A - 39 Grond en Ontwikkeling (22) Bijlage 2. Raadsinformatiebrief inzake AMP

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 10 oktober 2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling – Marjan Munnik (m.munnik@amsterdam.nl) , Pierre Elhorst (p.elhorst@amsterdam.nl) & Directie Zuidas Sietse Jellema (s.jellema@amsterdam.nl) Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2023 en afdoening motie 196.23 inzake Woningbouwplan - Verbeteracties VEF en motie 355.23 inzake risicoanalyse en scenario’s van de vereveningsruimte opnemen in (A)MPG .

Geachte leden van de gemeenteraad,

Bijgaand treft u de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2023 aan. Dit AMPG is een actualisatie van het MPG, het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 dat u in de raadsvergadering van 7/8 juni 2023 heeft vastgesteld. Met deze analyses ontstaat inzicht in de stand van de Amsterdamse grondexploitaties en de prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat voornamelijk door winstnemingen in plannen met een financieel overschot, de benodigde omvang van de voorziening plantekorten, het weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. Impact economische ontwikkelingen Het afgelopen jaar werd in het AMPG 2022 en het MPG 2023 zichtbaar dat de economische ontwikkelingen een groot effect hebben op het Vereveningsfonds. In het AMPG 2023 is te zien dat de waarde van de portefeuille nog verder verslechtert. De inflatie is als gevolg van schaarste van personeel, loonstijgingen en prijsstijgingen van materialen nog steeds hoog. De prijsstijging werkt direct door in de kosten van het bouw- en woonrijpmaken van de grondexploitaties. Tegelijkertijd is er aan de opbrengstenkant een daling te zien van de grondprijzen als gevolg van de stijgende rente en bouwkosten en dalende marktprijzen van woningen en kantoren.

Zoals in de halfjaarlijkse woningbouwrapportage is aangegeven, is de woningbouwproductie vertraagd. Hierdoor komen er minder opbrengsten binnen, wat direct een effect heeft op de vereveningsruimte. Dalende grondprijzen en hoge inflatie leiden tot een

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 oktober 2023 Pagina 2 van 4

verslechtering van plantekorten die bij financieel negatieve plannen direct invloed heeft op de vereveningsruimte.

Afname waarde portefeuille Door bovenstaande ontwikkelingen zijn de saldi van de grondexploitaties bij dit AMPG met € 215 miljoen verslechterd. Daarbij bestaat een reëel risico dat de grondprijzen opnieuw 10%-20% kunnen dalen. Met de saldi van de grondexploitaties, rekening houdend met de risico’s, is de waarde van de portefeuille afgenomen met € 157 miljoen van afgerond € 540 (MPG 2023) naar afgerond € 38o miljoen (prognose AMPG 2023). Dit is een grotere daling dan werd verwacht bij het MPG 2023. De nog te realiseren portefeuille is zeer gevoelig voor inflatie en lagere grondprijzen. Bij plannen met een financieel tekort leidt verslechtering direct tot een hogere voorziening plantekorten. Bij verslechtering van de positieve plannen of vertraging van gronduitgiften zijn de winstnemingen lager. Vereveningsruimte Voor de vereveningsruimte zijn op dit moment de twee grootste problemen dat: o De productie achterblijft, wat betekent dat er minder grondopbrengsten binnenkomen met als gevolg minder vereveningsruimte. o De mate waarin de grondprijzen dalen onvoorspelbaar is. Bij lagere grondprijzen stijgt het tekort van de negatieve plannen en slaan een aantal financieel positieve plannen om naar een negatieve stand waardoor de voorziening plantekorten verplicht toe moet nemen met als gevolg minder vereveningsruimte.

De vereveningsruimte, welke nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen staat onder druk. Hierop is geanticipeerd middels de maatregelen die zijn opgenomen in het MPG 2023. Specifiek gaat het om besluiten met betrekking tot: het verwerken van de eenduidige toerekening van de meerwaarde erfpacht bij transformaties aan de grondexploitaties, het toevoegen van de transformaties Solar en Parnassusweg, financieeladministratieve aanpassingen in de plannen NDSM werf fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham. Daarnaast is bij de voorjaarsnota 2023 besloten tot het verlagen van de structurele afdracht aan de algemene middelen (oplopend tot jaarlijks € 20 miljoen vanaf 2026) en daarvoor in de plaats incidenteel € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 toe te voegen aan de reserve schaalspronginvesteringen. In 2023 wordt op basis van de Voorjaarsnota € 66 miljoen uit de reserve Zuidas en de reservering van Zuidasdok gehaald, het bedrag dat oorspronkelijk was bedoeld voor dekking van het Amsterdams deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. De € 66 miljoen wordt eveneens toegevoegd aan de reserve Schaalspronginvesteringen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 oktober 2023 Pagina 3 van 4

De op dit moment beschikbare vereveningsruimte (circa € 55 miljoen) is op de korte termijn geheel nodig voor de nieuwe verlieslatende plannen die nu in voorbereiding zijn en die zich grotendeels bevinden in de Masterplangebieden. Met het doorrekenen van risicoscenario’s is aangetoond dat het weerstandvermogen en de bij het MPG 2023 samengevoegde reserveringen, geheel worden aangesproken bij een grondprijsdaling van 30% in combinatie met een vertraging van gronduitgiften. Indien de economie nog verder verslechtert zijn ingrijpende maatregelen nodig, bovendien moeten de in het verleden opgebouwde buffers bij een herstel van de economie weer opnieuw worden opgebouwd om het vereveningsfonds robuust te houden. Afdoening motie 355.23 Met het doorrekenen en in beeld brengen van de risicoscenario’s in het AMPG kan de motie 355.23 van de leden Von Gerhardt (VVD), Boomsma (CDA), Van Renssen (GroenLinks) en Minderhoud (PVDA) d.d. 7/8 juni 2023 inzake risicoanalyse en scenario’s van de vereveningsruimte opnemen in (A)MPG worden afgedaan. Met de ondertekening van het doorbouwakkoord is door de gemeente en haar partners ingezet op het op korte termijn blijven doorbouwen en hier ook in de toekomst aan bij te dragen. Dit akkoord draagt bij aan het op gang houden van de woningbouwproductie en daarmee ook aan het op peil houden van de vereveningsruimte.

Op de middellange termijn is de vereveningsruimte onzeker en blijft het nodig om zowel de actieve als de nieuwe plannen financieel te optimaliseren -onder andere conform de uitgangspunten van “Gewoon Goed”- en scherp te blijven sturen op proces- en uitvoeringskosten. Daarbij moet prioriteit worden gegeven aan plannen die op korte termijn bijdragen aan meer woningvoorraad. De aandachtspunten uit de raadsmotie 196.23 bij het MPG worden waar van toepassing op projectniveau ook in de afweging betrokken. Afdoening motie 196.23 In de motie 196.23 van de leden V. Renssen (GroenLinks) en Minderhoud (PVDA) cs inzake Woningbouwplan - Verbeteracties VEF (d.d. 10 mei 2023) wordt gevraagd te onderzoeken welke kosten bespaard kunnen door: o schrappen van eis parkeergelegenheid en inpandige fietsparkeren, o gemeentelijke naoorlogse monumenten niet zondermeer behouden o minder hoge eisen stellen aan beeldkwaliteit en materialisatie. Gevraagd wordt om hierover te rapporteren aan de raad bij het volgende MPG en dit te mee te nemen als verbeteracties voor het Vereveningsfonds. Gezien dit maatwerk is per project is het niet mogelijk om hiervoor generieke acties te onderzoeken. Deze verbeteracties zullen worden onderzocht bij het maken van nieuwe plannen en (indien mogelijk) bij het uitwerken van bestaande plannen.

Bij het voorleggen van nieuwe investeringsbesluiten en in het MPG bij wijzigingen van bestaande plannen wordt hierover gerapporteerd aan de raad. Hiermee kan de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 oktober 2023 Pagina 4 van 4

motie 196.23 van de leden V. Renssen en Minderhoud inzake Woningbouwplan - Verbeteracties VEF d.d. 10 mei 2023 worden afgedaan. Naast het financieel optimaliseren van plannen met een financieel tekort is het nodig om de portefeuille aan te blijven vullen met positieve plannen om ook op de langere termijn de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Bijlage 1. Actualisatie MPG 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl