Adviezen stadsdelen wijzigingen HVV 2023.pdf

Onttrekken Onttrekken van woonruimte houdt in dat de woonruimte voor een ander doel wordt gebruikt dan voor bewoning. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt of gebruikt als bedrijfsruimte. Dit is alleen mogelijk met een vergunning, die alleen onder strikte voorwaarden wordt verstrekt. Onttrekking voor en na 1 januari 2023 Tot 1 januari 2023 wordt het gebruik van een woning anders dan voor bewoning in Weesp gereguleerd via het bestemmingsplan. Na 1 januari 2023 zal de vergunningplicht ten aanzien van onttrekken van woonruimte als geregeld in de Huisvestingsverordening ook gaan gelden in Weesp. Voor woonruimtes die bij de inwerkingtreding van deze vergunningplicht al legaal zijn onttrokken, hoeft niet alsnog een vergunning voor te worden aangevraagd. Opkoopbescherming Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening 2022 voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht waardoor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met €512.000 (prijsgrens voor 2022) na aankoop voor vier jaar niet verhuurd mogen worden, tenzij er een vergunning of ontheffing voor is verleend. De opkoopbescherming heeft als voornaamste doel om schaarste aan goedkope- en middeldure koopwoningen te bestrijden. Vanaf 2023 gaat de regeling opkoopbescherming tevens voor Weesp gelden.

Ook in het stadsgebied Weesp is er namelijk schaarste aan dit segment koopwoningen, zo wijst de schaarste analyse van Weesp wijst uit. Omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur vond in 2020 in Amsterdam plaats bij 20% van de transacties. In Weesp blijkt dat percentage nauwelijks af te wijken: 17%. Het verhuurverbod van de opkoopbescherming zal moeten voorkomen dat beleggers koopwoningen kopen om te verhuren, waardoor ook starters en doorstromers in Weesp meer kans maken op een koopwoning. De Amsterdamse opkoopbescherming, die geldt voor eigenwoningbezit met een WOZ-waarde (prijspeil 2021) tot € 512.000, dekt 60% van de woningen. Voor 2023 wordt de prijsgrens opnieuw berekend inclusief de WOZ-waardes van eigenwoningbezit van Weesp. Om al een indicatie te geven van het werkingsgebied in Weesp: de regeling reikt met een prijsgrens van € 512.000 WOZ tot 67% van het eigenwoningbezit in Weesp. Splitsen Het huidige splitsingsbeleid beperkt zich tot gebouwen van voor 1940 en tot een aangewezen gebied in Amsterdam (grofweg binnen de ring-A10). Dit is de reden dat de regels ten aanzien van splitsen niet gaan gelden voor Weesp. Het huidige splitsingsbeleid is verouderd en toe aan een herziening. Bij een verdere uitwerking van het herzieningsvoorstel zal Weesp ook worden betrokken en kan het splitsingsbeleid ook gaan gelden voor Weesp.

*zie de bijgevoegde beleidstoelichting voor een uitgebreide toelichting op bovenstaande punten. Vervolgproces Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats tussen 20 juni tot en met 31 juli 2022 . Besluitvorming voor definitieve vaststelling van de wijzigingen per 1 januari 2023 in het najaar. Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost wordt gevraagd uiterlijk 9 september 2022 advies uit te brengen over deze wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023.

Conceptadvies DB: Het dagelijks bestuur formuleert hier t.b.v. de stadsdeelcommissievergadering een conceptadvies

Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost kan zich in grote lijnen vinden in de voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023. Op een aantal punten hebben wij een reactie en/of een aanvullend advies. Wijziging van de beroepsgroepenregeling Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 16 van 70

Om te zorgen voor een goede verdeling van het woningaanbod over de beroepsgroepen wordt voorgesteld om te werken met een toewijzingsquotum. Dit wordt gebaseerd op basis van de grootte van de beroepssector die voor de regeling in aanmerking komt en is een inspanningsverplichting. De verdeling voor 2023 zou zijn 22% voor politiekandidaten, 34% onderwijskandidaten en 44% voor zorgkandidaten. Het stadsdeel kan zich met het oog op een eerlijke verdeling tussen de beroepsgroepen vinden in het voorgestelde quotum. Een andere wijziging betreft de voorrang die binnen het onderwijsdeel gegeven wordt aan kandidaten van basisscholen met een hoge schoolweging. Dit zijn scholen waar de kans groter is dat leerlingen een onderwijsachterstand oplopen. Leraren die op een dergelijke school werken, krijgen voorrang op leraren van andere basisscholen. Na de kandidaten in het primair onderwijs volgen de kandidaten in het voorgezet onderwijs. Het DB begrijpt de voorgestelde keuze, alleen pakt deze voor stadsdeel Zuidoost minder goed uit. Onderwijsinstellingen geven namelijk aan dat de grootste tekorten in het onderwijs zich in Zuidoost met name voordoen in het voortgezet onderwijs. Door deze nieuwe wijziging komen docenten in het voortgezet onderwijs “achter in de rij te staan”.

Toevoegen label ouderenwoningen in het gereguleerde middeldure segment Door de introductie van een label ouderenwoningen wordt het mogelijk om iets grotere woningen toe te wijzen aan ouderen omdat deze nu nog met voorrang alleen worden toegewezen aan gezinnen. Dit kan er aan bijdragen dat ouderen die in een grote woning wonen, besluiten om door te stromen naar een andere (wat kleinere) woning. Deze doorstroming is ook in Zuidoost wenselijk. Aanpassen van de quota voor kamerverhuur en B&B aan de nieuwe wijkindeling Mede op verzoek van stadsdeel Zuidoost is de wijkindeling binnen Zuidoost aangepast. De wijken Bijlmer Centrum, Bijlmer Oost en Holendrecht/Reigersbos zijn gesplitst in kleinere wijken. Dit onder andere ter voorkoming van sterke concentratie van verkamering binnen een (deel van een) wijk. Het DB is dan ook tevreden met deze aanpassing. Een klein min punt bij de nieuwe quota is dat het totaal aantal beschikbare vergunning toeneemt in Zuidoost (in voorheen Bijlmer Oost met meer dan 20). Daarnaast wil het DB, ondanks dat er zich daar geen wijzigingen in hebben voorgedaan, toch pleiten voor aanpassing van het pandquotum. Het gekozen percentage van 25% per gebouw is in stadsdeel Zuidoost, in combinatie met het maximumaantal van zes personen per omgezette woning, te hoog.

Dit vergroot, met name in de grootschalige hoogbouwcomplexen in Zuidoost, het risico op leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit verkamering. Verlaging van het maximum percentage te verkameren woningen heeft dan ook onze voorkeur. In de toelichting wordt aangegeven dat er voor de “nieuwe” wijken nog een nieuw quotum voor het aantal B&B moet worden bepaald. Deze worden gebaseerd op het aantal aangevraagde vergunningen tot 1 januari 2023, waardoor nu nog niet exact is aan te geven wat dit in zijn totaliteit betekent voor Zuidoost. Het stadsdeel ontvangt graag spoedig na 1 januari 2023 een bericht over de gevolgen van het nieuwe quotum voor Zuidoost. Wijziging van de woonruimtevoorraad Voor de producten splitsen, vorming, omzetting, onttrekking of samenvoeging zijn er geen wijzigingen opgenomen in de HVV 2023, afgezien van een bijgesteld quotum. Het stadsdeel adviseert het college echter de verordening op de volgende punten nader te verduidelijken en brengt enkele consequenties van keuzes van het college in kaart. Gehanteerde begrippen Er is vanuit de uitvoering van de vergunningverlening (VTH) behoefte aan meer duidelijkheid over c.q. aanpassing van de in de Huisvestingsverordening toegepaste en interpretatie van verschillende begrippen, bijvoorbeeld de definitie van een grondgebonden woonruimte.

De begrippen die voor de uitvoering onvoldoende duidelijk zijn, zijn vanuit de stadsdelen bij de voorbereiding op de aanpassing van de Huisvestingsverordening aangeleverd. Het DB adviseert het college deze begrippen te verduidelijken bij de definitieve verordening. Uitvoering vergunningverlening op basis van de Huisvestingsverordening Ook al heeft deze adviesaanvraag alleen betrekking op de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening een opmerking over de uitvoering van de taken van het stadsdeel. VTH is vanuit het mandaat van het stadsdeel verantwoordelijk voor de vergunningverlening, de directie Wonen voor het beleid èn toezicht en handhaving. Vergunningen, toezicht en handhaving zijn een keten van activiteiten. En soms Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 17 van 70

is er op adressen sprake van een samenloop van aanvragen voor vergunningen op basis van deze verordening en aanvragen voor omgevingsvergunningen. Bij de omgevingsvergunningen liggen de taken voor toezicht en handhaving weer bij het stadsdeel. VTH en de directie Wonen werken hierin intensiever samen. Inzet van toezicht en handhaving op basis van de Huisvestingsverordening is het resultaat van de bestuurlijke prioriteitstelling van de verantwoordelijk wethouder c.q. het college. Indien daar aanleiding toe is, agenderen bestuurders van de stadsdelen de inzet van toezicht en handhaving in relevante bestuurlijke overleggen.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

SDC Zuidoost adviseert naar aanleiding van het voorgelegde Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening 2023 als volgt: Woonruimteverdeling (hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening) - Wijziging van de beroepsgroepenregeling te bevordering van de effectieve inzet van de regeling SDC ZO sluit zich aan bij een voorrangsregeling voor de specifieke beroepsgroepen (onderwijzers, zorgmedewerkers, politieagenten). Een procentuele verdeling van woningen over deze beroepsgroepen is echter ongewenst omdat de relatie tussen het aantal openstaande vacatures per beroepsgroep en het aantal ingevulde vacatures voortdurend aan verandering onderhevig is en overigens per stadsdeel verschilt. Daarnaast is het voor alle betrokkenen in het geheel niet transparant en betreft het bovendien slechts een inspanningsverplichting hetgeen aan de procentuele onderverdeling al grote afbreuk doet of tenminste betekenis ontneemt. Beter zou zijn om een ongelimiteerd aantal woningen voor personen die aan de vereisten binnen de beroepsgroep voldoen beschikbaar te stellen of, als dit naar verwachting het woningaanbod voor overige huurders te zeer verkleint, een quotum in te stellen. Overigens zouden de kandidaten slechts voorrang moeten krijgen op een woning in het stadsdeel waarin zij zullen komen te werken.

Het heeft de voorkeur van SDC ZO om kandidaten eerst een tijdelijk huurcontract aan te bieden dat eerst naar een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt omgezet na verloop van bijvoorbeeld 12 maanden als zij dan nog steeds in het kwalificerende beroep in het stadsdeel werkzaam zijn. - Het tweede voorstel voor aanpassing van de beroepsgroepenregeling is specifiek voor de onderwijssector. De SDC ZO is van mening dat de prioritering binnen de 3 beroepsgroepen voor kandidaten verbonden aan een school met de hoogste schoolweging redelijk is. De toewijzing moet dan wel voordelig zijn voor een school gesitueerd in Zuidoost (niet de 'woonruimte last' in het stadsdeel zonder de 'leraar opbrengst' in hetzelfde stadsdeel). -

De derde voorgestelde wijziging betreft een aanscherping; het niet meer mogelijk maken van het opnieuw aanmelden van kandidaten waarvan de bemiddelingsstatus is ingetrokken. De SDC ZO meent dat in het geval dat de voorrangskandidaten kennelijk te veeleisend blijken te zijn, bijvoorbeeld omdat zij meerdere keren (driemaal) een aangeboden woning weigeren, het acceptabel is als voor hen de bemiddelingsstatus wordt ingetrokken. -

Tot slot wordt voorgesteld om de zorgfuncties te verduidelijken om beter te kunnen beoordelen of een kandidaat in aanmerking komt voor de regeling. Bovengenoemde aanpassingen zijn allemaal bedoeld om de regeling nog effectiever in te zetten en zorg te dragen voor een zo goed mogelijke verdeling van het woningaanbod. SDC ZO meent dat hoe eenduidiger de relevante zorgfuncties worden vastgesteld, des te beter het is. -

Het introduceren van een voorrangslabel voor ouderenwoningen tot en met 70 vierkante meter woonoppervlak in het middeldure segment om ervoor zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terechtkomen en om bij te dragen aan meer doorstroming. Als de introductie van een nieuw of gewijzigd profiel praktische problemen in doorstroming kan helpen oplossen dan heeft dit de instemming van de SDC ZO. -

Aanpassing urgentiecriteria ten aanzien van mantelzorg en de nieuwe woonruimteverdeling om te voorkomen dat betrokkenen eerst de eigen woning moeten verkopen of een huurwoning moeten opzeggen om voor mantelzorg in aanmerking te komen. SDC ZO kan zich vinden in deze aanpassing.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 18 van 70

-

Begin jaar 2023 wordt het nieuwe systeem van woonruimteverdeling van kracht in de stadsregio Amsterdam met de mogelijkheid voor woningzoekenden om zoekpunten te verzamelen en om situatiepunten toegekend te krijgen. Dit betreft een wijziging die veruit de meeste woningzoekenden treft. Het kan, op termijn, tot een duidelijk andere rangschikking van woningzoekenden leiden. De ratio achter dit wijzigingsvoorstel is dat (hoog) frequent reageren op het woningaanbod door woningzoekenden beloond moet worden. Deze gedachte is nogal dubieus want in de praktijk reageren veel kandidaten niet omdat dit niet opportuun is; een kandidaat met plaatsingsnummer 100+ weet dat diens reactie uitsluitend voor de vorm is. De nieuwe regeling stimuleert een veel groter aantal kandidaten dan thans het geval is tenminste wekelijks een pro forma reactie op Woningnet achter te laten. De woningzoekende die verzaakt door niet minimaal 4 reacties per maand in te voeren verkrijgt in die maand geen extra punt of verliest zelfs een punt wanneer er geen enkele reactie wordt vastgelegd. SDC ZO betwijfelt of de introductie van dit spelelement recht doet aan de woonrechten van alle woningzoekenden. Het recht op wonen is een grondrecht én een mensenrecht waarbij de rangschikking van woningzoekenden niet gebaseerd zou mogen worden op (pro forma) respons frequentie. -

Nadere regels betreffende urgenties op te nemen inhoudende dat mensen alleen urgentie krijgen als ze zich hebben ingespannen om zoekpunten te verzamelen en beoordeling in hoeverre iemand het woonprobleem had kunnen voorzien. SDC ZO vindt dit wijzigingsvoorstel te risicovol. Het biedt te veel ruimte voor een subjectieve beoordeling van kandidaten wanneer zij mogelijk voor een urgentiestatus in aanmerking komen. Gelet op de grote schaarste in woonruimte en de (te) vele al bestaande bepalingen in de hvv zouden aan de hvv niet ook nog eens slecht objectiveerbare criteria moeten worden toegevoegd. Woonruimtevoorraad (hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening) - Aanpassen van de quota voor kamerverhuur en B&B aan de nieuwe wijkindeling Het aantal geregistreerde B&B’s is in stadsdeel Zuidoost, in vergelijking met enkele andere stadsdelen, zoals Centrum, relatief laag. Aan de voorgestelde quota voor Zuidoost is geen beleidsvisie verbonden waar SDC ZO deze wel graag zou zien. Er wordt gesteld dat de leefbaarheid met de vastgestelde quota wordt beschermd maar onduidelijk is of, en hoe, dit is onderzocht. Als de inzet is om de woonruimtevoorraad zo groot mogelijk te houden dan kan worden overwogen de B&B quota voor Zuidoost lager vast te stellen.

Betreffende de aangepaste quota voor verkamering kan SDC ZO zich vinden bij de nadruk die het DB ZO ook legt op de wijk Bijlmer Oost en op de mogelijkheid om maatwerk toe te passen. In Bijlmer Oost zijn de gevolgen van verkamering het grootst en bestaat het risico van leefbaarheidsproblemen door (verdere) verkamering. In deze kwetsbare wijk. Positief is dat er een toezegging door B&W is gedaan om waakzaam te zijn wat betreft mogelijke nadelige gevolgen voor de leefbaarheid in wijken. Een woningeigenaar staat het in beginsel vrij om zijn woning (= bezit) te verkameren. In het stadsdeel Zuidoost hebben veel woningeigenaren echter niet het blote eigendom maar een appartementsrecht, dus slechts een exclusief gebruiksrecht, in handen. Deze eigenaren zijn nogal eens gebonden aan akten van splitsing waarin verkamering niet (zonder meer) wordt toegestaan. Deze privaatrechtelijke beperkingen worden bij de afgifte van een vergunning soms over het hoofd gezien. Mogelijke nadelige gevolgen van verkamering voor de leefbaarheid in de woonomgeving zouden zwaarder mogen worden gewogen. SDC ZO staat een meer gerichte beoordeling voor bij de eventuele afgifte van vergunningen voor verkamering, door meer de situatie in de wijk of zelfs in een specifiek gebouw in ogenschouw te nemen.

Een weigering van een vergunning op basis van een goed gemotiveerde weigering lijkt SDC ZO ook sterker te zijn dan een weigering op basis van een algemene quotumoverschrijding. SDC ZO is overigens niet ten principale tegen verkamering omdat dit, onder omstandigheden, ook kan bijdragen aan de vermindering van het woonruimte tekort. Ook wil SDC ZO bij deze gelegenheid gebruik maken om het B&W in overweging te geven om onderscheid te maken naar het type eigenaar van de woning. Voor bijvoorbeeld woningcorporaties zouden wellicht soepelere regels kunnen gelden zodat er alternatieve huurovereenkomsten, zoals “friendscontracten” zouden kunnen worden afgesloten. Hiermee wordt dan ruimte geboden aan alternatieve woonvormen zoals vriendengroepen of aan andere samenlevingsvormen.

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 19 van 70

Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost kan zich in grote lijnen vinden in de voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023. Op een aantal punten hebben wij een reactie en/of een aanvullend advies. Wijziging van de beroepsgroepenregeling Om te zorgen voor een goede verdeling van het woningaanbod over de beroepsgroepen wordt voorgesteld om te werken met een toewijzingsquotum. Dit wordt gebaseerd op basis van de grootte van de beroepssector die voor de regeling in aanmerking komt en is een inspanningsverplichting. De verdeling voor 2023 zou zijn 22% voor politiekandidaten, 34% onderwijskandidaten en 44% voor zorgkandidaten. Het DB wijkt af van het advies van de SDC om te werken met een ongelimiteerd aantal woningen voor toewijzing aan specifieke beroepsgroepen en wijkt ook af van de voorgestelde verandering om omtrent toewijzing o.b.v. de beroepsgroepengrootte. De SDC wil een ongelimiteerd aantal woningen in Amsterdam toewijzen aan onderwijzers, zorgmedewerkers en politieagenten. Het SDC plaatst de kanttekening dat als dit het aantal woningen voor andere huurders dermate verkleint er een quotum moet worden ingesteld. Met de huidige krapte op de woningmarkt is dit volgens het DB direct het geval, daarom blijft het hanteren van een quotum noodzakelijk en is een ongelimiteerd aantal toewijzen niet wenselijk.

Het DB is het dus eens met een verdeelsleutel aan de hand van de grootte per beroepsgroep. Daarnaast wil het SDC de woningen toewijzen op basis van het aantal openstaande vacatures in plaats van de beroepsgroepengrootte. Dat is lastig tot niet uitvoerbaar en te monitoren, daarom wijkt het DB af van het advies van de SDC. De ervaring leert dat het hanteren van een quotum voor de beroepsgroepen op basis van grootte nodig is om een scheve verdeling van toewijzing te voorkomen, dit is juist ingesteld omdat voorheen veel woningen werden toegewezen aan zorgmedewerkers waardoor andere beroepsgroepen tussen wal en schip vielen. Het DB adviseert wel een aanpassing van het quotum als er sterke schommelingen in de beroepsgroepen zijn. Een andere wijziging betreft de voorrang die binnen het onderwijsdeel gegeven wordt aan kandidaten van basisscholen met een hoge schoolweging. Dit zijn scholen waar de kans groter is dat leerlingen een onderwijsachterstand oplopen. Leraren die op een dergelijke school werken, krijgen voorrang op leraren van andere basisscholen. Na de kandidaten in het primair onderwijs volgen de kandidaten in het voorgezet onderwijs. In Zuidoost is de nood erg hoog in het primair onderwijs. Het DB kan zich daarom vinden in de keuze die is gemaakt. Waarmee niet gezegd dat er ook geen behoefte is aan docenten in het voortgezet onderwijs.

Toevoegen label ouderenwoningen in het gereguleerde middeldure segment Door de introductie van een label ouderenwoningen wordt het mogelijk om iets grotere woningen toe te wijzen aan ouderen omdat deze nu nog met voorrang alleen worden toegewezen aan gezinnen. Dit kan eraan bijdragen dat ouderen die in een grote woning wonen, besluiten om door te stromen naar een andere (wat kleinere) woning. Deze doorstroming is ook in Zuidoost wenselijk. Aanpassen van de quota voor kamerverhuur en B&B aan de nieuwe wijkindeling In een eerdere versie van de verordening is een onderbouwing gegeven voor het geldende B&B en kamerverhuur beleid, mede op verzoek van stadsdeel Zuidoost is daarna de wijkindeling binnen Zuidoost aangepast. De wijken Bijlmer Centrum, Bijlmer Oost en Holendrecht/Reigersbos zijn gesplitst in kleinere wijken. Dit onder andere ter voorkoming van sterke concentratie van verkamering binnen een (deel van een) wijk. Het DB is dan ook tevreden met deze aanpassing. Een min punt bij de nieuwe quota is dat het totaalaantal beschikbare vergunning toeneemt in Zuidoost (in voorheen Bijlmer Oost met meer dan 20). Daarnaast wil het DB, ondanks dat er zich daar geen wijzigingen in hebben voorgedaan, toch pleiten voor aanpassing van het pandquotum.

Het gekozen percentage van 25% per gebouw is in stadsdeel Zuidoost, in combinatie met het maximumaantal van zes personen per omgezette woning, te hoog. Dit vergroot, met name in de grootschalige hoogbouwcomplexen in Zuidoost, het risico op leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit verkamering. Verlaging van het maximum percentage te verkameren woningen heeft dan ook onze voorkeur. De borging van het voorkomen van clustervorming in Zuidoost voor bijvoorbeeld kamerverhuur en B&B blijft een punt van aandacht. In de toelichting wordt aangegeven dat er voor de “nieuwe” wijken nog een nieuw quotum voor het aantal B&B moet worden bepaald. Deze worden gebaseerd op het aantal aangevraagde vergunningen tot 1 januari 2023, waardoor nu nog niet exact is aan te geven wat dit in zijn totaliteit betekent voor Zuidoost. Het stadsdeel ontvangt graag spoedig Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 20 van 70

na 1 januari 2023 een bericht over de gevolgen van het nieuwe quotum voor Zuidoost. Wijziging van de woonruimtevoorraad Voor de producten splitsen, vorming, omzetting, onttrekking of samenvoeging zijn er geen wijzigingen opgenomen in de HVV 2023, afgezien van een bijgesteld quotum. Het stadsdeel adviseert het college echter de verordening op de volgende punten nader te verduidelijken en brengt enkele consequenties van keuzes van het college in kaart. Gehanteerde begrippen Er is vanuit de uitvoering van de vergunningverlening (VTH) behoefte aan meer duidelijkheid over c.q. aanpassing van de in de Huisvestingsverordening toegepaste en interpretatie van verschillende begrippen, bijvoorbeeld de definitie van een grondgebonden woonruimte. De begrippen die voor de uitvoering onvoldoende duidelijk zijn, zijn vanuit de stadsdelen bij de voorbereiding op de aanpassing van de Huisvestingsverordening aangeleverd. Het DB adviseert het college deze begrippen te verduidelijken bij de definitieve verordening. Uitvoering vergunningverlening op basis van de Huisvestingsverordening Ook al heeft deze adviesaanvraag alleen betrekking op de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening een opmerking over de uitvoering van de taken van het stadsdeel.

VTH is vanuit het mandaat van het stadsdeel verantwoordelijk voor de vergunningverlening, de directie Wonen voor het beleid èn toezicht en handhaving. Vergunningen, toezicht en handhaving zijn een keten van activiteiten. En soms is er op adressen sprake van een samenloop van aanvragen voor vergunningen op basis van deze verordening en aanvragen voor omgevingsvergunningen. Bij de omgevingsvergunningen liggen de taken voor toezicht en handhaving weer bij het stadsdeel. VTH en de directie Wonen werken hierin intensiever samen. Inzet van toezicht en handhaving op basis van de Huisvestingsverordening is het resultaat van de bestuurlijke prioriteitstelling van de verantwoordelijk wethouder c.q. het college. Indien daar aanleiding toe is, agenderen bestuurders van de stadsdelen de inzet van toezicht en handhaving in relevante bestuurlijke overleggen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 21 van 70

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag: Wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 Portefeuille: Volkshuisvesting Directie: Wonen Datum behandeling staf WH 9 mei 2022 Datum adviesaanvraag: Deadline ontvangst advies: Advies mailen naar: Meegestuurde stukken:

Heeft er consultatie vooraf plaatsgevonden?

20 juni 2022 9 september 2022 e.de.groot@amsterdam.nl - Collegevoordracht vrijgave voor inspraak van de wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening 2020 per 1 januari 2023 - Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening 2020 per 1 januari 2023 - Wijzigingsvoorstel Nadere regels Huisvestingsverordening 2020 per 1 januari 2023 - Toelichting op het voorgenomen nieuwe beleid in het Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening 2020 per 1 januari 2023 - Actualisatie schaarsteonderbouwing - Gewijzigde kamerquota De overgangsregeling ten aanzien van Weesp is bestuurlijk afgestemd met de voormalige gemeente Weesp. Invullen door stadsdeel:

Weesp Procesbegeleider: … Datum weekstart/staf: … Datum stadsdeelcommissie: … Datum dagelijks bestuur: … Registratienr. (optioneel): … Stadsdeel/gebied:

Over gevraagde adviezen: Conform de Verordening stadsdelen en stadsgebied Amsterdam 2022: (art. 12, lid 1) betrekt college en BM het DB bij voorbereiding van stedelijke kaders als deze kaders betrekking hebben op taken en -

bevoegdheden van DB of DB een rol krijgt in uitvoering van die kaders, of (art. 12, lid 2) als college of BM voornemens is over stedelijke kaders besluit te nemen of voornemens is ander besluit te nemen waarbij belangen van een of meer stadsdelen zijn betrokken, in ieder geval bij vaststellen van bestemmingsplannen, wint college of BM bij DB advies in.

DB legt deze adviezen voor aan SDC (art. 19). Bij besluitvorming maakt DB inzichtelijk wat advies van SDC is en hoe eventuele voorstellen of moties als bedoeld in art. 30, lid 3, zijn verwerkt. DB neemt advies van SDC over indien is vastgesteld met meerderheid van stemmen en past binnen stedelijke en budgettaire kaders. DB kan uitsluitend schriftelijk met zeer zwaarwegende redenen afwijken van advies of voorstel van SDC. (art. 19, lid 5) Als standpunten van stadsdeelcommissieleden bij uitbrengen van advies uiteenlopen, worden in advies standaard alle verschillende standpunten binnen commissie kenbaar gemaakt. (art. 30, lid 5)

Adviesvraag college Formuleer hier de vraag aan het dagelijks bestuur

Het college geeft voorgenomen wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 vrij voor inspraak. . Het voorstel omvat onder meer de integratie van het gebied Weesp in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Ook wordt naar aanleiding van de nieuwe wijkindeling van Amsterdam een voorstel gedaan voor de quota kamerverhuur en B&B’s in de nieuwe wijken.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 22 van 70

De belangrijkste voorstellen voor wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV) per 1 januari 2023 zijn*: a. Woonruimteverdeling - Wijziging van de beroepsgroepenregeling ter bevordering van de effectieve inzet van de regeling Per 2020 is in Amsterdam een voorrangsregeling in de Huisvestingsverordening opgenomen voor maatschappelijke beroepsgroepen waarbij sprake is van een groot tekort aan personeel. Op dit moment komen werknemers in de onderwijs-, politie- en zorgsector die aan de voorwaarden van de regeling voldoen in aanmerking. De volgende voorstellen worden gedaan om de beroepsgroepenregeling effectiever in te zetten: - Invoer van een toewijzingsquotum: Dit quotum wordt gebaseerd op de grootte van de beroepsgroep die in aanmerking zou komen voor de regeling (voorstel zorg 44%, onderwijs 34% en politie 22%). Deze proportionele verdeling wordt jaarlijks bepaald. Het betreft een inspanningsverplichting en is afhankelijk van passendheid en aanmeldingen. - Invoer van prioritering binnen de onderwijsdoelgroep: Voor prioritering wordt een drievoudige cascadering voorgesteld bij het toewijzen van woningen. Leraren in het primair onderwijs op een school met hoge schoolweging* van tenminste 35 komen als eerst aan de beurt, daarna leraren in het primair onderwijs op overige scholen en tot slot leraren in het voorgezet onderwijs.

- Aanscherping opnieuw aanmelden van kandidaten: Kandidaten staan één jaar op de wachtlijst, met verlengingsoptie voor telkens één jaar. Voorstel is dat kandidaten na intrekking van hun inschrijving zich één jaar lang niet opnieuw kunnen aanmelden. - Nadere regels zorgfuncties: In overleg met Zorg zijn de nadere regels voor zorgfuncties verduidelijkt. - Maximum aantal kandidaten op bemiddelingslijst: Op 15 april 2021 is het college geïnformeerd over het voorstel om het aantal kandidaten op de bemiddelingslijst te maximeren om zo te zorgen dat niet onnodig veel kandidaten worden beoordeeld ten opzichte van het beschikbare aanbod. Dit aantal is gesteld op een maximum van 500. De bevoegdheid aan het college om een maximum te stellen aan het aantal te beoordelen kandidaten is vervolgens ook opgenomen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2022, maar het aantal van 500 niet. Dit aantal wordt nu alsnog opgenomen in de voorgestelde Nadere regels. *De schoolweging is een maat die op basis van een aantal factoren (zoals opleidingsniveau van de ouders, verblijfsduur in Nederland) bepaalt hoe groot het gemiddelde risico op een onderwijsachterstand van de leerlingen op een school is. In Amsterdam wordt de maat gebruikt voor het bepalen van de hoogte van de ‘Amsterdamse toelage’. -

Het toevoegen van een label voor ouderenwoningen in het gereguleerde middeldure segment om op nieuwbouwlocaties complexen of woningen specifiek voor ouderen in de middeldure huur te kunnen realiseren In juli 2020 is met het tekenen van de Intentieverklaring geclusterd wonen voor ouderen in Amsterdam 2020-2025 een ambitie vastgelegd om in vier jaar tijd tweeduizend woningen voor ouderen in aanbouw te nemen. Een deel van deze woningen (vijfhonderd) is gewenst voor ouderen met een inkomen in het middensegment. Het labelen van deze woningen voor ouderen met een middeninkomen is momenteel niet mogelijk via de Huisvestingsverordening, omdat een dergelijk label nog niet bestaat. Hierdoor kan er bij het opstellen van eisen voor gronduitgiftes niet worden gegarandeerd dat middeldure huurwoningen daadwerkelijk aan ouderen met een middeninkomen worden toegewezen. Het introduceren van een voorrangslabel voor ouderenwoningen in het middeldure segment zal ervoor zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terechtkomen. De voorgestelde aanpassing maakt het mogelijk om op nieuwbouwlocaties complexen en woningen specifiek voor ouderen in de middeldure huur te laten realiseren tot en met 70 vierkante meter woonoppervlak. Zonder label is het niet mogelijk om iets grotere woningen toe te wijzen aan ouderen omdat deze nu nog met voorrang worden toegewezen aan gezinnen.

De ervaring leert dat dit de leefbaarheid en saamhorigheid in ouderencomplexen niet ten goede komt. De voorrang voor ouderen kan bijdragen aan meer doorstroming. De ouderenwoningen moeten voldoen aan de Richtlijn Aanpasbaar Bouwen. Het voldoen aan deze richtlijn is een voorwaarde om het seniorenlabel te verkrijgen. De aanpassing van de labels maakt het mogelijk dat er binnen het geplande aanbod aan grotere middeldure huurwoningen ook aanbod specifiek voor ouderen gerealiseerd kan worden en kan worden toegewezen. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 23 van 70

Het blijft een verdeling van schaarste. Het college gaat aan de slag met een nieuwe woonvisie voor Amsterdam waarin aandacht zal worden besteed aan de verdeling tussen groepen, zoals ouderen en gezinnen. - Aanpassing urgentiecriteria ten aanzien van mantelzorg en de nieuwe woonruimteverdeling De voorstellen voor wijzigingen van urgentiecriteria zijn als volgt: - Personen die mantelzorg verlenen of ontvangen hebben onder voorwaarden recht op een urgentieverklaring. In de Huisvestingswet is opgenomen dat mantelzorgontvangers en –verleners een verplichte urgentiegroep zijn. In de huidige regels wordt geëist dat de eigen woning eerst verkocht of verhuurd moet worden voordat iemand in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Dit is onredelijk om te vragen: de mantelzorgverlener of –ontvanger weet nog niet of degene in aanmerking komt voor een urgentieverklaring (en zelfs met urgentieverklaring kan het nog maanden duren voor een woning kan worden verkregen), maar moet wel al de eigen woning opgeven. Daarom wordt voorgesteld om in de nadere regels te specificeren dat de huidige woning pas hoeft te worden opgezegd als er met urgentie een nieuwe woning is verkregen. - Ook vanwege de ingang van de nieuwe woonruimteverdeling worden er voorstellen gedaan om de nadere regels te wijzigen.

Momenteel worden urgentieaanvragen van aanvragers die voldoende inschrijfduur in WoningNet hebben om hun woonprobleem zonder urgentie op te lossen geweigerd. Met de nieuwe woonruimteverdeling verandert de status van inschrijfduur. De volgordebepaling van woningzoekenden wordt straks bepaald door het geheel aan woonpunten bestaande uit zoekpunten, wachtpunten en situatiepunten. Daarom wordt de inschrijfduur die nu in de nadere regels benoemd wordt vervangen door wachtpunten. Aanvragers die een huishouden hebben van maximaal 3 personen komen niet in aanmerking voor urgentie als zij 13 wachtpunten of meer hebben. Aanvragers met een huishouden van minimaal 4 personen komen niet in aanmerking met 15 wachtpunten of meer. - Met de nieuwe woonruimteverdeling heeft de woningzoekende straks meer invloed op de eigen positie op de wachtlijst voor woningen. Door te reageren op woningen kunnen zoekpunten vergaard worden. In de huidige nadere regels urgenties staat al opgenomen dat we geen urgentie verlenen als het huisvestingsprobleem op te lossen of te voorkomen was. Hierbij wordt voorgesteld om een urgentieaanvraag ook te weigeren als woningzoekende zich onvoldoende heeft ingespannen om zoekpunten te vergaren. b. Woonruimtevoorraad - Aanpassen van de quota voor kamerverhuur en B&B aan de nieuwe wijkindeling Weesp en Amsterdam zijn op 24 maart 2022 bestuurlijk samengevoegd.

Sindsdien geldt er in Amsterdam ook een nieuwe wijkindeling. Naast het toevoegen van Weesp zijn grotere wijken in Zuidoost, Nieuw-West en het Westelijk Havengebied gesplitst, zijn de wijken Geuzeveld en Eendracht samengevoegd en hebben enkele wijken een andere naam gekregen. In plaats van 99 wijken heeft Amsterdam, inclusief stadsgebied Weesp, voortaan 110 wijken. De nieuwe wijkindeling van Amsterdam in combinatie met de samenvoeging van Amsterdam en Weesp maken het noodzakelijk om voor enkele wijken nieuwe quota voor kamerverhuur en B&B vast te stellen. De gewijzigde quota worden opgenomen in het inspraakvoorstel voor wijziging van de nadere regels behorende bij de Huisvestingsverordening. Quota kamerverhuur Per 1 april 2020 zijn voor kamerverhuur in Amsterdam quota vastgesteld per wijk om het aantal vergunningen in de gemeente te maximaliseren en zo de leefbaarheid van wijken en de samenstelling van de woningvoorraad te bewaken. De omvang van elk quotum werd toentertijd bepaald door 5% te nemen van het absolute aantal woningen in een wijk groter of gelijk aan 60 vierkante meter. Hierbij werd gebruikt gemaakt van de woningvoorraad gegevens uit 2018 aangeleverd door OIS. In de nieuwe wijkindeling zijn 13 nieuwe wijken opgenomen, die gesplist zijn uit grotere wijken en er is één nieuwe wijk, die is ontstaan door twee wijken samen te voegen.

Voor al deze wijken is het quotum per wijk bepaald door wederom 5% te nemen van het aantal woningen groter of gelijk aan 60 vierkante meter in de betreffende wijk. Hierbij is gebruikt gemaakt van de woningvoorraad gegevens uit 2022 aangeleverd door OIS. Door wijzigingen in de voorraad (nieuwbouw, splitsen, verbouwingen etc.) kan het zijn dat de som van de nieuwe quota hoger is dan het quotum van de oude (ongesplitste) wijk. In twee gevallen is het juist lager (de voormalige wijken Westelijk Havengebied en BijlmerCentrum). In zowel de oude als nieuwe situatie was/is er nog ruimte in het quotum. In totaal zal het quotum in de Amsterdamse wijken van voor de fusie met 38 toenemen. Een overzicht van de quota kamerverhuur in de nieuwe Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 24 van 70

wijken is te vinden in bijlage. Daarnaast zijn er twee wijken waarbij enkel de naam is gewijzigd. Hier is gekozen het quotum ongewijzigd te laten aangezien er geen geografische wijziging heeft plaatsgevonden Quota Bed & Breakfast Buiten Weesp zijn alleen wijken in Zuid00st, Nieuw-West en het Westelijk havengebied daadwerkelijk gewijzigd. Voor deze wijken moet dan ook een nieuw quotum worden vastgesteld. Hierbij wordt gekeken naar het aantal vergunningen dat tot en met 2022 in die (nieuwe) wijken is verleend. Per wijk is altijd een minimum van 15 vergunningen beschikbaar. Gevolg is dat het quotum voor B&B licht zal worden uitgebreid. Er zijn immers meer wijken bijgekomen en iedere wijk heeft een quotum van minimaal 15. Daartegenover staat dat dit alleen wijken betreft waar de toeristische druk en logiesgebruik van woningen laag is. De quota in de wijken in stadsdeel Centrum en in de wijken binnen de ring veranderen niet. Omdat de nieuwe quota moeten worden gebaseerd op het aantal aangevraagde vergunningen tot 1 januari 2023, is nog niet precies aan te geven wat het verschil zal zijn. Alleen wat betreft de wijk Geuzenveld wordt voorgesteld om een andere methode te hanteren. Deze wijk betreft namelijk een samenvoeging van de wijken Geuzenveld en Eendracht.

Om ervoor te zorgen dat de bestaande ruimte in het quotum in deze wijken niet alleen vanwege de samenvoeging minder wordt, zal het quotum voor Geuzenveld een optelsom zijn van de quota van Geuzenveld en Eendracht. Dit zal slechts eenmalig, vanwege de wijkindeling, op deze manier berekend worden. B&B’s met een vergunning houden uiteraard hun vergunning, ongeacht het quotum in hun wijk. c. Integratie van het gebied Weesp in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam Op 24 maart 2022 is Weesp staatkundig met de gemeente Amsterdam gefuseerd. De huidige Huisvestingsverordening van Weesp blijft volgens de Wet algemene regels herindeling na een gemeentelijke herindeling gedurende twee jaar geldig, tenzij op een eerder moment door de gemeenteraad van Amsterdam wordt besloten dat de Huisvestingsverordening van Amsterdam ook voor Weesp komt te gelden. De colleges van Amsterdam en Weesp hebben besloten om Weesp op 1 januari 2023 te integreren in de Huisvestingsverordening van Amsterdam. ‘De schaarste analyse over Weesp in het rapport ‘Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022’ wijst namelijk uit dat er in Weesp ook sprake is van schaarste op de woningmarkt. Weesp lijkt een ‘klein Amsterdam’ met naoorlogse woonwijken die qua prijsniveau aansluiten bij Amsterdam Zuidoost.

Maar ook met een centrum en een zone nabij de Vecht met prijzen die niet onderdoen voor die in de centrale zone van Amsterdam. Weesp en Amsterdam maken beide deel uit van de MRA, waarmee het woningtekort, de woningschaarste van de MRA beide gemeenten raakt. In alle gemeenten, wijken en buurten van de MRA wordt deze schaarste gevoeld’, zo staat in het rapport beschreven. De regels uit de verordening sluiten aan op de woningmarkt en de dynamiek van Weesp, die vergelijkbaar is met (delen van) Amsterdam. Woonruimteverdeling Voorrang voor Weespers vanaf 1 januari 2023 Vanaf 1 januari 2023 worden de vrijkomende woningen van Weesp aangeboden via WoningNet Stadsregio Amsterdam.

De afspraken uit het bestuursakkoord zijn als volgt uitgewerkt in het inspraakvoorstel: - in de eerste acht jaar na invoering, tot 1 januari 2031, krijgen inwoners van het gebied Weesp 60% van de corporatiewoningen in het voormalig grondgebied van Weesp aangeboden met kernvoorrang, waarvoor 100% van de sociale nieuwbouw corporatiewoningen ingezet worden; - alle inwoners uit Weesp die een inschrijving hebben in WoningNet Gooi en Vechtstreek krijgen per 1 januari 2023 een gratis inschrijving in WoningNet Stadsregio Amsterdam; - de zoekwaarde (opgebouwde wachttijd) in WoningNet Gooi en Vechtstreek wordt één op één overgezet naar inschrijfduur of wachtpunten, als de nieuwe woonruimteverdeling in werking is getreden. Voorraadvergunningen De Huisvestingsverordening van Weesp bevatte geen regels om wijzigingen van de woningvoorraad te reguleren. Woninggebruik zoals kamerverhuur, woningvormen, onttrekking en toeristische verhuur waren niet in de Huisvestingsverordening van Weesp geregeld. Bij de integratie van het gebied Weesp in de Huisvestingsverordening van Amsterdam wordt er voor de verschillende vormen van woninggebruik een overgangsregeling voorgesteld. Kamerverhuur Amsterdam maakt woningdelen en kamerverhuur mogelijk, maar stelt tegelijkertijd een aantal regels om ongewenste

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 25 van 70

effecten te voorkomen, deze regels gelden straks ook voor Weesp. Situatie Weesp na 1 januari 2023 Er wordt voorgesteld om het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte per 1 januari 2023 ook voor Weesp te regelen via de Huisvestingsverordening Amsterdam. De huidige Amsterdamse regels voor kamerverhuur gelden dan ook in Weesp. Gevolgen overgang Weesp naar HVV Amsterdam op kamerverhuursituaties - Kamerverhuur met omgevingsvergunning: In april 2022 zijn er drie omgevingsvergunningen voor kamerverhuur op grond van het bestemmingsplan bekend. De kamerverhuur was vergund op grond van het destijds geldende recht. De gemeente zal de betreffende houders van een omgevingsvergunning voor kamerverhuur benaderen en desgewenst zonder meer een omzettingsvergunning aan verstrekken. Dat is nodig om het aantal kamerverhuurvergunningen bij te kunnen houden voor de quota voor kamerverhuurvergunningen. Aangezien de omzettingsvergunning dan ambtshalve zonder toetsing aan de huidige voorwaarden van een omzettingsvergunning wordt verstrekt, worden hiervoor geen leges gerekend. -

-

-

-

Nieuwe aanvragen voor kamerverhuur Het kan gaan om bestaande situaties of een eigenaar die tussen nu en 1 januari 2023 starten met kamerverhuur. Vóór 1 januari 2023 kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente beoordeelt dan of er een uitzondering op het kamerverhuurverbod uit het bestemmingsplan te verantwoorden is in het licht van de samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid, waarbij de verschillende belangen dienen te worden meegewogen. Vanaf 1 januari 2023 geeft de gemeente aan de betreffende vergunninghouders een kamerverhuurvergunning af. Dat is nodig om bij te kunnen houden of de quota voor kamerverhuurvergunningen niet overschreden worden, waarover meer bij punt drie hieronder. Vanaf 1 januari 2023 dienen eigenaren een omzettingsvergunning aan te vragen voor kamerverhuur. De gemeente beoordeelt deze aanvragen aan de hand van dan geldende voorwaarden voor omzetting in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Kamerverhuur was in Weesp in principe verboden, en slechts bij uitzondering toegestaan. Onder Huisvestingsverordening van Amsterdam is, mits vergund en passend binnen de quota kamerverhuur, wel toegestaan. Er is dus sprake van een versoepeling van de regels voor kamerverhuur in Weesp, wat een overgangsperiode voor de integratie van Weesp in de Huisvestingsverordening Amsterdam niet nodig maakt.

Kamerverhuurquota in Weesp Voor de vier wijken in Weesp is het quotum per wijk op dezelfde wijze bepaald als de rest van Amsterdam 5% door te nemen van het aantal woningen groter of gelijk aan 60 vierkante meter in de betreffende wijken. Hierbij is gebruikt gemaakt van de woningvoorraad gegevens uit 2022 aangeleverd door OIS. De quota zullen per 1 januari 2023 in werking treden wanneer de Huisvestingverordening Amsterdam 2023 wordt ingevoerd in Weesp. Gelet op het geringe aantal van drie vergunningen voor kamerverhuur in Weesp begin 2022, is de verwachting dat er voorlopig voldoende ruimte binnen de wijkquota in Weesp zal zijn. Loting tussen aanvragers zal naar verwachting niet nodig zijn. De quota voor Weesp zijn te zien in de bijlage.

Woningvormen Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. Bij woningvorming wordt doorgaans een grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor kleinere huishoudens. Woningvormen voor en na 1 januari 2023 In Weesp is woningvormen vanwege de regels in het bestemmingsplan niet toegestaan. Indien een eigenaar toch woningen wil vormen is daar een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik met het bestemmingsplan voor nodig. Vanaf 2023 komt daar voor nieuwe gevallen een vergunning voor woningvormen op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam bij. Bestaande gevallen met een omgevingsvergunning hoeven niet Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 26 van 70

alsnog een vergunning voor woningvormen op grond van de Huisvestingsverordening aan te vragen. Samenvoegen Bij samenvoegen worden meerdere woonruimtes samengevoegd. Een vergunning is niet vereist als een eigenaarbewoner een aangrenzende woning wil samenvoegen voor eigen bewoning, of voor gebruik als kantoor- of praktijkruimte aan huis. Voorwaarde is dat minimaal 60% van de samengevoegde woningen wordt gebruikt voor bewoning. In de andere gevallen is er een vergunning voor samenvoegen mogelijk, waarbij aan een of meer voorwaarden moet worden voldaan. Samenvoegen voor en na 1 januari 2023 Tot 1 januari 2023 kent Weesp geen regels voor samenvoegen. Vanaf 1 januari 2023 is er voor samenvoegen, anders dan door een eigenaar-bewoner van een aangrenzende woning voor eigen bewoning, een vergunning vereist in Weesp. Woonruimtes die bij de inwerkingtreding van deze vergunningplicht als zijn samengevoegd, worden als bestaande voorraad op 1 januari 2023 gezien en daar hoeft niet alsnog een vergunning voor te worden aangevraagd. Toeristische verhuur De fusie betekent dat in Weesp dezelfde regels voor toeristische verhuur van woonruimte gelden als die al golden in Amsterdam. Eén van die regels is dat er een quotum is voor het aantal B&B’s per wijk. Voor de vier nieuwe wijken in Weesp geldt dat iedereen die al een B&B heeft zich tot 1 januari 2023 kan melden bij de gemeente.

Vanaf 1 januari 2023 kan dan een vergunning worden aangevraagd, waarbij die vergunning net als in de rest van Amsterdam geldig is tot 1 juli 2028. Om in aanmerking te komen voor een vergunning moet de B&B wel aan de voorwaarden voldoen, zoals die tot 1 januari 2023 in Weesp golden. Om bestaande B&B’s in Weesp niet te benadelen wordt daarom een overgangsbeleid voorgesteld voor B&B’s die al in 2022 in Weesp actief waren. Deze B&B’s kunnen – als ze aan de inhoudelijke voorwaarden voldoen – een vergunning aanvragen zonder dat het quotum daarbij in de weg staat. Voor nieuwe B&B’s (aangevraagd vanaf 1 januari 2023) wordt ook ruimte gemaakt binnen het quotum, maar die ruimte is niet onbeperkt. Mochten er onverhoopt veel nieuwe aanvragen zijn, dan kan een loting aan de orde zijn. Deze methode is vergelijkbaar met die van Amsterdam in 2019, toen daar met ingang van 1 januari 2020 de quota werden ingevoerd. Per wijk is een minimaal quotum van 15 vergunningen beschikbaar. Het quotum wordt door het college definitief vastgesteld na 1 januari 2023 als alle aanmeldingen bekend zijn. Vanaf 1 januari 2023 geldt elke aanvraag als een nieuwe aanvraag zonder overgangsrecht. De verwachting is niet dat een loting nodig is, zoals dat ook in 2020 in Amsterdam niet nodig was.

Voor heel Weesp komt er een quotum van minimaal 60, terwijl het aantal B&B’s in Weesp op grond van de advertenties op de grootste verhuurplatforms aanmerkelijk lager ligt. Alle B&B’s, zowel bestaande als nieuwe, kunnen een aanvraag indienen tussen 1 januari 2023 en 1 juli 2023. Pas vanaf 1 juli 2023 geldt voor B&B in Weesp de vergunningplicht. Voor vakantieverhuur geldt dat de regels vanaf 1 januari 2023 zonder overgangsregeling gelden voor Weesp. Vakantieverhuurvergunningen kunnen vanaf 1 januari 2023 worden aangevraagd en zijn geldig tot 1 april van het volgende kalenderjaar. Pas vanaf 1 juli 2023 geldt dat ook gehandhaafd zal worden op de vakantieverhuurregels in Weesp. Voor vakantieverhuur zijn geen quota ingesteld, maar geldt het Amsterdamse nachtencriterium van maximaal 30 nachten per kalenderjaar. In tegenstelling tot een B&B wordt bij vakantieverhuur de gehele woning verhuurd in afwezigheid van de bewoner(s). Onttrekken Onttrekken van woonruimte houdt in dat de woonruimte voor een ander doel wordt gebruikt dan voor bewoning. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt of gebruikt als bedrijfsruimte. Dit is alleen mogelijk met een vergunning, die alleen onder strikte voorwaarden wordt verstrekt. Onttrekking voor en na 1 januari 2023 Tot 1 januari 2023 wordt het gebruik van een woning anders dan voor bewoning in Weesp gereguleerd via het bestemmingsplan.

Na 1 januari 2023 zal de vergunningplicht ten aanzien van onttrekken van woonruimte als geregeld in de Huisvestingsverordening ook gaan gelden in Weesp. Voor woonruimtes die bij de inwerkingtreding van deze vergunningplicht al legaal zijn onttrokken, hoeft niet alsnog een vergunning voor te worden aangevraagd. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 27 van 70

Opkoopbescherming Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening 2022 voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht waardoor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met €512.000 (prijsgrens voor 2022) na aankoop voor vier jaar niet verhuurd mogen worden, tenzij er een vergunning of ontheffing voor is verleend. De opkoopbescherming heeft als voornaamste doel om schaarste aan goedkope- en middeldure koopwoningen te bestrijden. Vanaf 2023 gaat de regeling opkoopbescherming tevens voor Weesp gelden. Ook in het stadsgebied Weesp is er namelijk schaarste aan dit segment koopwoningen, zo wijst de schaarste analyse van Weesp wijst uit. Omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur vond in 2020 in Amsterdam plaats bij 20% van de transacties. In Weesp blijkt dat percentage nauwelijks af te wijken: 17%. Het verhuurverbod van de opkoopbescherming zal moeten voorkomen dat beleggers koopwoningen kopen om te verhuren, waardoor ook starters en doorstromers in Weesp meer kans maken op een koopwoning. De Amsterdamse opkoopbescherming, die geldt voor eigenwoningbezit met een WOZ-waarde (prijspeil 2021) tot € 512.000, dekt 60% van de woningen. Voor 2023 wordt de prijsgrens opnieuw berekend inclusief de WOZ-waardes van eigenwoningbezit van Weesp.

Om al een indicatie te geven van het werkingsgebied in Weesp: de regeling reikt met een prijsgrens van € 512.000 WOZ tot 67% van het eigenwoningbezit in Weesp. Splitsen Het huidige splitsingsbeleid beperkt zich tot gebouwen van voor 1940 en tot een aangewezen gebied in Amsterdam (grofweg binnen de ring-A10). Dit is de reden dat de regels ten aanzien van splitsen niet gaan gelden voor Weesp. Het huidige splitsingsbeleid is verouderd en toe aan een herziening. Bij een verdere uitwerking van het herzieningsvoorstel zal Weesp ook worden betrokken en kan het splitsingsbeleid ook gaan gelden voor Weesp. *zie de bijgevoegde beleidstoelichting voor een uitgebreide toelichting op bovenstaande punten. Vervolgproces Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats tussen 20 juni tot en met 31 juli 2022. Besluitvorming voor definitieve vaststelling van de wijzigingen per 1 januari 2023 in het najaar. Aan het dagelijks bestuur van stadsgebied Weesp wordt gevraagd uiterlijk 9 september 2022 advies uit te brengen over deze wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023.

Conceptadvies DB: Het dagelijks bestuur formuleert hier t.b.v. de bestuurscommissievergadering een conceptadvies

Het dagelijks bestuur van stadsgebied Weesp/Driemond adviseert overwegend positief over het wijzigingsvoorstel van de huisvestingsverordening om diverse redenen Woonruimteverdeling: 1.De overgangsregeling woonruimteverdeling is integraal verwerkt. De Weespers worden bovendien kosteloos ingeschreven in WoningNet Amsterdam. In de realiteit blijkt er een neveneffect op te treden die verband houden met de afspraken in het kader van de bestuurlijke fusie: ongelijkheid van Driemonders binnen het stadsgebied Weesp. Er wordt een drempel opgeworpen voor Driemondse woningzoekenden die naar Weesp willen verhuizen, terwijl Driemonders ook niet op kernvoorrang kunnen rekenen binnen Driemond. De bestuurscommissie stadsgebied Weesp pleit voor het gelijktrekken van het beleid op het vlak van woningverdeling binnen het stadsgebied, waardoor Driemonders kans blijven houden op een woning in Weesp, en kans krijgen op een woning in hun eigen dorp. De bestuurscommissie stadsgebied Weesp geeft de voorkeur aan de volgende oplossing: dat de sociale huurvoorraad van Weesp en Driemond vanaf 2023 als één

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 28 van 70

sociale huurvoorraad wordt aangemerkt en dat ook de woningzoekenden van Weesp en Driemond vanaf 2023 als één worden gezien.1 Kort gezegd omvat de afgesproken voorrangsregeling voor woonruimteverdeling in Weesp een voorrang tot 60 procent voor de gehele voorraad voor Weespers, waarbij de limiet bij nieuwbouwwoningen in het sociale huursegment op 100 procent ligt. Dit laatste is belangrijk om tot die 60 procent te komen. Daarom adviseert de bestuurscommissie dat het percentage van 100 procent voor nieuwbouw opgenomen wordt in Artikel 5.1a zoals gepresenteerd in het wijzigingsvoorstel. 2.De voorgestelde optie van labeling van middeldure woningen in de nieuwbouw voor ouderen waardeert de bestuurscommissie stadsgebied Weesp ook positief. 3.De (automatische) introductie van de opkoopbescherming sluit ook aan bij het Weesper woonbeleid. Er komt een aantal kleine wijzigingen voor die de effectievere inzet op onderwerpen, die in Weesp hoog op de agenda staan, te weten: 4.voorrang voor beroepssectoren ter bevordering van een effectieve inzet, 5.toevoeging van een label ouderenwoningen in het gereguleerde middensegment bij nieuwbouwlocaties, 6.het bijstellen van urgentiecriteria voor mantelzorg en woonruimteverdeling. Deze wijzigingen vergroten de effectiviteit van de regelgeving en zijn positief voor de woonruimteverdeling.

Beroepsgroepen zorg, leraren en nu ook politie krijgen meer kansen om een woning te verwerven. Labeling van ouderenwoningen in het middensegment bij nieuwbouw is gunstig aan ouderenwoningen in Weesp. Hiernaar is veel vraag in Weesp volgens Wonen in Weesp en de bevolkingsprognose van Weesp. Het aantal ouderen dat een geschikte woning nodig heeft stijgt tot 2040 alleen maar en de beschikbaarheid van aangepaste woningen is beperkt. De woonvisie Weesp gaat uit van een noodzakelijk uitbreiding van dit segment. Mantelzorg is daarnaast van belang om de sociale cohesie en de Weesper identiteit te behouden. Woonruimtevoorraad Weesp: 7. Bij de introductie van woonruimtevoorraad houdt dit voorstel rekening met de overgang van Weesp naar Amsterdam. Dit is zeer positief. Eigenaren met een omgevingsvergunning, die woningonttrekking, samenvoeging en verbouwen van een woning tot meerdere woningen in het verleden mogelijk maakte, hebben geen voorraadvergunning nodig. Na 1 januari 2023 moet voor deze wijzigingen woninggebruik ook een voorraadvergunning aangevraagd worden. 8. Kamerverhuur Woningeigenaren, die al een omgevingsvergunning voor kamerverhuur hebben, worden benaderd en krijgen zonder meer een vergunning hiervoor. Kamerverhuur voor nieuwe adressen zal vanaf 1 januari vergund worden met de voorraadvergunning.

Vanaf 1 januari 2023 is een voorraadvergunning voor kamerverhuur verplicht en geldt het quotum uit de quotumtabel voor deze aanvragen. Maximaal 5% van de woningen groter dan 60 m² komen voor kamerverhuur in aanmerking. De bestuurscommissie begrijpt dat het richtcijfer voor het aantal kamervergunningen in de wijken van voormalige gemeente Weesp op basis van inwonersaantal op 420 gesteld wordt. Maar de bestuurscommissie adviseert om dit met het oog op een eventuele run op vergunningen, met alle bijkomende gevolgen van de leefomgeving, geleidelijk in te voeren: te beginnen van 0 naar 40 vergunningen in het eerste jaar waarin deze verordening in Weesp geldt.

1 Vanuit de ambtelijke organisatie is gewezen op het feit dat het aangepaste advies ongewenste precedentwerking

tot gevolg kan hebben als ook dat er vraagtekens worden gezet bij de (juridische) haalbaarheid. Juridisch onderzoek moet zicht geven op de (on)mogelijkheden echter daar is geen opdracht toe gegeven.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 29 van 70

9. Woningeigenaren, die hun woningen al voor B&B een melding hebben gedaan en aan de voorwaarden voor B&B in het bestemmingsplan voldoen of een vergunning voor B&B hebben gekregen, kunnen een voorraadvergunning krijgen. De voorwaarden voor B&B bij woningen in de huisvestingsverordening zijn gelijk aan de voorwaarden in het bestemmingsplan. Zij zullen bovendien geen beperking van het quotum ondervinden. Dat geldt niet voor nieuwe aanvragen. Vanaf 1 januari is B&B vergunningplichtig en moeten aanvragen binnen het quotum vallen. 10. Voor vakantieverhuur gaan de regels zonder overgangstermijn gelden. Vakantieverhuurvergunningen zijn vanaf 1 januari geldig tot 1 april van het daaropvolgende jaar. Hierdoor hebben eigenaren een kwartaal overlap om een aanvraag goed af te ronden en zet dat de kerstperiode voor eigenaren niet onder druk. Dit is positief. 11. VTH- Zuidoost/Weesp geeft daarbij aan, dat Driemond in de tabellen voor quota onder het nieuwe stadsgebied Weesp/Driemond geschaard moet worden. Wat de wijkquota voor B&B en kamerverhuur betreft is er geen ervaring in Weesp met oude quota. De quota worden verdeeld net als bij de introductie ervan in Amsterdam. Met de huidige quota voor B&B kan met vergunningverlening niet gestuurd worden bij de samenklonteren ervan in straten of buurten; geldt dit trouwens voor heel Amsterdam.

VTH heeft daarnaast een stedelijk basisadvies gegeven, dat echter niet ingaat op het huidige wijzigingsvoorstel. De aandachtspunten zijn in het voortraject besproken; het college heeft gekozen voor optie om deze punten bij het opstellen van de nieuwe Huisvestingsverordening 2024 te behandelen. 10. De opkoopbescherming gaat ook in werking treden in Weesp. 11. De regels voor (administratief) splitsen in appartementsrechten gelden bij kroonbesluit voor een beperkt gebied in Amsterdam en treden daarom niet in werking in Weesp. Let wel, de voorraadvergunning voor het verbouwen van een woning tot meerdere woningen (woningvorming) is wel verplicht. Al met al zijn deze wijzigingen in het voordeel van Weesp en het advies is deze vooral door te laten voeren op 1 januari 2023. Uitstel zou voor Weesp ook problemen opleveren in de woonruimteverdeling en het uitblijven van gewenste regelingeving in de woonruimtevoorraad.

Advies bestuurscommissie:

…

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 30 van 70

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag: Wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023

Volkshuisvesting Wonen Datum behandeling staf WH 9 mei 2022 Datum adviesaanvraag: 20 juni 2022 Deadline ontvangst advies: 9 september 2022 Advies mailen naar: e.de.groot@amsterdam.nl Meegestuurde stukken: - Collegevoordracht vrijgave voor inspraak van de wijzigingsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 - Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 - Wijzigingsvoorstel Nadere regels Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 - Toelichting op het voorgenomen nieuwe beleid in het Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2023 - Actualisatie schaarsteonderbouwing - Gewijzigde kamerquota Portefeuille: Directie: