A - 32 Bouwen en Wonen (25) 3. Nota van beantwoording Huisvestingsverordenin

Wij zullen daar bij (een van) de volgende wijziging van de Huisvestingsverordening op terugkomen. Opgemerkt wordt dat het sowieso belangrijk is dat ouderen zich inschrijven bij WoningNet om kans te maken op een geschikte sociale huurwoning. Als de inspreker niet perse is aangewezen op een sociale huurwoning is een middeldure huurwoning een goed alternatief. Er worden middeldure huurwoningen voor ouderen gerealiseerd evenals geclusterde woonvormen voor ouderen. De slaagkans daarop is groter dan op een sociale huurwoning. 

20

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

3. Woonruimtevoorraad in de Huisvestingsverordening In totaal zijn er twintig inspraakreacties binnengekomen op de voorstellen in de Huisvestingsverordening wat betreft de woonruimtevoorraad. Vijf inspraakreacties zijn van de volgende organisaties afkomstig: Huurders Netwerk Amsterdam, Federatie Amsterdamse Huurderskoepel, Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam, Airbnb en Amsterdam Gastvrij. De overige vijftien reacties zijn ingediend door burgers. Sommige reacties gaan op meerdere onderwerpen in en kunnen daarom hieronder dubbel worden geteld. De reacties zijn als volgt verdeeld: • Platform toeristisch verhuur en verhuurverbod: in totaal veertien reacties • Woningvormen: in totaal vijf reacties • Bevoegdheid tot het maken van uitzondering vergunningplicht: in totaal één reactie • Overig (o.a. opkoopbescherming en kamerverhuur): in totaal vijf reacties De meeste insprekers zijn positief over de maatregelen tegen toeristische verhuur in Amsterdam. Zo zijn er insprekers die de maatregelen niet ver genoeg vinden gaan. Airbnb heeft een reactie ingediend waarbij ze kritisch zijn op de maatregelen in het voorstel, maar ook breder over het toeristische verhuurbeleid in Amsterdam. Verder valt op dat insprekers kritisch zijn op de vrijstelling voor het vormen van kamers.

Deze vrijstelling betreft een herstel van het Amsterdamse beleid van voor een rechterlijke uitspraak, en is daarom in eerste instantie niet toegelicht. Naar aanleiding van de kritische reacties licht het college in deze Nota van beantwoording het voorstel alsnog toe. Een andere inspreker is kritisch op de bevoegdheid aan het college tot het maken van uitzonderingen op de vergunningplicht. Tot slot zijn er inspraakreacties ingediend over onderwerpen waarover het college dit jaar geen voorstellen heeft gedaan. Deze reacties gingen met name over kamerverhuur. Het college reageert niet individueel op alle inspraakreacties, omdat dezelfde elementen in de reacties terugkomen. In dit hoofdstuk leest u de gebundelde reactie van het college op de inspraakreacties ten aanzien van woonruimteverdeling.

3.1

Verplichtingen voor platforms voor toeristische verhuur van woningen

Het college stelt voor een aantal verplichtingen voor verhuurplatforms in de Huisvestingsverordening op te nemen en de boetes vast te stellen voor wanneer de voorgestelde verplichtingen worden overtreden. Een deel van de verplichtingen geldt rechtstreeks op basis van de Wet toeristische verhuur van woonruimte sinds de inwerkingtreding per 1 juli 2021, maar wordt ter verduidelijking voorgesteld op te nemen in de Huisvestingsverordening. Voor drie verplichtingen worden boetemogelijkheden opgenomen. Voor één verplichting is dat (nog) niet mogelijk. Hierbij het overzicht: Regel staat in de Huisvestingswet en geldt direct voor heel Nederland, maar ter verduidelijking wordt regel opgenomen in de Huisvestingsverordening i.c.m. het vaststellen van een boete bij overtreding: • Een verbod om advertenties zonder registratienummer te publiceren voor platforms + boete van €8.700 bij overtreding; • Een verplichting om aanbieders te informeren over de geldende wet- en regelgeving voor het legaal aanbieden van woonruimte voor toeristische verhuur + boete van €8.700 bij overtreding. Regel wordt van kracht na implementatie in de Huisvestingsverordening per 2022: • Verhuurverbod van een jaar bij recidive + de aanwijzing van de gemeente aan een platform dat het die advertenties moet verwijderen (geen boete mogelijk); • Mogelijkheid om platforms te verbieden om advertenties t.a.v.

een huis dat over het nachtencriterium heen is, te tonen op hun website + boete van €8.700 bij overtreding.

21

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

Het college heeft veertien inspraakreacties ontvangen over het invoeren van verplichtingen voor verhuurplatforms en het bredere Amsterdamse beleid ten aanzien van toeristische verhuur. De meeste burgers zijn positief over maatregelen in algemene zin tegen toeristische verhuur in Amsterdam en roepen op tot verstrenging. Andere insprekers, waaronder Airbnb, zijn negatief en stellen een aantal kritische kanttekeningen en vragen bij het beleid. De inspraakreacties vormen voor het college geen aanleiding om het voorstel aan te passen. Hieronder gaat het college in op de inspraakreacties. 3.1.1 Inspraak (algemeen) Acht insprekers spreken zich uit voor dit voorstel, waarbij vier van hen eigenlijk een nog strenger beleid willen waarbij vakantieverhuur verboden zou moeten worden. Twee insprekers zijn negatief (nog meer regels en ten onrechte ‘bashen’ van Airbnb en verhuurders), en één inspreker wijst op het belang van een strenge handhaving.  Reactie college Het college constateert dat bij dit voorstel om de regels ten aanzien van vakantieverhuur en B&B aan te scherpen, de meeste insprekers achter het voorstel staan. Dat was ook bij eerdere aanpassingen het geval, waarbij ook toen vaak werd aangedrongen op nog strengere regels. Het college blijft de ontwikkelingen scherp volgen en indien nodig worden de regels aangepast. Echter, er zijn ook juridische beperkingen.

In het kader van het Europese vrije verkeer van diensten kunnen beperkingen ten aanzien van de verhuur van woningen alleen opgelegd worden indien daar een zwaarwegend algemeen belang voor is. Het college heeft, net als veel andere Europese steden overigens, vakantieverhuur en B&B aan strenge regels gebonden, maar voor een algeheel verbod in de gehele stad ontbreekt nu de onderbouwing. Waar in specifieke wijken de leefbaarheid te veel onder druk blijft staan, blijft het college inzetten op een verbod op vakantieverhuur in die wijken. Tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarbij het verbod in drie wijken in strijd met de wet werd geoordeeld (overigens op grond van een onjuiste wettelijke grondslag voor het verbod, niet op grond van de onderbouwing) heeft de gemeente hoger beroep ingesteld bij de Raad van State. Op dit moment is er gezien de sterk teruggevallen toeristische verhuur vanwege de corona-pandemie geen reden om meteen het verbod her in te voeren, maar het college blijft de ontwikkelingen scherp volgen. Het college onderschrijft de stelling dat een goede handhaving essentieel is. Die handhaving is de laatste jaren sterk verbeterd en hieraan blijft de gemeente werken. Tenslotte, vakantieverhuur en B&B mogen vaak negatief in het nieuws zijn, dat is alleen te verbeteren als iedereen de noodzaak onderkent om zich aan de regels te houden.

Regels die immers zijn bedoeld om toeristische verhuur van woningen aanvaardbaar te houden voor de Amsterdamse burgers. Het is daarom goed dat met dit wijzigingsvoorstel de verantwoordelijkheid voor het nakomen van de regels nadrukkelijker ook bij de platformen wordt belegd.  3.1.2 Inspraakreactie Amsterdam Gastvrij (AGV) De inspraakreactie van AGV is hoofdzakelijk juridisch van aard, waarbij AGV opmerkingen en suggesties plaatst bij de volgende onderwerpen: • AGV ondersteunt het publicatieverbod; • AGV vraagt zich hoe lang een blokkade van een advertentie duurt en of dat ook het verwijderen van de advertentie betekent; • Waarom vergunningplicht niet is opgenomen en registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht wel. AGV maakt een opmerking ten aanzien van de nieuwe regel dat platforms aanbiedingen van een woonruimte gedurende de rest van het jaar niet mogen tonen, indien het platforms door het college ervan in kennis is gesteld dat die specifieke woonruimte reeds voor het maximum aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur. AGV merkt op dat niet geheel duidelijk zou zijn of alleen de verhuur in de rest van het jaar geblokkeerd wordt, of dat gedurende de rest van het jaar de hele advertentie geblokkeerd wordt, waarmee ook verhuur voor het volgende jaar niet meer mogelijk is.

Het zou volgens hen goed zijn te verduidelijken dat het om het blokkeren van de kalender voor de rest

22

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

van het jaar gaat, maar niet om het verwijderen van de advertentie zelf. Anders is er sprake onnodige van beperking van het eigendomsrecht, aldus AGV. Ten tweede vraagt AGV of er een besluit door de gemeente genomen moet worden voordat een advertentie wordt verwijderd en of verwijdering pas kan plaatsvinden nadat de bezwaartermijn voorbij is. Ook vraagt AGV of deze beslissing aan de verhuurder wordt gecommuniceerd. Het is volgens AGV belangrijk dat de grondrechten van een mogelijk bezwaar wel gegarandeerd blijven. Tot slot noemt AGV dat het onduidelijk is waarom voor de informatieplicht voor platforms, zijnde de regel dat ze verhuurders moeten informeren over de geldende regelgeving, niet ook ziet op de vergunningplicht.  Reactie college Het college is verheugd te constateren dat AGV van harte de wijziging van de verordening inzake verplichtingen aan platformen ondersteunt.. Het is goed dat een belangenbehartiger als AVG de belangrijke rol van platformen in het advertentie- en verhuurproces onderkent en hun verantwoordelijk serieus neemt, zodat er meer sprake is van een gedeelde verantwoordelijkheid van verhuurder en platform. Naar de mening van het college is de regel niet onduidelijk. Er staat letterlijk dat er geen aanbiedingen getoond mogen worden in de rest van het jaar.

Het gaat dus om het doen van aanbod, niet om de in de toekomst gelegen verhuurdatum van de woonruimte. Voor het gehele jaar geldt dat er geen aanbiedingen mogen worden gedaan, ongeacht op welke mogelijke verhuurdata deze aanbiedingen zien. Dat is volgens het college een duidelijke regel. Bovendien kan het college de suggestie van AGV ook niet overnemen omdat deze regel rechtstreeks voortvloeit uit de Huisvestingswet (waar de nieuwe Wet toeristische verhuur in is opgegaan). De tekst uit de voorgestelde Huisvestingsverordening komt overeen met de tekst uit artikel 23e van de Huisvestingswet. Gemeenten hebben niet de bevoegdheid om deze regel zelf nog aan te passen op lokaal niveau naar de suggestie van AGV. Overigens ziet het college niet in dat verhuur in het daarop volgende jaar niet mogelijk zou zijn, zoals AGV stelt. Vanaf 1 januari in dat nieuwe jaar kan er weer voor het gehele jaar aanbiedingen worden gedaan. Tot slot kan dit alles uiteraard voorkomen worden wanneer aanbieders zich gewoon aan de regels houden, zoals de bedoeling is. Wat betreft de tweede vraag van AGV kan worden opgemerkt dat er geen besluit hoeft te worden genomen. Het is een algemene regel in de Huisvestingsverordening dat platforms de advertenties niet mogen tonen (een algemeen verbindend voorschrift).

Louter wordt het platform ervan in kennis gesteld dat het maximum aantal nachten verhuur is bereikt van een woonruimte. Het platform heeft zich dan aan de regel te houden dat hij deze advertenties niet mag tonen. Dat is verder geen besluit maar het wijzen op een regel. Pas wanneer het platform vervolgens toch de advertentie blijft tonen, kan er handhaving volgen dat wel een besluit behelst. De verhuurder wordt verder niet op de hoogte gebracht. Dat hoeft ook niet; immers wordt het maximaal aantal nachten dat mag worden verhuurd uitgebreid gecommuniceerd en weet de verhuurder dus dat het na dertig nachten niet meer mogelijk is om te verhuren. Een verhuurder weet zelf het best hoe vaak hij verhuurt. Dat is ook de reden dat er een meldplicht geldt vanuit de verhuurder naar de gemeente. Een omgekeerde meldplicht, van het college naar de burger, zou een herhaling van zetten worden. Dan zou het college informatie terugmelden die de verhuurder zelf aan de gemeente heeft gemeld. In zekere zin zou zelfs kunnen worden gesteld dat het blokkeren van de advertentie de verhuurder behoedt voor verdere overtredingen met mogelijke boetes tot gevolg. Overigens wordt ten overvloede opgemerkt dat bezwaar in algemene zin, hoewel het hier dus niet aan de orde is, niet de werking van een besluit schorst (zie hiervoor artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht).

Dus ook wanneer het wel een besluit was geweest, wat dus niet aan de orde is, had verwijdering gelast kunnen worden. Tot slot is het college het met AGV eens dat het niet logisch is dat de informatieplicht niet ziet op het inlichten van verhuurders over de vergunningplicht. Het is natuurlijk logisch dat een platform een verhuurder gewoon netjes inlicht over alle geldende regels. Dat dit niet zo is heeft te maken met het gegeven dat de Huisvestingswet dit niet mogelijk maakt. Het college heeft het Rijk hier op gewezen en het Rijk heeft aangegeven dit te willen repareren bij de eerst volgende wijziging van de Huisvestingswet.

23

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

Helaas kan het college dit daarom nu niet verplichten. Uiteraard hoopt en verwacht het college wel dat platforms verhuurders zullen inlichten over alle geldende regels. Airbnb, Booking.com en VRBO/Expedia hebben dit ook toegezegd. Daarenboven voorziet het college via zijn eigen communicatiekanalen in het volledige overzicht van de geldende wet- en regelgeving.  3.1.3 Inspraakreactie Airbnb Airbnb heeft een uitgebreide reactie gegeven, waarop het college onderstaand apart ingaat. In hoofzaken vindt Airbnb dat • Er onvoldoende onderbouwing is voor het beleid en daarmee het beleid niet proportioneel is; • Na de registratieplicht er niet (meteen) ruimte is voor meldplicht en vergunningplicht; • De leefbaarheid is verbeterd in 2020; • Verplichtingen en het opleggen van sancties aan platformen opleggen niet proportioneel is; • Het boetebeleid niet overeenkomstig een uitspraak van de Raad van State is; • Airbnb samenwerking met de gemeente zoekt.  Reactie college Onvoldoende wettelijke basis en onderbouwing Airbnb staat uitvoerig stil bij het beleid vakantieverhuur en B&B dat al is ingevoerd en waar de wijziging van de verordening per 1 januari 2022 niet op ziet. Desalniettemin wil het college graag nogmaals beargumenteren waarom het gevoerde beleid redelijk en proportioneel is.

Airbnb stelt dat met de nieuwe Huisvestingswet waarin de registratieplicht is opgenomen, gemeenten nu eerst de registratieplicht moeten invoeren en pas daarna mogen overgaan tot een meldplicht en een vergunningplicht. Dat is niet juist. De wetgever heeft met de registratieplicht een nieuw instrument willen invoeren dat de gemeenten kunnen gebruiken om inzicht te krijgen in de omvang van vakantieverhuur. Dit instrument kan dus als basis dienen voor verder beleid. Voor kleinere gemeenten kan een registratieplicht voldoende zijn, maar voor een gemeente als Amsterdam met verreweg de meeste vakantieverhuur en B&B van Nederland zijn vooral de aanvullende inhoudelijke regels van belang, zoals bijvoorbeeld het maximaal aantal nachten en het maximum aantal personen. Dat wordt niet geborgd met alleen een registratieplicht waaraan immers geen inhoudelijke eisen zijn verbonden. Het is zeker niet de bedoeling van de wetgever geweest om het al bestaande beleid in een aantal steden met terugwerkende kracht op losse schroeven te zetten en te eisen dat al het onderzoek dat al gevoerd is, opnieuw gedaan zou moeten worden. Dat zou immers het paard achter de wagen spannen zijn. De wet is niet bedoeld om een sta in de weg te zijn bij maatregelen om de woningmarkt en de leefbaarheid te beschermen.

Integendeel zelfs, de wet plaatst het tamelijk nieuwe fenomeen van toeristische verhuur van woonruimten in een eigen gekaderd deel van de Huisvestingswet, juist om meer duidelijkheid en een effectievere aanpak te garanderen. Ook blijft Airbnb stellen dat het beleid niet voldoende is gefundeerd en onderzocht. Ook dat verbaast het college, want er is geen gemeente die de afgelopen jaren zo uitvoerig de woningmarkt op het gebied van toeristische verhuur heeft onderzocht als Amsterdam. In het rapport ‘schaarste patronen op de Amsterdamse woningmarkt’ is uitgebreid onderbouwd hoezeer er krapte op de Amsterdamse woningmarkt is en hoezeer alles op alles gezet moet worden om te voorkomen dat door nieuwe fenomenen als vakantieverhuur deze schaarste verergert. Verder onderzoekt de gemeenten tweejaarlijks de leefbaarheid in de wijken en rapporteert zij jaarlijks over de ontwikkeling betreffende toeristische verhuur en de handhaving hierop. Er is naar het oordeel van het college dan ook geen sprake van dat het beleid niet voldoende is onderbouwd en daarmee niet proportioneel is.

24

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

Met het argument dat de leefbaarheidscijfers van 2020 zijn verbeterd ten opzichte van 2017 bewijst Airbnb waarschijnlijk onbedoeld dat er een direct verband is tussen de leefbaarheid in wijken en de omvang van vakantieverhuur en B&B. Want 2020 was het jaar waarin de corona-pandemie in volle hevigheid losbarstte met als gevolg een sterke daling van het toerisme en dus een verbetering van de leefbaarheid. Het college gaat ervan uit dat de komende jaren het toerisme weer gaat aantrekken en Amsterdam kan het zich niet permitteren om tijdelijk de teugels te laten vieren zodat er hiaten in de aanpak vallen die later dan met veel moeite moeten worden hersteld. Het college plaatst tenslotte zijn vraagtekens bij de constatering van Airbnb dat zij maar 4,5% - 7% van het aantal overnachtingen verzorgt, zo zou blijken uit een onderzoek dat door SEO in opdracht van Airbnb is gemaakt. Volgens de cijfers van het Europees statistisch bureau EUROSTAT, waaraan Airbnb zelf heeft meegewerkt, bedraagt het aandeel toeristisch verblijf in woningen in Amsterdam aanzienlijk meer, namelijk 10% -15%, een cijfer dat het college herkent uit eigen onderzoek.

Verplichtingen platformen Ten aanzien van de wijziging die wel voorligt, namelijk de verplichting dat platformen hun klanten moeten informeren over de regels en geen advertenties mogen plaatsen zonder registratienummer (met als eventuele consequenties boetes voor de platformen), is Airbnb ook negatief. Dat vindt het college opmerkelijk omdat Airbnb zelf zegt warm voorstander te zijn van de registratieplicht en die te zullen uitvoeren conform de wet. Dan zou er weinig aanleiding moeten zijn om tegen de uiterste consequentie te zijn, namelijk het sanctioneren van platformen indien deze de regels negeren. Ergo, het levert juist een gelijk speelveld op met de andere aanbieders van vakantieverhuur en B&B die zich immers ook aan de wet moeten houden, iets waar Amsterdam Gastvrij in haar reactie ook op wijst. Airbnb is de enige aanbieder/ platform dat bezwaar maakt tegen deze voorgestelde maatregel. Boetebeleid Tenslotte wijst Airbnb op de uitspraak van de Raad van State van december 2020 inzake opgelegde boetes voor vakantieverhuur en B&B. Daarin wordt gesteld dat de gemeente moet differentiëren in boetes als de specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven. Inmiddels wordt in de uitvoering overeenkomstig deze uitspaak gehandeld. Elke boete wordt individueel beoordeeld.

Het college heeft in juni 2020 akkoord gegeven voor het formaliseren van het boetebeleid in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Het proces van wijziging van de verordening op dit onderdeel loopt nu. Voor wat betreft de boete van € 8.700 voor het publiceren van een advertentie zonder registratienummer is het zo dat het college er voor heeft gekozen om het maximale bedrag op te leggen dat de Huisvestingswet mogelijk maakt. Dat is gezien de druk in Amsterdam gerechtvaardigd. Overigens zal ook hier gelden dat eerst onderzocht moet worden of de op te leggen boete gezien de omstandigheden gerechtvaardigd is. Een overleg over het boetebeleid met Airbnb als betrokken partij wijst het college af. Wel blijft altijd ambtelijk overleg over de uitvoering mogelijk, iets wat nu al met enige regelmaat gebeurt, zoals bij de voorlichting betreffende de invoering van de registratieplicht. Samenwerking Het college hoopt dat de door Airbnb uitgesproken bereidheid om in ieder geval mee te werken aan het slagen van de registratieplicht in de praktijk tot vruchtbare resultaten leidt en de handhaving zal vereenvoudigen. Het college constateert in ieder geval met tevredenheid dat Airbnb op uitgebreide schaal haar klanten in de afgelopen maanden heeft opgeroepen om een registratie aan te vragen.

Een goede registratie en effectieve handhaving op overtredingen kan vakantieverhuur en B&B in rustiger vaarwater brengen en daarmee meer geaccepteerd als incidenteel afwijkend woninggebruik. Het college is altijd bereid tot ambtelijk overleg over de uitvoering van beleid. 

25

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

3.1.4 Toeristische verhuur en wettelijke juistheid Door een burger die een zeer omvangrijk stuk heeft ingediend, is betoogd dat het college de verschillen tussen toeristische verhuur en vakantieverhuur niet zou inzien omdat geen rekening is gehouden met verhuur door investeerders.  Reactie college Door het college wordt wel degelijk het verschil gezien tussen vakantieverhuur en toeristische verhuur. Toeristische verhuur is de overkoepelende noemer van alle vormen van verhuur aan toeristen. De definitie die daarvoor geldt is: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. Ook verhuur door investeerders aan toeristen valt daaronder. In Amsterdam zijn echter niet alle vormen van toeristische verhuur toegestaan. Amsterdam kent twee toegestane smaken: vakantieverhuur en B&B (die samen de toegestane categorieën toeristische verhuur vormen in Amsterdam). Voor beide vormen geldt dat dit alleen kan als de verhuur geschiedt door een bewoner. Verhuur door investeerders die niet wonen op het adres van de woning, is in Amsterdam dus niet toegestaan. Het valt namelijk niet onder de toegestane vormen.

 3.1.5 Maatregelen platforms toeristische verhuur In dezelfde reactie van deze burger wordt aangegeven dat de voorgestelde verplichtingen voor platforms in strijd zijn met Europees recht, namelijk de IT-richtlijn en de Dienstenrichtlijn. Hierbij wordt ook aangegeven dat de landelijke Wet toeristische verhuur, waarop alle Amsterdamse artikelen met betrekking tot dit thema op gebaseerd zijn, bijna in het geheel in strijd zouden zijn met Europees recht.  Reactie college Het Rijk heeft alle wetgeving genotificeerd bij de Europese Commissie en hieruit is geen strijdigheid naar voren gekomen met Europees recht. Amsterdam heeft niet meer gedaan dan voorgesteld om de landelijke mogelijkheden uit de Wet toeristische verhuur als het ware te activeren voor de gemeente Amsterdam. Amsterdam heeft geen nieuwe eigen regels hieraan toegevoegd. Gegeven het feit dat er een succesvolle notificatie heeft plaatsgevonden en de wet in werking is getreden, heeft Amsterdam er vertrouwen in deze maatregelen juridisch goed te kunnen implementeren. In de beleidstoelichting is aangegeven waarom deze verplichtingen voor Amsterdam belangrijk zijn. 

3.2 Invoeren vrijstelling woningvormen van kamers Het college heeft voorgesteld een vrijstelling op de vergunningplicht voor woningvormen op te nemen als onzelfstandige woonruimten gevormd worden.De reden hiervoor is als volgt. In Amsterdam wordt kamerverhuur gereguleerd met de omzettingsvergunning waarvoor o.a. wijk- en pandquota zijn ingevoerd in 2020. Daarnaast bestaat er woningvormen, wat in de Huisvestingswet wordt gedefinieerd als het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten. In Amsterdam werd dit geïnterpreteerd als het verbouwen van een zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woningen. Hiermee was er volgens het college een duidelijk onderscheid tussen enerzijds het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) en anderzijds het verbouwen van een zelfstandige woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. De eerste vorm wordt gereguleerd door het kamerverhuurbeleid, de tweede door het beleid voor woningvormen. Beide vormen waren hiermee mogelijk, maar wel zolang aan de voorwaarden werd voldaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een uitspraak van 19 november 2020 echter geoordeeld dat, wanneer in een woning een extra kamer wordt gerealiseerd voor kamerverhuur, ook sprake is van woningvormen.

Dat betekent dat er overlap tussen beide bestaat wanneer er een extra kamer wordt gerealiseerd. Een handeling is in dat geval zowel kamerverhuur als woningvormen, waar voor beide een vergunning aangevraagd zou moeten worden. Omdat woningvormen naar kamers nu niet in de Huisvestingsverordening is opgenomen, kan hiervoor echter geen vergunning worden verleend. Hierdoor is het op dit moment niet mogelijk een extra kamer te realiseren in een woning die wordt gebruikt voor

26

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

kamerverhuur. Bijvoorbeeld door een grote zolder in tweeën te delen. Het college heeft voorgesteld een vrijstelling op te nemen voor het woningvormen van kamers bij kamerverhuur. De wijziging herstelt de situatie van voor de uitspraak van de Raad van State. Het realiseren van een extra kamer bij kamerverhuur wordt weer mogelijk, terwijl er slechts één vergunning nodig is: een vergunning voor kamerverhuur. Kamerverhuur blijft daarnaast gereguleerd via het kamerverhuurbeleid, waarin voorwaarden zijn opgenomen over bijvoorbeeld het aantal kamers, aantal bewoners per kamer en de geluidsisolatie. Dit maakt het beleid niet nodeloos complex en beperkt de bureaucratische last voor de burger. De wijziging beoogt het beleid weer zo te maken zoals dat gold tot aan de uitspraak van de Raad van State, maar dan op een juridisch juiste manier. Het college heeft vijf inspraakreacties ontvangen over de vrijstelling voor het vormen van kamers. De insprekers staan negatief tegenover het voorstel en hebben vragen over de uitwerking van de vrijstelling in de praktijk. De inspraakreacties vormen voor het college geen aanleiding om het voorstel aan te passen. Hieronder gaat het college in op de inspraakreacties. 3.2.1 Inspraakreacties Drie insprekers zijn het niet eens met de voorgestelde uitzondering op de vergunningplicht voor woningvormen voor het vormen van een onzelfstandige woonruimte.

Een inspreker stelt dat wanneer er geen minimale oppervlakte eis aan een onzelfstandige woonruimte wordt gesteld, de kwaliteit van je woonruimte erop achteruit gaat. Hierdoor worden er kamers verhuurd van minder dan zeven vierkante meter, waar huurders niet lang blijven. Een andere inspreker voorspelt dat dit artikel leidt tot uitwassen in huisjesmelkerij en aantasting van de leefomgeving voor omwonenden. Deze inspreker stelt voor het artikel te schrappen uit het voorstel en de bestaande regeling waarbij elke nieuw te vormen woonruimte zelfstandig is en ten minste een gebruiksoppervlak van achttien vierkante meter heeft, in stand te houden. Twee insprekers, waaronder Betaalbare woonstad Amsterdam, merken op dat de voorgestelde vrijstelling voor woningvormen van onzelfstandige woonruimte in de Huisvestingsverordening niet duidelijk in de informatie over de wijziging van de Huisvestingsverordening naar voren is gebracht. Deze wijziging stond weliswaar in het wijzigingsvoorstel met alle voorstellen per artikel, maar werd niet in het begeleidend schrijven toegelicht.  Reactie college De ingediende reacties zijn voor het college geen aanleiding geweest om het voorstel over de vrijstelling voor het vormen van kamers aan te passen.

Het college acht de huidige voorwaarden voor een omzettings(kamerverhuur)vergunning, in combinatie met de kwaliteitseisen voor gebruiksruimtes uit het Bouwbesluit, voldoende om de leefbaarheid voor kamerbewoners en de omgeving te waarborgen. Het kamerverhuurbeleid reguleert immers het aantal woningen dat kan worden verkamerd en stelt voorwaarden aan het gebruik om zo overlast te voorkomen. Zo wordt een kamerverhuurvergunning in principe voor verhuur van maximaal zes kamers verstrekt en mag een kamer door maximaal één volwassene gebruikt worden, tenzij het gaat om een huwelijk of personen met een geregistreerd partnerschap. Ook eist het beleid dat een gemeenschappelijke ruimte van een minimaal elf vierkante meter aanwezig moet zijn. En bovendien leidt enkel het vergunningplichtig maken van het vormen van onzelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimte, niet tot een minimale grootte voor kamers voor de verhuur. Het college ziet geen reden om een vergunningplicht, inclusief een minimale oppervlakte, in te voeren voor het vormen van kamers. Met de eerdergenoemde voorwaarden is de leefbaarheid volgens het college voldoende beschermd. Daarnaast zorgt deze wijziging voor de mogelijkheid, binnen de voorwaarden van het beleid, extra woonruimte voor kamerbewoners te realiseren.

 Tot slot: Deze wijziging heeft het college bij de algemene inspraakprocedure niet nader toegelicht omdat deze wijziging gezien werd als het herstel van bestaand eerder gevormd beleid, nadat dit beleid na een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak niet meer toepasbaar was. Bij nader inzien was een

27

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

toelichting bij deze wijziging wel op zijn plaats geweest. 3.2.2 Overige inspraakreacties ten aanzien van woningvormen: behoud woningkwaliteit Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam stelt voor om in de Huisvestingsverordening te bepalen dat voor nieuw te vormen woningen de bestaande kwaliteitseisen voor nieuwbouw uit het Bouwbesluit gelden.  Reactie college Het college neemt de reactie over woningkwaliteit voor kennisgeving aan en zal deze meenemen in de overwegingen op het moment dat het beleid voor woningvormen wordt aangepast. 

3.3 Bevoegdheid tot het maken van uitzonderingen vergunningplicht Het college heeft voorgesteld een algemene bevoegdheid tot het maken van uitzonderingen op te nemen in de HVV (zie onderstaand concept artikel). Artikel 3.1.6 Uitzondering op de voorraadvergunningplichten algemeen 1. Burgemeester en wethouders kunnen in het geval van bijzondere omstandigheden in individuele gevallen bepalen dat er een uitzondering op een voorraadvergunningplicht geldt en kunnen hier voorwaarden of voorschriften aan verbinden. 2. De uitzonderingen op de vergunningplichten, zoals genoemd in deze paragraaf, zijn niet van toepassing op de situatie waarbij door de eigenaar of een derde is gehandeld met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de werking van de regels die bij of krachtens de Huisvestingswet zijn gesteld. Een inspreker stelt dat dit artikel een onaanvaardbaar ruime volmacht biedt aan de vergunningverleners, wat uitnodigt tot ongewenste beslissingen en willekeur en verzoekt dit artikel te schrappen  Reactie college Op dit moment bestaat deze regel ook al. De regel is alleen op een andere plek in de verordening voorgesteld vanuit redactionele redenen. Het is in die zin geen nieuw voorstel. De uitzonderingsbevoegdheid is opgenomen voor uitzonderlijke situaties.

Zo kan het in noodsituaties nodig zijn om vluchtelingen op te vangen in bepaalde locaties met een woonbestemming bijvoorbeeld. Het college gaat hier zeer terughoudend mee om en gebruikt, zoals het artikel al aangeeft, alleen voor bijzondere omstandigheden. Willekeur moet inderdaad worden voorkomen. 

3.4

Overige zienswijzen woonruimtevoorraad

Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook vijf inspraakreacties binnengekomen over woonruimtevoorraad die niet direct zien op de voorstellen in de wijzigingsverordening. Het gaat om inspraakreacties die betrekking hebben op kamerverhuur en opkoopbescherming en erfpacht. Hieronder gaat het college per onderwerp in op de inspraakreacties.

28

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

3.4.1 Kamerverhuur Het college heeft geen wijzigingen van het beleid voor kamerverhuur voorgesteld. Toch zijn meerdere inspraakreacties ontvangen over het kamerverhuurbeleid. Het college heeft met interesse kennisgenomen van deze reacties. In twee inspreekreacties, waaronder van Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam wordt voorgesteld om de gebiedsindeling voor de wijkquota meer op de lokale situatie af te stemmen. Het college heeft met de gemeenteraad afgesproken dat het huidige beleid voor kamerverhuur twee jaar na de invoering (1 april 202o) zal worden geëvalueerd. De gemeenteraad heeft eind 2020 ook een motie aangenomen om naar de gebiedsindeling voor het kamerverhuurbeleid te kijken. De inspraakreacties over kamerverhuur zullen meegenomen worden in de evaluatie. De evaluatie kan voor het nieuwe college aanleiding zijn om het beleid op onderdelen aan te passen. Gebiedsindeling In twee inspreekreacties, waaronder van Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam wordt voorgesteld om de gebiedsindeling voor de wijkquota meer op de lokale situatie af te stemmen, waar de gemeenteraad eind 2020 ook een motie voor heeft aangenomen. 3.4.2 Erfpacht en verhuur Volgens Stichting Betaalbare woonstad Amsterdam zou het mooi zijn als eigen bewoning door de eigenaar zou leiden tot een lagere erfpacht dan in de gevallen waarbij het pand slechts als beleggingsobject wordt ingezet.

 Reactie college Het college heeft met belangstelling kennisgenomen van dit voorstel. Het verband tussen het gebruik van een woning en de hoogte van de te betalen erfpacht valt onder het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam en niet onder het beleid dat ten grondslag ligt aan de Huisvestingsverordening, waar deze inspraakprocedure over gaat. In dit verband wijst het college op schriftelijke vragen over de relatie tussen erfpacht en woninggebruik die een raadslid onlangs aan het college heeft gesteld. Het college is bezig met de beantwoording van de vragen. Deze zijn te vinden via de link: https://amsterdam.raadsinformatie. nl/modules/4/Schriftelijke%20vragen/677008 Te zijner tijd zal de reactie van het college op de betreffende website te vinden zijn.  3.4.3 Opkoopbescherming Hoewel hier geen wijzigingsvoorstel over is vrijgegeven voor inspraak, roepen een individu en het Huurders Netwerk Amsterdam het college op de opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming is een nieuwe wet waarmee woningen kunnen worden aangewezen die alleen mogen worden verkocht aan mensen die er zelf gaan wonen. Hiermee kan de bekende buy-to-letconstructie, waarmee huizen door investeerders worden gekocht als winstobject, worden tegengegaan.

 Reactie college Het college is het met de inspreker eens dat de opkoopbescherming een zeer waardevolle toevoeging is aan de mogelijkheden om de woningmarkt te reguleren. Deze optie is pas onlangs in de nationale wetgeving verankerd en moet formeel zelfs nog in werking treden. Dat gebeurt in 2022. Het college werkt momenteel aan het zo snel mogelijk invoeren van een opkoopbescherming voor in Amsterdam. Vooralsnog is de planning dat de opkoopbescherming in de zomer van 2022 in werking kan treden. 

29

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

4. Bijlage 1: overzicht inspraakreacties 1.

Platforms toeristisch verhuur en verhuurverbod, referentienummers:

4916-5926 9646-1658 2632-6333 5680-9833 6169-0929 6213-7595 2323-4641 9590-9993 1746-4082 postwon-02 2.

Coöptatieruimte voor woongemeenschappen, referentienummers:

2577-8468 6829-6730 1543-6177 5966-7908 4081-3689 4553-3210 5731-9070 0770-2440 6068-9553 3669-2091 4459-7600 3986-5303 4942-5138 1796-0979 1319-9822 Voorrang in eigen stadsdeel voor nieuwbouw, referentienummers: 9717-5046 8076-8879 3067-4820 0418-4578 6085-3880 0691-7305 5548-2251 0846-9712 3762-9354 5998-9309 6311-5531 6584-3694 8672-6950

30

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

7875-5208 1328-1613 6808-6380 1298-9084 4277-5515 0701-3630 1038-8129 4679-9434 4.

Voorrang voor politie, referentienummers:

8829-5006 6940-1099 8815-9748 7470-3713 5262-6324 9165-2860 5.

Wijzigingen toewijzing rolstoelwoningen, referentienummers:

7138-9194 6.

Wijzigingen toewijzing standplaatsen woonwagens, referentienummers:

1180-0239 7.

Overige onderwerpen, referentienummers:

2868-0360 2016-4187 1552-6793 5936-7841 9843-2979 postwon-01

31

Nota van beantwoording inspraakreacties Wijziging Huisvestings­verordening Amsterdam per 2022

32