A - 5 Bouwen en Wonen (25) De financiële positie van huurders in Amsterdam def.pdf
Tekst van het document
De financiële positie van huurders in Amsterdam Jasja Bos, Marjan Verberk, Sanne Lamers, Marcel Warnaar, Auteur 5, Auteur 6, Auteur 7, Auteur 8
De financiële positie van huurders in Amsterdam
Auteurs Jasja Bos Marjan Verberk Sanne Lamers Marcel Warnaar
Nibud, september 2020 Een onderzoek in opdracht van - Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH
Voorwoord Het Nibud heeft zichzelf ten doel gesteld om huishoudens in Nederland te helpen om geldproblemen te voorkomen. Wij vinden het daarom belangrijk dat iedereen in Nederland in de gelegenheid wordt gesteld om op een goede manier om te kunnen gaan met zijn of haar huishoudbudget. Een van de voorwaarden hiervoor is dat mensen betaalbaar kunnen wonen in een woning die bij hun (financiële) situatie past. Gelukkig zien we dat veel partijen huishoudens hierbij proberen te ondersteunen, niet in de laatste plaats gemeenten en woningcorporaties. Wij zijn dan ook verheugd dat wij in opdracht van de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse woningcorporaties en de huurders, in kaart hebben kunnen brengen hoe de financiële positie van huurders van Amsterdamse woningcorporaties eruitziet en wat het effect op de financiële positie is van de afspraken die deze partijen hebben gemaakt. Het onderzoek en de conclusies zijn de verantwoordelijkheid van het Nibud. Wij willen alle betrokken personen van de huurdersverenigingen, de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties bedanken voor hun waardevolle advies en betrokkenheid bij de totstandkoming van dit onderzoek. Nibud, september 2020.
Inhoud 1. 1.1 1.2
Inleiding .................................................................................................................... 3 Aanleiding.................................................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................................. 3
2. 2.1 2.2
Huurders in Amsterdam 2019 ....................................................................................... 5 Inleiding .................................................................................................................... 5 Kenmerken van huurders in Amsterdam ........................................................................ 5
3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.3 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3
Hoe meten we iemands financiële situatie ? ..................................................................10 Inleiding ...................................................................................................................10 Methodebeschrijving ..................................................................................................10 De vier situaties ........................................................................................................12 Woonlasten ...............................................................................................................13 Operationalisatie .......................................................................................................13 Verantwoording gebruikte data ....................................................................................15 Specificatie situatie in Amsterdam ...............................................................................15 Specifieke uitgaven in Amsterdam ...............................................................................15 Vergoedingen minimabeleid ........................................................................................16 Woonlastenakkoord....................................................................................................17
4. 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.7
Financiële positie van huurders van woningcorporaties 2018 ........................................................................................................................18 Inleiding ...................................................................................................................18 Betaalbaarheid ..........................................................................................................18 Betaalbaarheid naar soort huur ...................................................................................18 Betaalbaarheid naar huishoudtype ...............................................................................20 Betaalbaarheid naar inkomen ......................................................................................22 Betaalbaarheid naar inkomensbron ..............................................................................23 Betaalbaarheid naar leeftijd ........................................................................................24 Betaalbaarheid naar energieprestatie van de woning ......................................................25 Betaalbaarheid naar hoogte van de huur ......................................................................26 Wat beïnvloedt de betaalbaarheid? ..............................................................................29 Wie zijn kwetsbaar ?
..................................................................................................31 Achtergrondkenmerken ..............................................................................................31 Afwijking van de Nibudbedragen ..................................................................................34 Conclusies ................................................................................................................35
5. 5.1 5.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.4 5.5
Beleidsmatige aspecten ..............................................................................................36 Inleiding ...................................................................................................................36 Effect van het minimabeleid Amsterdam .......................................................................36 Financiële positie huurders tot 2023 .............................................................................38 Huurverhoging ..........................................................................................................38 Werkwijze .................................................................................................................39 Uitkomsten ...............................................................................................................39 Conclusies ................................................................................................................42 Huurverlaging ...........................................................................................................42 Onzekerheid vanwege crisis ........................................................................................44
6.
Samenvatting en conclusies ........................................................................................45
Bijlage 1 | Gebruikte data .....................................................................................................49 Bijlage 2 | Toelichting uitgavencijfers......................................................................................50
Bijlage 3 | Minimabeleid gemeente Amsterdam ........................................................................53 Bijlage 4 | Huur- en inkomensgrenzen ....................................................................................59
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voor woningcorporaties, gemeente en voor de huurderskoepel is het van groot belang dat huurders in staat zijn hun huur en andere vaste lasten te betalen. Maatschappelijke ontwikkelingen als achterblijvende koopkracht, flexibilisering van arbeid en stijgende woningprijzen leiden tot een grotere focus op betaalbaarheid van wonen. Hierbij spelen zowel huur, energie als ook zorgkosten een rol. Uit onderzoek van zowel het Nibud als van de overheid1 (PBL) blijkt dat vooral huurders in de laagste inkomensgroepen steeds grotere betalingsrisico’s lopen. Dit rapport geeft de financiële situatie van huurders in Amsterdam weer. Hiervoor baseren we ons op objectieve informatie die beschikbaar is bij het CBS, de gemeente Amsterdam en de verhuurders en we koppelen dit aan beschikbare data over betaalbaarheid van het Nibud. De uitkomsten van het traject zullen worden benut voor het bestuurlijk gesprek over betaalbaarheid, in relatie tot de Samenwerkingsafspraken 2020-2023. Daarom wordt er ook gekeken naar toekomstige ontwikkelingen.
1.2 Leeswijzer In hoofdstuk twee geven we kort een beeld van alle huurders in Amsterdam. Dit gebeurt aan de hand van gegevens van het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiMRA), een enquête-onderzoek dat in 2019 is gehouden. In de hoofdstukken daarna kijken we specifiek naar de financiële positie van huurders bij woningcorporaties die een huur onder de sociale huurgrens hebben. In hoofdstuk drie bespreken we hoe we de financiële positie van huurders bepalen. Daarbij gaan we uit van de betaalbaarheidsdefinities van het Nibud. Dit zijn in principe landelijke concepten die we specifiek hebben gemaakt voor de situatie in Amsterdam. In hoofdstuk vier geven we de resultaten van de financiële positie weer voor diverse soorten huurders in 2018. Het jaar 2018 is het meest actuele jaar, waarvoor alle benodigde gegevens beschikbaar zijn. Hierbij geven we ook aan welke groepen kwetsbaar zijn. Hoofdstuk vijf bevat beleidsmatige aspecten. We gaan in op de het effect van het gemeentelijk minimabeleid en geven een vooruitblik voor de komende jaren. Op basis van de situatie van 2018 simuleren we wat bepaalde ontwikkelingen of voornemens betekenen voor de financiële positie van huurders in de komende jaren en welke invloed dat heeft op de kwetsbaarheid van diverse groepen. In hoofdstuk zes is het onderzoek samengevat weergegeven gecombineerd met de conclusies.
_______________ Hoe gaan mensen om met hoge woonlasten?, 2019, Nibud en Betaalbaarheid van wonen in de huursector, 2016, PBL 1
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 3
Achtergrondinformatie over gebruikte databestanden staat in bijlage 1. In bijlage 2 staat een toelichting op de Nibud uitgavencijfers. In bijlage 3 staat beschreven met welke inkomensondersteunende regelingen uit het gemeentelijk minimabeleid rekening is gehouden. Bijlage 4 bevat een overzicht van de gehanteerde verschillende inkomensgrenzen.
4 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
2. Huurders in Amsterdam 2019 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van alle huurders in Amsterdam, zowel degenen die huren bij een woningcorporatie als degenen die huren bij een particuliere verhuurder. Hierbij is gebruik gemaakt van informatie uit het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiMRA) 2019. Dit is een enquête waaraan ruim 50.000 inwoners van de metropoolregio Amsterdam hun medewerking hebben verleend, waarvan ruim 18.000 uit Amsterdam. In dit hoofdstuk staan de gegevens van deze 18.000 huishoudens, zowel degenen die huren bij een woningcorporatie als diegenen die particulier huren. Huur- en inkomensgrenzen In dit onderzoek worden uitsplitsingen gemaakt naar huur- en inkomensgrenzen uit de huurtoeslag. Die grenzen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling, het aantal personen in het huishouden en de leeftijd. Als gesproken wordt over bepaalde huurgrenzen, bijvoorbeeld de aftoppingsgrens, dan wordt de aftoppingsgrens bedoeld die van toepassing is op die situatie. In alle analyses is rekening gehouden met de huishoudsituatie. In bijlage 4 staan alle relevante huur- en inkomensgrenzen weergegeven.
2.2 Kenmerken van huurders in Amsterdam Ongeveer twee derde van de huishoudens in een huurwoning in Amsterdam huurt van een woningcorporatie. Alleenstaanden vormen de grootste groep huurders in Amsterdam. Zowel bij de particuliere huur als bij de woningcorporaties bestaat ongeveer de helft van de huurders uit alleenstaanden. Bij particuliere huur zien we relatief meer paren zonder kinderen, bij de woningcorporaties relatief meer eenoudergezinnen en paren met kinderen. De overige categorie bevat bijvoorbeeld mensen die samen een woning delen. Tabel 1: Huishoudsamenstelling huurders
Alleenstaand Paar zonder kinderen Eenoudergezin Paar met kinderen Overig Totaal
Alle huurders (%) 56 20 8 14 2 100
Particuliere huur (%) 55 28 4 11 2 100
Woningcorporaties (%) 56 15 10 16 3 100
Bron: WiMRA 2019 Huurders van woningcorporaties zijn over het algemeen een stuk ouder dan huurders bij particuliere verhuurders. Zoals figuur 1 laat zien, ligt de piek bij particuliere verhuur rond de 30 jaar, terwijl die bij de woningcorporaties rond de 60 jaar ligt. Het is dan ook niet vreemd dat huurders bij woningcorporaties al veel langer in de huidige woning wonen dan huurders bij particuliere verhuurders, zoals tabel 2 laat zien.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 5
Figuur 1: Aantallen huurders naar leeftijd (bron WiMRA 2019)
Tabel 2: Contractduur van huurders in Amsterdam
1 jaar of korter 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 jaar of langer Totaal
Alle huurders (%) 26 7 5 5 16 19 22 100
Particuliere huur (%) 42 10 6 5 12 10 15 100
Woningcorporaties (%) 16 5 5 5 17 26 26 100
Bron: WiMRA 2019 Dat huurders van woningcorporaties over het algemeen ouder zijn dan huurders van particuliere verhuurders, uit zich ook in het aantal gezinnen met meerderjarige kinderen en het aantal jongvolwassenen. Tabel 3: Meerderjarige kinderen bij huishoudens met kinderen en aantal jongvolwassen huurders in Amsterdam
Alleenstaand Paar zonder kinderen Eenoudergezin - waarvan met meerderjarige kinderen Paar met kinderen - waarvan met meerderjarige kinderen Overig Totaal
Alle huurders (%) 56 20 8 3 14 4 2 100
6 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Particuliere huur Woningcorporaties (%) (%) 55 56 28 15 4 10 1 4 11 16 3 6 2 3 100 100
Alle huurders (%) Meerderjarige kinderen bij huishoudens met kinderen 0 64 1 26 2 8 3 2 4 of meer 0 Totaal 100 Huishoudens naar leeftijdsgrens 28 jaar 18 tot 28 jaar 28 jaar en ouder Totaal
14 86 100
Particuliere huur Woningcorporaties (%) (%) 77 18 4 1 0 100
60 28 10 2 0 100
24 76 100
8 92 100
Bron: WiMRA 2019 Inkomen Bij particuliere verhuur heeft twee derde (67 procent) inkomen uit arbeid, ofwel als werknemer (loon) ofwel als zelfstandige. Bij de huurders van woningcorporaties ligt dat percentage een stuk lager. Daar heeft minder dan de helft (40 procent) inkomen uit arbeid. De andere helft is voor zijn inkomen afhankelijk van een uitkering of van pensioen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat de inkomens van huurders bij de woningcorporaties lager zijn dan bij huurders van particuliere verhuurders. Tabel 4: Inkomsten huurders in Amsterdam Alle huurders (%) Particuliere huur (%) Woningcorporaties (%) Inkomstenbron Loon
40
51
32
Inkomsten als zelfstandige
11
16
8
Bijstandsuitkering
7
2
10
Overige uitkering
11
5
16
Pensioen/AOW
18
11
23
Studiefinanciering
7
11
5
Onbekend of overig Totaal
5
4
6
100
100
100
41
22
55
21
20
22
6
6
6
8
10
7
7
9
4
17
33
6
100
100
100
Inkomen Tot inkomensgrens huurtoeslag (€ 22.700 / € 30.825) Tussen inkomensgrens huurtoeslag en EUgrens (€ 22.700 / € 30.825 - € 38.035) Tussen EU-grenzen (€ 38.035 - € 42.436) Tussen EU-grens en 1,5 keer modaal EU (€ 42.436 - € 57.053) Tussen 1,5 en 2 keer modaal EU (€ 57.053 - € 76.070) Vanaf 2 keer modaal EU (€ 76.070) Totaal
Bron: WiMRA 2019
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 7
Huur Tabel 5 laat zien dat woningcorporaties over het algemeen lagere huren vragen dan particuliere verhuurders. Bij woningcorporaties lag 83 procent van de huren onder de aftoppingsgrenzen, bij de particuliere verhuur is dat 38 procent. Tabel 5: Huur van huurders in Amsterdam Alle huurders (%)
Particuliere huur (%) Woningcorporaties (%)
Kale huur tot kwaliteitskortingsgrens (€ 424)
19
16
20
Kwaliteitskortingsgrens tot
48
22
63
8
7
9
Middeldure huur (€ 721 - € 1.009)
10
18
6
Dure huur (€ 1.010 en hoger)
15
37
2
Totaal
100
100
100
aftoppingsgrenzen (€ 424 - € 607 / € 651) Aftoppingsgrenzen tot liberalisatiegrens (€ 607/ 651 – € 720)
Bron: WiMRA 2019 Huur en inkomen Als we kijken naar de verhouding van de huur en het inkomen, dan zien we dat meer dan de helft van de huurders van particuliere verhuurders met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens in de laagste inkomenscategorie valt. Bij huurders van woningcorporaties is dat bijna twee derde. Bij een hogere huur, valt een groter deel van de huurders van particuliere verhuurders in een hogere inkomensklasse. Bij huurders van woningcorporaties is dat ook het geval, maar wel in mindere mate: Nog steeds meer dan de helft met een huur tot de aftoppingsgrenzen valt in de laagste inkomenscategorie. Tabel 6: Huur en inkomen van huurders in Amsterdam Tot kwaliteits-
Tussen
Tussen
Middeldure
kortingsgrens kwaliteitskortings-
aftoppingsgrenzen
huur
grens en
en
(%) aftoppingsgrenzen
liberalisatiegrens
(%)
(%)
Dure huur
(%)
(%)
Particuliere huur Tot € 22.700 / € 30.825
61
37
29
7
3
Tot € 38.035
26
30
33
24
6
Tot € 42.436
3
9
13
9
3
Tot € 57.095
3
9
7
19
10
Tot € 76.070
3
5
7
16
12
Vanaf € 76.070
4
10
11
25
66
100
100
100
100
100
Tot € 22.700 / € 30.825
65
62
30
12
8
Tot € 38.035
22
22
30
18
10
Tot € 42.436
4
4
12
12
5
Tot € 57.095
4
6
16
19
8
Tot € 76.070
3
3
7
14
9
Vanaf € 76.070
2
3
5
25
60
100
100
100
100
100
Totaal Woningcorporaties
Totaal
Bron: WiMRA 2019
8 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Er zijn maar weinig huurders met een lage huur en een hoog inkomen en andersom. De verhoudingen tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties zijn ongeveer gelijk. Voor huurders van een woningcorporatie met een hoge huur en langdurig een laag inkomen is er de regeling passende huur. Hier wordt in 5.4 dieper op ingegaan. Woningkenmerken Tabel 7: Woningkenmerken van huurders in Amsterdam
Alle huurders (%)
Particuliere huur Woning corporaties (%) (%)
Bouwjaar t/m 1945 1946 t/m 1969 1970 t/m 1989 1990 t/m 2009 2010 en later Totaal
41 17 19 14 9 100
55 9 7 13 16 100
32 22 26 15 5 100
Woonoppervlakte Kleiner dan 40 m2 40 tot 60 m2 60 tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 120 m2 of meer Totaal
12 32 30 18 5 3 100
15 29 26 17 7 6 100
10 34 33 18 4 1 100
Energielabel A+ A B C D E F G Energielabel onbekend Totaal
0 13 12 20 13 7 3 3 29 100
0 18 9 12 8 5 3 4 41 100
0 10 13 26 17 8 3 2 21 100
Bron: WiMRA 2019
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 9
3. Hoe meten we iemands financiële situatie ? 3.1 Inleiding Of iemand hoge woonlasten heeft, kan op verschillende manieren worden vastgesteld. Een mogelijkheid om hoge woonlasten te definiëren is via de verdeling van de hoogte van de woonlasten. Dus om bijvoorbeeld te zeggen dat de mensen met de 10 procent hoogste huren hoge woonlasten hebben. Nadeel daarvan is, dat op deze manier er altijd huishoudens zullen bestaan met hoge woonlasten. Beleidswijzigingen kunnen zo ook niet geëvalueerd worden. Een andere mogelijkheid om hoge woonlasten te definiëren is om de woonlasten uit te drukken als budgetaandeel in relatie tot het inkomen (“woonquote”), bijvoorbeeld door te stellen dat iemand hoge woonlasten heeft als hij 30 of 40 procent van zijn inkomen aan woonlasten uitgeeft. Nadeel van een vast percentage, is dat er geen directe relatie is met de overige noodzakelijke uitgaven. Een vaste, gemiddelde woonquote is (te) krap voor huishoudens met lage inkomens en (te) ruim voor huishoudens met een hoge inkomens. Een derde manier om hoge woonlasten vast te stellen is dat te bepalen in relatie tot zowel het inkomen als de overige uitgaven van een huishouden. In dit onderzoek gaan we uit van deze laatste methode, omdat die preciezer de financiële situatie van huishoudens in kaart brengt.
In dit onderzoek beschrijven we de financiële situatie van huurders van woningcorporaties in Amsterdam. De financiële situatie van een huishouden hangt af van twee kenmerken: het inkomen van het huishouden en de noodzakelijke uitgaven die iemand er van moet doen. Het inkomen van het huishouden kunnen we halen uit objectieve bronnen, zoals gegevens van het CBS. De meest actuele inkomensgegevens van het CBS komen uit 2018. Wat voor een specifiek huishouden noodzakelijke uitgaven zijn, is veel moeilijker uit objectieve bronnen te achterhalen. Daarvoor gebruiken we de door het Nibud ontwikkelde definities van noodzakelijkheid van uitgaven.
3.1.1 Methodebeschrijving Huishoudens besteden hun besteedbaar inkomen aan een groot aantal uitgavenposten. Voor dit onderzoek splitsen we die uitgavenposten in twee onderdelen: de woonlasten en de overige uitgaven. De methode om de betaalbarheid te beoordelen in dit onderzoek gaat uit van het afzetten van het besteedbaar inkomen tegen de woonlasten en de ruimte in het budget voor overige uitgaven. Die ruimte in het budget voor overige uitgaven kan op verschillende bestedingsniveaus worden ingevuld. Het Nibud kent drie soorten niveaus wat betreft bestedingen aan de overige uitgaven: de basisbedragen, de voorbeeldbedragen en de normbedragen. Deze lichten we hieronder toe.
10 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Basisbedragen Het laagste niveau van bestedingen zijn de basisbedragen. De basisbedragen zijn de bedragen die een huishouden minimaal beschikbaar moet hebben voor de overige uitgaven, d.w.z. de niet-woonuitgaven die behoren tot het basispakket. Het basispakket omvat een pakket aan goederen en diensten die voor elk huishouden vrijwel onvermijdbaar zijn, zoals een door het Voedingscentrum gespecificeerd dieet voor gezonde voeding, het hebben van een adequate zorgverzekering, etc. Het Nibud heeft dit basispakket samengesteld en bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor een huishouden moeilijk vermijdbaar zijn. Zo nodig past het Nibud de samenstelling van het basispakket aan. Een beschrijving van de basisbedragen staat in bijlage 2. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling, maar onafhankelijk van het inkomen. Voorbeeldbedragen De voorbeeldbedragen zijn de bestedingen die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Een deel van de voorbeeldbedragen wordt afgeleid uit het Budgetonderzoek van het CBS. Deze bedragen zijn dus afhankelijk van zowel de huishoudsamenstelling als het inkomen. Bij hogere inkomens is er meer vrijheid om uitgaven te kiezen, en huishoudens vullen dat op hun eigen manier in.
We werken daarom bij de voorbeeldbedragen ook niet met pakketten aan goederen en diensten, maar alleen met bedragen per uitgavenpost. Bij dit onderzoek is dit het hoogste bestedingsniveau. Feitelijk zijn er ook huishoudens die meer uitgeven dan de voorbeeldbedragen: voorbeeldbedragen geven immers het gemiddelde weer, en individuele huishoudens kunnen meer of minder uitgeven. Normbedragen De normbedragen liggen precies tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedragen in. Deze normbedragen vormen de grondslag voor de regelingen met betrekking tot de maximale hypotheek. Huishoudens met een maximale hypotheek moeten voor hun overige uitgaven bezuinigen ten opzichte van de voorbeeldbedragen, maar houden meer over dan alleen de basisbedragen. Als mensen extra inkomen krijgen, is de helft beschikbaar voor hogere woonlasten, en de andere helft voor overige uitgaven. Deze indeling in bestedingsniveaus wordt in dit onderzoek gebruikt voor de betaalbaarheid van de huur. Daarbij houden we uiteraard rekening met het feit dat een huurder niet de extra lasten van een eigen woning, zoals OZB, opstalverzekering en onderhoud hoeft op te brengen. Door de woonlasten van het besteedbaar inkomen af te halen, kunnen we kijken welk niveau van bestedingen aan overige uitgaven haalbaar is voor het huishouden. In figuur 2 is schematisch weergegeven hoe de methode van betaalbaarheid werkt.
De bovenste lijn geeft het besteedbaar inkomen weer. De drie blauwe lijnen geven de drie verschillende niveaus voor de overige uitgaven weer. Bij de linker (rode) pijl kunnen uit het besteedbaar inkomen de woonlasten en de basisbedragen niet betaald worden. We zeggen dan dat de betaalbaarheid onder de basisbedragen ligt. Bij de rechter (groene) pijl kunnen uit het besteedbaar inkomen zowel de woonlasten als de voorbeeldbedragen voor de overige uitgaven betaald worden. We zeggen dan de betaalbaarheid boven de voorbeeldbedragen ligt. Op dezelfde manier duiden we de gele en de oranje situatie.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 11
In figuur 2 is de betaalbaarheid beter bij hogere inkomens. Dat hoeft uiteraard geen standaard te zijn. Een huishouden met een laag inkomen en lage woonlasten kan qua betaalbaarheid boven de voorbeeldbedragen uitkomen. Evenzo kan een huishouden met een hoog inkomen en hoge woonlasten onder de basisbedragen terechtkomen. Huishoudens met dezelfde huur kunnen voor verschillende inkomens een ander effect hebben. Sommige huishoudens hebben dus niet voldoende inkomen om alle noodzakelijke uitgaven te kunnen doen. Bepaalde uitgaven zijn dan niet betaalbaar. Maar het is meestal niet mogelijk om aan te geven welke uitgavenpost dan niet betaalbaar is. Alle gespecificeerde uitgaven zijn immers noodzakelijk. Met evenveel reden kan gezegd worden dat de huur voor het huishouden niet betaalbaar is, als dat gezonde voeding voor het huishouden niet betaalbaar is. Ook bij het zoeken naar oplossingen voor deze huishoudens is het belangrijk dit onderscheid in het achterhoofd te houden. De betaalbaarheid voor huurders kan grofweg op drie manieren verbeterd worden: door een hoger inkomen, door lagere woonlasten of door lagere overige uitgaven.
Figuur 2: Methode betaalbaarheid
3.1.2 De vier situaties Deze opstelling leidt qua betaalbaarheid tot vier mogelijke situaties. 1. De betaalbaarheid van de basisbedragen is niet mogelijk Als hier sprake van is, is er dus niet voldoende inkomen om alle noodzakelijke uitgaven te kunnen doen. Dat wil niet zeggen dat huishoudens direct in de financiële problemen
12 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
komen. Huishoudens zullen dan zogenaamde overlevingstechnieken gaan toepassen. Overlevingstechnieken zijn bijvoorbeeld: het ophouden met het reserveren voor vervanging van noodzakelijke goederen; bezuinigen op noodzakelijke uitgaven, zoals gezonde voeding of sociale participatie; rekeningen laten liggen en schulden maken; afhankelijk worden van particuliere giften (bijv. voedselbank); illegaal inkomen verwerven. Dit zijn echter situaties, die niet structureel kunnen voortduren zonder uiteindelijk tot problemen te leiden. Als de betaalbaarheid van de basisbedragen in het gedrang is, is dat een sterk signaal op het risico van financiële problemen. Deze situatie geven we aan met de kleur rood. 2. De basisbedragen zijn wel betaalbaar, maar de normbedragen niet In dit geval is er in principe voldoende ruimte om de noodzakelijke uitgaven te kunnen doen. Toch zijn deze huishoudens nog kwetsbaar. De marges zijn smal. Het nietaanvragen van inkomensondersteuning waar recht op is, de aanwezigheid van mogelijke individuele onvermijdbare kosten (bijvoorbeeld als gevolg van ziekte), onverwachte tegenvallers, of het niet perfect met geld omgaan, kunnen alsnog voor financiële problemen zorgen. In deze situatie is er bovendien nauwelijks ruimte om iets extra’s te kunnen boven het strikt noodzakelijke. Deze situatie geven we aan met de kleur oranje. 3.
De normbedragen zijn wel betaalbaar, maar de voorbeeldbedragen niet. In dit geval dienen huishoudens te bezuinigen ten opzichte van datgene wat bij hun inkomen gebruikelijk is. De bezuinigingen zijn echter niet zo groot, dat dit tot een kwetsbare positie leidt. Deze situatie geven we aan met de kleur geel. 4. De voorbeeldbedragen zijn betaalbaar In dit geval hebben huishoudens voldoende inkomen om zowel de huur als de bij hun inkomen gebruikelijke uitgaven te kunnen doen. Deze situatie geven we aan met de kleur groen.
3.2 Woonlasten Dit rapport gaat over de financiële positie van huurders. Daarom is het goed helder te definiëren wat we in dit rapport verstaan onder woonlasten. In dit onderzoek hanteren we een smalle definitie van woonlasten, namelijk: de huurlasten die betaald worden aan de verhuurder. Wanneer de verhuurder ook andere kosten in rekening brengt die normaliter apart worden verrekend, zoals energiekosten, dan is hiervoor gecorrigeerd. Bijkomende woonlasten Naast de huur worden de kosten van energie, lokale lasten, bepaalde verzekeringen en onderhoud soms ook tot de woonlasten gerekend. Bijkomende woonlasten rekenen we in dit onderzoek tot de overige uitgaven en schatten we aan de hand van woningtype en andere kenmerken van het huishouden.
3.3 Operationalisatie De hoogte van de basis- en voorbeeldbedragen hangt af van verschillende kenmerken van het huishouden. De basis- en voorbeeldbedragen - en de daarvan afgeleide normbedragen
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 13
- voor de overige uitgaven (niet-woonlasten), zijn op individueel niveau berekend. De overige uitgaven zijn dus voor alle drie de niveaus (basis, voorbeeld en norm) vastgesteld. De betaalbaarheid is vervolgens gedefinieerd als het verschil tussen het besteedbaar inkomen en de som van de woonlasten plus de bestedingen aan de overige uitgaven op drie niveaus. De betaalbaarheid is dus ook op drie niveaus berekend. Tekortschietende betaalbaarheid ten opzichte van de basisbedragen wil dus zeggen dat de woonlasten van een huishouden zo hoog zijn, dat het voor de overige uitgaven minder budget beschikbaar heeft dan de basisbedragen. Evenzo betekent tekortschietende betaalbaarheid ten opzichte van de voorbeeldbedragen, dat het huishouden voor de overige uitgaven minder beschikbaar heeft dan de voorbeeldbedragen. In tabel 8 staat dit in een voorbeeld uitgewerkt. Bij een inkomen op het sociaal minimum zijn de voorbeeldbedragen gelijk aan de basisbedragen. Af te lezen valt dat een alleenstaande met een bijstandsuitkering gemiddeld een netto besteedbaar inkomen heeft van 1.087 euro per maand. Hierbij is rekening gehouden met vakantiegeld en zorgtoeslag. Bij een huur van 500 euro is de huurtoeslag 246 euro. De ruimte voor overige uitgaven is dus 833 euro. De basisbedragen voor een alleenstaande zijn echter 857 euro.
Een alleenstaande met een bijstandsuitkering en een rekenhuur van 500 euro kan de basisbedragen dus niet volledig betalen. Bij een inkomen op het minimumloon is er bij een huur van 500 euro voldoende ruimte om de voorbeeldbedragen te kunnen betalen. Tabel 8: Berekening financiële situatie voor een alleenstaande, 2018 (euro per maand)
Bijstandsuitkering € 1.087 500 246
Minimumloon € 1.680 500 130
Modaal inkomen € 2.219 500 0
857 1.077 967
857 1.586 1.221
A B C
Netto besteedbaar inkomen Rekenhuur Huurtoeslag
D E F
Basisbedragen* Voorbeeldbedragen Normbedragen
= E+(F-E)/2
857 857 857
Betaalbaarheid basisbedragen Betaalbaarheid voorbeeldbedragen Betaalbaarheid normbedragen
= A-B+C-D = A-B+C-E = A-B+C-F
-24 -24 -24
453 233 343
862 133 498
Onder basis
Boven voorbeeld
Boven voorbeeld
Financiële situatie
* hierbij is nog geen rekening gehouden met ondersteuning vanuit het minimabeleid.
In tabel 8 is er nog geen rekening mee gehouden dat het huishouden op bijstandsniveau in aanmerking komt voor tegemoetkomingen vanuit het minimabeleid in de gemeente Amsterdam. En er is in tabel 8 ook geen rekening gehouden met eventueel afwijkende uitgaven waar inwoners in Amsterdam mee geconfronteerd worden. Dat wordt in het vervolg van dit onderzoek uitgewerkt.
14 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
3.4 Verantwoording gebruikte data Voor de vaststelling van de financiële positie van huurders van woningcorporaties in Amsterdam en de inschatting van de betaalbaarheid van de huur is gebruik gemaakt van Microdata van het CBS. Om de juiste populatie te kunnen vaststellen met de gewenste uitsplitsingen zijn verschillende bronbestanden aan elkaar gekoppeld. Alle bestanden hebben de peildatum van 1 januari 2018. 2 In bijlage 1 staat een uitgebreidere beschrijving van deze bestanden en de gehanteerde methodiek. Eén van de bronbestanden betreft data van de Amsterdamse woningcorporaties. Deze data zijn aangeleverd door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en bevat gegevens uit 2018 over onder andere de huur en het energielabel van ongeveer 150.000 huishoudens. Ook zijn in dit bestand enkele kenmerken van de woning opgenomen zoals het aantal kamers en de oppervlakte. We hebben de woningen in het AFWC-bestand die bekend staan als studentenwoningen niet gebruikt in de analyse. Ook hebben we de situaties waarbij er meerdere huishoudens op één adres wonen, verwijderd uit de analyse. Voor deze groepen is het vaststellen van de inkomens- en uitgavensituatie ingewikkeld. Studenten kunnen een beroep doen op studiefinanciering in de vorm van een lening. Bij meerdere huishoudens op één adres is het niet aan te geven of en hoe zij kosten van overige uitgaven met elkaar delen.
Ongeveer 5 procent van het bestand is om die redenen verwijderd. Aan de CBS Microdata zijn vervolgens de Nibud uitgavencijfers uit 2018 gekoppeld. De Nibud uitgavencijfers zijn zoveel mogelijk afgestemd op de Amsterdamse situatie. Zo is er rekening gehouden met lokale tarieven en is er gekeken welke uitgaven afwijken van landelijk. Ten slotte zijn de Nibud uitgavencijfers voor huishoudens die vallen binnen de doelgroep van het gemeentelijk minimabeleid aangevuld met de regelingen vanuit het minimabeleid. De regelingen uit het minimabeleid zijn afkomstig uit het onderzoek dat het Nibud in 2019 voor de gemeente Amsterdam heeft uitgevoerd. 3 Hoe dit gedaan is, beschrijven we hieronder.
3.5 Specificatie situatie in Amsterdam De Nibud uitgavencijfers zijn zoveel mogelijk afgestemd op de Amsterdamse situatie. Hieronder staat beschreven welke afwegingen zijn gemaakt.
3.5.1 Specifieke uitgaven in Amsterdam Voor energie en lokale lasten houden we specifiek rekening met de lokale situatie. Energie Uit de Microdata van het CBS weten we voor vrijwel alle huurders van de corporaties het gas- en elektriciteitsverbruik uit 2018 en de kosten daarvan. We maken gebruik van die individuele gegevens. Voor de enkele huishoudens waarvan we dat niet weten vullen we de Nibud referentiebedragen in.
_______________ 1 januari 2018 is de peildatum, omdat dat de meest recente datum is waarvoor CBS inkomensgegevens beschikbaar zijn. 3 Minima-effectrapportage gemeente Amsterdam 2019, Nibud, 2019 2
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 15
Lokale lasten Voor wat betreft de lokale lasten maken we gebruik van de tarieven zoals die gelden in de gemeente Amsterdam. Overige uitgavenposten Voor de overige uitgavenposten maken we gebruik van de Nibud referentiebedragen. We gaan er vanuit dat die voldoende aansluiten op de lokale situatie. Uitgavenposten waar specifiek bij stil is gestaan om na te gaan of de referentiebedragen aansluiten op de lokale situatie zijn verzekeringen en vervoer. Verzekeringen Amsterdam is een dure regio waarin de verzekeringspremies vaak hoger liggen dan gemiddeld. In de Nibud basisbedragen wordt al rekening gehouden met een dure regio als uitgangspunt, zodat deze bedragen voldoende passend zijn voor de lokale situatie. Vervoer In Amsterdam hebben relatief weinig mensen een auto, waardoor de vervoerskosten misschien afwijken van het landelijk gemiddelde. Daarom hebben we het voorbeeldbedrag voor vervoer naar beneden bijgesteld. De uitleg is terug te vinden in bijlage 2.
3.5.2 Vergoedingen minimabeleid In de gemeente Amsterdam hebben huishoudens met een inkomen tot 120 procent van het wettelijk sociaal minimum recht op allerlei vergoedingen via het gemeentelijk minimabeleid. Het gaat bijvoorbeeld om een bijdrage voor speelgoed, kleding, schoolkosten en -activiteiten, deelname aan sportieve en culturele activiteiten en een collectieve aanvullende zorgverzekering. In 2019 heeft het Nibud onderzocht wat de effecten van het gemeentelijk minimabeleid zijn op de koopkracht van inwoners van de gemeente Amsterdam met een laag inkomen. Bij de beoordeling van de betaalbaarheid van de huur zullen we specifiek rekening houden met de mogelijke vergoedingen vanuit het minimabeleid voor de doelgroep. Het minimabeleid kent de volgende regelingen: Collectieve zorgverzekering; Stadspas; Speelgoedbon/kledingbon; Jeugdsportfonds/jongerencultuurfonds; Scholierenvergoeding; Laptop/internetregeling; ID-kaart. In bijlage 3 staat een toelichting op deze regelingen en hoe deze zijn meegenomen. Naast de inkomensgrens gelden er ook andere voorwaarden. We kunnen geen rekening houden met al deze voorwaarden, maar wel met de eisen die worden gesteld aan het vermogen. Tabel 9 geeft een indruk van de hoogte van de tegemoetkomingen uit het minimabeleid.
Omdat veel regelingen uit het minimabeleid zijn gericht op kinderen, zijn de tegemoetkomingen voor gezinnen met kinderen hoger dan voor gezinnen zonder kinderen.
16 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Tabel 9: Hoogte van de tegemoetkomingen uit het minimabeleid (bedrag per maand)
Bedrag per maand € 75 149 284 357
Alleenstaand Paar zonder kinderen Eenoudergezin met 2 kinderen Paar met 2 kinderen
3.5.3 Woonlastenakkoord Gemeente, woningcorporaties en huurders hebben de afspraak gemaakt, dat inwoners van de gemeente Amsterdam met een langdurig laag inkomen en een in verhouding tot hun inkomen te hoge huur, een korting op de huur krijgen. Corporaties verlagen de huur van huurders die drie jaar een inkomen hebben van 120% van het Wettelijk Sociaal Minimum (WSM) of lager en die woonachtig zijn in een corporatiewoning naar de voor de huurders geldende aftoppingsgrens. Deze verlaagde huur zit verwerkt in de huren uit de databank van AFWC, en zijn gebruikt voor dit onderzoek. Dat betekent dat de huishoudens die een hoge huur ten opzichte van hun inkomen hadden, voor zover er sprake was van een langdurig laag inkomen, inmiddels waarschijnlijk een lagere huur hebben en niet als zodanig te onderscheiden zijn. Zij hebben daarmee wel een betere financiële positie dan zonder deze afspraak. In paragraaf 5.4 gaan we kort in op het effect van deze regeling.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 17
4. Financiële positie van huurders van woningcorporaties 2018 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële positie van huurders van woningcorporaties in Amsterdam. Hierbij is gebruik gemaakt van analyses op Microdata van het CBS en data van AFWC over ruim 150.000 huurders van Amsterdamse woningcorporaties uit 2018. Als gesproken wordt over huishoudens, dan worden daarmee huishoudens bedoeld die huren van een woningcorporatie in Amsterdam in een zelfstandige woning. Omdat gebruik is gemaakt van de Microdata van het CBS en omdat er een selectie is gemaakt van de huurders met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 710,68), kan de verdeling afwijken van die in hoofdstuk 2. Dat is met name zichtbaar bij de verdeling naar inkomensklassen. Ook kan de vergelijking tussen de aanwezigheid van inkomstenbronnen uit hoofdstuk 2 niet één op één worden vergeleken met de belangrijkste inkomstenbron in dit hoofdstuk.
4.2 Betaalbaarheid De betaalbaarheid wordt beoordeeld door te kijken naar in hoeverre het besteedbaar inkomen voldoende is voor de som van de huur en de overige uitgaven. Er wordt gekeken naar verschillende niveaus van overige uitgaven, namelijk de voorbeeld-, norm- en basisbedragen (zie hoofdstuk drie). Dit geven we in de grafieken weer met verschillende kleuren. Groen geeft aan dat de voorbeeldbedragen betaalbaar zijn; Geel geeft aan dat de normbedragen betaalbaar zijn, maar de voorbeeldbedragen niet; Oranje geeft aan dat de basisbedragen betaalbaar zijn, maar de normbedragen niet; Rood geeft aan dat de basisbedragen niet betaalbaar zijn.
4.2.1 Betaalbaarheid naar soort huur Eerst kijken we naar het soort huur: of het gaat om huurders in de sociale huur of in de middeldure huur. Het onderscheid is gemaakt op basis van hoogte van de huur4. Uit figuur 3 valt af te lezen dat 58 procent van de huishoudens met een sociale huur minimaal de normbedragen kan betalen. 48 procent kan de voorbeeldbedragen betalen. 42 procent kan de normbedragen niet betalen. 24 procent blijft nog boven de basisbedragen, maar 18 procent kan de basisbedragen niet betalen. Dat de basisbedragen voor een aanzienlijke groep niet betaalbaar zijn, maakt dat deze groep zeer kwetsbaar is. In paragraaf 4.4 en 4.5 gaan we dieper in op de kenmerken van deze groep. Deze uitkomsten sluiten aan bij het onderzoek dat het Nibud in 2019 heeft gedaan naar de financiële positie van huishoudens met hoge woonlasten in heel Nederland 5. Uit dat onderzoek bleek dat 25 procent van alle huurders in Nederland de basisbedragen niet kan betalen. In dat onderzoek is echter geen rekening gehouden met de lokale situatie en met _______________ In dit onderzoek betekent een sociale huur dat het gaat om een huur tot de huurtoeslaggrens (liberalisatiegrens) met een sociaal huurcontract. Middeldure huur is een huur vanaf de huurtoeslaggrens met of zonder sociaal huurcontract tot een huurprijs van 1009 euro. 5 Nibud, 2019, “Hoe gaan mensen om met hoge woonlasten?”. 4
18 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
gemeentelijk minimabeleid. In dit onderzoek is het Amsterdamse minimabeleid wel meegerekend. Dit verklaart deels de betere betaalbaarheid in Amsterdam vergeleken met de uitkomsten uit het landelijke onderzoek. In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op het effect van het minimabeleid van Amsterdam. Dat 18 procent van de huurders met een sociale huur de basisbedragen niet kan betalen, betekent niet dat deze huurders ook een betalingsachterstand hebben. In de praktijk zijn de betalingsachterstanden op de huur vele malen lager. Deze huurders moeten zogeheten overlevingstechnieken toepassen (zie 3.1.1). Ook kunnen er betalingsachterstanden zijn bij huurders die in theorie de normbedragen kunnen betalen, bijvoorbeeld als er sprake is van hoge persoonlijk onvermijdbare uitgaven, bijvoorbeeld schulden.
Financiële positie naar soort huur (%)
sociale huur (n=141.237)
48
middeldure huur (n=9.804)
10
24
73
totaal woningcorporaties (n=151.041)
11
50
0% voorbeeld
10
20% norm
40% basis
18
60%
5
23
11
17
80%
100%
<basis
Figuur 3: Financiële positie naar soort huur (huurders van woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
Middeldure huur In figuur 3 is te zien dat de betaalbaarheid bij middeldure huur over het algemeen beter is dan bij sociale huur. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat huishoudens met een middeldure huur over het algemeen ook een hoger inkomen hebben. In de verdere analyses kijken we alleen naar de sociale huur tot en met de liberalisatiegrens in 2018 van € 710,68.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 19
4.2.2 Betaalbaarheid naar huishoudtype In figuur 4 staat de financiële positie van huurders bij woningcorporaties in de sociale huur opgesplitst naar huishoudtype. Alleenstaanden scoren het slechtste op het gebied van betaalbaarheid gevolgd door eenoudergezinnen. Meer dan de helft van de alleenstaanden kan de normbedragen niet betalen. Ook het percentage dat de basisbedragen niet kan betalen (23 procent) is onder alleenstaanden het hoogst. Bij eenoudergezinnen is dat respectievelijk 39 en 12 procent. Paren scoren beter dan alleenstaanden en eenoudergezinnen. Ongeveer een vijfde kan de normbedragen niet betalen. De betaalbaarheid onder paren zonder kinderen is iets beter dan onder paren met kinderen. Het percentage van de paren met kinderen dat de basisbedragen niet kan betalen is met 13 procent iets hoger dan van eenoudergezinnen.
Financiële positie naar huishoudsamenstelling (%) alleenstaand (n=76.409)
33
13
stel zonder kinderen (n=19.296)
31
75
eenoudergezin (n=21.445)
51
stel met kinderen (n=20.168)
4
10
73
0% voorbeeld
20% norm
40% basis
23
27
4
60%
9
12
12
10
80%
13
100%
<basis
Figuur 4: Financiële positie naar huishoudsamenstelling (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
De verschillen naar huishoudsamenstelling worden voor een groot deel verklaard door inkomensverschillen tussen huishoudens. Alleenstaanden hebben over het algemeen een lager inkomen dan paren. En eenoudergezinnen hebben door diverse toeslagen een hoger besteedbaar inkomen dan alleenstaanden. Dit is weergegeven in figuur 5. De precieze bedragen van de verschillende inkomens- en huurgrenzen staan in bijlage 4. De aantallen in figuur 4 verschillen van de aantallen in figuur 5. Dat komt doordat we de betaalbaarheid niet voor de huishoudens met de huishoudsamenstelling categorie is overig hebben kunnen vaststellen.
20 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Huishoudsamenstelling naar inkomen (%)
alleenstaand (n=78.455)
3
stel zonder kinderen (n=19.394)
eenoudergezin (n=21.588)
9
22
13
7
stel met kinderen (n=20.247)
27
18
24 0%
66
20%
13
47
10
65
29
9
40%
60%
38 80%
vanaf 1,5x modaal
tussen modaal en 1,5x modaal
tussen grens huurtoeslag en modaal
tot grens huurtoeslag
100%
Figuur 5: inkomen naar huishoudsamenstelling (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 21
4.2.3 Betaalbaarheid naar inkomen Als gekeken wordt naar de samenhang tussen het inkomen en de betaalbaarheid, dan is het niet vreemd, dat de betaalbaarheid beter is voor hogere inkomens. Krap een derde (30 procent) van de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor de huurtoeslag kan de basisbedragen niet betalen. Nog eens 41 procent kan de normbedragen niet betalen. In deze inkomensgroep zit 29 procent boven de normbedragen. De precieze bedragen van de verschillende inkomens- en huurgrenzen staan in bijlage 4. Dit beeld is omgekeerd bij de een hoger inkomen. Vanaf een modaal inkomen kan vrijwel iedereen de normbedragen betalen.
Financiële positie naar inkomensklasse (%) tot inkomensgrens huurtoeslag (n=80.994)
16
13
tussen inkomensgrens huurtoeslag en modaal (n=36.798)
41
30
85
12 21
tussen modaal en 1,5x modaal (n=22.149)
99
1 0
vanaf 1,5x modaal (n=10.002)
100
0
0% voorbeeld
norm
20%
40%
basis
<basis
60%
80%
100%
Figuur 6: Financiële positie naar inkomensklasse (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
De gemeente Amsterdam geeft extra ondersteuning aan de laagste inkomens via het gemeentelijke minimabeleid. De inkomensgrens voor het minimabeleid van de gemeente Amsterdam is vastgesteld op 120 procent van het wettelijk sociaal minimum (WSM). De betaalbaarheid van huishoudens met een inkomen tot 120 procent WSM is vergelijkbaar met dat van de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor de huurtoeslag. In de Samenwerkingsafspraken staat: “(…) We onderzoeken of het zinvol is om de doelgroep van onze inspanningen te verbreden, bijvoorbeeld naar huurders met een inkomen tot 130% van het Wettelijk Sociaal Minimum.” Een verruiming tot 130 procent betreft een beperkte groep huurders van ongeveer 6.500 huishoudens. De betaalbaarheid van deze groep is duidelijk beter dan van de groep met een inkomen tot 120 procent WSM. 27 procent van huurders met een inkomen tussen 120 en 130 procent van het WSM, kan de normbedragen niet betalen.
22 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Financiële positie van lage inkomens (%)
tot 120% WSM (n=64.623)
9
8
120% tot 130% WSM (n=6.460)
47
37
vanaf 130% WSM (n=66.235)
36
36
22
87
0% voorbeeld
20% norm
40% basis
5
10 21
60%
80%
100%
<basis
Figuur 7: Financiële positie van lage inkomens (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
4.2.4 Betaalbaarheid naar inkomensbron De sterke samenhang tussen het inkomen en de betaalbaarheid is ook terug te zien als gekeken wordt naar de belangrijkste bron van het inkomen van het huishouden. De betaalbaarheid is het best bij een inkomen uit arbeid als belangrijkste inkomstenbron. Zelfstandigen scoren net iets minder goed dan werknemers in loondienst. De overgrote meerderheid van de pensioenontvangers (91 procent) kan de basisbedragen betalen. Iets meer dan de helft van hen (56 procent) kan de normbedragen betalen. Bijstandsontvangers kunnen vrijwel allemaal de normbedragen niet betalen. De helft van alle bijstandsontvangers (51 procent) kan zelfs de basisbedragen niet betalen en nog eens 40 procent kan de normbedragen niet betalen. Huishoudens met andere uitkeringen dan pensioen of bijstand als belangrijkste inkomstenbron zitten voor wat betreft betaalbaarheid tussen deze situaties in. Bijna 60 procent van de mensen met een werkloosheids-, ziekte of arbeidsongeschiktheidsuitkering kan de normbedragen niet betalen.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 23
Financiële positie naar belangrijkste inkomstenbron (%)
loon (n=48.109)
78
zelfstandige (n=8.220)
9
55
bijstand (n=23.742)
7 3
11
40 42
ziekte/arbeidsongeschiktheid (n=10.690)
38
10
5
46
14
pensioen/AOW (n=39.469)
10
40 0%
voorbeeld
norm
26
30
22 35
40%
basis
24
22
16
20%
10
6
50
werkloosheidsuitkering (n=1.589)
overige uitkering (n=4.455)
7
35 60%
9
80%
100%
<basis
Figuur 8: Financiële positie naar inkomensbron (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
4.2.5 Betaalbaarheid naar leeftijd Een van de doelgroepen van de corporaties zijn jongeren tot 28 jaar. We zien dat deze doelgroep een slechtere financiële situatie heeft. Jongere mensen tot 28 jaar hebben vaker moeite om de normbedragen te kunnen betalen dan mensen vanaf 28 jaar.
Financiële positie naar leeftijd tot 28 jaar (%)
tot 28 jaar (n=3.330)
27
14
vanaf 28 jaar (n=133.977)
30
48
0%
20%
voorbeeld
10
40%
norm
basis
29
24
60%
18
80%
100%
<basis
Figuur 9: Financiële positie naar leeftijd tot 28 jaar (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
24 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Twee vijfde van de ouderen vanaf 65 jaar (41 procent) kunnen de normbedragen niet betalen. Dat is ongeveer evenveel als huishoudens tot 65 jaar. Wel kunnen ouderen veel vaker dan huishoudens tot 65 jaar de basisbedragen betalen. Dat komt waarschijnlijk doordat de AOW-uitkering ongeveer 200 euro per maand hoger is dan de bijstandsuitkering.
Financiële positie naar leeftijd vanaf 65 jaar (%)
tot 65 jaar (n=96.967)
49
vanaf 65 jaar (n=40.351)
8
43
0%
16
20% voorbeeld
21
40% norm
basis
22
33
60%
80%
8
100%
<basis
Figuur 10: Financiële positie naar leeftijd vanaf 65 jaar (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
4.3 Betaalbaarheid naar energieprestatie van de woning De energieprestatie van de woning heeft een beperkt effect op de betaalbaarheid. Huurders van energie-onzuinige woningen kunnen iets vaker de voorbeeldbedragen betalen dan huurders van energiezuinige woningen. Ook kunnen huurders van energieonzuinige woningen iets vaker de basisbedragen betalen dan huurders van energiezuinige woningen. Dit wordt mogelijk verklaard doordat energiezuinige woningen een hogere huur hebben dan energie-onzuinige woningen. Dat het effect beperkt is, komt doordat de energierekening slechts een deel van de totale bestedingen betreft en meestal niet de grootste uitgavenpost is.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 25
Financiële positie naar energielabel (%) A+/++ (n=489)
39
19
21
21
A (n=9.766)
45
11
25
19
B (n=19.922)
46
11
25
18
C (n=35.322)
47
10
24
19
D (n=26.246)
47
10
25
18
E (n=17.993)
47
10
25
18
F (n=9.350)
50
10
23
17
G (n=11.764)
51
10
23
16
onbekend (n=6.464)
50
9
0%
20% voorbeeld
40% norm
23 60%
basis
18 80%
100%
<basis
Figuur 11: Financiële positie naar energielabel (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
4.4 Betaalbaarheid naar hoogte van de huur Het verband tussen betaalbaarheid en de hoogte van de huur is tweeledig. Aan de ene kant is een hoge huur slecht voor de betaalbaarheid. Bij een gelijk inkomen betekent een hoge huur dat er minder ruimte in het budget is voor overige uitgaven. Aan de andere kant is er een duidelijk verband tussen iemands inkomen en de hoogte van de huur. Als gevolg van toewijzingsbeleid en de eigen keuzes van mensen, betalen huishoudens met een lager inkomen over het algemeen een lagere huur en huishoudens met een hoger inkomen een hogere huur. Een hogere huur is op deze manier positief verbonden met betaalbaarheid. Dit verband is te zien in figuur 12. Van de huishoudens in de laagste inkomensklasse heeft 22 procent een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Maar ook in de hoogste inkomensklasse heeft nog 14 procent zo’n lage huur. Andersom komt een huur tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens het meest voor in de hoogste inkomensklasse, maar ook in de lagere inkomensklasse zijn er huishoudens met een dergelijke hoge huur. En ook een vrij lage huur kan soms nog te hoog zijn om van een minimuminkomen alle overige uitgaven te kunnen doen. De precieze bedragen van de verschillende inkomens- en huurgrenzen staan in bijlage 4.
26 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Huur naar inkomen (%) 0%
20%
40%
60%
tot inkomensgrens huurtoeslag (n=83.430)
22
68
tussen inkomensgrens huurtoeslag en modaal (n=24.529)
25
58
tussen modaal en 1,5x modaal (n=23.297)
17
vanaf 1,5x modaal (n=12.567)
14
80%
100%
10
17
61
22
61
25
tot kortingsgrens tussen kortingsgrens en aftoppingsgrens tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
Figuur 12: Huur naar inkomen (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
In figuur 13 staat de verdeling van de huurklassen weergegeven voor de lage inkomensgrenzen. Van de huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum heeft 9 procent een huur tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Dit zijn 6.100 huishoudens. Van de huurders met een inkomen tussen 120 tot 130 procent van het WSM heeft 14 procent een huur tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Dit zijn 875 huishoudens.
Huur naar laag inkomen (%) 0%
20%
tot 120% WSM (n=65.905)
22
120% tot 130% WSM (n=6.640)
22
vanaf 130% WSM (n=71.484)
20
40%
60%
80%
100%
69
64
60
9
14
20
tot kortingsgrens tussen kortingsgrens en aftoppingsgrens tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
Figuur 13: Huur naar laag inkomen (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 27
Het verband tussen het inkomen en de huur is verder uitgewerkt in figuur 14 waarin we kijken naar de betaalbaarheid bij verschillende huren. Uit figuur 14 valt af te lezen dat bij een huur tot de kwaliteitskortingsgrens bijna de helft (42 procent) de normbedragen niet kan betalen. Bij een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen is de betaalbaarheid iets slechter en bij nog hogere huren verbetert de betaalbaarheid. Dat ongeveer de helft van de huishoudens met een vrij lage huur de normbedragen niet kan betalen, betekent ook dat de andere helft een dergelijke huur wel kan betalen. En bij een aanzienlijk deel is die ruimte zodanig dat de voorbeeldbedragen betaalbaar zijn.
Financiële positie naar hoogte huur (%)
tot kwaliteitskortingsgrens (n=28.854)
47
11
tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens (n=88.272)
46
9
tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (n=20.192)
57
0% voorbeeld
norm
20% basis
28
25
13
40%
14
60%
20
14
80%
16
100%
<basis
Figuur 14: Financiële positie naar hoogte huur (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
Naarmate de huur hoger is, kan een groter deel van de huishoudens de normbedragen betalen. De oorzaak daarvan is dat deze huishoudens een hoger inkomen hebben. Dat zien we terug als we per inkomensklasse kijken naar de betaalbaarheid naar hoogte van de huur. Dit staat weergegeven in figuur 15. Bij inkomens vanaf modaal is een huur in het sociale gedeelte voor iedereen betaalbaar. Problematischer is het bij huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Bij de laagste inkomens is de betaalbaarheid bij hogere huren duidelijk lager. Bij een huur boven de kwaliteitskortingsgrens wordt een kleiner deel vergoed door de huurtoeslag.
28 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
Financiële positie naar huur en inkomen (%) INKOMEN TOT GRENS HUURTOESLAG tot kwaliteitskortingsgrens (n=17.669)
15
16
kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrenzen (n=55.046)
16
12
aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (n=8.279)
18
46
15
23
40
32
31
36
INKOMEN VAN GRENS HUURTOESLAG TOT MODAAL tot kwaliteitskortingsgrens (n=6.055)
95
kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrenzen (n=13.987)
40 1
89
aftoppingsgrenzen tot liberalisatiegrens (n=4.134)
9 11
59
34
43
INKOMEN VANAF MODAAL tot kwaliteitskortingsgrens (n=4.491)
99
0 1
kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrenzen (n=16.181)
99
0 1
aftoppingsgrenzen tot liberalisatiegrens (n=6.350)
98
20
voorbeeld
0%
20%
40%
norm
basis
<basis
60%
80%
100%
Figuur 15: Financiële positie naar inkomen en huur (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.
4.5 Wat beïnvloedt de betaalbaarheid? Zoals in de voorgaande paragrafen aan de orde is gekomen, hangen veel kenmerken van het huishouden met elkaar samen: hoogte van het inkomen met hoogte van de huur, hoogte van inkomen van huishoudsamenstelling. Dat zien we ook terug bij de verdeling van huishoudens naar betaalbaarheid: huurders die de basisbedragen niet kunnen betalen zijn vooral alleenstaanden, huishoudens met een laag inkomen, huishoudens met een inkomen uit een uitkering. In bijlage 4 staat deze verdeling uitgebreider weergegeven. Met behulp van een multivariate analyse6 kunnen we de relatieve invloed van al deze kenmerken afzonderlijk laten zien. Dat is te zien in figuur 16.
_______________ 6
De Beta’s van een regressie-analyse.
De financiële positie van huurders in Amsterdam| 29
Relatief belang effecten op betaalbaarheid Hoogte inkomen Inkomen uit loon tov overige uitkering Inkomen uit AOW/pensioen tov overige uitkering Eenoudergezin tov paar met kinderen Inkomen als zelfstandige tov overige uitkering Alleenstaand tov paar met kinderen Inkomen uit ziekte/Aouitkering tov overige… Paar zonder kinderen tov paar met kinderen Inkomen uit WW tov overige uitkering 65 plus tov 65 min Inkomen uit bijstand tov overige uitkering Hoogte huur Huishoudgrootte -0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0,4
0,6
0,8
Figuur 16: Relatief belang effecten op betaalbaarheid. Bron CBS/Nibud 2018.
Te zien is dat de hoogte van het inkomen het grootste effect heeft op de financiële positie. Relatief grote invloed heeft verder de manier waarop het inkomen verkregen wordt. Inkomen uit loondienst of inkomen uit AOW/pensioen hangen positief samen met de betaalbaarheid. Dat heeft dus niet zozeer te maken met de hoogte van het inkomen. Waarschijnlijk komt dit, doordat dat vaste bronnen van inkomsten zijn, en dat mensen hun uitgaven op die hoogte hebben afgestemd. Wanneer het inkomen uit een uitkering komt, is de financiële positie zwakker. Het is aannemelijk dat deze huishoudens eerst een hoger inkomen hadden, met een daarbij passend uitgavenpatroon aan vaste lasten. Huishoudens met een bijstandsuitkering hebben een zwakkere financiële positie. Verder zien we een duidelijk effect van de huishoudgrootte. Hoe groter het huishouden, hoe slechter de financiële positie. Dit effect treedt dus op, als we corrigeren voor de inkomensverschillen tussen de huishoudtypen. Alleenstaanden en paren zonder kinderen hebben, bij een gelijk inkomen als paren met kinderen, een betere financiële positie. Het aantal personen in het huishouden heeft dus een negatief effect op de betaalbaarheid. Grotere gezinnen worden op die manier, ook bij een bovenminimaal inkomen, kwetsbaar.
De hoogte van de huur tenslotte, hangt negatief samen met de financiële positie, als we corrigeren voor de andere kenmerken van het huishouden. In orde van grootte is het effect echter zeven keer zo klein als dat van de hoogte van het inkomen.
30 | De financiële positie van huurders in Amsterdam
4.6 Wie zijn kwetsbaar ? Aan het begin van dit hoofdstuk hebben we gezien dat 18 procent van de huurders met een sociale huur in de gemeente Amsterdam de basisbedragen niet kan betalen. 24 procent kan weliswaar de basisbedragen betalen, maar de normbedragen niet. 58 procent kan de normbedragen betalen waarvan 48 procent de voorbeeldbedragen betalen. In deze paragraaf wordt weergegeven hoe de verdeling is binnen de verschillende niveaus van overige uitgaven (voorbeeld, norm en basis).
4.6.1 Achtergrondkenmerken In figuur 17 is de verdeling naar huishoudsamenstelling weergegeven. Te zien is dat de kwetsbare groepen (huishoudens die ofwel de basisbedragen ofwel de normbedragen niet kunnen betalen), voornamelijk bestaan uit alleenstaanden. Bijna 70 procent is alleenstaand. Bij de groep die de basisbedragen niet kan betalen, is de groep paren met kinderen relatief groter dan bij de groep die de normbedragen niet kan betalen.
Huishoudsamenstelling naar financiële positie (%) 100% 80% 60% 40% 20%
4 22 16
1 6 16 5
2 10 10 9
1 6 17 5
3 15 14 14
21 72
71
69
norm
basis
<basis
54
37
0% voorbeeld alleenstaand
stel zonder kinderen
eenoudergezin
totaal stel met kinderen
overig
Figuur 17: Huishoudsamenstelling naar financiële positie (sociale huur, woningcorporaties). Bron CBS/Nibud 2018.