A - 34 Financiën (36) Trendanalyse 2024

Trendanalyse 2024 WOZ-waardeontwikkeling Amsterdamse woningen & niet-woningen Prijspeil 1 januari 2023 Belastingjaar 2024

Directie Belastingen 9 oktober 2023 Versie 1.0

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2024

Pagina 2 van 5 5

1. Inleiding Doel trendanalyse In deze trendanalyse wordt aangegeven wat de waarde en waardeontwikkeling is van het Amsterdamse WOZ-areaal voor belastingjaar 2024. Deze waarde wordt gebruikt om de OZBtarieven voor belastingjaar 2024 vast te stellen. De waarde heeft betrekking op de toestand per 1 januari 2024, met prijspeil datum 1 januari 2023. Onderbouwing van de cijfers In deze analyse wordt de waardeontwikkeling beschreven van woningen en niet-woningen. De laatste categorie bestaat o.a. uit kantoren, bedrijven, winkels, hotels, restaurants/cafés en incourante niet-woningen, zoals ziekenhuizen en scholen. Het areaal van woningen bestaat uit eengezinswoningen en gestapelde woningen (hierna: ‘stapelwoningen’), zoals flats en appartementen.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2024

Pagina 3 van 5 5

2. WOZ-waarde ontwikkeling woningen De gemiddelde prijs voor een woning in de Gemeente Amsterdam is op waarde peildatum één januari 2023 circa drie procent afgenomen (-3,0 %). De waardedaling voor woningen is het gevolg van een afkoeling na zeer overspannen woningmarkt in 2022. Dit is een kentering ten opzichte van de voorgaande jaren waar de groeipercentages uiteenliepen van 3,1% tot 19,6% (in 2018, (+13,3%), 2019 (+11,4%), 2020 (+4,5%), 2021(+3,1%) en 2022 (+19,6%). De afkoeling is mede veroorzaakt door een sterk gestegen hypotheekrente. Het aanbod van woningen is nog steeds beperkt, maar de kopers wachten af wat de renteontwikkeling gaat doen. Het percentage sluit aan bij de permanente marktanalyse, die door Belastingen over deze periode is uitgevoerd. Wel zien we uit de marktgegevens van de laatste maanden dat de woningmarkt in Amsterdam zich weer langzaam aan het herstellen is. Waardeontwikkeling o.b.v. waarde peildatum, woningen tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023

Categorie Eengezins-Woningen Stapel-Woningen Totaal Woningen

Deel Areaal in percentage 13% 87% 100%

WOZ waarde 2024 in miljard euro 45,1 198,3 243,4

Stijging/Daling in procent 0,6% -3,8% -3,0%

Waarde gebaseerd op objecten met een waarde in beide tijdvakken plus extrapolatie

Marktanalyse van de verschillende categorieën woningen laat zien dat de eengezinswoningen nog een hele lichte stijging laten zien, + 0,6 procent en dat de stapelwoningen een daling laten zien van - 3,8 procent. In een aantal publicaties worden vergelijkbare waardeontwikkelingen beschreven. Hierin zien we terug dat de waardedaling voor Amsterdam iets lager is dan de landelijke trend. Het CBS rapporteert vanaf januari 2023 een waardedaling voor woningen in Nederland met de hoogste daling in mei, min zes procent ten opzichte van voorgaand jaar. In de laatste publicatie van augustus 2023 meldt het CBS dat een gemiddelde woning 4,8 procent goedkoper is geworden dan een jaar eerder. Tenslotte, houdt ABN-AMRO er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht komt, en heeft haar prijsraming voor 2023 iets naar boven bijgesteld: van min zes naar min vijf procent. In 2024 verwacht de bank een verdere prijsdaling van 3 procent. In tegenstelling tot de landelijke trend, is vanuit andere grote G4 gemeentes informatie ontvangen dat daar de woningmarkt nog wel een lichte waardegroei laat zien, op Waardepeildatum 1 januari 2023.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2024

Pagina 4 van 5 5

3. WOZ-waardeontwikkeling niet-woningen Het stijgingspercentage belastingjaar 2023 naar 2024 voor de niet-woningen bedraagt 3,2 procent. Dit percentage is opgebouwd uit verschillende indices van de niet-woning segmenten. Het areaal niet-woningen bestaat uit de courante objecten zoals bedrijven, winkels, restaurants/cafés, kantoren, hotels en incourante objecten. Naast het hanteren van modelwaardes wordt bij het tot stand komen van de waarderingen voor de niet-woningen aangesloten bij de waarderingsinstructie van de toezichthouder (de Waarderingskamer) als ook bij de verschillende taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers worden onder regie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) jaarlijks geactualiseerd en gebruikt door alle gemeenten. WOZ-waardeontwikkeling niet-woningen tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023 op basis van WPD

Deel Areaal WOZ waarde 2024 Stijging/Daling Categorie in percentage in miljard euro in procent Courante niet-woningen 65% 38,2 1,9% Incourante objecten 35% 20,8 5,8% Totaal niet-woningen 100% 59,0 3,2% Waarde gebaseerd op objecten met een waarde in beide tijdvakken plus extrapolatie Courante niet-woningen en Incourante vastgoed objecten De vastgoedobjecten uit de groep “courante niet-woningen” stijgt qua waarde met bijna twee procent. Het zijn vastgoedobjecten die regelmatig op de markt verkocht en verhuurd worden. De onderliggende waarden worden bepaald uit de permanente marktanalyse. Bij de permanente marktanalyse onderzoeken we huurcontracten en verkopen van dit type vastgoed, die het afgelopen anderhalf jaar hebben plaatsgevonden. Ieder sub-segment heeft weer te maken met eigen specifieke marktomstandigheden die bepalend zijn voor de areaalwaarde. Incourante objecten De categorie ‘niet-courante niet-woningen’ bevat unieke objecten die niet makkelijk vergelijkbaar zijn. Deze categorie wordt op basis van Taxatiewijzers van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) getaxeerd. De basis van de waardering van deze incourante objecten is de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW). Vanuit de VNG is er een landelijke database van dit type objecten aangelegd zodat gemeenten een bredere basis hebben voor de waardering van dit type vastgoed.

Voor de niet courante objecten wordt een stijging van rond de zes procent verwachten. Deze stijging komt voort uit de gestegen grondprijzen (+5%) en een stijging van de bouwkosten conform de Bouwkosten index (BDB) van >7%.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2024

Pagina 5 van 5 5

Bijlage: Begrippen en uitleg WOZ-waardering Waarderingskamer De Waarderingskamer is de landelijke toezichthouder die controleert of gemeenten de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) goed uitvoeren. De Waarderingskamer ziet er o.a. op toe, dat WOZ-waarderingen goed blijven aansluiten op de transactieprijzen die in de markt zijn gerealiseerd. Waarderingsproces Sinds 1995 is de Wet WOZ van kracht. In de Wet WOZ is vastgelegd dat de gemeente elk jaar opnieuw bepaalt hoeveel een onroerende zaak waard is en dat aan de belanghebbenden meedeelt. Dat meedelen gebeurt door middel van een officiële beschikking. De informatie wordt onder meer gebruikt voor belastingen door Rijk, Waterschap en Gemeente. Belastingen Gemeente Amsterdam stelt in dat kader ieder jaar op basis van marktanalyse de waarde van alle onroerende zaken vast binnen de gemeente Amsterdam. De marktanalyse bestaat onder andere uit het permanent verzamelen, registreren en onderzoeken van marktinformatie uit verschillende bronnen. Op basis van de marktanalyse van verkopen en huren wordt modelmatig de WOZ-waarde bepaald voor het nieuwe belastingjaar. Deze modelwaarden worden vervolgens gecontroleerd door taxateurs. Dit controleproces wordt waardering genoemd. De gecontroleerde modelwaarde is de uiteindelijke WOZ-waarde.

WOZ-areaal Het WOZ-areaal bestaat uit alle WOZ-objecten die in de gemeentelijke WOZ-administratie op 1 januari 2024 aanwezig zijn. Bij het vaststellen van deze Trendanalyse is uitgegaan van alle WOZ- objecten die bekend en gewaardeerd waren in oktober 2023. De waarde van deze objecten wordt vastgesteld op prijspeil 1 januari 2023. Het begrip WOZ-object wordt gedefinieerd in artikel 16 van de Wet WOZ. Om de ontwikkeling van de areaalveranderingen en de waardeontwikkelingen te volgen maakt Belastingen gemeente Amsterdam gebruik van de analyse- en waarderingsapplicatie Ortax. Voor dit rapport is gebruik gemaakt van de geregistreerde objectinformatie en de goedgekeurde marktinformatie tot en met het tweede kwartaal 2023. Voor woningen zijn alle verkopen meegenomen tot het tweede kwartaal van 2023. WOZ-waarde De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak zoals gedefinieerd in artikel 17 van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van geregistreerde objectkenmerken en gerealiseerde markttransacties.