Afd. moties 810.19 1285accent.20, 341.21 en 359accent.21

Raadsinformatiebrief Afdoening motie

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 18 januari 2022 Bouwen en wonen, economische zaken, sociale zaken, verkeer, vervoer en luchtkwaliteit Wethouder Jakob Wedemeijer, wethouder Victor Everhardt, wethouder Rutger Groot Wassink Stedelijk Strategieteam – directiesecretariaatbma@amsterdam.nl Inzet op middengroepen Afdoening moties 20.1285 accent van Kreuger van JA21, 341 van Poot, van Dantzig, Kuiper, Boomsma en Kreuger van respectievelijk VVD, D66, Christenunie, CDA en JA21, 359 van Kreuger en Poot van respectievelijk JA21 en VVD, 19.810 van Boomsma van CDA.

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de wijze waarop zij omgaat met de aangenomen moties gericht op het behoud van de middenklasse in Amsterdam. Deze brief is gericht op het afdoen van de volgende vier raadsmoties: 1. In de vergadering van de gemeenteraad van 18 december 2020, heeft uw raad bij de discussie over de begroting 2021, motie 1285 accent van raadslid Kreuger van JA21 aangenomen waarin het college verzocht wordt om - Te onderzoeken hoe we de middenklasse kunnen behouden in Amsterdam en daarbij mee te nemen in hoeverre gemeentelijk beleid hierbij een rol kan spelen, en bij dit onderzoek nadrukkelijk maar niet exclusief, de volgende gemeentelijke beleidsterreinen te betrekken: - Wonen - Economie en werk - Mobiliteit en bereikbaarheid - Gemeentelijke lasten - Energietransitie 2.

Alsmede in de vergadering van de gemeenteraad van 8 juli 2021 heeft uw raad bij de discussie over de Voorjaarsnota 2021, motie 341 van raadsleden Poot, van Dantzig, Kuiper, Boomsma en Kreuger van respectievelijk VVD, D66, Christenunie, Groenlinks en JA21 aangenomen waarin het college verzocht wordt om: - te onderzoeken in hoeverre een Middenklasse-toets, naar voorbeeld van de MKB-toets een instrument kan zijn dat helpt bij het maken van keuzes om de middenklasse in Amsterdam te behouden; - een dergelijke toets bij een positief antwoord zo snel mogelijk in te voeren voor nieuw beleid of uitvoeringsplannen.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 2 van 9

3. Alsmede in de vergadering van de gemeenteraad van 8 juli 2021, heeft uw raad bij de beraadslaging over de Algemene Beschouwingen, motie 359 accent van raadsleden Kreuger en Poot van respectievelijk JA21 en VVD, aangenomen waarin het college verzocht wordt om - te onderzoeken welke instrumenten het college ter beschikking staan om de bouw van middeldure huur- en koopwoningen aan te jagen en in welke mate deze instrumenten bijdragen aan het oplossen van het probleem; - deze analyse in Q1 zonder politieke conclusies te doen toekomen aan de Raad, opdat deze bij de formatie de betrokken partijen kan helpen de juiste keuzes te maken voor de stad 4. In de vergadering van raadscommissie Ruimtelijke Ordening van 11 juli 2019, heeft uw raad bij de discussie over de voorjaarsnota 2019, motie 810 van raadslid Boomsma van CDA aangenomen waarin het college wordt verzocht om: - Een indicator op te stellen ten aanzien van het percentage gezinnen in de stad, en, indien mogelijk, met het aantal gezinnen met een middeninkomen, en deze voortaan mee te nemen in de financiële producten In november 2021 is er in de raadscommissies BW, FED, MWL en WIO een stand van zaken gegeven.

Er is toen gemeld dat moties 1285 accent, 341 en 359 accent gezamenlijk afgedaan zouden worden door midden van de bijgevoegde notitie ‘Middengroepen in Amsterdam’ en onderliggende raadsinformatiebrief ‘Inzet op middengroepen’. In de tussentijd is ook de motie 810 hieraan toegevoegd vanwege de raakvlakken met de overige moties en de wens van het college om dit onderwerp integraal te behandelen. De beantwoording van de moties vindt plaats in bovengenoemde volgorde met dezelfde nummering.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 3 van 9

1. Het college herkent de zorgen over de positie van middengroepen in Amsterdam. Amsterdam staat voor de grote uitdaging een rechtvaardige stad te zijn die niet enkel toegankelijk is voor diegenen met geld of geluk. Een stad waar middengroepen niet in de verdrukking komen maar de kans krijgen om bij te dragen en zich aan de stad op te trekken. Het college heeft zich in de afgelopen bestuursperiode ingezet om de middengroepen van Amsterdam op verschillende manieren te helpen en ondersteunen. Zie een overzicht van de lopende inzet in bijlage 2. Tegelijkertijd is duidelijk dat het nodig is om goed te begrijpen wie de middengroepen zijn en wat hun vraagstukken zijn. De notitie ‘Middengroepen in Amsterdam’ (zie bijlage 1.) is het resultaat van onderzoek dat de gemeente Amsterdam naar deze vragen heeft gedaan. Dit onderzoek geeft invulling aan de vragen uit motie 1285 accent. Het onderzoek laat onder andere zien dat de definiëring van middengroepen bepalend is voor de positie van verschillende groepen en ontwikkelingen en problemen waar zij mee te maken hebben. De problemen die middengroepen individueel ondervinden en die de stad als collectief raken, komen voort uit ontwikkelingen op internationaal, nationaal en lokaal niveau tezamen. Hierdoor kunnen deze vraagstukken niet alleen op gemeentelijk niveau worden opgelost.

De in deze brief genoemde instrumenten staan de gemeente ter beschikking om de negatieve effecten van ontwikkelingen of beleid te dempen of bij te sturen maar nauwe samenwerking met partner organisaties, in metropoolregio verband en met het Rijk is volgens het college essentieel. 2. Motie 341 waarin uw raad een oproep doet voor een ‘middenklasse toets’ bij nieuw beleid heeft het college in een eerder stadium ontraden. Dit was vanwege de verwachte onhaalbaarheid daarvan door de grote diversiteit van de middengroepen en de diversiteit van nieuw beleid. Het onderzoek wijst uit dat een brede middenklasse toets geen effectief instrument is om de verschillende problemen van de middengroepen mee te adresseren. Het college stelt daarom als alternatief voor om in te zetten op: a) De brede monitoring van de middengroepen gericht op afbakening naar inkomen, type huishouden/levensfase en woningmarktdynamiek, onder andere afgezet tegen landelijke ontwikkelingen. Daardoor zijn de basale trends steeds in beeld. b) Toetsing vorm te geven op basis van specifieke vraagstukken en definities van groepen. Indien het bijvoorbeeld gaat om nieuw woningmarkt beleid dan kan gekeken worden naar de gevolgen daarvan voor middeninkomens of specifieke beroepsgroepen. Indien het gaat over arbeidsmarkt gerelateerd beleid kan bijvoorbeeld gekeken worden naar gevolgen voor werkenden met bepaalde contractvormen.

Deze toetsing kan plaatsvinden op verzoek van de gemeenteraad. Om deze toetsing uitvoerbaar en gericht te maken is het van belang dat vooraf door de raad aangegeven wordt: hoe de middengroepen te definiëren, op welk onderdeel van het (nieuwe) beleid er zorgen zijn dat dit tot negatieve gevolgen voor middengroepen kan leiden en waar deze zorgen vandaan komen. Het in beeld brengen van effecten van beleid op bepaalde groepen kan, als je het goed wilt doen, arbeidsintensief zijn en tijd kosten. Het kan op zwaardere of lichtere manieren gebeuren, bijvoorbeeld kwantitatief of alleen kwalitatief. Daarom zal telkens een afweging gemaakt moeten worden inspanning passend is bij verschillende beleidsaanpassingen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 4 van 9

3. Het huidige college zet fors in om de woningmarkt toegankelijk te houden voor huishoudens met een middeninkomen. Zowel de inspanningen in het middeldure segment als in het sociale huur segment zijn hierbij relevant omdat lage middeninkomens volledig zijn aangewezen op sociale huursector om de woningmarkt te kunnen betreden. In het recente onderzoek van de Rekenkamer Metropool Amsterdam naar de uitvoering van de ambities uit het coalitieakkoord voor betaalbaar wonen voor lage en middeninkomens wordt aangegeven dat het college concrete stappen heeft gezet en goed op weg is. Over de ambities voor het vergroten van het middenhuur segment constateert de Rekenkamer dat de resultaten ver achter zijn gebleven. Hier staat tegenover dat het gelukt is om in de nieuwbouw voor het eerst een nieuw woningmarktsegment voor middeldure huur te creëren door beleid, afspraken met marktpartijen en het aanjagen van de bouwproductie. Dit kostte tijd maar na een aanloopperiode worden de resultaten van het voorbereidende werk zichtbaar: in 2021 zijn er maar liefst 2.717 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen in Amsterdam en het planaanbod is voldoende om een hoge productie te halen de komende jaren. Het blijft helaas een gegeven dat door de onvoorziene snelle prijsstijgingen in de woningmarkt veel van de bestaande middenhuur wegvloeit naar een hoger prijssegment.

Het sociale huur segment aantal blijft stabiel maar daalt in aandeel ten opzichte van de gehele voorraad. Ook worden sociale huurwoningen na liberalisatie vaak direct duur. De gemeente kan hier maar zeer beperkt invloed op uitoefenen omdat dit het gevolg is van marktwerking en nationaal beleid. Deze ontwikkelingen maken maakt dat het sociale en middensegment huur en koop in zijn totaliteit nog steeds erg onder druk staat. Het rijk heeft in het nieuwe coalitieakkoord een huurprijsbescherming voor middenhuur aangekondigd, dat biedt wellicht mogelijkheden om de prijsontwikkeling in de bestaande voorraad af te remmen. Met betrekking tot sociale huur is de afschaffing van de verhuurderheffing aangekondigd die kan leiden tot een grote impuls voor de corporatievoorraad en kansen kan bieden voor de middengroepen. In beantwoording van motie 359 wordt hier specifiek ingegaan op welke instrumenten de nieuwe raad en het nieuwe college ter beschikking staan om de bouw van middeldure huur- en koopwoningen verder aan te jagen, het segment waar een deel van de middengroepen op aangewezen is. Deze instrumenten zijn gericht op het anders programmeren van nieuwbouw en het beïnvloeden van de prijs.

Belangrijk hierbij is dat alle instrumenten gericht op het middensegment een nadelig effect hebben op andere segmenten (waar óók middengroepen op aangewezen zijn) en/of een grote financiële investering vergen. Dit vergt een politieke afweging. Ook is voor deze instrumenten nader onderzoek op effectiviteit en juridische en financiële haalbaarheid nodig. Een andere richting is het stimuleren van de vraag. Dit gaat niet zozeer in op de bouw maar is wel een instrument als het gaat om het steunen van huishoudens met een middeninkomen. Alle onderstaande instrumenten zijn, zoals gevraagd in de motie, gericht op de bouw van nieuwe middeldure woningen. Dit is maar een deel van de oplossing, nieuwbouw vormt immers maar een klein deel van het totaal aantal woningen. Maatregelen in de bestaande voorraad gericht op prijs en doorstroming zijn ook relevant, daarom wordt in deze brief ook aandacht besteed aan de lobby richting het rijk. De gemeente heeft maar beperkte mogelijkheden om de bouw en prijs van middeldure woningen te sturen. Belangrijk is om hierbij oog te hebben voor

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 5 van 9

de wisselwerking tussen maatregelen in de bestaande voorraad en nieuwbouw, deze hebben altijd invloed op elkaar. Daarnaast wordt opgemerkt dat nieuw beleid pas na enkele jaren effect heeft omdat nieuwbouw en transformatie langjarige processen zijn waarbij de gemeente zelf niet bouwt. Wanneer bestaande afspraken worden open gebroken ten behoeve van nieuw beleid, heeft dit een groot vertragend effect op de woningproductie. Tot slot wordt benadrukt dat ook verdere inspanningen in de sociale huur nodig zijn om met name lage middeninkomens toe te laten treden of door te laten stromen in de woningmarkt. Via de Woonbrief (dd 8 juni 2021) is de raad geïnformeerd over een breed palet aan maatregelen om te sturen op betaalbaarheid via zowel het sociale als het middensegment. Het anders programmeren van de nieuwbouw De bouw van middeldure huurwoningen is de afgelopen jaren volop aangejaagd door de invoering van 40-40-20 en het Actieplan ‘Meer Middeldure Huur’. Ook zijn er afspraken gemaakt met IVBN, VastgoedBelang en NEPROM om de bouw van middeldure woningen te stimuleren. Door het verhogen van het aandeel middeldure huur in de totale woningbouwproductie zou de productie van middeldure huurwoningen opgeschroefd kunnen worden. Dit gaat ten koste van de productie van woningen in andere segmenten.

Wanneer dit ten koste gaat van het sociale huursegment kan dit ook weer de mogelijkheden van de lage middeninkomens op de woningmarkt raken. Wanneer dit ten koste gaat van de duurdere segmenten kunnen de gemeentelijke opbrengsten teruglopen. De financiële gevolgen zijn afhankelijk van het segment en de locatie. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de markt bereid blijft om te investeren in het middeldure woningmarktsegment. Het bouwen van kleinere of grotere woningen heeft effect op het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden per kavel. Per kavel is een maximum aantal vierkante meters dat aan woningen gerealiseerd kan worden. Hoe kleiner de woning, des te meer woningen er in het kavel passen. Daarbij is de consequentie dat kleine woningen minder geschikt zijn voor gezinnen. De grondopbrengst bij grotere middeldure huurwoningen ligt per vierkante meter lager dan bij kleinere. Keuzes in woninggrootte hebben daarmee gevolgen voor de kwaliteit, aantallen en financiële consequenties. Middeldure huurwoningen worden door de stijgende prijzen steeds kleiner, het realiseren van grotere woningen heeft forse consequenties voor de grondopbrengsten en daarmee voor het Vereveningsfonds. Voor de bouw van middeldure koopwoningen zijn nog geen getalsmatige ambities vastgesteld.

Door het opnemen van concrete ambities wordt de bouw van middeldure koopwoningen onderdeel van de woningbouwprogrammering en dit is de meest directe stimulans voor het bouwen van deze woningen. Ook hiervoor geldt dat als er meer middeldure koopwoningen geprogrammeerd worden, er minder woningen in andere segmenten gebouwd worden. Middeldure koopwoningen wordt momenteel alleen toegevoegd in een project ten koste van middeldure huur.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 6 van 9

Het beïnvloeden van de prijs van woningen De gemeente heeft geen invloed op de prijs van bestaande woningen en stuurt met name via de nieuwbouw. Het vaststellen van het Actieplan ‘Meer Middeldure Huur’ is een grote interventie op de prijsvorming geweest. Daarnaast is het inmiddels mogelijk om eeuwigdurende middeldure huur te ontwikkelen. Het verder aanscherpen van de voorwaarden rond de uitpondingstermijn en huurontwikkeling zal een groot negatief effect hebben op de grondwaardes en grondexploitaties. Ook doorkruisen nieuwe eisen de bestaande afspraken over middeldure huur met IVBN, VastgoedBelang en NEPROM en hebben aanvullende eisen altijd een negatief effect op de investeringsbereidheid van marktpartijen. Ten aanzien van nieuwbouw koopwoningen stuurt de gemeente nu niet op de prijs. Er wordt enkel gestuurd op de bouw van marktconforme middeldure koopwoningen met een prijs van maximaal € 314.000 VON. Het is mogelijk om ook de prijs van koopwoningen te beïnvloeden, voorbeelden hiervan zijn een lagere canon voor kopers (model Betaalbaar Kopen Zaanstad) en het model Koopstart. Bij dat laatste wordt een woning aan de eerste koper met korting aangeboden waarbij die korting bij verkoop wordt verrekend met de ontwikkelaar. Bij deze instrumenten verdwijnt de woning bij doorverkoop uit het middensegment.

Er zijn varianten denkbaar waarbij de woning langer in het betaalbare segment blijft. Alle maatregelen hebben een groot financieel effect en vragen nog een juridische toets. Verschillende vastgoedpartijen denken na over een fonds dat het mogelijk maakt om steeds opnieuw betaalbare koopwoningen te realiseren. Zij vragen daarbij een bijdrage van de overheid (centraal en lokaal). De gemeente onderzoekt op dit moment de verschillende mogelijkheden voor betaalbare koopwoningen. Lobby richting rijksoverheid De meeste regels voor de woningmarkt zijn de verantwoordelijkheid van de rijksoverheid en de gemeente heeft vaak beperkte mogelijkheden. Daarom voert de gemeente Amsterdam al jaren een lobby op verschillende onderwerpen. Het huidige regeerakkoord geeft gehoor aan de vraag van gemeenten en corporaties om de verhuurdersheffing op te heffen en daarmee beperkingen voor corporaties om te investeren in het sociale en middensegment weg te nemen. Zij kunnen hierdoor een grotere rol oppakken. Ook de begrenzing van huurprijzen in het middensegment biedt mogelijkheden om in de bestaande bouw middeldure huur langer te behouden. Voor onder andere de volgende punten blijft de gemeente aandacht vragen: - Mogelijk maken om koopwoningen toe te mogen wijzen.

Daardoor kunnen koopwoningen met verlaagde prijs gericht toegewezen worden aan degenen die daarop zijn aangewezen - Begrenzing van aanvangshuren in de vrije huursector gericht op vergroten van het middensegment. - Spoedig invoeren van de aftopping van de WOZ-waarde binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS) zodat gereguleerde huurwoningen niet verdwijnen naar het dure huursegment. - Afspraken met het Rijk over woningbouw en condities om dit te realiseren, zoals investeringen in mobiliteit en infrastructuur en financiering van onrendabele plankosten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 7 van 9

Het stimuleren van de vraag Vaak wordt gekeken naar het financieel ondersteunen van woningzoekenden om een nieuwe woning te bemachtigen. Bekende voorbeelden hiervan zijn het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters en de belastingvrije schenking tot € 100.000 (landelijke maatregel, in het coalitie akkoord is aangekondigd dat deze maatregel afgeschaft gaat worden), de Starterslening en het verruimen van hypotheekmogelijkheden. Dit soort maatregelen zijn vooral effectief als de vraag aangejaagd dient te worden. In perioden van hoogconjunctuur en stijgende huizenprijzen werken dit soort maatregelen averechts. Zeker in gebieden met een grote marktdruk zoals Amsterdam, hebben deze maatregelen een sterk prijsopdrijvend effect. Dit is een effect geweest van de invoering van de lagere overdrachtsbelasting en ook geconcludeerd door de Nederlandse Bank 1. Een gemeentelijke starterslening legt beslag op gemeentelijke middelen. Maatregelen in dit segment tijdens een hoogconjunctuur zijn vaak sympathiek voor een kleine groep maar hebben negatieve prijsopdrijvende gevolgen voor de gehele markt en zijn niet nodig om de bouw van huur- en koopwoningen te stimuleren.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 8 van 9

4. In motie 810 vraagt uw raad naar een indicator voor het aantal gezinnen in de stad en specifiek middeninkomen gezinnen. Tevens vraagt de motie of dit in de financiële producten meegenomen kan worden. Op dit moment wordt de omvang van het aantal gezinnen in de stad al gemonitord door de directie Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Een indicator die gehanteerd wordt voor een gezin is een huishouden met kinderen. Er is in 2019 een factsheet uitgekomen over gezinnen in de stad [https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/factsheet-gezinnen-in-amsterdam-gaan-ze-wegof-blijven-ze] en daarnaast wordt in de jaarlijkse Staat van de Stad ook de statistieken over gezinnen geregistreerd. Ook in de tweejaarlijkse analyse Wonen in Amsterdam en Wonen (WiA) in de MRA (WiMRA) wordt ingegaan op gezinnen in de stad en de regio, hun samenstelling, hun woonsituaties en woonwensen. De bijgevoegde notitie ‘Middengroepen in Amsterdam’ bevat een beknopte analyse over de omvang, samenstelling en rol van gezinnen in de stad. Zoals aangegeven vindt ook op jaarlijkse basis een brede monitoring hiervan plaats. Het college acht daarom het opnemen van een indicator voor gezinnen in de financiële producten niet nodig omdat dit door voldoende in bestaande monitoren en periodiek gerichte onderzoeken wordt meegenomen.

Om beleid op te kunnen stellen gericht op behoud van gezinnen in de stad is een verdiepende analyse nodig om aan te geven waar dit beleid precies op gericht moet zijn en welke gevolgen dit heeft voor andere groepen in de stad.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 9 van 9

Het college beschouwt de moties hiermee als afgehandeld.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en wonen

Victor Everhardt Wethouder Financiën en Economische zaken

Rutger Groot Wassink Wethouder Sociale zaken

Bijlagen 1. Notitie ‘Middengroepen in Amsterdam’ 2. Schematisch overzicht huidig beleid gericht op/met effect op de middengroepen in Amsterdam

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl