A - 36 Grondzaken (31) BIJLAGE 1 Raadsinformatiebrief onderzoek toekomst erf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 14 december 2021 Grondzaken Marieke van Doorninck Grond & Ontwikkeling; mr. B.A.G.P. Rijpert; Strategisch adviseur Erfpacht & Uitgifte; b.rijpert@amsterdam.nl; Uitkomsten college-onderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel

Geachte leden van de gemeenteraad, Het college heeft, als uitvloeisel van het coalitieakkoord 2018 – 2022, een ambtelijk onderzoek laten uitvoeren naar de knel- en verbeterpunten van het erfpachtstelsel. Hiertoe zijn interviews gehouden met onder meer ketenpartijen (zoals het notariaat, makelaars, hypotheekverstrekkers) en koepelorganisaties (van erfpachters, projectontwikkelaars en beleggers). Ook zijn erfpachters rechtstreeks gevraagd naar hun ervaringen met eeuwigdurende erfpacht en de overstap. De ambtelijke organisatie is in de uitvoering ondersteund door onderzoekers van Deloitte. Inleiding Het college is van mening dat het erfpachtstelsel van onverminderde waarde is voor de stad. Uit ons onderzoek blijkt, mede uit een analyse van prof. mr. Vonck, dat erfpacht als sturingsinstrument belangrijk is voor Amsterdam. Door het erfpachtstelsel lukt het ons om belangrijke doelstellingen - zoals de zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden te realiseren. Daarnaast wordt dankzij erfpacht de grondwaardeontwikkeling weer geïnvesteerd in de stad. De invoering van eeuwigdurende erfpacht biedt erfpachters de zo gewenste (financiële) duidelijkheid en zekerheid voor de toekomst, zo blijkt uit in opdracht van de gemeente uitgevoerd onderzoek1.

Zeer veel erfpachters hebben daarom een overstapaanvraag gedaan onder de gunstige overstapvoorwaarden zoals die in 2017 zijn vastgelegd en tot 8 januari 2020 golden. Met het instellen van een spijtoptantenregeling biedt het college erfpachters die niet op tijd een overstapaanvraag deden, alsnog de mogelijkheid om van die gunstige voorwaarden gebruik te maken.

1

Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam, 22 juli 2021

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 2 van 6

Voor het onderzoek is een groot aantal partijen geïnterviewd. De interviews tonen aan dat op diverse onderdelen in het erfpachtstelsel verdere verbetering gewenst is. Deze wensen zijn verwoord in 14 verbetersuggesties. Op elk van de suggesties heeft het college een reactie opgesteld, met daarbij een advies om de genoemde suggesties wel of niet over te nemen, of verder te onderzoeken. Het college legt de uitkomsten van het onderzoek hierbij aan uw raad voor en licht deze door middel van deze brief graag toe. Vernieuwing van het erfpachtstelsel en het succes van de Overstapregeling In de bestuursperiode 2014-2018 is door het college samen met uw raad het fundament gelegd voor het nieuwe erfpachtstelsel door de introductie van eeuwigdurende erfpacht en de Overstapregeling. Het doel van het nieuwe erfpachtstelsel was onder meer het bieden van meer (financiële) zekerheid aan de woningerfpachters. Door het houden van inspraak over de Overstapregeling in 2017 en de publiekscampagne “Ken je erfpacht” in 2019 zijn veel erfpachters wakker geschud en aangezet om zich te verdiepen in hun erfpachtsituatie. Het animo voor de Overstapregeling is daarna zeer groot gebleken, circa 85% van de woningerfpachters deed een overstapaanvraag vóór 8 januari 2020.

Uit recent onderzoek onder erfpachters blijkt dat het overgrote deel van de erfpachters zich (zeer) goed geïnformeerd voelt over de Overstapregeling en dat een ruime meerderheid van de overgestapte erfpachters een gevoel van (financiële) zekerheid ervaart. Op 9 november jl. hebben wij besloten tot het instellen van een ‘Spijtoptantenregeling’ waarmee erfpachters die geen overstapaanvraag hebben ingediend vóór 8 januari 2020 alsnog in de gelegenheid zullen worden gesteld om een aanvraag te doen onder de overstapvoorwaarden, zoals die golden in de periode 2017 tot en met 2019. Daarmee wordt gehoor gegeven aan onder meer de resultaten van uw raadsonderzoek, uitgevoerd door Berenschot, de uitkomsten van de door Deloitte gehouden interviews en gesprekken met de Autoriteit Consument en Markt. Uit recent onderzoek van Delta2 blijkt overigens dat er een groep erfpachters is, die er – ook na ontvangst van een overstapaanbieding en om diverse redenen – bewust voor kiest om niet over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht en in het voortdurende stelsel wil blijven. Die keuze respecteert het college vanzelfsprekend, overstap is immers altijd vrijwillig.

2

Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht, interim rapport – aanbod verlopen, 3 november 2021.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 3 van 6

Hoofdlijnen van de uitkomsten van het knel- en verbeterpuntenonderzoek en de visie van het college hierop Vanuit de gehouden interviews komt een aantal knel- en verbeterpunten naar voren die deels samenvallen met de conclusies en aanbevelingen uit het Berenschotonderzoek. Een aantal suggesties die in het collegeonderzoek naar voren zijn gekomen liggen – in de optiek van het college – voor de hand om nader te onderzoeken of over te nemen. Het is aan een volgend college om daar in samenspraak met de raad gevolg aan te geven. Het gaat hierbij onder meer om:   

   

De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie; Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties; Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen; Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen; Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor nieuwe beleidswijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader; Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen); Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan.

Een aantal verbetersuggesties uit ons onderzoek - die deels ook weer samenvallen met de conclusies en aanbevelingen uit het Berenschotonderzoek - liggen naar mening van het college op het eerste gezicht minder voor de hand om over te nemen. Het betreft hier veelal punten die vragen om een nieuwe, meer fundamentele politieke discussie of debat - en vervolgens een bestuurlijke afweging - door een nieuw college en een nieuwe raad. Dit betreft de volgende suggesties: 

  

De doelen van het erfpachtstelsel voor wonen, commercieel vastgoed en sociaalmaatschappelijk vastgoed participatief opnieuw bepalen en toekomstige beleidswijzigingen daarop baseren; Het introduceren van een overstapmogelijkheid voor commercieel en (sociaal)maatschappelijk vastgoed naar het eeuwigdurend stelsel; Het introduceren van de mogelijkheid tot canonbetaling (in plaats van verplichte afkoop) bij uitgifte voor niet-woonbestemmingen. Verdere harmonisering van AB’s binnen het voortdurende stelsel, overstappen op nieuwe voortdurende AB’s moet daartoe aantrekkelijk worden gemaakt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 4 van 6

Tenslotte is er een aantal verbetersuggesties – die ook weer deels samenvallen met de conclusies en aanbevelingen uit het Berenschotonderzoek - die ons college niet zou willen overnemen en zou willen ontraden richting een volgend college en een volgende raad:  

Verkennen of het mogelijk is om overstappen naar het eeuwigdurende stelsel voor altijd te ijken aan de (geïndexeerde) waardepeildatum van 1 januari 2014; Verdere verankering van de onafhankelijkheid van deskundigen die optreden in het kader van de canonherziening einde tijdvak

Samenhang met raadsonderzoek naar consumentenbescherming (Berenschotonderzoek) In het voorjaar van 2020 besloot uw raad om ook zelf een onderzoek te doen naar het erfpachtstelsel, in het bijzonder naar de consumentenbescherming in de afgelopen 20 jaar. Wij hebben ervoor gekozen om uw raad eerst de ruimte te geven om haar eigen onderzoek te voltooien en wij hebben aangegeven de uitkomsten waar mogelijk te zullen meenemen in ons eigen onderzoek. Op 30 juni en 24 november 2021 is het Berenschotonderzoek in de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken besproken. Raadsbehandeling heeft nog niet plaatsgevonden. Het college is van mening dat een deel van de door Berenschot gesignaleerde punten kunnen leiden tot verdere verbetering van het erfpachtstelsel. Zo zien ook wij dat de participatie bij beleidswijzigingen verder kan worden vergroot en dat het betrekken van meer externe expertise kan leiden tot beter gemeentelijk beleid. Ook de inzichtelijkheid van het gemeentelijk erfpacht- en grondwaardebeleid kan – binnen de wettelijke kaders – verder worden vergroot. Hierbij wordt wel de kanttekening gemaakt dat nog meer inzichtelijkheid in sommige gevallen op gespannen voet staat met de gerechtvaardigde gemeentelijke onderhandelingsbelangen bij bijvoorbeeld nieuwe erfpachtuitgiftes en transformaties.

Tenslotte zijn wij van mening dat de doelen van het erfpachtstelsel duidelijker als uitgangspunt moeten worden genomen bij beleidswijzigingen en dat ook de algemene communicatie over het erfpachtstelsel en de gemeentelijke doelen verder kan worden verbeterd. Hierbij zullen ook ketenpartners als notarissen, makelaars en banken worden betrokken en kunnen erfpachtersbelangenorganisaties een rol spelen. Voorlopige duiding van de onderzoeksresultaten Wij zien echter ook het spanningsveld tussen verschillende onderzoeksresultaten. Enerzijds is de vernieuwing van het erfpachtstelsel zorgvuldig, transparant en participatief vormgegeven, blijkt de Overstapregeling vanwege het grote animo een succes en ervaren erfpachters door de overstap de beoogde en gewenste (financiële) zekerheid. Anderzijds zijn er de kritische conclusies en aanbevelingen uit het Berenschotonderzoek en komen er soms behoorlijk negatieve reacties uit de interviews die in het kader van ons eigen onderzoek zijn gehouden. Een groot deel van de kritische geluiden over het erfpachtstelsel heeft betrekking op de hoogte van het bedrag dat de gemeente in de vorm van een aangepaste canon dan wel afkoopsom vraagt voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht of bij bijvoorbeeld een bestemmingswijziging. De gemeente Amsterdam hanteert hiervoor weloverwogen, met instemming van uw raad, als basis al

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 5 van 6

tientallen jaren de residuele grondwaardebepalingsmethode en een eveneens door u vastgesteld canonpercentage. Het advies van de Grondwaardecommissie uit 20153 en de uitkomsten van diverse rechtszaken bevestigen de gemeente in haar keuze voor deze methodiek. Uitgangspunt hierbij is dat de waardeontwikkeling van de erfpachtgronden ten goede komt aan de gemeenschap. Dit heeft tot gevolg dat alle erfpachtwijzigingen, waaronder de overstap naar eeuwigdurende erfpacht en bestemmingswijzigingen, gerelateerd zijn aan de waardeontwikkeling van het vastgoed en daarmee de erfpachtgrond. Waardeontwikkeling van grond en vastgoed is en blijft echter moeilijk voorspelbaar. Het college is transparant over de totstandkomingsmethodiek van de grondprijzen en canons en bekijkt waar de inzichtelijkheid – binnen de grenzen van de wet – verder kan worden vergroot. Het college is van mening dat met de overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 20204 - en waar via de Spijtoptantenregeling nogmaals een beroep op kan worden gedaan - aan woningerfpachters een financieel aantrekkelijk aanbod is gedaan. De waarde van de erfpachtgrond komt toe aan de gemeente Amsterdam en aan alle Amsterdammers. Er is geen aanleiding om de overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor erfpachters nog minder marktwaardevolgend en daarmee goedkoper te maken.

Daarnaast is het college van mening dat een aanzienlijk deel van de door ons, maar ook van de door Berenschot gesignaleerde knel- en verbeterpunten veel minder, of zelfs geen betrekking hebben op erfpachters (consumenten) die zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Zo is er bij eeuwigdurende erfpacht geen sprake meer van periodieke herziening van de canon of erfpachtvoorwaarden en zijn wijzigingen in het erfpacht- en/of grondwaardebeleid meestal niet van toepassing op deze erfpachtrechten zolang de erfpachter niet om een wijziging van het erfpachtrecht verzoekt. De (financiële) voorwaarden bij eeuwigdurende erfpacht zijn eenvoudig en transparant en bieden ‘eeuwigdurende’ zekerheid. Verdere verbeteringen in het erfpachtstelsel, de uitvoering en dienstverlening Met de introductie van eeuwigdurende erfpacht wordt niet alleen (financiële) zekerheid geboden aan erfpachters maar wordt ook de uitvoering van het erfpachtstelsel aanzienlijk vereenvoudigd. Met de introductie van het Overstapportaal is de verbetering van de (digitale) dienstverlening aan de erfpachter in een stroomversnelling gekomen. In de komende jaren wordt door het college vol ingezet op de verdere verbetering van de digitale dienstverlening aan de erfpachters bij erfpachtwijzigingen zoals bijvoorbeeld bestemmingswijzigingen en splitsingen.

Bij het verder verbeteren en vereenvoudigen van het erfpachtstelsel in de komende jaren moet de uitvoering van het bestaande stelsel en de Overstapregeling niet uit het oog worden verloren. Wijzigingen in het stelsel – dus ook de wijzigingen die leiden tot verbetering en vereenvoudiging – zijn complex en ingrijpend voor de uitvoering van het stelsel. Bij verdere verbetering moet ook 3

Schoon Schip, Advies van de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam, 18 juni 2015 4 WOZ-waarde met peildatum 1-1-2014 of 1-1-2015; canonpercentage van 2,39%; BSQ 2017; overstappremie van 35%.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 6 van 6

voldoende aandacht worden geschonken aan de continuïteit van de reguliere dienstverlening aan de erfpachters en de klanttevredenheid. Hoe nu verder? Het college is voornemens de uitkomsten van het college-onderzoek en de uitkomsten van de bespreking met uw raad over het onderzoek in februari 2022 in één of meerdere dwarskijksessie(s) voor te leggen aan externe deskundigen. Het college is voornemens daarbij ook de uitkomsten van het Berenschotonderzoek te betrekken. Op basis van de uitkomsten van de dwarskijksessie(s) op beide onderzoeken en de visie van uw raad op beide onderzoeken wil het college een prioritering, uitwerking en impactanalyse van de verbetermogelijkheden maken. Deze impactanalyse kan na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2022 voor een nieuwe raad en een nieuw college het startpunt zijn voor het gesprek over de verdere verbetering van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en zien uit naar bespreking van de onderzoeksresultaten van het college-onderzoek met uw raad. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

Bijlage 1: Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel; Verkenning knel- en verbeterpunten Bijlage 2: Puntsgewijze collegereactie op de concept raadsvoordracht inzake het door Berenschot uitgevoerde raadsonderzoek, zoals besproken in de raadscommissie RO d.d. 24 november 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl