Afd motie 192 22

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 29 september 2022 Gemeentelijk Vastgoed Rutger Groot Wassink Gemeentelijk Vastgoed, bestuurszaken.gv@amsterdam.nl Evaluatie van de Maatwerkregeling voor huurders van Gemeentelijk Vastgoed en afdoening motie 192.22 van de leden Martens (VVD) en Boomsma (CDA) inzake passende en ruime terugbetalingsregelingen.

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de evaluatie van de Maatwerkregeling voor huurders van Gemeentelijk Vastgoed tijdens de coronacrisis. Ook doen we gelijktijdig de hiermee samenhangende motie 192.22 van de leden Martens (VVD) en Boomsma (CDA) inzake passende en ruime terugbetalingsregelingen voor huurders van gemeentelijk vastgoed af. Ruimhartige ondersteuning huurders tijdens de coronacrisis Voor veel Amsterdammers is de coronacrisis een onzekere tijd geweest. Dat geldt ook voor huurders van Gemeentelijk Vastgoed. Sommige huurders kampen met huurachterstand of andere schulden als gevolg van beperkende maatregelen die de Rijksoverheid nam om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. De gemeente heeft getroffen huurders financieel bijgestaan door hen een ruimhartige Maatwerkregeling aan te bieden in aanvulling op de overige gemeentelijke regelingen en de steunmaatregelen vanuit het Rijk. Evaluatie Maatwerkregeling Na het afbouwen van de beperkende maatregelen is de druk die het coronavirus op de bedrijfsvoering van huurders uitoefent verminderd. Sinds 1 april 2022 incasseert de gemeente weer actief huur. Nu is het moment gekomen om te kijken hoe de huurders de coronacrisis doorstaan hebben, hoe zij de toekomst zien en wat hun financiële veerkracht is.

De vraag is of de Maatwerkregeling effectief is geweest en voldoende aansloot bij de behoeften van de huurders. De Maatwerkregeling is daarom geëvalueerd op effectiviteit, communicatie en juridische en financiële aspecten. De evaluatie is aangekondigd in de raadsinformatiebrief van 1 februari 2022 over de voortgang van de Maatwerkregeling. We leren van de inzichten uit de evaluatie en betrekken die bij nadere besluitvorming over de Maatwerkregeling en bij eventuele (vergelijkbare) crises in de toekomst. Energiecrisis en hoge inflatie Helaas is er een volgende crisis ontstaan die de huurders raakt. De energiekosten en mede daardoor de inflatie zijn erg hoog op het moment. Daar komt de contractuele aanpassing van de huren nog bij. De basis daarvoor is de Consumenten PrijsIndex (de CPI). Deze was in juli 9,7% en

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 2 van 8

dat is erg hoog. Desondanks houdt het college (ook in 2022) vast aan de contractueel bepaalde huuraanpassing om de kostendekkendheid van de portefeuille niet meer onder druk te zetten. Wel wordt in 2022 de indexering boven 6,4% voor 1 jaar gecompenseerd. Omdat de compensatie van de indexering formeel buiten de Maatwerkregeling valt, blijft deze buiten beschouwing van deze evaluatie die alleen over de Maatwerkregeling als gevolg van corona gaat. Het college beseft natuurlijk wel dat huurders financieel onder druk staan en houdt de hoogte van de jaarlijkse indexering daarom nauwgezet in de gaten. Maatwerkregeling in het kort Voordat we ingaan op de uitkomsten van de evaluatie schetsen we eerst wat de regeling inhoudt. Met de volgende maatregelen zijn we de huurders tegemoet gekomen: Uitstel van betaling en geen incassotrajecten voor getroffen huurders. Een rentevrije betalingsregeling van 6 jaar voor het afbetalen van de corona-gerelateerde huurschuld (Gedeeltelijke) kwijtschelding van de huur bij dreigend faillissement Huurkorting Over de verschillende regelingen zijn de huurders telkens schriftelijk op de hoogte gehouden en de assetmanagers van Gemeentelijk Vastgoed waren telefonisch beschikbaar voor alle vragen van huurders hierover.

In principe kwamen alle huurders in aanmerking voor huurkorting die het gehuurde niet of nauwelijks hebben kunnen gebruiken als gevolg van de coronamaatregelen. Als voorwaarde gold dat huurders TOGS (Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19) of TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) toegekend hebben gekregen en niet al gecompenseerd zijn via een overheidssubsidie of andere vormen van steun. Bij collegebesluit van 1 februari 2022 is de mogelijkheid tot het krijgen van huurkorting verlengd tot 25 januari 2022. De regeling uitstel van betaling is op 31 maart 2022 geëindigd. Dat betekent dat de huurders geacht worden vanaf 1 april 2022 weer gewoon de huur op tijd te betalen en er ook weer actief geïnd wordt bij niet (tijdig) betalen. De opgelopen huurachterstand als gevolg van de coronacrisis kan met een ruime, rentevrije betalingsregeling van 6 jaar afbetaald worden. De start van het terugbetalen van achterstanden zou aanvankelijk 1 juli 2022 beginnen, maar is bij collegebesluit van 28 juni 2022 uitgesteld tot 1 oktober 2022. Dit is gedaan om de huurders die te maken kregen met een hoge huurindexering door de inflatie, tegemoet te komen. Enquête Het belangrijkste onderdeel van de evaluatie vormt de enquête over de Maatwerkregeling die door Onderzoek en Statistiek in februari 2022 onder de huurders is gehouden.

Zij weten immers bij uitstek of de regelingen voldoende aansluiten bij hun behoeften. Daarnaast zijn ook de communicatie, juridische en financiële aspecten in kaart gebracht. Zo wordt duidelijk of de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 3 van 8

regeling juridisch voldoet, hoe de informatievoorziening was en wat de financiële gevolgen voor de gemeente zijn. De volledige rapportage over de enquête van Onderzoek en Statistiek ontvangt u hierbij als bijlage. De gehele vragenlijst is ingevuld en afgerond door in totaal 201 huurders. In de regel kent vergelijkbaar enquêteonderzoek een verwachte respons van 10%. Op basis van het uiteindelijke responspercentage van 16% kan daarom met voldoende representativiteit uitspraken gedaan worden over de benaderde groep huurders. De belangrijkste conclusies van de rapportage van Onderzoek en Statistiek zijn hieronder alvast samengevat: Financiële positie huurders Ruim driekwart van de huurders die deelnamen aan het onderzoek ervoer ten tijde van de coronacrisis een omzetdaling. Voor een groot deel van hen geldt een daling van meer dan 70%. Toch heeft slechts een vijfde van de respondenten momenteel een huurschuld, in de meeste 10.000. Ook geeft een vijfde aan andere schulden te hebben ten gevolge van de coronacrisis. Verder blijkt dat de meerderheid niet in aanmerking kwam voor een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De meest genoemde reden hiervoor is dat de onderneming niet binnen de regeling valt. Zo maakt de onderneming geen deel uit van de betrokken beroepsgroepen, is de omzetdaling te klein of zijn de vaste lasten te laag.

Samengenomen benadrukken deze inzichten dat de coronacrisis op veel huurders een omvangrijke impact heeft gehad. Aangepast ondernemen Zo was de impact van de coronacrisis ook merkbaar in broedplaatsen en ateliers. Toch heeft de meerderheid van deelnemende huurders uit deze sector geen huurkorting aangevraagd. Een groot deel licht toe naar vermoeden niet in aanmerking te komen, omdat zij gedurende de crisis gebruik konden blijven maken van de werkruimte. Ondanks beperkende maatregelen heeft twee derde van alle bevraagde huurders toch de huur kunnen betalen. De meesten betaalden dit uit eigen vermogen of zijn zuiniger gaan leven. Verder legt een deel uit de reserves van de onderneming te hebben aangesproken. Anderen hebben de periode overbrugd dankzij subsidiëring of financiële regelingen, zoals de Maatwerkregeling, of door zichzelf niet uit te betalen. Maatwerkregeling Ruim twee op de vijf (42%) bevraagde huurders heeft gebruik gemaakt van een Maatwerkregeling. De meesten vroegen huurkorting (32%) en/of uitstel van betaling (18%) aan. Respondenten in de horeca en detailhandel deden het meest een aanvraag. Huurders met een kantoor of bedrijfsruimte, in de zorg en in de voorzieningensector het minst. Huurders die een regeling aanvroegen ervoeren dit veelal als een eenvoudige procedure. De meest genoemde reden om geen aanvraag te doen is dat dit niet nodig was.

Een andere reden was dat men de relatie met de gemeente goed wil houden. Verder noemt een deel dat zij niet in aanmerking kwamen voor huurkorting of kwijtschelding. Dit gaat om respondenten werkzaam in de atelier-en broedplaatsensector en in de zorg. Uitstel van betaling was voor hen geen geschikt alternatief, waardoor zij ervoor kozen geen regeling aan te vragen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 4 van 8

Toekomstverwachting en veerkracht De meeste huurders in het onderzoek kijken noch pessimistisch, noch optimistisch naar de toekomst van hun onderneming. Een kwart is afhankelijk van toerisme. In het geval van terugkerende maatregelen denken bovendien de meesten alleen te kunnen blijven ondernemen met behulp van aanvullende inkomsten. Een tiende van de huurders geeft aan dat de onderneming toekomstige maatregelen niet zal overleven. Dit gaat met name om huurders met een huurschuld. De meeste huurders met een Maatwerkregeling gaven in februari 2022 aan te betwijfelen of zij in staat zouden zijn om vanaf 1 april 2022 de maandelijkse huur (weer) te voldoen. Veel van hen geven aan dat de (mogelijk toekomstige) coronamaatregelen inkomsten beperken. Bovendien lieten ze destijds weten dat de markt nog lang niet terug is op het niveau van voor de crisis. Anderen lichtten toe dat de financiële buffer op is. Mochten zich onvoorziene omstandigheden voordoen, dan worden de maandelijkse huurbetalingen opnieuw lastig. Wel is de meerderheid van bevraagde huurders met een huurschuld optimistisch over de mogelijkheid om te starten met aflossen. Vooral zij die huurkorting kregen hebben hier vertrouwen in. Drie op de tien voelt zich hiertoe niet (geheel) in staat. Zij geven aan behoefte te hebben aan variabele maandbedragen, in ieder geval zolang de markt zich nog herstelt.

Een ander deel geeft aan dat het herstel van de onderneming volledige financiële inzet eist en hoopt op tijdelijke aanvullende subsidies en/ of regelingen, een langere aflossingsperiode en kleinere maandelijkse terugbetalingen. Informatie en communicatie Over het algemeen hebben de huurders het gevoel voldoende geïnformeerd te zijn over de financiële regelingen tijdens de coronacrisis. Desgevraagd zijn mogelijke verbeterpunten een meer persoonlijke benadering, een meer proactieve manier van informeren en snellere communicatie. Verder geven bijna alle huurders in dit onderzoek aan in de toekomst graag per e-mail geïnformeerd te willen (blijven) worden over de financiële regelingen voor Gemeentelijk Vastgoed. Conclusies Onderzoek en Statistiek Nu de gemeente de huur weer actief int, houdt zij rekening met de financiële situatie van haar huurders. Voor veel van hen ging de coronacrisis gepaard met een grote financiële tegenslag, met voor een aanzienlijk deel een nasleep van schulden en onzekerheid. De minderheid (42%) maakte gebruik van de Maatwerkregeling. Het deel dat hier wel behoefte aan had, maar er geen gebruik van maakte, leek behoefte te hebben aan duidelijkere communicatie over de criteria voor de regelingen. Ook vragen zij meer aandacht voor individuele omstandigheden in de toekenning ervan.

Hoewel huurders van ateliers en broedplaatsen (mede) dankzij de Maatwerkregelingen de huur konden blijven voldoen tijdens de coronacrisis, betreuren zij toch het mislopen van huurkorting. Een van de voorwaarden voor huurkorting was het niet kunnen gebruiken van de werkruimte. Veel kunstenaars konden hun werkruimte tijdens de crisis wel blijven gebruiken. Om deze reden kwamen veel huurders met ateliers of broedplaatsen niet

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 5 van 8

voor huurkorting in aanmerking. Deze keuze is gemaakt zodat steun aan huurders waarvan de werkzaamheden geheel stil kwamen te liggen, zoals zij in de horeca, geprioriteerd kon worden. Meer communicatie over deze afweging had hier mogelijk meer duidelijkheid in kunnen verschaffen. Voor de (af)betalingsperiode hopen huurders vooral op aanvullend begrip en tegemoetkoming gedurende de eerste herstelperiode. De belangrijkste zorg voor hen is om de onderneming opnieuw op te bouwen. Met deze opgedane kennis kan de gemeente haar huurders geïnformeerd begeleiden. Brancheorganisaties Het college vindt het belangrijk zowel ambtelijk als bestuurlijk ook in gesprek te blijven met brancheorganisaties om een volledig beeld van de situatie te krijgen. Daarom is zowel bij het ontwikkelen van de Maatwerkregeling als de uitvoering ervan en de enquête onder de huurders afgestemd met de verschillende brancheorganisaties. Gesproken is over de situatie van hun achterban om zo goed mogelijk te weten wat er bij hen leeft tijdens de coronacrisis. De rapportage over de enquête is ook aan de brancheorganisaties voorgelegd. Hieruit is niet een ander beeld naar voren gekomen dan de huurders hebben laten zien. Andere gemeenten We hebben geprobeerd de Amsterdamse Maatwerkregeling te vergelijken met compensatiemaatregelen van de andere G4-gemeenten.

Iedere gemeente kent een eigen systematiek en grondslag, afwijkende huurkortingspercentages en andere begin- en einddata voor de regelingen. Daarom blijkt het uiteindelijk moeilijk de verschillende regelingen te vergelijken. De Amsterdamse Maatwerkregeling lijkt over het algemeen een langere looptijd en een hoger percentage voor de huurkorting te hebben dan de andere gemeenten. De uiteindelijke indruk is dat de Amsterdamse regeling in zijn totaliteit iets ruimhartiger is dan die van Den Haag, Rotterdam en Utrecht, hoewel dit in individuele gevallen anders kan uitpakken. Financiën Van de ruim 2.400 huurders zijn de meest in aanmerking komende 1.200 huurders actief benaderd en geïnformeerd over de maatwerkregeling. Tussen half maart 2020 en heden (25 augustus 2022) hebben 164 huurders uitstel van betaling aangevraagd. Circa 141 huurders hebben ook een en). Na een stijging van de huurachterstand in 2021 loopt de huurachterstand weer terug. Voor een groot deel wordt dit verklaard doordat de toegekende huurkorting inmiddels administratief is verwerkt. De overige afname van de uitstaande schuld liep terug omdat een aantal huurders hun huurschulden afbetaalden. In het eerste coronajaar 2020 is ruim 85% van de gefactureerde huur betaald. Over 2021 is 98% van de huur betaald door onze huurders en is 2% achterstand ontstaan door de coronacrisis.

miljoen is overgedragen aan het incassobureau van Belastingen. Dat is 9% van het in totaal

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 6 van 8

2022 34,4 miljoen is betaald. Tot nu toe hebben 414 huurders een aanvraag voor huurkorting ingediend, waarvan er 339 zijn toegekend. 3 verzoeken om huurkorting zijn nog in behandeling. Er is ongeveer 4,1 miljoen huurkorting verleend. 21 verzoeken om huurkorting zijn afgewezen, omdat deze huurders vanuit andere regelingen (bv. Sport, Kunst & Cultuur en Welzijn) compensatie hebben ontvangen. 51 verzoeken om huurkorting waren onjuist of dubbel ingediend, of het bleek niet om huurders van Gemeentelijk Vastgoed te gaan. Juridisch Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de wijze waarop door coronamaatregelen getroffen huurders moeten worden gecompenseerd. Het ging om een prejudiciële beslissing in het kader van de gedwongen sluiting van 7:290 bedrijfsruimten (zoals Horeca en winkels) tijdens de coronapandemie. Het uitgangspunt van de Hoge Raad is een gelijke verdeling van het nadeel. Volgens de Hoge Raad wordt de huurprijsvermindering berekend . Daarmee wordt het percentage berekend waarmee de huurprijs kan worden verminderd. Van die huurprijs wordt eerst de huurcomponent van de door huurders ontvangen TVL afgetrokken. Vervolgens wordt het reële en daadwerkelijke omzetverlies door corona berekend (afgezet tegen omzetcijfers in een vergelijkbare periode vóór corona) en in mindering gebracht op de na aftrek van TVL resterende huurprijs.

Het resterende bedrag wordt vervolgens door twee gedeeld, vanuit de gedachte dat verhuurder en huurder geen schuld hebben en het nadeel van de huurder in gelijke mate wordt gedeeld. Dat bedrag is dan de huurkorting. Verschillende gemeentes, waaronder Amsterdam, verleenden mogelijk meer huurkorting dan volgens de Hoge Raad nodig is. Hoe zich dit verhoudt met het gelijkheidsbeginsel (als huurders op de commerciële vastgoedmarkt een lagere huurkorting krijgen) is nog niet duidelijk. De Hoge Raad laat overigens nog wel de mogelijkheid open dat op grond van de redelijkheid en billijkheid vanwege de hoedanigheid van de huurder of verhuurder of de financiële positie van een van de partijen wordt afgeweken van deze uitspraak. Eventueel zou dit aanleiding kunnen zijn de verleende korting ter discussie te stellen en eventuele huurkorting in de toekomst aan te laten sluiten op deze uitspraak van de Hoge Raad. Communicatie Uit de enquête blijkt dat veel huurders tevreden zijn over de informatievoorziening van de gemeente. Als verbeterpunten wordt een snellere, meer persoonlijke benadering en proactieve wijze van informeren genoemd. Deze verbeterpunten gaan we verwerken in onze communicatie met de huurders. In de enquête is helaas bij vraag 11 choice-antwoord geformuleerd waar mogelijk een verkeerde suggestie is gewekt.

De 113 respondenten die aangaven geen huurschuld te hebben is gevraagd waarom zij geen financiële regeling hebben aangevraagd. 59% gaf hier aan geen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 september 2022 Pagina 7 van 8

gemeente Amsterdam goed houden en netjes mijn huur betal 22% van de respondenten koos voor dit antwoord. Het college hecht eraan te benadrukken dat de relatie met de gemeente uiteraard niet afhankelijk is van het aanvragen van een betalingsregeling. De gemeente wil juist de huurders die dat nodig hebben hiermee graag ondersteunen. Deze ongelukkige formulering is alleen in de enquête geslopen die in februari 2022 onder de huurders is verspreid. In de aanvraagformulieren voor een betalingsregeling komt deze formulering niet voor. Bovendien waren de meeste aanvragen toen al ingediend. Conclusie evaluatie Maatwerkregeling De gemeente is tevreden over het aanvraagproces. Huurders die een regeling aanvroegen ervoeren dit veelal als een eenvoudige procedure. Onder de huurders is gedurende de coronacrisis één faillissement bekend bij de gemeente. Voor de coronacrisis was het jaarlijks aantal faillissementen hoger. Enkele huurders hebben de huurovereenkomst opgezegd. Er is geen inzicht of deze beëindigingen het gevolg zijn van de coronacrisis of een andere oorzaak hebben. Huurders die hun werkruimte tijdens de crisis wel konden blijven gebruiken, kwamen niet voor huurkorting in aanmerking. Hiervoor is gekozen om meer steun te kunnen geven aan huurders waarvan de werkzaamheden wel geheel stil kwamen te liggen, zoals in de horeca.

Op deze wijze heeft de Maatwerkregeling, als aanvulling op de overige gemeentelijke en rijksmaatregelen, bijgedragen aan het voorkomen van faillissementen, althans faillissementen vanwege een huurschuld aan de gemeente. Aangezien de gemeente beperkt is in de financiële mogelijkheden, kunnen huurders niet volledig gecompenseerd worden. Er zullen altijd moeilijke afwegingen gemaakt moeten worden bij het ontwerpen van regelingen voor crises. Geconcludeerd kan worden dat de gemeente er voor gekozen heeft de huurkorting in te zetten voor de huurders die dat het meest nodig hadden. Al met al is het college van mening dat de Maatwerkregeling zijn doel, het ruimhartig ondersteunen van de meest getroffen huurders, heeft bereikt. Toekomstige crisis Of zich in de toekomst weer een crisis van dit formaat voordoet, is natuurlijk lastig te voorspellen. We kunnen niet uitsluiten dat corona in de winter weer de kop op steekt. Dat zou kunnen betekenen dat de (Rijks)overheid ingrijpt met maatregelen die de huurders raken. De gemeente heeft oog voor de behoeften van haar huurders en blijft daarom de (financiële) positie van de huurders volgen.

Als er weer behoefte ontstaat aan tegemoetkoming van de huurders, hebben we nu ervaring met de Maatwerkregeling en kunnen deze in aangepaste vorm inzetten Afdoening motie In de vergadering van de gemeenteraad van 17 februari 2022 heeft uw raad, bij de behandeling van de gemeentelijke (financiële) steunmaatregelen met betrekking tot corona, de motie 192.22 van de leden Martens (VVD) en Boomsma (CDA) inzake passende en ruime terugbetalingsregelingen voor huurders van gemeentelijk vastgoed aangenomen, waarin het college gevraagd wordt om:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

1.

Datum 29 september 2022 Pagina 8 van 8

Bij de ontvangen steun voor huurders van gemeentelijk vastgoed passende en ruime terugbetalingsregelingen te treffen, teneinde faillissementen te voorkomen.

De termijn voor de afdoening van de motie is overschreden omdat gewacht is op de afronding van deze evaluatie. De evaluatie vormt namelijk de onderbouwing van de vraag of de regeling, in aanvulling op de steun vanuit het Rijk, passend en voldoende ruim is en faillissementen als gevolg van huurverplichtingen voorkomt. Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: De coronacrisis heeft voor huurders van Gemeentelijk Vastgoed grote gevolgen gehad. Van de ruim 2.400 huurders zijn de meest in aanmerking komende 1.200 huurders actief benaderd en geïnformeerd over de maatwerkregeling. Onder de huurders is gedurende de coronacrisis één faillissement bekend bij de gemeente. Voor de coronacrisis was het jaarlijks aantal faillissementen hoger. Enkele huurders hebben de huurovereenkomst opgezegd. Er is geen inzicht of deze beëindigingen het gevolg zijn van de coronacrisis of een andere oorzaak hebben. Met 141 huurders is een betalingsregeling overeen gekomen, 339 huurders hebben huurkorting gehad. Het college denkt dat de Maatwerkregeling, als aanvulling op de overige gemeentelijke en rijksmaatregelen, heeft bijgedragen aan het voorkomen van faillissementen, althans faillissementen vanwege een huurschuld aan de gemeente.

Alles overwegend blijkt uit de evaluatie naar het oordeel van het college dat de terugbetalingsregeling bij de ontvangen steun voor huurders van gemeentelijk vastgoed passend en ruim is, zoals de motie verzocht. Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink Wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Bijlagen 1. Rapportage enquête onder huurders van Gemeentelijk Vastgoed

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl