Afd. motie 481.23

Raadsinformatiebrief Afdoening motie

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 3 juli 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl Afdoening motie 481.23 (TA2023-000899) van het lid Heinhuis van PvdA en het lid Boomsma van CDA

Geachte leden van de gemeenteraad, In de vergadering van de gemeenteraad van 19 juli 2023 heeft uw raad bij de behandeling van agendapunt 6 Vaststellen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting motie 481.23 (TA2023000899) van raadslid Heinhuis van PvdA en raadslid Boomsma van CDA aangenomen. Daarin wordt het college gevraagd om 1. Stappen te zetten om met particuliere ondernemers in de vastgoedsector in overleg te komen over onderwerpen zoals (indicatief, niet limitatief:) volkshuisvesting, duurzaamheid, woningkwaliteit, nieuwbouw en transformatie; 2. In deze overleggen te zoeken naar mogelijkheden voor het maken van prestatieafspraken met deze particuliere ondernemers; a. Hierbij te denken aan koepels als de IVBN en Vastgoedbelang en grote institutionele beleggers, ontwikkelaars b. Hierbij ook te denken aan (MKB) spelers op de Amsterdamse vastgoedmarkt zoals (grote) Amsterdamse vastgoedeigenaren, de regionale vertegenwoordiging van Vastgoedbelang, de Makelaarsvereniging Amsterdam (huurbemiddeling, verkoop) en (vertegenwoordigers van) vastgoed beheer organisaties; 3. Op termijn te streven naar afspraken met alle particuliere verhuurders die meer dan 100 woningen in bezit hebben; 4. Hierover in Q2 van 2024 te rapporteren. Met deze brief informeert het college u over de afhandeling van motie 481.23.

Om de motie uit te voeren heeft het college eerst een inventarisatie gedaan van de particuliere huursector. De inventarisatie heeft inzicht geboden in de Amsterdamse particuliere huursector en hoe de huidige samenwerking met de gemeente verloopt. In deze brief leest u ten eerste de belangrijkste punten die uit de inventarisatie naar voren zijn gekomen. Daarna wordt ingegaan op de opbrengst van de gesprekken die de gemeente heeft gevoerd als tweede stap in de uitvoering van motie 481.23. Tot slot wordt ingegaan op de ambities van het college voor de samenwerking met de particuliere huursector en hoe het college deze samenwerking in uitvoering van de AAV verder gaat vormgeven.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 mei 2024 Pagina 2 van 5

Samenwerking met de gemeente Het college vindt het belangrijk om meer samen te werken met de particuliere huursector in het realiseren van de doelen uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). De particuliere huurvoorraad is de afgelopen jaren sterk gegroeid en hiermee spelen particuliere verhuurders en beleggers een steeds grotere rol op de Amsterdamse woningmarkt. Daarom zijn partijen uit de particuliere huursector ook steeds belangrijkere samenwerkingspartners van de gemeente. Verschillende vertegenwoordigers van de particuliere huursector hebben in de inspraak op de AAV aangegeven dat zij graag meer samenwerking met de gemeente zouden willen in de uitvoering van de Aanpak. Het college ziet ook dat er door vastgoedpartijen uit de particuliere huursector in Amsterdam wordt gewerkt aan ambities van de AAV. Zo zetten verschillende vastgoedpartijen zich met name in nieuwbouw al in voor doorstroming op de woningmarkt (doel 4 Passender wonen), de verduurzaming van de woningvoorraad (doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit) of het toevoegen van woningen in het middensegment (doel 2 Betaalbaarder wonen). Over nieuwbouw en het toevoegen van woningen voert de gemeente ook gesprekken met grote particuliere vastgoedondernemers en institutionele beleggers, bijvoorbeeld middels het zogeheten ‘Bouwoverleg’.

Ook is er vanuit de nieuwbouwopgave al samenwerking tussen de gemeente en vastgoedpartijen. De intentieverklaring ‘Doorbouwen Amsterdam’ is hier een voorbeeld van. Een overleg met de particuliere huursector over de opgaven in de bestaande woningvoorraad was er echter niet en het college ziet hier veel meerwaarde in. Hieronder leest u hoe het college de samenwerking met de particuliere huursector over de bestaande woningvoorraad vorm aan het geven is met als uiteindelijke ambitie afspraken te maken over belangrijke thema’s zoals betaalbaarheid en doorstroming. Verkennende gespreksronde Motie 481.23 vraagt op termijn te streven naar prestatieafspraken met alle particuliere verhuurders met meer dan 100 woningen in bezit. Het college heeft om de motie uit te voeren onderzoek gedaan naar het woonbezit van particuliere verhuurders in de stad en er zijn circa 150 vastgoedpartijen met meer dan 100 woningen in bezit. De particuliere huursector is zeer divers. Eigenaren van particuliere huurwoningen kunnen natuurlijke of rechtspersonen zijn, één tot duizenden woningen bezitten en eigenaren kunnen woningen zelf of door anderen laten verhuren/beheren. Ze kunnen investeren met eigen geld of het vermogen van anderen, denk aan institutionele beleggers voor pensioenfondsen, zelf bouwen of aankopen voor verhuur en zowel lokaal, nationaal als internationaal opereren.

