenheidsscenario’s

3.500.000

In de raming van 2022 is gebruik gemaakt van verschillende groeiscenario’s, zoals te zien in de tabel hieronder. 2 jaar na de raming ligt het feitelijke aantal banen aan de bovenkant van de bandbreedte, waardoor scenario EIB hoog en de gevoeligheidsanalyse van het Amsterdam + scenario het meest realistisch lijken. Gezien de toegenomen geopolitieke spanningen en onzekerheid op de financiële markten zou een extra gevoeligheidsanalyse hier bovenop weinig toevoegen. In de regionale kantorenstrategie is de uitkomst van EIB hoog aangehouden, wat dus nog goed genoeg in lijn ligt met de waargenomen groei van de afgelopen 2 jaar.

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

5.3 Analyse

0

-500.000 -1.000.000

2020

2025

2030

2035

2040

Feitelijk gebruikt t.o.v. 2024 Basisscenario: uitgangspunt regionale kantorenstrategie Gevoeligheidsanalyses op basisscenario a.d.h.v. nieuwere data Gevoeligheidsanalyses - andere werkgelegenheidsscenario’s

In de vraagraming is uitgegaan van een gelijkblijvende locatievoorkeur voor kantoren. De locatievoorkeur was ten tijde van de raming (data van 2021-2022) 64,5%. Dit betekent dat 64,5% van het totaal aantal fulltime banen op formele kantoorlocaties gevestigd was. Als dezelfde berekening wordt toegepast met de meest recente data (werkgelegenheid april 2023, kantoorgebruik januari 2024), dan blijkt de huidige locatievoorkeur 60,5% te zijn. Als gevoeligheidsanalyse wordt de locatievoorkeur van 60,5% ook meegenomen.

Bron: eigen werk

• De ruimtevraag naar kantoren lijkt in alle scenario’s vooral na 2030 te gaan stijgen. Tot 2030 blijft de vraag gemiddeld genomen vrij stabiel. • De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in 2040 is groot, maar het gemiddelde ligt in de buurt van waar de regionale kantorenstrategie van uitgaat. • Het planaanbod is op langere termijn in zijn totaliteit in balans met de gemiddelde uitbreidingsvraag.

Het kantoorquotiënt is licht toegenomen tussen 2021 en 2023, maar door de korte tijdsreeks is het niet te zeggen of dit gaat om een structurele verandering of dat het binnen de foutmarge zit van de data-analyse. Het effect van thuiswerken heeft mogelijk ook al een effect op de data. Er zijn echter weinig aanwijzingen om uit te gaan van een kantoorquotiënt dat structureel (door)groeit en daarom worden de waarden vanuit de regionale vraagraming overgenomen.

23

Bij de raming van 2022 zijn 2 scenario’s gehanteerd; een waarbij het kantoorquotiënt nog licht zou dalen t.o.v. dat jaar en een scenario waarbij het kantoorquotiënt nog iets meer daalt als gevolg van het thuiswerken. Hierbij moet benoemd worden dat bij het scenario met de sterkste daling een waarde wordt gehanteerd die niet heel veel lager is dan het eerder is geweest in de afgelopen 10 jaar, waardoor dat net zo goed realistisch is. Bij de regionale kantorenstrategie wordt voor Amsterdam uitgegaan van een uitbreidingsvraag van 2.298.000 m2 tot en met 2040. Dit is gebaseerd op het (aangepaste) hoge EIB-werkgelegenheidsscenario en een hogere locatie­ voorkeur dan uit de meest recente cijfers blijkt. Hierdoor ligt dit scenario tamelijk hoog in de bandbreedte.

5 Bijlage: Herijking vraagraming

Scenario

EIB hoog

Kantorenstrategie 2026

Aantal banen

LV kantoren

Schatting kantoorbanen

60,5%

461.000

60,5%

Ruimtegebruik in m2

Uitbreidingsvraag 2040 in m2 t.o.v. 2022

14,2

6.559.000

294.000

15,2

6.998.000

733.000

14,2

6.994.000

730.000

15,2

7.462.000

1.197.000

14,2

7.535.000

1.270.000

15,2

8.039.000

1.774.000

14,2

8.026.000

1.762.000

15,2

8.563.000

2.298.0005

14,2

8.228.000

1.963.000

15,2

8.778.000

2.513.000

14,2

8.764.000

2.499.000

15,2

9.350.000

3.085.000

491.000

529.000

867.000 64,5%

60,5% Amsterdam+

KQ

760.000 64,5%

EIB hoog aanpassing

24

564.000

578.000

947.000 64,5%

616.000

Bron: eigen werk 5 Scenario dat in de regionale kantorenstrategie is aangehouden. In deze tabel is de vervangingsvraag van ca. 5.000 m2 niet meegenomen.

Colofon Dit rapport is opgesteld door: Chee-Key Teoh, G&O Mick Visser, EZC Jos Gadet, R&D Huub van Geldorp, R&D

Foto’s Beeldbank Gemeente Amsterdam

ONT2025215

Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen met: G&O, Chee-Key Teoh (c.teoh@amsterdam.nl)