Amsterdamse kantorenstrategie_2026

Kantorenstrategie 2026 Van uitbreiding naar kwalitatieve versterking

Kantorenstrategie 2026

2

Inhoud 1 Samenvatting

3

2 Inleiding

5

2.1 Aanleiding 2.2 Nieuwe richting 2.3 Proces 2.4 Doel van de actualisatie

3 Kantorenmarkt in bredere context

5 5 6 7

8

3.1 Perspectief op Amsterdam 3.2 Amsterdam binnen de MRA 3.3 Amsterdam in nationaal perspectief 3.4 Plancapaciteit 3.5 Opgaven anno 2026  3.6 Samenvatting opgaven

8 9 10 13 13 15

4 Leidende principes en acties

16

4.1 Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve kantorenopgave 4.2 Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van een evenwichtige functiemenging wonen en werken 4.3 Stimuleren transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren 4.4 Projectgerichte uitwerking en monitoring

16 17 18 20

5 Bijlage: Herijking vraagraming

22

5.1 Samenvatting 5.2 Verdieping werkgelegenheidsscenario’s 5.3 Analyse

22 23 23

1 Samenvatting

Kantorenstrategie 2026

3

1 Samenvatting In 2017 en 2019 stelde de gemeente Amsterdam de Kantorenstrategie 2017 en het Kantorenplan 2019-2026 vast in een periode van hoogconjunctuur en snel dalende leegstand. Het doel was de krappe markt te verruimen door jaarlijks circa 125.000 m² nieuwe kantoorruimte toe te voegen, leegstaande panden te transformeren en ontwikkeling te concentreren bij goed bereikbare ov-knooppunten. De kernveronderstelling was een aanhoudende groei van kantoorbanen en behoefte aan meer kantoren. Vijf jaar later is het speelveld ingrijpend veranderd. De veronderstelde groei van kantoorbanen heeft weliswaar aangehouden, echter, hybride werken heeft de vraag naar meters structureel verlaagd, terwijl gebruikers hogere eisen stellen aan duurzaamheid, flexibiliteit, bereikbaarheid en stedelijke voorzieningen. De leegstand is opgelopen en de kantorenmarkt is in een grotere tweedeling beland: op toplocaties blijft de leegstand historisch laag, maar in monofunctionele gebieden is sprake van hoge en oplopende leegstand. Tegelijkertijd legt netcongestie beperkingen op aan nieuwe aansluitingen en drukken stijgende bouw- en financieringskosten en toegenomen economische en politieke onzekerheden de haalbaarheid van kantoorprojecten. Investeerders wachten af, waardoor de bouw van nieuwe kantoren vertraagt.

Vertraging van kantoorontwikkeling leidt, door de verwevenheid van programma’s binnen gebiedsontwikkeling, tot vertraging van woningbouw en realisatie van voorzieningen. De verwachting is dat op langere termijn (richting 2040) vraag, aanbod en plancapaciteit in verhouding staan met elkaar. Echter is de kans groot dat op korte en middellange termijn sprake is van verdere vertraging en uitstel van kantoor­ projecten, met name voor gebieden waar sprake is van hoge en oplopende leegstand, slechtere bereikbaarheid en relatief lage functiemenging en omgevingskwaliteit.

Met de Kantorenstrategie 2026 wordt een handelingskader en actieplan voorgesteld als antwoord op deze veranderende context, met als doel om ook in de toekomst voldoende passende werkplekken te bieden in een gemengde, leefbare stad. De opgaven voor de komende jaren liggen op twee fronten: ten eerste het bijsturen van de plancapaciteit, zodat dit beter aansluit op de actuele kwalitatieve vraag; ten tweede het voortbouwen op de bestaande ambities voor gemengde, duurzame woon- en werkmilieus. De strategie 2026 zet hiervoor een weloverwogen, adaptieve koers uit om de balans tussen vraag en aanbod stapsgewijs te herstellen ten behoeve van een toekomstbestendige kantorenmarkt, de Complete Stad met Vitale Buurten en voortgang van de gebiedsontwikkeling. Deze Amsterdamse kantorenstrategie vormt de stedelijke uitwerking van de regionale kantorenstrategie (Metropoolregio Amsterdam, MRA). De Amsterdamse kantorenstrategie is daarmee expliciet ingebed in stedelijke en regionale beleidskaders, zoals de Omgevingsvisie Amsterdam 2050, de MRA-kantorenstrategie 2025-2035 en de Amsterdamse Bedrijvenstrategie 2020-2030. Zo wordt verzekerd dat de Amsterdamse kantoorontwikkeling bijdraagt aan de meerkernige economie van de MRA én aan een efficiënte inzet van de schaarse ruimte in de stad.

De leidende principes voor de strategie zijn: • Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve vervangingsopgave • Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van de Complete Stad en Vitale Buurten • Versnellen transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren • Projectgerichte uitwerking en monitoring • het loslaten van de kwantitatieve groeidoelstelling van +125.000 m² per jaar; De omstandigheden en vooruitzichten zijn vooralsnog volatiel en onzeker. De voorgestelde leidende principes en acties van deze strategie zijn opgesteld vanuit een onderzoekende en stapsgewijze aanpak, die nadrukkelijk ruimte biedt voor het betrekken van belanghebbenden in verder onderzoek en uitvoering. Middels de Kantorenstrategie 2026 wordt ingezet op het faciliteren van de kwalitatieve kantorenvraag en het borgen van de Complete Stad. De planvoorraad past op korte/ middellange termijn niet overal op de korte of middellange termijn vraag, maar is op lange termijn voldoende, waardoor stapsgewijze en gebiedsgerichte bijsturing nodig is. Herprogrammeren blijkt in de praktijk vaak lastig; daarom zullen opties per gebied juridisch-planologisch worden

1 Samenvatting

verkend middels een afwegingskader en tegelijk in gesprek met marktpartijen worden vertaald naar uitvoerbare kaders. De eerste prioriteit ligt bij gebieden met grote programma’s en zwakkere vooruitzichten om overaanbod te voorkomen en voortgang van projecten te borgen. Voor vitale buurten staat het voorkomen van ongewenste verkantorisering centraal en krijgt kleinschalige werkruimte (≤500 m²) in plinten extra bescherming via heldere kaders. Waar transformatie (nog) niet haalbaar is, wordt gezocht naar uitvoerbare kaders en wordt onderzocht of meervoudig gebruik van kantoren verlichting kan geven op de ruimteschaarste bij andere functies. Hierbij wordt ook onderzocht of dit nader juridisch geborgd moet worden. Jaarlijkse monitoring met bestuurlijke terugkoppeling maakt bijsturing mogelijk. Zo blijft de voorraad toekomstbestendig en draagt deze bij aan een gezonde mix van wonen, werk en voorzieningen. De uitvoering van de strategie is project- en gebiedsgericht: keuzes worden per gebied onderzocht en onderbouwd. Eventuele planologische/programmatische aanpassingen, inclusief financiële effecten voor gemeentelijke grond­ exploitaties of het Vereveningsfonds, worden nader ter besluitvorming voorgelegd. Op de korte termijn wordt prioriteit gegeven aan het Schinkelkwartier, Amstel III en de Noordelijke IJ-oevers.

De gemeentelijke en regionale (Metropoolregio Amsterdam, Platform bedrijven en kantoren) kantoren­ monitoring worden aangepast richting kwalitatieve sturing en gebiedsgerichte voortgang. Jaarlijks wordt een bestuurlijke terugkoppeling voorzien met bijsturingsopties. De strategie sluit aan op stedelijke en regionale beleidskaders, zoals de Omgevingsvisie Amsterdam 2050, de MRA Kantorenstrategie 2025 (in uitwerking) en de Amsterdamse Bedrijvenstrategie 2020 en borgt dat kantoorontwikkeling bijdraagt aan brede welvaart en efficiënte inzet van de schaarste ruimte in Amsterdam.

Kantorenstrategie 2026

4

2 Inleiding

Kantorenstrategie 2026

5

2 Inleiding 2.1 Aanleiding Met de Kantorenstrategie 2017 en het Kantorenplan 2019-2026 heeft Amsterdam ingezet op het accommoderen van de economische groei en het uitbreiden van de kantorenvoorraad met circa 125.000 m² per jaar. Deze groeidoelstelling was passend in een periode van hoog­ conjunctuur en langdurig vooruitzicht op sterke vraag naar moderne kantoren, gedreven door hogere economische groei en een stijgende werkgelegenheid in de diensten­ sector. Als gevolg hiervan bedraagt de totale plancapaciteit momenteel circa 1,7 miljoen m² aan kantoorprogramma, variërend van plannen in verkenning tot uitvoering. Sinds de vaststelling van deze strategie is het speelveld echter ingrijpend veranderd. De COVID-19-pandemie, de structurele doorbraak van hybride werken, stijgende rente- en bouwkosten, geopolitieke instabiliteit en aangescherpte duurzaamheids- en energie-eisen hebben geleid tot een fundamentele verschuiving in de kantorenmarkt. De verwachte groei van de kantoorvraag is uitgebleven en de behoefte is zowel kwantitatief als kwalitatief veranderd. Hoewel het aantal kantoorbanen nog toeneemt, is het ruimtegebruik per werknemer gedaald. Gebruikers stellen bovendien hogere eisen aan duurzaamheid, flexibiliteit, bereikbaarheid en voorzieningen en kiezen nadrukkelijk voor locaties die goed ontsloten zijn en onderdeel vormen van een gemengd stedelijk milieu.

Hierdoor is een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt ontstaan. Op toplocaties met hoge functiemenging, goede ov-bereikbaarheid en stedelijke levendigheid is sprake van aanhoudende krapte. Tegelijkertijd loopt de leegstand op in monofunctionele gebieden met een lagere omgevingskwaliteit en beperkte bereikbaarheid. Deze ongelijke verdeling van vraag en leegstand zal naar verwachting de komende vijf jaar aanhouden en mogelijk verder toenemen.

De afgenomen vraag heeft geleid tot uitstel en vertraging van geplande kantoorontwikkelingen, vooral in gebieden met een zwakker marktperspectief. Ook netcongestie vormt een groeiende belemmering: nieuwe energieaansluitingen worden beperkt toegekend, waardoor de realisatie van werkruimte en voorzieningen onzeker is. Omdat kantoren vaak onderdeel zijn van gemengde gebiedsontwikkelingen met woningbouw, bedrijfsruimte en voorzieningen, raakt dit ook de voortgang van de woningbouw en ambities van de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wat betreft de compleetheid van het voorzieningenaanbod in Amsterdam. Naast de kantorenmarkt kent de bredere werklocatiemarkt eveneens spanning. Terwijl sommige kantoorlocaties kampen met overaanbod, is er structurele schaarste aan betaalbare, kleinschalige werkruimte (<500 m²). Ondernemers, start-ups en makers vinden moeilijk vervangende ruimte, terwijl stijgende vastgoedwaarden en hoge woningrendementen leiden tot verdringing van werkfuncties door wonen. Bovendien neemt de ‘onzichtbare leegstand’ toe: door hybride werken wordt gemiddeld nog maar een deel van de werkplekken gedurende kantoortijden daadwerkelijk gebruikt. Daarmee staat Amsterdam voor een complex dilemma. Op korte termijn is de vraag naar nieuwe kantoren beperkt en dreigt op sommige plekken structureel overaanbod.

Op lange termijn wijzen stedelijke en regionale prognoses (MRA) echter op een geleidelijke groeiende behoefte richting 2040, die in grote lijnen in balans is met de huidige kantoorplanvoorraad van circa 1,7 miljoen m². De vraag is hoe de gemeente tijdelijk kan afremmen of bewegings­ ruimte kan bieden waar de kantorenmarkt stokt, zonder de ruimte voor toekomstige groei te verliezen. De strategie moet ruimte laten om plancapaciteit tijdelijk te herzien of te faseren, maar tegelijkertijd de langetermijnbehoefte borgen en de voorwaarden behouden voor een evenwichtige, toekomstbestendige kantorenmarkt.

2.2 Nieuwe richting De Kantorenstrategie 2026 bevat leidende principes die richting geven aan de ruimtelijke opgaven, met oog voor de context en uitdagingen van de Amsterdamse kantorenmarkt. Daarbij wordt rekening gehouden met de benodigde sturing op zowel de kantoorplancapaciteit als de bestaande voorraad. Uitgangspunt is dat kantoorontwikkelingen bijdragen aan goede, toekomstbestendige werkplekken, die passen bij de Complete Stad met gemengde woon- en werkmilieus. De leidende principes van de Kantorenstrategie zijn: • Het verleggen de focus van groei naar het toevoegen van kwaliteit: geen harde groeidoelstellingen meer, maar het zorgvuldig vasthouden en waar nodig herprogrammeren van de bestaande plancapaciteit op basis van kwaliteit, locatiegeschiktheid en fasering. Dit zorgt voor continuïteit en betrouwbaarheid richting marktpartijen, behoudt ruimte voor de langetermijnvraag tot circa 2040 en voorkomt abrupte koerswijzigingen die de gebiedsontwikkeling kunnen schaden. • Het voorkomen van ongewenste verkantorisering en het borgen van evenwichtige functiemenging tussen wonen en werken. Een compleet aanbod van werklocaties vraagt om meer dan alleen kantoren. De focus ligt daarom op het voorkomen van ongewenste verkantorisering en het behouden van een evenwichtige werkfunctie-mix.

Dit gebeurt door nieuwe kantoren op ongeschikte locaties te beperken en kleinschalige werkruimtes in plinten te beschermen, zodat lokale ondernemers en de vitaliteit van buurten behouden blijven. Daarmee wordt niet alleen gestuurd op het aantal kantoormeters, maar vooral op het behouden en toevoegen van passende werkplekken voor verschillende doelgroepen: van (inter)nationale hoofdkantoren tot lokaal mkb, in alle delen van de stad.

2 Inleiding

• Het versnellen van transformaties en het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren. Hoewel de kantorenleegstand in Amsterdam toeneemt, is transformatie complex door technische, financiële en planologische beperkingen. De gemeente richt zich op het wegnemen van obstakels en het bieden van duidelijke, uitvoerbare routes voor hergebruik. De nadruk ligt op het versterken van niet-woonfuncties via meervoudig of tijdelijk gebruik, zodat panden flexibel kunnen inspelen op de marktvraag. Zo ontstaat een adaptief kantorennetwerk dat leegstand voorkomt en de stedelijke dynamiek behoudt. • Een gebieds- en projectgerichte uitvoering van de strategie en monitoring van de ontwikkeling van gebieden met veel kantoorprogramma. Hierbij werken we samen met belanghebbenden om uitvoerbare kantoorprogramma’s voor gebiedsontwikkelingen te plannen. Zo blijven vraag en aanbod in balans en blijft (grootschalige) nieuwbouw van kantoren vooral op ov-knooppunten geconcentreerd.

Kantorenstrategie 2026

Beleid en regels De Kantorenstrategie 2026 is onderdeel van een groter geheel van regels en beleid. Deze regels bepalen waar nieuwe kantoren kunnen komen, onder welke voorwaarden dit mag, en hoe bestaande gebouwen kunnen worden omgevormd of gecombineerd met andere functies. Omgevingsvisie Amsterdam 2050: Biedt het langetermijnperspectief: een meerkernige, duurzame metropool waarin wonen en werken in balans zijn. Nieuwe kantoren horen op multimodale knooppunten en moeten worden geïntegreerd in gemengde stedelijke gebieden.

2.3.1 Gespreksrondes

Ontwikkelstrategie 2035: Vertaling van de Omgevingsvisie naar middellange termijn keuzes. Koppelt de woningbouwopgave aan behoud van werkruimte en stuurt op clustering van kantoren op toplocaties.

De Kantorenstrategie 2026 is het resultaat van een samenwerking tussen de directies Grond & Ontwikkeling, Economische Zaken & Cultuur en Ruimte & Duurzaamheid. Ten behoeve van deze strategie is een brede interne en externe consultatie uitgevoerd.

Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030: Legt nadruk op behoud van ruimte voor bedrijvigheid, ook bij woningbouw. Kantoren blijven onderdeel van gemengde stedelijke ontwikkeling.

2.3 Proces

Intern is gesproken met alle projectgebieden in Amsterdam waar sprake is van omvangrijke bestaande kantorenvoorraad of plancapaciteit, zoals Amstel III, Zuidas, Schinkelkwartier en Sloterdijk. In zogeheten ateliers zijn de belangrijkste uitdagingen besproken, zoals de opgave voor het gebied, de mogelijkheden en potenties ten aanzien van het gebied en het kantoorprogramma, het realiseren of reduceren van kantoormeters en andere relevante aspecten van gebiedsontwikkeling.

Innovatiedistrictenstrategie Amsterdam 2023: Stimuleert de ontwikkeling van kenniskwartieren en campussen tot acht innovatiedistricten (zoals Zuidas

Daarnaast zijn ook gesprekken gevoerd met ontwikkelende en beleggende partijen die actief zijn op de Amsterdamse kantorenmarkt en een aantal eigenaren- en gebruikers­ verenigingen (Bedrijven Investeringszones, ook wel BIZ).

en Science Park). Innovatiedistricten combineren economische kracht met maatschappelijke impact en vragen om hoogwaardige, flexibele kantoorruimte in gemengde gebieden. Verstedelijkingsstrategie MRA: De inhoudelijke basis voor Rijk-regio (MRA) afspraken en regionaal beleid over de ontwikkeling van de MRA op middellange en lange termijn. Het stuk beschrijft hoe de MRA moet gaan groeien/verstedelijken en hoe de brede welvaart daarbij geborgd wordt. Bedrijventerreinenstrategie MRA en Plabeka 4.0: Regionale afspraken om vraag en aanbod in balans te houden en te sturen op knooppuntlocaties. Inclusief aandacht voor circulaire economie en energietransitie. Regionale kantorenstrategie MRA: Verfijnt de afspraken binnen Plabeka en richt zich op programmering en fasering van kantoren op regionaal niveau. Doel: evenwichtige groei, duurzaamheid en mobiliteit. De Amsterdamse Kantorenstrategie 2026 is opgesteld binnen de kaders van de regionale strategie. Omgevingsplan: Het omgevingsplan vormt de juridischplanologische basis die bepaalt welke activiteiten op specifieke locaties wel of niet zijn toegestaan. Het omgevingsplan kan één of meerdere activiteiten toestaan, zoals ‘Kantoor’, maar ook gemengd zijn en diverse activiteiten toestaan. Dit biedt flexibiliteit, maar kan ook ongewenste transformatie in de hand werken.

2.3.2 Algemene bevindingen De gesprekken met belanghebbenden bevestigen het bestaande beeld: de tweedeling op de kantorenmarkt neemt toe. Goed bereikbare ov-locaties met een

6

2 Inleiding

aantrekkelijke omgeving kampen met een tekort aan kantoorruimte, terwijl minder goed bereikbare locaties met een minder aantrekkelijke omgeving te maken hebben met toenemende leegstand. Ondanks dat ontwikkelende en beleggende partijen in algemene zin nog steeds zeer geïnteresseerd zijn in de Amsterdamse kantorenmarkt, ligt de nadruk hierbij met name op deze goed bereikbare ov-locaties met een aantrekkelijke omgeving. Vooral grootschalige kantoorprojecten in gemengde programma’s kennen een verhoogd uitvoeringsrisico door de combinatie van economische onzekerheden en netcongestie. Tegelijkertijd onderschrijven marktpartijen de ambities uit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050, waar wordt gestreefd naar gemengde gebieden en meerkernige ontwikkeling. Uit de gesprekken bleek dat de belangrijkste breuk met het oude kantorenbeleid, de jaarlijkse norm van de realisatie van 125.000 m² kantoorruimte loslaten, kon rekenen op begrip vanuit de markt gezien de huidige omstandigheden en verwachtingen op korte en middellange termijn.

Kantorenstrategie 2026

• Het borgen van een gezonde toekomstbestendige kantorenmarkt, met de indicatoren: - Leegstandsniveau rondom frictieleegstand van 8%. - Kantoor aanbod van kwalitatief hoogwaardig niveau en duurzaam (qua gebruik, levensduur en energie). - Een kantorenvoorraad die ook langdurig interessant is voor gebruikers zonder noodzaak voor sloopnieuwbouw ingrepen. • Het borgen dat de planvoorraad op korte en lange termijn in balans is (aansluit op de vraag vanuit de markt). - Ruimtelijk en planologische reserveringen in projecten in balans met de vraag, zodat de schaarste ruimte in de stad optimaal benut wordt, zodat op de langere termijn bovenstaande doelstellingen ook geborgd kunnen blijven. - Als resultaat hiervan ook een gestage vraag naar nieuwbouw en structureel voldoende animo en bereidheid bij ontwikkelende partijen om projecten tot realisatie te brengen.

2.4 Doel van de actualisatie

Scope van de Kantorenstrategie

De actualisatie biedt een duidelijk kompas voor keuzes op de kantorenmarkt in een context met hoge onzekerheid. We kiezen bewust voor adaptieve sturing: heldere leidende principes, gebieds- en kwaliteitsgerichte acties en bijsturing op basis van monitoring en regionale afstemming.

De Kantorenstrategie gaat zowel over gepland kantoorprogramma als over de reeds gerealiseerde kantoorvoorraad in de hele gemeente Amsterdam. Dit reikt van klein kantoorprogramma in plinten van luwe stadswijken tot grootschalige kantoren bij ov-knooppunten. De Kantorenstrategie gaat niet uit van verdere uitbreidingsdoelstelling van de circa 1,7 miljoen m² aan kantoorprogramma, variërend van plannen in verkenning tot uitvoering, die reeds in de pijplijn zit.

Op hoofdlijnen zijn de volgende doelstellingen van belang vanuit de kantorenstrategie: • Het borgen van een Vitale Stad met ruimte voor werk en voorzieningen. Indicatoren: - Goede verhouding tussen wonen, werken en voorzieningen. - Balans tussen aanbod werken en voorzieningen (geen/ beperkte krapte of overschotten tussen deelmarkten). - Gezonde en betaalbare huurprijsniveau voor alle deelmarkten (geen sprake van excessief hoge huren of leegstand).

7

3 Kantorenmarkt in bredere context

Kantorenstrategie 2026

8

3 Kantorenmarkt in bredere context De Amsterdamse kantorenmarkt maakt deel uit van een internationaal en dynamisch speelveld waarin beleggers, ontwikkelaars en bedrijven wereldwijd concurreren om aantrekkelijke vestigings- en investeringslocaties. Het functioneren van deze markt is sterk verweven met mondiale economische trends, internationale kapitaalstromen, technologische innovaties en maatschappelijke transities zoals verduurzaming, digitalisering en de opkomst van hybride werken. Deze ontwikkelingen hebben directe invloed op de dynamiek in Amsterdam. Het is daarom noodzakelijk om de positie van Amsterdam niet alleen lokaal of regionaal te bekijken, maar ook binnen het nationale en internationale netwerk van steden. Hiermee wordt een basis gelegd voor de keuzes die in deze kantorenstrategie worden gemaakt. Historische ontwikkeling en beleidslessen De geschiedenis van de Nederlandse kantorenmarkt toont hoe beleidskeuzes en marktwerking samenhangen. Uit het EIB-rapport1 blijkt dat vanaf de jaren negentig tot circa 2010 sprake was van een periode van ruimhartige plancapaciteit en grootschalige ontwikkeling van monofunctionele locaties. Deze ontwikkelingen, vaak op enkel met de auto bereikbare plekken, zorgden voor structureel overaanbod. De leegstand steeg tot boven 15%, met uitschieters tot 20%, en verouderde panden raakten structureel incourant.

De financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende eurocrisis versterkte deze problemen: de vraag kelderde, terwijl aanbod bleef toenemen. Vanaf 2014 volgde een trendbreuk. Beleidsmaatregelen richtten zich op drastische vermindering van plancapaciteit, concentratie van nieuwe ontwikkelingen op multimodale ov-knooppunten en het stimuleren van transformatie. Hierdoor nam de leegstand af en werd de kwaliteit van de voorraad verbeterd.

1

EIB, 2010. Kantorenleegstand – analyse van de marktwerking

De belangrijkste lessen uit deze periode zijn: • Planologische discipline: voorkom overaanbod door planruimte te koppelen aan actuele vraagprognoses. • Kwaliteit boven kwantiteit: investeer in goed bereikbare, gemengde gebieden; deze blijven langdurig courant. • Flexibele beleidsinstrumenten: pas planreductie, transformatiefondsen en adaptieve regels toe om snel bij te sturen. • Monitoring en signalering: intensieve monitoring van leegstand, opname en plancapaciteit voorkomt herhaling van marktverstoringen. Deze lessen vormen het fundament van de huidige strategie waarin sturing op toplocaties, verduurzaming en herontwikkeling centraal staan.

3.1 Perspectief op Amsterdam De Amsterdamse kantorenmarkt staat op een kantelpunt. De vraag naar kantoorruimte is fundamenteel aan het veranderen. Bedrijven zoeken minder meters, maar stellen hogere eisen aan kwaliteit, bereikbaarheid, duurzaamheid en flexibiliteit. Het kantoor wordt steeds vaker ingezet als ontmoetingsplek, als instrument voor bedrijfscultuur en samenwerking. Hierdoor concentreert de vraag zich op goed bereikbare toplocaties met een stedelijke, gemengde omgeving, zoals de Zuidas, (Intercity)stationsgebieden en delen van het centrum. De afname van de vraag in kwantitatieve zin gaat gepaard met een stijgende vraag naar kantoren van hoogwaardige kwaliteit, qua gebouw en omgeving. Kantoren en plekken die hieraan voldoen zijn schaars, waardoor de concurrentie op deze locaties toeneemt. Tegelijkertijd ontstaat leegstand op plekken waar het aanbod niet meer aansluit op de behoeften van gebruikers. Deze tweedeling stelt Amsterdam voor een duidelijke opgave: het behouden en uitbreiden van hoogwaardige kantoorruimte op geschikte

3 Kantorenmarkt in bredere context

locaties en het transformeren van incourant aanbod waar functiewijziging wenselijk is. De kantorenmarkt is continu in beweging en is wordt direct beïnvloedt door economische, financiële en maatschap­ pelijke ontwikkelingen. De kwalitatieve vervangingsvraag is niet nieuw. Kantoren hebben over het algemeen een beperkte levensduur en raken snel uit de mode. Zo is in de afgelopen 15 jaar in Amsterdam circa 1,2 mln. m² kantoor uit de markt gehaald én 0,9 mln. m² nieuw ontwikkeld (als gevolg van transformatie naar woningen of sloop- en (ver) nieuwbouw). De onttrokken kantoren stonden voornamelijk op monofunctionele en per ov slechter bereikbare locaties. Kantoren die gelegen zijn in goed bereikbare en gemengde milieus zijn over het algemeen couranter en kunnen rekenen op langdurige vraag. Deze vernieuwingsslag heeft onder andere geleid tot een toename van kantoren rondom multimodale knooppunten en het onttrekken van kantoren op monofunctionele locaties. Echter als gevolg van de veranderende context is zichtbaar dat de vraag naar vernieuwing aanzienlijk is toegenomen en is de tweedeling zichtbaarder geworden. De fysieke, economische en maatschappelijke transformaties in de stad vragen om een zorgvuldig ruimtelijk afwegings­ kader. Het gebruik van de schaarse ruimte vereist scherpe keuzes.

Amsterdam moet sturen op kwaliteit, duurzaamheid en stedelijke inpassing van kantoorontwikkelingen. Dat betekent onder andere dat functiemenging in gemengde wijken wordt bevorderd, dat aanpassingsvermogen en tijdsbestendigheid van gebouwen en de locatie wordt meegenomen in de planvorming en dat leegstaande of verouderde kantoren op ongewenste plekken worden ingezet voor andere stedelijke functies, zoals wonen of voorzieningen.

Kantorenstrategie 2026

3.2 Amsterdam binnen de MRA Amsterdam is binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) de belangrijkste kantorenlocatie. De stad fungeert als magneet voor zowel binnenlandse als buitenlandse bedrijven vanwege haar internationale profiel, brede voorzieningenaanbod, aanwezigheid van talent en hoogwaardige bedrijfsnetwerken. Deze centrale positie betekent dat de meeste kantoorvestigingen zich primair oriënteren op Amsterdam, ook als uiteindelijk wordt uitgeweken naar een andere gemeente binnen de MRA. De positie van Amsterdam als kern van de regionale kantorenmarkt wordt versterkt door de nabijheid van knooppunten als Schiphol, de Zuidas en Amsterdam Centraal. Toch loopt de stad tegen grenzen aan. De ruimte is schaars en niet alle vraag kan worden bediend. Hierdoor ontstaat een opgave om de juiste functies op de juiste plek te accommoderen en tegelijkertijd regionaal samen te werken om ook elders in de MRA passende ruimte te bieden (bedrijfsruimtes en kantoren). Dit is ook van belang voor een verantwoordelijke groei van de regio met het oog op de economische, maatschappelijke en ruimtelijke uitdagingen, zoals ook Verstedelijkingsconcept 20502 van de MRA. Deze situatie vraagt om strategische afstemming tussen Amsterdam en haar buurgemeenten. Om overaanbod of verdringing te voorkomen, moeten de vestigingsmogelijkheden in de regio complementair worden ingericht.

Voor Amsterdam betekent dit: focussen op hoogwaardige, internationale en kennisintensieve werkgelegenheid en ruimte bieden aan kantoorprogramma’s die echt gebaat zijn bij een stedelijke omgeving. De werkgelegenheid en bedrijvigheid is uiteindelijk echter zeer beperkt stuurbaar. Bedrijven kiezen voor een locatie op basis van prijs, kwaliteit, locatiekenmerken en kansen voor agglomeratie-

2 Verstedelijkingsconcept 2050: Metropool van grote klasse met menselijke maat (3 november 2021)

9

en netwerkeffecten. Dit onderstreept het belang van het borgen van een gezonde balans op regionaal niveau en het bieden van complementair aanbod. Dit maakt regionale samenwerking onmisbaar. Belangrijke aspecten om te benadrukken: • Complementariteit: Amsterdam richt zich op hoogwaardige, internationale en kennisintensieve functies, terwijl omliggende gemeenten ruimte bieden voor prijs- of ruimte-intensievere segmenten. • Planologische afstemming: afspraken over planplafonds en fasering om overaanbod of concurrentie binnen de regio te voorkomen. • Mobiliteit en bereikbaarheid: investeringen in openbaar vervoer en multimodale knooppunten zijn cruciaal om groei te faciliteren. • Balans in werk- en woonfunctie: regionale programmering moet aansluiten bij verstedelijkings­ opgaven en het creëren van gemengde gebieden. • Gezamenlijke monitoring en bijsturing: gebruik van Plabeka en andere instrumenten om vroegtijdig te reageren op marktdynamiek. Binnen de MRA zijn al diverse afspraken gemaakt om de kantorenmarkt in balans te houden. Gemeenten en provincie werken via het Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoren) aan het monitoren en bijsturen van plancapaciteit. Daarbij geldt dat uitbreiding van kantoren primair plaatsvindt bij goed ontsloten ovknooppunten (met intercitystations). Ook worden regionale planplafonds gehanteerd om overaanbod te voorkomen.

Toekomstige ontwikkelingen richten zich op het versterken van stedelijke knooppunten en het combineren van werk en wonen in nieuwe gemengde gebieden. Er is daarnaast toenemende aandacht voor verduurzaming, waarbij regionale afspraken over energie-infrastructuur en mobiliteitsinvesteringen (zoals uitbreiding van ov-corridors) een belangrijke rol spelen.

3 Kantorenmarkt in bredere context

Kantorenstrategie 2026

10

3.3 Amsterdam in nationaal perspectief De economie is, vanuit gemeentelijk perspectief, zeer beperkt stuurbaar en enkel te faciliteren. De kracht van Amsterdam schuilt in de combinatie van voorzieningen, schaal, diversiteit, talent en zakelijke netwerken. Deze kracht is ontstaan vanuit een mix van padafhankelijkheid, organische groei en zachte sturing en stimulering. De stad in de huidige tijdsgeest is aantrekkelijk voor verschillende sectoren: van finance tot tech en van advocatuur tot media. Tegelijkertijd zorgt deze aantrekkelijkheid voor druk op de ruimte, wat leidt tot schaarste en stijgende huisvestingslasten. De positie van Amsterdam als internationale kantoorstad blijft sterk, maar de nationale context laat zien dat ook andere stedelijke regio’s in Nederland werken aan vergelijkbare strategische opgaven. Het doel is om het kantorenaanbod toekomstbestendig te maken door te investeren in duurzaamheid, hoogwaardige voorzieningen en een sterke verankering op multimodale knooppunten. Deze transities komen voort uit dezelfde uitdagingen: de noodzaak om bestaande voorraad te verduurzamen, in te spelen op hybride werken en het faciliteren van een toenemende vraag naar flexibele, kwalitatieve werk­ omgevingen en toenemende druk op het bestaande wegennetwerk.

Op nationaal niveau tekenen zich drie hoofdlijnen af: • Herontwikkeling van bestaande voorraad: grootschalige renovaties en functiemenging om verouderde en incourante kantoren te transformeren naar moderne, duurzame werkplekken. • Concentratie op knooppunten: nieuwe kantoor­ ontwikkelingen richten zich primair op locaties met sterke ov-ontsluiting, een hoogstedelijk karakter om aantrekkelijk te blijven voor bedrijven en investeerders en het borgen van goede bereikbaarheid.

3 Kantorenmarkt in bredere context

• Versnelling van verduurzaming en flexibiliteit: implementatie van energiemaatregelen en ESG-conforme investeringen, gecombineerd met groeiende vraag naar flexibele huurconcepten en gedeelde voorzieningen.

Kantorenstrategie 2026

Tabel 1: locatiescores per kantoorlocatie uit actualisatie kantorenstrategie MRA, met plancapaciteit en voorraad per locatie Locatiescore

Plancapaciteit m² BVO

Percentage van totale plancapaciteit

Voorraad m² VVO

Percentage van totale voorraad

Amsterdam (gemiddeld)

68

1.580.000

100%

6.060.000

100%

Amstelstation

85

80.000

5%

182.000

3%

ArenAPoort

84

110.000

7%

378.000

6%

Zuidas

84

440.000

28%

1.000.000

17%

Sloterdijk

79

90.000

6%

564.000

9%

Amstel III

79

50.000

3%

526.000

9%

Westerdokseiland

76

0

-

80.000

1%

Oosterdokseiland

76

0

-

144.000

2%

Centrum Amsterdam Noord

70

0

-

47.000

1%

Overamstel/Weespertrekvaart

69

80.000

5%

106.000

2%

Lelylaan

69

2.000

<1%

145.000

2%

Overig

66

20.000

1%

2.200.000

36%

Oostelijke Handelskade

63

0

-

93.000

2%

Hamerkwartier

61

0

-

14.000

<1%

Schinkelkwartier

60

620.000

39%

294.000

5%

Buiksloterham/Klaprozenbuurt

53

50.000

3%

25.000

<1%

Oostenburg

52

0

-

34.000

1%

Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark

50

1.000

<1%

7.000

<1%

Houthaven/Minervahaven

43

0

-

160.000

3%

NDSM/Klaprozenweg Noord

39

17.000

1%

61.000

1%

Locatie

Internationale context Internationaal is sprake van vergelijkbare trends. Grote Europese steden zoals Londen, Parijs en Frankfurt zetten in op het verduurzamen van bestaande voorraad, functiemenging en het versterken van multimodale knooppunten. Internationale investeerders richten zich op hoogwaardige, ESG-conforme assets op centrale locaties. Dit versterkt de concurrentie voor internationaal kapitaal en bedrijven. Amsterdam profiteert van haar sterke vestigingsklimaat, connectiviteit en talentpool, maar moet blijven investeren in premiumlocaties, innovatie, energieinfrastructuur en flexibiliteit om deze positie te behouden.

3.3.1 Locatiescores regionale strategie De locatiekwaliteit is in de regionale kantorenstrategie bepaald voor alle kantoorlocaties van de MRA. Hierbij is voor iedere kantoorlocatie een locatiescore toegekend (Location Quality Rating; LQR) op basis van onder andere ov-bereikbaarheid en verschillende indicatoren met betrekking tot omgevingskwaliteit. In tabel X staan de locatiescores per kantoorlocatie (zoals gedefinieerd in Plabeka), waarin 7 locaties een score hoger dan 75 hebben. Dat betekent dat dit voor Amsterdam de locaties zijn met een bovengemiddelde locatiekwaliteit. Locaties met een score van 55 t/m 65 hebben een gemiddelde locatie­ kwaliteit en bij scores tot 55 wordt het gezien als beneden gemiddeld. Deze scores zijn de basis voor het afwegings­ kader voor gebiedsgerichte acties, maar zijn tegelijk ook fluïde: het toevoegen van goede verbindingen per ov, investeringen in de openbare ruimte kunnen van geschikte locaties toplocaties maken. Andersom geldt hetzelfde: een gebrek aan investeringen in een gebied kan ervoor zorgen dat geschikte locaties afglijden tot minder geschikte locaties.

11

Bron: SWECO en Cushman & Wakefield, 2025, bewerking gemeente Amsterdam Let op: deze locatiescores zijn een momentopname van de situatie in 2025

3 Kantorenmarkt in bredere context

3.3.2 Verdieping Amsterdamse context

Kantorenstrategie 2026

Figuur 1: schematische weergave geschikte kantoorlocaties

De regionale kantorenstrategie heeft de Amsterdamse kantoorgebieden gescoord in relatie tot de hele MRA. Inzoomend op enkel de Amsterdamse context doet dit geen recht aan de verschillen tussen de Amsterdamse kantoorlocaties en de tweedeling die daar zichtbaar is. Hierom zijn de Amsterdamse kantoorgebieden opnieuw tegen het licht gehouden om een genuanceerder beeld te geven over de wenselijkheid voor kantoorontwikkelingen. Hierin is tevens onderscheid gemaakt tussen (multimodale) bereikbaarheid en omgevingskwaliteit. Net als in de regionale kantorenstrategie worden locaties in drie categorieën onderscheiden: toplocaties, geschikte locaties en minder geschikte locaties voor een grootschalig kantoorprogramma. Al het overige gebied, met uitzonde­ring van de innovatiedistricten3, wordt gezien als locatie waar een grootschalig kantoorprogramma überhaupt niet geschikt of realistisch wordt geacht. Omdat er in Amsterdam ook een grote markt is voor kleinschalige kantoren in gemengd stedelijk gebied wordt er een hogere ondergrens gehanteerd (100.000 m² BVO voorraad + planaanbod) om een gebied als daadwerkelijke kantoorlocatie te beschouwen. Toplocaties zijn locaties voor kantoren die uitstekend bereikbaar zijn, een hoge omgevingskwaliteit kennen, sterke agglomeratie-effecten zien en daarom naar verwachting toekomstbestendig zijn.

Dit betekent dat ze ook in periodes van economische laagconjunctuur een aantrekkelijk locatie zijn voor gebruikers van kantoorruimte. Veelal bevatten deze locaties ook relatief nieuw en duurzaam vastgoed. In de regionale kantorenstrategie zijn toplocaties de locaties met een minimale locatiescore van 75. Echter, niet al deze locaties zien dezelfde marktvraag. Er zitten nog aanzienlijke verschillen in leegstandscijfers en omgevingskwaliteiten tussen deze gebieden, en de multimodale bereikbaarheid is in deze gebieden ook niet overal van hetzelfde niveau.

3

Strategie Innovatiedistricten Amsterdam (2023)

12

Goede OV-bereikbaarheid

Minder geschikte locatie

Geschikte locatie

Toplocatie

Toplocatie

Overig (ongeschikt)

Minder geschikte locatie

Geschikte locatie

Toplocatie

Lage omgevingskwaliteit

Hoge omgevingskwaliteit Overig (ongeschikt)

Overig (ongeschikt)

Minder geschikte locatie

Geschikte locatie

Overig (ongeschikt)

Overig (ongeschikt)

Overig (ongeschikt)

Minder geschikte locatie

Slechte OV-bereikbaarheid Bron: eigen werk

Dat in acht nemende worden de volgende locaties als toplocaties voor kantoren gezien: • • • •

Zuidas Amstelstation ArenAPoort Sloterdijk

Ook delen van het centrum kunnen als toplocaties worden beschouwd, ondanks dat de bereikbaarheid op plekken verder van Amsterdam Centraal minder optimaal is. Echter,

de ontwikkelingsruimte voor nieuw kantoorvastgoed is hier zeer beperkt tot nihil. Het gaat om de volgende gebieden: • Centrum (inclusief Westerdok en Oosterdok) • Oostenburg Naast de toplocaties voor kantoren is er een aantal locaties die ook geschikt zijn voor kantoren, maar waar de locatie­ score net iets lager uitvalt (tussen de 65 en 75). Deze locaties zijn goed bereikbaar maar niet per direct met de Intercity, zoals op Lelylaan het geval is. Ook is de

3 Kantorenmarkt in bredere context

omgevingskwaliteit vaak voldoende, maar zijn er nog verbeterpunten die het gebied een impuls kunnen geven. Tegelijk kan dit ook andersom het geval zijn, zoals in de Houthavens, waar de ov-bereikbaarheid suboptimaal is maar de omgevingskwaliteit hoog. De minder geschikte locaties voor kantoren scoren over het algemeen laag op zowel de bereikbaarheid als op de omgevingskwaliteit. In sommige gevallen is de omgevingskwaliteit nog wel voldoende, maar de bereikbaarheid dusdanig laag dat de locatie alsnog niet als toekomstbestendig wordt beschouwd voor kantoorontwikkelingen. Momenteel zien veel van deze gebieden ook een grote leegstand. Grote investeringen zijn nodig om deze minder geschikte locaties in de toekomst als geschikte locaties te beschouwen, zoals in grootschalige ov-verbindingen (doortrekken Noord-Zuidlijn, HOV ZaanIJ). De bovengenoemde locaties zijn in meer of mindere mate geschikt voor grootschalige kantoorontwikkelingen. Overige gebieden worden daarbij als niet geschikt geacht voor dit soort ontwikkelingen. Hieronder vallen ook de Amsterdamse bedrijventerreinen, waar momenteel ca. 400.000 m² aan kantoorruimte gevestigd is. In de ­ regionale bedrijvenstrategie van de MRA is afgesproken dat gemeenten zich inspannen om alleen nog ruimte uit te geven aan bedrijven die gebruikmaken van de hogere toegestane milieucategorieën en om de planologische ruimte beter te benutten.

Ten behoeve van de bescherming ­ van de bedrijfsruimtemarkt zijn kantoorontwikkelingen hier daarom niet geschikt.

3.4 Plancapaciteit De Amsterdamse kantoorplancapaciteit bevat anno 2026 circa 1,7 mln. m² aan netto toe te voegen kantoorprogramma4.

4 Plancapaciteit projecten in PLABERUM fases 1 (verkenning) t/m 4 (uitvoering).

Kantorenstrategie 2026

Ondanks de oplopende leegstand en tweedeling in de kantorenmarkt blijft de verwachting vanuit de Metropool­ regio Amsterdam (MRA), op basis van prognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en de vertaling hiervan naar regionale kantoorbehoefte, dat op de langere termijn de vraag naar kantoren zal groeien en dat deze netto kantoorprogramma benodigd zal zijn. Circa één derde van de werkgelegenheid in de MRA bestaat uit kantoor­ banen en dit aandeel is groeiende. De behoefteraming gehanteerd door het Plabeka van de MRA gaat uit van een aanvullende kantoorbehoefte voor Amsterdam van circa 2,3 mln. m² tegen 2040. Deze prognoses zijn echter nog wel gebaseerd op uitgangspunten van de realiteit voor de COVID-pandemie. De uitwerking van de nieuwe realiteit is nog niet volledig uitgekristalliseerd, ongewis en hierom ook niet volledig verwerkt in de economische prognoses. Deze bestaande plancapaciteit is tot stand gekomen op basis van de ambities en doelstellingen van de stad conform de Omgevingsvisie 2050 en de Ontwikkelstrategie 2035. De kantorenplancapaciteit is hiermee dienend aan de realisatie van de complete stad, meerkernige groei en vitale buurten. Het overgrote deel (> 95%) van de plancapaciteit is verbonden aan transformatieplannen.

Kantoorontwikkelingen via gemeentelijke gronduitgiftes (nieuwe erfpachtuitgiftes) zijn zeer beperkt en veelal gericht op kleinschalige kantoren (onderdeel van plintprogramma bij woningbouw e.d.). De gemeente kan in veel gevallen niet direct sturen in de realisatie van de transformatie plancapaciteit. Kantoor­ ontwikkelingen komen van de grond als vraag en aanbod op elkaar aansluiten en de businesscase voor betrokken belanghebbenden ook voldoende haalbaarheid biedt. Waar de gemeente wel op kan sturen, is het bieden van plankaders met voldoende ruimte en flexibiliteit waarbinnen gewerkt kan worden aan een uitvoerbaar plan. Ook zal in het licht van de uitdagende marktomstandigheden en onzekerheden bewuster gekozen moeten worden in de gemeentelijke voorwaarden en ambities die gevraagd worden bij gebiedsontwikkeling.

13

Circa 50% van de bestaande kantoorplancapaciteit is gelegen op locaties die nu goed bereikbaar zijn met hoogwaardige omgevingskwaliteiten. Dit zijn de locaties die nu al voldoen aan de brede gebruikerswensen. Deze plancapaciteit is voldoende om de extra vraag naar kantoren voor de komende 5 á 10 jaar op te vangen, uitgaande van de behoefteraming (zie bijlage 1). De overige 50% van de plancapaciteit bevindt zich op momenteel minder geschikte locaties (relatief mindere OV-bereikbaarheid, lagere functiemenging en beperkte voorzieningen). Het betreft onder meer delen van Schinkelkwartier, Amstel III en de Noordelijke IJ-oevers (zoals Buiksloterham en Hamerkwartier). Op korte termijn wordt op deze locaties behoedzaam gefaseerd en selectief geprogrammeerd om structurele leegstand te voorkomen en kwaliteit te borgen. Het langetermijnperspectief kan aanzienlijk verbeteren onder specifieke condities, zoals ov-verbeteringen (bijv. doortrekking van de Noord/Zuidlijn, het sluiten van de metroring of de komst van een HOV-lijn), gebiedstransformaties, toevoeging van voorzieningen en een hogere mate van functiemenging. Vanuit dat perspectief kan de aanwezige plancapaciteit (onder voorwaarden en gefaseerd) aansluiten op de langetermijnbehoefte; tot die tijd wordt ingezet op gebiedskwaliteitsverbetering, meervoudig gebruik en het beperken van risico’s op structurele leegstand.

3.5 Opgaven anno 2026 Anno 2026 staat de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en Amsterdam wederom op een kantelpunt in de ontwikkeling van de kantorenmarkt. De kantorenmarkt is geen groeimarkt meer, maar een vervangingsmarkt. De vervangingsopgave wordt daarnaast beïnvloedt door de volgende trends en uitdagingen:

Hybride werken en veranderende vraag Bedrijven herzien de functie van het kantoor in het postCOVID tijdperk. Hybride werken (deels thuis, deels op

3 Kantorenmarkt in bredere context

kantoor) is bij veel organisaties de norm geworden. Hierdoor daalt de ruimtebehoefte per werknemer en neemt de gemiddelde bezettingsgraad af. Tegelijk wordt het kantoor meer een ontmoetingsplek en een omgeving voor samenwerking en creativiteit. Kantoren moeten daarom aantrekkelijker en flexibeler zijn ingericht dan voorheen. Ook speelt de war on talent: werkgevers willen met hoog­­ waardige kantoren op goede locaties talent aantrekken. Dit vertaalt zich in vraag naar inspirerende, moderne en duurzame kantoren in dynamische stadswijken die per ov goed ontsloten zijn.

Economische onzekerheid en investeringsuitstel Sterk fluctuerende inflatie, bouwkosten en rente ontwikkelingen hebben de vastgoedsector in een voor­ zichtige modus gezet. Verhuizingen en nieuwe huur­ contracten worden door veel kantoorgebruikers uitgesteld vanwege kostenoverwegingen en het gebrek aan geschikt aanbod. De financiering en ontwikkeling van nieuwe projecten is lastiger en duurder geworden, wat ontwikke­ laars en beleggers noopt tot herbezinning. Met name voor grootschalige projecten met lange terugverdientijd (zoals kantoren) geldt dat deze in de huidige conjunctuur moeilijk rond te rekenen zijn. Dit resulteert in een vertraging van de ontwikkelpijplijn: diverse kantoorprojecten in Amsterdam zijn de afgelopen jaren uitgesteld of faseren langzamer uit. Positief is dat er nog altijd kapitaal beschikbaar is voor goed renderende investeringen: partijen richten zich hierbij vooral op objecten en locaties die toekomstbestendig zijn. Keerzijde is dat de belangstelling zich met name richt op de toplocaties.

Tweedeling en ruimtelijke mismatch Zoals eerder beschreven ontstaat er een steeds scherpere tweedeling tussen gewilde en incourante kantoorlocaties. Toplocaties profiteren van de voorkeur van gebruikers voor centrale, bereikbare en levendige omgevingen. Hier zijn huurprijzen en bezettingsgraden hoog en blijft additionele vraag bestaan. Minder geschikte locaties zien juist dat huurders vertrekken of inkrimpen, waardoor de leegstand oploopt. Voorbeelden zijn delen van Amstel III (voor transformatie), Sloterdijk Noord en kantorengebieden in

Kantorenstrategie 2026

Nieuw-West. Deze ruimtelijke mismatch, teveel vierkante meters op de verkeerde plek en te weinig op de juiste plek, zorgt voor toenemende druk en tweedeling. Dit leidt mogelijk tot verdere verslechterende omstandigheden voor herontwikkeling, indien het kantoorprogramma langdurig niet in balans is met de vraag.

Druk op de ruimte en functiemenging Door de jaren heen is Amsterdam voor steeds meer mensen en diverse functies aantrekkelijker geworden. De vraag naar ruimte om te wonen, te werken en te recreëren neemt toe en hierom wordt de strijd om de ruimte ook steeds groter. Deze ruimte schaarste en strijd leidt ook tot een economische uitsortering van activiteiten. In de binnenstad worden werkfuncties (kleinschalige detailhandel, productieve bedrijvigheid, sociaal-/maatschappelijke functies) enerzijds verjaagd door sterk stijgende huren en anderzijds verdwijnt aanbod door de financiële aantrekkelijkheid om deze werkruimtes om te zetten naar woonruimtes. Op bedrijventerreinen verdwijnt aanbod voor productieve bedrijvigheid doordat kantoorgebruikers deze ruimtes innemen, maar ook door de herontwikkeling en transformatie van deze gebieden naar woon- en werklocaties, waarbij de realisatie van vervangende en nieuwe bedrijfsruimtes zeer moeizaam van de grond komen. De roep klinkt om kantorenplannen die, in de huidige tijdsgeest, niet direct nodig zijn om te zetten in woningbouwlocaties. Andersom blijft het essentieel om ruimte voor werk, op de langere termijn, in de stad te behouden en te borgen: een totaal eenzijdige ontwikkeling richting uitsluitend wonen verzwakt het stedelijk weefsel, economie en de robuustheid van Amsterdam.

De uitdaging is dus om functiemenging niet alleen op papier vorm te geven, maar om te zetten naar concrete maatregelen zodat deze daadwerkelijk tot uitvoering wordt gebracht. In lijn met de ambities voor de Ontwikkelstrategie 2035 wordt gestreefd naar gemengde wijken waarin woningen en kantoren naast en boven elkaar bestaan, ondersteund door voorzieningen. Dit vergt per gebied een zorgvuldige programmering. Ook moet verdere ongewenste verdringing van bedrijvigheid worden voorkomen. Amsterdam hanteert hiervoor al een afwegingskader kleinschalige bedrijfsruimte en via de

14

Bedrijventerreinstrategie wordt al ingezet op het borgen van voldoende ruimte voor industriële en logistieke functies. Echter in de praktijk zijn er nog steeds veel mogelijkheden (juridisch) voor de ontwikkeling van kwetsbare kantoren die leiden tot het verlies van (schaarse) bedrijfsruimtes. Daarnaast zijn de effecten van financieel en economische uitsortering fors. Behoud van ruimte voor werk en innovatie kan alleen geborgd worden door een mix aan maatregelen strekkend van juridica, ruimtelijk ordening, financiën en adequate borging en uitvoering in gebiedsontwikkeling.

Verduurzaming en energietransitie Duurzaamheid is een centraal thema voor de gemeente Amsterdam. Zowel vanuit rijksbeleid (Nederland streeft naar een CO₂-neutrale gebouwde omgeving in 2050) als vanuit de markt zelf groeit de druk om kantorenvastgoed te verduurzamen. Vanaf 2023 moeten kantoorpanden minimaal energielabel C hebben; voor 2030 is label A de beoogde norm. Veel bedrijven hebben ambitieuze CO₂reductiedoelen en stellen eisen aan hun huisvesting om die te bereiken. Nieuwere kantoren op centrale locaties hebben hierbij een streepje voor, omdat zij vaak energiezuiniger zijn en werknemers in staat stellen met het ov of de fiets te komen (minder autokilometers). Zichtbaar is dat vastgoed­ eigenaren en ontwikkelende partijen veel oog hebben voor duurzaamheid. Zo is de afgelopen tijd veel geïnvesteerd in de verduurzaming van bestaande kantoren en worden kantoren op de toplocaties ontwikkeld met de hoogste duurzaamheidsambities die veel verder gaan dan de wettelijke vereisten. De verduurzamingsambities voor bestaande kantoren en kantoorgebruikers staan echter onder druk door netcongestie.

Netcapaciteit en energie-infrastructuur Netcongestie, oftewel overbelasting van het elektriciteitsnet, heeft aanzienlijke gevolgen voor commercieel vastgoed, waaronder kantoren. Deze overbelasting leidt tot beperkte aansluitmogelijkheden, wat de ontwikkeling en exploitatie van dergelijke panden bemoeilijkt. Dit leidt tot aanzienlijke vertraging van nieuwbouwprojecten. Bestaande commerciële gebouwen die hun energiebehoefte of gebruik willen

3 Kantorenmarkt in bredere context

verduurzamen, bijvoorbeeld door de installatie van laadpalen of warmtepompen, kunnen tegen beperkingen aanlopen vanwege de beperkte netcapaciteit. Dit belemmert de uitvoering van verduurzamingsinitiatieven. Traditioneel werd het ‘first come, first served’-principe gehanteerd, waarbij aanvragen in volgorde van binnenkomst werden behandeld. Echter, om maatschappelijke belangen beter te dienen, is dit beleid aangepast. Sinds 1 oktober 2024 is de Netcode elektriciteit gewijzigd, waardoor netbeheerders bij de toekenning van transportcapaciteit in congestiegebieden prioriteit geven aan organisaties of ontwikkelingen met een maatschappelijke functie of belang. Commercieel vastgoed, zoals kantoren en bedrijfsruimten valt niet onder de noemer van maatschappelijke prioriteit. Zonder zekerheid op energieaansluiting en -levering vertragen commerciële vastgoedprojecten. Deze situatie (van aanhoudende vertraging als gevolg van netcongestie) zal, op basis van huidige inzichten, van kracht zijn tot en met 2032.

3.6 Samenvatting opgaven Samenvattend laten deze trends en ontwikkelingen zien dat de Amsterdamse kantorenmarkt op een kantelpunt zit met sterk uiteenlopende opgaves (krapte en overaanbod) en uitdagende omstandigheden voor de transformatie en ontwikkeling van de gemengde woon- en werkmilieus en de stedelijke ontwikkeling. Waar de vorige decennia grotendeels (2017 – 2023) in het teken stond van groei en uitbreiding, ligt de focus nu op herstructurering en een vervangingsopgave. De kantoorplancapaciteit bestaat voornamelijk uit transformatieprojecten. De gemeente kan de ontwikkeling van deze plancapaciteit niet dwingend sturen, maar moet kaders bieden die in een breed opzicht leiden tot een haalbaar plan. Vanuit ontwikkelende en beleggende partijen is vooralsnog nog voldoende animo voor kantoorontwikkelingen op de toplocaties. Het blijven faciliteren van kantoorontwikkelingen op toplocaties is van belang voor de vervangingsopgave en het bieden van

Kantorenstrategie 2026

voldoende kwalitatief kantooraanbod voor bedrijvigheid. Keerzijde van het faciliteren van de nieuwbouw­ ontwikkelingen op de toplocaties is echter dat de leegstand mogelijk wel zal toenemen en zich zal concentreren op de kwetsbare locaties. De animo voor het ontwikkelen van kantoren op gemiddelde en minder geschikte locaties is aanzienlijk kleiner. De lange termijn behoefteramingen (per 2040) sluiten aan op de bestaande plancapaciteit. Met het verstrijken van tijd zal vraag en aanbod, in kwantitatieve zin, mogelijk weer op elkaar aansluiten en is de kans aanwezig dat ook kantoorontwikkelingen op de gemiddelde en minder geschikte locaties van de grond zal komen. Het wachten op een natuurlijk herstel van de vraag en aanbod, kan mogelijk een lange adem vergen. In de tussentijd zal mogelijk sprake zijn van verdere vertraging en uitstel van ontwikkelingen. Kantoren zijn vaak onderdeel van een gemengd programma. Vertraging van kantoorontwikkeling kan hiermee ook leiden tot vertraging van de woningbouw en voorzieningen. De gebieden met de hoogste kantorenleegstand of daar waar de vooruitzichten verslechteren worden met name geraakt door onzekerheden en planuitstel. Dit zijn in veel gevallen juist de gebieden waar revitalisering en vernieuwing het hardst nodig zijn.

Vanuit het belang van het borgen van de voortgang van gebiedsontwikkeling, efficiënte inzet van de schaarste ruimte, de revitalisatie van bestaand buurten en de realisatie van de gemengde woon- en werkmilieus (en Vitale Buurten), is een noodzaak om voorzichtig te sturen en in te grijpen op de kantoorprogrammering, ten behoeve van het optimaliseren van de ontwikkelkaders , het vergroten van de potentie van gewenste gebiedsontwikkeling in de hele gemeente ook daadwerkelijk op gang blijft op de korte en middellange termijn.

15

4 Leidende principes en acties

Kantorenstrategie 2026

16

4 Leidende principes en acties De gemeentelijke kantoorplancapaciteit is op hoofdlijnen in lijn met de toekomstige vraag. De verwachting is dat op korte en middellange termijn sprake is van vervangingsvraag en pas op lange termijn van een eventuele uitbreidingsvraag. De economische groei en vraag naar kantoren is daarnaast ook zeer onzeker als gevolg van de huidige trends en ontwikkeling. Dit leidt tot terughoudendheid bij ontwikkelaars en beleggers. Kantoorontwikkelingen zullen met name plaatsvinden op gewilde locaties. De ontwikkeling van kantoren zal hierdoor aanzienlijk vertragen voor gebieden waar nog niet de gewenste locatiekwaliteiten of bereikbaarheidsprofielen aanwezig zijn. Dit treft met name de grootschalige transformatiegebieden, zoals het Schinkelkwartier, Amstel III en transformatiegebieden in Noord. Met onderstaande leidende principes willen we, ondanks de onzekere omstandigheden, houvast bieden bij de huidige en toekomstige kantoorplancapaciteit. Het doel is flexibiliteit te behouden, de vervangingsopgave voort te zetten, de gebiedsontwikkeling veilig te stellen en genoeg capaciteit te reserveren voor de toekomstige vraag naar kantoren. In dit hoofdstuk worden de vier leidende principes toegelicht, worden er acties aan verbonden en wordt er aangegeven waar op korte termijn de prioriteiten liggen.

4.1 Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve kantorenopgave De kern is: geen harde groeidoelstelling meer, maar bestaande plancapaciteit zorgvuldig vasthouden en – waar nodig – herprogrammeren op basis van kwaliteit, locatiegeschiktheid en fasering. Dit borgt betrouwbaarheid richting marktpartijen, houdt ruimte voor de

langetermijnvraag tot ca. 2040 en voorkomt rigoureuze koerswijzigingen die gebiedsontwikkeling schaden. Het behouden van de bestaande plancapaciteit is verantwoordelijk vanuit de volgende overwegingen: • Deze plancapaciteit is ontstaan vanuit de doelstellingen en ambities uit de Omgevingsvisie 2050 en de Uitvoeringsstrategie 2035. • De huidige kantoorplanvoorraad past bij de ruimtelijke randvoorwaarden en de beoogde functiemix. Op korte en middellange termijn is de aansluiting met de vraag niet één-op-één, terwijl de planvoorraad kwantitatief wel volstaat voor de langetermijn (tot en met 2040). • Daarnaast is het vasthouden aan de bestaande plancapaciteit van belang vanuit het oogpunt van een betrouwbare overheid als partner in de gebieds­ ontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is een proces van de lange adem en door ontwikkelende partijen is en wordt veel energie en tijd gestoken in plan- en projectontwikkeling. Planaanpassing van bestaande projecten, het herprogrammeren, ‘schuiven’ of het omzetten van kantorenplancapaciteit naar woningbouwlocaties is niet zonder meer mogelijk en complex. Veel kantoren zijn gepland op locaties met verhoogde hinder (geluid, milieuzonering bedrijfsfuncties) ook zijn veel gebieden al begrensd op het maximale woningbouwaantal dat gedragen kan worden conform gemeentelijk beleid (bijv.

groen en sportnormen: waarvan realisatie of compensatie van meer groen en sport in veel situaties niet mogelijk is in het gebied). Bovendien kunnen er reeds gesloten overeen­ komsten met derde partijen gemaakt zijn (gronduitgifte, anterieure afspraken, erfpacht) waardoor de mogelijkheden tot planaanpassing beperkt worden. Hierbij wordt zorg­ vuldig afgestemd op de planologische kaders, zodat de strategische ruimte tot 2040 behouden blijft, bestaande afspraken worden nagekomen, overaanbod op korte en middellange termijn wordt voorkomen en de voortgang van gebiedsontwikkeling gewaarborgd blijft.

Acties: • Gebieds- en locatiegericht beoordelen waar geplande kantoorontwikkelingen (langdurige) risico’s kennen, op basis van leegstand, voortgang en marktvraag. • Juridisch-planologische toets uitvoeren per gebied op de haalbaarheid van herprogrammering naar andere functies en voorzieningen. • Opstellen van een afwegingskader voor het beoordelen van alternatieve programmering, met aandacht voor ruimtelijke, maatschappelijke en financiële aspecten. • Marktgesprekken en ontwikkelateliers organiseren met ontwikkelaars en beleggers om alternatieve invullingen gezamenlijk te verkennen. • Jaarlijkse evaluatie en bestuurlijke terugkoppeling over voortgang, met mogelijkheid tot bijsturing van het beleid.

4 Leidende principes en acties

Prioriteiten en uitvoering: Omdat voor de huidige situatie bekend is waar geplande kantoorontwikkelingen (langdurige) risico’s kennen, ligt de prioriteit nu bij het uitvoeren van de juridisch-planologische toets om haalbaarheid van herprogrammering te verkennen. Dit doen we in elk geval in het komende jaar voor de locaties met omvangrijke kantoorprogramma en verslechterende marktvooruitzichten op korte- en middellange termijn (zie ook leidend principe 4).

4.2 Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van een evenwichtige functiemenging wonen en werken Vitale buurten vragen om een evenwichtige mix van wonen, werken en voorzieningen. Juist (kleinschalige) betaalbare werkruimte (≤500 m²), variërend van bedrijfsruimte en kleine kantoren tot detailhandel en horeca (kent de hoogste dynamiek en druk), bedient een brede en vaak hybride gebruikersgroep die lastig te duiden is in een enkele categorie (maak/creatief, ontwerp, kleinschalige productie). Tegelijk is deze categorie schaars en gevoelig voor verdringing als gevolg van de toenemende ruimtedruk in de stad. De stedelijke kantorenvoorraad is aanzienlijk en extra kantoren op kwetsbare monofunctionele of slecht bereikbare locaties, is moeilijk te verantwoorden. Daarom staat in dit principe niet het realiseren van extra kantoorruimte centraal, maar het voorkómen van ongewenste verkantorisering en het borgen van een evenwichtige werkfunctie-mix in gemengde gebieden. De inzet is tweeledig. Ten eerste het preventief beperken van nieuwe kantoorontwikkelingen op locaties met zwak marktperspectief, lage OV-bereikbaarheid of verhoogd risico op structurele leegstand. Dit gebeurt door bijvoor­ beeld herziening van het omgevingsplan (ontnemen/

Kantorenstrategie 2026

versmallen van te ruime kantoorbestemmingen) en door specifiek te bestemmen op werkfuncties die de buurt economisch en sociaal dragen (bedrijfsruimte, makers, creatieve dienstverlening, detailhandel/horeca passend bij de plek). Ten tweede het beschermen en gericht programmeren van kleinschalige werkmeters in plinten, met heldere kaders die programmatische mix borgen (gebruiksvoorschriften, ontwerprichtlijnen), voor locaties waar risico’s op verdringing groot zijn. Momenteel kenmerken met name monofunctionele kantoorgebieden zich door onaantrekkelijke en gesloten plinten. De kaders moeten bijdragen aan vitale en veerkrachtige buurten en de lokale mkb, makers en dienstverlening ondersteunen. De scope is hierbij zowel gericht op goede plintinvulling van grootschalige kantoren als die van wooncomplexen. In beide situaties kan de plintprogrammering positief bijdragen aan de beleving en vitaliteit van de buurt en zorgt het voor een goede verbinding tussen gebouwen en de openbare ruimte. Verder wordt onderzocht welke flexibele gebruikstitels wenselijk en mogelijk zijn om tijdelijk en meervoudig gebruik te faciliteren (bijvoorbeeld dag-avond/weekweekend), inclusief randvoorwaarden voor brandveiligheid, bereikbaarheid, ontsluiting en vergunningstechniek.