Ook kan een woning makkelijk wijzigen van eigendom, bijvoorbeeld van huur naar koop. Tot slot kunnen woningen wisselen van eigenaar. Hierdoor is de particuliere huursector op verschillende manieren te typeren. Er is geen registratie van alle particuliere huurwoningen en daarom is de beschikbare data over de particuliere huursector ook niet eenduidig. Gelet op de organisatiegraad van de particuliere huursector en het grote aantal partijen, acht het college het praktisch onuitvoerbaar om in dit stadium met alle particuliere verhuurders met meer dan 100 woningen te overleggen en effectieve prestatieafspraken te maken. Wel op basis van data analyse met een vooraf geselecteerd deel. Om de motie uit te voeren heeft de gemeente derhalve in de tweede helft van 2023 onderzoek gedaan naar actieve vastgoedpartijen in Amsterdam en hun woningbezit. Op basis daarvan zijn in het 1e en 2e kwartaal van 2024 ten eerste gesprekken gevoerd met 10 grote vastgoedpartijen. De

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 mei 2024 Pagina 3 van 5

Amsterdamse woningportefeuille van de partijen varieert van ongeveer 1000 woningen tot ruim 6000 woningen. Ook is gesproken met vijf brancheorganisaties die de belangen van vastgoedpartijen uit de particuliere huursector vertegenwoordigen, waaronder de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoed Belang en de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Om zicht te krijgen op de gehele beleggingsketen heeft de gemeente ook overleg gehad met een commerciële vastgoedadviseur en een groot en relevant pensioenfonds in de sector. In de verkennende gesprekken is de bereidheid tot meer samenwerking met de gemeente in het kader van de AAV bij de vastgoedpartijen getoetst. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor het maken van prestatieafspraken geïnventariseerd. Met deze 17 partijen heeft de gemeente een representatief beeld opgehaald van de kansen voor meer samenwerking met grote vastgoedpartijen uit de particuliere huursector over de bestaande woningvoorraad. Kansen Vrijwel alle gesproken vastgoedpartijen zien voor zichzelf een maatschappelijke verantwoordelijkheid om bij te dragen aan de AAV-doelen en volkshuisvestelijke opgaven. Vastgoedpartijen gaven in de gesprekken aan dat hiertegenover wel een stabiel en evenredig rendement moet staan.

Volgens sommige gesprekspartners zijn het huidige Nederlandse investeringsklimaat in combinatie met de stapeling en onduidelijkheid van regelgeving barrières voor partijen uit de particuliere huursector om een (grotere) maatschappelijke bijdrage te leveren. Het college ziet op basis van de gesprekken concrete mogelijkheden voor meer samenwerking in uitvoering van de AAV met grote particuliere verhuurders, institutionele beleggers en de brancheorganisaties die verhurende partijen uit de particuliere sector vertegenwoordigen. De kansen voor samenwerking verschillen per partij. Kansrijke thema’s voor samenwerking komen grotendeels overeen met de onderwerpen waarop corporaties, huurderskoepels en gemeente prestatieafspraken maken. Zoals gezegd zetten meerdere grote vastgoedpartijen zich al op enige manier in voor volkshuisvestelijke doelen uit de AAV. Uit de gesprekken blijkt daarnaast dat verschillende vastgoedpartijen bereid zijn hun inzet te intensiveren of zich voor meerdere AAVonderwerpen willen inzetten. Een voorbeeld hiervan is de toewijzing van particuliere huurwoningen aan beroepsgroepen. Verschillende gesprekspartners zeggen bereid te zijn hun bijdrage hierop te vergroten of hiermee te willen beginnen. Ook zien verschillende vastgoedpartijen doorstroming op de woningmarkt als een kernopgave.

Zij willen bijvoorbeeld (meer) werken aan initiatieven om ouderen passend te laten wonen of willen (vaker) voorrang geven op huurwoningen in het middensegment aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Strategische doelen van meerdere gesprekspartners zijn ook de inzet op middenhuur en het uitfaseren van E, F en G energielabels. Met dit laatste zijn met name institutionele beleggers vaak al op weg vanwege hun nieuwbouwportefeuille. Tot slot zijn terugkerend thema’s uit de gesprekken Goed verhuurderschap (gerelateerd aan de Wet Goed verhuurderschap) en de betaalbaarheid en toewijzing van huurwoningen. In meerdere overleggen werd benoemd dat meer samenwerking met de particuliere huursector in de realisatie van de AAV vanuit de gemeente een faciliterende en stimulerende rol vereist. Er wordt hierbij opgeroepen tot deregulering van gemeentelijke processen. Ook de gezamenlijke rapportering en monitoring van resultaten wordt genoemd als van belang voor meer samenwerking. Tot slot noemen verschillende vastgoedpartijen de behoefte om snel, maar vooral

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 mei 2024 Pagina 4 van 5

concreet met de gemeente aan de slag te gaan en erkenning vanuit de gemeente te krijgen als partner. Plan van aanpak Op basis van de inventarisatie van de particuliere huursector en de gespreksronde gaat het college na het zomerreces een eerste Woonoverleg over opgaven in de bestaande woningvoorraad organiseren met 13 vastgoedpartijen waarmee de gemeente gesproken heeft, waaronder brancheverenigingen en grote vastgoedpartijen met eigen woningen. Deze partijen hebben in de gespreksronde aangegeven open te staan voor een vervolg en/of meer samenwerking met de gemeente. Door de prioriteit bij uitvoering van de motie eerst te leggen bij samenwerking met de grootste vastgoedpartijen, verwacht de gemeente succes te boeken, wat hopelijk een aanzuigend effect zal hebben en andere partijen zal enthousiasmeren ook mee te doen. Met deze groep worden de belangrijkste thema’s en onderwerpen bepaald op basis van impact, urgentie en belang. Afhankelijk van onderwerp zal in separaat parallel overleg verdere uitwerking en toepassing vorm gegeven worden. Uit de gesprekken is gebleken dat het goed is om stil te staan bij een specifiek thema, dat uit te diepen en vervolgens door een kerngroep verder toe te passen.

Zo verwacht de gemeente bijvoorbeeld samen met een kerngroep te kunnen toewerken naar een ‘doorstromingspakket’ met maatregelen die erop gericht zijn de doorstroming op de woningmarkt te versnellen. Daarnaast wil het college met de vastgoedpartijen onderzoeken wat zij in samenwerking met de gemeente kunnen doen om meer doelgroepen te huisvesten die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Denk hierbij aan economisch daklozen en de beroepsgroepen leerkrachten, politieagenten en zorgmedewerkers. Verder wil het college graag met verhuurders en beleggers in gesprek over de betaalbaarheid van hun woningvoorraad en toewijzingssystematiek bij de selectie van huurders. Het doel van het Woonoverleg is om de uitgewerkte thema’s uiteindelijk met afspraken te bestendigen. Tot slot kunnen de deelnemende vastgoedpartijen op het Woonoverleg optreden als klankbordgroep. Zo nodigt de gemeente deze partijen als onderdeel van het Woonoverleg uit om met de gemeente mee te denken over de inrichting van de huisvestingsvergunning middenhuur. Voor de thema’s verduurzaming van de particuliere huurvoorraad, huisvesting van kwetsbare groepen en het vergroten van de sociale woningvoorraad gaat het college zich in de uitwerking van de samenwerking met name via de brancheorganisaties richten op meer grote particuliere verhuurders en beleggers.

Zo wil de gemeente vastgoedpartijen die relatief veel oud woningbezit hebben bereiken om samen te werken aan de verduurzaming en woningkwaliteit van hun woningen. Het is de ambitie van het college op termijn meer vastgoedpartijen bij de samenwerking te betrekken. En zo stapsgewijs te komen tot een grotere bijdrage van de particuliere huursector aan de Amsterdamse volkshuisvestelijke opgave en afspraken. Het uitwerken van thema’s in prestatieafspraken vereist meer afstemming met partijen, relatiemanagement en oog voor wensen van de partijen waarmee het college wil samenwerken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 mei 2024 Pagina 5 van 5

Vervolg Het college vindt het van belang dat de huurders van particuliere huurwoningen betrokken worden bij de plannen van de gemeente en vastgoedpartijen uit de particuliere huursector over de bestaande woningvoorraad. Daarom gaat de gemeente komende periode graag in gesprek met Huurders Netwerk Amsterdam (HNA). Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. Het college zal de raad in het eerste kwartaal van 2025 informeren over de voortgang van de samenwerking met partijen uit de particuliere huursector. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl